昆明德潤朗悅灣商業(yè)價(jià)格建議徐銳豐姬藝丹尹星

德潤朗悅灣商業(yè)價(jià)格建議目錄市場(chǎng)情況分析市場(chǎng)總結(jié)商業(yè)定價(jià)建議

PART1市場(chǎng)情況分析針對(duì)性調(diào)研簡(jiǎn)介沿北京路、小康大道延展可把北市區(qū)劃分為：3個(gè)城市次級(jí)商圈——白云路商圈、北辰商圈、小康城商圈；瑞豐龍商業(yè)和諧世紀(jì)小康城商圈荷塘月色云康園臨湖商業(yè)穿金路龍泉路鉑金大道霖雨路二環(huán)云南映象昆明廣場(chǎng)中匯商業(yè)中心瑞豐龍商業(yè)和諧世紀(jì)北京路北辰大道金色大道白云路商圈北辰商圈三環(huán)三環(huán)俊發(fā)盛唐城荷塘月色云康園臨湖商業(yè)國富現(xiàn)代城邦利嘉年華北辰財(cái)富中心

PART2

市場(chǎng)總結(jié)一、本次市場(chǎng)業(yè)態(tài)分類總結(jié)形態(tài)項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)特點(diǎn)城市副中心和諧世紀(jì)寫字樓辦公+娛樂+購物+餐飲北辰財(cái)富中心寫字樓辦公+娛樂+購物+餐飲+酒店俊發(fā)盛唐城寫字樓辦公+娛樂+購物+餐飲+酒店同德昆明廣場(chǎng)寫字樓辦公+娛樂+購物+餐飲世紀(jì)金源寫字樓辦公+娛樂+購物+餐飲+酒店特色商業(yè)街月牙潭臨湖商業(yè)餐飲+休閑+辦公瑞豐龍商業(yè)廣場(chǎng)餐飲云南映象(一期)餐飲+休閑+便民+辦公社區(qū)商業(yè)邦利嘉年華購物+餐飲+休閑荷塘月色餐飲+便民中匯商業(yè)中心購物+餐飲+休閑（國富現(xiàn)代城寫字樓辦公+娛樂+購物萬科香緹坊餐飲+休閑二、城市副中心---案例1項(xiàng)目背景：北市區(qū)規(guī)劃總面積為43平方公里，是集文教、商務(wù)、居住、第二產(chǎn)業(yè)于一體的昆明城市副中心區(qū)。而本項(xiàng)目是位于昆明北市區(qū)核心區(qū)域的一個(gè)標(biāo)志性經(jīng)典城市綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目區(qū)位：位于北市區(qū)三竹營片區(qū)的中心位置，在三環(huán)北辰大道和北京路延長(zhǎng)線交界處，東面是北市區(qū)小壩片區(qū)，北面是北市區(qū)北倉片區(qū)，西面是北市區(qū)上莊片區(qū)，南面是北市區(qū)金星片區(qū)。區(qū)位狀況：三環(huán)邊，屬于北市區(qū)最核心的成熟位置。交通：未來的輕軌2號(hào)線途徑項(xiàng)目。多條公交路線匯集于此，交通非常便利。參考案例---北辰財(cái)富中心小康城商圈穿金路龍泉路鉑金大道霖雨路二環(huán)北京路北辰大道金色大道白云路商圈北辰商圈三環(huán)三環(huán)北辰財(cái)富中心北辰財(cái)富中心定位定位－文化藝術(shù)商業(yè)中心

