長租公寓論文（優(yōu)秀范文6篇）,物業(yè)管理論文

長租公寓論文〔優(yōu)秀范文6篇〕,物業(yè)管理論文本篇論文目錄導航：【】長租公寓論文〔優(yōu)秀范文6篇〕【】【】【】【】面對日益紅火的長租公寓市場,建筑的品質和綠色屬性越來越遭到人們的關注。在設計之初就將綠色的理念運用到開發(fā)的各環(huán)節(jié)特別必要,文中是長租公寓論文6篇，以供參考。長租公寓論文：樂乎公寓輕資產(chǎn)運營形式探究內容摘要：樂乎公寓是最早提出布局輕資產(chǎn)形式的長租公寓品牌商，與傳統(tǒng)包租的營收是租金差不同，輕資產(chǎn)形式是運營商作為乙方，為投資方、業(yè)主提供運營管理服務，進而獲取管理費等收入的運營形式，能夠視為長租公寓行業(yè)的資產(chǎn)管理平臺。輕資產(chǎn)形式對資金鏈的要求更低，抗風險能力更強。若市場空置率攀升，包租形式的企業(yè)容易資金鏈斷裂，進而導致破產(chǎn)。而輕資產(chǎn)形式能夠應對的市場環(huán)境愈加多元，能夠在較低的市場風險下獲取管理費收入。將來，長租市場發(fā)展愈加規(guī)范化，具有豐富資管分離合作形式經(jīng)歷體驗的運營商企業(yè)，相信在精細化運營領域更具優(yōu)勢。本文關鍵詞語:長租公寓;輕資產(chǎn);抗風險能力;表1：樂乎公寓輕資產(chǎn)運營形式樂乎公寓于2020年便提出布局輕資產(chǎn)形式，由最初的直投式托管形式，到如今的滿課形式，牽涉長租公寓的托管、輕加盟、經(jīng)紀業(yè)務及資產(chǎn)管理的方方面面。與傳統(tǒng)包租形式不同的是，輕資產(chǎn)是以長租運營商作為乙方，為資本方、業(yè)主方提供運營管理服務，進而獲取管理費收入、租金分成收入等。針對分散式房源，今年樂乎推出“樂乎大家〞產(chǎn)品線，專注于大中型社區(qū)分散式房源的委托管理服務，收入來源主要是服務費、超額租金分成以及出租后增值服務收入盈利。隨著租賃用地推出，國資開場進入長租市場，行業(yè)迎來健康發(fā)展的穩(wěn)定器。對于輕資產(chǎn)規(guī)模化來講，具有豐富資管分離合作形式經(jīng)歷體驗的運營商企業(yè)，在精細化運營領域中更具優(yōu)勢。1由直投托管到滿客，樂乎輕資產(chǎn)多業(yè)務線并行樂乎公寓是最早提出布局輕資產(chǎn)形式的長租公寓品牌商，當前布局北上廣深、成都、武漢、蘇州、天津、杭州、南京等12個城市，管理房源超60000間。與傳統(tǒng)包租的營收是租金差不同，輕資產(chǎn)形式是運營商作為乙方，為投資方、業(yè)主提供運營管理服務，進而獲取管理費等收入的運營形式，能夠視為長租公寓行業(yè)的資產(chǎn)管理平臺。相較而言，輕資產(chǎn)形式對資金鏈的要求更低，抗風險能力更強。若市場空置率攀升，包租形式的企業(yè)容易資金鏈斷裂，進而導致破產(chǎn)。而輕資產(chǎn)形式能夠應對的市場環(huán)境愈加多元，能夠在較低的市場風險下獲取管理費收入。除此之外，通過運營管理提高項目的出租率，還可獲取額外的利潤分成。當然，相較于包租形式，輕資產(chǎn)形式對運營商的運營服務能力要求更高層次。樂乎于2020年開場試水輕資產(chǎn)業(yè)務，并從直投式托管形式入手。華而不實，引入資方后的托管形式主要是指通過引入投資方將物業(yè)包租下來，由樂乎提供運營管理服務。