時代公寓營銷策劃報告書

——安徽三足置業(yè)投資發(fā)展有限公司通和時代公寓營銷策劃報告一、合肥市場與宏觀經(jīng)濟概況合肥市總面積7029平方公里，總人口478萬，其中城中心總面積838平方公里，建成區(qū)224平方公里，人口240萬，劃分為九個房地產(chǎn)板塊城市概況合肥市城區(qū)地圖政務區(qū)觀點1目前合肥房價已進入調整期，短期內整體均價上漲空間有限，但個別優(yōu)質產(chǎn)品仍然會實現(xiàn)價格突破近幾年內市場供應量大，短期內供大于求，供求關系決定價格走勢諸如碧桂園等品牌開發(fā)商低價啟動項目，將對房價起到平抑作用房地產(chǎn)政策調控、貨幣政策收緊，融資渠道受限，使得開發(fā)商對資金回籠的速度要求更為迫切，從而限制價格的快速上漲觀點2合肥房地產(chǎn)市場將進入產(chǎn)品與品牌的競爭時代，產(chǎn)品創(chuàng)新與品牌積累可以實現(xiàn)溢價，并樹立價格標桿合肥市住宅市場現(xiàn)狀與未來發(fā)展的幾點研判：在品牌開發(fā)商創(chuàng)新理念指引下，將會有更多項目依賴自然景觀優(yōu)勢或產(chǎn)品創(chuàng)新拉開與周邊樓盤的檔次，大膽走“豪宅”線路，以滿足高端消費需求觀點4受政策及市場供應壓力影響，快速走量、低利潤率的開發(fā)模式將會被越來越多的開發(fā)商所接受，成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式觀點3近兩年來眾多外地品牌開發(fā)商爭紛拿地、搶灘合肥，品牌開發(fā)商的進駐帶來了產(chǎn)品創(chuàng)新，提升了合肥房地產(chǎn)整體開發(fā)水平121213122萬科樓盤綠地樓盤華潤樓盤綠城樓盤萬科皖安地塊，占地10萬，建面39萬萬科江淮地塊，占地11萬，建面42萬，計劃08年10月入市1萬科江淮地塊2萬科皖安地塊1幸福里，28萬平米，去年8月入市2瀾溪鎮(zhèn)1國際花都2綠地·藍海44綠地·贏海3海頓公館1桂花園2百合公寓3新綠園4房地產(chǎn)特征分析外地知名品牌開發(fā)商引入的產(chǎn)品創(chuàng)新，受到合肥消費者大力追棒，合肥購房者對于創(chuàng)新產(chǎn)品的接受力比較強空中庭院，計一半面積，可隔成一間房間空中庭院大露臺景觀創(chuàng)新綠城桂花園：以舒適精致的園林景觀設計，升級了合肥人購房居住理念，該項目被消費者熱棒戶型創(chuàng)新華潤幸福里：戶型設計引入深圳戶型設計元素，為消費者帶來了實惠，提升了居住的舒適度，該項目戶型被購房者普遍贊譽理念創(chuàng)新綠城海頓公館：將科技智能化技術引入住宅設計，以科技提升居住品質。大力推廣精裝修住宅，精裝住宅價格突破1萬元/平米！房地產(chǎn)特征分析除少數(shù)外地品牌開發(fā)商外，本地開發(fā)商很少通過產(chǎn)品創(chuàng)新及產(chǎn)品力的塑造樹立價值標桿，高端消費存在較大潛力房地產(chǎn)特征分析綠地集團：海頓公館項目，智能化創(chuàng)新，均價6800元/平方米，高出周邊樓盤近1500元/平方米以上，銷售態(tài)勢良好華潤集團：瀾溪鎮(zhèn)，依托蜀山風景區(qū)，產(chǎn)品引入挑高陽臺、空中庭院等新概念，單價達到5500-9000元/平方米，是華潤在合肥樹立口碑的奠基之作華潤集團：幸福里項目，戶型創(chuàng)新，上市即以6000元/平方米均價高開，單價高出周邊樓盤近千元，受到購房者熱捧。綠城集團：百合公寓項目，注重產(chǎn)品品質、環(huán)境塑造及細節(jié)的把握，以整體均好性受到合肥消費者歡迎，在合肥市場樹立了良好的口碑，均價6300元/平方米二、時代公寓自身分析本案所處區(qū)域分析北半?yún)^(qū)南半?yún)^(qū)針對本項目所在地黃山路版塊，我們將其分割為2個半?yún)^(qū)，即北半?yún)^(qū)和南半?yún)^(qū)。如圖示，黃山路以西云集了象頤和花園、新華學府春天、大溪地等先期開發(fā)的樓盤；黃山路以南則雄踞了如百合公寓，香樟雅苑，以及稍遠大盤學府名都和光明世家。新舊名盤爭相角逐黃山路版塊，這就給這一區(qū)域樓盤形成了前所未有的激烈競爭態(tài)勢，誰將在潛山路脫穎而出？請記住狄更斯的那句開場白吧：這是最好的時代，也是最壞的時代！