城市進(jìn)入性市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

淄博城市進(jìn)入性市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2013年1月目錄CONTENTS….….……………PART1：城市宏觀環(huán)境分析PART2：淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)分析PART3：項(xiàng)目本體分析PART4：研究結(jié)論與建議第一部分宏觀分析城市區(qū)位及環(huán)境行政區(qū)劃和人口經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平城市規(guī)劃城市格局淄博是國務(wù)院批準(zhǔn)的“特大城市”之一，是省內(nèi)第三大城市，中國五大瓷都之一,是魯中物流“旱碼頭”淄博市是中國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)之一。經(jīng)過建設(shè)和發(fā)展淄博的經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)。1992年以來，淄博市連續(xù)跨入中國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)行列。近年來，全市對(duì)外經(jīng)貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、民營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，市內(nèi)生產(chǎn)總值每年都以10%以上的速度增長(zhǎng)。淄博市“十二五”規(guī)劃綱要中提出，將大力改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育發(fā)展戰(zhàn)略信息，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，集中建設(shè)魯中物流“旱碼頭”（魯中物流中心）和齊魯股權(quán)托管交易中心，全面提升信息化水平；將大力發(fā)展航空、核電與船舶配套產(chǎn)品，逐步把淄博市打造成為全省、全國重要的船舶配套產(chǎn)品生產(chǎn)基地。淄博歷史悠久，是齊文化的發(fā)祥地，國家歷史文化名城。是足球最早起源地。淄博市是組群式城市，下轄五個(gè)市轄區(qū)，各轄區(qū)呈“T字”狀分布，張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技和流通中心淄博下轄張店區(qū)、淄川區(qū)、博山區(qū)、周村區(qū)、臨淄區(qū)五個(gè)市轄區(qū)，各轄區(qū)呈“T字”狀分布，和桓臺(tái)、高青、沂源三個(gè)縣以及1個(gè)國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和1個(gè)省級(jí)文昌湖旅游度假區(qū)。五個(gè)市轄區(qū)呈“T字”狀分布，東西南北城區(qū)距中心城區(qū)分別為20公里左右，城鄉(xiāng)交錯(cuò)，布局舒展，形成組群式城市。淄博市轄區(qū)面積2972平方千米，市轄區(qū)戶籍人口312.92萬人（截至2011年11月1日）；全市市域面積5968平方千米，市域戶籍人口456.07萬人（截至2011年11月1日），市域常住人口約為500萬人（截至2011年底）。張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、科技和流通中心。全區(qū)總面積244.2平方公里，城市化水平達(dá)82.49%城市格局萊蕪專業(yè)化城市內(nèi)核：鋼鐵冶煉、板材深加工、新材料及其鋼鐵制品產(chǎn)業(yè)鏈泰安旅游目的地城市內(nèi)核：機(jī)械制造、精細(xì)化工、非金屬材料、生物醫(yī)藥聊城休閑旅游城市內(nèi)核：國家歷史文化名城、“江北水城”文化德州綜合性現(xiàn)代化工業(yè)城市和物流基地內(nèi)核：機(jī)械及新能源設(shè)備制造、紡織及服裝制品、化工造紙及其制品、食品深加工等四大產(chǎn)業(yè)鏈濱州綜合性制造業(yè)中心城市內(nèi)核：紡織及服裝制品、石油化工—鹽化工—生物化工及其制品、汽車—飛機(jī)—輪船交通設(shè)備制造及零部件、農(nóng)副產(chǎn)品加工等四大產(chǎn)業(yè)鏈濟(jì)南綜合性省會(huì)城市主導(dǎo)：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)內(nèi)核：機(jī)械裝備與交通設(shè)備制造、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)鏈淄博現(xiàn)代制造業(yè)城市內(nèi)核：石油化工及其制品、陶瓷及新材料、生物醫(yī)藥、機(jī)電、紡織服裝等五大產(chǎn)業(yè)鏈淄博都市圈城市定位淄博屬于加工型地區(qū)，以石油化工和非農(nóng)產(chǎn)品為原料的加工工業(yè)占優(yōu)勢(shì)。濟(jì)南屬于知識(shí)型地區(qū)，在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和教育、文化產(chǎn)業(yè)等方面具有優(yōu)勢(shì)；德州、濱州、聊城的紡織業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)、機(jī)械制造業(yè)占優(yōu)勢(shì)；泰安、萊蕪的生態(tài)旅游業(yè)、采掘業(yè)、重加工業(yè)占優(yōu)勢(shì)；淄博都市圈：淄博定位為現(xiàn)代制造業(yè)型城市，在石油化工及其制品、陶瓷及新材料、生物醫(yī)藥、機(jī)電、紡織服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。