X年南安市海天紡服輕工城項(xiàng)目建議報(bào)告

南安城市概況南安城市特征南安隸屬福建省南部“大泉州經(jīng)濟(jì)圈”的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)之一；擁有300萬(wàn)華僑的“僑鄉(xiāng)”；鞋革、服裝、針紡織等輕工業(yè)為支柱性產(chǎn)業(yè)；在大泉州經(jīng)濟(jì)圈中處于中等發(fā)展水平。大泉州經(jīng)濟(jì)圈南安市屬于人口大市南安市GDP居各縣市前列南安市人均GDP居各縣市末流紡織服裝產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)南安支柱產(chǎn)業(yè)紡織服裝水暖器材石料陶瓷競(jìng)爭(zhēng)性中強(qiáng)強(qiáng)石獅紡織服裝強(qiáng)晉江服裝鞋革強(qiáng)區(qū)域省新鎮(zhèn)概況省新鎮(zhèn)地理位置具有一定優(yōu)勢(shì)省新鎮(zhèn)南安市中心鐵路省新鎮(zhèn)在南安市的經(jīng)濟(jì)地位不屬于經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，與水頭鎮(zhèn)和官橋鎮(zhèn)比有相當(dāng)差距；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以密胺制品、紙塑品、針織品行業(yè)為主。省新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)以針織業(yè)為主，水暖和家具為輔；企業(yè)分散經(jīng)營(yíng)，大型企業(yè)不多。企業(yè)發(fā)展缺少產(chǎn)品展示交易平臺(tái)。水頭鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)業(yè)特點(diǎn)石材和水暖暖業(yè)已形成成了全國(guó)性性的產(chǎn)業(yè)基基地。官橋鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)業(yè)特點(diǎn)擬打造東南南亞糧油貿(mào)貿(mào)易新平臺(tái)臺(tái)；大力發(fā)展大大型工業(yè)園園區(qū)。官橋和水頭頭鎮(zhèn)通過(guò)大大型產(chǎn)品展展示交易平平臺(tái)，聚集集了大量的的品牌及生生產(chǎn)企業(yè)，，最終形成成了區(qū)域的的產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)點(diǎn)。南安商品房房市場(chǎng)分析析南安房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資迅猛增長(zhǎng)長(zhǎng)相比其它縣縣市，開(kāi)發(fā)發(fā)投資規(guī)模模不大；隨著市區(qū)的的北拓東進(jìn)進(jìn)和中心城城鎮(zhèn)建設(shè)步步伐的加快快，開(kāi)發(fā)投投資進(jìn)入新新一輪上升升階段，2007年年一季度，，增幅排名名泉州區(qū)域域首位；南安市房地地產(chǎn)業(yè)的支支柱地位已已基本確立立。2006年年商品房銷銷售面積達(dá)達(dá)到32721㎡，，空置率5.9%，，施工面積積90萬(wàn)㎡㎡，均呈現(xiàn)現(xiàn)快速增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)頭；由于高檔樓樓盤的陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)，南南安房?jī)r(jià)仍仍將呈現(xiàn)快快速增長(zhǎng)的的趨勢(shì)。南安房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格持續(xù)續(xù)上漲項(xiàng)目名稱國(guó)際花園城帝景東方廣場(chǎng)名都城濱江大廈皇家濱城主力戶型三房三房三房三房三房主力面積150㎡153㎡134㎡140㎡140主力總價(jià)55萬(wàn)元55萬(wàn)元50萬(wàn)元43.4萬(wàn)元60萬(wàn)元單價(jià)范圍3300—4200元/㎡3000－4070元/㎡3088—3508元/㎡2800—3600元/㎡3700－4500元/㎡總價(jià)范圍45—60萬(wàn)元18—65萬(wàn)元37—76萬(wàn)元39—50萬(wàn)50－70萬(wàn)案例住宅市場(chǎng)分分析后市供應(yīng)量量迅猛增長(zhǎng)長(zhǎng)，但是市市場(chǎng)吸納能能力有限；；城市政經(jīng)中中心北移，，帶動(dòng)西溪溪兩岸成為為南安高檔檔住宅匯集集區(qū)；商品房以三三房為主，，面積段在在130M2以上;市場(chǎng)價(jià)格在在2000－4500元/㎡㎡之間；住宅樓盤總總體品質(zhì)不不高，社區(qū)區(qū)規(guī)劃落后后。住宅宅客客群群分分析析二元元客客群群結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，中中間間階階層層（（白白領(lǐng)領(lǐng)、、中中產(chǎn)產(chǎn)階階層層））缺缺失失白領(lǐng)及中產(chǎn)階層工薪階層、勞工私營(yíng)業(yè)主（財(cái)富階層）無(wú)購(gòu)房能力或需求（通常企業(yè)會(huì)自建員工公寓）異地置業(yè)缺失本項(xiàng)項(xiàng)目目客客群群分分析析二元元化化結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)導(dǎo)導(dǎo)致致住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)客客群群剛剛性性需需求求嚴(yán)嚴(yán)重重不不足足；；在剛剛性性需需求求不不足足的的情情況況下下，，尋尋求求投投資資客客成成為為主主要要出出路路；；生產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者購(gòu)購(gòu)買買作作為為職職工工配配套套公公寓寓。。