競爭版版塊分分析以黃山山路為為界，，東片片區(qū)是是毗鄰鄰合作作化路路及安安徽大大學；；而西西片區(qū)區(qū)則云云集了了諸如如大溪溪地、、新華華地產(chǎn)產(chǎn)、頤頤和花花園等等大盤盤襯托托下的的成熟熟居住住區(qū)；；其周周邊配配套設設施較較為完完善，，擁有有良好好的學學區(qū)教教育環(huán)環(huán)境，，是本本案的的所在在區(qū)域域，同同時也也是最最大競競爭區(qū)區(qū)域。。關鍵鍵詞：：成熟熟黃山路路以南南區(qū)域域則集集中了了綠城城百合合公寓寓、香香樟雅雅苑、、華潤潤幸福福里、、城市市天地地等一一系列列大盤盤，不不論從從規(guī)模模效應應還是是從市市場前前景來來說，，黃山山路南南片區(qū)區(qū)都是是購房房者最最熱門門的區(qū)區(qū)域。。關關鍵詞詞：熱熱門本案SWOT分分析優(yōu)勢：：地段：：黃山山路板板塊，，成熟熟地段段，50中中學區(qū)區(qū)總價：：24萬左左右的的總價價，利利于于投資資周邊生生活配配套設設施成成熟；；劣勢：：尾房具具有一一定的的抗性性；公寓商商住為為一體體，單單價較較高；；項目淡淡出市市場較較長，，新客客戶認認知度度不高高機會：：享受合合肥整整體價價格增增長利用前前期老老客戶戶的資資源快快速啟啟動市市場年輕置置業(yè)者者及以以學區(qū)區(qū)為主主要購購買點點威脅：：合肥整整體房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場競爭爭更為為激烈烈，樓樓市將將進入入一個個優(yōu)勝勝劣汰汰的調調整期期價格敏敏感性性提高高，客客戶更更為挑挑剔。。本案賣賣點梳梳理地段段升值潛潛力準現(xiàn)房房黃山路路版塊塊成熟地地段20～～30元/㎡租租金準現(xiàn)房房銷售售未來居居住中中心投資回回報率率小區(qū)日日益成成型教育配配套50中中分分校望子成成龍，，教育育為先先。三、時時代公公寓尾尾房瓶瓶頸三大瓶瓶頸作為尾尾盤，，建筑筑質量量疑問問根深深蒂固固市場推推廣力力度薄薄弱不通天天然氣氣，單單價過過高尾房能能買嗎嗎？？？？包裝成成舊——工工地圍圍墻破破舊，，指示示標識識不明明確；；包裝成成舊——銷銷售中中心比比較隱隱蔽，，無導導示牌牌四、時時代公公寓尾尾房營營銷策策略〖尾盤盤營銷銷〗———四四大策策略借力打打力集中優(yōu)優(yōu)勢靈活適適應迅速去去化各位同同仁，，你們認認為我我們將將采取怎怎樣措措施？？通和時時代公公寓營營銷策策略的的32字方方針收起拳拳頭、、攻其其一點點靈活變變通、、適應應市場場借力打打力、、創(chuàng)新新為本本搶占市市場、、快速速去化化收起拳拳頭、、攻其其一點點拿破侖侖說：：集中最最優(yōu)勢勢的兵兵力來來對付付敵人人，這這是克克敵制制勝的的不二二法門門。從第13頁頁PPT資資料我我們不不難看看出，，本案案的幾幾大優(yōu)優(yōu)勢：：①地地段；；②升升值潛潛力；；③準準現(xiàn)房房；④④50中學學區(qū)；；然而而作為為尾盤盤銷售售，則則不如如項目目初始始入市市前的的大張張旗鼓鼓，面面面俱俱到。。在所所剩體體量不不大的的情況況下，，營銷銷推廣廣計劃劃則應應更多多的從從實際際出發(fā)發(fā)，達達到事事半功功倍。。所以以，我我們建建議一一：在在不有有意弱弱化本本案自自身優(yōu)優(yōu)勢基基礎上上，無無限放放大學學區(qū)房房的概概念，，針對對于目目前市市場上上為解解決子子女上上學而而購房房的潛潛在客客戶群群。具具權威威統(tǒng)計計數(shù)據(jù)據(jù)顯示示，目目前單單純?yōu)闉榱速徺徺I學學區(qū)房房而買買房者者占總總購房房群體體的近近11%，，因此此，這這部分分潛在在客戶戶將有有效的的解決決目前前來電電、來來訪量量不足足的問問題。。收起拳拳頭、、攻其其一點點據(jù)日日前報報道：：自2009年年2月月以來來，合合肥樓樓市開開始春春風拂拂面，，成交交量成成上升升趨勢勢。但但進入入4月月份以以來，，則出出現(xiàn)量量跌價價升的的現(xiàn)象象。我我們認認為這這是一一個合合理的的經(jīng)濟濟周期期。冷冷凍了了近半半年的的樓市市在利利好政政策的的積極極干預預下出出現(xiàn)結結構性性回暖暖，是是意料料之中中的事事情，，然而而這只只是市市場的的一次次小范范圍的的試探探，而而某些些樓盤盤趁機機提價價行為為也嚴嚴重干干擾了了正常常銷售售模式式和次次序。。