城市區(qū)位及環(huán)境建材工業(yè)醫(yī)藥工業(yè)機(jī)械工業(yè)紡織工業(yè)陶瓷工業(yè)化學(xué)工業(yè)電子工業(yè)輕工業(yè)冶金工業(yè)9大支柱產(chǎn)業(yè)區(qū)域面積(萬㎡)戶籍人口數(shù)（萬）類別備注張店區(qū)39792.92市轄區(qū)淄博常住總?cè)丝跒?00萬人。但是人口形態(tài)不對(duì)稱，其最大的中心城區(qū)人口粗略統(tǒng)計(jì)也只有90萬左右。淄博市因?yàn)檎w城市布局的原因，流動(dòng)人口無法形成常駐態(tài)勢(shì)。形成了各人口在各區(qū)縣相對(duì)集中，整體人口居住不集中的態(tài)勢(shì)，中心城區(qū)不突出，城市的輻射力和凝聚力遠(yuǎn)不及集中式大城市。淄川區(qū)100173.19市轄區(qū)博山區(qū)70046.30市轄區(qū)周村區(qū)26536.23市轄區(qū)臨淄區(qū)66864.28市轄區(qū)行政區(qū)劃：淄博是一座獨(dú)具特色的組群式城市，現(xiàn)下轄張店區(qū)、淄川區(qū)、博山區(qū)、周村區(qū)、臨淄區(qū)5個(gè)市轄區(qū)和桓臺(tái)、高青、沂源3個(gè)市轄縣以及1個(gè)國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（淄博高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）和1個(gè)省級(jí)文昌湖旅游度假區(qū)城市化及人口數(shù)據(jù)來源淄博市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)范圍：淄博市區(qū)和周邊縣市常住人口戶籍人口非戶籍人口453.06萬422.4萬143.1萬城市人口：

淄博市人口近五年來勻速上漲，截至到

2011

年，淄博市常住人口數(shù)為

453.06

萬，戶籍人口數(shù)為

422.4

萬。中心城區(qū)吸引了越來越多的外來人口，這為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供了條件。類別2011年普通高校6中等職業(yè)學(xué)校6.2技工學(xué)校3.5總計(jì)15.7城市化水平城市市區(qū)常住人口（萬人）戶籍人口（萬人）非戶籍人口（萬人）非戶籍人口占比在校學(xué)生（萬人）濟(jì)南681.4604.876.611.2%59.2青島871.5764107.512.3%42.6濰坊908.6862.546.15.1%34.8煙臺(tái)696.8651.145.76.6%24.9淄博453.06422.4143.18.8%15.72012年三季度企業(yè)景氣指數(shù)開始下滑后，時(shí)隔八個(gè)季度后首次進(jìn)入較強(qiáng)景氣區(qū)間，表明企業(yè)微觀經(jīng)濟(jì)正逐步步入正軌。值得關(guān)注的是建筑和房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)的景氣較高且不斷攀升，表明企業(yè)家對(duì)于淄博的房地產(chǎn)行業(yè)前景看好。景氣指數(shù)分類第一季度第二季度第三季度工業(yè)企業(yè)124.6134.6138.3建筑業(yè)150.9158.1160.9交通運(yùn)輸業(yè)122.2122.2133.3批發(fā)零售業(yè)181.8143.2163.3房地產(chǎn)業(yè)138.1147.6152.4社會(huì)服務(wù)業(yè)153.3146.7146.7信息傳輸業(yè)171.4151.4170.0住宿餐飲業(yè)143.5147.8147.8總體指數(shù)133.0137.0142.7景氣指數(shù)的數(shù)值介于0和200之間，100為景氣指數(shù)的臨界值。當(dāng)景氣指數(shù)大于100時(shí)，表明所處狀況趨于上升或改善，處于景氣狀態(tài)，越接近200狀態(tài)越發(fā)好淄博2012年前三季度企業(yè)景氣指數(shù)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)文件年份20072008200920102011GDP（億元）1645.161945.022265.612539.103280.23淄博的GDP總量，在在山東各各個(gè)城市市的排名名中處于于前列，，其人均均GDP超過8000美元，經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力比較雄雄厚。但但是，對(duì)對(duì)比過去去的排名名，可以以發(fā)現(xiàn)淄博的排排名逐年年下降，，其經(jīng)濟(jì)濟(jì)地位不不斷受到到挑戰(zhàn)。。反映出出淄博經(jīng)經(jīng)濟(jì)的后后勁不足足，缺乏乏持久創(chuàng)創(chuàng)新的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力。名次城市1青島2煙臺(tái)3濟(jì)南4濰坊5淄博經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)勢(shì)數(shù)據(jù)來源源：淄博博市統(tǒng)計(jì)計(jì)局統(tǒng)計(jì)計(jì)文件宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（單位美元）800～30003000～40004000～80008000以上正常需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主正常發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展型中國現(xiàn)狀無論是無論城市的人均GDP有多高，只要在中國，房地產(chǎn)現(xiàn)階段只有一個(gè)步伐：快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)增速速與人均均GDP對(duì)應(yīng)的房房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展展特征是是矛盾，，但是這這樣的正正常表現(xiàn)現(xiàn)只是一一個(gè)大體體的規(guī)律律，結(jié)合合不同的的地區(qū)，，這樣的的關(guān)系分分析需要要因地制制宜。