文化藝術(shù)——代表著精神財(cái)富的最高級(jí)享受商業(yè)——代表著豐富的物質(zhì)財(cái)富享受中心——代表著聚集和焦點(diǎn)北辰財(cái)富中心總圖商務(wù)、辦公區(qū)生活、展示區(qū)休閑、餐飲區(qū)購物、娛樂區(qū)北辰財(cái)富中心商業(yè)規(guī)劃ABCD1D2D3D4D5EFGA交通銀行、必勝客、寫字樓、健身會(huì)所BCC公寓、家有寶貝、酒吧茶飲、服飾、精品CCD公寓、SPA、洗浴、物業(yè)D1精品超市、快餐D2特色餐廳D3中餐廳D4D5EF、G茶餐廳美發(fā)、美容服飾、音像數(shù)碼、面點(diǎn)KFC新華書店電影院KTVKTV夜總會(huì)電玩北辰財(cái)富中心入駐品牌業(yè)態(tài)品牌餐飲1、KFC肯德基；2、新世界名廚國菜；3、必勝客；4、財(cái)富酒樓；5、屋里憩韓國烤肉；6、憶林咖啡；7、新秀1240；8、面包工坊；9、東廚茶餐廳；10、JUSTHOT佳禾面包；11、優(yōu)之良品零食便利店；12、自由自在；13、賴客西餐?咖啡廳；14、印象會(huì)所泰國菜；15、翡翠鳥；16、頂牛；17、同順源；18、紫晶閣服飾1、艾維名店；2、達(dá)衣巖；3、伊芙麗；4、方根都；5、OU；6、滔搏運(yùn)動(dòng)；7、玖姿；8、百麗；9、美兒；10、A-SK；11、佐丹奴；12、七匹狼；13、耐克；14、匡威；15、Levi’s;16、緯旎漫休閑1、童童影社；2、瓷藝天下；3、sala‘s；4、Ddot米奇；5、美發(fā)表現(xiàn)會(huì)所；6、名之城；7、諦美斯國際健身；8、大全眼鏡；9、譚木匠文化娛樂1、北辰財(cái)富中心影院；2、新華書店；3、BARFISHBONE魚骨酒吧；4、交通銀行；5、家有寶貝北辰財(cái)富中心售價(jià)租金情況售價(jià)1.2～5萬元/㎡，均為財(cái)富中心周邊二手房源，臨主街道單層商鋪在4-5萬元/㎡租金40元～150元/㎡，大型商家租金較低，為40-70元/㎡面積區(qū)間20㎡～300㎡備注因財(cái)富中心商業(yè)全由開發(fā)商自持，只租不售，因此將周邊商業(yè)也作為調(diào)研對(duì)象，一起統(tǒng)計(jì)。北辰財(cái)富中心開發(fā)思路充分挖掘周邊龐大的居民生活消費(fèi)基礎(chǔ)。現(xiàn)代、時(shí)尚、以及文化體驗(yàn)主題，層次豐富，引人入勝，整體氣氛充滿生活情調(diào)和樂趣。商業(yè)街尺度適宜。但是商業(yè)街氛圍略顯封閉交通動(dòng)線主要入口設(shè)置有問題，應(yīng)以鳳凰城、北辰小區(qū)為主。評(píng)價(jià)：2004年開發(fā)，06年投入使用，在當(dāng)時(shí)，北市區(qū)居住人群已經(jīng)非常龐大、成熟。是一個(gè)順勢(shì)而生，填補(bǔ)片區(qū)空白點(diǎn)的經(jīng)典項(xiàng)目。北辰財(cái)富中心精選照片北辰財(cái)富中心精選照片北辰財(cái)富中心精選照片北辰財(cái)富中心精選照片三、城市副中心---案例2項(xiàng)目背景：本項(xiàng)目占地180畝，商業(yè)建筑面積約9萬㎡，屬于金星片區(qū)的標(biāo)志性大型城市綜合體項(xiàng)目，由同德?中央國際（269米寫字樓）和同德?MALL以及同德?CEO尊邸組成。項(xiàng)目區(qū)位：位于北市區(qū)金星片區(qū)，在二環(huán)和北京路延長(zhǎng)線交界處。區(qū)位狀況：二環(huán)內(nèi)，屬于很成熟的黃金地段。交通：輕軌2號(hào)線的站點(diǎn)就在裙樓商業(yè)的正下方。由于和昆明軌道公司的合作，項(xiàng)目屬于正宗的地鐵上蓋物業(yè)。多條公交路線匯集于此，交通非常便利。參考案例---同德昆明廣場(chǎng)小康城商圈穿金路龍泉路鉑金大道霖雨路二環(huán)昆明廣場(chǎng)北京路北辰大道金色大道白云路商圈北辰商圈三環(huán)三環(huán)同德昆明廣場(chǎng)商業(yè)部分的定位商業(yè)屬性定位－城市約會(huì)地商業(yè)屬性定位－一站式中央購物公園同德昆明廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)位置示意圖商業(yè)區(qū)同德昆明廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃-B1層同德昆明廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃-F1層同德昆明廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃-F2層同德昆明廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃-F3層同德昆明廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃-F4層同德昆明廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃-F5層同德昆明廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃-F6層同德昆明廣場(chǎng)售價(jià)租金情況售價(jià)集中商業(yè)區(qū)只租不售，僅銷售住宅區(qū)少量社區(qū)商鋪，還未定價(jià)。租金120元～450元/㎡，地下一層地鐵站出口處小鋪?zhàn)饨鹱罡呶?50-450元/㎡。面積區(qū)間面積可根據(jù)商家品牌情況自由組合。備注為配合項(xiàng)目片區(qū)地標(biāo)的品質(zhì)，集中商業(yè)招商時(shí)對(duì)品牌形象很挑剔，對(duì)于非知名品牌，要求先給店面設(shè)計(jì)圖及后期經(jīng)營計(jì)劃，以判斷是否符合項(xiàng)目整體形象品質(zhì)。同德昆明廣場(chǎng)開發(fā)思路突出269米地標(biāo)寫字樓，來聚集人氣，擴(kuò)展知名度和昆明軌道公司的合作，使地鐵站點(diǎn)在商業(yè)裙樓地下，成為正宗的地鐵上蓋物業(yè)，提升了項(xiàng)目整體價(jià)值。挑剔的品牌入駐，設(shè)計(jì)嚴(yán)密的業(yè)態(tài)組合，商業(yè)潛力極高，先入駐知名商家包括萬達(dá)影院、俏江南、星巴克等。但是住宅部分平淡，競(jìng)爭(zhēng)力不夠。項(xiàng)目?jī)r(jià)值塑造模糊，特點(diǎn)不清晰。推廣與市場(chǎng)認(rèn)知信息不對(duì)稱。評(píng)價(jià)：寫字樓和商業(yè)部分做的非常優(yōu)秀的

