某中小區(qū)舊城改造工程可行性報(bào)告

1總論1.1項(xiàng)目提要1.1.1項(xiàng)目名稱、承辦單位及負(fù)責(zé)人a)項(xiàng)目名稱：*********中小區(qū)舊城改造工程b)項(xiàng)目地址：*********城街道辦事處鯉中片區(qū)c)承辦單位：仙游縣國有資產(chǎn)投資營運(yùn)中心d)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：*********法人代表*********仙游縣土地儲(chǔ)備中心主任e)主管部門：仙游縣建設(shè)局f)建設(shè)性質(zhì)：舊城改造建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容a)建筑工程規(guī)模：*********中小區(qū)舊城改造工程新建建筑面積365634m2，其中：新建住宅建筑面積233900m2，新建公共建筑面積131734m2。b)市政道路工程規(guī)模：鯉中小區(qū)市政道路總長度6116m，其中：鯉中小區(qū)周邊市政道路長度1750m，小區(qū)內(nèi)部道路長度4366m；建設(shè)市政道路總面積52688m2，其中：砼路面積35324m2，人行道面積10964m2，步行街鋪地面積6400m2。c)市政給水工程規(guī)模：鯉中小區(qū)市政給水管網(wǎng)總長度3690m，其中：給水管DN300長225m，DN200長1370m，DN150長1295m，DN100長460m，DN80長340m。d)市政排水工程規(guī)模：鯉中小區(qū)市政排水管網(wǎng)總長度2878m，其中：排水管d600長46m，d500長31m，d400長674m，d300長2127m。e)公共配套工程規(guī)模：五個(gè)廣場面積10600m2，公共綠化面積50100m2，公共廁所4座，垃圾收集點(diǎn)8處，消防栓7座。f)房屋拆遷工程規(guī)模：鯉中小區(qū)舊城改造工程拆遷總建筑面積190339m2，其中：拆遷店面建筑面積22949m2，拆遷住宅及其他建筑面積167390m2。g)用地規(guī)模：鯉中小區(qū)舊城改造工程用地總面積19.94hm2，其中：新建建筑占地面積5.01hm2，保留建筑占地面積2.28hm2，小區(qū)道路及停車場占地面積3.64hm2，綠化占地面積5.01hm2，廣場占地面積1.06hm2，市政道路占地面積1.98hm2，其他占地面積0.96hm2。項(xiàng)目總投資*********中小區(qū)舊城改造工程項(xiàng)目總投資96047萬元，其中：建筑安裝工程投資54690萬元，市政道路網(wǎng)工程投資1092.25萬元，給排水工程投資224.25萬元，公共配套工程投資796萬元，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用39244.5萬元。1.1.4資金籌措項(xiàng)目總投資96407萬元，建設(shè)資金籌措方案：a)自籌資金16047萬元，分6年到位；b)申請銀行借款20000萬元，第一年到位；c)貨幣化產(chǎn)權(quán)置換安置補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議安置資金30000萬元，按拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議簽訂分期到位；d)商品房預(yù)售款及現(xiàn)房銷售款籌集資金30000萬元，分6年到位。1.1.5財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)a)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：稅后18.8%，稅前24.3%；b)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=12%)：稅后4397萬元，稅前8020萬元；c)投資回收期：稅后6.0年，稅前4.8年；d)投資利潤率：18.3%；e)投資利稅率：24.0%。1.2編制依據(jù)a)上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制《仙游縣縣城總體規(guī)劃（2001~2020）》，2003.05；b)蕪湖市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院（福州）編制《仙游鯉中小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃》，2006.02；c)1.3項(xiàng)目提出的背景仙游縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)概況仙游縣地處福建省東南沿海中部、莆田市區(qū)西面，東南瀕臨湄洲灣，東臨臺(tái)灣海峽，西倚閩南金三角，為閩東南經(jīng)濟(jì)繁榮帶承南啟北之戰(zhàn)略要地。仙游縣歷史悠久，源遠(yuǎn)流長，山川秀麗，資源豐富。仙游縣轄有12鎮(zhèn)5鄉(xiāng)1街，轄區(qū)面積1835km2，總?cè)丝?05萬人。仙游縣東界莆田市城廂區(qū)、涵江區(qū)；西連永春縣、德化縣；南與南安縣、泉州市泉港區(qū)、洛江區(qū)毗鄰；北與永泰縣接壤。地形西北高、東南低，西北多高山峻嶺，海拔500米以上的山峰有246座，東南部為臺(tái)地和平原，地勢平坦。大蜚山為縣城北面屏障，河流屬山溪型，主要有木蘭溪、延壽溪、楓慈溪、粗溪和九溪等5條溪流，干流總長1712km，流域面積1669.5km2。木蘭溪為境內(nèi)第一大河流，穿流縣城南部。仙游風(fēng)光旖旎，勝景薈萃，自然景觀有九鯉湖、菜溪巖、麥斜巖、天馬山等四大景，九龍巖、仙門寺、園通寺等十八小景，主要名勝古跡183處。仙游縣山海平原兼?zhèn)?，城鄉(xiāng)一體，極具開發(fā)潛力。仙游縣繼續(xù)扎實(shí)推進(jìn)“農(nóng)業(yè)穩(wěn)縣、工業(yè)富縣、項(xiàng)目興縣”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，2004年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值64億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長10.5%；實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值19.96億元，比增5.4%；完成工業(yè)總產(chǎn)值54.73億元，比增16.2%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額19.88億元，比增8.2%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資13.03億元，同口徑比增29.7%；全縣外貿(mào)出口總額1.01億美元，比增9.8%；財(cái)政總收入25230萬元，同口徑比增5.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7388元，比增9.2%；農(nóng)民人均純收入3536元，比增8.2%推進(jìn)舊城區(qū)改造，完善城市功能，增強(qiáng)帶動(dòng)輻射作用仙游縣認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的十六大精神，以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，充分調(diào)動(dòng)勤勞智慧的仙游人民，進(jìn)一步營造濃厚的“項(xiàng)目興縣”氛圍，以項(xiàng)目帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。聚精會(huì)神搞建設(shè)，一心一意謀發(fā)展；加快工業(yè)園區(qū)建設(shè)，形成工業(yè)集聚效應(yīng)，工業(yè)體量上一大臺(tái)階，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁；推進(jìn)鯉城舊城區(qū)改造建設(shè)進(jìn)程，以舊城區(qū)為依托，加快鯉城舊城區(qū)建設(shè)步伐。鯉中片區(qū)為仙游縣城商貿(mào)集中地，街區(qū)繁華，經(jīng)營環(huán)境混亂，經(jīng)營場所檔次低，占街為市，占道為市，很不適應(yīng)縣城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。舊城區(qū)建筑存在大片的磚木和土木結(jié)構(gòu)的房屋，新建筑也是無序翻建，片區(qū)建筑極為混雜低層次。片區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)混亂、狹窄、擁擠，無法滿足商貿(mào)、文化、人居的正?；顒?dòng)。市政設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞，嚴(yán)重存在臟、亂、差的現(xiàn)象。加大市政設(shè)施建設(shè)力度，完善縣城城市功能，建成仙游縣城商貿(mào)業(yè)、文化服務(wù)為主的綜合服務(wù)中心，改善居民居住環(huán)境，形成鯉中購物、飲食、休閑、娛樂、居住五大功能的綜合商住區(qū)。成為仙游縣城市建設(shè)新亮點(diǎn)。1.4項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)仙游縣位于閩東南中心地帶，閩東南是全國加速開放開發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)之一，要求閩東南發(fā)揮其龍頭作用，帶動(dòng)整個(gè)福建省經(jīng)濟(jì)發(fā)展。把閩東南建設(shè)成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)是省委省政府重大戰(zhàn)略決策。莆田市仙游縣處在海峽西岸重要區(qū)位，有著較完善的對外交通，水、電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件，自然資源豐富。抓住機(jī)遇，建設(shè)鯉中商住區(qū)對仙游縣適應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展具有重要的推動(dòng)作用，形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)新的發(fā)展熱點(diǎn)。1.4.2推動(dòng)城鎮(zhèn)化，構(gòu)筑完善的縣域城市功能根據(jù)《仙游縣縣城總體規(guī)劃》和《鯉中小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃》，鯉中小區(qū)屬中心城區(qū)的重要組成部分。鯉中小區(qū)舊城改造有利于提高和推進(jìn)城鎮(zhèn)化水平。區(qū)域位置處于木蘭溪南岸，自然環(huán)境優(yōu)越，具有與建成區(qū)協(xié)調(diào)銜接的自然條件和區(qū)位條件。當(dāng)前，鯉中小區(qū)吸引大量來自靠近縣城的農(nóng)村農(nóng)民參與城市服務(wù)業(yè)和工業(yè)企業(yè)的非農(nóng)就業(yè)活動(dòng)，具備農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移方向，鯉中小區(qū)建設(shè)開辟商貿(mào)中心、文化娛樂中心和風(fēng)味美食中心，為小區(qū)附近的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和舊城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)輻射提供良好的基礎(chǔ)。