XXXX房地產新政解讀及稅務稽查風險防范下

商品房預售2007中華人民共和國城市房地產管理法第四十五條商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。1商品房預售（續(xù)1）2010關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。23商品房預售（續(xù)2）注1：是否屬于違法預售房地產，應該由當?shù)氐姆康禺a開發(fā)管理部門來確定，稅務機關即使證據(jù)確鑿，也不能界定收取的款項為非法收入。注2：實際工作中應按照企業(yè)在內部認購階段取得的預售款預征所得稅，但有關行政部門判定該收入為非法收入除外。開盤前的預收款2010河北關于營業(yè)稅若干政策問題的公告房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，均屬于預收性質的款項，其納稅義務發(fā)生時間與預收房款相同，為收到款項的當天。（所得稅？）4開盤前的預收款（續(xù)）1995國稅函156號營業(yè)稅問題解答（之一）營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十八條規(guī)定:“納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。”此項規(guī)定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天。5收入的范圍2009國稅發(fā)31號房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法第五條開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。2001安徽關于個人所得稅若干政策問題的通知6收入的確認時間2009房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：2006財稅162號關于印花稅若干政策的通知（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。7收入的確認時間（續(xù)）六（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。營業(yè)稅實施細則第二十五條納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。8銀行按揭方式（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)2002北京關于對房地產公司收取客戶的違約金征收營業(yè)稅問題的批復9解除買賣合同2006國稅函865號關于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問題的批復2011財稅32號關于購房人辦理退房有關契稅問題的通知對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。10銀行按揭方式式（續(xù)）第十九條企企業(yè)采取銀行按揭方式式銷售開發(fā)產品品的，凡約定定企業(yè)為購買買方的按揭貸貸款提供擔保保的，其銷售售開發(fā)產品時時向銀行提供供的保證金(擔保金)不得從銷售收收入中減除，，也不得作為為費用在當期期稅前扣除，，但實際發(fā)生生損失時可據(jù)據(jù)實扣除。2011公告第25號企業(yè)資產損損失所得稅稅稅前扣除管理理辦法4411委托銷售六（四）采取取委托方式銷銷售開發(fā)產品品的，應按以以下原則確認認收入的實現(xiàn)現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)續(xù)費方式委托托銷售開發(fā)產產品的，應按按銷售合同或或協(xié)議中約定定的價款于收收到受托方已已銷開發(fā)產品品清單之日確確認收入的實實現(xiàn)。2009財稅29號關于企業(yè)手手續(xù)費及傭金金支出稅前扣扣除政策的通通知12委托銷售（續(xù)續(xù)）3.采取基價(保底價)并實行超基價價雙方分成方方式委托銷售售開發(fā)產品的的，屬于由企企業(yè)與購買方方簽訂銷售合合同或協(xié)議，，如果銷售合合同或協(xié)議中中約定的價格格高于基價，，則應按銷售售合同或協(xié)議議中約定的價價格計算的價價款于收到受受托方已銷開開發(fā)產品清單單之日確認收收入的實現(xiàn)，，企業(yè)按規(guī)定定支付受托方方的分成額，，不得直接從從銷售收入中中減除注：傭金的實實際支付和扣扣除限額的基基數(shù)不一致13傭金的納稅地地點營業(yè)稅暫行條條例第十四條營營業(yè)稅納稅地地點：（一）納稅人人提供應稅勞勞務應當向其其機構所在地地或者居住地地的主管稅務務機關申報納納稅。但是，納稅人人提供的建筑筑業(yè)勞務以及及國務院財政政、稅務主管管部門規(guī)定的的其他應稅勞勞務，應當向向應稅勞務發(fā)發(fā)生地的主管管稅務機關申申報納稅。