某房地產(chǎn)花園營銷方案

脫穎而出領(lǐng)跑20122012年2月3日景尚花園2012年營銷方案銅冠事業(yè)部景尚花園項目組謹呈：銅陵有色銅冠房地產(chǎn)集團有限公司1項目目前現(xiàn)狀項目本體分析項目定位思考營銷推廣建議項目現(xiàn)狀診斷；核心問題思考；項目屬性界定;項目swot分析;整體重新定位；客戶定位;項目推貨節(jié)奏;項目營銷策略;項目營銷執(zhí)行;項目營銷費用;項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖2項目目前現(xiàn)狀項目本體分析項目定位思考營銷推廣建議項目現(xiàn)狀診斷；核心問題思考；項目屬性界定;項目swot分析;整體重新定位；客戶定位;項目推貨節(jié)奏;項目營銷策略;項目營銷執(zhí)行;項目營銷費用;項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖32011年景尚花園推貨量項目現(xiàn)狀診斷—項目總體貨量去化速度較慢，現(xiàn)有小戶型去化難度大項目自2010年9月首次開盤，截止到2月3日，計開盤一次，共推出6、7、8#樓3棟18層高層住宅，房源以85-96㎡兩房，120-129㎡三房為主，共推198套房源，已銷售95套，去化率達47.98%,其中備案66套，27套未簽約，去化難點集中在B2、B3這兩種小戶型上，特別是9#樓甚至出現(xiàn)零成交現(xiàn)象。2012年，已推貨量的簽約及小戶型的去化仍是項目重要的營銷工作之一。4項目現(xiàn)狀診斷—從營銷角度看景尚花園--項目外在包裝展示面較弱從項目外部包裝來看---項目售樓部缺乏項目形象展示面；從項目內(nèi)部包裝來看---項目現(xiàn)場看房通道及樓體也同樣缺乏昭示面。5從銷售中心內(nèi)部展示看---銷售中心內(nèi)部空間局促，不利于分區(qū)展示從銷售中心內(nèi)部展示看---項目位置展示、園林景觀展示過于簡陋從銷售中心內(nèi)部展示看---接待室品質(zhì)感稍弱項目現(xiàn)狀診斷—從營銷角度看項目售樓部內(nèi)在項目形象支撐不足6項目現(xiàn)狀診斷—從營銷角度看景尚花園--項目推廣訴求過于片面從戶外圍墻來看---圍墻大牌高度、造型、設(shè)計不能體現(xiàn)項目獨有特質(zhì)從戶外大牌來看---戶外主題語不能表現(xiàn)項目品質(zhì)，又沒有實體吸引力從項目活動來看---入市至開盤期間，活動營銷基本以普通活動為主，缺乏針對目標(biāo)客戶群的活動，未能拔高項目形象。7項目核心問題思考推廣思路混亂營銷活動弱勢包裝過于簡單銷售中心內(nèi)部不完善需解決問題2：用什么樣的營銷手法，快速去化項目？需解決問題1：用什么樣的項目定位，拔高項目價值？8項目目前現(xiàn)狀項目本體分析項目定位思考營銷推廣建議項目現(xiàn)狀診斷；核心問題思考；項目屬性界定;項目swot分析;整體重新定位；客戶定位;項目推貨節(jié)奏;項目營銷策略;項目營銷執(zhí)行;項目營銷費用;項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖9技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)功能分區(qū)布局規(guī)劃用地面積4.3萬方，土地出讓面積3.5萬方。項目總建面積8.2萬方，其中住宅類為5.7萬方，容積率1.8，綠化率55%，總戶數(shù)約630戶，總車位為608輛，車位比例約1：1。建筑空間布局為“一園三組”，一園為中央綠化公園，三組分別為沿銅官大道高層住宅組、東側(cè)高層住宅組、西南角小高層住宅和幼兒園公建組。住宅以點式高層住宅為主，局部穿插板式小高層，，空間層次高低組合，沿街輪廓線非常豐富。