X年昆明市匯杰項(xiàng)目入市營(yíng)銷總綱提報(bào)

匯杰項(xiàng)目08年入市營(yíng)銷總綱提報(bào)方案廣州·博智房地產(chǎn)顧問有限公司呈茲

二00八年一月九日前言感謝此次貴司給與我司的第二次提案的機(jī)會(huì)，我司衷心的希望通過此次提案更加的奠定貴我雙方關(guān)于今后項(xiàng)目合作的進(jìn)行。由于現(xiàn)133地塊還只是在意想階段，所以還不可能有關(guān)于項(xiàng)目的詳盡操作想法，但通過與陳總的多次交流，在了解了貴司的想法后，我司在本方案中就項(xiàng)目08年入市的市場(chǎng)及入市的方式作一簡(jiǎn)單闡述，從而為我們項(xiàng)目的成功上市做好基礎(chǔ)。07年市場(chǎng)分析及08年市場(chǎng)預(yù)測(cè)在整個(gè)07年10月份以前，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片大好，無(wú)論是成交量還是銷售單價(jià)都再次出現(xiàn)了行業(yè)新高，但是07年10月份以后，整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)了疲軟和銷售低靡的現(xiàn)象，甚至代表行業(yè)的大部分城市，出現(xiàn)了罕見的降價(jià)，但降也無(wú)市的現(xiàn)象，這原因主要是因?yàn)槲飪r(jià)上漲過高、房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲過快、股票市場(chǎng)波動(dòng)巨大、房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的多次調(diào)息、買售房的政策打壓等因素而產(chǎn)生的綜合影響，同時(shí)據(jù)央行調(diào)查顯示，現(xiàn)城市居民的儲(chǔ)蓄意愿止跌回升，投資股票和金融的熱降低，購(gòu)房意愿將繼續(xù)低位徘徊。全國(guó)市場(chǎng)北京住宅供應(yīng)出現(xiàn)反彈，累計(jì)供應(yīng)量同比仍呈降勢(shì)。11月份，北京商品住宅上市面積125.15萬(wàn)平方米（11169套），環(huán)比上升27.4%，同比增長(zhǎng)0.6%。1-11月份全市累計(jì)上市商品住宅面積1211.3萬(wàn)平方米（102218套），同比減少16.7%。上海重慶07年市場(chǎng)分析及08年市場(chǎng)預(yù)測(cè)

昆明市場(chǎng)07年當(dāng)中，在全國(guó)一片火熱的勢(shì)頭中，昆明這個(gè)房地產(chǎn)的三線市場(chǎng)的發(fā)展，也由初級(jí)的、低靡的、階段過度到成熟并走向了輝煌，其發(fā)展勢(shì)頭也直趕中國(guó)的二線城市，市場(chǎng)上房?jī)r(jià)更是以300元/㎡/月的增長(zhǎng)勢(shì)頭向前跳躍，并最終呈現(xiàn)出3、2、1環(huán)線區(qū)域內(nèi)的4、5、1價(jià)格格局。同時(shí)有官方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示昆明房地產(chǎn)指數(shù)數(shù)值名列全國(guó)前列，其市場(chǎng)購(gòu)房人群也大大高于往年。雖然07年10月以后，昆明市場(chǎng)也陷入了同全國(guó)相似的銷售瓶頸狀況，但有另外一個(gè)原因，就是由于政府部門的調(diào)整，加強(qiáng)和提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)規(guī)、立項(xiàng)的門檻和審批，致使大量新盤無(wú)法入市，目前市場(chǎng)無(wú)新盤推出，導(dǎo)致購(gòu)房人群停足觀望，長(zhǎng)期的市場(chǎng)停頓加上之前所述因素，給了購(gòu)房人群冷靜的思考期，最終出現(xiàn)了銷售瓶頸，不過，通過我司對(duì)市場(chǎng)的仔細(xì)觀察和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷，這都不代表明年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終走向，原因?yàn)椋涸颇现挥幸粋€(gè)中心城市，也只可能有一個(gè)中心城市——昆明；8、31大限后政策的明晰，準(zhǔn)備就緒的新項(xiàng)目將陸續(xù)上市；昆明有大量用于開發(fā)的閑置土地，土地政策的嚴(yán)格執(zhí)行，將加快這些土地的開發(fā)建設(shè)；昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚、起點(diǎn)低，還處于初級(jí)發(fā)展中階段；昆明房?jī)r(jià)相對(duì)于其它城市還處于較低水平；城市的快速擴(kuò)張和發(fā)展將帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；云南市場(chǎng)的購(gòu)房人群行為還未完全進(jìn)入理智判斷階段；投資、炒房的購(gòu)買行為普遍；旅游城市的特性帶來大量外來購(gòu)房及投資人群；陸續(xù)到來開發(fā)的外來知名的、具有實(shí)力、資金雄厚的開發(fā)商；綜上綜述，我司判斷，至少在明年6月份之前全國(guó)大的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和銷售將持續(xù)瓶頸狀況，但是，一些二、三線城市及云南地州，因?yàn)槠渥陨硭幍姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的原因，雖然也會(huì)受到市場(chǎng)大環(huán)境的影響，但只是會(huì)放慢腳步，仍然將穩(wěn)步持續(xù)上漲。但同時(shí)由于昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)大禁后的解禁，所以預(yù)計(jì)08年上半年整個(gè)市場(chǎng)上仍然不會(huì)出現(xiàn)大量的新盤上市，加上受到大環(huán)境和政策的影響，昆明08年上半年（預(yù)計(jì)在5月之前）的銷售和市場(chǎng)發(fā)展還是會(huì)受到一定的負(fù)面影響，這些都值得我們重視。隨著呈貢新城的開發(fā)與建設(shè)，昆明市政府將于明年5月份搬遷呈貢新城；在市級(jí)行政中心的搬遷和城市都心的帶動(dòng)發(fā)展下，云南省民族大劇院將于08年遷移搬遷于項(xiàng)目對(duì)面；云南省博物館目前正在施工建設(shè)階段，預(yù)計(jì)08年底投入使用；為了促進(jìn)東南片區(qū)城市的快速發(fā)展，政府決定08啟動(dòng)公交子君村車站和昆洛路快速公交系統(tǒng)，預(yù)計(jì)08年中旬正式投入使用；另外昆河鐵路目前正在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)明年開始施工；云南—東盟國(guó)際商貿(mào)城預(yù)計(jì)08年中下旬正式對(duì)外招商；廣福路、昆洛路片區(qū)即將新增的項(xiàng)目有7個(gè)，項(xiàng)目為匯酈境園、西能第壹家、金辰集團(tuán)昆洛路800畝的項(xiàng)目、俊發(fā)石虎堆1116畝的項(xiàng)目、五甲塘地塊世紀(jì)公園項(xiàng)目、廣福商城項(xiàng)目、郵政集體籌建項(xiàng)目，其中金辰集團(tuán)項(xiàng)目、俊發(fā)石虎堆項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在明年5月中旬面市，另外第三城項(xiàng)目預(yù)計(jì)也在明年5月中旬面市；

隨著呈貢新城的開發(fā)與建設(shè)和市級(jí)行政中心的搬遷和城市都心的帶動(dòng)發(fā)展下，南市區(qū)市的開發(fā)和建設(shè)已呈現(xiàn)出“領(lǐng)跑全城“的勢(shì)頭，通過我司的周密調(diào)研得知，未來片區(qū)有以下事項(xiàng)將要面市：市場(chǎng)利好消息

雖然通過上訴市場(chǎng)的情況，我們可以對(duì)08年昆明的市場(chǎng)報(bào)以相對(duì)樂觀的態(tài)度，但是風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，那么如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如何可以在08年沖出包圍圈，脫穎而出，最終取得項(xiàng)目的勝利呢？知己知彼、百戰(zhàn)百勝，我們先將我項(xiàng)目08年入市的風(fēng)險(xiǎn)總歸為以下幾類：08年我項(xiàng)目入世風(fēng)險(xiǎn)第一類：國(guó)家政策對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體影響；第二類：昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)特有的高壓禁盤現(xiàn)象；第三類：區(qū)域強(qiáng)大對(duì)手林立的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；項(xiàng)目名稱戶型面積物業(yè)類型價(jià)位銷售率橄欖谷100—300㎡雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅及多、高層住宅多層均價(jià)：5300元/平方米高層均價(jià)：4800元/平方米聯(lián)排均價(jià)：15000元/平方米雙拼均價(jià)：17000元/平方米蘋果谷60--120㎡高層均價(jià)：每平米4700元/平方米銀海?