14傭金的納稅地地點（續(xù)）2004總局令第7號稅務登記管管理辦法第十條（五））從事生產、、經(jīng)營的納稅稅人外出經(jīng)營營，自其在同同一縣（市））實際經(jīng)營或或提供勞務之之日起，在連連續(xù)的12個月內累計超超過180天的，應當自自期滿之日起起30日內，向生產產、經(jīng)營所在在地稅務機關關申報辦理稅稅務登記，稅稅務機關核發(fā)發(fā)臨時稅務登登記證及副本本；2005國稅函402號關于大連市市稅務檢查中中部分涉稅問問題處理意見見的批復15樣板房2009國稅發(fā)31號房地產開發(fā)發(fā)經(jīng)營業(yè)務企企業(yè)所得稅處處理辦法第二十七條開開發(fā)產品品計稅成本支支出的內容如如下：(六)開發(fā)間接費。。指企業(yè)為直接接組織和管理理開發(fā)項目所所發(fā)生的，且且不能將其歸歸屬于特定成成本對象的成成本費用性支支出。主要包包括。。。項目目營營銷銷設設施施建建造造費費等。。注：：開開發(fā)發(fā)產產品品內內的的樣樣板板房房裝裝修修費費16樣板板房房2008廣州州土土地地增增值值稅稅清清算算工工作作若若干干問問題題的的處處理理指指引引三(四)房地地產產開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)將將樣樣板板房房獨獨立立于于銷銷售售商商品品房房以以外外單單獨獨建建造造的的，，其其裝裝修修費費用用計計入入房房地地產產開開發(fā)發(fā)費費用用；；對在在銷銷售售商商品品房房內內既既作作樣樣板板房房又又作作為為開開發(fā)發(fā)產產品品對對外外銷銷售售的的，，其其樣樣板板房房裝裝修修費費用用計計入入房房地地產產開開發(fā)發(fā)成成本本。。2010廈門門房房地地產產開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)土土地地增增值值稅稅清清算算管管理理辦辦法法232008青島島房房地地產產開開發(fā)發(fā)項項目目土土地地增增值值稅稅稅稅款款清清算算管管理理暫暫行行辦辦法法16.517單獨獨的的樣樣板板房房一、、單單獨獨建建造造、、事事后后拆拆除除的的建造造成成本本和和裝裝修修費費用用，，作作為為長長期期待待攤攤費費用用處處理理，，參參照照企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅法法實實施施條條例例第第七七十十條條的的規(guī)規(guī)定定分分期期攤攤銷銷（銷銷售售費費用用）），攤攤銷銷年年限限不不得得低低于于3年。。注：：以以經(jīng)經(jīng)營營租租賃賃方方式式租租入入房房屋屋進進行行裝裝修修，，發(fā)發(fā)生生的的租金金和和裝裝修修費費用用在租租賃賃期期間間均均勻勻攤攤銷銷（（銷銷售售費費用用））18開發(fā)發(fā)產產品品的的樣樣板板間間二、、在在開開發(fā)發(fā)產產品品內內建建造造，，事事后后出出售售建造造成成本本和和裝裝修修費費用用，，作作為為開開發(fā)發(fā)成成本本處處理理，，不不允允許許在在當當年年申申報報扣扣除除，，但但允允許許在在未未來來實實際際銷銷售售年年度度申申報報扣扣除除，，同同時時可可以以享享受受土土地地增增值值稅稅的的加加計計扣扣除除。。注：：開開發(fā)發(fā)產產品品包包括括住住宅宅、、非非住住宅宅三、、利利用用公公共共配配套套設設施施作作為為樣樣板板間間的的如果果屬屬于于非非營營利利的的公公共共配配套套設設施施，，建建造造費費用用按按照照公公共共配配套套設設施施處處理理，，裝裝修修費費用用作作為為長長期期待待攤攤費費用用處處理理19開發(fā)發(fā)產產品品的的樣樣板板間間（（續(xù)續(xù)））情形形：：出出售售小小區(qū)區(qū)內內已已建建成成商商鋪鋪，，但但書書面面合合同同約約定定三三年年后后再再實實際際交交付付。。在在這這段段期期間間，，開開發(fā)發(fā)商商保保留留控控制制權權，，用用于于售售樓樓部部或或樣樣板板間間、、家家居居展展示示等等用用途途。。2008國稅稅函函576號關關于于個個人人與與房房地地產產開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)簽簽訂訂有有條條件件優(yōu)優(yōu)惠惠價價格格協(xié)協(xié)議議購購買買商商店店征征收收個個人人所所得得稅稅問問題題的的批批復復20贈送送家家用用電電器器2006國稅稅函函1278號關關于于中中國國移移動動有有限限公公司司內內地地子子公公司司業(yè)業(yè)務務銷銷售售附附帶帶贈贈送送行行為為征征收收流流轉轉稅稅問問題題的的通通知知2007國稅稅函函778號關關于于中中國國聯(lián)聯(lián)通通有有限限公公司司及及所所屬屬分分公公司司和和中中國國聯(lián)聯(lián)合合通通信信有有限限公公司司貴貴州州分分公公司司業(yè)業(yè)務務銷銷售售附附帶帶贈贈送送行行為為有有關關流流轉轉稅稅問問題題的的通通知知2007國稅稅函函1322號關關于于中中國國網(wǎng)網(wǎng)絡絡通通信信集集團團公公司司及及其其分分公公司司和和中中國國網(wǎng)網(wǎng)通通（（集集團團））有有限限公公司司及及其其分分公公司司業(yè)業(yè)務務銷銷售售附附帶帶贈贈送送行行為為征征收收流流轉轉稅稅問問題題的的通通知知21贈送送家家電電會會計計處處理理一、、銷銷售售前前明明確確承承諾諾贈贈送送的的1、屬屬于于捆捆綁綁銷銷售售，，不不需需要要單單獨獨計計算算增增值值稅稅，，實實質質上上是是合合并并計計算算銷銷售售不不動動產產營營業(yè)業(yè)稅稅2、如如果果贈贈送送的的家家電電、、家家居居構構成成房房屋屋的的附附屬屬設設備備或或設設施施，，則則屬屬于于開開發(fā)發(fā)成成本本，，未未來來可可以以享享受受土土地地增增值值稅稅的的加加計計扣扣除除，，如如可可視視對對講講系系統(tǒng)統(tǒng)、、壁壁掛掛鍋鍋爐爐、、整整體體廚廚房房、、整整體體衛(wèi)衛(wèi)生生間間等等，，否否則則計計入入銷銷售售費費用用，，如如空空調調、、電電冰冰箱箱、、家家具具等等。。