“營(yíng)改增”稅收政策及操作實(shí)務(wù)

“營(yíng)改增”稅收政策及操作實(shí)務(wù)2016年4月鄧吉言增值稅歷史沿革1954年1994年2009年2012年2014年2016年主要內(nèi)容：一、增值稅主要特點(diǎn)二、建筑業(yè)營(yíng)改增政策及實(shí)務(wù)三、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)改增政策及實(shí)務(wù)四、金融服務(wù)業(yè)營(yíng)改增政策五、物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)改增政策六、涉及增值稅發(fā)票的刑事處罰七、增值稅業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算一、增值稅主要特點(diǎn)營(yíng)業(yè)稅增值稅含稅單價(jià)5000元含稅單價(jià)5000元，不含稅單價(jià)4762元面積100平方米面積100平方米含稅價(jià)50萬(wàn)元/套價(jià)47.62萬(wàn)元，稅2.38萬(wàn)元銷(xiāo)售收入：50萬(wàn)元銷(xiāo)售收入：50÷(1+5%)=47.62萬(wàn)元稅金及附加：50萬(wàn)元×5%=2.5萬(wàn)元0應(yīng)交稅金\營(yíng)業(yè)稅：2.5萬(wàn)元應(yīng)交稅金\銷(xiāo)項(xiàng)稅：47.62×5%=2.38萬(wàn)元（一）增值稅是價(jià)外稅（二）增值稅可以抵扣例題1：鋼材出廠價(jià)2400元/噸（含稅價(jià)），零售價(jià)為2800元/噸（含稅價(jià)），某經(jīng)銷(xiāo)商從廠家提貨，進(jìn)價(jià)為2400元/噸（含稅價(jià)），廠家出具增值稅專用發(fā)票，注明價(jià)款為2051.28元/噸，增值稅348.72元。經(jīng)銷(xiāo)商按2800元/噸（含稅價(jià)）銷(xiāo)售給某建筑公司，出具增值稅專用發(fā)票，注明價(jià)款2393.16元/噸，增值稅406.84元。

經(jīng)一次經(jīng)銷(xiāo)經(jīng)兩次經(jīng)銷(xiāo)假設(shè)按原價(jià)批發(fā)生產(chǎn)環(huán)節(jié)出廠價(jià)2,400.002,400.002,400.00其中：價(jià)款2,051.282,051.282,051.28稅金348.72348.72348.72批發(fā)環(huán)節(jié)批發(fā)價(jià)

2,500.002,400.00其中：價(jià)款

2,136.752,051.28稅金

363.25348.72零售環(huán)節(jié)零售價(jià)2,800.002,800.002,800.00其中：價(jià)款2,393.162,393.162,393.16稅金406.84406.84406.84應(yīng)繳增值稅58.1258.1258.12

其中：批發(fā)環(huán)節(jié)14.53其中：批發(fā)環(huán)節(jié)0

零售環(huán)節(jié)43.59零售環(huán)節(jié)58.12（二）增值稅可以抵扣（三）實(shí)施增值稅的意義對(duì)征稅部門(mén)而言，實(shí)施增值稅的意義在于把整個(gè)行業(yè)上下游有機(jī)結(jié)合起來(lái)，形成下游自覺(jué)監(jiān)督上游的有效機(jī)制，把增值稅最終轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，方便稅收征管。對(duì)納稅人而言，實(shí)施增值稅的意義在于避免重復(fù)征稅。（三）實(shí)施增值稅的意義例題2：房地產(chǎn)公司與建筑公司簽訂包工包料合同，合同金額為1000萬(wàn)元（含稅），材料費(fèi)用為700萬(wàn)元（含稅），勞務(wù)費(fèi)用為300萬(wàn)元（含稅）。該建筑公司向材料供應(yīng)商采購(gòu)材料，價(jià)款為700萬(wàn)元（含稅）。下面比較營(yíng)改增前后建筑公司稅負(fù)變化。（三）實(shí)施增值稅的意義“營(yíng)改增”前后建筑公司稅負(fù)比較

2016年4月30日前2016年5月1日后稅種營(yíng)業(yè)稅增值稅稅基銷(xiāo)售額（含稅）銷(xiāo)售額（不含稅）稅率3%11%稅額30萬(wàn)元（1000×3%）-2.61萬(wàn)元（1000÷1.11×11%-700÷1.17×17%）差異分析按銷(xiāo)售額計(jì)稅，存在重復(fù)征稅按增值額計(jì)稅，避免重復(fù)征稅（三）實(shí)施增值稅的意義營(yíng)改增前（甲供材）建材公司建筑公司房產(chǎn)公司直接發(fā)貨支付700萬(wàn)元300萬(wàn)元營(yíng)改增后（清包工）建材公司建筑公司房產(chǎn)公司購(gòu)材料支付貨款300勞務(wù)二、建筑業(yè)營(yíng)改增政策及實(shí)務(wù)（一）計(jì)稅方法一般計(jì)稅方法稅率11%一般納稅人可以選擇實(shí)用簡(jiǎn)易征收方法應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額簡(jiǎn)易計(jì)稅方法稅率3%小規(guī)模納稅人一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售額×征收率（一）計(jì)稅方法可以同時(shí)選擇兩種計(jì)稅方法注意事項(xiàng)：（1）簽訂合同前就要做好稅收籌劃，合同必須明確建筑服務(wù)方式、合同簽訂時(shí)間、材料供應(yīng)方式等。