地段核心價(jià)值稀缺，難以復(fù)制同德昆明廣場(chǎng)效果圖同德昆明廣場(chǎng)效果圖同德昆明廣場(chǎng)效果圖同德昆明廣場(chǎng)效果圖四、城市副中心總結(jié)城市副中心售價(jià)租金情況統(tǒng)計(jì)北辰財(cái)富中心及周邊1.2～5萬元/㎡周邊二手40元～150元/㎡20㎡～300㎡俊發(fā)盛唐城1～4萬元/㎡風(fēng)情商街─36㎡～508㎡（主力商鋪80㎡～100㎡）同德昆明廣場(chǎng)無銷售120元～450元/㎡─江東和諧世紀(jì)1.8～3.5萬元/㎡全二手、社區(qū)底商30～200元/㎡50㎡～1000㎡城市副中心情況總結(jié)業(yè)態(tài)功能全面，至少涵蓋購物、娛樂、影視、休閑、餐飲、KTV等基本功能，周邊還配有寫字樓辦公和酒店會(huì)所，相當(dāng)?shù)摹案?、大、全”。面積大，至少都在15萬㎡以上，甚至更多。集中商業(yè)只租不賣，整體商業(yè)效能高，品質(zhì)好，只有居住區(qū)配套底商街鋪對(duì)外賣。都有品牌商家入駐，整體的品質(zhì)好、檔次較高。