22贈送送家家電電會會計計處處理理（（續(xù)續(xù)））二、、如如果果采采用用有有獎獎銷銷售售形形式式，，由由于于是是否否贈贈送送具具有有不不確確定定性性，，或或者者明明確確贈贈送送但但金金額額不不確確定定，，不不論論是是否否人人人人有有份份，，均均屬屬于于銷銷售售費費用用，，同同時時扣扣繳繳個個人人所所得得稅稅2011財稅稅50號關關于于企企業(yè)業(yè)促促銷銷展展業(yè)業(yè)贈贈送送禮禮品品有有關關個個人人所所得得稅稅問問題題的的通通知知23贈送送家家電電的的發(fā)發(fā)票票如果果開開發(fā)發(fā)商商沒沒有有過過渡渡發(fā)發(fā)票票，，即即要要求求供供應應商商的的發(fā)發(fā)票票抬抬頭頭為為業(yè)業(yè)主主，，自自己己只只負負責責辦辦理理轉轉交交，，則則房房地地產產銷銷售售收收入入和和銷銷售售成成本本不不包包括括贈贈送送的的家家電電金金額額。。如果果開開發(fā)發(fā)商商過過渡渡了了發(fā)發(fā)票票，，即即要要求求供供應應商商的的發(fā)發(fā)票票抬抬頭頭為為自自己己，，自自己己統(tǒng)統(tǒng)一一開開具具銷銷售售不不動動產產發(fā)發(fā)票票，，則則房房地地產產銷銷售售收收入入不不得得扣扣除除贈贈送送的的家家電電金金額額，，但但家家電電金金額額可可以以作作為為銷銷售售費費用用或或開開發(fā)發(fā)成成本本處處理理。。2425預售售款款的的會會計計處處理理2006企業(yè)業(yè)會會計計準準則則第第14號———收入入2008國稅稅函函875號關關于于確確認認企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅收收入入若若干干問問題題的的通通知知成本可可靠計計量標標志一一般認認為應應辦理理竣竣工決決算。。在辦辦理竣竣工決決算前前，預預售款款和繳繳納的的營業(yè)業(yè)稅金金等均均不進進入會會計損損益，，即會會計利利潤一一般僅僅反映映期間間費用用預售年年度會會計處處理借：銀銀行存存款借：應應交稅稅費貸：預預收賬賬款貸：銀銀行存存款注：只只影響響資產產負債債表，，不影影響損損益表表。但但按照照納稅稅資金金能力力原則則，必必須按按照稅稅法規(guī)規(guī)定的的預計計計稅稅毛利利率計計算征征收所所得稅稅債務償償還程程序2627竣工決決算年年度會會計處處理借：預預收賬賬款貸：主主營業(yè)業(yè)務收收入借：營營業(yè)稅稅金及及附加加貸：應應交稅稅費借：主主營業(yè)業(yè)務成成本（已售售）開發(fā)產產品（未售售）貸：開開發(fā)成成本所得稅稅季度度預繳繳2008國稅函函635號關于于填報報企業(yè)業(yè)所得得稅月月（季季）度度預繳繳納稅稅申報報表有有關問問題的的通知知對于房房地產產開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)來說說，如如果不不考慮慮以前前年度度虧損損，第第4行實際際利潤潤總額額=會計利利潤+預售收收入×計稅毛毛利率率－預售收收入對對應的的營業(yè)業(yè)稅金金及附附加（含土土地增增值稅稅）2008國稅函函299號關于于房地地產開開發(fā)企企業(yè)所所得稅稅預繳繳問題題的通通知（部分分廢止止）28營業(yè)稅稅金2009房地產產開發(fā)發(fā)經(jīng)營營業(yè)務務企業(yè)業(yè)所得得稅處處理辦辦法第十二二條企業(yè)發(fā)發(fā)生的的期間間費用用、已已銷開開發(fā)產產品計計稅成成本、、營業(yè)業(yè)稅金金及附附加、、土地地增值值稅準準予當當期按按規(guī)定定扣除除。注：多多數(shù)省省份下下發(fā)文文件，，允許許扣除除預售售收入入對應應的營業(yè)稅稅金及及附加加、土土地增增值稅稅29權責發(fā)發(fā)生制制與配配比原原則與收入入存在在直接因因果關關系的扣除除項目目（如如銷售售成本本和銷銷售稅稅金）），應應當與與收入入保持持在同同一個個納稅稅年度度申報報扣除除與收入入沒有有直接因因果關關系的扣除除項目目（如如期間間費用用），，應當當按照照權責責發(fā)生生制原原則扣扣除直接因因果關關系一一般表表現(xiàn)為為完全全變動動成本本30計稅毛毛利率率第八條條企企業(yè)業(yè)銷售售未完完工開開發(fā)產產品的的計稅稅毛利利率由由各省省、自自治區(qū)區(qū)、直直轄市市國家家稅務務局、、地方方稅務務局按按下列列規(guī)定定進行行確定定:（一））開發(fā)發(fā)項目目位于于省、、自治治區(qū)、、直轄轄市和和計劃劃單列列市人人民政政府所所在地地城市市城區(qū)區(qū)和郊郊區(qū)的的，不不得低低于15％。