因因此，雖然淄博博的人均均GDP超過了8000美元，但但是這并并不能說說明淄博博的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展緩緩慢，具體的的房地產(chǎn)產(chǎn)表現(xiàn)下下一部分分會(huì)進(jìn)行行詳細(xì)分分析。淄博的GDP增速基本本維持在在10%以上，而而人均GDP為54846元，折合合成美元元大約為為8235美元。人均GDP與房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展關(guān)關(guān)系經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)勢(shì)通過淄博博的恩格格爾系數(shù)數(shù)水平來來看，淄淄博居民民在食物物支出以以外的消費(fèi)力很很強(qiáng)，結(jié)合居居民的可可支配性性收入來來看，完完全達(dá)到到富裕型型水平，，照此推推算，淄博居民民在住房房消費(fèi)上上的支出出大約在在2537—3805元的水平平。消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30年份200920102011城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)0.3040.3210.298注：恩格格爾系數(shù)數(shù)＝食物物支出金金額/總支出金金額恩格爾系系數(shù)與住住房支出出比重的的國際衡衡量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)居民消費(fèi)費(fèi)站在未來來看今天天隨著淄博博經(jīng)濟(jì)不不斷發(fā)展展、城市市能級(jí)上上升，以以及伴隨隨人口增增長(zhǎng)而帶帶來的城城市擴(kuò)容容，市場(chǎng)場(chǎng)需求必必將產(chǎn)生生爆發(fā)性性的增長(zhǎng)長(zhǎng)。而隨隨著人民民生活水水平及居居民購買買力的增增強(qiáng)有利利的帶動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的發(fā)展。。淄博房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)擁有廣廣闊的市市場(chǎng)發(fā)展展空間。。世聯(lián)觀點(diǎn)點(diǎn)第二部分分房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析淄博房地地產(chǎn)發(fā)展展歷程商品住宅宅指標(biāo)分分析商品住宅宅片區(qū)分分析張店區(qū)住住宅片區(qū)區(qū)分析典型項(xiàng)目目分析發(fā)展階段時(shí)間跨度階段特征福利分房階段1998年以前98年以前淄博市場(chǎng)主要以福利分房為主，房產(chǎn)尚未作為交易商品進(jìn)入市場(chǎng)流通環(huán)節(jié)。集資建房階段1998-2002年這一階段，福利分房的方式已經(jīng)淡出淄博市場(chǎng)，企事業(yè)單位集資建房及大型團(tuán)購成為市場(chǎng)主流。商品房萌芽階段2002-2004年本階段隨著淄博當(dāng)?shù)厣倭繃笊孀惴康禺a(chǎn)開發(fā)，房產(chǎn)開始以商品形式進(jìn)入市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)，但由于市場(chǎng)上集資建房、團(tuán)購等形式依然十分普遍，商品房?jī)r(jià)格仍處于較低水平。淄博房地地產(chǎn)發(fā)展展歷程發(fā)展階段時(shí)間跨度階段特征商品房探索階段2004-2007年這一階段淄博當(dāng)?shù)孛駹I房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日漸活躍，商品房消費(fèi)已成為房產(chǎn)購置的主流形式，但由于房地產(chǎn)開發(fā)仍處于摸索期，開發(fā)水平較低，市場(chǎng)仍處于不完全階段。商品房繁榮階段2007年至今自07年以來，淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。以黃金國際“地王”地塊為例，國企開始敢于出高價(jià)拍地，而隨著外地開發(fā)企業(yè)入主淄博，帶來了新的開發(fā)理念，促使淄博市場(chǎng)開發(fā)質(zhì)量有了明顯提升，中潤·華僑城的產(chǎn)品力以及北京昂展帶來的創(chuàng)意戶型均受到追捧，整體房?jī)r(jià)水平也有了極大提高，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品單價(jià)已過萬元。品質(zhì)升級(jí)階段未來5年全國性房產(chǎn)大鱷陸續(xù)進(jìn)入淄博市場(chǎng)，住宅品質(zhì)升級(jí)，潛在的需求被發(fā)掘和推動(dòng)。市場(chǎng)持續(xù)續(xù)顯現(xiàn)供供不應(yīng)求求態(tài)勢(shì)自2006年至今，，淄博市市場(chǎng)一直直保持繁繁榮紅火火的狀態(tài)態(tài)，在未未來一段段時(shí)期內(nèi)內(nèi)仍將持持續(xù)供不不應(yīng)求態(tài)態(tài)勢(shì)。淄博供求求分析淄博房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)總量迅迅速增長(zhǎng)長(zhǎng)2010年淄博房房地產(chǎn)開開發(fā)總量量達(dá)1411.41萬㎡，速速度增長(zhǎng)長(zhǎng)迅猛。。