（2）按項(xiàng)目進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，不同項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算必須規(guī)范，單獨(dú)核算收入、成本和費(fèi)用。（3）在同時(shí)采用兩種計(jì)稅方法對(duì)不同項(xiàng)目分別納稅時(shí)，不能把適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法的項(xiàng)目成本大肆計(jì)入適用一般計(jì)稅方法項(xiàng)目，導(dǎo)致適用一般計(jì)稅方法項(xiàng)目多抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。（二）銷(xiāo)售額財(cái)稅【2016】36號(hào)附件2第一條第（三）項(xiàng)第9款規(guī)定：試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額。（二）銷(xiāo)售額例題3：乙建筑公司與甲開(kāi)發(fā)公司簽訂建筑工程承包合同總價(jià)為1億元（含稅），乙建筑公司將其部分合同分包給丙公司（一般納稅人），與丙公司簽訂2000萬(wàn)元（含稅）的分包合同。假設(shè)乙建筑公司和丙公司的管理水平和采購(gòu)成本一樣（因?yàn)槿绻杀静灰粯拥脑?，進(jìn)項(xiàng)稅就不一樣），該項(xiàng)目無(wú)論是乙公司承建，或是乙公司與丙公司合作建設(shè)，該項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅都相等，在這一假設(shè)前提下，我們就只比較銷(xiāo)項(xiàng)稅了。分兩種情況計(jì)算乙、丙公司銷(xiāo)售稅如下：（二）銷(xiāo)售額第一種情況：乙建筑公司全部承建乙公司銷(xiāo)項(xiàng)稅：（10000÷1.11）×11%=990.99萬(wàn)元第二種情況：分包給丙公司2000萬(wàn)元乙公司銷(xiāo)項(xiàng)稅：（10000÷1.11）×11%=990.99萬(wàn)元乙公司進(jìn)項(xiàng)稅：（2000÷1.11）×11%=198.20萬(wàn)元乙公司應(yīng)交增值稅：

990.99-198.20=792.79萬(wàn)元丙公司銷(xiāo)項(xiàng)稅：（2000÷1.11）×11%=198.20萬(wàn)元（三）納稅地點(diǎn)一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的小規(guī)模納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款）/（1+11%）×2%應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款）/（1+3%）×3%應(yīng)納稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款）/（1+3%）×3%建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)（三）納稅地點(diǎn)例題4：A公司注冊(cè)在甲縣，但在乙縣提供適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的a項(xiàng)目建筑服務(wù)、適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的b項(xiàng)目和c項(xiàng)目建筑服務(wù)，a項(xiàng)目取得價(jià)款及價(jià)外費(fèi)用1000萬(wàn)元，支付分包款400萬(wàn)元；b項(xiàng)目取得價(jià)款及價(jià)外費(fèi)用500萬(wàn)元，支付分包款200萬(wàn)元；c項(xiàng)目取得價(jià)款及價(jià)外費(fèi)用200萬(wàn)元，支付分包款300萬(wàn)元。則A公司對(duì)不同工程項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款（三）納稅地點(diǎn)1.應(yīng)就a項(xiàng)目在乙縣預(yù)繳稅款（1000-400）/（1+11%）×2%=7.21萬(wàn)元2.