因此，鯉中小區(qū)建設(shè)以建成購物、美食、休閑、娛樂、居住五大功能為主要內(nèi)容的綜合商住區(qū)，提高現(xiàn)有居民居住條件，改善生存環(huán)境，提高商貿(mào)業(yè)檔次，改善經(jīng)營環(huán)境。同時(shí)帶動(dòng)農(nóng)村居民進(jìn)城經(jīng)商，發(fā)展城市服務(wù)業(yè)，以及進(jìn)入工業(yè)企業(yè)務(wù)工，提高非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重，提高城市化水平。同時(shí)，規(guī)劃增加相應(yīng)的居民住房建設(shè)，為進(jìn)城的農(nóng)民提供安居樂業(yè)的環(huán)境，切實(shí)推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。1.4.3市政建設(shè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展*********城街道辦是仙游縣人民政府所在地，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，市政建設(shè)水平直接體現(xiàn)全縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，兩者相互促進(jìn)，又互相制約，發(fā)達(dá)繁榮的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，對全縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用，以縣城發(fā)展帶動(dòng)全面發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。鯉中小區(qū)建設(shè)依托舊城區(qū)，促進(jìn)舊城區(qū)改造升級，促進(jìn)發(fā)展。舊城區(qū)改造建設(shè)固定資產(chǎn)投資本身就對國民經(jīng)濟(jì)具有拉動(dòng)作用，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，更是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。同時(shí)，對擴(kuò)大內(nèi)需，增強(qiáng)消費(fèi)產(chǎn)生直接影響，隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，擴(kuò)大城市輻射能力，市政建設(shè)與國民經(jīng)濟(jì)良性互動(dòng)，協(xié)調(diào)發(fā)展1.4.4增加就業(yè)空間，增加城鄉(xiāng)居民收入，保持社會(huì)穩(wěn)定農(nóng)民收入增長緩慢已引起中央到地方政府的高度重視，解決農(nóng)民收入增長和提高城鎮(zhèn)居民收入的課題已刻不容緩，成為共識(shí)，是關(guān)系到擴(kuò)大內(nèi)需政策實(shí)現(xiàn)與全面建設(shè)小康社會(huì)進(jìn)程的大事，事關(guān)改革、發(fā)展、穩(wěn)定的全局，事關(guān)擴(kuò)大內(nèi)需和人民生活水平進(jìn)一步改善與提高。據(jù)有關(guān)專家測算，我省近年僅城鎮(zhèn)每年新增勞動(dòng)力15萬人，目前，我省城鎮(zhèn)未實(shí)現(xiàn)就業(yè)的下崗失業(yè)人員超過10萬人，還有70萬人左右的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力急待轉(zhuǎn)移，而按照近年的正常水平，我省每年僅能增加15萬個(gè)左右的就業(yè)崗位，就業(yè)形勢十分嚴(yán)峻。擴(kuò)大就業(yè)，重要的是要使經(jīng)濟(jì)保持較快的增長速度，否則，就業(yè)矛盾更加尖銳。鯉中片區(qū)建設(shè)以商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化教育、娛樂休閑、房地產(chǎn)等城市服務(wù)行業(yè)為主要內(nèi)容，以三大中心為推動(dòng)的中心城區(qū)，舊城區(qū)改造建成可吸納大量的勞動(dòng)力就業(yè)，城市各類服務(wù)業(yè)具有就業(yè)空間大，就業(yè)靈活，就地轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力和增加城市居民就業(yè)具有實(shí)際意義，可以穩(wěn)步增加城鄉(xiāng)居民收入，確保社會(huì)穩(wěn)定。1.4.5經(jīng)營城市，開辟市政建設(shè)新局面城市作為先進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展的重要基地，作為先進(jìn)文化前進(jìn)的主要源泉，作為提高人居環(huán)境質(zhì)量與居民生活水準(zhǔn)的主要載體，其發(fā)展程度如何，集中反映了一個(gè)地方的綜合實(shí)力，同時(shí)也體現(xiàn)了一個(gè)地方規(guī)劃城市、經(jīng)營城市的水平?？茖W(xué)規(guī)劃城市，加強(qiáng)經(jīng)營城市，不僅有利于聚集優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)要素，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代生產(chǎn)力的發(fā)展，而且有利于發(fā)展社會(huì)事業(yè)，推動(dòng)文明建設(shè)，有利于充分發(fā)揮城市綜合服務(wù)功能，從根本上提升人民生活質(zhì)量。完善城市功能，加快城市建設(shè)與發(fā)展，要抓住經(jīng)營城市這個(gè)核心。經(jīng)營城市，就是用市場經(jīng)濟(jì)手段將城市中可用來經(jīng)營的存量資產(chǎn)和生產(chǎn)要素推向市場，進(jìn)行重新組合和優(yōu)化配置，從中獲得收益，再將收益投入城市建設(shè)新領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)可持續(xù)發(fā)展。這是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下推進(jìn)城市化的客觀要求，是對長期以來政府統(tǒng)包統(tǒng)攬建設(shè)、管理城市方式的一種突破，它有利于發(fā)揮城市資源經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)前關(guān)鍵是要抓住經(jīng)營城市的核心內(nèi)容，即規(guī)劃和土地，發(fā)揮城市規(guī)劃對經(jīng)營城市的調(diào)控作用，搞活土地資產(chǎn)運(yùn)營。加快推進(jìn)城市化是客觀的要求，使小城區(qū)向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)城區(qū)整體功能與輻射帶動(dòng)能力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和環(huán)境的全面發(fā)展，開創(chuàng)現(xiàn)代化建設(shè)新局面。1.5主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見基本報(bào)表1《主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表》。2供需預(yù)測與擬建規(guī)模2.1供需預(yù)測2.1.1城市基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀近幾年來，仙游縣不斷加大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，不斷完善城區(qū)功能配套，先后進(jìn)行了八二五大街、解放路等市政主、次干道拓寬改造，不斷完善排水設(shè)施、自來水工程、城區(qū)電網(wǎng)改造等城區(qū)居民十分關(guān)注的生命線工程，舊城改造持續(xù)進(jìn)行，形成規(guī)劃科學(xué)、建筑各異、整潔有序的新的商住區(qū)和商業(yè)街。居民生活環(huán)境大大改善，商業(yè)服務(wù)設(shè)施更加完善，市場繁榮、人氣興旺，市容市貌優(yōu)化，城市面貌煥然一新，精神文明建設(shè)不斷推進(jìn)，有力地促進(jìn)了仙游縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是，仙游縣縣城由于歷史悠久，是以農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)為主體的農(nóng)業(yè)縣，經(jīng)濟(jì)相對不發(fā)達(dá)，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對滯后，成片城區(qū)改造推進(jìn)緩慢，影響城區(qū)居民生活質(zhì)量提高和居住環(huán)境改善。改革開放以來，工農(nóng)業(yè)、商貿(mào)業(yè)得到長足的發(fā)展，農(nóng)業(yè)方面，1982、1992、2002年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值分別為l.31億元、8.79億元、16.3億元，十年間同比分別增長5.71倍和0.85倍；工業(yè)方面，1982、1992、2002年工業(yè)總產(chǎn)值分別為1.63億元、12.47億元、53.36億元，十年間同比分別增長6.65倍和3.28倍；財(cái)政總收入1982、1992、2002年分別為3711萬元、6420萬元、27186萬元、十年間同比增長0.73和3.23倍；商貿(mào)業(yè)方面，1982、1992、2002年社會(huì)消費(fèi)品零售額分別為l.37億元、3.77億元、19.35億元，十年間同比增長l.75和4.13倍。仙游縣1982、1992、2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為2.3億元、12.27億元、50.26億元，十年間同比增長4.33倍和3.l倍。以上數(shù)字表明，通過改革開放20多年，強(qiáng)烈改變仙游縣以農(nóng)業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。數(shù)字還表明，城區(qū)工業(yè)、商貿(mào)業(yè)得到強(qiáng)勁的發(fā)展。但城區(qū)面積擴(kuò)大不多。由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金投入不足，市政設(shè)施建設(shè)滿足不了國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展的需求，加快舊城區(qū)改造和新城區(qū)建設(shè)成為今后一個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要課題。2.1.2需求預(yù)測仙游縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)在“十五”期間處在蓬勃發(fā)展期，根據(jù)“十五”計(jì)劃確定目標(biāo)，GDP年均增長12%以上，至2005年GDP將超過70億元，到本工程建設(shè)年限的末期2010年的GDP有望超過120億元。也就是說在本工程實(shí)施期間（2005~2010年）GDP接近翻一番。根據(jù)中共十六大精神和九屆人大政府工作報(bào)告精神，重視“三農(nóng)”問題和實(shí)施城鎮(zhèn)化的政策取向已經(jīng)明朗化，因此，解決農(nóng)民收入緩慢問題和提高城鎮(zhèn)化水平是當(dāng)前和今后重要的任務(wù)。