淄博開開發(fā)總總量類型項(xiàng)目商品房其中住宅商業(yè)經(jīng)營用房辦公樓指標(biāo)同比（%）指標(biāo)同比（%）指標(biāo)同比（%）指標(biāo)同比（%）完成投資（億元）55.6173.3940.79105.283.4742.800.77175.002010年上半半年淄淄博市市房地地產(chǎn)開開發(fā)市市場(chǎng)主主要統(tǒng)統(tǒng)計(jì)指指標(biāo)情情況淄博2006——2010年上半半年同同期完完成投投資對(duì)對(duì)比可以看看出，，2010年淄博博的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)異常常火爆爆，國國家調(diào)調(diào)控的的影響響在這這里難難尋蹤蹤跡。。投資資商看看好淄淄博的的房地地產(chǎn)前前景，，地產(chǎn)產(chǎn)投資資尤其其是在在住宅宅上的的投入入不遺遺余力力。淄博投投資情情況淄博整整體房房?jī)r(jià)飆飆升近近300%自2003年起淄淄博房房?jī)r(jià)開開始持持續(xù)上上漲，，至2010年，淄淄博全全市房房屋銷銷售均均價(jià)已已上漲漲至3384元/㎡，相相比2003年房?jī)r(jià)價(jià)增幅幅近300%。淄博價(jià)價(jià)格走走勢(shì)近幾年年淄博博的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行行平穩(wěn)穩(wěn)，經(jīng)經(jīng)歷11年的大大好市市場(chǎng)，，銷售售額達(dá)達(dá)到138億元，，11年的巨巨大成成功，，讓開開發(fā)商商和投投資商商看到到淄博博的潛潛力，，從而而將更更多的的資本本投入入到其其中。。銷售額額的增增長(zhǎng)，，很大大一部部分原原因是是房?jī)r(jià)價(jià)上漲漲的拉拉動(dòng)。。淄博2007—2011年商品房銷售額年份20072008200920102011銷售額（億元）39.6672.8798.9899.94138.12淄博銷銷售情情況淄博房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)小結(jié)結(jié)1、2011年下半半年，，土地地價(jià)格格不斷斷提升升，土土地成成交活活躍。。2、2011年10月份以以后，，受整整體市市場(chǎng)形形勢(shì)影影響，，各開開發(fā)企企業(yè)拿拿地積積極性性上漲漲，土土地日日益稀稀缺，，隨著著市場(chǎng)場(chǎng)的不不斷發(fā)發(fā)展，，在供供小于于求的的市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)下，，未來來房?jī)r(jià)價(jià)依然然具有有一定定提升升空間間。張店區(qū)區(qū)銷售售面積積統(tǒng)計(jì)淄淄博市市房地地產(chǎn)歷歷年銷銷售面面積情情況，，張店店區(qū)占占淄博博市房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)銷售售面積積的49%。縱觀張張店區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)歷歷年銷銷售均均價(jià)情情況，，具備備預(yù)測(cè)測(cè)未來來銷售售均價(jià)價(jià)的可可能，，其平均年年增長(zhǎng)長(zhǎng)率為為15%。2010年高端端住宅宅均價(jià)價(jià)部分分突破破6000元/㎡，超超整體體均價(jià)價(jià)40%。張店區(qū)區(qū)銷售售均價(jià)價(jià)【2011年張店區(qū)高端住宅規(guī)模項(xiàng)目存量統(tǒng)計(jì)】存量項(xiàng)目名稱已售面積（㎡）剩余面積（㎡）2011年預(yù)計(jì)入市體量（㎡）面積區(qū)間紫園323572000009000090-180㎡，主力120-130㎡龍鳳苑2156157000070000100-160㎡黃金國際320400179577120000住宅110-360㎡，主力110-150㎡華僑城102523710508280000110-330㎡，主力110-150㎡尚文苑191000690006900085-140㎡創(chuàng)業(yè)頤豐花園20000019000090000110-232㎡名尚城市廣場(chǎng)2100005000050000110-160㎡預(yù)計(jì)新供應(yīng)量項(xiàng)目名稱總建面（㎡）2011年預(yù)計(jì)入市體量面積區(qū)間創(chuàng)業(yè)地塊450000預(yù)計(jì)7萬㎡110-140㎡合計(jì)約64萬㎡2011年高端端住宅宅規(guī)模模項(xiàng)目目總供供應(yīng)量量約64萬㎡。。張店區(qū)區(qū)存量量統(tǒng)計(jì)計(jì)青銀高速繞城高速張東鐵路中心城區(qū)西部城區(qū)南部城區(qū)東部城區(qū)北部城區(qū)板塊意向核心資源驅(qū)動(dòng)力發(fā)展?fàn)顩r政府規(guī)規(guī)劃發(fā)發(fā)展方方向西部政政務(wù)核核心區(qū)區(qū)市政配配套發(fā)展初初期，，但高高端立立勢(shì)板塊意向核心資源驅(qū)動(dòng)力發(fā)展?fàn)顩r城市商貿(mào)物流園區(qū)專業(yè)商貿(mào)市場(chǎng)城市意向差，區(qū)域認(rèn)知度低低總價(jià)的大眾產(chǎn)品板塊意向核心資源驅(qū)動(dòng)力發(fā)展?fàn)顩r中央商業(yè)、商務(wù)區(qū)老城多資源共享發(fā)展較為成熟，城市認(rèn)可度高，但可拓展空間受限配套齊全、商業(yè)氛圍濃厚板塊意向核心資源驅(qū)動(dòng)力發(fā)展?fàn)顩r精細(xì)化工區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈化工產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，環(huán)境較差，居住意向較低產(chǎn)業(yè)資源板塊意意向核心資資源驅(qū)動(dòng)力力發(fā)展?fàn)顮顩r高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