1商業(yè)商業(yè)高層（18層）小高層（11層）高層（25和18層）幼兒園項目屬性界定—（項目規(guī)劃）“一園三組”，低密度小體量項目10建筑筑外外立立面面戶型型面面積積建筑筑外外立立面面簡簡潔潔，，明明快快，具有有很很強強的的昭昭示示性性，大大面面積積的的黃黃色色仿仿石石涂涂料料墻墻面面局局部部點點綴綴紅紅磚磚的的顏顏色色，，與與眾眾不不同同，，使使建建筑筑更更顯顯陽陽光光之之氣氣，，商商鋪鋪則則采采用用親親切切的的尺尺度度，，紅紅色色的的墻墻磚磚，，透透明明的的玻玻璃璃和和鋼鋼結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，體體現(xiàn)現(xiàn)了了虛虛實實的的對對比比，，歷歷史史與與現(xiàn)現(xiàn)代代的的碰碰撞撞。。本項目目有二二室和和三室室兩種種房型型，其其中二室有有9種戶型型，三三室有有8種戶型型，共共17種，戶型面面積過過散，不利利于項項目整整體推推廣。。項目目主力力戶型型為2號、3號、4號和9號樓棟棟中的的B1、B2和C1三種戶戶型，，分別別有68、139和40套。項目屬性界界定—（立面面戶型型）項目建建筑外外立面面建筑筑簡潔潔、明明快，，戶型型面積積較散散11通過以以上分分析可可以看看出1、2、3、4#樓樓平米99㎡㎡左右兩兩房戶戶型為為后期中堅堅戶型型，占總戶型比比例達到80%，三房戶型占占20%，對于銅銅陵市市改善善性客客戶購購房需需求來來說，，三房房戶型型所占占比例例過少少，不不利于于項目目后期期銷售售。項目屬性界界定—（戶型型結(jié)構(gòu)構(gòu)）項目戶戶型以以二室室為主主，小小戶型型較多多，面面積較較單一一12從總總體體規(guī)規(guī)劃劃及及功功能能來來看看----項目目園園林林景景觀觀缺缺乏乏主主軸軸景景觀觀帶帶，，不不利利于于項項目目總體體定定位位渲渲染染從園林林組團團特特色色來來看看----園林林景觀觀缺缺乏乏特色色及組組團團名名稱稱的的由由來來，在銷售售接接待待中不不易易表表達達清清晰晰，，難難給給客客戶戶留留下下更更深深層層次次印印象象。。項目目屬性性界界定定—（園園林林景景觀觀））園林林景景觀觀缺缺乏乏特特色色景景觀觀帶帶來來渲渲染染項項目目形形象象13區(qū)域域環(huán)環(huán)境境：：項目目周周多多為為老住住宅宅小小區(qū)區(qū)，，整整體體檔檔次次較較低低，不不利利于于本本項項目目的的檔檔次次和和價價格格的的拔拔高高；；項目目規(guī)規(guī)模模：：項目目規(guī)模模小小，不不具具有有大大盤盤的的磅磅礴礴氣氣勢勢；；外部部噪噪音音：：項目目離離交交通通主主干干道道過過近近，，噪音音影響響大大；；園林林景景觀觀：：缺乏乏特特色色景景觀觀帶帶，，不利利于于項項目目品品質(zhì)質(zhì)總總體體提提升升。。項目目SWTO分分析析品牌牌實力力————銅陵陵有有色色所所屬屬企企業(yè)業(yè)，在銅銅陵陵市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市占占有有25%以以上上市市場場占占有有率率，銅銅陵陵市市實力力開開發(fā)發(fā)商商，，26年開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗驗；地段段價價值值———位處市市中中心心，，與天天井井湖湖、、經(jīng)經(jīng)濟濟開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)二二區(qū)區(qū)為為鄰鄰，，天井井湖湖，，自然然景景觀觀優(yōu)美美，市中中心心，，暢享享醇醇熟熟生生活活配配套套；便捷交通通——處北京西路路與銅官官大道兩大主干干道交匯匯，8分分鐘通達達全城；；一級物業(yè)業(yè)——港聯(lián)物業(yè)業(yè)，中國物業(yè)業(yè)服務(wù)百百強物業(yè)業(yè)，國家家一級物物業(yè)；優(yōu)勢劣勢14政策方面面——國家對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的一系列列調(diào)控政政策的出出臺，全全國房地產(chǎn)市市場一片片蕭條，客戶全全面轉(zhuǎn)入入觀望狀狀態(tài)，將將影響2012年項目目銷售；；市場競爭爭——2012年銅陵陵房地產(chǎn)產(chǎn)市場存量房達達8000多套套，同時，，新項目目2011年下下半年進進入市場場均以低價入市市，以價價換量，，項目高價價位運行行，在市市場競爭爭中將處處于不利利地位。。