星彥地產(chǎn)2008年桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)二期產(chǎn)

桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)二期

產(chǎn)品定位報(bào)告項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷項(xiàng)目類型價(jià)值分析項(xiàng)目定性項(xiàng)目類型：城市新區(qū)中等規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目區(qū)位交通—經(jīng)開區(qū)，西南組團(tuán)門戶；金寨路高架及錦繡大道、合寧高速、芙蓉路連通市區(qū)及其他板塊，利于項(xiàng)目導(dǎo)入外來(lái)客源；區(qū)域規(guī)劃—城市副中心，國(guó)家裝備工業(yè)基地，文教、居住、先進(jìn)制造業(yè)功能區(qū)；周邊環(huán)境—項(xiàng)目西臨金寨路，自身以及周邊有易初蓮花超市、大型家具市場(chǎng)、會(huì)展中心、明珠廣場(chǎng)、五星級(jí)明珠酒店、徽?qǐng)@等，地處區(qū)域核心商圈，有助提升項(xiàng)目品質(zhì)；地形條件—似長(zhǎng)方形，相對(duì)規(guī)則，南向明珠廣場(chǎng)景觀面，易于整體規(guī)劃；規(guī)模體量—新城6萬(wàn)㎡體量，高容積率，產(chǎn)品可塑性差；功能布局—商業(yè)用地，功能發(fā)揮空間多有限制。項(xiàng)目基本條件市中心經(jīng)開區(qū)濱湖新區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)新站區(qū)盧陽(yáng)區(qū)蜀山區(qū)政務(wù)區(qū)高新區(qū)金寨路芙蓉路合寧高速二環(huán)路錦繡大道本項(xiàng)目占地：10970㎡總建：64408㎡酒店：5040㎡SOHO辦公：42030㎡底商：17338㎡易初蓮花項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析：延伸主城、緊密新城、完善區(qū)域配套的升級(jí)區(qū)位區(qū)位價(jià)值：城市南向發(fā)展和區(qū)域功能定位驅(qū)動(dòng)的新一輪熱點(diǎn)。經(jīng)開區(qū)外部需求主導(dǎo)，內(nèi)部需求成長(zhǎng)中，目前以首次置業(yè)為主。隨著區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，區(qū)域需求呈兩極分化特征明顯。會(huì)展板塊：住宅稀缺，商業(yè)、商務(wù)有待進(jìn)一步完善。工業(yè)區(qū)、芙蓉西路板塊成為首次置業(yè)的主力熱點(diǎn)。會(huì)展板塊住宅稀缺，商業(yè)、商務(wù)發(fā)展?jié)摿Υ?。具備特殊景觀的大學(xué)城板塊，將是新一輪市場(chǎng)中的中高端升級(jí)板塊。城市南拓一體化：經(jīng)開區(qū)開始融入合肥主流市場(chǎng)。以現(xiàn)代交通樞紐為驅(qū)動(dòng)的西南門戶（經(jīng)開、濱湖）；金寨路高架；在城市發(fā)展方向上，處于從屬的位置；南部同城化：連接濱湖，存在大幅區(qū)位提升潛力。濱湖新區(qū)：高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃新城區(qū)。經(jīng)開區(qū)：區(qū)位緊密連接新舊城區(qū)，納入城市發(fā)展緊密區(qū)域。市中心經(jīng)開區(qū)濱湖新區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)新站區(qū)盧陽(yáng)區(qū)蜀山區(qū)政務(wù)區(qū)高新區(qū)金寨路芙蓉路合寧高速二環(huán)路錦繡大道本項(xiàng)目易初蓮花占地：10970㎡總建：64408㎡酒店：5040㎡SOHO辦公：42030㎡底商：17338㎡項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析：開發(fā)區(qū)的明星板塊板塊價(jià)值：門戶升級(jí)板塊交通升級(jí)：交通樞紐緊密連接主城、新城。配套升級(jí)：周邊配套日趨完善，為區(qū)域最成熟板塊，認(rèn)知度高。區(qū)域中軸，輻射升級(jí)：位于區(qū)域中軸金寨路，保持對(duì)西部居住、文教板塊以及東部工業(yè)園區(qū)輻射力。競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)：新增區(qū)域性商業(yè)規(guī)劃眾多，有較大競(jìng)爭(zhēng)壓力。市中心經(jīng)開區(qū)濱湖新區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)新站區(qū)盧陽(yáng)區(qū)蜀山區(qū)政務(wù)區(qū)高新區(qū)金寨路芙蓉路合寧高速二環(huán)路錦繡大道本項(xiàng)目易初蓮花占地：10970㎡總建：64408㎡酒店：5040㎡SOHO辦公：42030㎡底商：17338㎡項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析：區(qū)域資源占有最大的標(biāo)桿地塊基地條件：占據(jù)最佳資源的標(biāo)桿地塊交通樞紐，交通便利，交通輻射性強(qiáng)。自身商業(yè)功能，區(qū)域大賣場(chǎng)，人氣聚集度高。區(qū)域豐富商業(yè)配套，區(qū)域最成熟板塊，認(rèn)知度高。明珠廣場(chǎng)、徽?qǐng)@、會(huì)展中心等視覺景觀，標(biāo)志性景觀。