不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)課件

第8章不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析8.1不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述

8.2盈虧平衡分析法

8.3敏感性分析法

8.4概率分析法

8.5不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制

1/20/20231主講人：李軍峰8.1不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述

8.1.1不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特征1.客觀性不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的客觀性是指不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)是不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的。2.不確定性不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不確定性源于不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各種客觀條件變化的不確定性。3.可測(cè)性人們可以通過(guò)對(duì)以往發(fā)生的類似風(fēng)險(xiǎn)事件的統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行分析，對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其所造成的經(jīng)濟(jì)損失做出主觀上的估計(jì)，從而對(duì)未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和衡量。1/20/20232主講人：李軍峰4.損益雙重性損益雙重性是指不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與收益是相伴而生的。一般的投資者都是風(fēng)險(xiǎn)回避型的，即投資風(fēng)險(xiǎn)越高，投資者期望回報(bào)越高。5.相關(guān)性相關(guān)性是指投資者所面臨的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果與其投資行為和決策是緊密相連的。1/20/20233主講人：李軍峰8.1.2不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分類1.按風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)，可分為靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn) 靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于自然災(zāi)害和意外事故帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，自然災(zāi)害如臺(tái)風(fēng)、地震、海嘯等，意外事故如火災(zāi)、盜竊等。動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)變動(dòng)等因素引起的風(fēng)險(xiǎn)，如企業(yè)管理人員決策失誤的風(fēng)險(xiǎn)、居民住房需求偏好變化的風(fēng)險(xiǎn)等。2.按風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)，可以分為純粹風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)純粹風(fēng)險(xiǎn)是指只有損失機(jī)會(huì)而無(wú)獲利機(jī)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)，如火災(zāi)、地震、盜竊等風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)只會(huì)造成損失，而不會(huì)帶來(lái)任何風(fēng)險(xiǎn)收益，這種風(fēng)險(xiǎn)是所有投資者都想要規(guī)避的。投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)與純粹風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)應(yīng)，是指那些既有損失的可能，又有獲利機(jī)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)。1/20/20234主講人：李軍峰3.按風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，可分為社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等（1）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指人文社會(huì)環(huán)境等因素的變化對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的影響。

（2）政策風(fēng)險(xiǎn)是指各級(jí)政府有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的各種政策變化給投資者帶來(lái)的損失。