為此，仙游縣人民政府決策啟動(dòng)縣城舊城區(qū)改造建設(shè)無疑是應(yīng)對和適應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)迅速發(fā)展的需要，緩解舊城區(qū)商貿(mào)設(shè)施不足的矛盾，改善城區(qū)居民生活環(huán)境的要求，解決農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)城務(wù)工、經(jīng)商，從事服務(wù)業(yè)的需求，以及改善和樹立城市形象品味的客觀需要。鯉中小區(qū)近期建設(shè)的各類功能設(shè)施，有商貿(mào)業(yè)經(jīng)營設(shè)施、公共服務(wù)經(jīng)營設(shè)施，經(jīng)營性與非經(jīng)營性文化娛樂設(shè)施，經(jīng)營性與非經(jīng)營性休閑設(shè)施，居民住宅等。根據(jù)仙游縣零售業(yè)體量迅速擴(kuò)張和城鎮(zhèn)居民及農(nóng)民收入不斷增加的實(shí)際情況，各類功能性設(shè)施和住宅建設(shè)通過市場化運(yùn)作，將是城鎮(zhèn)居民、進(jìn)城農(nóng)民消費(fèi)熱點(diǎn)。從總體上看，城鎮(zhèn)居民人均收入在5年內(nèi)年均按8%增長速度可增至9000元以上，農(nóng)民人均可支配收入在5年內(nèi)平均按5%增長速度可增至4000元以上。根據(jù)城鎮(zhèn)化規(guī)劃目標(biāo)，到2020年要基本實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)常住人口比重達(dá)到70%以上，那么，預(yù)測“十一五”期間（2006~2010年）城鎮(zhèn)常住人口比重達(dá)到35%以上。根據(jù)城區(qū)現(xiàn)狀和各類數(shù)據(jù)分析，用于拆遷安置的住宅占新建住宅總建筑面積的58.3%，用于店面拆遷安置的面積占新建商業(yè)設(shè)施建筑面積的13.7%。根據(jù)仙游縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢，鯉中小區(qū)開發(fā)建設(shè)的商場、商店、文化娛樂、住宅等設(shè)施供應(yīng)與需求在5年內(nèi)可保持平衡。舊城區(qū)開發(fā)前景樂觀，改造成仙游縣城區(qū)規(guī)劃科學(xué)、環(huán)境優(yōu)越、功能完善的商貿(mào)購物中心、文化娛樂中心、風(fēng)味美食中心。對仙游縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大影響。2.2建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容鯉中小區(qū)舊城改造工程規(guī)模a)建筑工程規(guī)模：*********中小區(qū)舊城改造工程新建建筑面積365634m2，其中：新建住宅建筑面積233900m2，新建公共建筑面積131734m2。b)市政道路工程規(guī)模：鯉中小區(qū)市政道路總長度6116m，其中：鯉中小區(qū)周邊市政道路長度1750m，小區(qū)內(nèi)部道路（含宅前道路）4366m；建設(shè)市政道路總面積52688m2，其中：小區(qū)周邊市政道路面積19822m2（砼路面積13240m2，人行道面積6582m2），小區(qū)內(nèi)部道路面積32866m2（砼路面積22084m2，人行道面積4382m2，步行街鋪地面積6400m2）。c)市政給水工程規(guī)模：鯉中小區(qū)市政給水管網(wǎng)總長度3690m，其中：給水管DN300長225m，DN200長1370m，DN150長1295m，DN100長460m，DN80長340m。d)市政排水工程規(guī)模：鯉中小區(qū)市政排水管網(wǎng)總長度2878m，其中：排水管d600長46m，d500長31m，d400長674m，d300長2127m。e)公共配套工程規(guī)模：五個(gè)廣場面積10600m2，綠化面積50100m2，公共廁所4座，垃圾收集點(diǎn)8處，消防栓7座。鯉中小區(qū)拆遷安置規(guī)模a)拆遷工程規(guī)模：鯉中小區(qū)舊城改造拆遷工程總建筑面積190339m2，其中：拆遷店面建筑面積22949m2，拆遷住宅及其他建筑面積167390m2。b)貨幣化安置規(guī)模：鯉中小區(qū)貨幣化產(chǎn)權(quán)置換安置建筑面積154471.2m2，其中：住宅安置建筑面積136379.6m2，店面安置建筑面積18091.6m2。c)貨幣拆遷補(bǔ)償面積：鯉中小區(qū)貨幣拆遷補(bǔ)償建筑面積35867.8m2，其中；貨幣補(bǔ)償拆遷店面建筑面積4857m2，貨幣補(bǔ)償拆遷住宅及其他建筑面積31010.8m2。鯉中小區(qū)舊城改造工程用地規(guī)模鯉中小區(qū)舊城改造工程紅線范圍用地總面積19.94hm2，其中：新建建筑占地面積5.01hm2，保留建筑占地面積2.28hm2，小區(qū)道路及停車場占地面積3.64hm2，綠化占地面積5.01hm2，廣場占地面積1.06hm2，市政道路占地面積1.98hm2，其他占地面積0.96hm2。主要建設(shè)內(nèi)容鯉中小區(qū)舊城改造工程新建商住樓44幢，總建筑面積365634m2，其中：11-25層商品樓13幢，多層住宅或商住樓31幢。按小區(qū)東、南、中、西、北片區(qū)建筑分布：東片區(qū)新建2幢23層和2幢16層高層建筑、4幢4~6層多建筑及1幢3層門樓，總建筑面積68234m2，其中：新建住宅建筑面積47600m2，新建公共建筑面積20634m2；南片區(qū)新建6幢16層高層建筑和4幢5~7層多層建筑，總建筑面積73315m2，其中：新建住宅建筑面積58840m2，新建公共建筑面積14475m2；中片區(qū)新建12幢3~7層多層建筑，總建筑面積76196m2，其中：新建住宅建筑面積4800m2，新建公共建筑面積71396m2；西片區(qū)新建2幢22~25層和1幢11層高層建筑，總建筑面積82394m2，其中：新建住宅建筑面積62130m2，新建公共建筑面積20264m2；北片區(qū)新建11幢5~7層多層建筑，總建筑面積65495m2，其中：新建住宅建筑面積60540m2，新建公共建筑面積4955m2。3鯉中小區(qū)建設(shè)條件3.1建設(shè)地址概況地理位置*********中片區(qū)位于仙游縣城關(guān)東南部，瀕臨木蘭溪北岸。片區(qū)北連市政主干道解放中路，南靠市政主干道南大路，東與市政次干道公園路接壤，西臨市政主干道八二五北路。片區(qū)地勢平坦開闊，外部交通便利，具有相當(dāng)優(yōu)越的地理位置。鯉中小區(qū)概況*********中小區(qū)為仙游縣城區(qū)總體規(guī)劃的重要組成部分，依托仙游縣舊城區(qū)改造，建設(shè)成為仙游縣城中心城區(qū)的綜合商住區(qū)，成為仙游縣市政建設(shè)新亮點(diǎn)。鯉中小區(qū)現(xiàn)狀商貿(mào)繁榮，但經(jīng)營環(huán)境混亂，經(jīng)營場所檔次低，主要表現(xiàn)在占街為市，占道為市，嚴(yán)重存在臟、亂、差的低檔城市市場通病。小區(qū)新舊建筑混雜，無序翻建，小區(qū)的舊建筑大多為磚木、土木結(jié)構(gòu)的房屋，質(zhì)量差，層次低，大部分為1~2層，部分翻建過的房屋在3~6層，平均層數(shù)2層半左右。近年來，解放中路和公園路沿街進(jìn)行了一層皮的改建，新建5~6層的鋼筋砼結(jié)構(gòu)的商住樓，但建筑朝向和間距大多不盡合理，給鯉中商住區(qū)規(guī)劃帶來一定的困難。小區(qū)內(nèi)部道路不成體系、道路路面狹窄，斷面多變，交通混亂。小區(qū)內(nèi)步行交通不成系統(tǒng)，步行街道雜亂擁擠，車行、人行混雜，缺乏消防車道和消防設(shè)施。除花園路寬10m左右不規(guī)則的路面外，其他通路均以巷代路，大則4~5m，小至2m左右，現(xiàn)狀道路根本無法滿足商貿(mào)、文教、居民生活的正?；顒?dòng)。市政設(shè)施配套率極低，已有的設(shè)施破損嚴(yán)重，尤其是排污水管道不成系統(tǒng)，堵塞嚴(yán)重，在大、暴雨時(shí)常出現(xiàn)雨水、污水倒灌，嚴(yán)重影響片區(qū)居民生活環(huán)境。鯉中小區(qū)規(guī)劃范圍是仙游縣城舊城區(qū)中心，商貿(mào)繁榮、文化設(shè)施集中，人居集中，人氣興旺，該片區(qū)蘭線范圍存量土地面積19.94hm2，是極為理想的城市再開發(fā)用地。3.2建設(shè)條件地形地貌和地質(zhì)條件a)地形地貌。鯉中小區(qū)范圍內(nèi)地形相對開闊，海拔高程一般在50~55米之間，地貌屬中部一丘陵，低山及盆谷交錯(cuò)區(qū)。地塊由北向南至木蘭溪北岸傾斜，地形西北高東南低。b)地質(zhì)構(gòu)造。仙游縣大地構(gòu)造位于東亞新華廈系第二隆起帶的東西沉降帶和南嶺緯向構(gòu)造體系的交匯處。此外，還有北西向構(gòu)造。構(gòu)造主要表現(xiàn)為不同走向的斷裂。東西向斷裂是福建“漳平–––仙游東西向斷裂”的東段，為南嶺緯向構(gòu)造在福建的主干部分。東西向斷裂在仙游又分為南北兩帶。南帶為“永春城關(guān)–––仙游蓋尾斷裂”的一段。木蘭溪干流自度尾至莆田瀨溪就是本斷裂帶經(jīng)流水沖刷侵蝕而成，順斷裂破碎帶有東西向燕山晚期石英閃長巖巖基侵入。仙游縣城區(qū)木蘭溪兩岸覆地屬本地質(zhì)構(gòu)造。氣候條件仙游縣屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候。季風(fēng)進(jìn)退明顯、雨季干季顯著；夏長不酷熱，冬短少嚴(yán)寒；一年四季分明，光照資源豐富，雨量充沛，無霜期長。由于受地形和陸海位置的影響，具有北部的中亞熱帶和南部的南亞熱帶兩種不同類型的海洋性氣候特征。a)氣溫：鯉中小區(qū)境內(nèi)年平均氣溫20.2℃，最熱月7月份，月平均氣溫28.6℃；最冷月1月份，月平均氣溫11.5℃。極端最高氣溫38.7℃，極端最低氣溫–3.5℃。b)積溫：境內(nèi)年平均≥0℃積溫7405℃，≥10℃活動(dòng)積溫6559℃。c)霜期：平均霜期52天，最多90天，最少1天，歷年平均初霜日期為12月20日，最早為11月14日，最晚為2月17日，平均終霜期2月9日，最早為12月14日，最晚為3月6日。d)降水：鯉中小區(qū)年平均降雨量1550.4毫米。從雨量分布看，降水多集中于春夏兩季，3~9月總雨量達(dá)1313.6毫米，占全年降水量的84.7％。全年以6月降雨量最多，12月最少。降雨日數(shù)以春季為最多，月平均達(dá)15天以上，但降水強(qiáng)度??；秋季降雨日數(shù)最少，月平均在6天以下。e)風(fēng)況：全年平均風(fēng)速2.2m/s，極大風(fēng)速32m/s。平均每年有5.4次≥8級的大風(fēng)，主要出現(xiàn)在晚春到盛夏，大多為臺(tái)風(fēng)影響或正面襲擊所致。地震設(shè)防根據(jù)國家地震局2001年2月2日發(fā)布《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306－2001），*********中小區(qū)范圍抗震設(shè)防裂度為6度，地震動(dòng)峰值加速度0.05g，地震動(dòng)反應(yīng)譜特征周期0.45s。交通條件鯉中小區(qū)對外交通以省道三郊線為依托，通過市政主、次干道和三郊線可方便連接國道324線、福泉高速公路仙游路段、省道郊柏線、楓笏線等，公路交通四通八達(dá)，東至福州152km，西距廈門157km，至楓亭高速公路入口處22km。供電條件鯉中小區(qū)現(xiàn)有10KV高壓線路均引由仙游后山110KV變電站，線路等級為10KV。仙游后山變電力充裕，供電穩(wěn)定可靠，可以滿足鯉中片區(qū)市政建設(shè)和生產(chǎn)生活用電的需求。供水條件仙游縣城供水由仙游縣自來水廠承擔(dān)，現(xiàn)有供水能力4萬m3/d，古洋水廠擬擴(kuò)建日供水2萬m3增強(qiáng)鯉中片區(qū)生產(chǎn)生活用水可靠性和穩(wěn)定性。通信條件自九十年代初開通程控電話以來，全縣目前已擁有6萬門程控電話。