市中心經(jīng)開區(qū)濱湖新區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)新站區(qū)盧陽(yáng)區(qū)蜀山區(qū)政務(wù)區(qū)高新區(qū)金寨路芙蓉路合寧高速二環(huán)路錦繡大道本項(xiàng)目易初蓮花占地：10970㎡總建：64408㎡酒店：5040㎡SOHO辦公：42030㎡底商：17338㎡地塊規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)：區(qū)域商業(yè)、商務(wù)配套補(bǔ)充地塊方正但較小，產(chǎn)品可塑性差；土地性質(zhì)限制位于區(qū)域商業(yè)核心區(qū)，西面干道，噪音影響，私密性差。南向景觀面，區(qū)域商業(yè)、商務(wù)配套，賣點(diǎn)突出；區(qū)域商業(yè)、商務(wù)配套落后于區(qū)域發(fā)展，存在潛在需求。區(qū)域商業(yè)、商務(wù)配套補(bǔ)充商業(yè)裙樓對(duì)外展示面不足，昭示性不佳；高層產(chǎn)品對(duì)外有較好的展示面；自身已具有商業(yè)聚集功能，利于商業(yè)商務(wù)氛圍培養(yǎng)。易初蓮花占地：10970㎡總建：64408㎡酒店：5040㎡SOHO辦公：42030㎡底商：17338㎡東方家園上海城市明珠花園度假村在建5層辦公樓21時(shí)機(jī)價(jià)值點(diǎn)：南拓帶來(lái)兩次升級(jí)機(jī)會(huì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)事件本案機(jī)會(huì)錦繡大道東延預(yù)計(jì)2010年獲認(rèn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2000年金寨路高架開通2008年連接濱湖新區(qū)交通改善，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入拉近主城距離，主城10分鐘生活圈獲認(rèn)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，政策、資金扶持，基礎(chǔ)設(shè)施改善，產(chǎn)業(yè)大量導(dǎo)入，經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)人口集聚；金寨路高架開通拉近與主城距離，納入主城10分鐘生活圈，帶動(dòng)區(qū)域整體升級(jí)；錦繡大道東延，緊密連接新城，南部同城化。城市副中心成形拉動(dòng)商業(yè)、商務(wù)配套需求城市副中心成形預(yù)計(jì)2012年與新城市中心緊密聯(lián)系項(xiàng)目屬性分析：副城中心升級(jí)版綜合體金寨路易初蓮花占地：10970㎡總建：64408㎡酒店：5040㎡SOHO辦公：42030㎡底商：17338㎡城市副中心：城市發(fā)展主方向，西南組團(tuán)，城市副中心；區(qū)域核心地段：區(qū)域核心商圈，會(huì)展、商務(wù)、商業(yè)功能聚集區(qū)；綜合體升級(jí)：一期商業(yè)賣場(chǎng)功能，目的性消費(fèi)為主，二期升級(jí)產(chǎn)品線，完善區(qū)域商業(yè)、商務(wù)補(bǔ)充；區(qū)域商業(yè)定位：區(qū)域商業(yè)功能，對(duì)主城影響有限；補(bǔ)充商業(yè)業(yè)態(tài)：區(qū)域商業(yè)發(fā)展落后于整體經(jīng)濟(jì)，商業(yè)、商務(wù)配套欠缺。市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷區(qū)域研究產(chǎn)品機(jī)會(huì)判斷城市副中心：合肥正由單中心向多中心發(fā)展，開發(fā)區(qū)正處在城市戰(zhàn)略發(fā)展方向上，將成為合肥西南組團(tuán)城市副中心主城西部城市副中心西南城市副中心經(jīng)開區(qū)北部城市副中心東部城市副中心濱湖新區(qū)合肥市城市發(fā)展戰(zhàn)略是向西向南發(fā)展，經(jīng)開區(qū)處在城市發(fā)展主方向上，打造西南城市副中心。北部：重點(diǎn)發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品深加工業(yè)；東部：發(fā)展現(xiàn)代物流、精細(xì)化工及家電配套產(chǎn)業(yè)；西部：建設(shè)中國(guó)科學(xué)城，發(fā)展IT產(chǎn)業(yè)；西南部：突出發(fā)展現(xiàn)代大工業(yè)，逐步發(fā)展成為國(guó)家裝備工業(yè)基地。

商務(wù)文化區(qū)：隨著金寨路的開通，區(qū)域與主城的聯(lián)系度進(jìn)一步加強(qiáng)，有利于外來(lái)人口的導(dǎo)入；西部以商務(wù)文化為主要功能的規(guī)劃指向明確，商業(yè)、商務(wù)功能集聚合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃（2006-2020）金寨路城市綜合功能區(qū)國(guó)際社區(qū)會(huì)展中心合肥大學(xué)城管委會(huì)民營(yíng)科技經(jīng)濟(jì)園本項(xiàng)目東部工業(yè)區(qū)西部商務(wù)文化區(qū)區(qū)位：西南組團(tuán)，城市副中心，緊密聯(lián)系主城和濱湖新城；交通：金寨路高架、錦繡大道鏈接主城、新城，構(gòu)造10分鐘都市生活圈；規(guī)劃：東西兩大功能區(qū)，東部工業(yè)發(fā)展以先進(jìn)制造業(yè)為主，西部商務(wù)文化區(qū)，建設(shè)大學(xué)城、國(guó)際商務(wù)中心、國(guó)際社區(qū)等，西部發(fā)展商務(wù)、文化的規(guī)劃功能指向明確。