（3）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。它是指由于不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理者的決策失誤而使不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際結(jié)果偏離期望結(jié)果的可能性。

1/20/20235主講人：李軍峰（4）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。它是指由于不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資市場(chǎng)狀況變化的不確定性給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要有購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)三種。①購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是指由于社會(huì)物價(jià)總水平的上漲，使投資者未來(lái)的實(shí)際收益減少的風(fēng)險(xiǎn)，因此購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生和大小是與通貨膨脹率的高低相聯(lián)系的。②流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，也稱為變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。1/20/20236主講人：李軍峰③利率風(fēng)險(xiǎn)利率變化給不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)叫做利率風(fēng)險(xiǎn)。利率升高，一方面會(huì)增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，加重開(kāi)發(fā)商的債務(wù)負(fù)擔(dān)；另一方面在使用升高的利率進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)，會(huì)使不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值減小。1/20/20237主講人：李軍峰4.按風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)間，可分為投資前期的風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)、租售階段的風(fēng)險(xiǎn)（1）投資前期的風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資前期的風(fēng)險(xiǎn)是指投資計(jì)劃實(shí)施前期的風(fēng)險(xiǎn)。（2）開(kāi)發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)是指從不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目正式動(dòng)工到交付使用這一階段的風(fēng)險(xiǎn)。（3）租售階段的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括租售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、租售合同風(fēng)險(xiǎn)等。租售時(shí)機(jī)的選擇直接關(guān)系到不動(dòng)產(chǎn)的銷售價(jià)格，從而影響到開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)。租售合同風(fēng)險(xiǎn)是指因合同簽訂不當(dāng)，而在合同履行過(guò)程中給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。

1/20/20238主講人：李軍峰8.1.3不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法1.頭腦風(fēng)暴法 頭腦風(fēng)暴法又稱專家會(huì)議法，由美國(guó)人奧斯本于1939年首創(chuàng)，它是通過(guò)組織專家集體決策來(lái)激發(fā)更多創(chuàng)新想法的方法。頭腦風(fēng)暴法首先要確定一個(gè)明確的議題，確定參加會(huì)議的人數(shù)，一般以8-12人為宜，可略有增減，確保每個(gè)人都有發(fā)言機(jī)會(huì)，人數(shù)過(guò)少會(huì)影響激發(fā)新的思維，人數(shù)過(guò)多則每個(gè)人的發(fā)言機(jī)會(huì)減少。頭腦風(fēng)暴法要遵循以下幾個(gè)原則：一是創(chuàng)造自由氣氛，讓所有人暢所欲言；二是在討論過(guò)程中絕對(duì)不可以對(duì)任何人的意見(jiàn)做出批評(píng)，所有評(píng)價(jià)均放在會(huì)后進(jìn)行；三是追求數(shù)量，想法越多，其中的有創(chuàng)造性的想法就可能越多。