暢園小高層及少量花園洋房4900元/平方米開盤滇池印象100—260㎡小高層、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、花園洋房及臨街商鋪別墅均價(jià):8000元/平方米,洋房均價(jià):4200元/平方米,未開盤項(xiàng)目名稱戶型面積物業(yè)類型價(jià)位銷售率云大知城連院別墅、退臺(tái)景觀洋房和高層電梯洋房別墅：5500—6000元/平方米;電梯洋房：2600—2800元/平方米;花園洋房：3200元/平方米90%世紀(jì)城201—250㎡高層小高層及少量的多層2600-3100元/平米左右95%彼岸130—208㎡疊加別墅,聯(lián)排別墅,花溪疊墅,多層,小高層小高層2700元/平米左右，花園洋房3500元/平米，別墅5000元/平米中林華都120—200㎡小高層一期3700二期3600目前剩余產(chǎn)品滇池衛(wèi)城150—210㎡多層、別墅、小高層4800—15000元/平方米67.88%良晨水逸150—250、320㎡房建筑為多層，面積150平米－250㎡左右。共9棟,其余為三層雙聯(lián)設(shè)計(jì),帶車庫(kù),320㎡左右.二期屬于商業(yè)銀行購(gòu)房,現(xiàn)已全部認(rèn)購(gòu)?fù)?，均價(jià)2200元/平米。未開盤盛高·大城高層4500元/平方米未開盤08年年我我項(xiàng)項(xiàng)目目入入世世取取勝勝攻攻略略通過過對(duì)對(duì)市市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的歸歸類類我我們們可可以以看看到到，，第第一一和和第第二二類類風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是是我我們們不不可可以以化化解解的的，，唯唯一一可可以以突突破破的的只只有有第第三三類類，，我我們們也也知知道道了了，，昆昆明明08年年的的市市場(chǎng)場(chǎng)因因?yàn)闉槠淦涮靥赜杏械牡臈l條件件和和因因素素不不會(huì)會(huì)過過多多的的受受到到大大政政策策的的影影響響，，更更多多是是來來自自本本土土市市場(chǎng)場(chǎng)的的發(fā)發(fā)展展競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，，那那么么我我們們?nèi)缛绾魏卧谠谶@這樣樣的的一一個(gè)個(gè)市市場(chǎng)場(chǎng)中中取取勝勝呢呢？？結(jié)結(jié)合合我我項(xiàng)項(xiàng)目目的的自自身身情情況況和和我司司三三年年來來在在區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的操操盤盤（（新新亞亞洲洲··體體育育城城））經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，制定定出出如如下下攻攻略略，，以以確確保保我我項(xiàng)項(xiàng)目目08年年入入市市的的成成功功。。那么么我我們們?nèi)缛绾魏巫屪岉?xiàng)項(xiàng)目目在在市市場(chǎng)場(chǎng)上上””鶴鶴立立雞雞群群““呢呢？？產(chǎn)品品特特色色攻攻略略入市市時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)攻攻略略我們們的的攻攻略略價(jià)格格攻攻略略營(yíng)銷銷攻攻略略攻略略解解析析產(chǎn)品品特特色色攻攻略略在大大環(huán)環(huán)境境、、大大背背景景一一致致的的市市場(chǎng)場(chǎng)情情況況下下，，面面對(duì)對(duì)著著強(qiáng)強(qiáng)大大的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手，，我我們們一一個(gè)個(gè)新新興興的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)公司司和和一一個(gè)個(gè)全全新新的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目，，在在市市場(chǎng)場(chǎng)中中如如何何才才可可以以讓讓客客戶戶接接受受，，并并最最終終將將其其的的關(guān)關(guān)注注行行為為變變?yōu)橘?gòu)購(gòu)買買行行為為呢呢？？