產(chǎn)業(yè)促發(fā)展：區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，工業(yè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)跑合肥發(fā)展，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)日益顯現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)人口大量導(dǎo)入；經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展帶來(lái)商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)的日漸繁榮，區(qū)域消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)：工業(yè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)跑合肥發(fā)展。產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)日益顯現(xiàn)，主要發(fā)展家電電子、裝備工業(yè)、食品產(chǎn)業(yè)、汽車、日用化工五大產(chǎn)業(yè)，著力培育住宅產(chǎn)業(yè)化、新材料等新興經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在產(chǎn)業(yè)大發(fā)展推動(dòng)下，區(qū)域內(nèi)商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)日趨繁榮。人口：東部隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶來(lái)大量產(chǎn)業(yè)人口；西部商務(wù)文化區(qū)居住環(huán)境逐步改善，房地產(chǎn)開發(fā)活躍，置業(yè)人口快速增加；目前區(qū)域常住人口20萬(wàn)人，人口機(jī)械增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于自然增長(zhǎng)率，人群層次較高，消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃：在合肥商貿(mào)服務(wù)業(yè)大發(fā)展的背景下，區(qū)域商業(yè)規(guī)劃定位市級(jí)商業(yè)功能區(qū)，以區(qū)域商業(yè)配套為主，增強(qiáng)自身對(duì)區(qū)域的輻射力西南組團(tuán)商圈雙墩商圈店埠商圈濱湖都市級(jí)商圈科學(xué)城商圈主城都市級(jí)商圈合肥商業(yè)規(guī)劃（2007-2020）城市商業(yè)發(fā)展：十一五合肥重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)，隨著合肥的城市拓展，原有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃已不能滿足現(xiàn)代商業(yè)的快速發(fā)展，新老商圈不斷洗牌；區(qū)域整體定位：市級(jí)商業(yè)功能區(qū)，主要服務(wù)該地區(qū)及外來(lái)消費(fèi)者，服務(wù)人口在50萬(wàn)以上，基本商業(yè)面積40萬(wàn)平方米以上；業(yè)態(tài)定位：定位購(gòu)物中心、超市、百貨店、文化娛樂、餐飲等方面；區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀：商業(yè)處于初步發(fā)展階段，從體量和業(yè)態(tài)分布都不足以滿足區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，拓展空間巨大商業(yè)環(huán)境：區(qū)域商業(yè)集中在明珠廣場(chǎng)和大學(xué)城周圍，另有少量散布在新建小區(qū)底商，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積近20萬(wàn)平米，其中明珠廣場(chǎng)商圈作為區(qū)域商業(yè)功能區(qū)；代表賣場(chǎng)：桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)（一層餐飲娛樂、二層大賣場(chǎng)），東方家園、中州家具城、大學(xué)生商業(yè)中心、天時(shí)商埠；業(yè)態(tài)特征：明珠廣場(chǎng)周邊以餐飲、娛樂、零售賣場(chǎng)、家居用品為主，大學(xué)城涵蓋餐飲、娛樂、休閑、百貨，細(xì)分到每個(gè)業(yè)態(tài)規(guī)模都較小，都為低檔次消費(fèi)；租金：租金價(jià)格集中在30～50元/月/㎡之間，租金價(jià)格較低，仍有較大上漲空間；

客群：區(qū)域內(nèi)人口為主，產(chǎn)業(yè)人口、學(xué)生、居住人口、商務(wù)人流；明珠廣場(chǎng)商圈大學(xué)城商圈寫字樓公寓酒店商業(yè)區(qū)域內(nèi)中小企業(yè)成長(zhǎng)性不足，寫字樓供需雙向短缺，在售以產(chǎn)品溢價(jià)主導(dǎo)；由于區(qū)位原因，已入住項(xiàng)目空置率較高，隨著區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的逐步完善和金寨路高架增強(qiáng)與主城的聯(lián)系度，核心區(qū)寫字樓需求或有一定空間，但溢價(jià)空間有限，去化速度緩慢項(xiàng)目名稱安徽海外學(xué)者創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心——格林硅谷項(xiàng)目地址開發(fā)區(qū)東?