設(shè)備服務(wù)作業(yè)規(guī)程及服務(wù)方案

設(shè)備服務(wù)作業(yè)規(guī)程及服務(wù)方案（一）設(shè)備設(shè)施運(yùn)營維護(hù)物業(yè)在多年服務(wù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的服務(wù)要求，主要專用設(shè)備分包管理等特點(diǎn)，進(jìn)行綜合技術(shù)分析，制定嚴(yán)格的管理制度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ饕?guī)范、周密的維保計(jì)劃，為設(shè)備系統(tǒng)提供安全、可靠、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)保障。1、供水系統(tǒng)（1）總體供水設(shè)施每月檢查一次。（2）泵、管道每兩年進(jìn)行除銹、油漆一次。（3）水泵和飲用水水池（箱）每季度保養(yǎng)一次，。（4）水箱蓄水池應(yīng)蓋板加鎖，溢流管安裝金屬防護(hù)網(wǎng)，每年冬季對(duì)外露水管包扎、防凍。水泵房實(shí)施封閉管理。（5）高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度一次測壓并做好記錄。2、供配電系統(tǒng)（1）建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；值班人員具備變配電運(yùn)行知識(shí)和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；（2）每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定時(shí)抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時(shí)處理；（3）定期委托專業(yè)單位對(duì)變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行1次測試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)；每年對(duì)變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測1次保安接地電阻；每年檢測1次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測1次；（4）潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器 設(shè)備干燥。（5）每月檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。3、公共照明系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)覆蓋廣，主要分布于外立面、大廳、走廊、通道、機(jī)房、消防樓梯、電梯過道以及室外的廣場、車道等處。公共照明系統(tǒng)的使用率高、故障頻繁，因此，管理的重點(diǎn)在于平時(shí)做好各照明系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)工作，加強(qiáng)日常巡視，保證照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損，無松落，光源完好，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。此外，公共照明系統(tǒng)的節(jié)能問題也是物業(yè)服務(wù)中關(guān)注業(yè)主滿意的重點(diǎn)。（1）樓道燈、道路燈、亮化燈完好率為1%左右。（2）室內(nèi)、室外公共電氣柜每日巡查一次。（3）限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主或使用人。4、暖通系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)是中央空調(diào)機(jī)組、變風(fēng)量風(fēng)機(jī)、盤管風(fēng)機(jī)未端組成，日常的管理過程中，保持空氣的清新和良好的暖熱效果成為管理的重點(diǎn)。每日巡檢管路，截門有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；保證空調(diào)設(shè)備運(yùn)行正常，中、小修無特殊情況當(dāng)天完成。定期清洗空調(diào)過濾網(wǎng)，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)及空氣潔凈度。發(fā)生空調(diào)系統(tǒng)跑、漏水時(shí)，應(yīng)確定其位置，然后迅速關(guān)閉相應(yīng)的控制截門，做到不慌不亂，注意人身安全。每月清洗一次新風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng)；空調(diào)機(jī)過濾網(wǎng)，每季度清洗一次。每年9月份對(duì)新風(fēng)機(jī)組進(jìn)行一次徹底保養(yǎng)，包括電機(jī)，皮帶，軸承，翅片，過濾器。