房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)流程

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)流程高級經(jīng)理：聶冉豪業(yè)務(wù)流程一、開發(fā)客戶二、開發(fā)房源三、匹配客戶和房子四、有效帶看五、簽約六、出賣人、購買人、居間人三方履行合同七、過戶八、物業(yè)交接開發(fā)客戶開發(fā)客戶門店網(wǎng)絡(luò)社區(qū)活動老客戶轉(zhuǎn)介紹切戶開發(fā)房源開發(fā)房源門店打盤源網(wǎng)絡(luò)租轉(zhuǎn)售物業(yè)客戶提供匹配客戶和房子匹配客戶和房子有一個客戶找遍所有的房子有一個房子找遍所有的客戶。有效帶看有效帶看一次成功的帶看，對于我們成交以至于日后的成交都起到至關(guān)重要的作用?，F(xiàn)在的二手房市場競爭如此激烈，如何能夠讓我們自己脫穎而出？如何能夠讓客戶永遠(yuǎn)地追隨于你？這些都需要我們通過和客戶的接觸爭取到機(jī)會。所以帶客戶看房，是我們成交的關(guān)鍵。有效帶看看房前---實(shí)地看看房---看房后的的工作?？捶壳暗臏?zhǔn)準(zhǔn)備工作（1）了解解客戶需求求和相關(guān)信信息（2）有效效推薦房源源（3）營造造購房氣氛氛（4）了解解房源詳細(xì)細(xì)信息（5）提前前半小時到到（6）提醒醒你的客戶戶帶上定金金！?。∮行Э础私饪蛻粜栊枨蠛拖嚓P(guān)關(guān)信息A、基本需求求：居室、面面積、樓層、、朝向、年代代、位置、戶型、采光、、交通、生活活、學(xué)校........B、特殊需求求：最在乎的的是什么？（（把需求排個個隊(duì)）例：客戶就要要一層帶花園園的，就要公公寓有24小小時熱水的、指定某某一小區(qū)、指指定某一戶型型等C、基本信息息：全款貸款款、首付多少少、投資自住住等D、深層信息息：誰居??？？誰出錢？買買給誰？誰當(dāng)當(dāng)家？誰簽合同？.......在對房源和客客戶有一定了了解的基礎(chǔ)上上：A、注意說話話的語氣：語語句清晰肯定定，別歪腔怪怪氣的，要讓讓客戶感覺覺你是在微笑。。B、突出賣點(diǎn)點(diǎn)、規(guī)避不利利因素：把客客戶吸引過來來看房是成功功的第一步，，當(dāng)然不是讓騙騙客戶，如果果客戶看到房房子的缺點(diǎn)后后，問起，你你給加以解釋，具體體情況具體對對待。C、灌輸房源源熱賣的思想想：這點(diǎn)馬經(jīng)經(jīng)理做經(jīng)紀(jì)人人時做的非常常好，他能以聽上去很激激動的聲音告告訴客戶，房房子的賣點(diǎn)，，這樣可以引引起客戶對房子極大大的興趣，當(dāng)當(dāng)然每個人不不樣，要根據(jù)據(jù)自己的特點(diǎn)點(diǎn)。有效帶看—有效推薦房源源D、及時的約約定時間看房房：出來一套套好房子是很很出容易的，出來一套套適合你客戶戶的房子那就就更不容易了了，所以做到經(jīng)常及及時觀看房友友，特別是本本區(qū)域的房子子，要養(yǎng)成早上來到到之后看看出出來什么房子子，晚上回家家前出來什么房子。。E、你是客戶戶的置業(yè)顧問問！在這點(diǎn)上上，要讓客戶戶充分的相信你，讓他感感覺到你是專專業(yè)的，當(dāng)然然必定要加強(qiáng)強(qiáng)專業(yè)知識學(xué)習(xí)，現(xiàn)現(xiàn)在的買房客客戶，有的都都是看上半年年以上還沒買的客戶戶，他懂的房房產(chǎn)知識甚至至比有新入職職兩月的經(jīng)紀(jì)人還專專業(yè)，所以盡盡量別嚼文嚼嚼字，給客戶戶一種隨和的親切感感。有效帶看—有效推薦房源源A、制造房源源熱賣的氣氛氛B、把客戶約約在同一時間間看房C、提醒客戶戶有潛在的競競爭D、并提醒帶帶上定金有效帶看—營造購房氣氛氛A、基本信息息：八大要素素。