應(yīng)就b項(xiàng)目在乙縣預(yù)繳稅款（500-200）/（1+3%）×3%=8.38萬(wàn)元3.c項(xiàng)目取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為-100萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)下期預(yù)繳稅款時(shí)扣除，不能和a、b項(xiàng)目合并計(jì)算。如果A公司當(dāng)期在甲縣申報(bào)應(yīng)繳增值稅為20萬(wàn)元，則應(yīng)補(bǔ)繳稅款=20-7.21-8.38=4.41萬(wàn)元；如果A公司當(dāng)期在甲縣申報(bào)應(yīng)納增值稅為15萬(wàn)元，抵減預(yù)繳稅款后的余額為-0.59萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)扣除。（四）分包款扣除憑證

從分包方取得的2016年4月30日前開(kāi)具的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票

從分包方取得的2016年5月1日后開(kāi)具的，備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）、項(xiàng)目名稱的增值稅發(fā)票國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證（五）不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的憑證1、三流不一致的增值稅專用發(fā)票不能抵扣2、“對(duì)開(kāi)發(fā)票”不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金3、其他情形（五）不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的憑證3、其他情形①選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的②采購(gòu)材料一批未同時(shí)開(kāi)具清單的③獲得按照簡(jiǎn)易征收辦法的供應(yīng)商開(kāi)具的增值稅發(fā)票④購(gòu)買(mǎi)職工福利用品、交際應(yīng)酬⑤發(fā)生非正常損失的材料和運(yùn)輸費(fèi)用中含有的進(jìn)項(xiàng)稅金⑥差旅費(fèi)用中的交通費(fèi)用⑦支付的利息⑧獲得的增值稅專用發(fā)票超過(guò)法定認(rèn)證期限180天⑨支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用和青苗補(bǔ)償費(fèi)用（六）跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)特別規(guī)定1、在向建筑服務(wù)發(fā)生地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，需提交以下資料：《增值稅預(yù)繳稅款表》；與發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復(fù)印件；與分包方簽訂的分包合同原件及復(fù)印件；從分包方取得的發(fā)票原件及復(fù)印件。2、向建筑服務(wù)發(fā)生地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。3、按照本辦法應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過(guò)6個(gè)月沒(méi)有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（七）“營(yíng)改增”后采購(gòu)合同修訂條款1、同等條件下優(yōu)先選擇向一般納稅人進(jìn)貨例題5：建材公司向A貿(mào)易公司（一般納稅人）采購(gòu)鋼材，含稅報(bào)價(jià)為2700元/噸，問(wèn)？如果改向小規(guī)模納稅人B采購(gòu)?fù)瑯右?guī)格的鋼材，建材公司可接受的含稅報(bào)價(jià)是多少？①向A公司進(jìn)貨的不含稅價(jià)=2700÷1.17=2,307.69元②向A公司進(jìn)貨的進(jìn)項(xiàng)稅額=2,307.69×17%=392.31元③假設(shè)向B公司進(jìn)貨的不含稅價(jià)=2,307.69元④向B公司進(jìn)貨的進(jìn)項(xiàng)稅額=2,307.69×3%=69.23元⑤向B公司進(jìn)貨的含稅報(bào)價(jià)=2,307.69+69.23=2,376.92元所以，如果建材公司改向小規(guī)模納稅人B進(jìn)貨，可接受的含稅報(bào)價(jià)是2,376.92元，相當(dāng)于A公司報(bào)價(jià)的88%，報(bào)價(jià)降低323.08元，為少抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。