重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

謹(jǐn)以本案獻(xiàn)給天下依然有夢(mèng)的人們重慶龍溪景苑二期營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣方案導(dǎo)言

順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)一直致力于房地產(chǎn)的市場(chǎng)研究和整合營(yíng)銷(xiāo)，為房地產(chǎn)上下游提供優(yōu)質(zhì)的資源、打造暢通的平臺(tái)，也是全國(guó)最大的地產(chǎn)綜合營(yíng)運(yùn)商。重慶xx不動(dòng)產(chǎn)有限公司

策劃中心

2006－2－23我們身處何方？重慶房市位渝北，鄰江北房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)渝北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)近幾年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展為“黃金發(fā)展期”。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)紅紅火火、風(fēng)風(fēng)光光，正成為眾多本地、外地開(kāi)發(fā)商搶灘的黃金寶地。諸多外地實(shí)力型、品牌型開(kāi)發(fā)商陸續(xù)登陸重慶，重慶本地一批非房地產(chǎn)實(shí)力型企業(yè)亦陸續(xù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資房地產(chǎn)，直到2005年一季度，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)承接2004穩(wěn)健發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資建設(shè)規(guī)模、土地供應(yīng)量、商品房竣工面積、商品房銷(xiāo)售面積和預(yù)售面積等各項(xiàng)指標(biāo)與去年同期相比，均出現(xiàn)了不同程度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)顯現(xiàn)出以市場(chǎng)為主導(dǎo)，以有效需求為依托的健康、有序發(fā)展的總體態(tài)勢(shì)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的分界線(xiàn)。宏觀調(diào)控以后開(kāi)發(fā)節(jié)奏有所減緩，銷(xiāo)售節(jié)奏受到嚴(yán)重的沖擊，銷(xiāo)售數(shù)量急劇下降。宏觀調(diào)控后消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的觀望情緒比較嚴(yán)重，預(yù)購(gòu)房群體有延期購(gòu)房的準(zhǔn)備;但目前整體市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始恢復(fù)。重慶房市繼續(xù)向北，2005年江北和渝北總體開(kāi)發(fā)量位列第一，據(jù)調(diào)查顯示，在未來(lái)3年內(nèi)的預(yù)購(gòu)房群體中置業(yè)江北和渝北的消費(fèi)者占34.32％。消費(fèi)者年齡呈現(xiàn)兩極化趨勢(shì)，年青人購(gòu)房和中老年人為子女購(gòu)房將成為重慶房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的主力群體。對(duì)房屋品質(zhì)的需求越顯重要，高品質(zhì)、多亮點(diǎn)的樓盤(pán)才能在市場(chǎng)中獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，其發(fā)展勢(shì)頭僅次于渝北區(qū)。與本項(xiàng)目相距較近的江北觀音橋板塊以單體樓為主，戶(hù)型普遍偏小，其容積率比較高，綠化率比較低。順馳公司2005年房地產(chǎn)秋交會(huì)調(diào)查得知，在未來(lái)3年內(nèi)有置業(yè)需求的消費(fèi)者選擇江北區(qū)的比例最大，為29.17％。江北區(qū)在預(yù)購(gòu)房群體眼中的魅力——居住環(huán)境好、升值潛力大且江北區(qū)預(yù)購(gòu)房群體六成來(lái)自外區(qū)。環(huán)境、價(jià)格、交通是消費(fèi)者購(gòu)房的首選因素。消費(fèi)者對(duì)房屋的需求更為緊湊化和多功能化。江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)是重慶房地產(chǎn)投資人追逐的首要目標(biāo)。

預(yù)購(gòu)房群體希望方便的生活，快樂(lè)的運(yùn)動(dòng)，不斷的學(xué)習(xí)。在購(gòu)房時(shí)選擇交通便捷、配套齊全、有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、和學(xué)習(xí)空間的住宅。七十年代生人力挺江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，八十年代生人尾隨其后。

江北區(qū)、渝中區(qū)、南岸區(qū)的上班族成為江北區(qū)的預(yù)購(gòu)房群體的主力。江北區(qū)觀音橋核心商圈商業(yè)繁華，門(mén)面租金較高，邊沿地帶商業(yè)空置比較嚴(yán)重。附圖：江北區(qū)區(qū)預(yù)購(gòu)房群體體的現(xiàn)居住區(qū)區(qū)域附圖：江北區(qū)區(qū)預(yù)購(gòu)房群體體的現(xiàn)工作區(qū)區(qū)域渝北房地產(chǎn)市市場(chǎng)小節(jié)渝北區(qū)房地開(kāi)開(kāi)發(fā)總量和發(fā)發(fā)展速度都位位居重慶房地地產(chǎn)市場(chǎng)第一一位，開(kāi)發(fā)中中心位于兩路路、回興、鴛鴛鴦等板塊。。本項(xiàng)目位于渝渝北區(qū)龍溪板板塊，本板塊塊樓盤(pán)發(fā)展比比較粗獷，品品質(zhì)不高，發(fā)發(fā)展呈現(xiàn)差異異化，沒(méi)有形形成明顯的板板塊特征。渝北區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目小區(qū)房房獨(dú)占鰲頭。房屋戶(hù)型普通通趨大，以三三室二廳為主主。區(qū)域樓盤(pán)銷(xiāo)售售狀態(tài)良好，，銷(xiāo)售速度呈呈現(xiàn)兩極分化化九成以上渝北北區(qū)預(yù)購(gòu)房群群體來(lái)自外區(qū)區(qū)，順馳公司2005年秋季季房交會(huì)的調(diào)調(diào)查顯示，有有91.15％的消費(fèi)者者來(lái)自外區(qū)，，其中以渝中中區(qū)、江北、、沙坪壩、九九龍坡為主。。渝北區(qū)這幾年年商業(yè)物業(yè)發(fā)發(fā)展迅猛，增長(zhǎng)速度位位居重慶主城城九區(qū)第一。。地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）:交通便捷，覆覆蓋主城各區(qū)區(qū)。周邊社區(qū)成熟熟，配套齊備備。本區(qū)域餐飲文文化相當(dāng)濃厚厚。地塊升值空間間較大。劣勢(shì)（W）:靠近加油、加加氣站。地塊坡度較大大。被高壓電線(xiàn)所所困。臨近地塊發(fā)展展滯后。威脅（T）:2005年底房市出現(xiàn)現(xiàn)集中放量，，競(jìng)爭(zhēng)比較激激烈。