B、相關(guān)費(fèi)用用：相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)、代理費(fèi)用用、貸款費(fèi)用用、等其他費(fèi)用C、賣方信息息：為何出售售此房，業(yè)主主從事何工作作，家具、家點(diǎn)留留存，何時騰騰房以及戶口口何時搬遷。。D、其他信息息！有效帶看—了解房源詳細(xì)細(xì)信息A、選擇見面面地點(diǎn)很重要要。B、避開其他他公司視力范范圍。C、熟悉周遍遍的基礎(chǔ)設(shè)施施、交通路線線、活動場所所有效帶看—提前半小時到到注意事項(xiàng)：a、提醒你的的客戶帶上定定金b、帶上看房房確認(rèn)書以及及預(yù)定合同c、工具隨時時準(zhǔn)備好，比比如：鞋套、、簽字筆、計(jì)計(jì)算器、米尺尺等、最好能帶上幾幾塊巧克力，，一是為了你你客戶的孩子子在鬧騰時給孩子，增加加客戶或業(yè)主主對你的信任任及親切感；；二是在你帶客戶期間疲疲憊時增加體體力。d、記清你看看房的業(yè)主、、客戶以及房房源方的聯(lián)系系方式。有效帶看—提醒你的客戶戶帶上定金做好中間人，，防止跳單A、盡可能讓讓業(yè)主和客戶戶少溝通，提提前和業(yè)主溝溝通好你報(bào)的的價(jià)格，如果果客戶問業(yè)主主價(jià)格，你可可向客戶解釋釋，價(jià)格問題題我可以作為為中間人幫助助溝通，以免免當(dāng)面聊起價(jià)價(jià)格引起業(yè)主主反感和不必必要的尷尬；；還避免雙方方過于親密，，最佳的感覺覺是讓雙方都都覺得和我們們熟悉和對方方陌生。B、盯住人：：業(yè)主和客戶戶哪方人少盯盯哪方。若雙雙方都是人多多的情況下，，要組織客戶戶有次序地看看房或多過去去幾個經(jīng)紀(jì)人人，以有客戶戶看房先提前前了解房屋的的名義，這樣樣可以幫助你你盯住業(yè)主和和客戶外還能能給客戶制造造緊張購房氣氣氛。有效帶看—實(shí)地看房C、防止客戶戶業(yè)主做小動動作。其中包包括遞名片，，如果此情況況發(fā)生，可以以直接了當(dāng)?shù)牡木芙^，這樣樣的客戶不地地道，我們也也沒必要和他他客氣，告訴訴他如果想相相互聯(lián)系，等等成交后，或或此房屋銷售售出去，你可可以幫助他們們相互聯(lián)系。。還有的業(yè)主主在我們帶客客戶的情況下下，把自己的的電話號碼貼貼在墻上或留留在醒目之處處或在大門上上，這種情況況發(fā)生時，所所以要你在帶帶客戶前半小小時到，先到到業(yè)主居住的的樓道或單元元門視察一遍遍，有貼電話話的地方，讓讓它消失。如如果沒能避免免，在客戶已已經(jīng)看到業(yè)主主電話時，你你可以提醒客客戶，業(yè)主這這么做對你是是很不利的，，首先交易產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒有保障障，其次這種種業(yè)主這么做做也不地道，，對你會帶來來很大的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。有效帶帶看——實(shí)地看看房注意觀觀察細(xì)細(xì)節(jié)觀察客客戶的的眼神神：客客戶看看上房房子的的一剎剎那眼眼神一一般會會有異常反反映。。觀察客客戶的的注意意力：：當(dāng)客客戶的的眼神神在某某處停停下來來時，，一般會有有兩種種情況況：A非常常喜歡歡這里里，B對這這里非非常不不滿意意。我們此此時應(yīng)應(yīng)弄清清情況況，幫幫助客客戶對對這點(diǎn)點(diǎn)上加加以設(shè)設(shè)計(jì)。。十分種種判定定法：：一般般情況況下，，客戶戶看房房時間間超過過十分分鐘，，說明這這房子子對客客戶有有戲，，但要要自定定，別別喜怒怒于色色。