（二））開發(fā)發(fā)項目目位于于地及及地級級市城城區(qū)及及郊區(qū)區(qū)的，，不得得低于于10%。31計稅毛毛利率率（續(xù)續(xù)）（三））開發(fā)發(fā)項目目位于于其他他地區(qū)區(qū)的，，不得得低于于5％（四））屬于于經(jīng)濟濟適用用房、、限價價房和和危改改房的的，不不得低低于3%注:不包括括經(jīng)濟濟適用用房等等項目目配套套建設設的商商鋪、、車庫庫、地地下車車位等等未完完工產產品取取得的的收入入毛利率率=（收入入－成成本））÷收入項目所所在地地≠企企業(yè)注注冊地地32計稅毛毛利率率偏低低由于征征收房房地產產開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)所得得稅時時，是是按照照預計計計稅稅毛利利率暫估銷售成成本，，因此此不屬屬于預預繳稅稅款性性質，，未及時時申報報預售售收入入，或或者期期間費費用在在匯算算清繳繳時沒沒有正正確納納稅調調整，，導致少少繳納納稅款款的，，應當當按照照征管管法63條偷稅稅處理理如果稅稅務機機關核核定的的計稅稅毛利利率低低于實實際毛毛利率率的，，應當當在項項目完完工或或者決決算年年度補補繳所所得稅稅款，，但不不涉及及滯納納金和和罰款款。33法律性性質征管法法第六六十三三條納納稅稅人偽偽造、、變造造、隱隱匿、、擅自自銷毀毀帳簿簿、記記帳憑憑證，，或者者在帳帳簿上上多列列支出出或者者不列列、少少列收收入，，或者者經(jīng)稅稅務機機關通通知申申報而而拒不不申報報或者者進行行虛假假的納納稅申申報，，不繳繳或者者少繳繳應納納稅款款的，，是偷偷稅。。房地產產企業(yè)業(yè)按照照會計計規(guī)范范的要要求，，在辦辦理竣竣工決決算前前不需需要在在賬簿簿上記記載會會計收收入和和成本本，但但按照照稅法法規(guī)定定應當當進行行納稅稅調整整，否否則屬屬于“進行虛虛假的納納稅申報報”34虧損彌補補2008國稅函635號關于填填報企業(yè)業(yè)所得稅稅月（季季）度預預繳納稅稅申報表表有關問問題的通通知注：季度度申報可可以彌補補以前年年度虧損損，但第第一季度度的申報報如果在在上年度度匯算清清繳前，，無法彌彌補上年年度虧損損從新的季季度申報報表的邏邏輯結構構分析，，也可以以彌補當當年以前前季度的的虧損季度預繳繳申報表表35廣告宣傳傳和業(yè)務務招待2006國稅發(fā)31號關于房房地產開開發(fā)業(yè)務務征收企企業(yè)所得得稅問題題的通知知（明確廢廢止）開發(fā)企業(yè)業(yè)取得的的預售收收入不得得作為廣廣告費、、業(yè)務宣宣傳費、、業(yè)務招招待費等等三項費費用的計計算基數(shù)數(shù)，至預預售收入入轉為實實際銷售售收入時時，再將將其作為為計算基基數(shù)。2009國稅發(fā)31號沒有具具體規(guī)定定36預售收入入能否作作為基數(shù)數(shù)可以提前前作為計計算廣告告費等扣扣除限額額的基數(shù)數(shù)，但未未來實際際轉作會會計收入入時不允允許重復復作為計計算基數(shù)數(shù)（當年業(yè)業(yè)務招待待費允許許部分扣扣除）青青島島/江蘇/大連/北京/寧波不允許作作為當年年計算廣廣告費等等稅前扣扣除限額額的基數(shù)數(shù)，但未未來實際際轉作會會計收入入時允許許作為計計算基數(shù)數(shù)（當年業(yè)業(yè)務招待待費全部部不允許許扣除））福州/遼寧注：不影影響廣告告宣傳費費的絕對對扣除額額37年度申報報表填寫寫前提：預預售收入入不允許許作為計計算基數(shù)數(shù)尚未決算算前：按按照預售售收入的的預計毛毛利扣除除銷售稅稅金后的的預計利利潤填入入附表三三第52行（房地地產企業(yè)業(yè)預售收收入計算算的預預計利潤潤）作納納稅調整整增加處處理辦理決算算年度：：按照以以前年度度已經(jīng)確確認的預預計利潤潤填入附附表三第第52行（房地地產企業(yè)業(yè)預售收收入計算算的預預計利潤潤）作納納稅調整整減少處處理申報表-房地產38年度申報報表填寫寫（續(xù)））前提：預預售收入入允許作作為計算算基數(shù)尚未決算算前：預預售收入入申報為為視同銷銷售收入入，預售售收入的的85%申報為視視同銷售售成本，，對應的的銷售稅稅金申報報為扣除除類調整整項目（（其他））調減金金額辦理決算算年度：：按照上上述原則則，視同同銷售收收入和視視同銷售售成本填填寫負數(shù)數(shù)，對應應的銷售售稅金申申報為扣扣除類調調整項目目（其他他）調增增金額39廣告宣傳傳的待攤攤2000關于執(zhí)行行《企業(yè)會計計制度》和相關準準則有關關解答（（一）《企業(yè)會計計制度》規(guī)定，期期間費用用應當在在發(fā)生時時直接計計入當期期損益。。企業(yè)為為擴大其其產品或或勞務的的影響而而在各種種媒體上上作廣告告宣傳所所發(fā)生的的廣告費費，應于于相關廣廣告見諸諸于媒體體時，作作為期間間費用，，直接計計入當期期營業(yè)費費用，不不得預提提和待攤攤。