消費(fèi)者觀望情情緒較為濃厚厚。投資市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)萎縮機(jī)會(huì)（O）:房地產(chǎn)市場(chǎng)逐逐步回暖。重慶房市繼續(xù)續(xù)向北。“江北區(qū)”是是消費(fèi)者置業(yè)業(yè)首選地。經(jīng)過(guò)前面的市市場(chǎng)調(diào)查及周周邊樓盤(pán)的定定位推廣特點(diǎn)點(diǎn)，我司策劃劃中心針對(duì)本本項(xiàng)目的自身身優(yōu)勢(shì)，制定定出一套圍繞繞“候鳥(niǎo)精神””的完整的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣計(jì)劃，，以下是對(duì)其其“候鳥(niǎo)生活””的詮釋?zhuān)耗舷卤鄙?，隨隨著城市的迅迅速發(fā)展，一一群年輕活力力、激情奔放放、有理想有有追求，出生生于七、八十十年代的人，，他們像“候候鳥(niǎo)”一樣，，為了追尋自自己的夢(mèng)想，，身心疲憊而而又堅(jiān)定不移移的在這座激激情的城市中中，為著自己己的夢(mèng)想，寧寧?kù)o的歸宿，，四處奔波。。“候鳥(niǎo)精神””代表了一種對(duì)對(duì)夢(mèng)想堅(jiān)定不不移、對(duì)生活活永不妥協(xié)、、對(duì)命運(yùn)執(zhí)著著的改變、宿宿命般尋找家家園的精神。?！昂蝤B(niǎo)鳥(niǎo)生活活”同時(shí)也也體現(xiàn)現(xiàn)了出出生于于七、、八十十年代代這群群人的的生活活經(jīng)歷歷，一種夢(mèng)夢(mèng)想的的渴望望，一一種歸歸宿的的眷戀戀。前期主主題推推廣語(yǔ)語(yǔ)：““尋找找候鳥(niǎo)鳥(niǎo)的家家”項(xiàng)目形形象策策劃營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)七八十十年代代出生生的人人猶如如一只只飛翔翔的候候鳥(niǎo)，，在茫茫茫的的大地地上尋尋找一一個(gè)落落腳棲棲身之之地，，無(wú)論論經(jīng)歷歷多少少困難難險(xiǎn)阻阻、多多少崎崎嶇坎坎坷，，但是是他們們旅行行般的的心情情，支支撐著著自己己向著著希望望飛翔翔，那那是夢(mèng)夢(mèng)想的的歸宿宿。他們不不孤單單、他他們不不迷茫茫、他他們不不是沒(méi)沒(méi)有夢(mèng)夢(mèng)想，，只是是他們們一直直在為為著心心中““夢(mèng)想想”飛飛翔，，年復(fù)復(fù)一年年，日日復(fù)一一日飛飛翔………那些指指縫中中流走走的光光陰從喧囂囂到寧寧?kù)o時(shí)間的的刀鋒鋒割裂了了誰(shuí)的的青春春項(xiàng)目名名稱(chēng)建建議：：得力··候鳥(niǎo)鳥(niǎo)生活活得力··候鳥(niǎo)鳥(niǎo)一代代一、項(xiàng)目視視覺(jué)識(shí)識(shí)別系系統(tǒng)核核心部部分★銷(xiāo)售售中心心建議：：盡量量用一一些貼貼近主主題，，樸實(shí)實(shí)而具具有想想象空空間的的名字這樣樣更能能夠感感染、、打動(dòng)動(dòng)購(gòu)房房者，，使購(gòu)購(gòu)房者者產(chǎn)生生共鳴鳴?！锝ㄖㄗh：：盡量量用一一些更更能夠夠體現(xiàn)現(xiàn)“候鳥(niǎo)鳥(niǎo)精神神”內(nèi)涵直直白的的詞語(yǔ)語(yǔ)為名，這這樣可可以體體現(xiàn)出出樓盤(pán)盤(pán)的整整體性性，更更好的的結(jié)合合樓盤(pán)盤(pán)定位。?！飿?biāo)志志、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)色色、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)字字體二、延展及及運(yùn)用用（略略）★工地環(huán)環(huán)境包包裝視視覺(jué)★營(yíng)銷(xiāo)中中心包包裝設(shè)設(shè)計(jì)建議：：可以以用某某種候候鳥(niǎo)的的名字字為提提案，，深度度挖掘掘這種種候鳥(niǎo)鳥(niǎo)的特特征，，讓其其發(fā)揮揮它的的聯(lián)想想寓意意，對(duì)對(duì)銷(xiāo)售售時(shí)可可以有有所借借鑒。?！锕炯凹拔飿I(yè)業(yè)管理理系統(tǒng)統(tǒng)包裝裝設(shè)計(jì)計(jì)宣傳感感覺(jué)：：項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推推廣房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣廣策劃劃是房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)對(duì)未未來(lái)將將要進(jìn)進(jìn)行的的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣廣活動(dòng)動(dòng)進(jìn)行行整體體、系系統(tǒng)籌籌劃的的超前前決策策。是是房地地產(chǎn)全全程策策劃營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)的的重頭頭戲，，是營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策策劃水水平與與銷(xiāo)售售技巧巧的高高度結(jié)結(jié)合，，需要要高度度的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)化化運(yùn)作作。特別是是在近近年外外地房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商的的大量量涌入入，重重慶地地產(chǎn)市市場(chǎng)激激烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的的同時(shí)時(shí)，眾眾多的的外來(lái)來(lái)廣告告?zhèn)鞑ゲナ侄味渭懊矫襟w組組合滲滲入，，使得得房地地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推推廣的的手段段越來(lái)來(lái)越豐豐富，，讓人人們的的生活活變得得精彩彩的同同時(shí)，，更是是應(yīng)接接不暇暇；促促使房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃人員員的推推廣手手段更更加靈靈活多多變。。區(qū)域市市場(chǎng)動(dòng)動(dòng)態(tài)分分析1、項(xiàng)項(xiàng)目地地區(qū)周周邊房房產(chǎn)的的供求求現(xiàn)狀狀：經(jīng)過(guò)前前幾年年江北北區(qū)、、渝北北（龍龍溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)花卉卉園））等地地的房房地產(chǎn)產(chǎn)迅速速發(fā)展展，到到2005上半半年重重慶房房地產(chǎn)產(chǎn)出現(xiàn)現(xiàn)調(diào)整整態(tài)勢(shì)勢(shì)，商商品房房竣工工量和和銷(xiāo)售售量同同比下下降明明顯，，但存存量房房交易易量同同比上上升3成，但可可以看看到由由于消消費(fèi)者者對(duì)市市場(chǎng)宏宏觀調(diào)調(diào)控的的認(rèn)識(shí)識(shí)反差差較大大，無(wú)無(wú)信息息交流流平臺(tái)臺(tái)，缺缺乏一一個(gè)引引導(dǎo)的的組織織，社社會(huì)信信用體體系的的不完完善。。