無線小靈通、數(shù)字移動(dòng)電話等均已開通，通信裝備水平較高，設(shè)施完備，可滿足鯉中片區(qū)市政建設(shè)和投入使用對通信聯(lián)絡(luò)的要求。建材供應(yīng)條件仙游縣城區(qū)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，物流配送快速，鯉中片區(qū)建設(shè)所需的水泥、鋼材、木材、砂子、石料、裝飾材料等建筑材料均可就地供應(yīng)，方便及時(shí)。施工期配套服務(wù)設(shè)施條件仙游縣現(xiàn)有城區(qū)商業(yè)服務(wù)、農(nóng)貿(mào)市場、公共服務(wù)等系統(tǒng)完備，可為鯉中小區(qū)開發(fā)建設(shè)提供全方位后勤保障，可為大量的施工人員提供周到的商業(yè)服務(wù)，食品供給以及其他服務(wù)項(xiàng)目。4鯉中小區(qū)規(guī)劃方案4.1鯉中小區(qū)功能定位、目標(biāo)與原則功能定位根據(jù)*********中小區(qū)所處區(qū)位特點(diǎn)、發(fā)展目標(biāo)、縣城總體規(guī)劃要求以及土地利用現(xiàn)狀等用地條件實(shí)際，將鯉中小區(qū)功能定位為：以商業(yè)購物為主體，集居住、休閑、美食、娛樂為一體，具有良好空間環(huán)境和景觀品質(zhì)的城市綜合商住區(qū)。4.1.2發(fā)展目標(biāo)a)功能目標(biāo)：達(dá)到布局結(jié)構(gòu)清晰，功能組織合理，設(shè)施配套齊全，生活服務(wù)方便。包括購物、居住、休閑、美食、娛樂五大功能的城市綜合商住區(qū)。b)環(huán)境目標(biāo)：從小區(qū)的區(qū)位特點(diǎn)和功能定位出發(fā)，力求人文景觀與環(huán)境景觀的有機(jī)配合。結(jié)合功能布局，強(qiáng)化景觀節(jié)點(diǎn)、景觀軸線和景觀面，并與小區(qū)內(nèi)綠景觀系統(tǒng)和開放空間形成有機(jī)聯(lián)系，創(chuàng)造良好的小區(qū)環(huán)境景觀和富有特色的綠色公共空間。c)人口目標(biāo)：規(guī)劃新建住宅居住人口5800人，加上保留的住宅和商業(yè)常住人口，小區(qū)人口將達(dá)到萬人以上?；驹瓌ta)因地制宜，全面評估，鯉中小區(qū)內(nèi)原有新建的鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)的建筑物盡可能保留，減少拆建量。b)總體布局要有利于分期拆遷與建設(shè)的實(shí)施，為項(xiàng)目滾動(dòng)發(fā)展提供可操作性的解決方案。c)注重社區(qū)景觀的創(chuàng)造，保護(hù)好地方傳統(tǒng)文化，塑造富有特色的城市風(fēng)貌，改善城市居民生活質(zhì)量。d)以人為本，創(chuàng)造為人的休憩和交往提供足夠和適宜的空間，精心打造步行購物街、購物中心、商業(yè)區(qū)活動(dòng)空間，營造濃郁的中心商業(yè)區(qū)氛圍，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級和總體效益的提供，成為仙游縣域經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。4.2總體布局空間結(jié)構(gòu)鯉中小區(qū)空間結(jié)構(gòu)上分為“一軸五片區(qū)”。●一軸：即中部的步行景觀軸，貫穿整個(gè)步行商業(yè)街和小區(qū)綠化廣場，是整個(gè)小區(qū)的核心部分。該軸線通過空間序列的縮放，把規(guī)劃五個(gè)片區(qū)和其中的五個(gè)廣場（步行街主人口的集散廣場、步行街主題廣場、核心區(qū)商業(yè)廣場、小區(qū)文體綠化廣場和古硯池商業(yè)廣場）串聯(lián)起來?！裎迤瑓^(qū)：即小區(qū)中、東、西、南、北五個(gè)片區(qū)a)中部片區(qū)：即中部步行商業(yè)街區(qū)。依托規(guī)劃一條500m的步行街道，在其兩側(cè)集中布置商業(yè)建筑。道路寬度與兩側(cè)建筑高度比按H/D=l來控制，層數(shù)以4—5層為主，考慮天際輪廓線和立面空間景觀組織，適當(dāng)安排部分3層和6層建筑。建筑強(qiáng)調(diào)簡潔、明快、清新。沿街建筑空間呈線性布置，鱗次櫛比，立面墻體凸凹變化，沿街建筑高低錯(cuò)落有致，突顯商業(yè)步行街豐富的空間景觀效果和濃郁的商業(yè)氛圍。b)東部片區(qū)：即由東北部的文體綠化廣場、東南部的步行商業(yè)區(qū)和東部的商住建筑組成；①東北部文體綠化廣場：規(guī)劃小區(qū)文體綠化廣場面積為0.91公頃，主要為小區(qū)和小區(qū)附近的居民提供文化、體育活動(dòng)的場所，同時(shí)通過水系和鋪地的設(shè)計(jì)處理，無論是功能上，還是形態(tài)上，都把西部和南部的兩條商業(yè)步行街有機(jī)、系統(tǒng)的串聯(lián)起來。規(guī)劃結(jié)合廣場的功能，設(shè)置了幾塊鋪地，作為居民晨練和戶外休閑、交往活動(dòng)的場所。規(guī)劃在其南部安排一條8m寬的步行道路，作為東部片區(qū)東西向人行交通和地下商場出入口的聯(lián)系通道，并對綠化廣場及其南側(cè)步行街起到空間分隔作用。廣場中間設(shè)置一處開闊的圓形鋪地，配以噴泉，作為小區(qū)東部和南部兩條步行商業(yè)街的聯(lián)系結(jié)點(diǎn)與人流集散廣場，同時(shí)也是小區(qū)最重要的景觀中心。沿著廣場的步行道路設(shè)置休息長廊和花架，為人們提供休憩場所。為進(jìn)一步強(qiáng)化本區(qū)商業(yè)氛圍，規(guī)劃結(jié)合文體綠化廣場，在其底下設(shè)置地下購物商場，面積1500m2，并結(jié)合規(guī)劃8m寬的步行道路和該地下商場的出入口設(shè)置，組織好該地下商場的交通流向，并與其南部商業(yè)街的步行交通進(jìn)行銜接，這樣，既是對古硯池商業(yè)步行街在縱向軸線上的延續(xù)和拓展，從而增加商業(yè)面積，提高土地利用商業(yè)價(jià)值，又使古硯池商業(yè)步行街在空間序列層次上更顯豐富，整體上本片區(qū)顯得分區(qū)明確、功能合理。②東南部步行商業(yè)區(qū)：作為中部步行商業(yè)街的空間延續(xù)，在小區(qū)東南部規(guī)劃了一條100m長的步行商業(yè)街。為再現(xiàn)本區(qū)傳統(tǒng)格局和歷史風(fēng)貌，根據(jù)甲方要求，規(guī)劃對文革期間己被填埋的硯池進(jìn)行了恢復(fù)。同時(shí)，規(guī)劃結(jié)合硯池，在其四周布置商業(yè)建筑；東北部和西南部與商業(yè)建筑結(jié)合布置住宅：于本區(qū)南部以硯池為中心，通過商業(yè)建筑圍合空間形成商業(yè)小廣場，并在廣場設(shè)置亭子、親水平臺(tái)、坐登、燈柱等街道家具，滿足人們購物休憩需要，體現(xiàn)以人為本的規(guī)劃理念；規(guī)劃還在南部入日設(shè)置一處仿古形式的入口大門。規(guī)劃本區(qū)商業(yè)建筑為3－4層，西南部住宅建筑為6層，東北部住宅為16層，建筑均采用仿古建筑形式，坡屋頂，屋檐懸挑。同時(shí)，要求本區(qū)所有沿步行街店面底層后退兩米，形成一條古香古色的騎樓商業(yè)街，為旅客提供避雨遮日空間。通過規(guī)劃的精心構(gòu)思和組織，從南部入口大門到步行街兩側(cè)凸凹有致的沿街建筑、連續(xù)的水體景觀、臺(tái)階和跌水，使本區(qū)步行街空間層次豐富、收放有致，建筑形式別具風(fēng)格，凸顯鮮明個(gè)性和地方特色；③東部商住院落：為23層商住建筑，沿北面城市道路和西面步行道為四層商業(yè)用房。c)西部片區(qū)：即由西北部文化休閑區(qū)和西部商住組團(tuán)組成。①西北部文化休閑區(qū)：結(jié)合保留的鄭詞、天后宮，規(guī)劃在該區(qū)南部設(shè)置一座戲臺(tái)，考慮到本區(qū)建筑的相互協(xié)調(diào)融合，規(guī)劃在本區(qū)北部、解放中路南側(cè)安排兩棟11層商住建筑，在建筑單體設(shè)計(jì)時(shí)，其風(fēng)格應(yīng)與鄭詞、天后宮統(tǒng)一協(xié)調(diào)，采用坡屋頂形式。在戲臺(tái)前通過四周建筑空間的圍合，形成一個(gè)文化休閑廣場，作為人們看戲和其他的活動(dòng)場所。②西部商住組團(tuán)：由兩排高層建筑組成，底部為4層群房，規(guī)劃作為商場，上部是兩座22~25層聯(lián)排住宅。d)南部片區(qū)：即由位于該片區(qū)西部的多層商住組團(tuán)和東部的高層商住組團(tuán)組成。①西部多層商住組團(tuán)，為連排式6至7層商住建筑，其沿街一層為商業(yè)店面，二層及其以上為住宅。②東部高層商住組團(tuán)，為16層高層商住建筑，其沿街一至二層為商業(yè)，三層及其以上為住宅。e)北部片區(qū)：北部商住組團(tuán)，為6至7層商住建筑，沿街一層為商業(yè)，二層及其以上為住宅。用地布局a)住宅組團(tuán)（院落）。本小區(qū)屬市政設(shè)施齊全、環(huán)境較好的商住區(qū)，在住宅組團(tuán)（院落）中規(guī)劃活動(dòng)場地和完善的休閑娛樂設(shè)施，有利于增強(qiáng)住宅組團(tuán)的安全防衛(wèi)和歸屬感。鯉中小區(qū)由中間穿過的公園路分成東西兩個(gè)區(qū)，新建住宅規(guī)劃人口5800人，總戶數(shù)1657戶。東區(qū)的東部商住院落規(guī)劃住戶180戶，東南部步行商業(yè)區(qū)的住宅院落規(guī)劃住戶160戶；西區(qū)的中部步行商業(yè)區(qū)的宅院落規(guī)劃住戶48戶，西北部文化休閑區(qū)的住宅院落規(guī)劃住戶因40戶，西部商住組團(tuán)規(guī)劃住戶363戶，北部商住組團(tuán)規(guī)劃住戶422戶，南部片區(qū)由三個(gè)較為獨(dú)立的商住院落，規(guī)劃住戶移444戶，其中北部商住組團(tuán)和西部片區(qū)的三個(gè)商住院落作為拆遷戶的安置區(qū)。整個(gè)小區(qū)的住宅建筑采用大、中、小不同戶型混合布置的方式，可滿足分期開發(fā)建設(shè)中不同層次的需求。為提高城市中心區(qū)的土地利用率，規(guī)劃除小區(qū)西北部的高層建筑和區(qū)內(nèi)保留建筑外，新建住宅基本上多為7層，底層架空停車。為取得良好的建筑朝向，小區(qū)住宅建筑基本上按南北朝向布局。b)公建設(shè)施。小小區(qū)的公共建建筑主要為整整個(gè)縣城服務(wù)務(wù)的商業(yè)金融融設(shè)施，大部部分安排在步步行商業(yè)街和和沿街住宅的的底層，新建建公建總建筑筑面積13.17萬m2。為小區(qū)服服務(wù)的幼兒園園設(shè)置在小區(qū)區(qū)北部，占地地面積20000m2，建筑面積積1200mm2。小區(qū)社區(qū)管理和服服務(wù)中心設(shè)在在規(guī)劃商住區(qū)區(qū)和住宅區(qū)，青青少年和老年年活動(dòng)站、物物業(yè)管理以及及居委會(huì)、衛(wèi)衛(wèi)生站、治安安聯(lián)防站等有有關(guān)配套服務(wù)務(wù)設(shè)施均安排排在該中心，社社區(qū)管理和服服務(wù)中心可結(jié)結(jié)合住宅建筑筑底層設(shè)置。小小區(qū)內(nèi)老人、兒兒童游戲活動(dòng)動(dòng)場地、居民民體育和健身身活動(dòng)設(shè)施可可結(jié)合鄭詞和和天后宮的休休閑文化廣場場、文體綠化化廣場、組團(tuán)團(tuán)中心綠地和和院落空間布布置。小區(qū)金金融、郵電、商商業(yè)服務(wù)設(shè)施施等結(jié)合本區(qū)區(qū)商業(yè)區(qū)安排排。規(guī)劃小區(qū)區(qū)儲(chǔ)蓄所設(shè)置置兩處，分布布在步行商業(yè)業(yè)街上，以達(dá)達(dá)到內(nèi)外兼顧顧的原則。醫(yī)醫(yī)療服務(wù)站設(shè)設(shè)置在北部，主主要為本小區(qū)區(qū)居民服務(wù)。c)市政設(shè)施。在在每個(gè)組團(tuán)出出入口附近設(shè)設(shè)垃圾收集點(diǎn)點(diǎn)，服務(wù)半徑徑不大于700m。