投資資客客群群鎖鎖定定華僑僑投資資客客當(dāng)?shù)氐刎?cái)財(cái)富富階階層層僑鄉(xiāng)鄉(xiāng)300萬(wàn)萬(wàn)華華僑僑資資源源集中中了了社社會(huì)會(huì)大大部部分分的的財(cái)財(cái)富富關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)消費(fèi)費(fèi)者者現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：本本地地人人投投資資意意識(shí)識(shí)和和消消費(fèi)費(fèi)觀觀念念落落后后關(guān)鍵鍵：：培培養(yǎng)養(yǎng)消消費(fèi)費(fèi)者者房房產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的理理念念主要要途途徑徑：：廣廣告告（（針針對(duì)對(duì)目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶的的閱閱讀讀習(xí)習(xí)慣慣和和接接受受信信息息途途徑徑））宣宣傳傳、、產(chǎn)產(chǎn)品品自自身身的的改改良良（（如如：：面面積積分分割割、、功功能能復(fù)復(fù)合合、、產(chǎn)產(chǎn)品品性性質(zhì)質(zhì)改改變變等等方方式式））等等。。南安安工工業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀南安安工工業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析目前前南南安安工工業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)尚尚處處于于起起步步階階段段；；當(dāng)?shù)氐毓すI(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)成成型型還還有有相相當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)間間；；目前前當(dāng)當(dāng)?shù)氐仄笃髽I(yè)業(yè)仍仍以以自自建建廠廠房房為為主主；；通常常工工業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)，，以以租租賃賃為為主主，，有有良良性性的的企企業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)出出機(jī)機(jī)制制，，入入駐駐企企業(yè)業(yè)擁?yè)碛杏姓卟摺?、物物流流環(huán)環(huán)境境、、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)配配套套相相關(guān)關(guān)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的支支持持。。這這些些是是目目前前南南安安工工業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)所所欠欠缺缺的的。。南安安輕輕工工、、針針紡紡織織企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀大企企業(yè)業(yè)出口口訂訂單單減減少少內(nèi)銷銷品品牌牌不不具具備備市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力用工工緊緊張張運(yùn)用用新新技技術(shù)術(shù)和和先先進(jìn)進(jìn)設(shè)設(shè)備搶搶占占市市場(chǎng)場(chǎng)份份額額中型型企企業(yè)業(yè)出口口訂訂單單減減少少企業(yè)業(yè)品品牌牌建建立立難度度大大用工工短短缺缺企業(yè)業(yè)擴(kuò)擴(kuò)張張拉拉動(dòng)動(dòng)收收益益，，技技術(shù)設(shè)設(shè)備備升升級(jí)級(jí)受受困困資資金金流流小型型企企業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈末末端端，，訂單單分分包包難以以為為繼繼臨時(shí)時(shí)用用工工為為主主解決決生生存存之之道道為為先先，，沒(méi)有有長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展展目目標(biāo)標(biāo)企業(yè)業(yè)類類型型面臨臨主主要要問(wèn)問(wèn)題題企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展目目標(biāo)標(biāo)本地地企企業(yè)業(yè)傾傾向向自自建建廠廠房房和和職職工工公公寓寓樓樓外地地企企業(yè)業(yè)赴赴南南安安購(gòu)購(gòu)買買廠廠房房幾幾率率較較低低根據(jù)據(jù)亞亞洲洲鞋鞋業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)：：廠房房銷銷售售難難點(diǎn)點(diǎn)供需需矛矛盾盾，，體體現(xiàn)現(xiàn)在在有有供供無(wú)無(wú)求求：：東南南亞亞（（越越南南、、印印度度、、緬緬甸甸設(shè)設(shè)廠廠占占25％％））內(nèi)陸陸（（湖湖南南、、江江西西、、廣廣西西等等占占50％％））觀望望狀狀態(tài)態(tài)（（25％％））廣東東鞋鞋業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展展思路7大問(wèn)題題出口形勢(shì)勢(shì)產(chǎn)業(yè)生命命力企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力和品品牌資金技術(shù)術(shù)人力短缺缺分散經(jīng)營(yíng)營(yíng)本地缺少少產(chǎn)品展展示交易易平臺(tái)制約南安安輕紡企企業(yè)發(fā)展展7大主主要問(wèn)題題：為企業(yè)解解決5個(gè)個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)問(wèn)題為突突破口??！企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力和品品牌資金技術(shù)術(shù)人力短缺缺分散經(jīng)營(yíng)營(yíng)本地缺少少產(chǎn)品展展示交易易平臺(tái)本項(xiàng)目突突破口項(xiàng)目突破破口產(chǎn)業(yè)整合合是根本本出路，，政府和和行業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)的推推動(dòng)作用用是先決決條件?。