、城市市面貌貌發(fā)展較較為成成熟，，早期期的高端項(xiàng)項(xiàng)目提提升區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值高品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品品住宅板板塊特特征明明顯，，分別別以政政務(wù)、、商業(yè)業(yè)商務(wù)務(wù)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、化工工和商商貿(mào)為為區(qū)域域發(fā)展展方向向，項(xiàng)項(xiàng)目所所在的的南部部板塊塊居住住意向向較差差，認(rèn)認(rèn)知度度低張店區(qū)區(qū)板塊塊分析析樓盤名城總建面（萬平米）物業(yè)類型均價(jià)（元/平米）核心賣點(diǎn)華茂官邸14多層、高層6500交通、區(qū)位，戶型贈(zèng)送華潤中央花園54高層6700開發(fā)商品牌，產(chǎn)品設(shè)計(jì)，規(guī)模大盤紫園24別墅、小高層、高層7000產(chǎn)品創(chuàng)新，部分高科技節(jié)能天府清華園16多層、小高層、高層8000教育驅(qū)動(dòng)14產(chǎn)品形形式及及面積積：區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品多多以高高低配配形式式設(shè)計(jì)計(jì)，主主力面面積集集中在90-140較舒適適產(chǎn)品品2價(jià)格平平臺(tái)：：價(jià)格平平臺(tái)較較高，，一般般在6500-8000之間3客戶類類型：：客戶主主要來來自張張店區(qū)區(qū)，80%左右是是改善善客戶戶，追求稀稀缺地地段市場(chǎng)表表現(xiàn)：：產(chǎn)品品品質(zhì)較較好，，具有有完善善的商商業(yè)、、教育育、醫(yī)醫(yī)療等配套套資源源，城城市意意向強(qiáng)強(qiáng)，認(rèn)認(rèn)可度度高中心城城區(qū)——城市發(fā)發(fā)展成成熟區(qū)區(qū)域，，共享享城市市級(jí)的的各種種資源源配套套，依依托““城市市商業(yè)業(yè)和成成熟配配套””構(gòu)建建核心心驅(qū)動(dòng)動(dòng)力，，改善善客群群為主主紫園天府清華園頤景園華茂官邸華潤中央花園大泰·齊賽溫州大廈樓盤名城總建面（萬平米）物業(yè)類型均價(jià)（元/平米）核心賣點(diǎn)華僑城140別墅、多層、小高層7300-7600城市向西發(fā)展主方向黃金國際100小高層、高層8200地理位置顯著，自身配套齊全江南豪庭三期3.36.5小高層、高層6300項(xiàng)目區(qū)位，產(chǎn)品品質(zhì)華瑞尚品盛世名苑御景國際通乾拉菲華僑城江南豪庭黃金國際14產(chǎn)品形形式及及面積積：物業(yè)類類型多多樣，，面積積集中中在90-110,130-1502價(jià)格平平臺(tái)：：價(jià)格平平臺(tái)高高，多多在7000以上3客戶類類型：：客戶以以改善善居住住為主主，張張店區(qū)區(qū)客戶戶占到到50%左右，，周邊的的淄川川、桓桓臺(tái)、、周村村等占占到50%市場(chǎng)表表現(xiàn)：：產(chǎn)品品品質(zhì)領(lǐng)領(lǐng)先市市場(chǎng)，，是富富人居居住聚聚集區(qū)區(qū)北部城城區(qū)——淄博高高端項(xiàng)項(xiàng)目聚聚集區(qū)區(qū)，以以“品品質(zhì)大大盤+區(qū)位價(jià)價(jià)值””為核核心驅(qū)驅(qū)動(dòng)力力，改改善客客群為為主樓盤名城總建面（萬平米）物業(yè)類型均價(jià)（元/平米）核心賣點(diǎn)凱瑞景園8高層6380依托教育資源和價(jià)格優(yōu)勢(shì)創(chuàng)業(yè)頤豐花園39.6小高層、高層6800新城核心區(qū)，地段優(yōu)勢(shì)尚文苑26多層、高層、公寓多層7800，高層7200左右教育及人文景觀驅(qū)動(dòng)西部城城區(qū)——城市副副中心心，市市政遷遷移的的主方方向，，區(qū)域域未來來升值值潛力力顯著著，改改善客客群為為主尚文苑苑尚美苑苑翰文苑苑創(chuàng)業(yè)頤頤豐花花園圣亞頤頤豐花花園遠(yuǎn)景玉玉城龍?zhí)┰吩肥兰渭蝿P瑞景景園14產(chǎn)品形形式及及面積積：產(chǎn)品形形式多多樣，，面積積在90-140平米左左右2價(jià)格平平臺(tái)：：價(jià)格平平臺(tái)較較高，，一般般在6500以上之之間3客戶類類型：：客戶主主要以以本地地區(qū)域域?yàn)橹髦鳎?jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力較較強(qiáng)，，多為改善善需求求市場(chǎng)表表現(xiàn)：：政府規(guī)規(guī)劃發(fā)發(fā)展方方向，，未來來發(fā)展展?jié)摿αΥ簖R悅國際花花園東部城區(qū)——城市化工業(yè)業(yè)聚集區(qū)，，周邊居住住環(huán)境較差差，驅(qū)動(dòng)力力不足，僅僅以總價(jià)吸吸引部分剛剛需客群盛世新東城花山府弟筑泰工業(yè)商貿(mào)樓盤名城總建面（萬平米）物業(yè)類型均價(jià)（元/平米）核心賣點(diǎn)花山府第10.8多層5850低密度的性價(jià)比產(chǎn)品、花山山景盛世新東城12小高層4900低總價(jià)14產(chǎn)品形式及及面積：以較低密度度的多層、、小高層產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)為為主，戶型為緊湊的的兩室、三三室，80-1102價(jià)格平臺(tái)：：區(qū)域價(jià)格在在5000-5500左右3客戶類型：：客戶首置為為主，看重重價(jià)格市場(chǎng)表現(xiàn)：：周邊居住環(huán)環(huán)境較差，，以中低檔檔次產(chǎn)品為為主，城市意向差南部城區(qū)——傳統(tǒng)商貿(mào)物物流核心區(qū)區(qū)，城市意意向較差，，不具備強