在商住住區(qū)和住宅區(qū)區(qū)均安排居民民存車處、變變電室等市政政公用設(shè)施，居居民停車由路路邊臨時(shí)停車車和建筑底層層架空來解決決。在規(guī)劃范范圍內(nèi)設(shè)四處處公廁，主要要分布在步廳廳商業(yè)街上，結(jié)結(jié)合商業(yè)建筑筑布置，每處處建筑面積不不小于50m2。4.3市政交通通系統(tǒng)道路交通組織道路交通系統(tǒng)充分分考慮與周邊邊城市道路的的銜接，在總總體規(guī)劃的基基礎(chǔ)上，結(jié)合合小區(qū)實(shí)際，對對區(qū)內(nèi)個(gè)別路路網(wǎng)進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)調(diào)整，使之之與城市路網(wǎng)網(wǎng)既相互銜接接，又自成體體系、相對獨(dú)獨(dú)立，并滿足足本小區(qū)用地地功能布局需需要。城市道道路從小區(qū)外外側(cè)邊緣通過過，避免城市市道路穿越本本小區(qū)造成不不良影響，小小區(qū)內(nèi)交通以以人車分流為為原則，以中中心區(qū)兩條弧弧形車行道做做為小區(qū)的主主要交通路網(wǎng)網(wǎng)骨架，結(jié)合合用地功能布布局組織小區(qū)區(qū)交通。小區(qū)區(qū)南北向車行行交通主要由由公園路解決決，規(guī)劃對其其現(xiàn)狀進(jìn)行改改造、拓寬，東東西向主要由由兩條弧形道道路解決，道道路紅線寬度度11m，其中車行行道8m，兩側(cè)人行行道各1.5m。西部片區(qū)區(qū)規(guī)劃了一條條獨(dú)立的組團(tuán)團(tuán)級道路，主主要解決片區(qū)區(qū)內(nèi)部交通。4.3.2步行街布布置小區(qū)步行系統(tǒng)沿小小區(qū)中部主要要空間景觀展展開，主要結(jié)結(jié)合小區(qū)商業(yè)業(yè)步行街組織織步行系統(tǒng)，做做到人車分流流，通過貫通通小區(qū)中心的的步行系統(tǒng)，把把小區(qū)步行街街主入口的集集散廣場、步步行街主題廣廣場、核心區(qū)區(qū)商業(yè)廣場、小小區(qū)文體綠化化廣場和古硯硯池商業(yè)廣場場等五個(gè)廣場場串連起來：：以步行街主主入口的集散散廣場為起點(diǎn)點(diǎn)，穿過步行行街主題廣場場、核心區(qū)商商業(yè)廣場，最最后到小區(qū)文文體綠化廣場場和古硯池商商業(yè)廣場。為為人們提供一一個(gè)親切、宜宜人、安全、舒舒適的購物環(huán)環(huán)境。停車場布置停車場作為步行商商業(yè)街的配套套設(shè)施，顯得得特別重要，停停車場配置位位置和停車位位數(shù)量直接對對步行商業(yè)街街的開發(fā)經(jīng)營營經(jīng)濟(jì)效益起起到關(guān)鍵作用用。根據(jù)國家家規(guī)范并結(jié)合合當(dāng)?shù)貙?shí)際，機(jī)機(jī)動(dòng)車停車位位數(shù)量商業(yè)建建筑按0.40車位／1000m2，兩條步行行商業(yè)街需要要350個(gè)車位，規(guī)規(guī)劃分別在西西部入口附近近和東部片區(qū)區(qū)綠化廣場各各設(shè)一個(gè)150個(gè)車位的地地下停車庫；；同時(shí)還在南南大路一側(cè)、北北部片區(qū)的入入口附近和東東部文體綠化化廣場北部各各設(shè)置一處地地面停車場，停停車位約50個(gè)；在小區(qū)區(qū)步行街共設(shè)設(shè)2處非機(jī)動(dòng)車車地面停車場場，面積為7700m22，可提供700個(gè)停車位；；住宅建筑按按3.0車位／10戶配建停車車位，共需350個(gè)車位，多多層住宅區(qū)采采用底層架空空停車和地面面臨時(shí)停車相相結(jié)合形式，共共配置了210個(gè)停車位；；東部片區(qū)的的高層住宅安安排了一處40個(gè)車位的地地下停車庫；；西部片區(qū)商商住建筑由住住宅與商場合合建一處100輛左右的地地下停車庫。規(guī)規(guī)劃整個(gè)小區(qū)區(qū)機(jī)動(dòng)車停車車位為700個(gè)。公交系統(tǒng)為減輕城市交通壓壓力，充分發(fā)發(fā)揮公共交通通優(yōu)勢，并滿滿足小區(qū)公共共交通需要，以以城市道路為為交通運(yùn)輸線線，分別在小小區(qū)天后廣場場北側(cè)的解放放中路、小區(qū)區(qū)主入口左側(cè)側(cè)50m外的八二五五北路、小區(qū)區(qū)南側(cè)的南大大路交叉口左左側(cè)5m處以及東部部住宅區(qū)北側(cè)側(cè)的東文路等等城市道路路路邊布置公交交站點(diǎn)，使小小區(qū)居民出行行便捷，也可可方便市民達(dá)達(dá)到本區(qū)購物物、休閑、娛娛樂活動(dòng)。規(guī)規(guī)劃每個(gè)公交交站點(diǎn)服各半半徑按1500m控制。4.4綠地景觀觀布局綠地規(guī)劃規(guī)劃遵循以人為本本、以人的游游憩活動(dòng)為中中心的設(shè)計(jì)原原則，強(qiáng)調(diào)綠綠化規(guī)劃的系系統(tǒng)性和網(wǎng)絡(luò)絡(luò)性，力圖創(chuàng)創(chuàng)造點(diǎn)、線、面面相結(jié)合、空空間層次豐富富的小區(qū)綠化化空間。點(diǎn)：商住住區(qū)和住宅區(qū)區(qū)組團(tuán)綠地、公公建單位綠化化等小塊公共共綠地。線：小區(qū)區(qū)四周的城市市道路沿線綠綠化、小區(qū)道道路綠化和街街頭綠化、步步行系統(tǒng)綠化化帶和建筑后后退道路紅線線形成的連續(xù)續(xù)街頭綠化。面：步行行街廣場中心心綠地、天后后廣場綠地、休休閑文化廣場場綠地、住宅宅區(qū)宅前屋后后和院落空間間的綠化。景觀規(guī)劃a)規(guī)劃目標(biāo)。堅(jiān)堅(jiān)持“以人為本”的指導(dǎo)思想想，通過舊城城改造，重新新營造出一個(gè)個(gè)整體協(xié)調(diào)優(yōu)優(yōu)美的空間環(huán)環(huán)境和景觀風(fēng)風(fēng)貌。在規(guī)劃中中，通過傳統(tǒng)統(tǒng)的造園設(shè)計(jì)計(jì)手法和現(xiàn)代代的城市設(shè)計(jì)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)計(jì)手法，結(jié)合合當(dāng)?shù)靥厣?，把把各種特殊的的符號(hào)、場地地、實(shí)物、空空間融合起來來，構(gòu)建和諧諧、完美的居居住活動(dòng)空間間，把鯉中小小區(qū)建成仙游游縣城最優(yōu)美美、最具品位位的商住區(qū)。b)規(guī)劃構(gòu)思。以以人、建筑、環(huán)環(huán)境與景觀的的有機(jī)融合為為主旨，結(jié)合合小區(qū)功能定定位和公共空空間的組織布布局，運(yùn)用城城市設(shè)計(jì)手法法，建構(gòu)本區(qū)區(qū)獨(dú)特的空間間環(huán)境和景觀觀風(fēng)貌。規(guī)劃中，著重以地地塊集中綠化化為基礎(chǔ)，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)點(diǎn)、線、面面多樣空間形形式的有機(jī)組組合，每個(gè)地地塊均有一個(gè)個(gè)富于特色的的綠化環(huán)境，根根據(jù)鯉中小區(qū)區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)特點(diǎn)，以步步行系統(tǒng)為主主干，分為若若干不同的景景觀區(qū)（節(jié)點(diǎn)點(diǎn)），各景觀觀區(qū)（節(jié)點(diǎn)）之之間通過景觀觀軸線予以串串聯(lián)，并結(jié)合合景觀設(shè)計(jì)主主題和小區(qū)主主路沿線的空空間景觀組織織進(jìn)行植物配配植，使本小小區(qū)真正成為為一個(gè)親和、自自然、舒適、悅悅愉的人居生生活空間。①景觀點(diǎn)。小區(qū)主要要的景觀點(diǎn)有有步行街主入入口的集散廣廣場、步行街街主題廣場、核核心商業(yè)廣場場、市民文體體綠化廣場、古古硯池商業(yè)廣廣場等五個(gè)寬寬闊的開敞空空間，是本區(qū)區(qū)整個(gè)空間景景觀序列的精精華所在，五五個(gè)景觀點(diǎn)兼兼有商業(yè)廣場場的性質(zhì)，為為四周商業(yè)建建筑的旅客提提供聚散、休休憩和娛樂的的場所，是整整個(gè)小區(qū)人流流活動(dòng)匯集的的交匯點(diǎn)。通通過圖案鋪地地、噴泉、雕雕塑、座登、花花臺(tái)、草坪、樹樹木等的精心心組織，使之之相互融合成成為一個(gè)整體體，以營造具具有現(xiàn)代氣息息的商業(yè)購物物氛圍，對步步行商業(yè)建筑筑的開發(fā)經(jīng)營營效益起到推推動(dòng)作用。②景觀軸線。步行商商業(yè)街和文體體綠化廣場，組組織了一條步步行景觀休閑閑軸，該軸線線是支撐小區(qū)區(qū)景觀系統(tǒng)的的重要骨架，通通過該景觀主主軸把主入口口的集散廣場場、步行街主主題廣場、核核心商業(yè)廣場場、市民文體體綠化廣場、古古硯池商業(yè)廣廣場等五個(gè)景景觀點(diǎn)串聯(lián)起起來，形成一一條完整、開開放的景觀序序列空間，并并使五個(gè)景觀觀成為人們行行走中的空間間對景。同時(shí)，以該景觀軸軸線為載體，強(qiáng)強(qiáng)化其空間環(huán)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)計(jì)，結(jié)合沿線線建筑，通過過草坪、樹木木、水景、步步行道、花卉卉、景石、坐坐凳、鋪地、園園林小品、文文化和體育健健身休閑設(shè)施施及場地等的的精心布置設(shè)設(shè)計(jì)，在小區(qū)區(qū)中心形成一一條視覺和景景觀通廊，為為中心商業(yè)區(qū)區(qū)創(chuàng)造一條舒舒適宜人、富富有活力、具具有當(dāng)?shù)靥厣膱@林式游游憩步行空間間和街道景觀觀，便于人們們在小區(qū)購物物的同時(shí)，可可以自由地休休憩、散步、交交往和欣賞，從從而提升商住住區(qū)的吸引力力和凝聚力，體體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特特的人文關(guān)懷懷和景觀內(nèi)涵涵。③建筑界面景觀。步步行景觀軸和和兩條弧形小小區(qū)車行道兩兩側(cè)以及八二二五北路、南南大路、解放放中路、公園園路等城市道道路沿線的小小區(qū)一側(cè)，是是體現(xiàn)小區(qū)環(huán)環(huán)境景觀和風(fēng)風(fēng)貌的重要建建筑界面，從從城市設(shè)計(jì)角角度，加強(qiáng)其其沿線建筑造造型、材料、風(fēng)風(fēng)格、色彩、天天際輪廓線以以及平面空間間布局的協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一和設(shè)計(jì)計(jì)，加強(qiáng)環(huán)境境建設(shè)和景觀觀控制，以達(dá)達(dá)到良好的小小區(qū)建筑界面面景觀效果。小小區(qū)西北角的的高層商住樓樓，作為縣城城的標(biāo)志性建建筑之一，要要與整個(gè)小區(qū)區(qū)的建筑風(fēng)格格在整體統(tǒng)一一協(xié)調(diào)前提下下注重展現(xiàn)自自己相對獨(dú)立立的個(gè)性，以以凸顯獨(dú)特的的地位和良好好景觀形象。④公共服務(wù)及標(biāo)識(shí)系系統(tǒng)：充分體體現(xiàn)以人為本本、對人關(guān)懷懷的理念，在在商業(yè)步行區(qū)區(qū)和各功能區(qū)區(qū)合理設(shè)置坐坐椅、電話亭亭（報(bào)亭）、花花壇、郵筒、垃垃圾箱、路（地地）燈、無障障礙通道等市市政公用設(shè)施施和公共服務(wù)務(wù)設(shè)施，并沿沿主要空間序序列分布。小小區(qū)廣告牌要要統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)和安放，以以取得良好視視覺景觀效果果。