隨著著市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的不不斷推推進(jìn)，，房房地產(chǎn)產(chǎn)由賣(mài)賣(mài)方市市場(chǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為買(mǎi)買(mǎi)方市市場(chǎng)，，大眾眾購(gòu)房房逐漸漸轉(zhuǎn)為為理性性，不不少購(gòu)購(gòu)房者者仍存存在著著觀望望姿態(tài)態(tài)，使使得該該項(xiàng)目目周邊邊地區(qū)區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)的供供求現(xiàn)現(xiàn)狀：：由供給給＜需需求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)闉楣┣笄笃胶夂馄??！?但但是潛潛在客客戶(hù)開(kāi)開(kāi)發(fā)潛潛力大大)2、可可比性性樓盤(pán)盤(pán)簡(jiǎn)介介：1)、、樓盤(pán)盤(pán)名稱(chēng)稱(chēng)：巴巴蜀城城北岸岸明珠珠物業(yè)類(lèi)類(lèi)別：：普通通住宅宅建筑類(lèi)類(lèi)別：：高層層物業(yè)地地址：：江北北五里里店立立交北北側(cè)100米五五童路路與五五桂路路交匯匯處交通狀狀況：：項(xiàng)目目處開(kāi)開(kāi)通了了812、、817、、866、、107、、123等等多條條公交交線(xiàn)路路。開(kāi)發(fā)發(fā)商商：重重慶市市渝北北房屋屋開(kāi)發(fā)發(fā)公司司均價(jià)：：3110元/平方方米按按揭揭付款款9.7折折；一一次性性付款款9.6開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)間：：2005-11-14開(kāi)工日日期：：2005-4-20容積積率率：4.15總戶(hù)戶(hù)數(shù)數(shù)：586停車(chē)車(chē)位位：277物業(yè)管管理費(fèi)費(fèi)：1元/平方方米··月入住時(shí)時(shí)間：：2007-2-15竣工日日期：：2007-1-30建筑面面積：：75000平平方方米配套設(shè)設(shè)施內(nèi)部配配套：：多多功能能會(huì)所所、室室外泳泳池、、羽毛毛球場(chǎng)場(chǎng)、露露天活活動(dòng)廣廣場(chǎng)、、自建幼幼兒院院。周邊配配套：：十八八中、、五里里店小小學(xué)、、巴蜀蜀本部部小學(xué)學(xué)、便便利店店，購(gòu)購(gòu)物休閑走走廊和和大大型超超市、、餐飲飲、江江北第第一人人民醫(yī)醫(yī)院、、324醫(yī)院院、長(zhǎng)長(zhǎng)安醫(yī)醫(yī)院、、蔬菜菜水果果市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目介介紹本項(xiàng)目目總占占地面面積300余畝畝，總總建筑筑面積積約60萬(wàn)萬(wàn)方，，總規(guī)規(guī)劃約約4000余戶(hù)戶(hù)，整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)周周期為為四年年。以以五桂桂路為為界分分為A、B兩個(gè)區(qū)，現(xiàn)現(xiàn)正開(kāi)發(fā)的的是B區(qū)，占地面面積約100畝，地地上建筑面面積約23萬(wàn)方，規(guī)規(guī)劃1590戶(hù)，車(chē)車(chē)位806個(gè)，綠綠化率高達(dá)達(dá)50%，，計(jì)劃2年年內(nèi)開(kāi)發(fā)完完成。我們的B區(qū)分三期開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)，，各設(shè)有一一個(gè)入口，，其中主入入口位于五五桂路右側(cè)側(cè)、運(yùn)動(dòng)休休閑廣場(chǎng)旁旁；而兩個(gè)個(gè)次入口分分別位于二二期和三期期。項(xiàng)目一一期由4棟棟點(diǎn)板結(jié)合合的景觀高高層組成，，戶(hù)型面積積從39㎡㎡－121㎡。2)、樓盤(pán)盤(pán)名稱(chēng)：金金源·華麗麗家園建筑類(lèi)別：：高層物業(yè)地址：：江北北北濱路368號(hào)（金金源大道旁旁）開(kāi)發(fā)商商：世紀(jì)紀(jì)金源集團(tuán)團(tuán)均價(jià)價(jià)：3600元/平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：：2005-12-23占地面積：：233100平平方米容積率率：2.56總戶(hù)數(shù)數(shù)：888戶(hù)物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)：1元元/平方米米·月周邊配套:金源shoppingmall、、君豪五星級(jí)級(jí)大酒店、、方特科幻幻主題公園園，新村幼幼兒園、區(qū)級(jí)級(jí)機(jī)關(guān)托兒兒所、華新新實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)、觀音橋橋中學(xué)、十十八中、建建新中學(xué)、重慶慶工商大學(xué)學(xué)、江北重重百、世紀(jì)紀(jì)新都、黃黃金海岸、、家樂(lè)福、、北京華聯(lián)、商商社電器、、國(guó)美電器器、萬(wàn)鵬電電腦城、青青田家私、、北城天街街、海洋公園項(xiàng)目介紹金源·華麗麗家族，位位于江北區(qū)區(qū)觀音橋正正前方，由由三棟蝶形形高層住宅宅樓和一棟棟高級(jí)公寓寓半圍合而而成，總建建筑面積約約13萬(wàn)平平方米，以以全現(xiàn)房銷(xiāo)銷(xiāo)售模式亮亮相。作為為金源時(shí)代代購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)純住宅宅項(xiàng)目，金金源·華麗麗家族自身身享有多重重頂級(jí)生活活配套，40萬(wàn)方西西南最大的的金源shoppingmall、超五星級(jí)君君豪大酒店店、方特科科幻主題公公園環(huán)侯其其周，全市市第二大商商圈——觀觀音橋商圈圈提供最強(qiáng)強(qiáng)大的后備備支持，交交通網(wǎng)絡(luò)暢暢達(dá)全市各各個(gè)角落，，還有品牌牌物管24小時(shí)為業(yè)業(yè)主提供五五星級(jí)服務(wù)務(wù)。3)、樓盤(pán)盤(pán)名稱(chēng)：東東和城物業(yè)類(lèi)別：：商住樓樓建筑類(lèi)別：：高層物業(yè)地址：：江北洋河河新區(qū)塔坪坪120號(hào)號(hào)(北城天天街上段)交通狀況：：“東和城城”位于重重慶市江北北區(qū)塔坪120號(hào)，，北臨望海海現(xiàn)代城；；南臨洋河大大道；西臨臨花鳥(niǎo)市場(chǎng)場(chǎng)；東臨洋洋河二支路路。該地塊塊坐落在北北城天街上段，，距離江北北觀音橋核核心商圈不不到一公里里(距遠(yuǎn)東東百貨僅600米)。開(kāi)發(fā)商商：重慶東東和恒浦房房地產(chǎn)有限限公司占地面積：：33919.67平方米米；總戶(hù)戶(hù)數(shù)：1187戶(hù)戶(hù)；停車(chē)位位：570；建筑面面積：170000平方米米周邊配套:商場(chǎng)場(chǎng)：遠(yuǎn)東東百貨、北北京華聯(lián)、、茂業(yè)百貨貨、新世紀(jì)紀(jì)、重百、、家樂(lè)福等，匯集全全球時(shí)尚品品牌，引領(lǐng)領(lǐng)城市時(shí)尚尚風(fēng)向標(biāo)。。其他他：北城城天街的江江湖特色菜菜、品牌餐餐飲，銅鑼鑼灣、必勝勝客、肯德基、麥當(dāng)當(dāng)勞……，，江北商核核的天街美美食，正逐逐步形成其其輕松、時(shí)尚尚、西式且且略帶復(fù)合合型的風(fēng)格格。