項目SWTO分析析城市發(fā)展展——銅陵市區(qū)區(qū)位優(yōu)越越，經(jīng)濟濟發(fā)展迅迅速，隨隨著銅池一體體化、皖皖江城市市帶承接產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)的的發(fā)展，，銅陵將將迎來新新一輪發(fā)發(fā)展；房地產(chǎn)市市場———2011年銅陵陵市房地地產(chǎn)市場場投資91.3641%，增增速達30%以以上，2010年人均均GDP已達到到9318美元元，銅陵市房地產(chǎn)產(chǎn)市場進入高高速發(fā)展期；配套機會——項目后期期可引知名幼兒兒園，提高項目整體體形象及品質(zhì)質(zhì)；區(qū)域發(fā)展———未來家樂福將進駐駐長途汽車站站，北京路建下下穿隧道直通市政政府。機遇威脅15項目SWTO分分析SWOT應(yīng)對對策略16本案的核心競競爭力——輔助因子——地段價值+配配套+品牌景觀+物業(yè)項目核心賣點提煉煉品牌實力——銅陵有色所屬屬企業(yè)，在銅陵市房地地產(chǎn)市占有25%以上市市場占有率，，銅陵市實力開發(fā)商，，26年開發(fā)經(jīng)驗；；地段價值——位處市中心，與與天井湖、經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為為鄰，天井湖湖，自然景觀優(yōu)美，緊臨市中心，，暢享醇熟配套套；便捷交通———處北京西路與與銅官大道兩兩大主干道交交匯，8分鐘鐘通達全城；；一級物業(yè)———港聯(lián)物業(yè)，中中國物業(yè)服務(wù)務(wù)百強物業(yè)，，國家一級物物業(yè)17項目目前現(xiàn)狀狀項目本體分析析項目定位思考考營銷推廣建議議項目現(xiàn)狀診斷斷；核心問題思考考；項目屬性界定定;項目swot分析;整體重新定位；客戶定位;項目推貨節(jié)奏奏;項目營銷策略略;項目營銷執(zhí)行行;項目營銷費用用;項目報告的結(jié)結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖圖18項目重新定位位如何利用該片片區(qū)的地段和和區(qū)域發(fā)展前前景優(yōu)勢，提提升項目價值值？差別化目標(biāo)市場項目定位定位溝通項目定位追求的首首要目標(biāo)——在某個或或某些方面成成為潛在顧客客心目中的第第一北京路·市政政府·政商核核心地項目定位19客戶定位—（已成交客戶戶回顧）95%來自銅銅陵本地，客戶戶居住區(qū)域以以銅官山區(qū)為為主成交客戶中僅僅有5%來自自外地，95%以上來自自銅陵本地；成交客戶居住住區(qū)域來自銅官山區(qū)占到到72%，本區(qū)域為項項目主力客戶戶來源，其次次為郊區(qū)，占占到13%。。成交客戶居住住區(qū)域分析20客戶定位—（已成交客戶l回顧）成交客戶以25-40歲歲年齡為主，，小戶型以30-40歲歲年齡段為主主成交客戶年齡齡結(jié)構(gòu)以25-40歲占占到72%，，25歲以下下客戶僅占到到12%；30-40歲歲占到小戶型型成交客戶年齡齡的85%，，30歲以下僅僅占到6%，，40歲以上上客群占到9%，說明項項目主力購買買客戶以30-40歲這這一年齡段為為主，項目客客戶群與銅冠冠花園小戶型型客戶群相比比，仍有較大大的不同。21客戶定位—（已成交客戶戶回顧）成交客戶以企企事業(yè)職員為為主，個體戶戶客戶所占比比例偏少成交客戶企事業(yè)單位職職員占到52%，個體戶占到到9%，軍人人占到15%，其他到占占到22%；；小戶型成交客客戶中，企事業(yè)單位占占到37%，教師占到17%，與銅銅冠花園項目目相比，成交交客戶個體戶戶所占比例偏偏少。