協(xié)助業(yè)主做好空調(diào)設(shè)備的日常計(jì)劃維護(hù)保養(yǎng)。5、音像及其配套設(shè)備設(shè)施等工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對(duì)異常情況能及時(shí)識(shí)別；發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)處理；有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)、檢修及時(shí)；對(duì)相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。6、電梯系統(tǒng)電梯使用頻率高，故障率也相對(duì)較高；出故障后影響面較大，將直接影響樓內(nèi)業(yè)主的使用；維護(hù)管理的要求較高，處理故障的難度較大，安全性要求極高的設(shè)備，是今后辦公樓設(shè)備管理的一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)。我們?cè)谧龊萌粘＿\(yùn)行保養(yǎng)和安全的前提下，積極配合監(jiān)督專業(yè)外包單位提供專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)工作，以滿足設(shè)備的運(yùn)行需要。7、乘客電梯維修保養(yǎng)規(guī)程常規(guī)保養(yǎng)：分為月保養(yǎng)、半年保養(yǎng)，一年保養(yǎng)。三個(gè)等級(jí)：月保養(yǎng)，每部電梯每月二次，每次不少于4小時(shí)；半年保養(yǎng)，每部電梯每次不少于8小時(shí)，側(cè)重于重點(diǎn)部位的保養(yǎng)。一年保養(yǎng)，每部電梯每年不少于每次不少于16小時(shí)，做全面的檢查保養(yǎng)。零維修：小修，故障停梯接到報(bào)修后應(yīng)在10分鐘內(nèi)迅速到達(dá)現(xiàn)場立即搶修。中修：周期定為3年，做全面檢修保養(yǎng)。大修：電梯中修后繼續(xù)運(yùn)行3年時(shí)間，因設(shè)備部件磨損嚴(yán)重，需更換主機(jī)或更換較多的機(jī)電配套件，以恢復(fù)設(shè)備原有性能而進(jìn)行的全面徹底的維修。8、消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)主要包括如下設(shè)備:消防報(bào)警系統(tǒng)組成報(bào)消消消防正噴設(shè)氣警防防火滅壓施體排系廣專栓火送淋設(shè)滅煙統(tǒng)播用系系風(fēng)系備火系主系通統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)聯(lián)系統(tǒng)機(jī)統(tǒng)訊含統(tǒng)動(dòng)統(tǒng)系室系統(tǒng)外統(tǒng)消防系統(tǒng)是辦公樓一個(gè)不可或缺的系統(tǒng)，是防范和處理消防事故的安全保障，是設(shè)備管理當(dāng)中一個(gè)不可忽視的環(huán)節(jié)，因此必須確保其設(shè)備的正常運(yùn)行。消防系統(tǒng)的管理重點(diǎn)在于做好日常運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)和定期的試驗(yàn)工作，氣體滅火裝置壓力巡查、檢測，保證消防控制主機(jī)系統(tǒng)和各消防系統(tǒng)設(shè)備隨時(shí)可以啟用，同時(shí)，按規(guī)定每年對(duì)消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)、檢測。9、弱電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)由安全防范系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)兩部分組成。安全防范系統(tǒng)的作用是車輛進(jìn)行監(jiān)控，保障辦公樓的安全，保證的正常運(yùn)行。它包括門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)和停車場管理系統(tǒng)。門禁系統(tǒng)主要用于人員進(jìn)出的授權(quán)控制；電視監(jiān)控系統(tǒng)的作用的圖像的實(shí)施監(jiān)控和事后檢查；紅外報(bào)警系統(tǒng)則主要用于重點(diǎn)部位無人情況下的防范。信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的作用是內(nèi)外的信息交流，樓宇智能化控制包括綜合布線系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和會(huì)議音像系統(tǒng)。其特點(diǎn)是安全性、保密性、可靠性要求較高。（二）維護(hù)維修服務(wù)注意事項(xiàng)1、維護(hù)保養(yǎng)對(duì)妨礙工作的，一律安排在上班時(shí)間以外。2、在維護(hù)保養(yǎng)工作中，維護(hù)人員必須事先做好維修區(qū)域防護(hù)及警示措施后，方可進(jìn)行工作。3、維修完畢，立即清理現(xiàn)場。