但普遍存在一些“硬傷”：概念重復(fù)，家家都干，各階層的受眾普遍審美疲勞，“沒感覺”了。招商難，大量的品牌都快搜刮完了，和品牌商家的討價(jià)還價(jià)余地越來越小。由于“內(nèi)容豐富”，反而導(dǎo)致主題不鮮明，缺乏個(gè)性。五、特色商業(yè)街---案例分析3項(xiàng)目背景：綠化率達(dá)百分之七十的北市區(qū)月牙潭公園，是一座以自然風(fēng)光為主體的現(xiàn)代園林景觀，是北市區(qū)唯一的大型公共公園。項(xiàng)目區(qū)位：月牙潭公園和官房集團(tuán)開發(fā)的云康園旁紅錦路上。區(qū)位狀況：三環(huán)邊，屬于北市區(qū)唯一的大型公共公園邊。交通：多條公交路線匯集于此，交通順暢。參考案例---月牙潭濱湖休閑商業(yè)街小康城商圈云康園臨湖商業(yè)穿金路龍泉路鉑金大道霖雨路二環(huán)北京路北辰大道金色大道白云路商圈北辰商圈三環(huán)三環(huán)月牙潭臨湖商業(yè)月牙潭濱湖休閑商業(yè)街定位自發(fā)形成的北市區(qū)知名的酒吧、茶室、餐飲一條街。月牙塘濱湖休閑商業(yè)街售價(jià)租金情況售價(jià)2.5～3萬元/㎡房源均為二手、2～3層建筑租金云康園業(yè)主物業(yè)：90元～130元/㎡月牙塘公園物業(yè)：80元～110元/㎡面積區(qū)間云康園業(yè)主物業(yè)：210㎡～350㎡月牙塘公園物業(yè)：300㎡～950㎡備注基本無人出售，臨公園物業(yè)為公園所有，租金相對(duì)便宜，靠小區(qū)一邊租金較高。由于視野大范圍內(nèi)沒有高層，空間感受極其舒適。月牙潭公園的湖泊廣大，視野好，構(gòu)成了一個(gè)讓人非常放松，極具快樂感的生活空間。在此地的經(jīng)營戶自發(fā)的形成了以酒吧、茶吧、餐飲為主的業(yè)態(tài)，成為北市區(qū)知名的濱湖休閑商業(yè)風(fēng)情街。由于是自發(fā)形成的業(yè)態(tài)，核心環(huán)境優(yōu)勢(shì)沒有有效挖掘。由于沒有統(tǒng)一經(jīng)營，且有部分工程抵款房源現(xiàn)為辦公使用，影響了整體業(yè)態(tài)的統(tǒng)一，主題不夠鮮明。月牙潭濱湖休閑商業(yè)街特點(diǎn)評(píng)價(jià)：一個(gè)讓人非常放松的，休閑旅游景點(diǎn)五、特色商業(yè)街---調(diào)研案例2項(xiàng)目區(qū)位：霖雨路和小康大道交匯處。區(qū)位狀況：三環(huán)外，北市區(qū)上莊片區(qū)。交通：多條公交路線匯集于此，交通順暢。參考案例---瑞豐龍美食廣場(chǎng)小康城商圈穿金路龍泉路鉑金大道霖雨路二環(huán)北京路北辰大道金色大道金星商圈北辰商圈三環(huán)三環(huán)瑞豐龍廣場(chǎng)瑞豐龍美食廣場(chǎng)定位商業(yè)定位：餐飲文化一條街美食廣場(chǎng)只租不賣。純餐飲定位，沒有其他業(yè)態(tài)。全部十多家餐飲品牌，每一個(gè)類型都不雷同，而且都是極具特色。知名特色餐飲：昆明第一家肯德基汽車穿梭餐廳、上世紀(jì)80年代在鐵道部全國烹飪比賽拿最佳廚師獎(jiǎng)的老道道七星氣鍋昆明味道酒樓、中國名火鍋豬圈火鍋、銀河會(huì)滇味海鮮酒樓、名揚(yáng)天下野生菌美食酒樓

瑞豐龍美食廣場(chǎng)特點(diǎn)評(píng)價(jià)：小而精，初期很有特點(diǎn)，但是新鮮感很難保持，對(duì)大體量商業(yè)而言只能作為組成部分之一六、社區(qū)商業(yè)---調(diào)研案例1項(xiàng)目背景：總占地面積約23畝，總建筑面積4.6萬㎡，周邊是成熟的居住區(qū)，有眾多樓盤圍繞，比如美璟新城。項(xiàng)目區(qū)位：北市區(qū)霖雨路區(qū)位狀況：成熟社區(qū)中間，項(xiàng)目位置很好交通：多條公交路線匯集于此，交通順暢參考案例---邦利嘉年華小康城商圈穿金路龍泉路鉑金大道霖雨路二環(huán)北京路北辰大道金色大道金星商圈北辰商圈三環(huán)三環(huán)邦利嘉年華邦利嘉年華定位商業(yè)定位：集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的社區(qū)購物中心邦利嘉年華一層業(yè)態(tài)示意邦利嘉年華二層業(yè)態(tài)示意邦利嘉年華三層業(yè)態(tài)示意邦利嘉年華四層業(yè)態(tài)示意邦利嘉年華五層業(yè)態(tài)示意基礎(chǔ)功能相對(duì)較全。商業(yè)只租不賣，統(tǒng)一經(jīng)營保證品質(zhì)。但也有一些問題：功能、品牌單一。租戶難求