有效帶帶看——實(shí)地看看房催定催定這這個環(huán)環(huán)節(jié)非非常重重要，，我們們要依依據(jù)客客戶的的特點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行行有針針對性性的催催定，，切記記盲目目。這這里我我把客客戶分分為三三種類類型：：沖動動型、、冷靜靜型、、謹(jǐn)慎慎型，，并配配以適適合的的辦法法：有效帶帶看——看房后后針對對有意意向客客戶催定沖動型型：特點(diǎn)：：①①、年年輕人人居多多②、性性格外外向、、感性性的人人③、確確定已已經(jīng)看看上房房子的的人有效帶帶看——看房后后針對對有意意向客客戶催定適用辦辦法：：1）瘋瘋狂催催定法法：趁趁熱打打鐵，，在客客戶熱熱度高高時繼繼續(xù)加加溫，，不斷斷的告告知客客戶房房子的的緊銷銷，不不可多多得的的房子子，以以房子子的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)去去打動動他，，去增增加客客戶的的消費(fèi)費(fèi)沖動動，促促其客客戶交交定。。2）有有時同同事配配合的的一個個動作作就能能影響響你的的客戶戶的選選擇，，并舉舉例，，有客客戶在在看房房時，，另一一同事事，緊緊跟著著近來來，看看上一一圈后后慌忙忙打電電話，，說有有一套套好房房子，，什么么不可可多得得呀，，讓客客戶過過來看看，這這電話話可以以打給給你的的經(jīng)理理或同同事，，讓其其配合合一下下；在在把客客戶拉拉到店店里聊聊時，，讓其其交定定，久久久不不下，，這時時，可可讓同同事進(jìn)進(jìn)行配配合的的電話話，說說有別別的客客戶要要交定定金，，當(dāng)然然要做做到恰恰到好好處，，別適適得其其反。。有效帶帶看——看房后后針對對有意意向客客戶催定冷靜型型：特點(diǎn)：：①：：中老老年人人居多多②：性性格比比較內(nèi)內(nèi)向③：高高學(xué)歷歷、高高地位位的人人有效帶帶看——看房后后針對對有意意向客客戶催定適用辦辦法：：分析法法：給給客戶戶做市市場分分析，，針對對客戶戶的問問題給給予合合理的解釋釋，讓讓客戶戶意識識到房房子的的緊銷銷，誘誘導(dǎo)客客戶交定。。有效帶帶看——看房后后針對對有意意向客客戶催定謹(jǐn)慎型型特點(diǎn)：：①：：性格格內(nèi)向向，猜猜忌心心強(qiáng)，，思想想偏激激的人人②：超超高學(xué)學(xué)歷，，搞學(xué)學(xué)術(shù)研研究的的人有效帶帶看——看房后后針對對有意意向客客戶催定適用辦辦法：：欲擒故故縱法法：對對這一一類客客戶，，切記記用瘋瘋狂催催定法法，這這類客客戶一一般只只相信信自己己，大大家一一定要要注意意火候候，過過猶不不及，，如果果這類類客戶戶看上上房子子，大大家一一定要要學(xué)會會放，，讓他他自己己去想想，我我們的的工作作是讓讓對方方信任任我們們就行行了，，否則則他們們是不不敢把把錢給給你的的，簽簽合同同就會會很麻麻煩。。有效帶帶看——看房后后針對對有意意向客客戶交定A、請請講清清業(yè)主主的要要求，，比如如要如如何處處置家家具家家電問問題。。B、、講講清清違違約約責(zé)責(zé)任任，，這這個個責(zé)責(zé)任任是是關(guān)關(guān)于于買買賣賣雙雙方方的的，，這這樣樣對買賣雙方都都有保障。C、算清所有有費(fèi)用，給客客戶一個估價(jià)價(jià)，盡量別給給列出清單，避免以后后有糾紛對我我們會很不利利。有效帶看—看房后針對有有意向客戶交定A、請講清業(yè)業(yè)主的要求，，比如要如何何處置家具家家電問題。B、講清違約約責(zé)任，這個個責(zé)任是關(guān)于于買賣雙方的的，這樣對買賣雙方都都有保障。C、算清所有有費(fèi)用，給客客戶一個估價(jià)價(jià)，盡量別給給列出清單，避免以后后有糾紛對我我們會很不利利。切記回避問題題，含糊收定定。有效帶看—看房后針對有有意向客戶A、看完房子子后，感覺房房子客戶不滿滿意，記得回回訪，并做到到把客戶送上公交車或或客戶自己的的私家車，