40廣告宣傳傳的待攤攤（續(xù)））如果有確確鑿證據(jù)據(jù)表明（（按照合合同或協(xié)協(xié)議約定定等）企企業(yè)實際際支付的的廣告費費，其相相對應的的有關廣廣告服務務將在未未來幾個個會計年年度內獲獲得，則則本期實實際支付付的廣告告費應作作為預付付賬款，，在接受受廣告服服務的各各會計年年度內，，按照雙雙方合同同或協(xié)議議約定的的各期接接受廣告告服務的的比例分分期計入入損益。。如果沒有有確鑿的的證據(jù)表表明當期期發(fā)生的的廣告費費是為了了在以后后會計年年度取得得有關廣廣告服務務，則應應將廣告告費于相相關廣告告見諸于于媒體時時計入當當期損益益。41廣告的宣宣傳形式式一、媒體體廣告（（有可能能分期））二、戶外外廣告（（有可能能分期））先堅持權權責發(fā)生生制，然然后與扣扣除限額額比較三、店堂堂廣告（（有可能能分期））四、印刷刷品廣告告（直接接扣除））五、臨時時性廣告告（直接接扣除））42業(yè)務招待待與業(yè)務務宣傳2003國稅函847號關于中中國移動動通信集集團公司司有關所所得稅問問題的通通知給予已有有用戶或或使用者者（包括括個人消消費者和和單位法法人）的的，凡是是作為商商業(yè)折扣扣給予單單位使用用者的，，應在帳帳面上反反映；給予法人人單位的的特定人人員（如如業(yè)務聯(lián)聯(lián)系人、、單位領領導等）），應作作為企業(yè)業(yè)業(yè)務招招待費按按規(guī)定標標準扣除除；為宣宣傳推廣廣目的隨隨機給予予不確定定客戶（（包括實實際用戶戶和潛在在用戶））的，應應作為業(yè)業(yè)務宣傳傳費按規(guī)規(guī)定標準準扣除43公益性捐捐贈2009財稅124號關于通通過公益益性群眾眾團體的的公益性性捐贈稅稅前扣除除有關問問題的通通知企業(yè)通過過公益性性群眾團團體用于于公益事事業(yè)的捐捐贈支出出，在年年度利潤潤總額12%以內的部部分，準準予在計計算應納納稅所得得額時扣扣除。年年度利潤潤總額，，是指企企業(yè)依照照國家統(tǒng)統(tǒng)一會計計制度的的規(guī)定計計算的大大于零的的數(shù)額。。思考：會會計利潤潤<0，所得額額>044預售階段段稅務檢檢查要點點1、預售收收入的及及時性和和完整性性2、預售收收入的會會計處理理和稅務務處理3、廣告宣宣傳費和和業(yè)務招招待費的的扣除4、樣板間間的會計計處理和和稅務處處理5、贈送實實物的營營銷手段段稅務處處理6、售樓公公司的稅稅務檢查查（稅務登登記/廣告宣傳傳/傭金支付付）45房屋交付付當年及及以后1、合同面面積與實實測面積積誤差處處理2、復核計計稅毛利利率與核定毛利率3、地上地地下停車車位的出出售與出出租4、開發(fā)產產品用于于長期經(jīng)經(jīng)營租賃賃5、開發(fā)產產品轉為為自用固固定資產產6、開發(fā)產產品用于于對外債債務重組組7、開發(fā)產產品對外外長期股股權投資資46代收款項項（土地地增值稅稅）1995財稅48號關于土土地增值值稅—些具體問問題規(guī)定定的通知知對于縣級級及縣級級以上人人民政府府要求房房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)在售房房時代收收的各項項費用，，如果代代收費用用是計入入房價中中向購買買方一并并收取的的，可作作為轉讓讓房地產產所取得得的收入入計稅；；如果代代收費用用未計入入房價中中，而是是在房價價之外單單獨收取取的，可可以不作作為轉讓讓房地產產的收入入47代收款項（加加計扣除）對于代收費用用作為轉讓收收入計稅的，，在計算扣除除項目金額時時，可予以扣扣除，但不允允許作為加計計20％扣除的基數(shù)數(shù)；對于代收收費用未作為為轉讓房地產產的收入計稅稅的，在計算算增值額時不不允許扣除代代收費用。注：代收的有有線電視、燃燃氣初裝費等等公用事業(yè)項項目收費參照照執(zhí)行48代收款項（開開發(fā)商）如果開發(fā)商以以自己的名義義統(tǒng)一收款，，應當計算繳繳納營業(yè)稅，，但轉付相關關單位的金額額可以作為開開發(fā)成本在計計算企業(yè)所得得稅時申報扣扣除，但土地地增值稅不允允許加計扣除除如果開發(fā)商統(tǒng)統(tǒng)一收款，但但開具相關單單位的發(fā)票，，則不計算繳繳納營業(yè)稅，，但轉付相關關單位的金額額也不允許作作為開發(fā)成本本處理49代收款項（票票據(jù)）2004長春關于明確確營業(yè)稅若干干政策問題的的通知1-11對房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)收取的的煤氣安裝費費、有線電視視安裝費等費費用，如房地地產開發(fā)企業(yè)業(yè)使用有關部部門的合法票票據(jù)直接開據(jù)據(jù)給業(yè)戶的，，則不屬于代代收代墊款項項，不征收營營業(yè)稅。50面積誤差1、合同面積和和測量面積誤誤差2001商品房銷售管管理辦法20補收房價款的的，需要計算算繳納營業(yè)稅稅、土地增值值稅和企業(yè)所所得稅，但不不涉及罰款和和滯納金退還房價款的的，按照退款款處理51面積誤差的保保護開發(fā)商普遍在在商品房買賣賣合同的附件件約定當面積實測后后的分攤系數(shù)超過原預測分分攤系數(shù)的20%時，套內面積據(jù)實實結算；對超過20%部分的公攤面面積，買受人人不再繳納超超出部分的房房價款公用建筑面積積分攤系數(shù)=公用建筑面積積÷套內建筑面積積52營業(yè)稅調整營業(yè)稅暫行條條例實施細則則第十四條納納稅人的營業(yè)業(yè)額計算繳納納營業(yè)稅后因因發(fā)生退款減減除營業(yè)額的的，應當退還還已繳納營業(yè)業(yè)稅稅款或者者從納稅人以以后的應繳納納營業(yè)稅稅額額中減除。