22客戶定位—（已成交客戶回回顧）成交客戶獲知知項目途徑以以途經(jīng)、朋友友、現(xiàn)場工地地為主成交客戶獲知知途徑以途經(jīng)、朋友、、現(xiàn)場工地為為主，分別占到27.37%、、24.21%、17.89%，在在后期宣傳推推廣中要重視項目的口口碑宣傳；小戶型成交客客戶中，客戶戶獲知途經(jīng)以以朋介、途經(jīng)經(jīng)、工地為主主，分別占到到29%、17%、14%，這也與與項目推廣相相關(guān)，受項目目所處營銷階階不同，銅冠冠花園朋介所所占比例更高高。23客戶定位—(已成交客戶戶回顧）成交客戶認可可項目賣點以以區(qū)域價值、、品牌實力為為主成交客戶認可可項目賣點主主為區(qū)域價值、交交通條件、品品牌實力為主主，其他賣點欠欠缺；在6、7、8#樓已成交交的客戶中，，認可項目賣賣點的仍為區(qū)區(qū)域價值，品品牌實力，而而對于項目其其他賣點如高性價加比比、物業(yè)管管理、園林林景觀、戶戶型結(jié)構(gòu)等等賣點認可可度偏弱，與銅冠花花園在戶型型上相比有有較大的不不同，在后后期推廣中中要重點宣宣傳推廣。。24客戶定位—(已成交客客戶回顧））成交客戶置置業(yè)目的以以自住為主主，這與銅銅陵市改善善性客戶需需求相同成交客戶置置業(yè)目的以以自住為主要置業(yè)目的，達達到90.56%一一個較高的的比較好，，受市場影影響，投資資性需求減減弱，為子子女或父母母購房也占占有一定比比例；小戶型已成成交客戶中中，仍以自自用性需求求為主，這這與銅冠花花園項目已已成交戶型型客戶置業(yè)業(yè)目的類同同，這也與與銅陵市以以改善性購購房為主的的主力置業(yè)業(yè)目的相同同。25客戶定位—(已成交客客戶回顧））已成交客戶戶回顧總結(jié)客戶來源于于項目周邊邊，地源性性客戶為主主要購買群群體；以自住為主主，看重居住生生活品質(zhì)、、社區(qū)文化化等軟環(huán)境境；獲知途經(jīng)多多為途經(jīng)、、朋介、現(xiàn)現(xiàn)場為主；根據(jù)分析，，購買本項目產(chǎn)品品的客戶應(yīng)應(yīng)該具備如如下共同特特征有開放的心心態(tài)，看重區(qū)域發(fā)展，，有地源性情情結(jié)，接受項目現(xiàn)現(xiàn)在所處的的區(qū)域；追求較高品質(zhì)的居居住條件，，對新產(chǎn)品品和舒適的的居住環(huán)境境有較強的的需求；事業(yè)處于上上升期，對對品質(zhì)生活活的向往和和對身份認認同的提升升感較強；對價格相對敏感，，非常關(guān)注注性價比；；......主力購買客客戶為25-40歲歲，多為企企事業(yè)單位位職員；本項目已成交客戶群的共共同特征提提煉：客戶認可項項目區(qū)域價價值，品牌牌實力；26不同客戶來來源的置業(yè)業(yè)目的有所所偏重：核心客源主主要是改善善性換房置置業(yè)，次要要來源主要要包括教育育購房和為為子女買房房成家，而而偶得客戶戶大部分是是為了進城城或讓孩子子進城讀書書。核心來源次要來源偶得來源區(qū)域來源：板塊內(nèi)的原居民，以及在板塊內(nèi)工作的客戶；目的：改善性換房為主，就近工作地點置業(yè)。區(qū)域來源：中心區(qū)外流的全市范圍內(nèi)選房的客戶；目的：以改善居住條件、子女教育、為子女成家購房。區(qū)域來源：周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外地在銅陵工作者；目的：入城改善居住條件、為子女教育購房。核心來源次要來源偶得來源根據(jù)項目主主力戶型面面積及產(chǎn)品品總價估算算，以此判判斷客戶收收入及所處處階層。因此本案案未來客戶可可以鎖定于于中高端和和中產(chǎn)階層層的客戶群群體?？蛻舳ㄎ?7現(xiàn)有市場客客戶中產(chǎn)階層中高端客戶戶頂端客戶本項目銅冠花園、、國際華城城……麗景花園城城…包括項目周邊地地源性客戶戶、企事業(yè)業(yè)單位職工工、礦區(qū)職職工、公務(wù)務(wù)員、區(qū)外來自銅銅陵市下邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客客戶、私營業(yè)主、醫(yī)生、教教師…中高端客戶所所選擇的住住宅需要具具有較強的的地段段及景觀觀，對對住住宅宅的的交交通通、、生生活活商商業(yè)業(yè)配配套套有有很很高高的的要要求求，，本本項項目目所處處的的地地段段、、成成熟熟的的配配套套及及建筑筑規(guī)規(guī)劃劃、內(nèi)內(nèi)部部景景觀觀營營造造等可可以以滿滿足足其其特特定定的的需需求求。。