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)驅(qū)動(dòng)力力，主要輻輻射剛需客客群幸福逸家盛世康城齊盛花園三期泉山小區(qū)冠良御景恒和花山里南苑綠洲樓盤名城總建面（萬平米）物業(yè)類型均價(jià)（元/平米）核心賣點(diǎn)盛世康城24多層、小高層、高層5400南部片區(qū)現(xiàn)有規(guī)模最大項(xiàng)目，代表片區(qū)的最好水平，交通便利，配套有幼兒園和小學(xué)南苑綠洲22多層4400低總價(jià)、低單價(jià)齊盛花園三期8多層4980低總價(jià)、低單價(jià)冠良御景13多層、小高層、高層3688左右低總價(jià)、低單價(jià)14產(chǎn)品形式及及面積：區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)品以多層層、小高層層為主，主主力面積為80-110的緊湊戶型型2價(jià)格平臺(tái)：：區(qū)域產(chǎn)品均均價(jià)集中分分布在4000-5500元/平米，區(qū)域價(jià)格平平臺(tái)相對(duì)較較低3客戶類型：：客戶首置居居多，主要要為張店區(qū)區(qū)年輕人、、周邊專業(yè)市場(chǎng)人人士、周邊邊縣市客戶戶市場(chǎng)表現(xiàn)：：產(chǎn)品品質(zhì)較較低、輻射射力有限，，區(qū)域整體體認(rèn)可度較低，存在在認(rèn)知瓶頸頸東城區(qū)西城區(qū)商場(chǎng)名稱地址商場(chǎng)名稱地址淄博商廈張店區(qū)美食街銀座購物廣場(chǎng)五里橋店張店人民西路51號(hào)振華商廈張店區(qū)美食街新瑪特購物廣場(chǎng)張店中潤大道與世紀(jì)路交叉路口北利群集團(tuán)

淄博購物廣場(chǎng)張店區(qū)美食街佳世客購物廣場(chǎng)張店石村美食街商鋪張店區(qū)美食街義烏小商品城張店西七路以西華光路268號(hào)銀座商城張店區(qū)柳泉路128號(hào)————金帝購物廣場(chǎng)張店區(qū)柳泉路152號(hào)————王府井步行街張店區(qū)柳泉路——

——大潤發(fā)超市張店西五路與華光路交叉路東————嘉信茂廣場(chǎng)張店柳泉路與華光路交叉路北————張店區(qū)商業(yè)業(yè)配套東城區(qū)西城區(qū)學(xué)校名稱地址學(xué)校名稱地址淄博五中（市重點(diǎn)）張店區(qū)洪溝路6號(hào)淄博十一中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）柳泉路119號(hào)張店區(qū)第四中學(xué)灃水鎮(zhèn)昌城村北首淄博實(shí)驗(yàn)中學(xué)（市重點(diǎn)）張店區(qū)張周路11號(hào)張店區(qū)第二中學(xué)張店區(qū)人民東路14號(hào)淄博十七中（區(qū)重點(diǎn)）張店區(qū)十七中北街1號(hào)張店區(qū)第一中學(xué)張店區(qū)太平路7號(hào)張店實(shí)驗(yàn)小學(xué)張店區(qū)世紀(jì)路與太平路交叉口東臨張店區(qū)第三中學(xué)張店區(qū)西二路張店實(shí)驗(yàn)中學(xué)張店區(qū)世紀(jì)路36號(hào)和平小學(xué)張店區(qū)和平小區(qū)26號(hào)開發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)張店區(qū)柳泉路與聯(lián)通路交叉口北鄰公園小學(xué)張店區(qū)商場(chǎng)西路16號(hào)開發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)張店區(qū)藍(lán)雁大道與柳泉路交叉口南鄰城中小學(xué)張店區(qū)美食街中段張店第七中學(xué)張店區(qū)北西六路57號(hào)科苑小學(xué)張店區(qū)北西五路東淄博市第十八中學(xué)張店區(qū)潘南西路18號(hào)————南定小學(xué)南定鎮(zhèn)政府東100米————潘南小學(xué)張店區(qū)潘南西路————馬尚九級(jí)塔小學(xué)張店區(qū)西十路————蓮池小學(xué)張店區(qū)聯(lián)通路與世紀(jì)路交叉口東臨————西六路小學(xué)張店區(qū)西六路————柳泉小學(xué)張店區(qū)柳泉路與聯(lián)通路交叉口南鄰————山東理工大學(xué)張店區(qū)新村西路西首張店區(qū)教育育配套東城區(qū)西城區(qū)醫(yī)院名稱地址醫(yī)院名稱地址淄博市中心醫(yī)院張店區(qū)共青團(tuán)西路淄博市第四人民醫(yī)院張店區(qū)山泉路210號(hào)淄博市婦幼保健院張店區(qū)杏園東路11號(hào)淄博市職業(yè)病醫(yī)院張店區(qū)山泉路102號(hào)淄博市級(jí)機(jī)關(guān)醫(yī)院張店區(qū)人民西路24號(hào)市三院蓮池分院張店區(qū)西五路北首張店區(qū)人民醫(yī)院張店區(qū)中心路63號(hào)淄博高新區(qū)（田氏）骨傷醫(yī)院張店區(qū)柳泉路342號(hào)張店區(qū)中醫(yī)院張店區(qū)新村西路28號(hào)張店紅十字會(huì)骨病醫(yī)院張店區(qū)世紀(jì)路中段淄博廣電醫(yī)院張店柳泉路西二巷————山東鋁業(yè)公司醫(yī)院張店區(qū)山鋁宿舍西山五街2號(hào)————淄博第八人民醫(yī)院張店區(qū)中心路————張店區(qū)口腔醫(yī)院張店區(qū)新村西路188號(hào)————張店區(qū)婦幼保健院張店區(qū)太平路6號(hào)————淄博衛(wèi)校醫(yī)院張店區(qū)商場(chǎng)西路76號(hào)————淄博友誼醫(yī)院張店區(qū)東一路44號(hào)————商業(yè)局醫(yī)院張店區(qū)中心路88號(hào)————張店鋼鐵廠醫(yī)院張店區(qū)中心路176號(hào)————淄建醫(yī)院張店區(qū)東一路————張店區(qū)醫(yī)療療配套典型項(xiàng)目—華潤中央花園華潤中央公園，位于老城區(qū)核心位置，品牌市場(chǎng)影響力較大。