注：已經(jīng)全額額開具不動產產銷售發(fā)票的的，應當收回回后重新開具具，否則不允允許減除營業(yè)業(yè)額。53土地增值稅調調整2010國稅函220號關于土地增增值稅清算有有關問題的通通知土地增值稅清清算時，已全全額開具商品品房銷售發(fā)票票的，按照發(fā)發(fā)票所載金額額確認收入；；未開具發(fā)票票或未全額開開具發(fā)票的，，以交易雙方方簽訂的銷售售合同所載的的售房金額及及其他收益確確認收入。銷售合同所載載商品房面積積與有關部門門實際測量面面積不一致，，在清算前已已發(fā)生補、退退房款的，應應在計算土地地增值稅時予予以調整54核定毛利率2009國稅發(fā)31號房地產開發(fā)發(fā)經(jīng)營業(yè)務企企業(yè)所得稅處處理辦法第三條企企業(yè)房地產開開發(fā)經(jīng)營業(yè)務務包括土地的的開發(fā)，建造造、銷售住宅宅、商業(yè)用房房以及其他建建筑物、附著著物、配套設設施等開發(fā)產產品。除土地地開發(fā)之外，，其他開發(fā)產產品符合下列列條件之一的的，應視為已已經(jīng)完工：(一)開發(fā)產品竣工證明材料料已報房地產管管理部門備案案。(二)開發(fā)產品已開始投入使使用。(三)開發(fā)產品已取取得了初始產產權證明。55成本的核定當滿足以上條條件之一時，，稅務機關應應核定已經(jīng)發(fā)發(fā)生的成本和和核定毛利率率：如果核定毛利利率低于15%，說明規(guī)定的的計稅毛利率率高于核定毛毛利率，繼續(xù)續(xù)等待開發(fā)商商主動辦理竣竣工決算，再再被動調減其其差額如果核定毛利利率高于15%，說明規(guī)定的的計稅毛利率率低于核定毛毛利率，需要要稅務機關主主動按照核定定毛利率調增增其差額。注：核定毛利利率≠實際毛毛利率56預計工程成本本第三十二條除除以下幾幾項預提(應付)費用外，計稅稅成本均應為為實際發(fā)生的的成本。(一)出包工程未最最終辦理結算算而未取得全全額發(fā)票的，，在證明資料料充分的前提提下，其發(fā)票票不足金額可可以預提，但但最高不得超超過合同總金金額的10％。注：主要對應應書面合同約約定的付款期期限沒有屆滿滿的金額，不不包括約定的的付款期限已已經(jīng)屆滿但沒沒有實際付款款的金額，以以及建設方提提供的設備款款。57應當取得而沒沒有取得2009國稅發(fā)31號房地產開發(fā)發(fā)經(jīng)營業(yè)務企企業(yè)所得稅處處理辦法第三十四條企企業(yè)在結結算計稅成本本時其實際發(fā)發(fā)生的支出應應當取得但未未取得合法憑憑據(jù)的，不得得計入計稅成成本，待實際際取得合法憑憑據(jù)時，再按按規(guī)定計入計計稅成本。注：票據(jù)的所所屬時間一般般限定在三年年以內，如果果稅率沒有變變化，直接計計入實際取得得當年，否則則應當進行追追溯調整58預計工程成本本（續(xù)1）(二)公共配套設施施尚未建造或或尚未完工的的，可按預算算造價合理預預提建造費用用。此類公共共配套設施必必須符合已在在售房合同、、協(xié)議或廣告告、模型中明明確承諾建造造且不可撤銷銷，或按照法法律法規(guī)規(guī)定定必須配套建建造的條件。。注：提供工程程施工合同和和建設工程規(guī)規(guī)劃備案材料料（含造價工工程師編制的的預算造價））園林綠化屬于于基礎設施，不包括在內內59預計工程成本本（續(xù)2）(三)應向政府上交交但尚未上交交的報批報建建費用、物業(yè)業(yè)完善費用可可以按規(guī)定預預提。物業(yè)完完善費用是指指按規(guī)定應由由企業(yè)承擔的的物業(yè)管理基基金、公建維維修基金或其其他專項基金金。注：房地產開開發(fā)產品在建建造過程中按按照政府相關關文件規(guī)定應應該繳納的，，且有確定的的金額或者有有具體收取標標準的各項費費用。60預計工程成本本（續(xù)3）2010年度青島企業(yè)業(yè)所得稅匯算算清繳若干問問題的公告房地地產產企企業(yè)業(yè)預預提提報報批批報報建建費費用用，，應應提提供供政政府府相相關關部部門門關關于于此此項項收收費費的的文文件件規(guī)規(guī)定定，，或或者者企企業(yè)業(yè)能能夠夠提提供供相相關關政政府府部部門門發(fā)發(fā)出出的的"繳費費通通知知書書"。對于于房房地地產產企企業(yè)業(yè)預預提提稅稅前前扣扣除除的的報報批批報報建建費費用用，，主主管管稅稅務務機機關關應應納納入入跟跟蹤蹤管管理理，，對對于于按按規(guī)規(guī)定定應應繳繳納納但但是是超超過過3年仍仍未未上上交交的的，，應應計計入入當當期期應應納納稅稅所所得得額額，，以以后后年年度度實實際際支支付付時時再再準準予予稅稅前前扣扣除除。。61交付付使使用用—竣工工決決算算交付付使使用用后后，，稅稅務務機機關關重重新新核核定定毛毛利利率率如果果計計稅稅毛毛利利率率小于于核定定毛毛利利率率，，主主動動追追征征交交付付使使用用前前對對應應的的企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅。。