項(xiàng)目介紹東和城位于于北城天街街半段，位位于江北觀觀音橋片區(qū)區(qū)中部，東東臨長(zhǎng)安廠(chǎng)廠(chǎng)區(qū)、同創(chuàng)創(chuàng)國(guó)際、南南接324醫(yī)院，西西接海洋公公園、蔚藍(lán)藍(lán)世紀(jì)，北北靠洋河體體育中心、、望?，F(xiàn)代代城。461、604、201等多條條公交線(xiàn)路路通過(guò)這一一交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)途經(jīng)該地地段。而與與這一交通通網(wǎng)絡(luò)直接接連接的紅紅黃路城市市快速路，，更是通過(guò)過(guò)紅石路、、紅錦大道道、迎賓大大道以及在在建的王家家沱大橋連連接了該項(xiàng)項(xiàng)目與沙坪坪壩區(qū)、南南坪區(qū)、渝渝長(zhǎng)高速、、機(jī)場(chǎng)高速速以及在建建的人和火火車(chē)站等交交通樞紐。。東東和城城項(xiàng)目地上上建筑由六六棟住宅樓樓和部分商商業(yè)裙樓組組成，戶(hù)型型有兩房、、三房、復(fù)式兩房一一廳。商業(yè)裙樓樓4層（局局部2層）），地下為為大型停車(chē)車(chē)庫(kù)及綜合合用房。4)、樓盤(pán)盤(pán)名稱(chēng)：天天倫海苑物業(yè)類(lèi)別：：普通住住宅建筑類(lèi)別：：高層物業(yè)地址址：江北北海洋公公園大門(mén)門(mén)旁交通狀況況：天倫倫海苑位位于觀音音橋核心心商圈腹腹地，可可乘421、141、、201、461等等多路公公交車(chē)到到達(dá)。開(kāi)發(fā)發(fā)商商：重慶慶大信/怡豐房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限責(zé)任公公司均價(jià)：3600元/平平方米周邊配套套:海洋公園園、力帆帆體育城城、龍頭頭寺公園園、華聯(lián)聯(lián)商場(chǎng)、、重百商商場(chǎng)、北北城天街、遠(yuǎn)東東百貨、、貿(mào)業(yè)百百貨、324醫(yī)醫(yī)院項(xiàng)目介紹紹：觀音橋核核心商圈圈腹地，，配套完完善，十十余款精精致戶(hù)型型。目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群定位位及分析析1、項(xiàng)目目區(qū)域的的人口總總數(shù)及分分布情況況★由由于該項(xiàng)項(xiàng)目的地地理位置置處在比比較特殊殊的地段段（在江江北區(qū)加加洲花園園與渝北北區(qū)龍溪溪鎮(zhèn)花卉卉園交界界），所所以人口口總數(shù)也也應(yīng)該加加上渝北北區(qū)龍溪溪鎮(zhèn)花卉卉園的人人口數(shù)2、項(xiàng)目所在在地經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r和項(xiàng)項(xiàng)目所在在地人口口就業(yè)情情況★江北北區(qū)特殊的地地理優(yōu)勢(shì)勢(shì)和便捷捷、暢通通的交通通網(wǎng)絡(luò)，，以及新商圈（加洲花花園）的打造對(duì)對(duì)城市發(fā)發(fā)展的帶帶動(dòng)分不不開(kāi)的。。這反映映了江北北區(qū)繁華華而生態(tài)態(tài)的區(qū)域域特征是是吸引外外區(qū)居民民的重要要法寶。。同時(shí)，江北的的發(fā)展帶帶動(dòng)了消費(fèi)者的的未來(lái)消消費(fèi)動(dòng)向向，加上青青年一代代向新城城的涌入入，帶來(lái)來(lái)了前所所未有的的激情與與朝氣，，使其地地區(qū)擁有有了強(qiáng)大大的就業(yè)業(yè)群體和和許多的的就業(yè)崗崗位；這這就決定定了該地地區(qū)的就就業(yè)階段段處于新新生的一一代，而而崗位多多在于休休閑娛樂(lè)樂(lè)等服務(wù)務(wù)行業(yè)。。★渝北北龍溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)花卉園園：典型型的從早早期的鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)逐漸漸的轉(zhuǎn)化化為現(xiàn)在在的繁華華都市的的開(kāi)發(fā)地地區(qū)，交交通便利利，由于于得到區(qū)區(qū)政府的的大力支支持，加加上眾多多的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商的介介入，近近幾年得得以飛速速的發(fā)展展，在發(fā)發(fā)展的同同時(shí)又解解決的很很大一部部分農(nóng)村村及郊縣縣來(lái)就業(yè)業(yè)的農(nóng)民民工問(wèn)題題。前幾年可可以說(shuō)來(lái)來(lái)還是以以小型個(gè)個(gè)體為單單位區(qū)域域型經(jīng)濟(jì)濟(jì)為主。。該地區(qū)未未來(lái)的發(fā)發(fā)展隨著著大型地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商的進(jìn)進(jìn)入，小小區(qū)型樓樓盤(pán)開(kāi)發(fā)發(fā)得以推推進(jìn)和發(fā)發(fā)展，出出現(xiàn)了越越來(lái)越多多的大型型商業(yè)區(qū)區(qū)，總體體需求旺旺盛，區(qū)區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)已經(jīng)具具有了居居住和投投資的雙雙重價(jià)值值，區(qū)域域樓盤(pán)朝朝向多元元化發(fā)展展。但目目前隨著著區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的加加劇、新新的開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)域不不斷涌現(xiàn)現(xiàn)、宏觀觀調(diào)控后后消費(fèi)者者的觀望望心理日日重，以以及隨著著消費(fèi)群群體的年年輕化和和家庭結(jié)結(jié)構(gòu)的小小型化發(fā)發(fā)展，在在同質(zhì)化化產(chǎn)品越越來(lái)越多多的情況況下，更更突顯了了細(xì)分市市場(chǎng)的重重要性。。本區(qū)域預(yù)預(yù)購(gòu)房群群體職業(yè)業(yè)構(gòu)成：：3、項(xiàng)目目所在地地及周邊邊的家庭庭情況★從從2005年底底至今年年初的調(diào)調(diào)查，預(yù)預(yù)購(gòu)房群群體家庭庭成員構(gòu)構(gòu)成主要要以三口口之家（（父母和和為婚子子女）為為主，占到27.89％，其次是是三口之之家(年年輕夫婦婦和小孩孩)，占到23.16％；居住房房屋性質(zhì)質(zhì)以自購(gòu)購(gòu)商品房房為主，，其次是是租賃，，再次是是單位分分房；所所居住面面積以70－90㎡為為主。★同同時(shí)時(shí)消費(fèi)者者已被市市場(chǎng)房?jī)r(jià)價(jià)潛移默默化，實(shí)實(shí)際承受受能力并并沒(méi)有增增強(qiáng)，但但消費(fèi)者者在市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的的推動(dòng)下下從心理理上基本本可以承承受3000-3500元元/平米米左右的房?jī)r(jià)。。