樓盤名華潤中央公園位置張店區(qū)金晶大道與人民路交叉口總建面54萬平米居住用地產(chǎn)品小高層、高層、洋房開發(fā)商華潤置地（淄博）有限公司戶型戶型區(qū)間：120-180平米；主力戶型：160-180平米。價(jià)格6600元/平米銷售情況2011年5月開盤1-6#樓在售，高層和小高層產(chǎn)品，120-160平米大戶型。純住宅社區(qū)，位置較佳，開盤前期蓄客較好，成交在85%以上。較小的戶型銷售速度最快，主要相對(duì)于大戶型總價(jià)較低，受到客戶青睞。月均去化：30套/月客戶情況客戶來源：主要張店60%?？蛻裘枋觯航?jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的高端人群。私營業(yè)主比例：85%；公務(wù)員比例：15%。置業(yè)目的：自住為主。典型項(xiàng)目—紫園紫園，緊鄰張店區(qū)政府，未來發(fā)展?jié)摿薮?。樓盤名紫園位置張店區(qū)西八路以東張周路以南總建面24萬平米居住用地產(chǎn)品小高層、高層、洋房開發(fā)商淄博東升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型戶型區(qū)間：140-160平米；主力戶型：140平米。價(jià)格7000元/平米銷售情況別墅在售階段，除三棟小高層未開盤外，均已認(rèn)購。10年9月開始積客，11月開始認(rèn)購，截止到11年5月底約認(rèn)購80%。元旦第一次開盤——1期288戶簽約完畢，截止到3月項(xiàng)目基本認(rèn)購?fù)戤叀?月第二次開盤——2期200戶，3期400戶（約有200套左右單價(jià)超過7000元，少部分超過8000元），共約600戶簽約完畢。客戶情況客戶來源：主要桓臺(tái)50%，張店35%淄川6%臨淄5%?？蛻裘枋觯号c經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的高端人群。主要從事建筑與水泵相關(guān)行業(yè)。私營業(yè)主比例：90%；公務(wù)員比例：10%，公務(wù)員較少。置業(yè)目的：自住為主。典型項(xiàng)目—華潤凱旋門華潤凱旋門，品牌市場(chǎng)影響力較大。樓盤名華潤凱旋門位置張店區(qū)共青團(tuán)路與東一路交匯處總建面15萬平米居住用地產(chǎn)品小高層、高層、洋房開發(fā)商山東中潤投資控股集團(tuán)股份有限公司戶型戶型區(qū)間：140—230平米；主力戶型：140平米。價(jià)格6700元/平米銷售情況在售三棟1-3#樓住宅，面積105-320平米。剛開盤不久，銷售60%以上。其中105㎡的戶型銷售速度最快，戶型設(shè)計(jì)較方正客戶情況客戶來源：主要張店區(qū)及周邊。客戶描述：經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的高端人群。置業(yè)目的：自住為主，少量投資。典型項(xiàng)目—中潤華僑城中潤華僑城，品牌力量及市場(chǎng)號(hào)召力。樓盤名中潤華僑城位置高新區(qū)中潤大道一號(hào)總建面1800畝居住用地產(chǎn)品小高層、高層、洋房開發(fā)商山東中潤投資控股集團(tuán)股份有限公司戶型戶型區(qū)間：70—470平米；主力戶型：100-130平米。價(jià)格6000元/平米銷售情況上期開盤最近一期14組團(tuán)銷售分析：10年3月開盤到11年5月銷售基本完畢，銷售周期14個(gè)月總銷售率為97%。共13棟樓，面積區(qū)間71㎡—164㎡。其中2梯4戶89㎡，71平，100㎡均不通透，客戶接受度較低；71、89㎡面東北向與西北向朝向差消化最慢?？蛻羟闆r客戶來源：張店及周邊地區(qū)?？蛻裘枋觯焊叨丝蛻簦笫聵I(yè)單位，稅務(wù)，房管，金融等。其中，企事業(yè)單位團(tuán)購較多，另外私營業(yè)主占比50%左右。置業(yè)目的：絕大多數(shù)為自住。商品住宅市市場(chǎng)分析1、房地產(chǎn)市市場(chǎng)總量：：從2011年月度供應(yīng)應(yīng)變化來看看，上半年年開發(fā)商希希望通過優(yōu)優(yōu)惠政策保保證項(xiàng)目快快速走量，，新增供應(yīng)應(yīng)激增導(dǎo)致致供應(yīng)量較較為充足，，但市場(chǎng)成成交有限，，導(dǎo)致供應(yīng)應(yīng)量持續(xù)保保持高位；；受國家調(diào)調(diào)控政策影影響，2011年，成交率率延續(xù)下降降趨勢(shì)。2、成交價(jià)格格：從住宅整體體成交均價(jià)價(jià)走勢(shì)來看看，2011年受國家宏宏觀調(diào)整政政策影響，，成交均價(jià)價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)點(diǎn)，6000-8000元/㎡的剛需主力力價(jià)格成為為市場(chǎng)成交交最為集中中的范圍；；住宅市場(chǎng)環(huán)環(huán)境：通過淄博市市房地產(chǎn)市市場(chǎng)現(xiàn)狀的的分析，房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)逐漸回歸歸正常第三部分項(xiàng)項(xiàng)目目本體分析析項(xiàng)目區(qū)位區(qū)域配套項(xiàng)目環(huán)境規(guī)劃指標(biāo)41項(xiàng)目位于西西城片區(qū)項(xiàng)目位于淄淄博市張店店市區(qū)西部部，緊鄰世世紀(jì)路，是是東側(cè)進(jìn)入入張店市區(qū)區(qū)的必經(jīng)之之路，展示示性極佳；；位于張店區(qū)區(qū)與博山區(qū)區(qū)交通要道道區(qū)域處于張張店中心城城區(qū)與西部部城區(qū)結(jié)合合處，城市市向西擴(kuò)張張的第一站站，向西可可直接到達(dá)達(dá)周村；西城標(biāo)桿性性項(xiàng)目，奠奠定南城發(fā)發(fā)展基礎(chǔ)項(xiàng)目緊鄰張張店區(qū)政府府，西部片片區(qū)發(fā)展引引擎，代表表區(qū)域發(fā)展展水平。