如果果計計稅稅毛毛利利率率高高于核定定毛毛利利率率，，被被動動等等待待開開發(fā)發(fā)商商辦辦理理竣竣工工決決算算，，不不予予退退稅稅或或抵抵稅稅在辦辦理理竣竣工工決決算算前前，，按按照照計計稅稅毛毛利利率率與與核核定定毛毛利利率率孰孰高高的的原原則則，，繼繼續(xù)續(xù)作作相相應應的的納納稅稅調調整整增增加加處處理理62毛利利率率的的各各年年適適用用及及調調整整例一一，，計計稅稅毛毛利利率率15%，核核定定毛毛利利率率18%，實實際際毛毛利利率率20%，則則1、交交付付使使用用前前按按照照15%計算算毛毛利利2、交交付付使使用用當當年年按按照照3%（18%－15%）追追征征確確認認以以前前年年度度毛毛利利，，不不追追溯溯調調整整3、交交付付使使用用當當年年至至辦辦理理竣竣工工決決算算前前，，按按照照18%計算算毛毛利利4、竣竣工工決決算算當當年年按按照照2%（20%－18%）追追征征確確認認以以前前年年度度毛毛利利，，不不追追溯溯調調整整63毛利利率率的的各各年年適適用用及及調調整整例二二，，計計稅稅毛毛利利率率15%，核核定定毛毛利利率率14%，實實際際毛毛利利率率17%，則則1、交交付付使使用用前前按按照照15%計算算毛毛利利2、交交付付使使用用當當年年不不需需要要調調減減以以前前年年度度毛毛利利3、交交付付使使用用當當年年至至辦辦理理竣竣工工決決算算前前，，按按照照15%計算算毛毛利利4、竣竣工工決決算算當當年年按按照照2%（17%－15%）追追征征確確認認以以前前年年度度毛毛利利，，不不追追溯溯調調整整64毛利利率率的的各各年年適適用用及及調調整整例三三，，計計稅稅毛毛利利率率15%，核核定定毛毛利利率率18%，實實際際毛毛利利率率14%，則則1、交交付付使使用用前前按按照照15%計算算毛毛利利2、交付使使用當年年按照3%（18%－15%）追征確確認以前前年度毛毛利，不不追溯調調整3、交付使使用當年年至辦理理竣工決決算前，，按照18%計算毛利利4、竣工決決算當年年按照4%（18%－14%）調減以以前年度度毛利，，不追溯溯調整，，不予退稅稅65竣工決算算內容1、工程結結算——不完全制制造成本本施工單位位編制，，建設單單位審核核2、財務決決算——完全制造造成本建設單位位編制，，社會審審計3、土地增增值稅清清算——房地產開開發(fā)明確公共共配套設設施的歸歸屬4、調整土土地增值值稅與企企業(yè)所得得稅差異異66竣工決算算年度會會計處理理結轉營業(yè)業(yè)收入和和成本、、稅金借：預收收賬款貸：主營營業(yè)務收收入借：營業(yè)業(yè)稅金及及附加貸：應交交稅費借：主營營業(yè)務成成本（已售））開發(fā)產品品（未售））貸：開發(fā)發(fā)成本67視同銷售售2009國稅發(fā)31號房地產產開發(fā)經(jīng)經(jīng)營業(yè)務務企業(yè)所所得稅處處理辦法法第七條企企業(yè)業(yè)將開發(fā)發(fā)產品用用于捐贈贈、贊助助、職工工福利、、獎勵、、對外投投資、分分配給股股東或投投資人、、抵償債債務、換換取其他他企事業(yè)業(yè)單位和和個人的的非貨幣幣性資產產等行為為，應視視同銷售售，于開開發(fā)產品品所有權權或使用用權轉移移，或于于實際取取得利益益權利時時確認收收入（或或利潤））的實現(xiàn)現(xiàn)。2008國稅函828號關于企企業(yè)處置置資產所所得稅處處理問題題的通知知68開發(fā)產品品轉為自自用1、企業(yè)所得得稅成本轉賬賬，歷史史成本延延續(xù)，遞遞延納稅稅2、土地增值值稅3.2成本轉賬賬，歷史史成本延延續(xù)，遞遞延納稅稅，未來來對外轉轉讓時按按照轉讓讓處理3、營業(yè)稅稅、契稅稅內部處置置，無4、房產稅：照章征征收69外部處置置計稅價價格確認收入入(或利潤)的方法和和順序為為：（一）按按本企業(yè)業(yè)近期或或本年度度最近月月份同類類開發(fā)產產品市場場銷售價價格確定定；（二）由由主管稅稅務機關關參照當當?shù)赝愵愰_發(fā)產產品市場場公允價價值確定定；（三）按按開發(fā)產產品的成成本利潤潤率確定定。開發(fā)發(fā)產品的的成本利利潤率不不得低于于15%，具體比比例由主主管稅務務機關確確定。計稅收入入=計稅成本本×（1+15%）÷（1－5%）70債務重組組1998國稅函771號關于以以房屋抵抵頂債務務應征收收營業(yè)稅稅問題的的批復（現(xiàn)行有有效）單位或個個人以房房屋抵頂頂有關債債務，不不論是經(jīng)經(jīng)雙方(或多方)協(xié)商決定定的，還還是由法法院裁定定的，其其房屋所所有權已已發(fā)生轉轉移，且且原房主主也取得得了經(jīng)濟濟利益(減少了債債務)，因此，，對單位位或個人人以房屋屋或其他他不動產產抵頂有有關債務務的行為為，應按按“銷售售不動產產”稅目目征收營營業(yè)稅。。7172債務重組組（續(xù)））如果存在在公允價價值，應應當按照照公允價價值確認認預售收收入，抵抵債金額額高于公公允價值值的部分分確認為為營業(yè)外外收入。。