于此，物業(yè)持有者(業(yè)主)獲得固定出租收益，投資方獲得項目租金的超額收益。樂乎則通過提升運營效率提升出租率和溢價率，確保業(yè)主的租金收益，并從中獲取管理費、利潤分成以及出租后增值服務收入的盈利。直投式托管的盈利形式和上述類似，不過前者投入的資金量更多。表1為樂乎公寓輕資產(chǎn)運營形式。而純托管形式，主要是業(yè)主獲租金收益，而樂乎則獲取管理費和出租后的增值服務收入。表2：“樂乎大家〞運營形式除此之外，2021年在市場遇冷，融資難的環(huán)境中，樂乎引入OYO形式，針對存量市場中的中小型公寓推出有朋加盟，為業(yè)主提供軟裝改造、參謀派遣、平臺植入、營銷推廣等服務。當前，樂乎、有朋、形式已布局北京、上海、廣州等五個城市，華而不實北京在營項目數(shù)占比最多。不過，輕資產(chǎn)拓展前期，企業(yè)需要面臨龐大的成本攤銷，樂乎估計到達10萬間的規(guī)模才有可能覆蓋前期投入成本。而在2020年疫情的影響下，長租公寓市場空置率日益攀升，公寓方招租需求逐步顯現(xiàn)。基于此，樂乎開拓了“滿客〞形式，致力于提供公寓代招租服務，快速去化房源。截至2020年底，“有朋〞形式在營項目數(shù)達40間，純托管形式與引入資方托管形式在營項目數(shù)相差無幾。純托管作為樂乎早期開展的業(yè)務線沿用至今，管理項目數(shù)占據(jù)樂乎在營項目數(shù)一半左右。另外，針對分散式長租市場，樂乎今年推出“樂乎大家〞產(chǎn)品線，專注于大中型社區(qū)分散式房源，提供委托管理等專業(yè)運營服務。與直投式托管類似，“樂乎大家〞區(qū)別于傳統(tǒng)二房東形式，與房屋租賃業(yè)主、租客共同簽署樂乎三方協(xié)議。見表2。從集中式的直投托管形式發(fā)展至針對分散式房源的“樂乎大家〞產(chǎn)品線，樂乎以托管業(yè)務為核心，自營業(yè)務為輔，多業(yè)務線并行。2資管分離合作形式成新趨勢國家“十四五〞及“兩集中〞政策中明確指出通太多渠道新增供給，大力發(fā)展租賃住房市場，促進職住平衡，主要途徑包括新增租賃用地、集體土地入市、競自持、存量住房改造等多種方式。而樂乎本身較少選擇投資拿地、獲取存量房源等重資產(chǎn)形式，而是通過與資金優(yōu)勢明顯，資源豐富的甲方合作，以此提供長租公寓運營服務。當前，樂乎與建信住房、武漢洪山區(qū)、北京昌平區(qū)、北京城鄉(xiāng)建設集團等地方或企業(yè)合作營運多個項目。對于租售同權政策的提出，樂乎針對大型租賃社區(qū)，于2022年專門設立了樂乎大客戶部門，把樂乎將來規(guī)模的增長放在租賃社區(qū)上。但事實上，大型租賃社區(qū)一般配套有大面積的商業(yè)，對于長租運營商而言，商業(yè)的運營既是機遇也是挑戰(zhàn)。當前，樂乎與建信住房合作的項目已分布于北京、廣州、上海、杭州4個城市。以建融家園北京真武飯店項目為例，項目從前期的協(xié)助工程監(jiān)管、設計落地，到后期項目的日常運營，均全面委托樂乎進行運營管理。該項目改造前是財政部招待所，通過存量改造的方式，向市場提供共計248間租賃住房。服務對象為金融街的商務白領人群，房間月租金大約1萬元。樂乎與建信住房合作的另一個案例來自樂乎西紅門項目，該項目屬于集體土地入市建設租賃住房，是西紅門鎮(zhèn)“+市場〞合力解決集體租賃住房的創(chuàng)新嘗試。