項目目客戶戶定定位位：：中高高端端客客戶戶群群體體客戶定位位—28項目目前前現(xiàn)狀項目本體體分析項目定位位思考營銷推廣廣建議項目現(xiàn)狀狀診斷；；核心問題題思考；項目屬性性界定;項目swot分分析;整體重新定位；客戶定位位;項目推貨貨節(jié)奏;項目營銷銷策略;項目營銷銷執(zhí)行;項目營銷銷費用;項目報告告的結(jié)構(gòu)構(gòu)思路導(dǎo)導(dǎo)圖29提前蓄客客，截流流客戶項目營銷銷推貨節(jié)節(jié)奏2#3#4#9#6#7#5#8#商業(yè)商業(yè)1#幼兒園302月3月4月5月6月7月8月9月10月2#樓房房源領(lǐng)預(yù)售許許可證工程進度度配合11月12月1#樓房源領(lǐng)預(yù)售許許可證1#樓商商業(yè)對外銷售售項目營銷銷推貨節(jié)節(jié)奏3、4#樓房源領(lǐng)預(yù)售售許可證證銅官大道道沿街商業(yè)業(yè)銷售31項目營銷銷總戰(zhàn)略略媒體配合：短信、網(wǎng)絡(luò)、電視、大牌、報廣等立體媒體組合，重拳引爆市場時間營銷活動工程展示1#樓開盤2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2#樓開盤3、4#樓開盤推貨節(jié)奏項目現(xiàn)場包裝完成銅官大道商業(yè)展示圣誕狂歡節(jié)形象導(dǎo)入概念宣傳形象深化形象擴散形象鞏固形象策略強銷期整體形象拔高期蓄客期儲客期持銷期強銷期中秋業(yè)主聯(lián)誼會售樓處內(nèi)部裝修完善1#樓底商展示心系有色，情暖新房秋季旅游節(jié)團購特惠月樣板房開放看房通道、樣板房完成項目園林景觀帶塑造新春送福（全方位展示策略+促銷策略+樣板房＋商業(yè)街展示+多頻次客戶參與活動）32從銅官大大道、北北京西路路至項目目現(xiàn)場采采用導(dǎo)旗全面面包裝；針對項目目現(xiàn)場臨臨銅官大大道與北北京西路路圍墻進行行高檔包包裝，增強項項目昭示示性與高高端樓盤盤氣勢；；根據(jù)項目目施工進進度，對對樓體進進行包包裝，提高高項目目昭示示性；；對項目目臨近近公交車車站牌牌進行行包裝裝，對項項目進進行高高端形形象展展示；；對售樓樓部進進行設(shè)立導(dǎo)導(dǎo)示系系統(tǒng)，方便便客戶戶上門門。目前項項目外部昭示性性有所所欠缺缺，后后期著著力打打造外外部形形象，，對項目品品質(zhì)進行充分展現(xiàn)項目外外部形形象包包裝：：項目展展示策策略33本項目目售樓樓部品品質(zhì)感感較弱弱，細細節(jié)裝裝飾不不夠，，整體體環(huán)境境略顯顯單調(diào)調(diào)生硬硬項目展展示策策略售樓處處細節(jié)節(jié)裝修修與高高檔樓樓盤的的差距距內(nèi)部形形象提提升，，細節(jié)節(jié)展示示34售樓處處采用用較高檔水水牌展示項項目信信息；；桌子上上擺放放糖果碟碟或花花藝等；部分角角落采采用仿仿真鮮鮮花鋪鋪設(shè)，，增強強銷售售現(xiàn)場場氣氛氛；強化銷售人人員的的精神神面貌貌，提升升銷售售人員員的專專業(yè)意意識，，同時時加強強服務(wù)務(wù)意識識，讓讓客戶戶切身身到項項目的的專業(yè)業(yè)態(tài)度度，增增強購購買信信心；；團隊的的整體體素質(zhì)質(zhì)和看看房流流程要讓客客戶里里里外外外感感覺到到溫馨馨尊貴貴，使使景尚尚花園園成為為重點點考慮慮購買買樓盤盤。本項目目售樓樓部品品質(zhì)較較弱，，細節(jié)節(jié)裝飾飾不夠夠，整整體環(huán)環(huán)境略略顯單單調(diào)生生硬項目展展示策策略35讓看樓通通道避免乏乏味甬甬長的的同時時，項項目價價值點點構(gòu)成成一條條風(fēng)景景線對看樓樓通道道嚴格格挑選選和精精心裝裝修是是必須須的要要求必須讓讓客戶戶經(jīng)過過的過過程體體驗出出項目目的品品質(zhì)和和價值值，沿沿途途應(yīng)充充分利利用和和包裝裝。