（七）“營(yíng)改增”后采購(gòu)合同修訂條款2、報(bào)價(jià)中必須注明是否包含增值稅營(yíng)改增以后，需要在合同價(jià)款中注明是否包含增值稅。有必要約定價(jià)外費(fèi)用的定義，以及價(jià)外費(fèi)用金額是否包含增值稅。涉及到增值稅混合銷(xiāo)售、兼營(yíng)行為，從乙方的角度應(yīng)進(jìn)行分別核算，否則可能從高適用稅率；站在甲方的角度，需要判斷是否對(duì)甲方有利。（七）“營(yíng)改增”后采購(gòu)合同修訂條款3、三流一致開(kāi)具增值稅專用發(fā)票需要做到“三流一致”，也即“貨物、勞務(wù)及應(yīng)稅服務(wù)流”、“資金流”、“發(fā)票流”必須都是同一受票方。如果存在第三方付款，則可能出現(xiàn)資金流不一致的問(wèn)題。因此，需要約定由第三方付款的，需要提供委托協(xié)議作為證據(jù)，以防止被認(rèn)定為虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票行為的發(fā)生。（七）“營(yíng)改增”后采購(gòu)合同修訂條款4、規(guī)定虛開(kāi)增值稅發(fā)票的法律責(zé)任在合同條款中特別加入了虛開(kāi)條款。如果乙方開(kāi)具的發(fā)票不規(guī)范、不合法或涉嫌虛開(kāi)，不僅要約定乙方承擔(dān)賠償責(zé)任，而且必須明確不能免除其開(kāi)具合法發(fā)票的義務(wù)。5、開(kāi)具增值稅發(fā)票必須及時(shí)甲方取得增值稅專用發(fā)票后，取得發(fā)票用于抵扣的時(shí)點(diǎn)對(duì)于甲方而言非常重要。（七）“營(yíng)改增”后采購(gòu)合同修訂條款6、分期付款、履約保證金、質(zhì)保金如果貨物不是分期交付，則分期付款行為并不會(huì)影響增值稅專用發(fā)票的開(kāi)具。分批交貨會(huì)影響到增值稅專用發(fā)票的開(kāi)具時(shí)點(diǎn)。履約保證金不構(gòu)成價(jià)外費(fèi)用，僅是對(duì)乙方履約行為的約定。因此，履約保證金不會(huì)影響增值稅專用發(fā)票的開(kāi)具。質(zhì)保金的扣留會(huì)影響到增值稅開(kāi)票金額。乙方在質(zhì)保金被扣留時(shí)，需要開(kāi)具紅字發(fā)票，需要甲方配合提供相關(guān)資料。（七）“營(yíng)改增”后采購(gòu)合同修訂條款7、交貨時(shí)間、交貨地點(diǎn)和貨物驗(yàn)收前的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)如果貨物由乙方指定的第三方發(fā)出，為了避免三流不一致、導(dǎo)致虛開(kāi)專票的行為，需要明確乙方提供與第三方之間的采購(gòu)合同等資料，以證明貨物確實(shí)是由乙方銷(xiāo)售給甲方的。8、退貨應(yīng)開(kāi)具紅字發(fā)票9、違約金違約金如果構(gòu)成價(jià)外費(fèi)用的一部分，則涉及到增值稅發(fā)票的開(kāi)具金額，需要補(bǔ)開(kāi)發(fā)票。（七）“營(yíng)改增”后采購(gòu)合同修訂條款10、合同變更合同變更，需要區(qū)分情形，如果涉及到采購(gòu)商品品種、價(jià)款等增值稅專用發(fā)票記載項(xiàng)目發(fā)生變化的，則應(yīng)作廢、重開(kāi)、補(bǔ)開(kāi)、紅字開(kāi)具增值稅專用發(fā)票如果甲方取得增值稅專用發(fā)票尚未認(rèn)證抵扣，則可以由乙方作廢原發(fā)票，重新開(kāi)具增值稅專用發(fā)票如果原增值稅專用發(fā)票已經(jīng)認(rèn)證抵扣，則由乙方就合同增加的金額補(bǔ)開(kāi)增值稅專用發(fā)票，就減少的金額開(kāi)具紅字增值稅專用發(fā)票（七）“營(yíng)改增”后采購(gòu)合同修訂條款11、稅收政策的調(diào)整不能視為不可抗力根據(jù)合同法現(xiàn)行規(guī)定，稅收政策的調(diào)整不能視作不可抗力。（八）“營(yíng)改增”后EPC合同節(jié)稅1、工程造價(jià)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于做好建筑業(yè)營(yíng)改增建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)調(diào)整準(zhǔn)備工作的通知》（建辦標(biāo)[2016]4號(hào)）第二條規(guī)定：“工程造價(jià)=稅前工程造價(jià)×（1+11%）。其中，11%為建筑業(yè)擬征增值稅稅率，稅前工程造價(jià)為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)和規(guī)費(fèi)之和，各費(fèi)用項(xiàng)目均以不包含增值稅可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的價(jià)格計(jì)算?！