房地產(chǎn)銷售法律法規(guī)課件20141

作品展示房產(chǎn)銷售相關(guān)法律法規(guī)---基礎(chǔ)知識添加標題

預(yù)約過程（包括展示宣傳意向預(yù)定購階段）締約過程（包括介紹說明談判簽約階段）履約過程（含簽約后的合同履行跟蹤房屋交付爭議解決階段）

涉及風險的三個階段一、預(yù)（現(xiàn)）售應(yīng)具備的條件二、廣告及宣傳資料的合法性、闡述物業(yè)用語的恰當性三、意向合同或定（認）購協(xié)議的規(guī)范準確填寫預(yù)約階段所涉法律問題·

取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證建設(shè)工程開工證商品房銷售許可證已投入工程建設(shè)資金達到總投資的25％以上施工進度和竣工交付時間確定預(yù)售應(yīng)具備的條件

現(xiàn)售應(yīng)具備的條件開發(fā)企業(yè)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書齊備取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準文件持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證已通過竣工驗收拆遷安置已落實

廣告宣傳資料的合法性

介紹說明闡述的恰當性法律依據(jù)：

最高人民法院司法解釋規(guī)定

:

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。應(yīng)對措施：嚴格審查廣告內(nèi)容，避免出現(xiàn)可能認定為要約的表述。對于比較明確的表述應(yīng)當盡量以口頭方式傳達給買受人；在《商品房買賣合同》補充協(xié)議中明確約定關(guān)于房屋的一切宣傳對雙方?jīng)]有約束力，以《商品房買賣合同》為準；在宣傳廣告中明確該宣傳內(nèi)容不能作為履行《商品房買賣合同》的依據(jù)，不具備要約性質(zhì)；不輕易明確說明；未經(jīng)許可不得擅自作出口頭尤其是書面允諾。要約：要約是希望和他人訂立合同的意思表示，發(fā)出要約的一方稱要約人，接收要約的一方稱受要約人。要約的構(gòu)成要件：

（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。要約邀請：又稱“要約引誘”是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。承諾：是受要約人同意要約的意思表示。宣傳彩頁、沙盤是否可以作為要約？案例分析

案例1：乙欲購甲房產(chǎn)公司開發(fā)樓房，但乙根據(jù)沙盤覺得其所購房屋前視線可能被前方樓座遮擋，于是乙咨詢甲房產(chǎn)公司售樓人員，甲方售樓人員告訴乙，乙所購樓盤不存在遮擋視線問題，完全可以遠眺中心廣場。乙隨即打消顧慮，并簽訂合同。樓盤建成后，乙所購房屋前視線被前方樓座擋住，看不到中心廣場，雙方遂起糾紛，乙方根據(jù)《消費者權(quán)益保護法》中虛假廣告要求甲公司賠償8萬元。

思考：1、沙盤、宣傳材料能否作為合同的一部分？

2、乙方的請求能否得到法院支持？

解析：

本案的焦點在于甲方沙盤及宣傳彩頁能否認定為購房合同的組成部分。宣傳彩頁是否為購房合同的組成部分要看沙盤、宣傳彩頁是要約邀請還是要約。沙盤、要約邀請還是要約要具體分析，本案中甲乙雙方宣傳彩頁作為一種廣告工具，應(yīng)當認定為商業(yè)廣告無疑。進而，根據(jù)我國《合同法》第十五條，商業(yè)廣告是要約邀請。但商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，應(yīng)視為要約。具體到本案中的沙盤及宣傳彩頁認定為簽訂商品房買賣合同既沒有詳盡的約定乙方購買的房子的具體位置及坐標也無法證明乙方曾經(jīng)明確承諾過，故無法判定沙盤、彩頁構(gòu)成虛假廣告。案例分析案例2：鄭州市民張某與某開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定張某購買開發(fā)商開發(fā)的某小區(qū)商品房一套，交付時間為2006年6月30日以前。合同簽定后，張某按約支付了房款，但在收房時發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)廚房和衛(wèi)生間的位置與宣傳畫冊上的戶型結(jié)構(gòu)不一樣，遂拒絕收房。雙方協(xié)商未果，張某訴至法院要求開發(fā)商承擔違約責任，并支付逾期交房違約金。