附圖：本本區(qū)域消消費(fèi)者承承受當(dāng)價(jià)價(jià)對(duì)比圖圖附圖：本本區(qū)域消消費(fèi)者承承受總價(jià)價(jià)對(duì)比圖圖附圖：本本區(qū)域消消費(fèi)者家家庭月收收入由以上分分析圖和和分析數(shù)數(shù)據(jù)，可可以看出出消費(fèi)者者承受房房屋總價(jià)價(jià)比例在在20-35萬(wàn)元元之間，主主要以2室1廳廳、3室室1廳的價(jià)格為為主消費(fèi)費(fèi)，在調(diào)調(diào)查中得得到大部部分預(yù)購(gòu)購(gòu)房者仍仍然選擇擇按揭，，按揭首首付款為為7－10萬(wàn)元的比例為為主，且且月供承承受能力力有所下下降，而而按揭首首付款的的增加和和月供時(shí)時(shí)間的延延長(zhǎng)，間間接反映映了映消消費(fèi)者的的實(shí)際月月供承受受能力，，同時(shí)說(shuō)說(shuō)明了消消費(fèi)者的的實(shí)際承承受能力力并沒(méi)有有增加。?！锝眳^(qū)的的預(yù)購(gòu)房房群體在在購(gòu)房時(shí)時(shí)，會(huì)有有一個(gè)觀觀念左右右著他們們的購(gòu)房房行為，，那就是是“預(yù)購(gòu)購(gòu)房群體體希望方方便的生生活，快快樂(lè)的運(yùn)運(yùn)動(dòng)，不不斷的進(jìn)進(jìn)步”，，對(duì)生活活方便程程度最為為看重，，其次是是對(duì)運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所和和文化交交流活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所的的需求也也較高。。預(yù)購(gòu)房群群體希望望方便的的生活，，快樂(lè)的的運(yùn)動(dòng)，，不斷的的進(jìn)步。。可以通通過(guò)很多多種方式式和途徑徑進(jìn)行表表達(dá)，也也為“龍龍溪景園園”本項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品打造造的差異異化路線(xiàn)線(xiàn)提供了了可靠的的思想路路線(xiàn)。本區(qū)域預(yù)預(yù)購(gòu)房群群體對(duì)小小區(qū)生活活配套的的要求：：4、項(xiàng)目目潛在客客戶(hù)群分分析及定定位★年齡分分析及定定位通過(guò)調(diào)查查發(fā)現(xiàn)其其他各區(qū)區(qū)的預(yù)購(gòu)購(gòu)房中80年代代生人異軍軍突起，，預(yù)示了了未來(lái)幾幾年80年代代生人將成成為重慶慶房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的購(gòu)房主主力軍。。但是江江北區(qū)的的預(yù)購(gòu)房房群體卻卻是以70年代代生人為主主，八十十年代生生人尾隨隨其后，，年齡在56歲以以上江北北區(qū)的預(yù)預(yù)購(gòu)房群群體也占到13.68％，并且顯示二次次購(gòu)房以以上的比比例為33.16％，由此可以證證明這其中有很大大部分是為子子女購(gòu)房。年輕化與老齡齡化的分布（（如果除去老老年人為子女女購(gòu)房的這部部分）明顯趨趨于年輕化，，從一個(gè)側(cè)面也反映了需求市市場(chǎng)主體轉(zhuǎn)向向，中年人的的需求飽和速速度較快，青年人逐漸轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為該地區(qū)的的購(gòu)房中堅(jiān)力力量。在這樣樣的大環(huán)境發(fā)發(fā)展條件下，，可推斷今年年使得購(gòu)房者者對(duì)江北、渝渝北（龍溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)花卉園）地地區(qū)的樓盤(pán)期期待高,主力力購(gòu)房者及購(gòu)購(gòu)房趨勢(shì)年齡齡性會(huì)以20-35歲歲為主，（加上老年年人為子女購(gòu)購(gòu)房的部分））占總?cè)藬?shù)的70%以上。附圖：江北區(qū)區(qū)預(yù)購(gòu)房群體體與重慶市預(yù)預(yù)購(gòu)房群體年年齡對(duì)比★客戶(hù)目標(biāo)區(qū)區(qū)域分析界定定2005年秋秋交會(huì)調(diào)查得得知，在未來(lái)來(lái)3年內(nèi)有置置業(yè)需求的消消費(fèi)者選擇江江北區(qū)的比例例為29.17％，從歷歷年的房交會(huì)會(huì)調(diào)查看對(duì)江江北區(qū)的置業(yè)業(yè)意愿也是最最高的，反映映了江北區(qū)在在預(yù)購(gòu)群體心心目中持久較較高的地位。。江北區(qū)、渝北北區(qū)的預(yù)購(gòu)房房群體中來(lái)自自自身區(qū)域的的相對(duì)比重最最大，為35.75％，外區(qū)域占64.25％，處于絕對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。來(lái)自渝中區(qū)的的預(yù)購(gòu)房群體體僅次于江北北區(qū)，為20.43％，這兩個(gè)區(qū)域域的地緣靠近近，江北區(qū)又又是一個(gè)后起起之城，房?jī)r(jià)價(jià)相對(duì)于渝中中區(qū)較為便宜宜，生活環(huán)境境介于繁華與與寧?kù)o之間，，居住在江北北，上班在渝渝中似乎已形形成一種潮流流。從分析數(shù)據(jù)上上也可以看到到南岸區(qū)、沙沙坪壩區(qū)等地地由于自身的的發(fā)展速度和和相互之間的的交通、位置置的便利，其其潛在目標(biāo)客客戶(hù)群發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢(shì)也很明顯顯，占29%左右右。所以根據(jù)分析析，將項(xiàng)目的的目標(biāo)客戶(hù)群群鎖定在除本本地區(qū)以外的的渝中、南岸岸、沙坪壩等等三個(gè)區(qū)域，，進(jìn)行重點(diǎn)推推廣及深度挖挖掘。本項(xiàng)目預(yù)購(gòu)群群體的現(xiàn)居住住區(qū)域分析表表：★本區(qū)域預(yù)購(gòu)購(gòu)房群體受教教育程度：★根據(jù)上面所所訴，本項(xiàng)目目的目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)特征資料應(yīng)應(yīng)該是：年齡：20-40歲學(xué)歷：專(zhuān)科或或者專(zhuān)科以上上主要客戶(hù)區(qū)區(qū)域：江北北、渝中、、南岸、沙沙坪壩等地地區(qū)職位：技術(shù)術(shù)人員、商商業(yè)管理人人員、離退退休者對(duì)小區(qū)的配配套：以文文化活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所、運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所為主主價(jià)格定位及及策略定價(jià)原則本項(xiàng)目的定定價(jià)采用了了“自下而而上”的計(jì)計(jì)算方式，，先確定戶(hù)戶(hù)戶(hù)差值，，然后在差差值的基礎(chǔ)礎(chǔ)上加上一一個(gè)價(jià)格基基數(shù)，從而而得到每戶(hù)戶(hù)的價(jià)格，，根據(jù)這個(gè)個(gè)價(jià)格計(jì)算算總體均價(jià)價(jià)，調(diào)整價(jià)價(jià)格基數(shù)讓讓計(jì)算總體體均價(jià)等于于真實(shí)均價(jià)價(jià)，最后得得到每戶(hù)的的最終價(jià)格格。（但由于沒(méi)沒(méi)有確切的的數(shù)據(jù)和甲甲方對(duì)價(jià)格格基數(shù)的確確定）所以以本項(xiàng)目只只能根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)有的市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境、區(qū)域地地理環(huán)境、、自身公司司獨(dú)特的銷(xiāo)銷(xiāo)售渠道等等，作出一一個(gè)起價(jià)、、均價(jià)、最最高價(jià)的大大概價(jià)格。。