上述項目包含兩棟集體宿舍和一棟白領租賃住房，共計提供住房440間，配套1510平方米的商業(yè)服務配套。當前，樂乎與建信住房合作的項目共有14個，以藍領公寓為主，多分布于產(chǎn)業(yè)聚焦的城市群、創(chuàng)業(yè)園區(qū)等。隨著國資進入長租市場，行業(yè)的發(fā)展將愈加健康穩(wěn)健。對于輕資產(chǎn)運營商的規(guī)?；l(fā)展來講，是難得的機遇。而早于2021年，北京等13個城市開展集體土地建設租賃住房試點工作，樂乎是較早介入的企業(yè)之一。2020年至今，樂乎約95%的業(yè)務都是輕資產(chǎn)代運營形式，且在疫情期間，適應市場需求，推出“滿客〞產(chǎn)品線，為公寓運營商入住率提升帶來幫助。樂乎在運營端的能力，在行業(yè)內得到認可。在產(chǎn)品系統(tǒng)方面，樂乎自主研發(fā)的IT系統(tǒng)，通過會員數(shù)據(jù)、房間管理系統(tǒng)及財務數(shù)據(jù)的連通，能夠給后續(xù)運營尤其是增值服務提供有價值的參考數(shù)據(jù)，對于提升增值服務收入有一定的幫助。將來，長租市場發(fā)展愈加規(guī)范化，具有豐富資管分離合作形式經(jīng)歷體驗的運營商企業(yè)，相信在精細化運營領域更具優(yōu)勢。長租公寓論文：長租公寓爆雷的原因分析及防備——以蛋殼公寓為例內容摘要：2021年“租購并舉〞政策的提出讓長租公寓備受青睞，但是近期幾年不斷出現(xiàn)長租公寓爆雷事件，給整個社會帶來了宏大的影響。本文以蛋殼公寓為例，從企業(yè)層面和監(jiān)管層面分析爆雷事件的原因，總結長租公寓爆雷現(xiàn)在狀況，針對當前長租公寓出現(xiàn)的問題提出相應的建議：相關部門要完善健全規(guī)章制度，采取更為嚴格的規(guī)定，對于互聯(lián)網(wǎng)形式下的企業(yè)應該加大監(jiān)管；企業(yè)也要合理使用杠桿，加強內部控制，保持足夠的現(xiàn)金流，降低企業(yè)的經(jīng)營風險，承當應有的責任。本文關鍵詞語:長租公寓;蛋殼公寓;經(jīng)營風險;一、引言隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，從P2P、分享單車到長租公寓，互聯(lián)網(wǎng)形式下的技術創(chuàng)新已經(jīng)融入了公眾的生活同時也綁定了很多的社會資源。當它們過度擴張，占用押金和租金貸等進行負債經(jīng)營時，財務杠桿逐步加大，最終會導致危機爆發(fā)，這時承當最大損失的是整個社會。2020年僅8月這一個月就有七家以上爆雷，華而不實包括了行業(yè)龍頭蛋殼公寓。多家長租公寓爆雷影響了多達數(shù)十萬的租客和房東，同時爆雷事件也讓金融機構“租金貸〞產(chǎn)品浮出水面，長租公寓和租金貸合作產(chǎn)生的風險對金融市場和社會的穩(wěn)定造成了宏大影響。因而通過分析此次蛋殼公寓爆雷的原因能夠為以后長租公寓的發(fā)展提供建議，具有現(xiàn)實意義。二、長租公寓爆雷現(xiàn)在狀況長租公寓由于能連接低利用率的社會存量房和租戶的需求，緩解城市住房緊張而遭到各方的青睞。然而，從2021年到2020年8月，多家長租公寓相繼爆雷，根據(jù)公開資料統(tǒng)計，累計有近100家的長租公寓爆雷。