對小戶型進進行兩種不不同風(fēng)格的的裝修，通通過樣板房形象象展示，帶動項目目品質(zhì)提升升。本項目缺乏乏看房通道道，戶型無無樣板房，，項目總體體品質(zhì)支撐撐不足項目展示策策略細節(jié)展示，，品質(zhì)提升升36力求在1#樓后，商商業(yè)加快工工程進度，，對沿街商鋪進進行全方位位包裝；沿街商鋪在在沒有售出出和交付使使用的情況況下，在櫥櫥窗玻璃上上貼一些品品牌示意的的logo,進行假假商展示；；商業(yè)街區(qū)的的展示可以以提升小區(qū)區(qū)整體形象象，為銷售售提供亮點點，是提價價的基礎(chǔ)構(gòu)成元素：：步行系統(tǒng)統(tǒng)指示牌、、帆布遮陽陽傘、格子子布小木桌桌，休閑椅椅等，展示示未來商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，給給客戶以想想象空間和和商業(yè)配套套信心。對項目商業(yè)業(yè)進行全方方位包裝展展示，提升升項目總體體形象項目展示策策略細節(jié)展示，，品質(zhì)提升升37營銷事件1：心系有有色，情暖暖新房時間：2-6月月活動主題題：心系系有色，，情暖新新房活動人群群：銅陵有色色職工（（限銅陵陵、池州州兩地職職工）活動內(nèi)容容：為提升有有色公司司職工的的”幸福福生產(chǎn)力力“，解解決部分分職工住住房的實實際困難難，特針針對銅陵陵有色公公司購買買銅冠地地產(chǎn)旗下下景尚花花園項目目，可享享有”零零首付““購房政政策支持持：對購買首首套房的的職工，，零首付付，貸款款70%，余30%，，5年還還完，每每年還6%；對購買二二套房的的職工，，首付30%，，貸款40%，，余30%，3年還完完，每年年還10%；對購買三三套房的的職工，，首付50%，，無貸款款，余50%，，5年還還完，每每年10%。備注：每每年12月1日日還款，，需用職職工用股股權(quán)進行行抵押。。媒體配合合：報紙、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、短短信等項目促銷銷策略38時間：3月活動主題題：市中中心置業(yè)業(yè)首選房房，6300元元/㎡起起活動人群群：所有有意向購購房者活動內(nèi)容容：針對整體體市場態(tài)態(tài)勢，為為有效促促進項目目銷售，，建議拿拿出即將將加推的的1#樓樓，共51套房房源，均均價約7200元/㎡㎡，最低低價做6300元/㎡㎡做為對對外銷售售的噱頭頭，引起起市場關(guān)關(guān)注，帶帶動項目目去化。。媒體配合合：報紙、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、短短信、大大牌、道道旗等項目促銷銷策略營銷事件件2：市市中心置置業(yè)首選選房，6300元/㎡㎡起39營銷事件3：：團結(jié)就是力量量，團購才省省錢時間：3-6月份活動主題：團團結(jié)就是力量量，團購才省省錢活動人群：項目周邊所有有市政單位、、公司等促銷房源：6、8、9、、1#樓房源源（暫定）活動內(nèi)容：團購與以上兩兩次促銷活動動同步啟動，，結(jié)合起來做做，若2012年上半年年市場開始好好轉(zhuǎn)，則加大大團購人數(shù)及及降低團購優(yōu)優(yōu)惠幅度，若若2012年年上半年市場場沒有好轉(zhuǎn)，，則降低團購購人數(shù)及加大大團購優(yōu)惠幅幅度。