保ò耍盃I(yíng)改增”后EPC合同節(jié)稅2、建筑企業(yè)招投標(biāo)合同中投標(biāo)價(jià)的確定稅前建筑工程報(bào)價(jià)=不含增值稅的材料設(shè)備費(fèi)用+不含增值稅的施工機(jī)具使用費(fèi)+不含增值稅的人工費(fèi)用+不含增值稅的管理費(fèi)用和規(guī)費(fèi)+合理利潤(rùn)非EPC建筑工程報(bào)價(jià)=稅前建筑工程報(bào)價(jià)+稅前建筑工程報(bào)價(jià)×11%EPC建筑工程報(bào)價(jià)=（不含增值稅的設(shè)計(jì)費(fèi)用+不含增值稅的設(shè)備費(fèi)用+不含增值稅的安裝費(fèi)用+合理利潤(rùn)）+不含增值稅的設(shè)計(jì)費(fèi)用×6%+不含增值稅的設(shè)備費(fèi)用×11%+不含增值稅的安裝費(fèi)用×11%（八）“營(yíng)改增”后EPC合同節(jié)稅例題6：2016年7月乙公司與甲公司簽訂了《公路大橋項(xiàng)目EPC總承包協(xié)議》。工程總承包范圍為地基基礎(chǔ)勘察、設(shè)計(jì)、設(shè)備和材料采購(gòu)，建筑安裝工程施工直至竣工驗(yàn)收的相關(guān)工作。甲公司為工程發(fā)包人，乙公司為工程承包方?？偤贤瑑r(jià)款（不含增值稅）為8000萬(wàn)元，有兩種合同簽訂方法：一、乙公司與甲公司簽訂總承包合同，合同約定總價(jià)款為8000萬(wàn)元（不含增值稅）；二、乙公司與甲公司簽訂總承包合同，合同中分別約定了勘測(cè)設(shè)計(jì)500萬(wàn)元，材料采購(gòu)和設(shè)備采購(gòu)5000萬(wàn)元，設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)100萬(wàn)元，建筑安裝施工2000萬(wàn)元，材料檢測(cè)、測(cè)試、安全評(píng)價(jià)等共400萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)該怎樣簽合同更省稅？（八）“營(yíng)改增”后EPC合同節(jié)稅第一種情況：乙公司要從高適用稅率，增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅為8000萬(wàn)元×11%=880萬(wàn)元。第二種情況：乙公司分別適用不同的稅率，增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅為500×6%+（5000+2000）×11%+（100+400）×6%=30+770+30=830萬(wàn)元。因此，第二種合同簽訂技巧與第一種合同簽訂技巧可以節(jié)稅50萬(wàn)元。（九）開(kāi)工保證金和履約保證金開(kāi)工保證金履約保證金業(yè)主支付給建筑總承包方建筑總承包企業(yè)支付給業(yè)主預(yù)付款項(xiàng)保證金或押金發(fā)生了增值稅納稅義務(wù)時(shí)間沒(méi)有發(fā)生納稅義務(wù)三、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)改增政策及實(shí)務(wù)（一）計(jì)稅方法可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按5%征收率計(jì)稅的范圍納稅人類(lèi)型取得（開(kāi)工）時(shí)間計(jì)稅銷(xiāo)售額一般納稅人2016年4月30日前取得（不含自建）以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額一般納稅人2016年4月30日前取得（自建）以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額小規(guī)模納稅人不限取得時(shí)間（不含自建）以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額小規(guī)模納稅人不限取得時(shí)間（自建）以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額房產(chǎn)企業(yè)（一般）2016年4月30日前開(kāi)工以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額房產(chǎn)企業(yè)（小規(guī)模）不限開(kāi)工時(shí)間以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額（一）計(jì)稅方法適用11%稅率計(jì)稅的范圍納稅人類(lèi)型取得（開(kāi)工）時(shí)間計(jì)稅銷(xiāo)售額一般納稅人2016年5月1日后取得（不含自建）以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額一般納稅人2016年5月1日后取得（自建）以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額（二）銷(xiāo)售額—計(jì)算式銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）銷(xiāo)售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+11%）-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款??