1/20/20239主講人：李軍峰2.德?tīng)柗品?德?tīng)柗品ㄊ敲绹?guó)著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于20世紀(jì)50年代初發(fā)明的。該方法采用匿名發(fā)表意見(jiàn)的方式，即專家之間不互相討論，不發(fā)生橫向聯(lián)系，只與調(diào)查人員發(fā)生關(guān)系，通過(guò)多輪調(diào)查專家對(duì)問(wèn)卷所提問(wèn)題的看法，經(jīng)過(guò)反復(fù)征詢、歸納、修改，最后匯總成專家基本一致的看法，作為預(yù)測(cè)的結(jié)果。1/20/202310主講人：李軍峰德?tīng)柗品ǚǖ木唧w體步驟如如下：（1）準(zhǔn)準(zhǔn)備階段段。（2）意意見(jiàn)征詢?cè)冸A段。。（3）評(píng)評(píng)估結(jié)果果處理階階段。1/7/202311主講人：：李軍峰峰3.盈盈虧平衡衡分析法法這是分析析研究不不動(dòng)產(chǎn)投投資項(xiàng)目目成本與與收益之之間平衡衡關(guān)系的的方法。。其研究的的內(nèi)容主主要是在在一定的的市場(chǎng)和和生產(chǎn)能能力條件件下，分分析產(chǎn)量量、成本本、收入入之間的的相互關(guān)關(guān)系，找找出項(xiàng)目目盈利與與虧損的的臨界點(diǎn)點(diǎn)，即盈盈虧平衡衡點(diǎn)，以以此了解解不確定定因素允允許變化化的最大大范圍，，尋求最最大盈利利的可能能性。1/7/202312主講人人：李李軍峰峰4.敏敏感感性分分析法法在項(xiàng)目目執(zhí)行行或經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)過(guò)程中中，當(dāng)當(dāng)不確確定因因素發(fā)發(fā)生變變化時(shí)時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益會(huì)發(fā)發(fā)生相相應(yīng)變變化，，其變變化的的大小小反映映了不不確定定因素素的敏敏感程程度，，選取取敏感感性強(qiáng)強(qiáng)的因因素來(lái)來(lái)預(yù)測(cè)測(cè)項(xiàng)目目效益益的變變動(dòng)幅幅度，，即為為敏感感性分分析。。1/7/202313主講人：李李軍峰5.概率率分析法當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)投投資項(xiàng)目不不確定因素素的變動(dòng)值值偏離正常常值較大，，并常具有有偶然性時(shí)時(shí)，用盈虧虧平衡分析析和敏感性性分析已難難以對(duì)項(xiàng)目目的變動(dòng)度度進(jìn)行測(cè)定定，而需要要運(yùn)用概率率分析的方方法進(jìn)行預(yù)預(yù)測(cè)。1/7/202314主講人：：李軍峰峰8.2盈盈虧平平衡分析析法盈虧平衡衡分析法法又稱為為保本分分析法或或者盈虧虧臨界分分析法，，是通過(guò)過(guò)分析項(xiàng)項(xiàng)目的成成本、利利潤(rùn)等因因素，找找出影響響不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的不不確定性性因素的的盈虧平平衡點(diǎn)，，來(lái)考察察項(xiàng)目對(duì)對(duì)各種不不確定性性因素變變化的承承受能力力的一種種分析方方法。根據(jù)開(kāi)發(fā)發(fā)面積是是否與開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本和銷售售收入均均呈線性性關(guān)系，，盈虧平平衡分析析可分為為線性盈盈虧平衡衡分析法法和非線線性盈虧虧平衡分分析法。。1/7/202315主講人：：李軍峰峰1.線線性盈虧虧平衡分分析法的的假設(shè)條條件（1）不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的總總銷售收收入和總總成本與與不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)面面積均呈呈線性關(guān)關(guān)系；（2）產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)開(kāi)發(fā)面積積和銷售售面積相相等，即即開(kāi)發(fā)的的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品全全部能夠夠租售出出去；（3）在在產(chǎn)品的的開(kāi)發(fā)和和租售期期內(nèi)，產(chǎn)產(chǎn)品固定定成本保保持不變變；（4）單單位面積積銷售價(jià)價(jià)格和單單位面積積可變成成本保持持不變；；（5）計(jì)計(jì)算所使使用的各各種數(shù)據(jù)據(jù)應(yīng)當(dāng)是是正常生生產(chǎn)年度度的數(shù)據(jù)據(jù)。1/7/202316主講人：：李軍峰峰2.線線性盈虧虧平衡分分析的圖圖解法圖解法是是用作圖圖的方式式找出盈盈虧平衡衡點(diǎn)來(lái)進(jìn)進(jìn)行分析析的方法法。所謂盈虧虧平衡點(diǎn)點(diǎn)就是開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目盈利與與虧損的的臨界點(diǎn)點(diǎn)。在盈盈虧平衡衡點(diǎn)處，，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目處于于不盈不不虧的狀狀態(tài)，也也即不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的總收益益和總成成本相等等。1/7/202317主講人：李軍軍峰收益或成本總收益固定成本總成本開(kāi)發(fā)面積QEQE盈利區(qū)盈虧平衡點(diǎn)虧損區(qū)0圖8-1線線性盈虧平衡衡分析圖1/7/202318主講人：李軍軍峰3.線性盈盈虧平衡分析析的解析法1/7/202319主講人：李軍軍峰（1）計(jì)算盈盈虧平衡點(diǎn)的的開(kāi)發(fā)面積1/7/202320主講講人人：：李李軍軍峰峰（2））計(jì)計(jì)算算盈盈虧虧平平衡衡點(diǎn)點(diǎn)的的單單位位面面積積銷銷售售價(jià)價(jià)格格1/7/202321主講講人人：：李李軍軍峰峰4.線線性性盈盈虧虧平平衡衡分分析析法法舉舉例例【案案例例8-1】】某某不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)投投資資公公司司開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)一一個(gè)個(gè)居居民民住住宅宅小小區(qū)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目目，，計(jì)計(jì)劃劃開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)面面積積為為3萬(wàn)萬(wàn)m2，項(xiàng)項(xiàng)目目固固定定成成本本為為9000萬(wàn)萬(wàn)元元，，單單位位面面積積的的可可變變成成本本為為2740元元/m2，項(xiàng)項(xiàng)目目建建成成后后預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)售售價(jià)價(jià)為為8000元元/m2，銷銷售售稅稅率率為為3.25%。。