媒體配合：報紙、網(wǎng)絡(luò)、、短信等省錢項目促銷策略略40時間：3-6月份活動主題：泛泛銷售全城總總動員活動人群：項目老客戶、、意向客戶銷售房源：6、8、9、、1#樓房源源（暫定）活動內(nèi)容：項目已有較多多的老客戶，，通過泛銷售售政策把老客客戶、意向客客戶的積極性性充分調(diào)動起起來，持續(xù)帶帶動項目口碑碑宣傳，促進進項目銷媒體配合：報紙、網(wǎng)絡(luò)、、短信等營銷事件4：：項目泛銷售售政策項目促銷策略略41樣板房開放繽紛冷飲節(jié)中秋業(yè)主答謝謝會秋季旅游節(jié)圣誕狂歡新春送福項目活動策略略豐富多彩的線線下活動是拓拓寬和鞏固客客戶渠道的有有效手段42營銷費用預(yù)算算2012年為完成項目開發(fā)和1、2、3、、4、6、8、9#樓（（總面積約3.7萬㎡））的銷售，預(yù)計銷售80%，全年可可銷售約2億，考慮到本項目目的目標(biāo)完成和競爭狀況，，整體營銷費費用按0.8%提取（按2億元銷售收入入計，全年營銷費用在在160萬左右），根據(jù)整體體推廣思路在在各期不平均均性使用。2012年度度營銷費用安安排1#樓2月3月4月月5月6月7月8月9月10月11月12月儲客開盤持銷儲客開盤持銷2#樓樓3、4#樓樓儲客開盤持銷營銷強強度營銷投投入比比例30%營銷投投入比比例35%營銷投投入比比例35%43附：工工程進進度配配合項目現(xiàn)現(xiàn)場沿沿銅官官大道道商業(yè)及及圍墻墻需加快快工程程進度度，便便于提提高項項目展展示面面；項目3#樓樓前沿沿銅官官大道道廣告牌牌位設(shè)立需需工程程配合合；項目看房通通道及及9#樓樣樣板房房精裝裝修，需要要加快快工程程進度度及施施工安安全配配合；；項目園園林主軸景景觀帶帶塑造造需要工工程部部配合合調(diào)整整。工程進進度細細節(jié)配配合44謝謝??！45神圣的工作作在每個人人的日常事事務(wù)里，理理想的前途途在于一點點一滴做起起。創(chuàng)造性模仿仿不是人云云亦云，而而是超越和和再創(chuàng)造。。逆境給人寶寶貴的磨練練機會。只只有經(jīng)得起起環(huán)境考驗驗的人，才才能算是真真正的強者者。22:4522:4522:45:2422:45:24所謂天才，，只不過是是把別人喝喝咖啡的功功夫都用在在工作上了了。強烈的欲望望也是非常常重要的。。人需要有有強大的動動力才能在在好的職業(yè)業(yè)中獲得成成功。你必必須在心中中有非分之之想，你必必須盡力抓抓住那個機機會?；茧y可以試試驗一個人人的品格，，非常的境境遇方才可可以顯出非非常的氣節(jié)節(jié);風(fēng)平浪靜的的海面，所所有的船只只都可以并并驅(qū)競勝。。命運的鐵鐵拳擊中要要害的時候候，只有大大勇大智的的人才能夠夠處之泰然然。不放過任何細細節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的競競爭優(yōu)勢，就就是比你的競競爭對手學(xué)習(xí)習(xí)得更快的能能力。把你的競爭對對手視為對手手而非敵人，，將會更有益益。一旦做出決定定就不要拖延延。任何事情情想到就去做做!立即行動!如果通用公司司不能在某一一個領(lǐng)域坐到到第一或者第第二把交椅，，通用公司就就會把它在這這個領(lǐng)域的生生意買掉或退退出這個領(lǐng)域域。我的的宗宗旨旨一一向向是是逐逐步步穩(wěn)穩(wěn)健健發(fā)發(fā)展展，，既既不不要要靠靠聳聳人人聽聽聞聞的的利利潤潤，，也也不不要要在在市市場場不不景景氣氣時時，，突突然然有有資資金金周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)不不靈靈的的威威脅脅。。05-1月月-2322:45:24在艱艱難難時時期期，，企企業(yè)業(yè)要要想想獲獲得得生生存存下下去去的的機機會會，，唯唯一一的的辦辦法法就就是是保保持持一一種種始始終終面面向向外外界界的的姿姿態(tài)態(tài)。。若若想想長長期期生生存存，，僅僅有有的的途途徑徑就就是是要要使使人人人人竭竭盡盡全全力力，，千千方方百百計計讓讓下下一一代代產(chǎn)產(chǎn)品品進進入入用用戶戶家家中中。。時間是一一個偉大大的作者者，它會會給每個個人寫出出完美的的結(jié)局來來。自始自終終把人放放在第一一位，尊尊重員工工是成功功的關(guān)鍵鍵。讓流程程說話話，流流程是是將說說轉(zhuǎn)化化為做做的惟惟一出出路。。