；▓@北占地面積57543㎡建筑面積54800㎡物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟、聯(lián)排、聯(lián)體別墅總套數(shù)70銷售情況現(xiàn)已銷售39套，價(jià)格4650元/㎡；余下套數(shù)對(duì)外招商，招商企業(yè)主要為高新技術(shù)企業(yè)、海外學(xué)者，標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格、租金20元/㎡左右，對(duì)于海外學(xué)者合適項(xiàng)目免租金內(nèi)部配套6000㎡中試基地、生產(chǎn)研發(fā)配電系統(tǒng)、中心會(huì)所中西餐、會(huì)議中心等配套、商務(wù)物管，為企業(yè)提供咨詢服務(wù)外部配套桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、會(huì)展中心、中州家具城、東方家園等項(xiàng)目產(chǎn)品層面溢價(jià)，價(jià)值嚴(yán)重低估；公益性質(zhì)較多，招商嚴(yán)格，入住率一般；寫字樓公寓酒店商業(yè)公寓產(chǎn)品稀缺，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)精英和外部投資客具有潛在需求；凱旋公寓以地段和產(chǎn)品創(chuàng)新拉動(dòng)投資需求，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)和快速去化，產(chǎn)品溢價(jià)明顯，但產(chǎn)品創(chuàng)新仍有較大空間公寓總戶數(shù)：294產(chǎn)品：挑高58-78㎡，平層45-78㎡銷售情況：公寓成交均價(jià)5017元/㎡，剩余48套，去化速度約20套/月綜述：產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，拉動(dòng)銷售，去化速度尚可；投資客較多，關(guān)注地段和附加值，產(chǎn)品創(chuàng)新仍不夠，以簡(jiǎn)單復(fù)式為主寫字樓公寓酒店商業(yè)區(qū)域酒店層次分明，覆蓋高中檔商務(wù)需求，經(jīng)濟(jì)型酒店供應(yīng)短缺，高端商務(wù)酒店覆蓋全市，入住率平均超過(guò)75%，需求呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)分類：分為快捷商務(wù)酒店和高級(jí)商務(wù)酒店；商務(wù)快捷酒店有中辰快捷、歐風(fēng)麗景、塞納河畔明珠花園度假村等；星級(jí)商務(wù)酒店有索菲特明珠、翡翠湖建國(guó)迎賓館；租金價(jià)格：快捷商務(wù)酒店租金178-488元/天不等，星級(jí)酒店租金598-756元/天；配套：星級(jí)酒店會(huì)議、商務(wù)、餐飲、娛樂等配套完善，快捷酒店簡(jiǎn)單餐飲配套；入住情況：快捷酒店入住基本為開發(fā)區(qū)往來(lái)商務(wù)人士，五星級(jí)酒店入住客過(guò)大至整個(gè)合肥商務(wù)來(lái)往層面，入住情況較好，入住率在75%以上；酒店管理：星級(jí)酒店引入法國(guó)雅高、洲際酒店管理品牌寫字樓公寓酒店商業(yè)區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)：商業(yè)門類豐富，區(qū)域商業(yè)中心地位爭(zhēng)奪，寫字樓、公寓集中放量，高端酒店業(yè)爭(zhēng)相落戶，綜合體項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈名門奧特萊斯1.4萬(wàn)㎡OUTLETS，城市級(jí)品牌折扣店；目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，主力為品牌服飾；招商銷售期；國(guó)耀銅鑼灣廣場(chǎng)16萬(wàn)㎡，包括5萬(wàn)㎡商業(yè)、11萬(wàn)㎡寫字樓和時(shí)尚SOHO,區(qū)域高端商業(yè)配套華東首個(gè)主題mall，蘋果數(shù)碼城、新思路會(huì)館、中國(guó)蘭花會(huì)館，現(xiàn)代時(shí)尚路線；尚未動(dòng)工；丹霞天地匯3萬(wàn)㎡，居住區(qū)級(jí)商業(yè)配套，居住區(qū)輻射合家福超市、小蒙羊、彩蝶軒、肥西老母雞老樹咖啡等餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)；招商發(fā)售階段；合肥百樂門國(guó)際名品廣場(chǎng)23萬(wàn)㎡城市級(jí)綜合體，中高檔休閑娛樂定位演藝廣場(chǎng)、美食街、名品店、星級(jí)酒店、寫字樓、酒店式公寓、高檔住宅；尚未動(dòng)工；合肥喜來(lái)登超五星級(jí)酒店，會(huì)展中心南面；28層，2、8萬(wàn)㎡，228間客房，設(shè)計(jì)階段中環(huán)城50萬(wàn)㎡，綜合體項(xiàng)目，區(qū)域大配套高檔住宅、中環(huán)藝術(shù)館、五星級(jí)文化主題酒店、5A級(jí)商務(wù)寫字樓、精英公寓、創(chuàng)業(yè)中心、購(gòu)物廣場(chǎng)中環(huán)城丹霞天地匯喜來(lái)登酒店百樂門國(guó)耀廣場(chǎng)名門奧特萊斯寫字樓公寓酒店商業(yè)本項(xiàng)目新大學(xué)城商圈品質(zhì)升級(jí)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)明珠廣場(chǎng)成熟商圈、專業(yè)賣場(chǎng)、交通優(yōu)勢(shì)工業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)細(xì)分、差異化定位區(qū)域研究總結(jié)：區(qū)域商務(wù)規(guī)劃指向明確，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚；現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施配套不能滿足區(qū)域發(fā)展需要，商業(yè)、商務(wù)配套存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)；區(qū)域商業(yè)未來(lái)由一核向多中心演變，商業(yè)定位差異化；核心商業(yè)區(qū)商業(yè)、商務(wù)配套目前無(wú)新增供應(yīng)，市場(chǎng)短暫性饑渴；核心區(qū)商業(yè)、公寓產(chǎn)品溢價(jià)能力高，去化速度快；經(jīng)濟(jì)型酒店存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)，高檔酒店日趨飽和；寫字樓產(chǎn)品價(jià)值嚴(yán)重低估，溢價(jià)能力低，去化速度緩慢。