萬江區(qū)房地產(chǎn)市場介紹

萬江片區(qū)房地產(chǎn)市場介紹Part1宏觀市場市場介紹萬江概況萬江區(qū)內(nèi)面積48.6平方公里，地處水鄉(xiāng)片區(qū)，擁有得天獨厚的發(fā)展優(yōu)勢。萬江是魚米之鄉(xiāng)，物產(chǎn)資源豐盛，過去一直是交通要塞和商賈云集之地。萬江還是著名的“書畫之鄉(xiāng)”、“粵曲之鄉(xiāng)”

然而，十五期間，萬江逐漸淪為一個功能單一的、偏重“交通、商貿(mào)、低端制造業(yè)”的附屬功能片區(qū)，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但仍然以造紙等低端制造業(yè)為主，經(jīng)濟發(fā)展明顯滯后。萬江城市新區(qū)建設(shè)，將“拆舊”和“建新”并舉?！安鹋f”——將部分落后、破爛的“農(nóng)村味”濃厚的建筑群進行改造；“建新”——建新城市中心區(qū)。把萬龍片區(qū)定位為未來的行政文化中心區(qū)。萬江坐擁近90公里東江水岸線，環(huán)境優(yōu)美、景色宜人，街道內(nèi)綠化覆蓋率達(dá)34.55%，一年四季綠色盎然。街內(nèi)治安狀況井然有序，為企業(yè)發(fā)展和市民安居樂業(yè)提供了可靠的保障。吸引了恒大帝景、濱江公館、水印長堤、北大資源御灣、葡萄莊園等大型樓盤搶先進駐，使萬江版塊成為眾多置業(yè)者的熱選區(qū)域。

萬江城市名片——龍舟節(jié)萬江商業(yè)名片——華南MALL萬江下壩坊——東莞鼓浪嶼萬江地標(biāo)——金鰲塔水鄉(xiāng)片區(qū)的代表鎮(zhèn)區(qū)，城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展在水鄉(xiāng)片區(qū)中排名靠前。萬龍片區(qū)詳細(xì)性控制規(guī)劃：東莞水道以西、環(huán)城路以東、萬江河以北、東江南支流以南圍合而成，規(guī)劃面積約1161公頃。片區(qū)現(xiàn)狀：存在大量的原住民自建房、大量的貿(mào)易市場和企事業(yè)單位。區(qū)域定位：商貿(mào)流通中心、新行政中心、濱江生態(tài)居住區(qū)。壩頭片區(qū)詳細(xì)性控制規(guī)劃：東莞水道以南、環(huán)城路以東、運河以北、壩頭社區(qū)以東圍合而成，規(guī)劃面積約471公頃。片區(qū)現(xiàn)狀：較多的中小工廠。片區(qū)定位：融商貿(mào)、休閑和居住于一體。中心片區(qū)詳細(xì)性控制規(guī)劃：東莞水道以北、環(huán)城路以東、萬江河以南圍合而成，規(guī)劃面積約760公頃。片區(qū)現(xiàn)狀：較多的工廠企業(yè)、較多的商貿(mào)中心和集市，交通樞紐所在地。區(qū)域定位：商貿(mào)流通中心。萬龍片區(qū)壩頭片區(qū)中心片區(qū)★萬江規(guī)劃萬江中心片區(qū)是較為成熟的片區(qū)。萬江作為東莞城市中心區(qū)的組成部分，位于中心城區(qū)西大門，古往今來一直是交通要塞和商賈云集之地，處于“廣深經(jīng)濟”之間，是連接粵港澳地區(qū)的重要樞紐。萬江街道立足于城市發(fā)展的需要，確定了“一城、兩區(qū)、三河、四帶、五組團”的框架，并根據(jù)自身的城市特質(zhì)，完成了“三環(huán)、六園、一中心”的城市升級十大重點工程規(guī)劃和綠地系統(tǒng)、水利水環(huán)境等專項規(guī)劃。隨著這些美好藍(lán)圖、嶄新思路的付諸實施，萬江將不斷展現(xiàn)其濃郁的水岸生活魅力，逐步成為東莞最適宜創(chuàng)業(yè)、最適宜居住的主城區(qū)之一。萬江規(guī)劃依托東江水景資源發(fā)展起來的城市定位。萬江商圈特征：以萬江區(qū)府商業(yè)帶和華南MALL商業(yè)帶為主，整體商業(yè)氛圍尚不濃厚。石美茶葉市場萬江區(qū)府商業(yè)帶江濱花園商業(yè)帶總站商業(yè)帶華南MALL商業(yè)帶區(qū)府商業(yè)帶：以都會廣場為中心，商業(yè)外溢至區(qū)府附近，業(yè)態(tài)以百貨超市、服裝、餐飲為主，滿足生活配套需求為主。江濱商業(yè)帶：東莞最早期的社區(qū)商業(yè)一條街。業(yè)態(tài)以便利店、餐飲、中介為主。華南mall：大型旅游主題MALL，經(jīng)營業(yè)態(tài)以百貨超市、餐飲、游樂項目、電影院為主?？傉旧虡I(yè)帶：以新興的專業(yè)市場為主，專業(yè)市場有陽光海岸茶葉批發(fā)城、千熠發(fā)小商品批發(fā)市場。石美茶葉市場：東莞最早也是經(jīng)營最為成功茶葉市場。Part2微觀市場市場介紹市場介紹中小規(guī)模社區(qū)，配備集中商業(yè)，以82-107平戶型為主項目位置：莞穗路與金龍北路交匯處（風(fēng)臨美麗灣旁）占地面積：45401㎡總建筑面積：133605㎡容積率：2.5綠化率：34％建筑組成：由8棟22層的高層住宅圍合組成主力戶型：82-107㎡兩房與三房物業(yè)類型：住宅、商業(yè)產(chǎn)品數(shù)量：781套1棟2棟3棟4棟5棟6棟7棟8棟9棟2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)合計面積（㎡）82－8989-107110-136150-164781套套數(shù)33828412336比例43.3%36.3%15.7%4.7%戶型配比恒大帝景該戶型設(shè)置差，布置不合理劣勢：廚衛(wèi)相連，不衛(wèi)生；主人房不帶套間，私密性不夠，舒適度差；廚房基本為黑房，戶型設(shè)計差；92㎡的兩房兩廳一衛(wèi)128㎡的三房兩廳一衛(wèi)劣勢：戶型不方正、設(shè)計差；客廳陽臺連通廚房，設(shè)計不合理；主人房不帶套間，私密性不夠，舒適度差；臥室門相對，有門煞；戶型點評首版戶外：品牌推廣第二版戶外：產(chǎn)品推廣第三版戶外：開盤廣告恒大系產(chǎn)品公式化營銷歷程：戶外廣告推廣三部曲推廣特點首版通欄：品牌推廣第二版網(wǎng)絡(luò)通欄：售樓中心、板房開放期第三版網(wǎng)絡(luò)通欄：開盤前期恒大系產(chǎn)品公式化營銷歷程：網(wǎng)絡(luò)通欄廣告三部曲推廣特點首版第二版恒大系產(chǎn)品公式化營銷歷程：報廣設(shè)計兩部曲推廣特點作為恒大系產(chǎn)品，在區(qū)域及產(chǎn)品設(shè)計上，有明顯的差距；恒大系產(chǎn)品，一貫通過標(biāo)準(zhǔn)模式化運作，通過高效快速大規(guī)模推廣，迅速建立項目及品牌知名度，提高項目影響力；恒大系產(chǎn)品，一貫的采用極具競爭優(yōu)勢的價格進行入市，搶占區(qū)域目標(biāo)客戶群體；在形象建設(shè)上只是主打恒大品牌形象，產(chǎn)品本身形象難以建立；項目小結(jié)建筑類型：多層、高層建筑面積：31.5萬平方米占地面積：10.49萬平方米產(chǎn)權(quán)年限：70物業(yè)類別：住宅、獨棟、雙拼別墅產(chǎn)權(quán)類型：大產(chǎn)權(quán)房容