2021年8月份，鼎家科技長租公寓公司由于資金鏈的斷裂，無法支付業(yè)主租金而公布破產(chǎn)，這次事件也讓長租公寓背后的“租金貸〞浮出了水面。2020年由于疫情的影響，大部分長租公寓都存在大量的閑置房，租金收入遭到了較大的影響造成平臺資金鏈緊張各地紛紛爆出長租公寓“爆雷〞跑路。2020年內已有40多家長租公寓由于資金鏈斷裂或者高收低租、利用租金貸進行長收短付而倒閉。同時，到2020年9月，還有110家以上企業(yè)進軍長租公寓行業(yè)，大量的資本進軍長租公寓的市場，長租公寓的規(guī)模迅速擴張，但是經(jīng)營形式卻不夠完善，最終頻繁爆雷。根據(jù)天眼查專業(yè)版數(shù)據(jù)顯示，2020年整個全國長租公寓行業(yè)已有15%的企業(yè)注銷或吊銷。除此之外，全國長租公寓行業(yè)存在經(jīng)營異常的企業(yè)大約有22%，遭到過行政處理懲罰或有過嚴重違法行為的相關企業(yè)約有5%。因高經(jīng)營風險導致爆雷的相關企業(yè)有近26家。蛋殼公寓作為長租公寓的龍頭企業(yè)，于2020年1月17日登陸紐交所，成為2020年登陸紐交所的第一支中概股。2020年6月，蛋殼公寓CEO高靖被警方帶走調查。同年10月，蛋殼公寓就傳出跑路、倒閉。11月，央視曝光了其“深陷流動性危機〞，媒體還爆出多人在其北京總部維權，隨后蛋殼出現(xiàn)財務危機，房東收不到蛋殼公寓支付的房租開場暴力趕人，大部分租戶面臨無家可歸的境況。2021年1月8日蛋殼公寓關聯(lián)公司紫梧桐〔北京〕資產(chǎn)管理有限公司被北京市東城區(qū)市場監(jiān)督管理局列入經(jīng)營異常名錄，原由于公示企業(yè)信息隱瞞真實情況、弄虛作假。企查查風險信息顯示，該公司當前經(jīng)營風險已超200條。當前仍有大量租客和房東在進行維權，給社會帶來了極壞的影響。三、蛋殼公寓爆雷原因分析〔一〕企業(yè)層面的原因1.盲目擴張不計成本導致資金鏈斷裂蛋殼公寓固然成立于2021年，但是管理公寓的數(shù)量卻逐年倍增，如此圖1所示，蛋殼公寓從2021年盡管理了2500余間到2022年年末增長到43.8萬間。經(jīng)營管理如此多的房源需要大量資金的支持，2021年到2021年相關部門發(fā)布了利好政策，政策的變換使得資本聞風而動。根據(jù)蛋殼公寓發(fā)布的公告，2021年長租公寓公開股權融資規(guī)模到達74億元人民幣，是2021年融資額的3倍多。2021年年末蛋殼公寓營收也漲了3倍。即便是這樣，擴張的錢還是不夠。隨后由于2021年長租公寓小規(guī)模爆雷，蛋殼公寓申請的資產(chǎn)證券化融資也沒被中國金融監(jiān)管機構獲批。蛋殼公寓就開場選擇利用租客的預付款和信譽貸款進行擴張。利用這些低成本的錢，蛋殼能夠更快地去其他城市發(fā)展業(yè)務，管理的公寓規(guī)模在這幾年迅速增長。根據(jù)這種擴張速度，蛋殼公寓需要大量的資金來維持經(jīng)營，然而其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量從2021年的-1.14億元到2020年第一季度為-6.33億元，在長租公寓競爭劇烈的情況下，要實現(xiàn)盈利遙遙無期。除此之外，蛋殼公寓資產(chǎn)負債率也非常高，到2022年資產(chǎn)負債率到達了95.77%。在高負債下經(jīng)營，財務風險非常大。