市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷區(qū)域研究產(chǎn)品機(jī)會(huì)判斷客戶目標(biāo)：規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，快速回現(xiàn)是首要目標(biāo)客戶目標(biāo)排序規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)＞快速回現(xiàn)＞利潤(rùn)最大化＞通過(guò)項(xiàng)目帶動(dòng)公司品牌客戶設(shè)想所有物業(yè)盡可能變現(xiàn)，不打算物業(yè)的自我持有客戶困惑為達(dá)到目標(biāo)本項(xiàng)目該如何進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃？問(wèn)題：如何實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)、快速銷售的綜合體產(chǎn)品規(guī)劃本項(xiàng)目的產(chǎn)品定義：基于快速去化、降低風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)分析，項(xiàng)目通過(guò)商業(yè)完善區(qū)域商業(yè)、商務(wù)配套，通過(guò)公寓實(shí)現(xiàn)快速銷售，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)需求價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)去化速度寫字樓需求存在不確定性低需求少，風(fēng)險(xiǎn)高緩慢酒店經(jīng)濟(jì)型需求較高涉及售后返租等較繁瑣一般商業(yè)核心區(qū)短時(shí)饑渴、完善區(qū)域配套高合理業(yè)態(tài)規(guī)劃化解快商務(wù)公寓區(qū)域目前供應(yīng)少高投資、自住、辦公皆可，風(fēng)險(xiǎn)低快主題商業(yè)+公寓+一期賣場(chǎng)城市綜合體產(chǎn)品體系產(chǎn)品建議產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局產(chǎn)品建議產(chǎn)品組合：一期賣場(chǎng)+主題商業(yè)+商務(wù)公寓，項(xiàng)目以賣場(chǎng)帶動(dòng)人氣；主題商業(yè)完善配套、提升品質(zhì)；商務(wù)公寓產(chǎn)品化解銷售壓力，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流；產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局賣場(chǎng)主題商業(yè)商務(wù)公寓人氣品質(zhì)現(xiàn)金流公園式購(gòu)物SHOPPINGPARK產(chǎn)品建議案例借鑒：基于與項(xiàng)目本體屬性吻合，或者在產(chǎn)品創(chuàng)新、概念創(chuàng)新上具有借鑒意義的案例選擇產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局產(chǎn)品建議本體屬性吻合：海上海（非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)）、全部（綜合體項(xiàng)目）產(chǎn)品創(chuàng)新：海上海（LOFT）、建外SOHO、SOHO現(xiàn)代城（SOHO）、街區(qū)商業(yè)應(yīng)用概念創(chuàng)新：創(chuàng)意LOFT、SOHO、公園式購(gòu)物體驗(yàn)（shoppingpark）案例分析——上海海上海新城產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局產(chǎn)品建議案例分析——海上海新城：寫字樓+住宅+商業(yè)街區(qū)綜合功能定位消除區(qū)域抗性、細(xì)分市場(chǎng)、演繹創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的核心主題產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局產(chǎn)品建議案例分析——北京建外SOHO寫字樓面向高端商務(wù)客戶，開放式街區(qū)成為區(qū)域級(jí)商業(yè)活力中心面向區(qū)域消費(fèi)者，商務(wù)公寓面向SOHO客戶，多種產(chǎn)品滿足不同客戶，分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局產(chǎn)品建議案例分析——北京建外SOHO開放式街區(qū)規(guī)劃，造街實(shí)現(xiàn)商業(yè)規(guī)模最大化，實(shí)現(xiàn)可銷售面積最大，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局產(chǎn)品建議案例分析——北京SOHO現(xiàn)代城借助核心CBD價(jià)值、產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品節(jié)奏實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局產(chǎn)品建議案例分析——煙臺(tái)陽(yáng)光100國(guó)際廣場(chǎng)城市核心地段、體驗(yàn)式街區(qū)商業(yè)、寫字