與此同時(shí)時(shí)，設(shè)立完善善的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)統(tǒng)，使得人們們對本中心產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)烈的認(rèn)認(rèn)同感及歸屬屬感。4.5主要規(guī)劃劃指標(biāo)4.5.1鯉中中小區(qū)新建建建筑面積a)鯉中小區(qū)總總建筑面積51.19萬m2，其中新建建建筑面積36.56萬m2，保留建筑筑面積14.63萬m2。b)新建建筑面面積36.556萬m2,其中住宅建建筑面積233.39萬m2，公共建筑筑面積13.17萬m2。4.5.2建筑筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)a)建筑容積率率2.8；b)建筑密度：：34.3%；c)綠化率：227.88%。d)拆建比：11:1.922。5工程建設(shè)方案5.1建筑設(shè)計(jì)計(jì)引導(dǎo)總體建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一一性小區(qū)整體建筑空間間協(xié)調(diào)優(yōu)美、健健康有序，反反映小區(qū)功能能內(nèi)涵，展示示中心商業(yè)區(qū)區(qū)的良好形象象，體現(xiàn)仙游游縣城市規(guī)劃劃建設(shè)管理的的新水平。規(guī)規(guī)劃總體上要要求小區(qū)建筑筑設(shè)計(jì)要把有有形的建筑要要素與無形的的文化內(nèi)涵、生生活方式、審審美情趣等結(jié)結(jié)合起來，建建筑造型突出出簡潔明快、線線條流暢、富富有現(xiàn)代生活活氣息，建筑筑色彩在強(qiáng)調(diào)調(diào)統(tǒng)一的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，可根據(jù)據(jù)建筑功能性性質(zhì)和所處區(qū)區(qū)位不同，適適當(dāng)進(jìn)行協(xié)調(diào)調(diào)變化。為保證小區(qū)建筑間間彼此協(xié)調(diào)，規(guī)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)對小小區(qū)建筑進(jìn)行行整體景觀控控制，對小區(qū)區(qū)建筑風(fēng)格提提出基本的設(shè)設(shè)計(jì)導(dǎo)向，使使小區(qū)的建筑筑風(fēng)格既具有有特色又協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一。住宅建筑小區(qū)住宅建筑宜體體現(xiàn)簡潔明快快的現(xiàn)代風(fēng)格格，住宅建筑筑整體建筑群群宜保持相同同或相近的建建筑風(fēng)格及色色彩，建筑以以具有親切感感與親和力的的坡屋頂。建建筑色彩以冷冷色調(diào)為主，以以利與周邊環(huán)環(huán)境相融合，并并可提升小區(qū)區(qū)建筑整體風(fēng)風(fēng)貌和品味。公共建筑小區(qū)公共建筑要求求其風(fēng)格和色色彩要符合其其自身的功能能和特點(diǎn)，總總體上要求小小區(qū)公共建筑筑宜為簡潔的的現(xiàn)代風(fēng)格，同同時(shí)使用清水水磚墻、玻璃璃和輕巧的片片頂，使現(xiàn)代代感和傳統(tǒng)材材料有機(jī)結(jié)合合。建筑色彩彩以暖色調(diào)為為基調(diào)，以便便與公共建筑筑的特性相協(xié)協(xié)調(diào)。建筑形形式要具有親親和力，平面面和立面處理理要求考究，輪輪廓線豐富，細(xì)細(xì)部處理精細(xì)細(xì)。商業(yè)建筑小區(qū)商業(yè)建筑要求求其在尺度上上應(yīng)考慮與人人體尺度的適適應(yīng)，色彩上上宜豐富多彩彩，以營造富富有活力的商商業(yè)氛圍，要要通過建筑材材質(zhì)、色彩、表表面肌理和設(shè)設(shè)計(jì)細(xì)部等的的協(xié)調(diào)處理，營營造親近和諧諧、悠閑悅愉愉的感官享受受。5.1.5建筑節(jié)節(jié)能加強(qiáng)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)計(jì)，戶型的設(shè)設(shè)計(jì)要保證室室內(nèi)外的空氣氣暢通，并盡盡可能減少夏夏天日照輻射射，以達(dá)到節(jié)節(jié)能的效果。5.2市政道路網(wǎng)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)布局鯉中小區(qū)市政道路路網(wǎng)結(jié)構(gòu)布局局以現(xiàn)狀市政政主干道八二二五北路、解解放中路、南南大路拓寬為為依托，規(guī)劃劃小區(qū)南北向向市政道路擴(kuò)擴(kuò)寬公園路，東東西向主要布布置兩條弧形形市政道路的的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)布布局。a)北弧形路（一一橫），東起起公園路原人人民影院北面面交匯處，向向西延伸至天天后宮東面轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)北與解放中中路交接。道道路全長4334m，路幅11m，布置車行行道8m，人行道各各1.5m。b)南弧形路（二二橫），東起起公園路原人人民影院南面面交匯處，向向西延伸至步步行街主入口口集散廣場南南側(cè)與八二五五北路交接。道道路全長4880m，路幅11m，布置車行行道8m，人行道各各1.5m。c)西片區(qū)組團(tuán)道道路，北起解解放中路交匯匯處，向南延延伸至步行街街主題廣場西西北側(cè)轉(zhuǎn)西延延伸與八二五五北路交接。道道路全長1994m，路幅9m。d)南片區(qū)東支支路，南起南南大路，向北北延伸與南弧弧形路交接，全全長93m，路幅10m。e)南片區(qū)西支支路，南起南南大路，向北北延伸與南弧弧形路交接。全全長97m，路幅幅10m。f)八二五北路路擴(kuò)寬，長度度317m，路幅22m（50%為11m），布置車車行道14m，人行道各各4m。g)解放中路擴(kuò)擴(kuò)寬，長度5548m，路幅24m（50%為12m），布置車車行道16m，人行道各各4m。h)南大路擴(kuò)寬寬，長度4777m，路幅22m（50%為11m），布置車車行道14m，人行道各各4m。i)公園路擴(kuò)寬寬，北長度2236m，路幅12m（50%為6m），布置車車行道9m，人行道各各1.5m；南南長度1722m，路幅18m，布置車行行道13m，人行道各各2.5m。鯉中小區(qū)周邊市政政主次干道總總長度17550m，總面積199822m2，其中：砼砼路面積13240m2，人行道面面積65822m2。鯉中小區(qū)內(nèi)部道路路總長度43366m，總面積322860m2，其中：砼砼路面積222084m2，人行道面面積43822m2，步行街鋪鋪地面64000m2。詳見表5.2《鯉鯉中小區(qū)道路路網(wǎng)絡(luò)一覽表表》。鯉中小區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)絡(luò)一覽表表5.2序號(hào)路名道路性質(zhì)長度(m)路幅(m)斷面形式（m）工程量(m2)備注1北弧形路（一橫）小區(qū)主干道43411人行:車道:人行行=1.5+88.0+1..5砼路面3472，人人行道130022南弧形路（二橫）小區(qū)主干道48011人行:車道:人行行=1.5+88.0+1..5砼路面3840，人人行道144403西片區(qū)組團(tuán)道路小區(qū)次干道1949人行:車道:人行行=0+9.00+0砼路面1746，人人行道04南片區(qū)東支路小區(qū)支道9310人行:車道:人行行=1.5+77.0+1..5砼路面651，人人行道27995南北區(qū)西支路小區(qū)支道9710人行:車道:人行行=1.5+77.0+1..5砼路面679，人人行道29116北片區(qū)U形環(huán)路小區(qū)支道7545人行:車道:人行行=0+5.0+0砼路面3770，人人行道07南片區(qū)地下車庫引引路小區(qū)支道2445人行:車道:人行行=0+5.0+0砼路面1220，人人行道08東片區(qū)廣場路小區(qū)次干道21414人行:車道:人行行=2.5+9.0+2.5砼路面1926，人人行道10709東片區(qū)支路小區(qū)支路865人行:車道:人行行=0+5.0+0砼路面430，人人行道010步行街小區(qū)步行路32010×2鋪地面640011宅前小路小區(qū)小路14503砼路面4350小計(jì)4366砼路面220844，人行道4382鋪地面6400mm212八二五北路擴(kuò)寬市政主干道31722人行:車道:人行行=4.0+14.0+4.0砼路面2219，人人行道1266813解放中路擴(kuò)寬市政主干道54824人行:車道:人行行=4.0+116.4+44.0砼路面4384，人人行道2199214南大路擴(kuò)寬市政主干道47722人行:車道:人行行=4.0+114.0+44.0砼路面3339，人人行道1900815公園路擴(kuò)寬市政次干道2361721218人行:車道:人行行=1.5+99.0+1..5人行:車道:人行行=2.5+113.0+22.5砼路面3298，人人行道12114小計(jì)1750砼路面132400，人行道65582合計(jì)6116砼路面353244，人行道100964鋪地面6400m2市政道路標(biāo)高設(shè)定定鯉中小區(qū)地形走勢勢，總體呈西西北高東南低低，由北向南南微傾。主要要市政道路控控制點(diǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)高如下：a)北弧形路與解解放中路和公公園路中心線線交叉點(diǎn)設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)高分別為為54.40m和51.88m；b)南弧形路與八八二五北路和和公園路中心心線交叉點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)高分別別為52.85m和50.80m；c)西片區(qū)組團(tuán)團(tuán)道路與解放放中路和八二二五北路中心心線交叉點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)高分別別為53.85m和53.19m；d)南片區(qū)東支支路與南弧形形路和南大路路中心線交叉叉點(diǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)高高分別為511.18m和50.30m；e)南片區(qū)西支路路與南弧形路路和南大路中中心線交叉點(diǎn)點(diǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)高分分別為51..35m和50.500m。f)八二五北路路與解放中路路和南大路中中心線交叉點(diǎn)點(diǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)高分分別為54..74m和52.33m；g)公園路與解解放中路和南南大路中心線線交叉點(diǎn)設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)高分別為為53.10m和48.77m；詳見附圖《道路豎豎向規(guī)劃圖》。5.2.3技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)CJJ37–900規(guī)范，市政政道路分類分分級為主干道道II級、次干道II級兩種設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。主要要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)詳詳見表5.33。