我我司司認(rèn)認(rèn)為為產(chǎn)產(chǎn)品品是是最最為為重重要要的的，，也也是是成成功功的的一一切切手手段段的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。作出出市市場(chǎng)場(chǎng)差差異異，，造造真真正正老老百百姓姓買買的的起起的的、、性性價(jià)價(jià)比比最最好好的的房房子子什么么是是真真正正的的好好房房子子呢呢？？一個(gè)個(gè)好好的的居居住住空空間間，，人人會(huì)會(huì)有有回回家家的的愉愉悅悅感感，，會(huì)會(huì)想想安安安安靜靜靜靜的的發(fā)發(fā)呆呆，，會(huì)會(huì)想想在在月月光下下與與家家人人漫漫步步，，或或于于不不經(jīng)經(jīng)意意中中找找到到與與自自己己相相同同的的人人群群，，在在我我們們的的住住所所里里，，每每天天忙碌碌的的人人們們，，能能更更自自我我、、更更感感性性、、更更幸幸福福。。我們們賣賣的的不不是是鋼鋼筋筋水水泥泥的的復(fù)復(fù)合合物物，，而而是是舒舒適適、、輕輕松松的的生生活活心心情情。。我們?cè)趺疵床趴梢砸宰龅侥啬?？建筑?guī)劃園林規(guī)劃戶型規(guī)劃簡(jiǎn)單、輕輕快、活活潑的““后現(xiàn)代代建筑風(fēng)風(fēng)格”簡(jiǎn)約、視視野通暢暢、林水水環(huán)繞、、小橋流流水的““新加坡坡園林景景觀風(fēng)格格”有特色、、使用率率高、面面積適中中的經(jīng)濟(jì)濟(jì)舒適型型戶型設(shè)設(shè)計(jì)，70%的的90㎡㎡建筑規(guī)劃劃及園林林景觀建建議小高層高層配套用地主入口二房戶型型參考圖圖戶型建議議三房戶型型參考圖圖樣板房裝裝修建議議入市銷售均價(jià)：3900元/㎡中盤銷售均價(jià)：4100元/㎡終盤銷售均價(jià)：4300元/㎡漲價(jià)幅度依據(jù)市場(chǎng)情況，實(shí)際制定！價(jià)格攻略略入市時(shí)機(jī)機(jī)攻略房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目成功功的關(guān)鍵鍵主要是是項(xiàng)目入入市時(shí)機(jī)機(jī)的選擇擇，對(duì)了了就贏，，錯(cuò)了至至少也會(huì)會(huì)影響項(xiàng)項(xiàng)目銷售的的速度，，從而對(duì)對(duì)資金回回流產(chǎn)生生阻礙，，從目前前昆明市市場(chǎng)情況況來判斷斷，08年的4月之前前不會(huì)有大量量的新盤盤入市，，整個(gè)市市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)還是處處于瓶頸頸和觀望望階段，，那么顯顯然是不不易入市市的，但是市場(chǎng)場(chǎng)是不能能永遠(yuǎn)停停至的，，我司判斷斷08年年5月以以后整個(gè)個(gè)市場(chǎng)會(huì)會(huì)有一輪輪新的浪浪潮———新盤齊齊齊亮相，，那么這這個(gè)時(shí)候候就是我我項(xiàng)目入入市的最最好時(shí)機(jī)機(jī)——坐坐順風(fēng)車車，但同同是還要要考慮同同市場(chǎng)中其它競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的開盤盤時(shí)間，，只有錯(cuò)錯(cuò)開時(shí)機(jī)機(jī)，合理理的規(guī)避避了競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，，我項(xiàng)目目就可以以一炮沖天了。。營(yíng)銷攻略推廣活動(dòng)包裝銷售周期銷售手段以施工許可證為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，提前三個(gè)月入市宣傳，這樣可以達(dá)到最大化的市場(chǎng)認(rèn)知度，整個(gè)宣傳分為三個(gè)階段：一、企業(yè)品牌的市場(chǎng)推廣；二、項(xiàng)目品牌及認(rèn)知的市場(chǎng)推廣；三、項(xiàng)目銷售前期的吸客推廣。營(yíng)銷攻略推廣活動(dòng)包裝銷售周期銷售手段活動(dòng)的目的是為了能夠快速打造企業(yè)品牌和促進(jìn)項(xiàng)目的銷售，我司根據(jù)貴公司和項(xiàng)目的實(shí)際情況，暫制定活動(dòng)分為兩類：一類為事件活動(dòng)，如房展會(huì)、地產(chǎn)論壇、企業(yè)公告等；一類為假日促銷活動(dòng)，如五一、十一、中秋、教師等。