（二）銷(xiāo)售額—計(jì)算式下面談一下個(gè)人看法。先舉個(gè)例子看兩種不同的結(jié)果。假設(shè)某樓盤(pán)按一般計(jì)稅方法計(jì)稅，2017年含稅銷(xiāo)售額為4億元，土地價(jià)款2億元，2017年允許扣除的土地價(jià)款為1.2億元。按國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)規(guī)定計(jì)算的銷(xiāo)項(xiàng)稅額=（40000-12000）÷（1+11%）×11%=2775萬(wàn)元假設(shè)把土地價(jià)款作為不含稅價(jià)，計(jì)算的銷(xiāo)項(xiàng)稅額=【40000÷（1+11%）-12000】×11%=2644萬(wàn)元，相差131萬(wàn)元。（二）銷(xiāo)售額—計(jì)算式首先，根據(jù)財(cái)稅（2016）36號(hào)附件3第一條（三十七）規(guī)定：土地使用者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地使用者免稅。向政府繳納土地價(jià)款，取得的是省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)，按財(cái)稅（2016）36號(hào)第十條規(guī)定不屬于征稅范圍，所以，支付的土地價(jià)款不含稅。其次，銷(xiāo)售價(jià)款是否要除以（1+稅率），完全取決于銷(xiāo)售價(jià)款是否含稅。最后。土地價(jià)款不含稅，可以參照購(gòu)入農(nóng)產(chǎn)品的理論，按土地價(jià)款乘以11%的稅率確定。（二）銷(xiāo)售額—當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款（三）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣1、2016年5月1日后取得不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣關(guān)于投資入股問(wèn)題，原政策是不征收營(yíng)業(yè)稅。但這次“營(yíng)改增”顯然沒(méi)有將不動(dòng)產(chǎn)投資入股納入免稅范圍，根本原因在于營(yíng)改增后，增值稅是對(duì)增值額課稅，當(dāng)投資者將市價(jià)購(gòu)進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)平價(jià)或折價(jià)投入被投資單位時(shí)，銷(xiāo)項(xiàng)稅等于或小于進(jìn)項(xiàng)稅，應(yīng)納增值稅為零，免稅已無(wú)意義。至于溢價(jià)折股，雖然向投資方征了增值稅，但被投資方可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，所以投資行為并沒(méi)有導(dǎo)致國(guó)家征稅凈額的增加。舉例說(shuō)明如下：（三）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣例題7：J建材公司與H建筑公司同為Z集團(tuán)公司的子公司，營(yíng)改增后三公司均為一般納稅人。J建材公司受鋼材價(jià)格持續(xù)下跌的影響，截止2016年4月30日賬面有100萬(wàn)元未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，截至2017年12月31日新增65萬(wàn)元未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。而H建筑公司由于有大量勞務(wù)支出無(wú)法取得抵扣憑證，增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于進(jìn)項(xiàng)稅額。2017年12月31日，J建材公司將2017年1月1日購(gòu)入的價(jià)值1515.15萬(wàn)元的辦公樓作價(jià)1500萬(wàn)元投入H建筑公司，占H建筑公司30%的股份。（三）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣J建材公司：①截止2016年4月30日賬面有100萬(wàn)元期末留抵稅額②2017年1月1日購(gòu)入辦公樓，進(jìn)項(xiàng)稅額為166.67萬(wàn)元（1515.15×11%），當(dāng)年可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅100萬(wàn)元（166.67×60%）③2017年12月31日將辦公樓作價(jià)入股H建筑公司時(shí)銷(xiāo)項(xiàng)稅額為165萬(wàn)元（1500×11%）。