積

率：2.14綠

化

率：38.82%總

戶

數(shù)：2344戶型面積：273-546平別墅，87-177平全江景高層洋房車

位

數(shù)：1992一個真正讓您實現(xiàn)鬧中財聚，靜以養(yǎng)身的理想之所。面積區(qū)間房型套數(shù)套數(shù)比87~90兩房兩廳一衛(wèi)+戶內(nèi)花園63935.21%90~95兩房兩廳一衛(wèi)+戶內(nèi)花園45324.96%130~160三房兩廳一衛(wèi)+戶內(nèi)花園（合拼）43824.13%175~190四房兩廳兩衛(wèi)+工人房+戶型/入戶花園1266.94%270~280雙拼別墅1005.51%430~600獨棟別墅100.55%60~200商鋪492.70%車位約1000個----合計1815100.00%北大資源御灣近期價格走勢（元/平）；北大資源御灣近1個月的銷售價格上漲了750元，漲幅為8.82%；近6個月的銷售價格上漲了1250元，漲幅為14.7%8000825092508500銷售氣氛大廳寬敞明亮，簡約，現(xiàn)場人氣火爆。銷售人員態(tài)度熱情，非常積極。戶型分析。較大的入室花園，增加房間私密性，同時陶冶情操。餐廳離廚房較近，方便生活，實用性強。較大觀景陽臺，贈送一半面積，可俯瞰美墅景觀、遠(yuǎn)眺江景。臥室均帶飄窗保證空間延展性和視野。主臥套間設(shè)計，帶衣帽間和獨立衛(wèi)生間保證起居生活的私密性。廚房生活陽臺相連，面積約10平米，較為充裕。樣板房展示園林泳池旁的花圃和供業(yè)主休憩的休閑區(qū)園林間的綠道兩旁分布有多個這樣的小花圃、鳥語花香、別具一番生活趣味。樣板房展示廚房面積在10平左右，為開放式廚房設(shè)計，活動空間，雖然有一定的油煙問題。但是廚房帶生活陽臺保證室內(nèi)空氣流通?？蛷d開間約5.7米，裝飾豪華而不鋪張，帶3.9寬闊觀景陽臺，保證室內(nèi)光照樣板房展示書房的采光較好，保證了屋內(nèi)亮度樣板房展示兒童房，置小書桌，滿足孩子學(xué)習(xí)的需要。樣板房展示項目總結(jié)優(yōu)勢主打一線江景，華南Mall配套以及北大教育資源?；▓@面積大，具有一定優(yōu)勢。500米內(nèi)以步行的方式享受最頂尖的商業(yè)配套--------華南MALL雙泳池景觀：其中包括別墅游泳池約570平米，高層洋房游泳池約800平米。跌水景觀水池約200平米，獨立循環(huán)滿足泳池用水景觀需求；引進北大幼兒園，北京大學(xué)幼兒園是享譽中外的高等學(xué)府——北京大學(xué)的附屬幼兒園，是北京市“一級一類”幼兒園。劣勢萬江發(fā)展不明朗，區(qū)域發(fā)展客戶不認(rèn)同洋房、雙拼、獨棟，產(chǎn)品種類繁多，社