高新開發(fā)區(qū)區(qū)老城區(qū)南部片區(qū)西部片區(qū)項(xiàng)目區(qū)位位于淄博市張店區(qū)西部，城市西擴(kuò)的第一站，沿世紀(jì)路目前展示性較好交通狀況項(xiàng)目地塊通達(dá)性較好；城市主干道緊鄰項(xiàng)目地塊。世紀(jì)路是城城市南北方方向的交通通主干道；；項(xiàng)目緊鄰鄰城市交通通干道，交交通通達(dá)性性較好；項(xiàng)目地塊途途徑34路、168路公交車通通過。富爾瑪家居居齊商銀行張店商業(yè)銀銀行山東理工大大學(xué)張店區(qū)政府府周邊配套地塊周邊教育配套較高，生活配套相對(duì)較弱。山東理工大學(xué)威尼斯樂園張店區(qū)政府淄博廣播電視大學(xué)張店區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)淄博醫(yī)院富日百貨銀座商城淄博實(shí)驗(yàn)中學(xué)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本地塊占地面積280畝，總建筑面積75萬平方米；建設(shè)內(nèi)容包括住宅樓、寫字樓、五星級(jí)酒店。西至南京路，交通便利，緊鄰區(qū)政府，瞭望山東理工大學(xué)1西至北至共青團(tuán)路，昭示性好，交通通達(dá)2北至南至新村西路，交通便利，緊鄰齊商銀行、便民店。3南至南至世紀(jì)路，有一條人工小河流過4東至項(xiàng)目四至北臨共青團(tuán)路，西接南京路，東至世紀(jì)路，南到新村西路。城市發(fā)展主主軸政務(wù)中心旁旁大規(guī)模住宅宅項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目臨近實(shí)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、、理工大學(xué)學(xué)，教育氛氛圍良好項(xiàng)目交通路路網(wǎng)發(fā)達(dá)，，公交線路路較密集城市發(fā)展的的主方向，，發(fā)展?jié)摿α薮髤^(qū)域內(nèi)生活活型配套，，檔次較低低屬性界定第四部分淄淄博博恒大項(xiàng)目目進(jìn)入性建建議市場(chǎng)背景市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)張店區(qū)住宅宅市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)供銷兩旺旺的態(tài)勢(shì)，，綜合品質(zhì)質(zhì)較高的項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)已已經(jīng)超過6500元/㎡，部分突破破8000元/㎡。淄博市民普普遍對(duì)子女女教育非常常重視，學(xué)學(xué)區(qū)房銷售售極為火爆爆；隨著外地房房產(chǎn)大鱷進(jìn)進(jìn)軍淄博，，這些“巨巨頭”擁有有多年大城城市開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，其出出現(xiàn)對(duì)整個(gè)個(gè)淄博地產(chǎn)產(chǎn)將起到巨巨大的推動(dòng)動(dòng)作用。張店區(qū)以西西五路為界界，以東為為老城區(qū)，，區(qū)域規(guī)劃劃及土地開開發(fā)較早，，新入市項(xiàng)項(xiàng)目少，開開發(fā)可操作作空間較低低；以西為為新城區(qū)，，區(qū)域規(guī)劃劃起點(diǎn)高，，目前市場(chǎng)場(chǎng)放量多集集中于該區(qū)區(qū)域，新項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品力力也有所提提升。品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)時(shí)代來臨目前淄博住住宅市場(chǎng)仍仍處于較低低發(fā)展水平平，隨著外外來大鱷進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)，，高標(biāo)準(zhǔn)、、高起點(diǎn)、、高投入會(huì)會(huì)極大程度度地提升整整個(gè)淄博房房地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展水平，，最終只有有品質(zhì)好的的、居住價(jià)價(jià)值高的產(chǎn)產(chǎn)品才會(huì)受受人追捧，，反之終將將被市場(chǎng)淘淘汰。世聯(lián)觀點(diǎn)THEEND謝謝1月-2318:03:2918:0318:031月-231月-2318:0318:0318:03:291月-231月-2318:03:292023/1/518:03:299、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。18:03:2918:03:2918:031/5/20236:03:29PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2318:03:2918:03Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。18:03:2918:03:2918:03Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2318:03:2918:03:29January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月20236:03:29下下午18:03:291月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月236:03下午午1月-2318:03January5,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/518:03:3018:03:3005January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者