試試求求項(xiàng)項(xiàng)目目盈盈虧虧平平衡衡時(shí)時(shí)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)面面積積及及單單位位面面積積銷銷售售價(jià)價(jià)格格。。1/7/202322主講講人人：：李李軍軍峰峰解：：根根據(jù)據(jù)題題意意，，F(xiàn)＝＝9000萬(wàn)萬(wàn)元元，，V＝＝2740元元/m2，t=3.25%，，P＝＝8000元元/m2，Q＝＝30000m2。設(shè)設(shè)盈盈虧虧平平衡衡點(diǎn)點(diǎn)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)面面積積為為QE，盈盈虧虧平平衡衡點(diǎn)點(diǎn)的的銷銷售售價(jià)價(jià)格格為為PE，則則根根據(jù)據(jù)盈盈虧虧平平衡衡點(diǎn)點(diǎn)的的定定義義，，盈盈虧虧平平衡衡點(diǎn)點(diǎn)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)面面積積為為盈虧虧平平衡衡點(diǎn)點(diǎn)的的單單位位面面積積銷銷售售價(jià)價(jià)格格1/7/202323主講講人人：：李李軍軍峰峰非非線線性性盈盈虧虧平平衡衡分分析析法法線性性盈盈虧虧平平衡衡分分析析法法的的前前提提條條件件是是項(xiàng)項(xiàng)目目的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)面面積積和和銷銷售售面面積積相相等等，，且且項(xiàng)項(xiàng)目目總總銷銷售售收收入入、、總總成成本本與與開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)面面積積呈呈線線性性關(guān)關(guān)系系。。1.非非線線性性盈盈虧虧平平衡衡分分析析法法的的解解析析過(guò)過(guò)程程要進(jìn)進(jìn)行行非非線線性性盈盈虧虧平平衡衡分分析析，，首首先先要要建建立立總總收收益益和和總總成成本本函函數(shù)數(shù)。。在在盈盈虧虧平平衡衡點(diǎn)點(diǎn)處處，，不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)面面積積和和銷銷售售面面積積相相等等。。1/7/202324主講人人：李李軍峰峰在盈虧虧平衡衡點(diǎn)處處，，所以以1/7/202325主講人人：李李軍峰峰開(kāi)發(fā)面積Q盈虧平衡點(diǎn)BQ2固定成本總成本Q1盈利區(qū)盈虧平衡點(diǎn)A總收益收益或成本0圖8-2非非線線性盈盈虧平平衡分分析圖圖1/7/202326主講人：李李軍峰2.非線線性盈虧平平衡分析法法舉例【案例8-2】已已知某不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資項(xiàng)目的的總收益函函數(shù)為；總成本函函數(shù)為試求：（1）當(dāng)計(jì)計(jì)劃開(kāi)發(fā)面面積為10000m2時(shí)，項(xiàng)目的的盈虧狀況況如何？（2）該項(xiàng)項(xiàng)目的盈虧虧平衡點(diǎn)的的開(kāi)發(fā)面積積是多少？？（3）項(xiàng)目目的最大利利潤(rùn)是多少少？1/7/202327主講人：李李軍峰解：根據(jù)題意，利潤(rùn)（）＝總收益－總成本＝（1）當(dāng)m2時(shí)所以，當(dāng)開(kāi)發(fā)面積為10000m2時(shí)，項(xiàng)目盈利。（2）當(dāng)利潤(rùn)時(shí)，即為項(xiàng)目的盈虧平衡狀態(tài)，即解得m2，m21/7/202328主講人：：李軍峰峰（元）（3）項(xiàng)目的最大利潤(rùn)點(diǎn)即利潤(rùn)函數(shù)的一階導(dǎo)數(shù)為零的點(diǎn)，即解得m2時(shí)，利潤(rùn)函數(shù)的二階導(dǎo)數(shù)為，因此該點(diǎn)即為利潤(rùn)函數(shù)的最大值。將代入利潤(rùn)函數(shù)求得項(xiàng)目的最大利潤(rùn)為當(dāng)1/7/202329主講人：李軍軍峰8.3敏感感性分析法敏敏感性分析析的基本概念念和作用敏感性分析是是用來(lái)研究項(xiàng)項(xiàng)目主要的不不確定性因素素發(fā)生變化時(shí)時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)的變化幅度度，以此來(lái)判判斷這些不確確定性因素對(duì)對(duì)項(xiàng)目預(yù)期目目標(biāo)的影響程程度。敏感性分析的的作用在于從從各種不確定定性因素中找找出項(xiàng)目最敏敏感的因素，，把精力主要要放在最敏感感的因素上，，而對(duì)于不太太敏感的因素素則不必花費(fèi)費(fèi)過(guò)多精力去去關(guān)注。1/7/202330主講人：李軍軍峰單單因素敏感感性分析1.單因素素敏感性分析析的步驟（1）確定敏敏感性分析指指標(biāo)在選擇敏感性性分析指標(biāo)時(shí)時(shí)，一般首選選那些最能反反映投資項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效益的的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指指標(biāo)作為分析析對(duì)象，可根根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特特點(diǎn)、研究階階段、實(shí)際需需求情況而選選取不同的指指標(biāo)。