主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)表5.3項(xiàng)目技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)備注主干道次干道道路等級主II級次II級計(jì)算行車速度（kkm/h）40~5030~40路幅寬度（m）22、2412、18路面結(jié)構(gòu)水泥混凝土水泥混凝土路面設(shè)計(jì)軸載100KN100KN道路抗震設(shè)防抗震設(shè)防烈度6度度，地震動(dòng)峰峰值加速設(shè)00.05g，地地震動(dòng)反應(yīng)譜譜特征周期00.45s使用設(shè)計(jì)年限30155.2.4路基基工程根據(jù)《城市道路設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范》（CJJ377–90）標(biāo)準(zhǔn)要要求，路基必必須密實(shí)、均均勻、穩(wěn)定，路路基壓實(shí)度0~80cm深度范圍圍按重型擊實(shí)實(shí)法最大干容容量密度達(dá)995%，80cm以下密度度應(yīng)達(dá)93%以上。路槽底面勘察設(shè)計(jì)計(jì)回彈橫量值值應(yīng)大于20Mpa，如果果不能滿足，應(yīng)應(yīng)采取軟基處處理方法設(shè)計(jì)計(jì)。事先應(yīng)對對地質(zhì)、水文文、材料的調(diào)調(diào)查試驗(yàn)，設(shè)設(shè)計(jì)適地方案案。路基填方方方案掌握在在易排水、干干燥為原則。路路基頂面與路路面設(shè)計(jì)橫坡坡度相同。道道路設(shè)計(jì)高程程應(yīng)與整個(gè)鯉鯉中小區(qū)總體體控制高程相相對應(yīng)。5.2.5路面面工程路面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)年限限30年（或15年），標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)軸載100KN。根據(jù)城市市交通量，路路面結(jié)構(gòu)組合合方案如下列列：主車道:面層厚厚度200-路.基層厚度15cm5%水泥穩(wěn)定碎碎石基層底基層厚度10cm3%水泥穩(wěn)定碎碎石底基層人行道:面層厚厚度3cm人行道彩彩磚穩(wěn)定層厚度10cm水泥穩(wěn)定定砂5.2.6路面面排水工程路面排水按路拱中中軸分流兩側(cè)側(cè)排泄，主車車道雨水流經(jīng)經(jīng)兩側(cè)路面邊邊緣雨水口，引引入雨水管或或排水溝，匯匯入城市排水水溝就近排入入木蘭溪。5.3給排水工工程方案5.3.1給水水工程a)給水水源。目目前城區(qū)用水水由仙游縣自自來水公司古古洋水廠供給給，水廠供水水能力4萬m3/d。采用古洋洋水庫水源，古古洋水庫為中中型水庫，庫庫容2460萬m3，水量已經(jīng)經(jīng)過論證，水水量充足，水水質(zhì)符合《生生活飲用水水水源水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》（CJ30220–93）。鯉中小區(qū)區(qū)用水仍采用用該水源，可可滿足要求。b)水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：：根據(jù)《城市市供水行業(yè)2000年技術(shù)進(jìn)步步發(fā)展規(guī)劃》的的要求，仙游游縣自來水公公司古洋水廠廠凈化自來水水符合《生活活飲用水衛(wèi)生生標(biāo)準(zhǔn)》（GB57880–85）。c)水壓：古洋洋水廠建在半半山，出水口口高程為899m，鯉中小小區(qū)高程在554.9~48.9m之間，小小區(qū)周邊管網(wǎng)網(wǎng)水頭在355m左右。根據(jù)據(jù)《室外給水水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ13–86）1997年版的要求，管網(wǎng)中干管控制點(diǎn)壓力大于20m，消防時(shí)最小自由水頭不小于10m，采用自壓供水一般可滿足要求，高層建筑自行加壓提升。d)需水量預(yù)測測根據(jù)鯉中小區(qū)規(guī)劃劃功能，對片片區(qū)各類用途途的用水進(jìn)行行預(yù)測，日需需水量為22221m3/d，詳見表表5.4《鯉中中小區(qū)用水量量預(yù)測表》。鯉中小區(qū)用水量預(yù)預(yù)測表表5.4序號(hào)用水項(xiàng)目用水指標(biāo)面積(m2)或人用水量(m3)備注1生活用水200L/P·d5800人11602公共建筑用水5L/m213.17萬m226593道路、廣場、停車車場用水20m3/萬萬m34.99萬m21004綠地用水20m3/萬萬m35.01萬m2100小計(jì)2019不可預(yù)見用水10%202合計(jì)2221e)給水管網(wǎng)。鯉鯉中小區(qū)供水水由市政給水水管網(wǎng)供給，分分別接自八二二五北路西側(cè)側(cè)DN600市政給水管管、解放中路路DN300市政給水管管和南大路DN400市政給水管管以及公園路路和師范路均均有DN200市政管道，給給水管網(wǎng)遍布布整個(gè)小區(qū)周周邊，由DN2000~DN6000組成環(huán)狀網(wǎng)網(wǎng)使各不同性性質(zhì)的地塊均均能以最短的的距離接管引引水。為滿足足消防要求，給給水管最小管管徑為DN100，室外消火火栓間距不大大于120m，盡可能布布置在路口，保保護(hù)半徑不大大于150m。根據(jù)鯉中中小區(qū)道路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃和用用戶分布情況況，給水管網(wǎng)網(wǎng)在北南東西西四片區(qū)各路路段埋設(shè)給水水管道，給水水管道總長33690m。①北弧形路小區(qū)市政政給水管埋設(shè)設(shè)。接自解放放中路DN300市政給水管管與公園路DN300市政給水管管連網(wǎng)，沿北北弧形路北側(cè)側(cè)人行道埋設(shè)設(shè)至公園路東東側(cè)交接管處處。管道長度度440m，管徑DN200m，管材采用PE管。另在管管線南側(cè)引出出3條DN100支管，長度度80m，采用PE管；在管線線東側(cè)引出3條支管：管管徑DN150，長度495m；DN100，長度1455m；DN80，長度2900m。管材均采采用PE管。合計(jì)管管道長度14450m。②南弧形路市政給水水管埋設(shè)。接接自八二五北北路DN600市政給水管管，并與公園園路DN200市政給水管管連網(wǎng)。沿南南弧形路北側(cè)側(cè)人行道向東東埋設(shè)至公園園路交接。管管徑DN200，管道長度度480m，管材采用PE管。另在管管線南側(cè)引出出4條管，管徑DN200，長度3000m；管徑DN150，長度4755m；管徑100，長度1000m。管材均采采用PE管。合計(jì)管管道長度13365m。③東片區(qū)市政給水管管埋設(shè)。分別別接自南大路路北側(cè)、公園園路東側(cè)、師師范路北側(cè)市市政給水管，沿沿東片商住樓樓和文體綠化化廣場埋設(shè)給給水管。管徑徑DN150，長度3255m；管徑DN100，長度85m；管徑DN80，長度50m。管材均采采用PE管。合計(jì)管管道長度4660m。④西片區(qū)組團(tuán)道路市市政給水管埋埋設(shè)。接自八八二五北路西西側(cè)DN600市政給水管管，沿西片區(qū)區(qū)組團(tuán)道路南南側(cè)和東測埋埋設(shè)至解放中中路交接。管管道長度1995m，管徑DN300m，管材采用PE管。另在管管線西側(cè)和東東側(cè)分別引出出2條支管；管管徑DN300，長度30m；管徑DN200，長度1500m；管徑DN100，長度40mm。管材均采采用PE管。合計(jì)管管道長度4115m。5.3.2排雨雨污工程鯉中小區(qū)排雨污系系統(tǒng)采用合流流制。雨污排排放根據(jù)道路路豎向和地形形特點(diǎn)可分為為南北兩個(gè)排排水分區(qū)，北北部雨污排入入解放中路00.7m×0.9m暗涵涵和公園路00.9m×1.3m排水暗涵，部部分雨污水經(jīng)經(jīng)師范路φ500mm市政排水水管道匯入迎迎新路φ1200mmm主干管道。南南部雨污經(jīng)南南大路φ600mm排水管匯匯入公園路暗暗涵排出，部部分雨污水直直接匯入八二二五北路φ1200mmm市政主干管管道。排入管管網(wǎng)總長度為為2878m。a)北片區(qū)排水管管埋設(shè)長度11526m，北弧形路路埋設(shè)兩條排排水管，一條條向北接入解解放中路0..7m×0.9m暗涵，管徑徑d300，長長度94m；另一條向向東接入公園園路0.9m×1.3m暗涵，管徑徑d300，長度2811m，管徑d4000，長度1144m，管徑d600，長度46m。在北片區(qū)區(qū)宅前道路埋埋設(shè)排水管，匯匯入北弧形路路東段d6000排水管。管管徑d300，長度7322m，管徑d4000，長度2288m，管徑d5000，長度31m。管材均采采用砼管。b)南片區(qū)排水管管埋設(shè)長度9906m，南弧形路路埋設(shè)兩條排排水管，一條條向西接入八八二五北路φφ1200市政排水主主干管，管徑徑d300，長長度165m，另一條向向西接入公園園路0.9mm×1.3m暗涵涵，管徑d3300，長度度119m，管徑d400，長度1855m。在南片區(qū)區(qū)住宅前道路路埋設(shè)排水管管，其中一條條匯入南弧形形路，管徑dd300，長長度68m，另四四條分別匯入入南大路φ600市政排水管管，管徑d3300，長度度286m，管徑d4000，長度83m。管材均采采用砼管。c)西片區(qū)排水管管埋設(shè)1799m，西片區(qū)組組團(tuán)道路埋設(shè)設(shè)兩條排水管管，一條向北北接入解放中中路0.7m×0.9m暗涵，管徑徑d300，長長度72m，另一條向向西接入八二二五北路φ1200市政排水主主干管，管徑徑d300，長長度107mm。管材均采采用砼管。d)東片區(qū)排水管管埋設(shè)2677m，東片區(qū)排排水管埋設(shè)分分別接入公園園路0.9m×1.3m暗涵，管徑徑d400，長長度64m，南大大路φ600排水管，管管徑d3000，長度1711m，師范路φ500市政排水管管，管徑d3300，長度度32m。5.4供電工程程5.4.1供電電計(jì)算負(fù)荷預(yù)預(yù)測鯉中小區(qū)供電范圍圍包括商場店店面、住宅、文文化娛樂、教教育、寫字樓樓辦公、市政政道路、廣場場、綠地等用用電。參照仙仙游縣城區(qū)用用電現(xiàn)狀及同同類城市用電電指標(biāo)，采用用各類建筑面面積用電指標(biāo)標(biāo)法計(jì)算負(fù)荷荷，商住區(qū)用用電指標(biāo)選擇擇詳見表5..5。根據(jù)鯉中小區(qū)詳規(guī)規(guī)建筑面積和和戶數(shù)計(jì)算，新新建住宅每戶戶用電指標(biāo)5kw/戶，公公建指標(biāo)60w/m2，道路及綠綠化用電指標(biāo)標(biāo)按2w/mm2。其他用電電負(fù)荷2%。累計(jì)負(fù)荷荷為167500KW，需用系數(shù)數(shù)取0.4，鯉中商住住區(qū)供電計(jì)算算負(fù)荷為6700KKW。5.4.2變配配電網(wǎng)絡(luò)布置置根據(jù)鯉中小區(qū)供電電負(fù)荷計(jì)算結(jié)結(jié)果和負(fù)荷分分布情況，按按照電力部門門“小容量，多多布點(diǎn)”的布置原則則，小區(qū)設(shè)置置一座10KV電力開閉所所，15座10kv/0.4kvv的變配點(diǎn)。10KV進(jìn)線電源采采用兩回YJV–10KV電力電源引引自后山110KV變電站。開開閉所可結(jié)合合商住區(qū)中附附屬用房建設(shè)設(shè)，建筑面積積200m2。10KV饋線設(shè)4~6回，分別引引至小區(qū)內(nèi)各各變配電點(diǎn)，共共設(shè)15座變配電點(diǎn)S1~S15。變配電電方式由電力力部門根據(jù)條條件確定。商住區(qū)內(nèi)所有100KV及以下供電電線路均沿電電纜溝或電力力排管敷設(shè)。布布置在市政道道路人行道下下。6拆遷安置方案6.1拆遷工程方方案6.1.1拆遷工工程范圍**********中小區(qū)拆拆遷工程范圍圍北臨解放中中路，西靠八八二五北路，南南至南大路，東東連公園路。小小區(qū)現(xiàn)狀總用用地面積19.94hm2。