圖1蛋殼累計管理房源數(shù)量數(shù)據(jù)蛋殼招股書2020年上半年疫情的沖擊，讓蛋殼公寓的租金收入爆跌。疫情的到來使得長租公寓行業(yè)迎來了蕭條期，蛋殼公寓的房屋入住率從2022年第二季度89%下降到2020年第一季度的75.6%，根據(jù)蛋殼公寓頒布的2020年第一季度財報顯示，蛋殼公寓的數(shù)量爆跌近兩萬間。在行業(yè)整體經(jīng)濟不景氣的情況下，蛋殼公寓推出各種營銷活動，導致了企業(yè)利潤更進一步的被壓縮，現(xiàn)金流也不斷惡化，最終導致斷裂。表1蛋殼公寓財務報表節(jié)選下載原表〔億元〕數(shù)據(jù)蛋殼公寓財務報表2.商業(yè)形式不穩(wěn)固蛋殼公寓的商業(yè)形式是充當一個“二房東〞角色，公司從先從房東那里把公寓房租過來，通過蛋殼公寓統(tǒng)一裝修，再用線上的租房平臺把這些公寓租給房客。但是在租房的經(jīng)過中蛋殼公寓發(fā)揮的作用比充當“二房東〞更多，他首先需要為公寓進行統(tǒng)一的裝修，讓租客能夠直接拎包入住。其次，蛋殼公寓聯(lián)絡了微眾銀行，銀行能夠為付不起整年租金的租客提供租金貸。最后，蛋殼公寓還整合保潔團隊定期為租客打理清掃衛(wèi)生。固然這個商業(yè)計劃很完美，但是蛋殼公寓實行起來卻讓這樣的商業(yè)形式變得脆弱。圖2蛋殼公寓商業(yè)形式第一，蛋殼公寓營業(yè)收入少成本高。在蛋殼公寓急速擴張的同時，其虧損規(guī)模也在逐步變大，蛋殼公寓的凈虧損額從2021年的2.71億元到2022年為34.37億元。但是蛋殼仍然采取了“燒錢〞的方式來搶占市場份額，對房源實行“高收低租〞的方式，要施行這種經(jīng)營策略需要蛋殼要兩頭讓利。一方面要向租戶提供租房補貼，另一方面需要向房東提供更多的房屋溢價。因而蛋殼公寓的成本費用也在高速增長，在2021年8.75億到2022年末已經(jīng)高達102.79億，但是其營業(yè)收入?yún)s不夠填補成本費用，平臺產(chǎn)生了宏大的虧損，蛋殼公寓的利潤空間也被極大程度的壓縮。蛋殼公寓的負債率過高，盈利能力缺乏以支撐到期扭虧為盈，平臺極度依靠從外部獲取的資金發(fā)展擴張，當外來資金缺少時，蛋殼公寓就無法維持其正常的運營。表2蛋殼公寓財務報表節(jié)選下載原表〔億元〕數(shù)據(jù)蛋殼公寓財務報表第二，利用租金貸負債經(jīng)營降低了企業(yè)抗風險能力。蛋殼公寓和微眾銀行合作，當租客從微眾銀行貸款時，蛋殼會從微眾銀行一次性全額收到租客貸款租金，然后再定期〔按月或按季度〕給房東租金。借助這一商業(yè)形式，蛋殼公寓能夠快速回籠資金，再將資金用于新一輪的企業(yè)經(jīng)營，讓平臺規(guī)?？焖贁U張。這種經(jīng)營方式固然能夠讓平臺加速發(fā)展，但也使得經(jīng)營風險變大，抗風險能力變弱。要正常運轉這一形式需要蛋殼公寓營收也保持加速增長，但是蛋殼公寓的營業(yè)收入還缺乏以彌補其成本費用，所以這種經(jīng)營方式給其帶來了潛在的經(jīng)營風險。商業(yè)形式不穩(wěn)固加上疫情的沖擊，讓蛋殼公寓難以適應市場的突發(fā)性變化，產(chǎn)生了宏大的資金缺口，最終爆雷。3.內控制度形同虛設蛋殼公寓內部存在較大的作弊問題，區(qū)域分配劃分不明確，有的房屋管家不僅維護的區(qū)域多，并且有時還要進行跨區(qū)管理，基層的維修保潔也能從公司獲得額外利益。比方維修師傅能夠和租戶約定在房屋沒問題時申請維修，完成流程后再跟公司報銷。