邦利嘉年華特點(diǎn)評(píng)價(jià)：只租不賣運(yùn)營品質(zhì)較高，綜合效能大。七、社區(qū)商業(yè)---調(diào)研案例2項(xiàng)目背景：項(xiàng)目片區(qū)還不成熟，雖然有眾多樓盤圍繞，但是入住率都較低。項(xiàng)目區(qū)位：北市區(qū)北倉片區(qū)。北京路延長(zhǎng)線旁。區(qū)位狀況：周邊有昆十中求實(shí)校區(qū)、省游泳館等，項(xiàng)目未來前景很好。交通：輕軌2號(hào)線的羊腸村站就在項(xiàng)目街對(duì)面，多條公交路線匯集于此，交通順暢。參考案例---萬科香緹坊萬科香緹坊定位商業(yè)定位：居家購物、餐飲為主的社區(qū)配套商業(yè)萬科香緹坊售價(jià)租金情況售價(jià)開盤30000元/㎡全售完暫無二手租金70元～120元/㎡面積區(qū)間36㎡～507㎡備注經(jīng)營情況較差，依靠學(xué)校及未來的地鐵站點(diǎn)。項(xiàng)目面積很小只有5520.81㎡，共計(jì)41間商鋪。目前只有4家小商店在營業(yè)，其他均是未裝修的空鋪。由于設(shè)計(jì)時(shí)沒有預(yù)留煙道和隔油池等設(shè)施，不能做餐飲業(yè)態(tài)，改造難度大。項(xiàng)目完全依賴未來價(jià)值的概念，沒有任何特點(diǎn)。

萬科香緹坊現(xiàn)狀評(píng)價(jià)：純賣的社區(qū)配套商業(yè)，沒有科學(xué)的業(yè)態(tài)控制和引導(dǎo)，只能等待時(shí)間的流逝，隨著小區(qū)的入住人口提高而自然成熟。八、社區(qū)商業(yè)---調(diào)研案例3項(xiàng)目背景：云南映象配套社區(qū)商業(yè)，小區(qū)占地560畝，建筑面積約71萬㎡，其商業(yè)為大型社區(qū)型街鋪。項(xiàng)目區(qū)位：鉑金大道與穿金路交叉口區(qū)位狀況：經(jīng)過幾年的培養(yǎng)，云南映象已經(jīng)成為高入住的成熟社區(qū)，商業(yè)需求旺盛交通：多條公交路線匯集于此，交通順暢參考案例---云南映象小康城商圈穿金路龍泉路鉑金大道霖雨路二環(huán)北京路北辰大道金色大道金星商圈北辰商圈三環(huán)三環(huán)云南映象云南映象商業(yè)定位商業(yè)定位：居家購物、生活餐飲為主的文化主題商業(yè)云南映象商業(yè)售價(jià)租金情況售價(jià)1.3～3.2萬元/㎡均為二手價(jià)格租金60元～100元/㎡面積區(qū)間16㎡～450㎡備注1、2期均為二手房源。商業(yè)面積有大有小，中部還配有生鮮超市，劃分為多個(gè)小攤位。目前商業(yè)經(jīng)營狀況良好，1期商業(yè)經(jīng)營情況好于2期。只要不是住宅下部正對(duì)的商鋪均設(shè)計(jì)有煙道和隔油池等設(shè)施，利于餐飲經(jīng)營。經(jīng)過多年的培養(yǎng)及社區(qū)業(yè)主入住率的提高，逐漸形成較好的商業(yè)氛圍。