（三）設(shè)備設(shè)施管理運(yùn)作模式1、設(shè)備管理模式由于設(shè)備設(shè)施齊全、數(shù)量繁多、分布廣的特點(diǎn)，結(jié)合設(shè)備管理實(shí)施“點(diǎn)陣統(tǒng)一，重點(diǎn)控制”的設(shè)備管理模式。設(shè)備管理控制點(diǎn)，如：電力供應(yīng)系統(tǒng)的高壓柜、變壓器、低壓柜等各個(gè)設(shè)備點(diǎn)；弱電系統(tǒng)的秩序維護(hù)監(jiān)控的監(jiān)控中心主機(jī)和各個(gè)末端設(shè)備；消防系統(tǒng)的報(bào)警主機(jī)、火災(zāi)探測器、消火栓泵、噴淋泵、濕式報(bào)警閥等；電梯的門、轎廂、安全裝置、機(jī)房控制柜等；建筑、道路等設(shè)施；照明系統(tǒng)的燈具、燈泡、燈管、鎮(zhèn)流器等；給排水的閥、水龍頭、排水等都是單獨(dú)的每一個(gè)“點(diǎn)”，所有這些點(diǎn)綜合在一起，就形成設(shè)備控制的“陣”。以工程部為管理樞紐，統(tǒng)一制定設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和日常巡視檢查方案，提供統(tǒng)一的維護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，操作規(guī)程，對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行精心地運(yùn)行管理和科學(xué)細(xì)致地維修保養(yǎng)，達(dá)到設(shè)備管理的統(tǒng)一完美。重點(diǎn)控制：對(duì)重點(diǎn)設(shè)備重點(diǎn)部位，制定專門的措施，重點(diǎn)控制，從而保證設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行。項(xiàng)目 管理重點(diǎn) 管理措施要點(diǎn)電梯系統(tǒng) 安全運(yùn)行 日常巡檢記錄、委外維保、按時(shí)年檢消防系統(tǒng)可靠運(yùn)行、隨時(shí)可啟動(dòng)定期試驗(yàn)、巡查供配電系統(tǒng)安全可靠運(yùn)行加強(qiáng)日常的維護(hù)檢查，定期試驗(yàn)、檢修給排水系統(tǒng)

水質(zhì)良好，排水正常

水箱定期消毒、水質(zhì)定期檢驗(yàn)，排水系統(tǒng)定期清理、疏通空調(diào)系統(tǒng) 空氣清新、制冷、暖效果好設(shè)備定期維護(hù)、檢修、清洗對(duì)分布各區(qū)域的電梯、消防設(shè)施、智能化系統(tǒng)和給排水系統(tǒng)實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行值班的管理辦法，對(duì)集中控制的供配電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)實(shí)行24小時(shí)集中值班運(yùn)行，通過嚴(yán)密的工作計(jì)劃，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髁鞒?，?yán)格的質(zhì)量管理和完善的應(yīng)急處理預(yù)案，達(dá)到統(tǒng)一監(jiān)管，提高服務(wù)質(zhì)量的效果；對(duì)日常維保、業(yè)主報(bào)修、緊急情況處理等實(shí)行統(tǒng)一控制。2、管理措施針對(duì)設(shè)備管理的關(guān)鍵點(diǎn)，我們提出與之配套的管理措施，對(duì)重要設(shè)施設(shè)備實(shí)行專項(xiàng)管理。（1）設(shè)備檔案資料管理:①設(shè)備原始資料檔案管理將設(shè)備的原始資料歸檔，資料內(nèi)容主要包括：驗(yàn)收記錄、測試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說明，遺留問題處理協(xié)議和會(huì)議記要等。制作設(shè)施設(shè)備卡，記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料。②重要設(shè)備維修資料檔案管理a、維修單管理：每一次維修都要填寫維修單，每月統(tǒng)計(jì)一次，每季度裝訂一次，由工程部負(fù)責(zé)保管以備查驗(yàn)。b、設(shè)備巡查記錄表:值班人員填寫的設(shè)備巡查記錄表每月一冊(cè)，每月統(tǒng)計(jì)一次，每年裝訂一次，由物業(yè)服務(wù)中心保管以備存查。c、是技術(shù)革新資料：設(shè)備運(yùn)行的改進(jìn)、設(shè)備革新、技術(shù)改進(jìn)措施等資料，由工程部匯總存查。（2）人員管理人員管理有兩層含義：①人員素質(zhì)的管理：包括人員的上崗證、特殊工種作業(yè)證、技能證書的管理；人員的崗位培訓(xùn)、技術(shù)培訓(xùn)的管理。②設(shè)備責(zé)任人管理：實(shí)行設(shè)施設(shè)備分管責(zé)任制，明確分工，責(zé)任到人，建立設(shè)備臺(tái)賬制度記錄設(shè)備運(yùn)行情況。（3）制度管理建立交接班制度、日常巡視檢查制度、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)制度、日常保養(yǎng)制度、設(shè)備運(yùn)行手冊(cè)、