所以以會出出現(xiàn)量量跌行行為。。靈活變變通、、適應應市場場靈活變變通、、適應應市場場通和時時代公公寓在在已經(jīng)經(jīng)確定定東邊邊一棟棟（靠靠近科科技館館一側側）整整體被被購買買之后后，則則更應應該將將目光光瞄準準那些些投資資客。。以國國有企企業(yè)為為龍頭頭，商商務辦辦公型型公寓寓在未未來將將一寓寓難求求。我我們建建議二二：變變售為為租。。目前前黃山山路地地段的的辦公公場所所租金金為20～～30元/㎡，，以50平平米為為例，，則月月租金金為1000~1500元之之間，，總投投資回回報率率則在在6%~8%之之間。。借力打打力、、創(chuàng)新新為本本由一則則新聞聞說起起………借力打打力、、創(chuàng)新新為本本（合房房網(wǎng)獨獨家報報道））蕪湖湖的黃黃先生生最近近準備備在合合肥買買一套套婚房房，但但他表表示絕絕對不不會去去購買買二手手房，，“畢畢竟是是用于于結婚婚的房房子，，讓別別人知知道自自己購購買的的是二二手房房，面面子上上怎么么過的的去啊啊！””在合合肥，，有黃黃先生生這種種想法法的人人其實實不少少，主主要就就是這這“二二手””兩個個字惹惹得禍禍?！啊岸质帧痹谠谧值涞渲械牡囊馑妓际?，，用過過的，，舊的的。相相對于于購買買過的的商品品而言言，二二手指指已經(jīng)經(jīng)經(jīng)過過一次次或多多次交交易的的商品品。本本網(wǎng)近近日針針對二二手房房做了了一次次調查查，調調查顯顯示合合肥有有一半半以上上的市市民在在購房房時壓壓根沒沒有考考慮過過夠買買二手手房。。/html/090423/R3TS809423111149.html提及2手房房，顧名思思義，就是是已經(jīng)住過過人的房子子，在有些些人心中，，2手房的的臟兮兮、、亂糟糟的的畫面始終終揮之不去去。具二手手房經(jīng)紀公公司介紹，，在他們那那里那些買買過卻未曾曾住人的““二手房””最受歡迎迎。售價也也比普通的的二手房價價格高出200~300元/㎡。而本本案所剩的的尾房也正正屬此類。。因此我們們建議三：：選擇當?shù)氐乇容^有實實力的二手手房中介公公司（如輝輝達房產(chǎn)）），與其強強強聯(lián)合，，整合他們們手中的客客戶資源，，進行終端端營銷。借力打力、、創(chuàng)新為本本市場風云，，變幻莫測測；誰也不不敢說如今今的樓市““小陽春””還能堅持持多久；誰誰也不知道道政府在未未來會對房房地產(chǎn)市場場又將出臺臺怎樣的政政策措施；；正所謂““勝，在未未戰(zhàn)之前。?！睋屨际袌?、、快速去化化搶占市場，，實現(xiàn)快速速去化。我我們建議四四：以既定定利潤預期期所產(chǎn)生的的價格為基基準價格下下浮5%~10%，，進行一口口價銷售。。搶占市場、、快速去化化示意圖拒絕涓涓溪溪流，短時時爆破，集集中資源，，強突勢能能營銷動作不不在于多，，而在于高高質、有效效。根據(jù)本項目目為尾盤的的營銷節(jié)奏奏，采取實實效營銷的的總戰(zhàn)略，媒體體推廣方面面采取以及及時信息發(fā)發(fā)布為主，，持續(xù)媒體體為輔的策策略。推廣形式及及節(jié)奏安排排：形象更新、、快速推廣廣媒體組合：報紙（及時信息發(fā)布）短信(短期投放)現(xiàn)場包裝（售樓部、圍墻）戶外（高炮、道旗）電臺(短期投放)網(wǎng)絡(橫幅或對聯(lián))主流輔助由于時間倉倉促，相關關VI展示示暫無法表表現(xiàn)。房地產(chǎn)營銷銷，無論我我們之前做做出怎樣的的假設，如如何的分析析，但究其其結果，無無非只有一一個，賣房房子。所以以，我們在在最后將事事物回歸到到本質上面面來，也就就是去化速速度成了我我們唯一的的也只能是是唯一的目目標。如果果把我們前前面所有的的準備稱作作“術”的的話，那么么此刻我們們最希望的的是“術業(yè)業(yè)有專攻””，集結我我們所有人人的力量，，發(fā)揮我們們所有人的的熱情，秉秉承我們一一貫來的““欲取其上上，必得上上上”的作作風，為通通和時代代公寓創(chuàng)造造最后的輝輝煌！去化速度為為第一目標標尊重過去，，展望未來來尊重過去通和地產(chǎn)在在過去的幾幾年里已經(jīng)經(jīng)在市場上上形成了一一定的影響響力，積累累了一定的的客戶資源源，沉淀下下來的是通通和地產(chǎn)厚厚重的人文文，同時也也使得文化化在房地產(chǎn)產(chǎn)這一載體體內厚積薄薄發(fā)。