云南映象商業(yè)現(xiàn)狀評(píng)價(jià)：商業(yè)依托社區(qū)品質(zhì)，隨社區(qū)入住率提高逐漸成熟，無刻意的業(yè)態(tài)規(guī)劃，僅從建筑形態(tài)上盡量滿足各種業(yè)態(tài)，經(jīng)過約4年的時(shí)間培養(yǎng)，現(xiàn)已形成成熟的商業(yè)氛圍。九、社區(qū)配套商業(yè)總結(jié)社區(qū)配套商業(yè)售價(jià)租金情況統(tǒng)計(jì)云南映象1.3～3.2萬元/㎡二手價(jià)格60元～100元/㎡16㎡～450㎡萬科香緹坊開盤30000元/㎡全售完暫無二手70元～120元/㎡36㎡～2700㎡國富現(xiàn)代城1.3～3萬元/㎡社區(qū)底商─30㎡～160㎡社區(qū)底商、地上兩層荷塘月色社區(qū)商業(yè)2.4～3.5萬元/㎡全二手、全是社區(qū)底商80元～100元/㎡60㎡～145㎡社區(qū)配套商業(yè)情況總結(jié)：

社區(qū)配套商業(yè)如邦利嘉年華、中匯商業(yè)中心。業(yè)態(tài)包含購物、娛樂、休閑、餐飲、KTV等基本功能。面積不大，一般在5萬㎡以下，此類商業(yè)一般有以下優(yōu)勢(shì)：1、基礎(chǔ)功能相對(duì)較全。2、不同于底商街鋪，屬于多層結(jié)構(gòu)的集中商業(yè)。3、對(duì)社區(qū)居民而言，就近便利。4、商業(yè)只租不賣，統(tǒng)一經(jīng)營保證品質(zhì)。

但社區(qū)購物中心也存在一些不利問題：1、功能、品牌單一。不能滿足消費(fèi)者的多樣化需求，選擇面窄小。2、高、中、低各檔次存在搭配不合理。3、對(duì)居住人口、交通便利的依賴較大，否則“養(yǎng)成難度”很高。4、客流不旺，顧客象看畫展一樣瀏覽各個(gè)專賣店，真正掏錢購物的人不多。5、租戶難求，期待的零售商他不來，而想來的又不想要

PART3商業(yè)定價(jià)核心均價(jià)制定方法選取通過類似項(xiàng)目的系數(shù)比準(zhǔn)，推算本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格區(qū)間尋找與本項(xiàng)目有相似區(qū)位或者類似物業(yè)的項(xiàng)目的的租金、售價(jià)比例，推算本項(xiàng)目類似位置的商鋪售價(jià)市場(chǎng)比較法租金反算法通過租金和投資回報(bào)率推算整體商業(yè)售價(jià)通過調(diào)查市場(chǎng)中商業(yè)項(xiàng)目的租金情況，通過投資回報(bào)率的綜合計(jì)算，得到類似位置的商鋪售價(jià)商業(yè)住宅比準(zhǔn)法通過市場(chǎng)調(diào)查，評(píng)估商業(yè)價(jià)格同住宅的價(jià)格比例，制定符合本項(xiàng)目的合理的價(jià)格；（驗(yàn)證）定價(jià)方法選取依據(jù)：1、項(xiàng)目所屬區(qū)域；2、本項(xiàng)目的體量及市場(chǎng)情況；3、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體核心均價(jià)推導(dǎo)租金反算法通過權(quán)重與市場(chǎng)租金之間測(cè)算，結(jié)合投資回報(bào)率反推項(xiàng)目均價(jià)2.8396萬/㎡項(xiàng)目商業(yè)位于項(xiàng)目特色步行街商業(yè)，在未來大型招商確定下，依托未來集中商業(yè)具有一定資源優(yōu)勢(shì)：按照目前商業(yè)地產(chǎn)年8%的增幅，以及地塊依托自身規(guī)模及未來集中商業(yè)影響，判斷項(xiàng)目塊商業(yè)自身價(jià)值溢價(jià)率7%-8%關(guān)于租金對(duì)比項(xiàng)目選取原則：以項(xiàng)目周邊主要商業(yè)區(qū)及項(xiàng)目類似商業(yè)為選取原則）租金反算法項(xiàng)目名稱最低租金(元\㎡\月）最高租金(元\㎡\月）平均租金(元\㎡\月）所占權(quán)重加權(quán)租金(元\㎡\月）萬科金域緹香701209525%23.75月牙塘9013011020%22荷塘月色801009020%18江東和諧世界4020012020%24北辰財(cái)富中心401509515%14.25本案102本案平均銷售價(jià)格：本案加權(quán)租金X12月*116%\5%=102X12X116%\5%=2.8396萬\㎡通過權(quán)重與市場(chǎng)租金之間測(cè)算，可以推算出本項(xiàng)目租金水平，結(jié)合投資回報(bào)率反算項(xiàng)目均價(jià)以市場(chǎng)比較法量化各種價(jià)值指標(biāo)，權(quán)重排序?yàn)椋何恢眉叭肆髁?gt;升值前景>規(guī)模>昭示性>商業(yè)氛圍市場(chǎng)比較法