思考：張某請求能否得到支持？案例分析案例分析解析：

通常情況下，商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容往往不夠具體、明確，一般只作為要約邀請，而不作為合同的要約，對雙方當事人均不產(chǎn)生合同約束力。

最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的應(yīng)該視為要約。

該說明和允諾即使沒載入商品房買賣合同，亦視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。

案例3：在某樓盤沙盤上，甲看到小區(qū)某處有垃圾中轉(zhuǎn)站這樣的標識，不過銷售人員乙說，在規(guī)劃上其實是挪走了，但甲收樓時還是見到有這個垃圾中轉(zhuǎn)站。思考：乙的口頭允諾是否構(gòu)成違約？解析：

本案還是涉及《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，這條司法解釋的適用限制是在對“開發(fā)規(guī)劃(俗稱紅線)范圍內(nèi)”的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，如果廣告中是對開發(fā)規(guī)劃范圍以外的說明和允諾是不能視為合同條款的，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商對周邊環(huán)境的承諾是不能視為合同條款的。

比如關(guān)于周邊環(huán)境、學校、交通、購物等的介紹不能視為合同的條款。

至于垃圾中轉(zhuǎn)站的問題，沙盤上有，銷售人員說會搬走，將來收樓的時候，如果你沒證據(jù)證明銷售人員說過此話、以及中轉(zhuǎn)站會對合同訂立和房屋價格的確定有重大影響的話，也就無法證明開發(fā)商違約。案例分析小結(jié)：關(guān)于宣傳彩頁等廣告宣傳資料能否作為購房合同的一部分，大家需要掌握一個關(guān)鍵點：

即該廣告宣傳資料關(guān)于該樓房的宣傳是否“具體明確”，如果達到具體明確的要求了，那么法院在認定的時候一般會考慮將廣告內(nèi)容認定為構(gòu)成要約。案例分析認（定）購意向協(xié)議（合同）的規(guī)范填寫

認購、訂購、定購是目前房屋銷售的通行做法★上述協(xié)議中常常出現(xiàn)訂金、押金、擔保金、保證金、訂約金等字眼，這些不是法律意義上的定金。但如果認購書上載明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金等不退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，則此時訂金和押金可能會被法院或仲裁機構(gòu)認定具有定金的性質(zhì)?！锼^“定金罰則”即雙倍返還制度一般僅指“定金”而不包括訂金、押金、擔保金等。★為保證最終簽約率，在簽訂上述協(xié)議時須明確規(guī)范填寫該字眼，同時對簽訂正式買賣合同的條件予以明確界定，牢牢掌握主動控制權(quán)才是達成合同與利益保障所在。

首先我們來明確幾個概念：定金、訂金、保證金、預(yù)付款

定金：指合同當事人為確保合同的履行，依法律規(guī)定或雙方約定，由當事人一方在合同訂立時或訂立后、履行前，預(yù)先給付對方的一定金錢或其他替代物。

定金的功能：擔保方式；違約責任

訂金：常用于承攬合同、服務(wù)合同場合。它指一方先交付一筆現(xiàn)金給對方，以作為己方履約的擔保。

訂金的功能：單方擔保功能

保證金：常適用于租賃合同等場合，所擔保的對象往往是標的物的返還。

預(yù)付款：是合同當事人預(yù)先支付給對方的一部分貨款，目的在于幫助對方履行合同。

定金罰則適用的具體情形:根本違約的因第三人原因根本違約的不適用情形：因不可抗力致主合同不能履行的因意外事件致主合同不能履行的雙方都違約的，失去意義，應(yīng)返還。定金罰則的內(nèi)容：1、交付方違約的，定金喪失。2、收受方違約的，雙倍返還定金。締約階段易形成法律風險的