因此此相信在未未來黃山路路這一學府府大道之上上，我們與與通和地產(chǎn)產(chǎn)一起見證證輝煌！展望未來2009年年必將是房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)不平靜的的一年，在在新一輪的的宏觀政策策影響下，，更需要我我們每一個個地產(chǎn)人的的精誠團結結，兢兢業(yè)業(yè)業(yè)，只有有這樣我們們才能腳踏踏實地的展展望我們大大家美好的的未來。通和●時代代公寓合作，共贏贏。ThankYou!不足之處，，敬請指導導！謝謝1月-2301:24:4001:2401:241月-231月-2301:2401:2401:24:401月月-231月月-2301:24:402023/1/61:24:409、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。01:24:4101:24:4101:241/6/20231:24:41AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2301:24:4101:24Jan-2306-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。01:24:4101:24:4101:24Friday,January6,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2301:24:4101:24:41January6,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。06一一月月20231:24:41上上午01:24:411月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月231:24上上午1月-2301:24January6,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/61:24:4101:24:4106January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。1:24:41上上午午1:24上上午午01:24:411月月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功！！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情情努力了未未必有結果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。01:24:4101:24:4101:241/6/20231:24:41AM11、成功就就是日復復一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。1月-2301:24:4101:24Jan-2306-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。01:24:4101:24:4101:24Friday,January6,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2301:24:4101:24:41January6,202314、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。06一一月月20231:24:41上上午01:24:411月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月月231:24上上午午1月月-2301:24January6,202316、少少年年十十五五二二十十時時，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2023/1/61:24:4101:24:4106January202317、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。1:24:41上午1:24上上午01:24:4