除此之外公司的管理也比擬混亂，有的房間已經(jīng)退房很長時間了，但是公司的財務還在持續(xù)向房東打款，一年多的時間才發(fā)現(xiàn)。2021年的搶房大戰(zhàn)時，蛋殼公寓在上市前還存在8000元收購的房源以6000元租出的現(xiàn)象，內部商業(yè)智能團隊形同虛設。在有政策文件出臺禁止隔斷房的時候，蛋殼公寓的高層還是決定使用隔斷房房源。這種高層冒險，基層作弊的情況使得蛋殼公寓的內控制度形同虛設。除此之外還造成了經(jīng)營效率變低，成本費用變高，太多的房源帶來的是更大的虧損和現(xiàn)金流缺口?！捕抽L租公寓市場監(jiān)管層面的原因國內購房成本和門檻的提高加上我們國家龐大的人口數(shù)量使得長租公寓興起，2021年開場相關扶持政策的出臺帶動了長租公寓行業(yè)的快速發(fā)展。但是由于進入這個行業(yè)的門檻比擬低，行業(yè)規(guī)范不完善，監(jiān)管起來也比擬困難，因而給了部分企業(yè)可乘之機。對于運營商的運營資質方面，部門的審核機制還不健全，存在較大的管理漏洞。2021年在政策的引導下各種金融工具被陸續(xù)用到長租公寓領域各種金融產(chǎn)品的引入，給長租公寓帶來了大量的資金，同時也使得其快速發(fā)展。企業(yè)把“租金貸〞變成了資金池，當長租公寓擴大規(guī)模時就非法挪用資金，由于缺乏有效的監(jiān)管，企業(yè)會把這部分資金用到其他地方，當企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題時承當風險的將會是整個社會，相關法律法規(guī)的不完善使得爆雷后受損失的各方難以維權。除此之外，相關部門沒有能對長租公寓租金進行監(jiān)管，造成了企業(yè)對資金使用的無所顧忌。四、啟示和建議通過對蛋殼公寓爆雷案例的分析，能夠看出當企業(yè)利用租賃貸進行瘋狂擴張時，過高的金融杠桿使得企業(yè)開場冒險經(jīng)營。假如這種方式成功，那么就能夠為企業(yè)帶來宏大利益，但是當失敗時就需要整個社會來承受風險。由于我們國家人口流量過大，當下對于長租公寓的需求并沒有消失，所以長租公寓今后的發(fā)展非常重要?；诖耍岢鱿旅娼ㄗh：〔一〕加強行業(yè)的立法和監(jiān)管長租公寓的接連爆雷，引發(fā)了一系列的社會問題。長租公寓利用租金貸這種金融產(chǎn)品鉆金融創(chuàng)新的空子，利用商業(yè)形式的設計由租客承當風險的租賃貸成為長租公寓擴張的工具。當危機爆發(fā)時，整個社會都可能成為承當風險對象。所以需要對長租公寓使用租金貸采用愈加嚴格的政策，制定愈加嚴密的租金貸使用流程，加強對租賃貸的監(jiān)管。除此之外，還要加強對平臺押金、租金使用等經(jīng)營情況進行監(jiān)管。對于盲目擴張的長租公寓平臺進行提醒和警告，規(guī)范相關金融機構的行為?！捕惩晟苾炔靠刂疲３肿銐虻默F(xiàn)金流蛋殼公寓的爆雷一定程度上和企業(yè)的內部管理有關，要想改善公司的內部治理機構，公司就需要引進更多的機構投資者來分散公司的股權，以避免股權過度集中，防備高層獨斷和財務舞弊行為的發(fā)生；同時還要優(yōu)化董事會、股東大會及監(jiān)事會成員構造，健全各部門的規(guī)章制度，明確各自權利與職責，以保證公司內部構造完好。只要不斷地完善公司的內部治理構造，才能從內部幫助公