（1）影響響價(jià)差的因因素：需要要綜合考慮慮幾個(gè)方面面的因素：：★橫向價(jià)差差★★縱向價(jià)價(jià)差★★朝向向因素★★戶(hù)戶(hù)型因素★★邊套因素素★★道路因因素★★景觀因素素★★間距距因素由于于本本案案分分為為A、、B、、C棟，，而而C棟又又因因貴貴司司要要求求提提前前銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，所所以以我我司司根根據(jù)據(jù)自自身身情情況況制制定定出出以以下下價(jià)價(jià)格格：：（套套內(nèi)內(nèi)））C棟起起價(jià)價(jià)：：3350元元/M2C棟均均價(jià)價(jià)：：3500元元/M2C棟最最高高價(jià)價(jià)：：3650元元/M2（套內(nèi)內(nèi)））A、、B棟起起價(jià)價(jià)：：3800元元/M2A、、B棟均均價(jià)價(jià)：：4050元元/M2A、、B棟最最高高價(jià)價(jià)：：4300元元/M2整體體項(xiàng)項(xiàng)目目均均價(jià)價(jià)定定為為：：4000元元/M2★建建議議折折扣扣及及付款款方方式式：：由由于于戶(hù)戶(hù)型型面面積積有有大大有有小小，，大大的的總總價(jià)價(jià)過(guò)過(guò)高高，，所所以以建建議議采采用用三三種種方方式式進(jìn)進(jìn)行行銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，讓讓客客戶(hù)戶(hù)有有更更多多的的選選擇擇及及判判斷斷。。（1））一一次次性性付付款款（2））按按揭揭付付款款：：交交三三按按七七（3））按按揭揭首首付付分分期期付付款款：：交交一一緩緩二二按按七七3、、價(jià)價(jià)格格入入市市變變化化及及市市場(chǎng)場(chǎng)反反映映控控制制★我司司根根據(jù)據(jù)本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)和和區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展、、目目標(biāo)標(biāo)客客戶(hù)戶(hù)群群的的確確定定，，把握握好好銷(xiāo)銷(xiāo)控控周周期期，，從而而制制定定出出“低低開(kāi)開(kāi)高高走走””的策策略略，，樓樓盤(pán)盤(pán)開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)后后根根據(jù)據(jù)最最初初制制定定的的價(jià)價(jià)格格，，應(yīng)應(yīng)分分時(shí)時(shí)間間段段制制定定出出不不斷斷上上升升的的價(jià)價(jià)格格走走勢(shì)勢(shì)，，價(jià)價(jià)格格控控制制的的原原則則為為““逐逐步步走走高高，，并并留留有有升升值值空空間間””，，這這樣樣既既能能吸吸引引投投資資，，又又能能吸吸引引自自用用。。同同時(shí)時(shí)差差價(jià)價(jià)的的變變化化也也并并非非是是直直線(xiàn)線(xiàn)型型的的成成比比例例變變化化，，而而是是按按心心理理需需求求曲曲線(xiàn)線(xiàn)變變化化，，它它隨隨著著市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求變變化化呈呈不不規(guī)規(guī)則則變變化化。。以以時(shí)時(shí)間間為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)根根據(jù)據(jù)不不同同的的時(shí)時(shí)間間段段對(duì)對(duì)銷(xiāo)銷(xiāo)售售控控制制、、價(jià)價(jià)格格控控制制、、時(shí)時(shí)間間控控制制三三者者的的緊緊密密結(jié)結(jié)合合，，確確定定與與之之對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)的的銷(xiāo)銷(xiāo)量量和和價(jià)價(jià)格格。。價(jià)格格的的““低低開(kāi)開(kāi)””并并不不意意味味著著貴貴司司經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)利利益益受受損損，，這這只只是是一一種種策策略略，，目目的的是是為為了了以以后后的的““高高走走””。。入市市時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)規(guī)規(guī)劃劃及及媒媒介介策策略略在此此次次項(xiàng)項(xiàng)目目入入市市推推廣廣之之前前，，請(qǐng)請(qǐng)先先讓讓我我介介紹紹一一下下，，我我公公司司（重重慶慶順順馳馳不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)有有限限公公司司））的廣廣告告渠渠道道和和推推廣廣優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：★連連鎖鎖經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模模式式的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：重慶慶順順馳馳不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)有有限限公公司司截截止止2006年年2月月1日日前前，在在主主城城七七區(qū)區(qū)（（渝渝中中區(qū)區(qū)、、江江北北區(qū)區(qū)、、南南岸岸區(qū)區(qū)、、渝渝北北區(qū)區(qū)、、沙沙坪坪壩壩區(qū)區(qū)、、九九龍龍坡坡區(qū)區(qū)、、大大渡渡口口區(qū)區(qū)））共共有有連連鎖鎖店店51家家，擁?yè)碛杏幸灰痪€(xiàn)線(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)售售人人員員330名名。就此而言言，貴司司一旦和和我們達(dá)達(dá)成合作作協(xié)議，，就等于于免費(fèi)擁?yè)碛辛?1個(gè)外賣(mài)場(chǎng)（（遍步主主城7區(qū)區(qū)）和330名名銷(xiāo)售人員員，這對(duì)對(duì)于目前前傳統(tǒng)的的銷(xiāo)售模模式是一一個(gè)巨大大的沖擊擊，在宣宣傳推廣廣中起到到的作用用是不言言而喻的的?！锟蛻?hù)資資源的優(yōu)優(yōu)勢(shì)：現(xiàn)有的客客戶(hù)規(guī)模模，按靜靜態(tài)方式式計(jì)算：：每天重慶慶順馳公公司銷(xiāo)售售網(wǎng)絡(luò)（（連鎖經(jīng)經(jīng)營(yíng)中心心基本店店）平均均接待客客戶(hù)600人人次，每周約約4200人次，每月約約16800人次次，每年約約201600人人次，刨去其其中重復(fù)復(fù)接待，，連鎖店店與項(xiàng)目目、項(xiàng)目目與項(xiàng)目目、店與與店交叉叉的部分分，即使使按十分分之一的的比例計(jì)計(jì)算，每每月新增增客戶(hù)到到訪(fǎng)規(guī)模模也在2000人次以上。已成交客客戶(hù)管理理情況重慶順馳馳公司信信息中心心通過(guò)與與地產(chǎn)公公司、物物業(yè)公司司的配合合，已掌掌握約15000客戶(hù)戶(hù)的基本資資料。從以上數(shù)數(shù)據(jù)可以以知道，，在貴公公司入市市宣傳期期間就已已經(jīng)有了了15000客戶(hù)戶(hù)的客戶(hù)基基本蓄備備量，比比其他的的中介公公司更早早一步占占領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)。