小區(qū)主要要有居住、工工業(yè)、公共設(shè)設(shè)施，對外交交通，道路廣廣場和綠地等等六類城市建建設(shè)用地，以以居住用地為為主。其中：：居住用地99.58hmm2，占48.004%；工業(yè)用（仙仙游縣冷凍廠廠和縣電機(jī)總總廠）面積11.30hmm2，占6.522%；公共設(shè)設(shè)施用地（主主要有縣廣播播電臺(tái)、糧食食局、電影公公司、百貨大大樓、批發(fā)市市場、電影院院、體育場和和天后宮、鄭鄭祠、清凈堂堂等）面積55.62hmm2，占28.118%；對外外交通設(shè)施（仙仙游縣汽車站站）面積1..95hm22，占9.788%；道路廣場場1.47hhm2，占7.377%，綠地0.002hm2，占0.111%。6.1.2拆遷小小區(qū)現(xiàn)狀鯉中小區(qū)作為仙游游縣老城中心心區(qū)的商貿(mào)中中心，文化娛娛樂中心。商商貿(mào)用地主要要集中在片區(qū)區(qū)中部和花園園路兩側(cè)，以以及沿城區(qū)市市政主次干道道一側(cè)。主要要設(shè)施有：中中心市場、花花園路商貿(mào)街街、聚寶花園園、千禧商場場和沿街店鋪鋪等。文化設(shè)設(shè)施主要有大大眾影院和人人民影院，以以及擬保護(hù)的的文物古跡鄭鄭祠和天后宮宮。片區(qū)還是是居民比較集集中的居住區(qū)區(qū)，還有汽車車運(yùn)輸、交通通服務(wù)、飲食食服務(wù)、百貨貨、醫(yī)藥、糖糖煙酒、糧油油、建筑等公公司和銀行、保保險(xiǎn)、稅務(wù)、醫(yī)醫(yī)療以及機(jī)關(guān)關(guān)事業(yè)單位等等。據(jù)初步調(diào)調(diào)查，擬拆遷遷的小區(qū)內(nèi)有有居民住戶712戶，單位集集資房住戶291戶，機(jī)關(guān)企企事業(yè)單位32家。鯉中小區(qū)現(xiàn)狀建筑筑多數(shù)為磚木木、石木、土土木結(jié)構(gòu)的房房屋，年代久久遠(yuǎn)，由于歷歷史原因，大大部分住宅以以低層建筑（1~3層）為主，居居住突出表現(xiàn)現(xiàn)為“兩高”、“兩差”的問題，即即建筑密度高高、人口密度度高、居住建建筑質(zhì)量差、居居住環(huán)境條件件差。小區(qū)范范圍內(nèi)市政設(shè)設(shè)施極為落后后，道路狹窄窄擁擠，不成成系統(tǒng)，排雨雨污條件差，并并有部分嚴(yán)重重?fù)p壞，城區(qū)區(qū)商貿(mào)、服務(wù)務(wù)、文化、生生產(chǎn)以及居民民生活正?；罨顒?dòng)受到嚴(yán)重重影響，消防防問題更為突突出。鯉城城城區(qū)是仙游縣縣政治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化中心心。鯉中小區(qū)區(qū)是鯉城城區(qū)區(qū)的商住中心心區(qū)，現(xiàn)有城城區(qū)城市品位位、商貿(mào)服務(wù)務(wù)環(huán)境、人居居環(huán)境、人口口規(guī)模等與縣縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的要求差距距甚大，近幾幾年來，鯉中中小區(qū)在沿解解放中路、公公園路臨街進(jìn)進(jìn)行一層皮的的舊城改建，臨臨街建筑有一一定的改觀，但但總體環(huán)境沒沒有根本的改改變。實(shí)施小小區(qū)舊城改造造工程，緊緊緊抓住經(jīng)營城城市這個(gè)核心心，在城市詳詳細(xì)規(guī)劃指導(dǎo)導(dǎo)下，利用小小區(qū)存量土地地等生產(chǎn)要素素推向市場，進(jìn)進(jìn)行重新組合合優(yōu)化配置，從從中獲得收益益，再將收益益投入城市建建設(shè)新領(lǐng)域，實(shí)實(shí)現(xiàn)小區(qū)滾動(dòng)動(dòng)發(fā)展，從而而實(shí)現(xiàn)城市建建設(shè)可持續(xù)發(fā)發(fā)展。鯉中小小區(qū)拆遷工程程是舊城改造造基礎(chǔ)性工作作，復(fù)雜性和和艱巨性眾所所周知，要在在有關(guān)法律法法規(guī)框架下做做好群眾的思思想工作，確確保城區(qū)舊城城改造工程順順利進(jìn)行。6.1.3拆遷工工程量a)拆遷房屋工程程量。根據(jù)摸摸底和初步調(diào)調(diào)查，鯉中小小區(qū)現(xiàn)有房屋屋總建筑面積積3366399m2，現(xiàn)狀建筑筑物符合或基基本符合規(guī)劃劃要求予以保保留的建筑面面積146300mm2。小區(qū)涉及及拆遷居民戶戶712戶，單位集集資戶291戶，機(jī)關(guān)企企事業(yè)單位32家，拆遷總總建筑面積11903399m2，其中：拆拆遷店面建筑筑面積22949m2，拆遷住宅宅及其他房屋屋建筑面積11673900m2。按拆遷房房屋結(jié)構(gòu)，拆拆遷總建筑面面積1903339m2，其中：框框架結(jié)構(gòu)211685.55m2，磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)1253667.7m22，石混結(jié)構(gòu)構(gòu)2597mm2，磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)102800.1m2，石木結(jié)構(gòu)構(gòu)2090.66m2，土木結(jié)構(gòu)269909.2m2，閣樓14008.9m22。另外拆遷遷簡易房面積積1003mm2。b)拆遷占地面積積。拆遷占地地總面積1227845mm2，其中：店店面占地面積積229499m2，住宅及其其他建筑占地地面積460019m2，滴水占地地面積31224m2，附屬占地地面積25116m2，埕空地占占地面積533237m2。6.1.4分期拆拆遷方案鯉中小區(qū)拆遷工程程根據(jù)小區(qū)詳詳細(xì)規(guī)劃路網(wǎng)網(wǎng)結(jié)構(gòu)、功能能設(shè)置等因素素，采取先易易后難，先滿滿足安置用房房后向市場售售房的原則，按按地段地塊進(jìn)進(jìn)行分期拆遷遷，分為北片片區(qū)（燕頂片片區(qū)）、南片片區(qū)（虎龍江江片區(qū)）、西西片區(qū)（尚書書片區(qū)）和東東片區(qū)（燕池池片區(qū)）四個(gè)個(gè)片區(qū)實(shí)施拆拆遷。a)北片區(qū)（燕燕頂片區(qū)）拆拆遷工程。范范圍以小區(qū)原原花園路北側(cè)側(cè)、解放中路路南側(cè)、公園園路西側(cè)（含含人民影院）為為界。拆遷房房屋總建筑面面積647443.9m22，其中：拆拆遷店面建筑筑面積66445.9m2，拆遷住宅宅及其他建筑筑面積580098m2。b)南片區(qū)（虎虎龍江片區(qū)）拆拆遷工程，范范圍以小區(qū)花花園路南側(cè)商商住房南墻、公公園路西側(cè)、南南大路北側(cè)為為界。拆遷房房屋總建筑面面積651226.9m2，其中：拆拆遷店面建筑筑面積50666.9m22，拆遷住宅宅及其他房屋屋建筑面積660060..0m2。c)西片區(qū)（尚尚書片區(qū)）拆拆遷工程，范范圍以小區(qū)原原花園路北段段西側(cè)、八二二五北路東側(cè)側(cè)和南大路西西段北側(cè)和小小區(qū)原支路西西側(cè)為界。拆拆遷房屋總建建筑面積499659.55m2，其中：拆拆遷店面建筑筑面積105551.5mm2，拆遷住宅宅及其他房屋屋建筑面積339108..0m2。d)東片區(qū)（燕燕池片區(qū)）拆拆遷工程，范范圍以公園路路東側(cè)、南大大路北側(cè)、師師范路南側(cè)和和小區(qū)東面蘭蘭線為界。拆拆遷房屋總建建筑面積108088.7m2，其中：拆拆遷店面建筑筑面積6844.7m2，拆遷住宅宅及其他房屋屋建筑面積110124..0m2。6.2拆遷補(bǔ)償與安置方方案拆遷補(bǔ)償方案a)拆遷補(bǔ)償方方式。鯉中小小區(qū)舊城改造造工程拆遷補(bǔ)補(bǔ)償方式有兩兩種：①貨幣化拆遷遷補(bǔ)償方式。②貨幣化產(chǎn)權(quán)權(quán)置換方式。b)拆遷補(bǔ)償數(shù)據(jù)據(jù)。①貨幣化補(bǔ)償償拆遷房屋建建筑面積355867.88m2，其中：貨貨幣化補(bǔ)償拆拆遷店面建筑筑面積48557m2，貨幣化補(bǔ)補(bǔ)償拆遷住宅宅及其他建筑筑面積310010.8mm2。②貨幣化產(chǎn)權(quán)權(quán)置換拆遷房房屋建筑面積積1544771.2m2，其中：住住宅建筑面積積1363779.6m22，店面建筑筑面積180091.6mm2。c)建筑面積補(bǔ)補(bǔ)償系數(shù)。單單層房建筑面面積補(bǔ)償系數(shù)數(shù)1.5，增加加補(bǔ)償建筑面面積52233m2；二層房建建筑面積補(bǔ)償償系統(tǒng)1.22，增加補(bǔ)償償建筑面積22742m22；二層房以以上建筑面積積補(bǔ)償系數(shù)1。d)簡易房拆遷遷給予補(bǔ)償，但但不計(jì)算補(bǔ)償償系數(shù)和安置置。各類房屋結(jié)構(gòu)平均均拆遷補(bǔ)償單單價(jià)確定鯉中小區(qū)范圍內(nèi)地地段等級基本本屬于一級，商商業(yè)用房根據(jù)據(jù)地段內(nèi)的臨臨街情況、交交通、配套設(shè)設(shè)施、房屋結(jié)結(jié)構(gòu)、座落、朝朝向等影響因因素進(jìn)行修正正價(jià)格。住宅宅和機(jī)關(guān)企事事業(yè)單位房屋屋根據(jù)地段內(nèi)內(nèi)的位置、交交通、建筑結(jié)結(jié)構(gòu)、空間布布局、成新、層層次、通風(fēng)、采采光、朝向、配配套設(shè)施、環(huán)環(huán)境等因素進(jìn)進(jìn)行修正價(jià)格格。鯉中小區(qū)區(qū)各類結(jié)構(gòu)的的房屋平均按按二等、成新新按85%，確定平均均拆遷補(bǔ)償單單位價(jià)格，作作為拆遷補(bǔ)償償費(fèi)用估算。詳詳見表6.11《各類結(jié)構(gòu)構(gòu)房屋拆遷補(bǔ)補(bǔ)償平均單價(jià)價(jià)估算表》。各各拆遷戶拆遷遷補(bǔ)償具體應(yīng)應(yīng)根據(jù)該房屋屋地段、結(jié)構(gòu)構(gòu)、成新等因因素進(jìn)行核算算或以實(shí)際評評估價(jià)為準(zhǔn)。各類結(jié)構(gòu)房屋拆遷遷補(bǔ)償平均單單價(jià)估算表表6.1房屋結(jié)構(gòu)平均房屋質(zhì)量等級級平均成新率(%)地段單價(jià)(元/m2)重置價(jià)(元/m2)拆遷補(bǔ)償單價(jià)(元/m2)框架結(jié)構(gòu)房屋一級10015005501500拆遷框架結(jié)構(gòu)房屋屋二級8515004501333拆遷磚混結(jié)構(gòu)房屋屋二級8515003501248拆遷石混結(jié)構(gòu)房屋屋二級8515003801273拆遷磚木結(jié)構(gòu)房屋屋二級8515003001205拆遷木結(jié)構(gòu)房屋二級8515004001290拆遷土木結(jié)構(gòu)房屋屋二級8515002201137拆遷簡易結(jié)構(gòu)房屋屋一級8515001201052注：拆遷補(bǔ)償單價(jià)價(jià)計(jì)算公式：：拆遷補(bǔ)償單價(jià)=地地段單價(jià)–（一級框架架結(jié)構(gòu)重置價(jià)價(jià)–二級房屋結(jié)結(jié)構(gòu)重置價(jià)）–二級房屋結(jié)構(gòu)重置價(jià)×（100%–成新率）計(jì)算例題：框架結(jié)構(gòu)拆遷補(bǔ)償償單價(jià)=15000–(550–450)–450×(100%–85%)=15500–100–450×115%=13333元/m2拆遷補(bǔ)償費(fèi)用估算算鯉中小區(qū)舊城改造造工程拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)用估算算39244..5萬元，其其中：拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)329936.6萬萬元，其他費(fèi)費(fèi)用17455.7萬元，基基本預(yù)備費(fèi)22774.77萬元，拆遷遷期利息17787.5萬萬元。詳見表表6.