（2）選擇不不確定性因素素影響不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益益的不確定性性因素有很多多，在實(shí)際中中沒(méi)有必要把把每一個(gè)因素素都進(jìn)行分析析，往往選取取最主要的影影響因素進(jìn)行行分析。1/7/202331主講人：李李軍峰（3）確定定各個(gè)不確確定性因素素的變化范范圍，并計(jì)計(jì)算它們對(duì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指指標(biāo)的影響響程度。（4）用敏敏感性分析析圖來(lái)表示示財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)對(duì)不不確定性因因素變動(dòng)的的敏感程度度。（5）根據(jù)據(jù)計(jì)算結(jié)果果確定敏感感因素。1/7/202332主講人：李李軍峰2.單因因素敏感性性分析舉例例【案例8-3】設(shè)某某不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司擬擬開(kāi)發(fā)一個(gè)個(gè)住宅小區(qū)區(qū)項(xiàng)目，擬擬開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)面積為1萬(wàn)平方米米，固定成成本為240萬(wàn)元，，單位變動(dòng)動(dòng)成本為1000元元/m2，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)售售價(jià)價(jià)為為2000元元/m2，銷銷售售稅稅率率為為5%。。試以以售售價(jià)價(jià)、、單單位位變變動(dòng)動(dòng)成成本本、、固固定定成成本本、、銷銷售售量量為為不不確確定定因因素素，，對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目利利潤(rùn)潤(rùn)這這一一財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)進(jìn)進(jìn)行行單單因因素素敏敏感感性性分分析析。。1/7/202333主講講人人：：李李軍軍峰峰若不不考考慮慮不不確確定定因因素素，，該該小小區(qū)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目目的的預(yù)預(yù)期期利利潤(rùn)潤(rùn)為為＝2000××10000××（（1－－5%））－－1000××10000－－2400000=660(萬(wàn)萬(wàn)元元)根據(jù)據(jù)題題意意，，先先固固定定其其他他因因素素，，變變動(dòng)動(dòng)其其中中一一個(gè)個(gè)因因素素，，分分別別求求出出單單因因素素變變化化對(duì)對(duì)財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)的的影影響響如如表表變化幅度利潤(rùn)不確定性因素-20%-10%0%10%20%產(chǎn)品售價(jià)2804706608501040銷售量480570660750840單位變動(dòng)成本860760660560460固定成本7086846606366121/7/202334主講人：：李軍峰峰根據(jù)典型型數(shù)據(jù)（（0，660））、（20%，，1040）；；（0，，660）、（（20%，840）；；（0，，660）、（（20%，460）；；（0，，660）、（（20%，612），，按照兩兩點(diǎn)確定定一條直直線計(jì)算算開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)R與與產(chǎn)品售售價(jià)P、、銷售量量Q、單單位變動(dòng)動(dòng)成本V、固定定成本F的變化化幅度p、q、、v、f的回歸直直線如下下：1/7/202335主講人人：李李軍峰峰460612840產(chǎn)品售價(jià)1040單位變動(dòng)成本固定成本銷售量660基準(zhǔn)利潤(rùn)20%20%10%10%0變化幅度（%）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（萬(wàn)元）圖8-3單單因因素敏敏感性性分析析圖1/7/202336主講人人：李李軍峰峰一般來(lái)來(lái)說(shuō)，，直線線與縱縱軸的的夾角角越小小，表表明直直線所所對(duì)應(yīng)應(yīng)的因因素對(duì)對(duì)項(xiàng)目目利潤(rùn)潤(rùn)的敏敏感程程度越越高。。可以看看出，，產(chǎn)品品售價(jià)價(jià)、單單位變變動(dòng)成成本、、銷售售量依依次是是相對(duì)對(duì)敏感感的因因素。。根據(jù)臨臨界點(diǎn)點(diǎn)的大大小，，得知知項(xiàng)目目利潤(rùn)潤(rùn)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)相對(duì)對(duì)于固固定成成本變變動(dòng)的的承受受能力力相對(duì)對(duì)較強(qiáng)強(qiáng)，而而相對(duì)對(duì)于產(chǎn)產(chǎn)品售售價(jià)變變動(dòng)的的承受受能力力相對(duì)對(duì)較弱弱。因此，，投資資決策策應(yīng)特特別關(guān)關(guān)注售售價(jià)的的可能能變化化。1/7/202337主講人：李李軍峰8.3.3多因素素敏感性分分析多因素敏感感性分析是是考察兩個(gè)個(gè)或者兩個(gè)個(gè)以上相互互獨(dú)立的不不確定性因因素同時(shí)發(fā)發(fā)生變化對(duì)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)的影響。。