2015年樓市或緩慢步入復(fù)蘇通道 開發(fā)商醞釀漲價(jià)

第2015年樓市或緩慢步入復(fù)蘇通道開發(fā)商醞釀漲價(jià)

2015年樓市或緩慢步入復(fù)蘇通道開發(fā)商醞釀漲價(jià)就在人們熱切盼望3月1日正式實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)登記帶來樓市拋售潮、房價(jià)大跌之時(shí),突如其來的降息讓不少人聯(lián)想起上次央行降息帶來的樓市回暖.本就令人捉摸不透的中國樓市,在2015年的前景變得更加撲朔迷離.“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施了,你說,有多套房子的人會(huì)不會(huì)拋售?如果拋了,房價(jià)會(huì)不會(huì)因此而降下來呢?”30歲的鄭州居民蔣如林已經(jīng)結(jié)婚生子,目前仍租房居住,一直等著出手買房時(shí)機(jī).

蔣如林的問題頗具代表性.盡管實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的初衷并非降房價(jià),但不可否認(rèn)其對房地產(chǎn)市場的客觀影響.羊年春節(jié)假期剛剛結(jié)束,北京、上海、濟(jì)南、青島等一二線城市的房地產(chǎn)中介都開門營業(yè),迎接即將實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)登記政策.記者在北京朝陽區(qū)、海淀區(qū)多個(gè)傳統(tǒng)商品房小區(qū)看到,多家大型連鎖房地產(chǎn)中介均在大年初七就開始上班,就連一些中小房地產(chǎn)中介也沒有像往年一樣休息到正月十五.房地產(chǎn)中介客戶經(jīng)理言必稱不動(dòng)產(chǎn)登記,在他們看來,隨著政策進(jìn)入倒計(jì)時(shí),樓市似乎會(huì)有新的變化.不過,記者采訪發(fā)現(xiàn),大規(guī)模拋售二手房的現(xiàn)象并沒有明顯出現(xiàn).

在濟(jì)南,21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人小楊告訴記者,不動(dòng)產(chǎn)登記政策對樓市人群短期心理影響較大,但就目前節(jié)后市場的入市量和交易量來看,受到影響的只是部分特殊房產(chǎn),比如不明權(quán)屬或非法財(cái)產(chǎn),數(shù)量所占比例很小,且多為高端或投資性物業(yè),對濟(jì)南二手房市場整體影響不大.

在北京,有中介告訴記者也有二手房降價(jià)出售,但是很難定性為“房叔房嬸”拋售.

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記政策的實(shí)施,會(huì)對一些腐敗之人起到一定威懾作用,或許會(huì)逼出一些“房爺”“房叔”“房姐”手上握有的房產(chǎn),但這個(gè)數(shù)量相對而言還是少數(shù).對于不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施前,上海等少數(shù)城市二手房市場出現(xiàn)的拋房現(xiàn)象,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,不動(dòng)產(chǎn)登記功能之一是為房地產(chǎn)稅做鋪墊,一些多套房持有者擔(dān)心賦稅,因此出手部分房產(chǎn)尋求保值、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn).不動(dòng)產(chǎn)登記靴子落地后,會(huì)有人出于房地產(chǎn)稅漸行漸近原因,將擁有的多套房產(chǎn)出售,因?yàn)閺囊厌尫诺母母镄盘柨?房地產(chǎn)稅征收會(huì)保障居民基本住房訴求,主要鎖定多余房產(chǎn),房產(chǎn)越多保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)將越重.中國社科院副研究員陳飛說：“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施,意味著房地產(chǎn)稅征收腳步日益臨近,對于商品房投機(jī)者將是很大打擊,會(huì)逼迫部分空置房進(jìn)入市場,可望有效降低已售住房空置率.”當(dāng)然,房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)條件不僅包括詳細(xì)了解每個(gè)人究竟擁有多少房產(chǎn),還包括房地產(chǎn)的評估技術(shù)等.更為復(fù)雜的是稅制設(shè)計(jì),究竟什么算是居民基本住房訴求,按套征收還是按平方米征收更合理?種種問題牽一發(fā)動(dòng)全身,需要全面考量.一些專家也認(rèn)為,技術(shù)條件并非房地產(chǎn)稅征收不可逾越的障礙,更重要的是讓這一稅種的征收有理有據(jù).與中國增值稅、營業(yè)稅等絕大部分含在價(jià)格中的間接稅相比,有明顯直接稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢,恐怕還與稅收法定、預(yù)算透明等大主題改革緊密相連.