以和諧世界、北辰財(cái)富中心、月牙潭小區(qū)、國福現(xiàn)代城、金域緹香等商業(yè)項(xiàng)目作為比準(zhǔn)項(xiàng)目，從位置及人流量>升值前景>規(guī)模>昭示性>商業(yè)氛圍商業(yè)價(jià)值五大影響因素進(jìn)行綜合評(píng)分，得出項(xiàng)目核心均價(jià)測(cè)算值。以1為基準(zhǔn)分，優(yōu)于本項(xiàng)目的加分最高分為2，反之扣分最低為0分；和諧世界、北辰財(cái)富中心、月牙塘小區(qū)、國?，F(xiàn)代城、金域緹香、云南印象區(qū)域性質(zhì)與項(xiàng)目存在類似,所以對(duì)于項(xiàng)目具有較高參考價(jià)值項(xiàng)目名稱地理位置和人流量（30%）區(qū)域升值前景（25%）規(guī)模（20%）臨街昭示性（15%）周邊商業(yè)氛圍（10%）比準(zhǔn)得分和諧世紀(jì)10.71.11.21.21.04北辰財(cái)富中心1.20.91.21.41.31.2月牙潭0.70.70.70.80.80.74國服現(xiàn)代城110.9110.98金域緹香0.80.90.80.90.80.84本項(xiàng)目111111通過權(quán)重與市場(chǎng)價(jià)格之間測(cè)算，可以推算出本項(xiàng)目比準(zhǔn)均價(jià)“比準(zhǔn)價(jià)格”是由銷售均價(jià)與比準(zhǔn)得分商的結(jié)果；“所占權(quán)重”是參考案例對(duì)于項(xiàng)目參考價(jià)值的評(píng)估值。“加權(quán)均價(jià)”是”比準(zhǔn)價(jià)格”、“所占權(quán)重”的乘積結(jié)果本項(xiàng)目“核心均價(jià)”是各項(xiàng)目加權(quán)均價(jià)之和的結(jié)果；通過市場(chǎng)比較法計(jì)算，推導(dǎo)本案平均銷售價(jià)格=3.29萬/㎡市場(chǎng)比較法項(xiàng)目名稱一樓銷售均價(jià)(萬元)比準(zhǔn)得分比準(zhǔn)價(jià)格所占權(quán)重加權(quán)均價(jià)(元)和諧世紀(jì)3.51.043.6420%7280北辰財(cái)富51.2615%9000月牙潭30.742.2220%4440國服現(xiàn)代城30.982.9420%5880金域緹香30.842.5225%6300本項(xiàng)目

------32900備注：案例銷售均價(jià)采用是項(xiàng)目一樓商業(yè)整體均價(jià)進(jìn)行計(jì)算通過三種核心定價(jià)方法加權(quán)，最終推導(dǎo)項(xiàng)目商業(yè)整體核心均價(jià)為31999元/㎡66核心均價(jià)推導(dǎo)定價(jià)方法1F均價(jià)所占權(quán)重加權(quán)均價(jià)租金反算法2.8396萬20%5679元市場(chǎng)比較法3.2900萬80%26320元客戶分析法——————最終核心均價(jià)約31999元備注：關(guān)于權(quán)重：市場(chǎng)比較法：由于本項(xiàng)目所在片區(qū)，周邊同規(guī)模可售商業(yè)項(xiàng)目較多，在選取比較對(duì)象時(shí)均選擇項(xiàng)目所在片區(qū)