★順馳置置業(yè)網(wǎng)的的合作伙伙伴：★資源渠渠道的優(yōu)優(yōu)勢(shì)：《順馳房房產(chǎn)快訊訊》由重慶順順馳不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)有限公公司創(chuàng)建建于2005年，是一一份專(zhuān)業(yè)業(yè)性強(qiáng)的的，能有有效對(duì)客客戶(hù)進(jìn)行行直接引引導(dǎo)的及及時(shí)性月月刊，《《順馳房房產(chǎn)快訊訊》定為為免費(fèi)月月刊，每每月中旬旬15號(hào)出版，，目前月月發(fā)行量量已超過(guò)過(guò)24萬(wàn)份，超過(guò)過(guò)了某些些日?qǐng)?bào)和和周報(bào)，，而《順順馳房產(chǎn)產(chǎn)快訊》》最能彰彰顯其效效率和影影響力的的側(cè)重點(diǎn)點(diǎn)在于其其利用了了順馳本本身強(qiáng)大大的連鎖鎖店渠道道，覆蓋蓋整個(gè)山山城的51家連鎖店面面及330名銷(xiāo)售人員員能將所所有《順順馳房產(chǎn)產(chǎn)快訊》》直接、、深入的的發(fā)送到到購(gòu)買(mǎi)力力市場(chǎng)中中去，從從靜態(tài)的的高、中中、低檔檔小區(qū)到到人流量量龐大密密集、年年齡群適適宜的廣廣場(chǎng)、超超市等，，都能最最直接快快速的接接收到《《順馳房房產(chǎn)快訊訊》的各各種信息息。目前，《《順馳房房產(chǎn)快訊訊》經(jīng)過(guò)過(guò)與網(wǎng)絡(luò)絡(luò)整合，，已完成成與順馳馳置業(yè)網(wǎng)網(wǎng)線(xiàn)上同同步發(fā)行行的結(jié)合合，圖文文并茂，，讓讀者者留下深深刻印象象。讀者者通過(guò)線(xiàn)線(xiàn)上、線(xiàn)線(xiàn)下雙重重方式獲獲取資訊訊，大大大提高了了信息覆覆蓋人群群量，實(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)群體體的全方方位轟炸炸，有效效提升廣廣告投入入產(chǎn)出比比?！镂夜就ㄍㄟ^(guò)內(nèi)網(wǎng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)分析得得到的對(duì)對(duì)本案的的需求及及區(qū)域相相近潛在在客戶(hù)人人數(shù)表：：潛在客戶(hù)戶(hù)總計(jì)：：3656組

所在區(qū)域房屋總價(jià)沙坪壩區(qū)渝中區(qū)南岸區(qū)江北區(qū)渝北區(qū)15-20萬(wàn)元270組316組379組566組417組21-25萬(wàn)元114組98組146組235組174組26-30萬(wàn)元87組84組89組194組138組31-35萬(wàn)元42組27組30組56組49組36-40萬(wàn)元31組20組19組39組36組★入市時(shí)時(shí)機(jī)的確確定及安安排（廣告推推廣初級(jí)級(jí)階段：：10月———11月）通過(guò)前期期一至二二月的廣廣告推廣廣，樹(shù)立立本項(xiàng)目目“候候鳥(niǎo)精神神、候鳥(niǎo)鳥(niǎo)生活””的獨(dú)特特形象理理念，通通過(guò)一段段時(shí)間的的宣傳在在幾個(gè)目目標(biāo)區(qū)域域（江北北、渝北北、渝中中、南岸岸、沙坪坪壩）中中產(chǎn)生目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)的共鳴鳴，達(dá)到到目標(biāo)客客戶(hù)從理理解到接接受的目目的。建議：趕趕在秋季季房交會(huì)會(huì)前推出出，利用用秋季房房交會(huì)的的宣傳優(yōu)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行行借勢(shì)。。（廣告推推廣持續(xù)續(xù)階段：：11月———12月）由于有前前期強(qiáng)有有力的廣廣告推廣廣，本階階段進(jìn)入入持續(xù)期并并開(kāi)始整整理積累累的客戶(hù)戶(hù)資源，，讓消費(fèi)者從從“候候鳥(niǎo)精神神、候鳥(niǎo)鳥(niǎo)生活””理念的的接受到到期盼““候鳥(niǎo)精精神、候候鳥(niǎo)生活活”項(xiàng)目目的推出出。這個(gè)個(gè)階段不不需要新新的媒介介推廣，，只是在在市場(chǎng)變變動(dòng)的同同時(shí)進(jìn)行行調(diào)整。。建議：在在開(kāi)盤(pán)前前進(jìn)行最最后階段段的蓄勢(shì)勢(shì)，積累累大量的的客戶(hù)。。2006年11月項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)建建立銷(xiāo)售售中心，，2006年12月開(kāi)開(kāi)盤(pán)入市市。1、媒體體總策略略及媒體體選擇.媒體總總策略.媒體選選擇.媒媒體創(chuàng)新新使用2、軟性性新聞主主題3、媒介介組合4、投放放頻率及及規(guī)模5、費(fèi)用用估算推廣費(fèi)用用計(jì)劃（（略）公關(guān)活動(dòng)動(dòng)策劃和和現(xiàn)場(chǎng)包包裝（略）營(yíng)銷(xiāo)推廣廣效果的的監(jiān)控、、評(píng)估、、修正（（略）媒介策略略1、銷(xiāo)售售時(shí)間及及銷(xiāo)售周周期劃分分2、賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)匯萃3、各銷(xiāo)銷(xiāo)售階段段營(yíng)銷(xiāo)推推廣思路路4、銷(xiāo)售售相關(guān)資資料準(zhǔn)備備5、培訓(xùn)訓(xùn)體系6、品牌牌的二次次營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目銷(xiāo)售售顧問(wèn)1、銷(xiāo)售周期期劃分（06年年11月月——07年7月）籌備開(kāi)盤(pán)盤(pán)推廣期期····································內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)期················································引爆期（（開(kāi)盤(pán)））··················································40天持續(xù)推廣廣強(qiáng)銷(xiāo)期期··················································60天保溫期········································································60天尾盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期·····························································30天50天250天天2、賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)匯萃★硬性賣(mài)賣(mài)點(diǎn)★★軟性性賣(mài)點(diǎn)1）交通通1）區(qū)位位價(jià)值2）區(qū)域域配套2）樓樓盤(pán)形象象3）產(chǎn)品品類(lèi)型3）居居住文化化與生活活方式4）高度度4）銷(xiāo)售售與工程程進(jìn)度5）自身身配套5）創(chuàng)意促銷(xiāo)銷(xiāo)6）戶(hù)型型3、各銷(xiāo)售階階段營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣思思路1）籌備備開(kāi)盤(pán)推推廣期和和內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)期為為一個(gè)共共享時(shí)間間段。