1/7/202338主講人：李李軍峰【案例8-4】假假定某不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的的初始投資資為20萬(wàn)萬(wàn)元，年租租金收入為為5萬(wàn)元，，年經(jīng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用為4000元，，項(xiàng)目壽命命期為15年，資產(chǎn)產(chǎn)殘值為2萬(wàn)元，基基準(zhǔn)收益率率為15%，要求就就初始投資資與各年租租金收入對(duì)對(duì)該項(xiàng)目的的凈現(xiàn)值進(jìn)進(jìn)行雙因素素敏感性分分析。1/7/202339主講人：李李軍峰設(shè)x表示初始投投資變化的的百分?jǐn)?shù)，，y表示與初始始投資同時(shí)時(shí)改變的租租金收入的的百分?jǐn)?shù)。。則當(dāng)時(shí)，該方案案盈利可在在15%以以上，即解得1/7/202340主講人：李李軍峰租金收入變化率Y（%）-20%-20%20%20%-10%10%10%-10%NPV=0NPV>0NPV<00初始投資變化率X（%）1/7/202341主講講人人：：李李軍軍峰峰敏敏感感性性分分析析方方法法的的優(yōu)優(yōu)缺缺點(diǎn)點(diǎn)1/7/202342主講講人人：：李李軍軍峰峰幕幕景景分分析析法法幕景景就就是是對(duì)對(duì)一一個(gè)個(gè)投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目或或某某個(gè)個(gè)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)未未來(lái)來(lái)狀狀態(tài)態(tài)的的描描繪繪。。幕幕景景分分析析在在假假定定關(guān)關(guān)鍵鍵的的不不確確定定性性因因素素有有可可能能發(fā)發(fā)生生的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，構(gòu)構(gòu)造造出出多多種種情情景景，，提提出出多多種種未未來(lái)來(lái)的的可可能能結(jié)結(jié)果果，，來(lái)來(lái)分分析析項(xiàng)項(xiàng)目目的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，在在一一定定程程度度上上彌彌補(bǔ)補(bǔ)了了敏敏感感性性分分析析的的缺缺陷陷。。具體分析步驟驟如下：（1）選取基基準(zhǔn)情況的財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)作為參照；；（2）對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行敏感性性分析，確定定敏感性因素素；（3）對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行樂(lè)觀和和悲觀幕景分分析，計(jì)算兩兩種情況下項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)；（4）對(duì)計(jì)算算結(jié)果進(jìn)行比比較，如果樂(lè)樂(lè)觀和悲觀情情況下的財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)相相差很大，說(shuō)說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)很大，如果果相差不大，，說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)不大。1/7/202343主講人人：李李軍峰峰8.4概概率分分析法法概概率分分析法法概述述概率分分析法法是使使用概概率論論的相相關(guān)理理論來(lái)來(lái)研究究不確確定性性因素素對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的影響響的一一種風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析方方法。。概率分分析不不僅能能夠測(cè)測(cè)定不不確定定性因因素發(fā)發(fā)生的的概率率，而而且能能夠測(cè)測(cè)定不不確定定性因因素給給項(xiàng)目目帶來(lái)來(lái)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的大小小。1/7/202344主講講人人：：李李軍軍峰峰正正態(tài)態(tài)分分布布法法1.正正態(tài)態(tài)分分布布法法正態(tài)態(tài)分分布布的的概概率率密密度度函函數(shù)數(shù)為為1/7/202345主講人：：李軍峰峰X95.44%68.26%1/7/202346主講人：：李軍峰峰蒙蒙特卡洛洛法蒙特卡洛洛法也稱稱為隨機(jī)機(jī)模擬法法，由法法國(guó)數(shù)學(xué)學(xué)家JohnVonNeumann創(chuàng)創(chuàng)立。由于該方方法與西西方輪盤盤賭的原原理類似似，所以以就用歐歐洲著名名的賭城城摩納哥哥首都蒙蒙特卡洛洛（MonteCaro））命名。。1/7/202347主講人：李李軍峰8.5不不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資項(xiàng)目目的風(fēng)險(xiǎn)防防范和控制制8.5.1風(fēng)險(xiǎn)預(yù)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是是投資者在在不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前前采取某些些措施，以以消除或減減少引致風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)損失的的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素，實(shí)實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)發(fā)生的概率率，減小風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)損失的的作用。