J建材公司對(duì)外投資時(shí)應(yīng)繳增值稅為0（1500×11%-1515.15×11%×60%-65）（三）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣H建筑公司：2017年12月31日H建筑公司接受投資入股的辦公樓進(jìn)項(xiàng)稅額，當(dāng)年可以抵扣99萬(wàn)元（1500×11%×60%）。（三）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣2、不得抵扣不動(dòng)產(chǎn)用途發(fā)生改變進(jìn)項(xiàng)稅抵扣可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）×適用稅率上述可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)取得合法有效的增值稅扣稅憑證。？（三）進(jìn)項(xiàng)稅抵扣3、兼營(yíng)情況下進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十三條：一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）（四）納稅地點(diǎn)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十二條：一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。（五）“營(yíng)改增”后商品房銷(xiāo)售合同修訂條款1、注明新、老項(xiàng)目2、退房退款3、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款4、定金、誠(chéng)意金、團(tuán)購(gòu)費(fèi)5、付款時(shí)間6、逾期付款支付的違約金7、代收物管費(fèi)8、補(bǔ)充條款四、金融服務(wù)業(yè)營(yíng)改增政策（一）金融服務(wù)納稅范圍金融服務(wù)，是指經(jīng)營(yíng)金融保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括貸款服務(wù)。各種占用、拆借資金取得的收入，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。（二）稅率

一般納稅人適用稅率為6%；小規(guī)模納稅人征收率為3%。四、金融服務(wù)業(yè)營(yíng)改增政策（三）向貸款方支付的咨詢費(fèi)納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。（四）金融企業(yè)發(fā)放貸款后，自結(jié)息日起90天內(nèi)發(fā)生的應(yīng)收未收利息按現(xiàn)行規(guī)定繳納增值稅，自結(jié)息日起90天后發(fā)生的應(yīng)收未收利息暫不繳納增值稅，待實(shí)際收到利息時(shí)按規(guī)定繳納增值稅。五、物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)改增政策（一）物業(yè)管理屬于商務(wù)輔助服務(wù)（二）物業(yè)管理銷(xiāo)售服務(wù)稅率1、一般納稅人稅率為6%2、小規(guī)模納稅人征收率為3%五、物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)改增政策（三）起征點(diǎn)按期納稅的，為月銷(xiāo)售額5000-20000元（含本數(shù)）。按次納稅的，為每次（日）銷(xiāo)售額300-500元（含本數(shù)）。對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人中月銷(xiāo)售額未達(dá)到2萬(wàn)元的企業(yè)或非企業(yè)性單位，免征增值稅。2017年12月31日前，對(duì)月銷(xiāo)售額2萬(wàn)元（含本數(shù)）至3萬(wàn)元的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅。五、物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)改增政策（四）物業(yè)公司兼營(yíng)業(yè)務(wù)1、物業(yè)管理公司同時(shí)提供自有產(chǎn)權(quán)房屋租賃業(yè)務(wù)2、物業(yè)管理公司同時(shí)提供房屋租賃業(yè)務(wù)，但產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商3、物業(yè)公司代收的水電費(fèi)，應(yīng)按銷(xiāo)售貨物，適用稅率開(kāi)具增值稅發(fā)票六、涉及增值稅發(fā)票的刑事處罰（一）涉及到增值稅發(fā)票的刑罰第二百零五條【虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票、用于騙取出口退稅、