推廣思思路：：以闡闡述候候鳥(niǎo)般般的生生活方方式和和生活活精神神為主主，在在于讓讓客戶(hù)知道道本案案即將將開(kāi)盤(pán)盤(pán)，并并積極極期待待本案案。目的：：確立立本案案的開(kāi)開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)間，，并加加大宣宣傳影影響。。重點(diǎn)：：收集集市場(chǎng)場(chǎng)反饋饋信息息，最最后意意向客客戶(hù)的的積累累（發(fā)發(fā)放認(rèn)認(rèn)購(gòu)會(huì)會(huì)員卡），，明確確目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)戶(hù)。配合：：形象象展示示中心心、連連鎖店店展示示、報(bào)報(bào)版、、戶(hù)外外廣告告。預(yù)計(jì)效效果：：51家連連鎖店店協(xié)同同現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)形象象展示示中心心同步步傳播播本案案信息息，完全覆覆蓋七七個(gè)主主城區(qū)區(qū)。在在開(kāi)盤(pán)盤(pán)期導(dǎo)導(dǎo)入后后，客客戶(hù)基基本上上對(duì)本本案的的開(kāi)盤(pán)有了了期待待，同同時(shí)可可以進(jìn)進(jìn)行廣廣告的的傳播播，并并接受受客戶(hù)戶(hù)的申申購(gòu)登登記，，發(fā)售認(rèn)認(rèn)購(gòu)卡卡，即即時(shí)把把握住住有購(gòu)購(gòu)買(mǎi)意意向的的客戶(hù)戶(hù)。2）引爆期期（開(kāi)盤(pán)））推廣思路：：讓客戶(hù)充充分了解項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的的價(jià)格支撐撐點(diǎn)和購(gòu)房房的詳細(xì)流程手手續(xù)，使其其認(rèn)購(gòu)更加加順利，銷(xiāo)銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)更更加突出，對(duì)對(duì)本案的信信任程度增增強(qiáng)。目的：擴(kuò)大品牌知知名度及信信任度，拉拉升形象，，達(dá)到造名名造勢(shì)的效果。重點(diǎn)：對(duì)外外信息媒體體運(yùn)作，對(duì)對(duì)外信息主主題活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，銷(xiāo)售售時(shí)間及銷(xiāo)售戶(hù)戶(hù)型的掌控控，現(xiàn)場(chǎng)客客戶(hù)認(rèn)購(gòu)的的控制。配合：本案案銷(xiāo)售中心心、順馳連連鎖店、媒媒體、已購(gòu)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)及巡巡展活動(dòng)預(yù)計(jì)效果：：40天內(nèi)內(nèi)的認(rèn)購(gòu)客客戶(hù)達(dá)到銷(xiāo)銷(xiāo)售目標(biāo)。。3）持續(xù)推推廣強(qiáng)銷(xiāo)期期推廣思路：：以加強(qiáng)“候鳥(niǎo)生活活”概念為主，，輔以地段段、交通、、區(qū)域配套、、項(xiàng)目配套套等相關(guān)賣(mài)賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行輔輔助刻畫(huà)，，強(qiáng)調(diào)“候鳥(niǎo)精神神”目的：為項(xiàng)目公開(kāi)開(kāi)造勢(shì)，樹(shù)樹(shù)立品牌形形象，吸引引更多公眾眾關(guān)注和向往。連連貫發(fā)力，，對(duì)潛在消消費(fèi)者起引引導(dǎo)作用。。重點(diǎn)：把握握好“低開(kāi)開(kāi)高走”的的銷(xiāo)售節(jié)奏奏，為項(xiàng)目目創(chuàng)造最大大利益化。配合：減少少媒體、戶(hù)戶(hù)外投放頻頻率、爭(zhēng)對(duì)對(duì)性的進(jìn)行行定點(diǎn)銷(xiāo)售售，充分利用老老客戶(hù)資源源、各連鎖鎖店加大信信息收集和和宣傳范圍。預(yù)計(jì)效果：：60天內(nèi)內(nèi)的認(rèn)購(gòu)客客戶(hù)達(dá)到銷(xiāo)銷(xiāo)售目標(biāo)4）保溫期期推廣思路：：以公眾文文化活動(dòng)為為主，輔以以工程質(zhì)量量，工期進(jìn)進(jìn)度進(jìn)行刻畫(huà)，，強(qiáng)調(diào)“候鳥(niǎo)精神神”目的：保持持銷(xiāo)售速度度，擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目的知名名度與美譽(yù)譽(yù)度重點(diǎn)：把握握銷(xiāo)售節(jié)奏奏，尋找新新賣(mài)點(diǎn)，深深度挖掘“候鳥(niǎo)精神神”，保證問(wèn)題戶(hù)戶(hù)型的銷(xiāo)售售配合：減少少媒體、廣廣告頻率、、主要以巡巡展活動(dòng)為為主，為““候鳥(niǎo)精神”的持持續(xù)影響保保溫，深挖挖客戶(hù)資源源、各連鎖鎖店增加活動(dòng)頻率及及擴(kuò)大活動(dòng)動(dòng)范圍預(yù)計(jì)效果：：保證項(xiàng)目目和概念持持續(xù)的溫度度，持續(xù)產(chǎn)產(chǎn)生銷(xiāo)量5）尾盤(pán)強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)期推廣思路：：以現(xiàn)樓品質(zhì)形形象展示為為主，輔以以升值性能能的展現(xiàn)目的：完成成所有銷(xiāo)售售，提升開(kāi)開(kāi)發(fā)商品牌牌。重點(diǎn)：將所所有戶(hù)型全全部推出，，保證問(wèn)題題戶(hù)型的銷(xiāo)銷(xiāo)售，解決決好與物管之間間的銜接問(wèn)問(wèn)題配合：增加加媒體廣告告、但主要要以“老帶帶新”的口口碑形式，，深挖客戶(hù)資源、、各連鎖店店增加活動(dòng)動(dòng)頻率及擴(kuò)擴(kuò)大活動(dòng)范范圍預(yù)計(jì)效果：：完成銷(xiāo)售售目標(biāo)4、宣傳及及銷(xiāo)售相關(guān)關(guān)資料準(zhǔn)備備（略）廣告主題廣告創(chuàng)意表表現(xiàn)廣告效果監(jiān)監(jiān)控、評(píng)估估、修正入市前印刷刷品的設(shè)計(jì)計(jì)、制作購(gòu)房須知詳細(xì)價(jià)格表表銷(xiāo)售控制表表樓書(shū)宣傳海報(bào)、、折頁(yè)認(rèn)購(gòu)書(shū)正式合同交房標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理內(nèi)內(nèi)容物業(yè)管理公公約5、培訓(xùn)體體系（略））6、品牌的的二次營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)（略）我們一直在在路上………9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。15:51:2915:51:2915:5112/31/20223:51:29PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。12月