營(yíng)銷攻略推廣活動(dòng)包裝銷售周期銷售手段08年開年之后，工地圍墻包裝即可啟動(dòng)，先以企業(yè)名稱作為主要元素，起到企業(yè)的市場(chǎng)關(guān)注度，從而挑起市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注欲望。營(yíng)銷攻略推廣活動(dòng)包裝銷售周期銷售手段根據(jù)以往往的操盤盤經(jīng)驗(yàn)，，再結(jié)合合項(xiàng)目和和市場(chǎng)本本身，我我司將項(xiàng)項(xiàng)目的銷售周期期定為14個(gè)月月，具體體階段控控制見下下表：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)秋交會(huì)4月中6月9月3月積累25-30%85－90%60－85%4月2008年2009年清盤2008年2008年2008年階段控制制品牌滲透客戶積累強(qiáng)勢(shì)出擊

水到渠成展開銷售順勢(shì)而為收官解籌30－50%春交會(huì)亮亮相7月50-60%2008年12月2008年8月2008年解籌營(yíng)銷攻略推廣活動(dòng)包裝銷售周期銷售手段擠壓式賣賣場(chǎng)：使客戶沒沒有多余余的思考考空間，，加上我我司的定定價(jià)及控制經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，確確保開盤盤完成大大量成交交。高頻次、、多放量量開盤方方式：確保項(xiàng)目目銷售火火熱持續(xù)續(xù)，增快快消化速度。。謝謝謝！博取眾人人所長(zhǎng)以以智智慧贏得得天下9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。01:58:5501:58:5501:581/5/20231:58:55AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2301:58:5501:58Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。01:58:5501:58:5501:58Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2301:58:5501:58:55January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見青青山。。05一月20231:58:55上午01:58:551月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月231:58上上午午1月-2301:58January5,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/51:58:5601:58:5605January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。1:58:56上午午1:58上午午01:58:561月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。01:58:5601:58:5601:581/5/20231:58:56AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。1月-2301:58:5601:58Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無(wú)無(wú)限完完美。。。01:58:5601:58:5601:58Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2301:58:5601:58:56January5,202314、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20231:58:56上上午午01:58:561月月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。。一月月231:58上上午午1月月-2301:58January5,202316、少年年十五五二十十時(shí)，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/51:58:5601:58:5605January202317、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來來秋。。。1:58:56上上午1:58上上午午01:58:561月-239、楊柳散和和風(fēng)，青山山澹吾慮。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、閱讀一一切好書