借：應付付賬款開發(fā)商品品抵債金金額貸：主營營業(yè)務收收入開發(fā)商品品公允價價格營業(yè)外收收入差額如果不存存在公允允價值，，按照組組成計稅稅價格和和實際抵抵債金額額孰高的的原則確確認預售售收入1991財農稅37號關于以以房抵債債征收契契稅的復復函對外股權權投資（（營業(yè)稅稅）2002財稅191號關于股股權轉讓讓有關營營業(yè)稅問問題的通通知一、以無無形資產產、不動動產投資資入股，，參與接接受投資資方利潤潤分配，，共同承承擔投資資風險的的行為，，不征收收營業(yè)稅稅。注：企業(yè)業(yè)從無到到有，或或者定向向增發(fā)2001山東關于于以不動動產換取取企業(yè)產產權征收收營業(yè)稅稅問題的的通知不動產股股權投資資結構圖圖73對外股權權投資（（土地增增值稅））2006財稅21號關于土土地增值值稅若干干問題的的通知對于以土土地(房地產)作價入股股進行投投資或聯(lián)聯(lián)營的，，凡所投投資、聯(lián)聯(lián)營的企企業(yè)從事事房地產產開發(fā)的的，或者者房地產產開發(fā)企企業(yè)以其其建造的的商品房房進行投投資和聯(lián)聯(lián)營的，，均不適適用《財政部、、國家稅稅務總局局關于土土地增值值稅一些些具體問問題規(guī)定定的通知知》(財稅字[1995]48號)第一條暫暫免征收收土地增增值稅的的規(guī)定。。7475對外股權權投資（（所得稅稅）沒有清算算前，仍仍然按照照計稅毛毛利率或或核定毛毛利率預預征企業(yè)業(yè)所得稅稅2010公告第19號關于企企業(yè)取得得財產轉轉讓等所所得企業(yè)業(yè)所得稅稅處理問問題的公公告1991財農稅38號關于以以房產作作投資作作股轉讓讓契稅問問題的復復函分配開發(fā)發(fā)產品1997國稅函387號關于以以不動產產作為股股利進行行分配征征收營業(yè)業(yè)稅問題題的批復復（現(xiàn)行有有效）東亞公司司將屬于于東亞公公司的不不動產作作價作為為股利分分配給中中外雙方方，所有有權發(fā)生生了轉移移，符合合現(xiàn)行營營業(yè)稅關關于銷售售不動產產的規(guī)定定。因此此對東亞亞公司分分配的不不動產應應按"銷售不動動產"征收營業(yè)業(yè)稅。76分配開發(fā)發(fā)產品（（續(xù)）借：應付付股利——xxx貸：主營營業(yè)務收收入借：主營營業(yè)務成成本貸：開發(fā)發(fā)產品借：營業(yè)業(yè)稅金及及附加貸：應交交稅費—營業(yè)稅—土地增值值稅77出租收入入營業(yè)稅實實施細則則第二十十五條第第二款納稅人提提供建筑筑業(yè)或租租賃業(yè)勞勞務，采采取預收收款方式式的，其其納稅義義務發(fā)生生時間為為收到預預收款的的當天。。所得稅實實施條例例第十九九條第二二款租金收收入，，按照照合同同約定定的承承租人人應付付租金金的日日期確確認收收入的的實現(xiàn)現(xiàn)。2010國稅函函79號關于于貫徹徹落實實企業(yè)業(yè)所得得稅法法若干干稅收收問題題的通通知78租賃合合同摘摘要中華人人民共共和國國合同同法第二百百一十十五條條租租賃期期限六六個月月以上上的，，應當當采用用書面面形式式。當當事人人未采采用書書面形形式的的，視視為不不定期期租賃賃。第二百百二十十六條條承承租人人應當當按照照約定定的期期限支支付租租金。。對支支付期期限沒沒有約約定或或者約約定不不明確確，。。。。。租賃賃期間間不滿滿一年年的，，應當當在租租賃期期間屆屆滿時時支付付；租租賃期期間一一年以以上的的，應應當在在每屆屆滿一一年時時支付付，剩剩余期期間不不滿一一年的的，應應當在在租賃賃期間間屆滿滿時支支付。。79出租收收入（（續(xù)1）《中華人人民共共和國國合同同法》第二百百一十十四條條租賃期期限不不得超超過二二十年年。超超過二二十年年的，，超過過部分分無效效。2005國稅函函83號關于于營業(yè)業(yè)稅若若干政政策問問題的的批復復（全文廢廢止）對具有有明確確租賃賃年限限的房房屋租租賃合合同，，無論論租賃賃年限限為多多少年年，均均不能能將該該租賃賃行為為認定定為轉轉讓不不動產產永久久使用用權，，應按按照““服務務業(yè)——租賃業(yè)業(yè)”征征收營營業(yè)稅稅。（融資租租賃？？））80出租房房產稅稅1999山東關關于房房產稅稅城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅若若干政政策規(guī)規(guī)定的的通知知出租房房產，，租金金收入入在租租賃期期間一一次性性收取取的，，應由由房產產出租租人按按照收收取的的租金金全額額計算算并一一次性性繳納納房產產稅1999海南16/2000江蘇/2004廣東2010湖北關關于明明確財財產行行為稅稅若干干具體體政策策問題題的通通知81出租收收入（（續(xù)2）2009房地產產開發(fā)發(fā)經(jīng)營營業(yè)務務企業(yè)業(yè)所得得稅處處理辦辦法第十條條企企業(yè)業(yè)新建建的開開發(fā)產產品在在尚未未完工工或辦辦理房房地產產初始始登記記、取取得產產權證證前，，與承承租人人簽訂訂租賃賃預約約協(xié)議議的，，自開開發(fā)產產品交交付承承租人人使用用之日日起，，出租租方取取得的的預租租價款款按租租金確確認收收入的的實現(xiàn)現(xiàn)。注：期房房在交付付使用前前即使收收到定定金和租租金，也也不需要要確認所所得稅的的租金收收入，需需要等到到實際交交付時再再一次或或分次確確認，但但營業(yè)稅稅需要提提前確認認82其他收入入一、小區(qū)區(qū)