1月-231月-2322:45:25在一個個崇高高的目目的支支持下下，不不停地地工作作，即即使慢慢，也也一定定會獲獲得成成功。。微軟離離破產(chǎn)產(chǎn)永遠遠只有有18個月。。堅持是是一種種智慧慧，固固執(zhí)是是一種種死板板。1月-231月-23命運是是一件件很不不可思思議的的東西西。雖雖人各各有志志，但但往往往在實實現(xiàn)理理想時時，會會遭遇遇到許許多困困難，，反而而會使使自己己走向向與志志趣相相反的的路，，而一一舉成成功。。一個管管理者者如果果不了了解其其下屬屬的工工作，，那他他就無無法有有效地地管理理他們們。人們所認識識到的是成成功者往往往經(jīng)歷了更更多的失敗敗，只是他他們從失敗敗中站起來來并繼續(xù)向向前。22:45:2522:451月-23等待。我將將要在這三三塊基石上上建立我成成功的金字字塔。千方百計請請一個高招招的專家醫(yī)醫(yī)生，還不不如請一個個隨叫隨到到且價格便便宜的江湖湖郎中。是員工養(yǎng)活活了公司。。2023/1/522:45能用他人智智慧去完成成自己工作作的人是偉偉大的。不滿足讓客客戶滿意，，要追求讓讓客戶感動動，創(chuàng)造客客戶終身價價值。新經(jīng)濟時代代，不是大大魚吃小魚魚，而是快快魚吃慢魚魚。路是腳踏出出來的，歷歷史是人寫寫出來的。。人的每一一步行動都都在書寫自自己的歷史史。05一一月月202310:45下下午午1月月-23差錯錯發(fā)發(fā)生生在在細細節(jié)節(jié)，，成成功功取取決決于于系系統(tǒng)統(tǒng)。。速度度就就是是一一切切，，它它是是競競爭爭不不可可或或缺缺的的因因素素。。管得少，就是是管得好。05一月2023命運本來就不不公平所以我我要改變命運運。投機取巧的人人。10:45:25下午午22:45:25質(zhì)量是維護顧顧客忠誠的最最好保證。最好的CEO是構(gòu)建他們的的團隊來達成成夢想，即便便是邁克爾·喬丹也需要隊隊友來一起打打比賽。2023/1/522:451月-23在這個世界上上，沒有人能能使你倒下。。如果你自己己的信念還站站立的話。一個人要發(fā)現(xiàn)現(xiàn)卓有成效的的真理，需要要千百萬個人人在失敗的探探索和悲慘的的錯誤中毀掉掉自己的生命命。1月-2322:45:25感情投資是在在所有投資中中，花費最少少，回報率最最高的投資。。壯士臨臨陣決決死哪哪管些些許傷傷痕，，向千千年老老魔作作戰(zhàn)，，為百百代新新風(fēng)斗斗爭。?？犊?dāng)S此此身。。2023/1/522:45:2522:451月-23謝謝各各位！！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。22:45:2522:45:2522:451/5/202310:45:25PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2322:45:2522:45Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。22:45:2522:45:2522:45Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2322:45:2522:45:25January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月202310:45:25下下午午22:45:251月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月2310:45下下午1月-2322:45January5,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/522:45:2522:45:2505January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。10:45:25下午午10:45下下午22:45:251月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止