樓、精裝公寓致力打造公園式購(gòu)物體驗(yàn)產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局海景寫字樓：滿足高端商務(wù)需求，品質(zhì)提升；體驗(yàn)式街區(qū)商業(yè)：運(yùn)用街區(qū)式的建筑設(shè)計(jì)，制造街區(qū)式商業(yè)，多層空間交錯(cuò)疊加、隨意緊湊的店鋪排列、便于人流穿行的步行街和廣場(chǎng)，營(yíng)造出一種公園式的空間氣氛；精裝公寓：核心區(qū)位，滿足成功人士居住和小型辦公需求；戶型方正、結(jié)構(gòu)實(shí)用、廳堂開敞豁達(dá)、注重采光寄海景效果，兼顧舒適與商務(wù)；產(chǎn)品建議物業(yè)形態(tài)定義：通過(guò)公園式開放街區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目以塔樓+獨(dú)棟+街區(qū)結(jié)合的方式，以多產(chǎn)品組合、部分拆分物業(yè)形態(tài)達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)，快速回現(xiàn)的目標(biāo)產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局快速銷售海上海：開放式街區(qū)、產(chǎn)品改變區(qū)域價(jià)值；建外SOHO：新生活方式、產(chǎn)品創(chuàng)新，開放式商業(yè)街商業(yè)規(guī)模最大化，快速去化；SOHO現(xiàn)代城：小面積公寓化解高容積率壓力、功能互補(bǔ)、價(jià)值帶動(dòng)；煙臺(tái)陽(yáng)光100：核心商業(yè)規(guī)模效應(yīng)、公寓兼容性、公園式開放商業(yè)規(guī)劃理念；開放式街區(qū)商業(yè)兼容性商務(wù)公寓分拆物業(yè)形態(tài)塔樓（部分集中式商業(yè)）+獨(dú)棟（BLOCK街區(qū)建筑）+街區(qū)銷售型均衡發(fā)展模式綜合體（產(chǎn)品組合降低風(fēng)險(xiǎn)、快速銷售現(xiàn)金為王）產(chǎn)品建議競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，本項(xiàng)目作為區(qū)域核心地段人氣聚集性最強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)搶占先機(jī)，強(qiáng)化自身對(duì)于區(qū)域商業(yè)、商務(wù)配套，升級(jí)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，并與區(qū)域現(xiàn)有業(yè)態(tài)進(jìn)行有效互動(dòng)產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局名門奧特萊斯1.4萬(wàn)㎡OUTLETS，城市級(jí)品牌折扣店；目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，主力為品牌服飾；招商銷售期；國(guó)耀銅鑼灣廣場(chǎng)16萬(wàn)㎡，包括5萬(wàn)㎡商業(yè)、區(qū)域高端商業(yè)配套華東首個(gè)主題mall，蘋果數(shù)碼城、新思路會(huì)館、中國(guó)蘭花會(huì)館，現(xiàn)代時(shí)尚路線；尚未動(dòng)工；丹霞天地匯3萬(wàn)㎡，居住區(qū)級(jí)商業(yè)配套，居住區(qū)輻射合家福超市、小蒙羊、彩蝶軒、肥西老母雞老樹咖啡等餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)；招商發(fā)售階段；合肥百樂門國(guó)際名品廣場(chǎng)23萬(wàn)㎡城市級(jí)綜合體，中高檔休閑娛樂定位演藝廣場(chǎng)、美食街、名品店、星級(jí)酒店、寫字樓、酒店式公寓、高檔住宅；尚未動(dòng)工；桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)總體量10萬(wàn)㎡，一期4萬(wàn)㎡，二期1.7萬(wàn)㎡；區(qū)域商業(yè)中心，資源占有最大化中環(huán)城50萬(wàn)㎡，綜合體項(xiàng)目，區(qū)域大配套中高端購(gòu)物廣場(chǎng)尚未動(dòng)工中環(huán)城丹霞天地匯喜來(lái)登酒店百樂門國(guó)耀廣場(chǎng)名門奧特萊斯本項(xiàng)目新大學(xué)城商圈品質(zhì)升級(jí)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)明珠廣場(chǎng)成熟商圈、專業(yè)賣場(chǎng)、交通優(yōu)勢(shì)工業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)細(xì)分、差異化定位產(chǎn)品建議現(xiàn)有業(yè)態(tài)特點(diǎn)突出專業(yè)家居市場(chǎng)、休閑娛樂、超市賣場(chǎng)功能，家居市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，休閑娛樂中高端餐飲配套、零售商業(yè)品質(zhì)不高，有進(jìn)一步拓展空間產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局中州家具城東方家園易初蓮花休閑娛樂度假村產(chǎn)品建議規(guī)劃思考方向：完善家居類專業(yè)市場(chǎng)，引入家電賣場(chǎng)、軟性家居飾品賣場(chǎng)，滿足區(qū)域大量新建住宅需求；餐飲提升檔次，引入中高檔餐飲品牌和休閑餐飲，配套區(qū)域商務(wù)需求；通過(guò)時(shí)尚商業(yè)街區(qū)規(guī)劃品牌服飾等時(shí)尚類消費(fèi)，提升商業(yè)檔次產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