降息刺激樓市?

2月28日晚間,中國人民銀行宣布,自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率各0.25個(gè)百分點(diǎn).去年年底的降息刺激了購房者和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的敏感神經(jīng),讓中國樓市在2014年最后兩個(gè)月翹尾收官.本次降息將在多大程度上影響中國樓市的走向?

上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍稱,就在11月21日央行突然宣布降息后,11月下半月成交出現(xiàn)戲劇性的一幕.中原地產(chǎn)監(jiān)測的40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示,11月最后一周新房成交面積較11月前三周的平均水平上升5%,其中一線樓市成交上升20%,部分二線城市的新房成交量增幅也超過兩成.最后一周樓市的翹尾效應(yīng)使得11月的市場成交量一舉超過“金九銀十”的銷量.

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉指出,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2014年12月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交量環(huán)比增長近9%,創(chuàng)年內(nèi)新高.其中,北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長均在15%以上,遠(yuǎn)高于全國平均水平.

在降息的刺激作用下,一線城市房價(jià)率先反彈.據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局測算,2014年12月份,一線城市整體平均上漲,新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅分別為0.1%和0.4%；其他城市的房價(jià)環(huán)比降幅亦繼續(xù)收窄.且房價(jià)止跌企穩(wěn)的態(tài)勢一直持續(xù)至今.易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為,降息降低了購房貸款成本,并在一定程度上改變了市場預(yù)期.“此次降息將進(jìn)一步增強(qiáng)短期市場的信心確立,購房者支付能力的提高會(huì)讓更多潛在購房者進(jìn)入市場.”

搜房網(wǎng)發(fā)起的調(diào)查顯示,在獲知央行降息的消息1小時(shí)后,39%的受訪者認(rèn)為降息后房價(jià)將上漲,35%的受訪者表示在此次降息后將加速買房.但銀行人士提醒,央行宣布降息后,個(gè)人房貸利率不會(huì)立即下調(diào).例如,去年11月21日央行宣布降息后,中國農(nóng)業(yè)銀行上海分行在2015年1月1日才宣布調(diào)整個(gè)人房貸年利率.“我們還要等待總行的通知,需要一定時(shí)間調(diào)整利率.”

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此次降息后一年期存貸款基準(zhǔn)利率均已接近十年來的最低水平,因此預(yù)計(jì)降息后,銀行的房貸利率優(yōu)惠折扣將難以進(jìn)一步擴(kuò)大.

此外,記者近期在上海咨詢多家銀行網(wǎng)點(diǎn)和中介門店發(fā)現(xiàn),1月以來各銀行貸款審批和放貸速度緩慢,這在一定程度上將影響購房者的出手節(jié)奏.

開發(fā)商醞釀漲價(jià)?降息固然可以降低買方成本,但同時(shí)也降低了開發(fā)商的融資成本.在此情況下,開發(fā)商還會(huì)持續(xù)以價(jià)換量嗎?

滬上一家大型房企高管告訴記者,“年初市場有好轉(zhuǎn)跡象,本來就醞釀漲價(jià),現(xiàn)在央行降息讓我們‘腰桿’更硬了,除非是少數(shù)長期滯銷樓盤,像去年降價(jià)跑量的可能性不大.”

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2014年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金比上年下降0.1%,而2013年為增長26.5%.開發(fā)商由“財(cái)大氣粗”變成“囊中羞澀”可見一斑.

面對3月政策層面的風(fēng)向扭轉(zhuǎn),新房行情也正發(fā)生變化.降息首日,記者在上海走訪多個(gè)售樓處發(fā)現(xiàn),多個(gè)樓盤醞釀在3月漲價(jià).如上海張江地區(qū)的日月光水岸新郡三期,目前均價(jià)3.7萬元,銷售人員表示,該項(xiàng)目在3月價(jià)格會(huì)有一定上漲.浦東頤景園的銷售人員亦表示,3月將對比較受歡迎的大戶型給予一定幅度的上調(diào).此外,綠地東上海、寶業(yè)萬華城的售樓處亦將3月的銷售均價(jià)預(yù)上調(diào)100-300元／平方米不等.全國某龍頭開發(fā)商更是在央行宣布降息之后,在官方微信中明確表示“實(shí)在不能淡定了,還不快來搶購！這一措施所代表的國家政策走向更將刺激樓市上漲.市場將以實(shí)際行動(dòng)表現(xiàn)出對此次降息的積極回應(yīng)”.實(shí)際上,早在降息之前,很多房