它在整個(gè)不不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中的的各個(gè)階段段都有廣泛泛的應(yīng)用價(jià)價(jià)值。1/7/202348主講人：李李軍峰8.5.2風(fēng)險(xiǎn)回回避風(fēng)險(xiǎn)回避是是指不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資者通通過(guò)對(duì)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資風(fēng)險(xiǎn)的的識(shí)別和分分析，判斷斷不動(dòng)產(chǎn)投投資項(xiàng)目的的風(fēng)險(xiǎn)大小小，選擇那那些風(fēng)險(xiǎn)小小的投資項(xiàng)項(xiàng)目或者放放棄那些風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)項(xiàng)目。8.5.3風(fēng)險(xiǎn)自自留風(fēng)險(xiǎn)自留是是指不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資者預(yù)預(yù)期某些風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法避避免時(shí)，不不動(dòng)產(chǎn)投資資者以其自自身的財(cái)力力（包括自自有資金和和借入資金金）來(lái)承擔(dān)擔(dān)未來(lái)可能能的風(fēng)險(xiǎn)損損失的方法法。1/7/202349主講人：李軍軍峰風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指指投資主體將將其風(fēng)險(xiǎn)損失失轉(zhuǎn)嫁給他人人承擔(dān)。1.保險(xiǎn)型型風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移2.非保險(xiǎn)險(xiǎn)型風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移移1/7/202350主講人：李軍軍峰風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)組合即通通過(guò)多項(xiàng)目投投資來(lái)分散風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，這種方方法是將許多多類似的，但但不會(huì)同時(shí)發(fā)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)集集中起來(lái)考慮慮，從而能較較為準(zhǔn)確地預(yù)預(yù)測(cè)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)損失發(fā)生的的狀況，并使使這一組合中中發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損損失的部分，，能得到其他他取得風(fēng)險(xiǎn)收收益的投資項(xiàng)項(xiàng)目的補(bǔ)償。。1.投資于于不同類型的的項(xiàng)目組合2.投資于于不同區(qū)域的的項(xiàng)目1/7/202351主講人：李軍軍峰9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。2023/1/72023/1/7Saturday,January7,202310、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。2023/1/72023/1/72023/1/71/7/202311:25:10PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Jan-2307-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Saturday,January7,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/71/7/202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。07一月20232023/1/72023/1/72023/1/715、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月232023/1/72023/1/72023/1/71/7/202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/72023/1/707January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/79、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。2023/1/72023/1/7Saturday,January7,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒(méi)有有。。。2023/1/72023/1/72023/1/71/7/202311:25:10PM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Jan-2307-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無(wú)限完美美。。2023/1/72023/1/72023/1/7Saturday,January7,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/71/7/202314、意志堅(jiān)