局產(chǎn)品建議地塊商業(yè)價(jià)值分析：項(xiàng)目西面、南面由于有建筑遮擋，較為閉塞，希望能夠打通西部人流通道利用賣場(chǎng)的聚集效應(yīng)；項(xiàng)目只有北面一個(gè)良好的展示面，可發(fā)展集中性商業(yè)；南面靠近度假村休閑配套，步行尺度佳，適合發(fā)展時(shí)尚餐飲配套產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局西面易初蓮花遮擋，希望能夠打通，兩地塊結(jié)合，內(nèi)部形成聯(lián)通，利用賣場(chǎng)的聚集效應(yīng)，帶來(lái)人流量；南面臨近明珠花園度假村休閑、娛樂、餐飲等現(xiàn)有配套，非城市道路，步行尺度為主，適宜發(fā)展時(shí)尚餐飲業(yè)，形成規(guī)模效應(yīng)；北面對(duì)外有集中的展示面，靠近城市道路、公交站臺(tái)，適合發(fā)展集中目的性商業(yè)吸引人流；易初蓮花原規(guī)劃：占地：10970㎡總建：64408㎡酒店：5040㎡SOHO辦公：42030㎡底商：17338㎡現(xiàn)體量配比基于商業(yè)的價(jià)值較高，維持原有體量不變，酒店面積計(jì)入公寓；現(xiàn)規(guī)劃體量：公寓：47070㎡；商業(yè)17338㎡東方家園明珠花園度假村時(shí)尚餐飲區(qū)集中商業(yè)區(qū)獨(dú)棟區(qū)公交站臺(tái)東面為在建6層辦公樓，人流通過(guò)南面道路引進(jìn)東面道路再到項(xiàng)目地塊外部動(dòng)線產(chǎn)品建議商業(yè)布局方向思考：商業(yè)采用開放式街區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)中心活力區(qū)，南北塔樓布置集中商業(yè)，內(nèi)部獨(dú)棟商業(yè)街布置時(shí)尚餐飲業(yè)態(tài)，具體待定產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局物業(yè)類型物業(yè)形態(tài)思考建筑面積公寓2棟33F標(biāo)準(zhǔn)層面積1000㎡47070㎡商業(yè)三層裙樓家居、軟裝飾5000㎡三層裙樓家電賣場(chǎng)5000㎡獨(dú)棟時(shí)尚餐飲7338㎡金寨路芙蓉路易初蓮花人流動(dòng)線產(chǎn)品建議北側(cè)塔樓，三層商業(yè)裙樓，集中商業(yè)獨(dú)棟街區(qū)，時(shí)尚、餐飲街鋪北側(cè)塔樓，底層三層家居軟裝商業(yè)，三層以上公寓獨(dú)棟街區(qū)，時(shí)尚、餐飲街鋪獨(dú)棟街區(qū)，時(shí)尚、餐飲街鋪建筑演繹：根據(jù)項(xiàng)目和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)性，項(xiàng)目延續(xù)歐式風(fēng)格定位思路，做適當(dāng)延伸、創(chuàng)新產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局產(chǎn)品建議周圍環(huán)境：歐式風(fēng)格度假村、小區(qū)項(xiàng)目本體風(fēng)格定位：“延續(xù)歐式風(fēng)格，做適當(dāng)延伸”“我們不是為了世界上多一處建筑，而是在尋找一種生活”——不只是賣房子，同時(shí)售賣一種生活方式和營(yíng)造一種生活格調(diào)“美國(guó)的西海岸既是南加利福尼亞，簡(jiǎn)稱南加州，西海岸的“加利福尼亞學(xué)派”是其本土產(chǎn)生的建筑學(xué)派。他們拒絕歐洲風(fēng)格的鋪張奢華，反駁傳統(tǒng)北美風(fēng)格的缺乏活力而陽(yáng)光燦爛，既豪華又不失自然，質(zhì)樸中不乏細(xì)膩的西班牙風(fēng)格在這里得到了發(fā)展，延伸。逐漸產(chǎn)生了今天的南加州風(fēng)情。當(dāng)歐式遇到南加州當(dāng)南加州

遇到合肥一個(gè)是美國(guó)西海岸一個(gè)是中國(guó)內(nèi)陸的合肥雖：氣候、自然、緯度有差異但：享受陽(yáng)光、親近自然的生活最求是相同的建筑演繹：南加州風(fēng)格邂逅合肥產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局產(chǎn)品建議手摸灰墻淺色調(diào)的手摸灰墻，代表清澈、燦爛的陽(yáng)光，柔和而充滿活力和輕松的視覺感受連廊小憩賞景的停留點(diǎn)，同時(shí)減弱陽(yáng)光直射，并利用對(duì)流原理，形成清爽、舒適的空間拱門建筑中圓形拱門常采用數(shù)個(gè)連接的方式，在走動(dòng)觀賞中，出現(xiàn)延伸般的通透感鐵藝蘊(yùn)含古典裝飾藝術(shù)的鐵藝，融合了西方數(shù)百年鍛造精髓，呈現(xiàn)簡(jiǎn)潔、典雅、別致的時(shí)尚圓墻角南加州、西班牙，均是近海的原因，建筑線條也容忍不了直來(lái)直去，既是是墻體，護(hù)欄都形成一種獨(dú)特的渾圓造型木構(gòu)建南加州風(fēng)情擁有濃厚的生態(tài)味，現(xiàn)代技術(shù)可制造大量防木構(gòu)建，既保持了原始風(fēng)味，又可低檔海風(fēng)的侵蝕文化石手工打制的文化石墻，粗曠的氣質(zhì)，保持原生的姿態(tài)，另建筑親近自然，融入自然坡屋頂起伏的屋頂結(jié)構(gòu)、錯(cuò)落有致，高地分明，形成豐富的空間層次三色紅筒瓦質(zhì)樸的三色瓦，取自巖石、泥、沙等天然材質(zhì)，帶來(lái)陽(yáng)光般明媚的同時(shí)，又具有大地般親切的感覺建筑演繹：建筑容易復(fù)制，精髓難以把握，細(xì)節(jié)成就精髓產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局產(chǎn)品建議參考：天域3期容積率：2.03建面：11萬(wàn)產(chǎn)品組成：高層、小高層風(fēng)格表現(xiàn)—熱烈、華貴風(fēng)格表現(xiàn)元素：大開窗、淡黃色彩、底部厚重處理、大入戶花園、大尺度觀景陽(yáng)臺(tái)建筑演繹：建筑容易復(fù)制，精髓難以把握，細(xì)節(jié)成就精髓產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局產(chǎn)品建議建筑演繹：高層中南加州風(fēng)格的處理產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局產(chǎn)品建議對(duì)南加州風(fēng)格的重點(diǎn)把握：立面臺(tái)階-分段式處理，化解超高層-高超給人的壓抑感，同時(shí)豐富天際線；以入戶花園弱化高層建筑給人的距離感和心理冷漠感；引入小八角窗設(shè)計(jì)，彰顯公寓的差別性，同時(shí)可并呈現(xiàn)出異域的藝術(shù)風(fēng)情，使居住對(duì)度假氣氛感受更加深刻；采用多陽(yáng)臺(tái)、明亮的電梯廳的設(shè)計(jì)，滿足采光要求、增加與戶外接觸機(jī)會(huì)。天域特點(diǎn)—熱烈、華貴街區(qū)規(guī)劃：短街、曲徑、共享街道共享空間、灰空間南加州風(fēng)格、異域混搭街區(qū)演繹：加州風(fēng)情商業(yè)街，塑造一個(gè)寬松、舒適、和諧、交流的生活環(huán)境產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局產(chǎn)品建議戶型設(shè)計(jì)：小戶革命，全面升級(jí)產(chǎn)品，藍(lán)海戰(zhàn)略下的產(chǎn)品價(jià)值提升產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局產(chǎn)品建議居住、商務(wù)的兼容性控面積、控總價(jià)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)大面積贈(zèng)送創(chuàng)新產(chǎn)品項(xiàng)目本體核心地段；交通便利商業(yè)用地；需求層面區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)精英；區(qū)域外投資；供應(yīng)層面公寓產(chǎn)品創(chuàng)新度不夠；對(duì)創(chuàng)新的理解僅限于少量挑高；未來(lái)供應(yīng)量大；

小戶革命！??！生活方式引導(dǎo)戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)：傳統(tǒng)LOFT，挑高處理，增加一層適用面積，但第二層層高僅2米左右，舒適性不夠產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局產(chǎn)品建議戶型設(shè)計(jì)方向一：創(chuàng)新LOFT，不再是簡(jiǎn)單的復(fù)式，結(jié)合凸窗、空中庭院等，魔術(shù)一房變?nèi)浚?.8米層高，舒適性保證，實(shí)用率大幅提高；產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局產(chǎn)品建議贈(zèng)送5.8平米入戶花園，47平米一房一廳一衛(wèi)變身三房一廳一衛(wèi)，一房變?nèi)浚褂寐蚀蠓岣?，賣點(diǎn)突出全贈(zèng)送面積戶型設(shè)計(jì)方向二：平面處理，通過(guò)入戶花園、空中庭院、落地凸窗贈(zèng)送，贈(zèng)送面積有限，小空間實(shí)現(xiàn)功能最大化產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局產(chǎn)品建議落地凸窗戶型方向確定：通過(guò)比較，創(chuàng)新LOFT賣點(diǎn)突出、附加值高、更加注重居住和商務(wù)的兼容性，更為重要的是，LOFT代表著一種自由、時(shí)尚的生活方式產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局產(chǎn)品建議項(xiàng)目本體情況目標(biāo)客戶需求核心地段；交通便利；商業(yè)用地；純投資；區(qū)域產(chǎn)業(yè)白領(lǐng)居住、投資；中小企業(yè)辦公需求；投資型產(chǎn)品，總價(jià)敏感，控面積、控總價(jià)。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、快速回現(xiàn)專業(yè)化產(chǎn)品、細(xì)分市場(chǎng)戶型面積及配比的確定考慮到合肥市場(chǎng)1房偏大，普遍在45平米以上，可以控面積的同時(shí)通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新保持較好的舒適度；戶型面積要拉開一定差距：價(jià)值高、資源好的產(chǎn)品應(yīng)略高于其他產(chǎn)品，防止產(chǎn)生內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；考慮高價(jià)值實(shí)現(xiàn)，在控制風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)適當(dāng)增加大面積數(shù)量；項(xiàng)目發(fā)展策略戶型配比策略：特有物業(yè)細(xì)分市場(chǎng)，單一產(chǎn)品供給，市場(chǎng)細(xì)分戰(zhàn)略，創(chuàng)新一房產(chǎn)品，掀起合肥小戶型革命產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局產(chǎn)品建議戶型配比：小面積魔術(shù)空間，34、47㎡可以實(shí)現(xiàn)兩、三房的居住空間，在價(jià)值實(shí)現(xiàn)前提下，較大的47㎡戶型比例占60%產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃布局產(chǎn)品建議戶型配比一房：34平米占40%；一房變兩房；一房：47平米占60%；一房變?nèi)浚?4㎡一房47㎡一房