可能情況及應(yīng)對措施1、付款方式表達的準確性；2、按揭購房不能達成或不能“如意”達成的責任歸屬；3、面積誤差的處理原則；4、產(chǎn)權(quán)證辦理交付時間與不能“如意”達成的責任歸屬；5、預(yù)售抵押登記的辦理及責任歸屬；6、房屋交付時間的原則性確定；7、前期物業(yè)服務(wù)合同的同時簽訂。名詞解釋：“如意”的意在法律術(shù)語謂之意思，即出賣人與買受人達成的一致意見，具有法律意義即法律效力；所謂不“如意”代表不能實現(xiàn)合意之目的包括時間上不能完成或程度上不能完整完成。●付款方式的精準表達包括數(shù)字的大小寫要求準確一致、付款時間界定的精準要求是X年X月X日前并要查看最后付款日是否為非工作日；●銀行按揭購房若不能辦理或不能“如意”辦理若非出賣人的責任，其法律后果應(yīng)由買受人承擔，該條款須謹慎對待并予以明確認定；●面積誤差的處理原則在文本合同中有既定的內(nèi)容，但銷售人員仍須熟悉了解相關(guān)法規(guī)對面積誤差的處理標準與處理依據(jù)。切記：專業(yè)才能贏得贊許與信任！●產(chǎn)權(quán)證等證書的辦理時間與辦理條件的明確界定，若不能辦理或不能“如意”辦理的責任歸屬，道理同上。但置業(yè)顧問仍須掌握辦理證書的專業(yè)知識，知道辦理程序與正常的辦理時間以及所需的法律手續(xù)。辦理證書的責任主體在買受人，出賣人只須承擔協(xié)助之責，但現(xiàn)實交易中責任主體恰恰移位。銷售人員僅可明白其中道理切不可大肆宣揚以免影響購房人的購房信心；（法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（第33條）、《商品房預(yù)售管理辦法》（第34條）、）●及時辦理商品房預(yù)售抵押登記既是維護買受人權(quán)益的有效手段也是保障開發(fā)商利益的風險規(guī)避屏障；以防止因買受人其他債務(wù)導致標的房屋被查封變賣而引起的借款銀行向開發(fā)商索債的損害后果；履約階段法律風險防范與預(yù)警提示▲未完全付款與未完整提供資料的催告并保留催告證據(jù)的程序；▲爭議解決的原則與方法▲房屋交接手續(xù)的齊備▲未完全付款與未完整提供資料的催告并保留催告證據(jù)的程序☆買受人未能依約付款（包括不按時付款或不能結(jié)清應(yīng)結(jié)清款項），不管使用電話催收還是郵寄催告函或上門催收，均應(yīng)保留催告或催收依據(jù)，這是維護正常的交易秩序也是保護自我權(quán)益的必要手段，更是減少訴訟防止敗訴的有效法律手段；☆同理，買受人未能及時提供有效的必要文件資料包括身份證結(jié)婚照等必要證件的，實施催告時同樣需要保留證據(jù)，對于順利辦理所有權(quán)土地使用權(quán)證書或銀行按揭都是必要的，更能防備解除合同或賠償?shù)葻o理訴訟；買房人在什么情況下可以退房？一、置業(yè)者與開放商訂立的房屋銷售合同被法院或仲裁機構(gòu)確認無效后，置業(yè)者有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)將退房款退換置業(yè)者。通常導致房屋銷售合同無效的表現(xiàn)形式主要有以下兩種：（1）開發(fā)商的項目開發(fā)違法，沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會公共利益，導致合同無效。（2）開發(fā)商采取欺詐手段，誘使置業(yè)者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。如開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況如竣工日期、裝修規(guī)格及質(zhì)量標準，或者故意隱瞞真實情況可以認定為欺詐行為。二、置業(yè)者與開發(fā)商訂立的合同顯失公平，可以請求法院予以撤銷，要求退房。三、開發(fā)商根本違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房并追究開發(fā)商的違約責任，主要由以下三種情況：（1）逾期交房超過一定期限。（2）房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問題，不能修復或經(jīng)修復不能得到約定的質(zhì)量標準，職業(yè)制有權(quán)退房。（3）由于開發(fā)商的過錯，置業(yè)者不能依法取得房屋所有權(quán)證書爭議解決的原則與方法

爭議是正常的，沒有爭議是不可能的。所以發(fā)生爭議時要有一顆正確對待的平靜心、細心、耐心，以服務(wù)為宗旨不可變，以積極解決為基本要素，以堅持原則為唯一核心，這里所謂的原則就是保障公司利益的各項合