‘a(chǎn)業(yè)整合合的內(nèi)部部條件訂單接洽洽原材料交交易生產(chǎn)加工工設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)行業(yè)信息息收集發(fā)發(fā)布產(chǎn)品展示示品牌推廣廣行業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)項(xiàng)目功能能復(fù)合產(chǎn)業(yè)整合合的外部部條件政府牽頭頭行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)助力產(chǎn)業(yè)整合合的平臺(tái)臺(tái)的搭建建政府牽頭頭行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)助力項(xiàng)目功能能完善產(chǎn)業(yè)整合合平臺(tái)任何環(huán)節(jié)節(jié)都不可可缺少項(xiàng)目建議議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)思路搭建展示示交易平平臺(tái)吸引企業(yè)業(yè)入駐企業(yè)購(gòu)買買住宅作作為配套套住宅帶動(dòng)動(dòng)配套商商業(yè)產(chǎn)業(yè)整合合具體措措施（外外部條件件支持））地方貼息息貸款、、行業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)或地地方政府府擔(dān)保貸貸款為企企業(yè)輸血血引進(jìn)人才才優(yōu)惠政政策，勞勞工戶籍籍、子女女教育、、社保、、養(yǎng)老保保障等政府牽頭頭信息推推廣、產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)布布及貿(mào)易易洽談行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)組織企企業(yè)共營(yíng)營(yíng)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)整合合具體措措施（內(nèi)內(nèi)部條件件支持））打造功能能復(fù)合，，為企業(yè)業(yè)發(fā)展提提供支持持的平臺(tái)臺(tái)；先期尤其其要注重重企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品和品品牌的展展示；硬件設(shè)施施盡可能能滿足企企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)需求。。廠房租售售建議廠房客群群：現(xiàn)行條件件下，租租賃是可可行的方方式，應(yīng)應(yīng)以租賃賃為主，，兼顧銷銷售。行業(yè)服裝、鞋業(yè)輕工紡織針織企業(yè)規(guī)模中大型企業(yè)區(qū)域南安本地、珠三角、東南亞等地住宅銷售售建議打造封閉閉式社區(qū)區(qū)管理，，將廠區(qū)區(qū)和生活活區(qū)功能能劃界；；對(duì)于企業(yè)業(yè)購(gòu)買廠廠房并購(gòu)購(gòu)買住宅宅的，給給予一定定的優(yōu)惠惠和相關(guān)關(guān)服務(wù)；；利用廣告告?zhèn)鞑闉橹鞯耐就緩脚囵B(yǎng)養(yǎng)當(dāng)?shù)厝巳说耐顿Y資意識(shí)，，影響當(dāng)當(dāng)?shù)厝说牡南M(fèi)習(xí)習(xí)慣。銷售節(jié)奏奏建議

廠房

住宅招商，租租售并舉舉等廠房租租售過(guò)半半，再行行銷售緊后工作作緊前工作作廠房帶動(dòng)動(dòng)住宅銷銷售住宅培養(yǎng)投資資意識(shí)階階段形成引爆爆點(diǎn)價(jià)格上漲漲搭建交易易平臺(tái)本地企業(yè)業(yè)招商廠房廠家入駐駐廠家入駐駐產(chǎn)品形象象推廣階階段珠三角及及海外招招商住宅銷售售時(shí)機(jī)參考項(xiàng)目目：石獅獅服裝市市場(chǎng)THEEND!9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。01:57:0401:57:0401:571/5/20231:57:04AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。1月-2301:57:0401:57Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。01:57:0401:57:0401:57Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2301:57:0401:57:04January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。05一月20231:57:04上午01:57:041月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月231:57上上午午1月月-2301:57January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/51:57:0401:57:0405January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。1:57:04上午午1:57上午午01:57:041月-239、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功?。?。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。01:57:0401:57:0401:571/5/20231:57:04AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2301:57:0401:57Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無(wú)無(wú)限完完美。。。01:57:0401:57:0401:57Thursday,January5,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2301:57:0401:57:04January5,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。05一月20231:57:04上午01:57:041月-2315、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月231:57上上午1月-2301:57January5,202316、少年十五二二十時(shí)，步行行奪得胡馬騎騎。。2023/1/51:57:0401:57:0405January202317、空山新雨雨后，天氣氣晚來(lái)秋。。。1:57:04上上午1:57上上午01:57:041月-239、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、閱讀一切好好書如同和過(guò)過(guò)去最杰出的的人談話。01:57:0401:57:0401:571/5/20231:57:04AM11、越是沒(méi)有有本領(lǐng)的就就越加自命命不凡。1月-2301:57:040