寧鄉(xiāng)市場概況

1城市概況——關(guān)鍵詞2.1中觀市場——城市概況寧鄉(xiāng)地處湘中，東距長沙36公里，是長沙向湘西北輻射的重要平臺。歷史文化悠久，人文積淀深厚。四羊方尊、人面方鼎等國寶級青銅器的出土，被譽為“南中國青銅文化中心”。

自然資源豐富，開發(fā)潛力巨大，是全國聞名的“魚米之鄉(xiāng)”、“生豬之鄉(xiāng)”、“茶葉之鄉(xiāng)”。

長沙西大門人文薈萃風(fēng)光秀美農(nóng)業(yè)大縣一、市場環(huán)境研究2工業(yè)發(fā)展迅速，后勁十足特色產(chǎn)業(yè)區(qū)生產(chǎn)基地區(qū)花明樓工業(yè)區(qū)金州工業(yè)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)本案煤炭壩工業(yè)區(qū)

寧鄉(xiāng)縣初步形成了食品、機電、建材、服飾、再生紙等規(guī)模產(chǎn)業(yè)；外來投資勢頭旺盛，目前已有500多家縣外投資企業(yè)落戶。長沙城市概貌——工業(yè)2.1中觀市場——城市概況一、市場環(huán)境研究3典型企業(yè)圣得西服飾香港加加集團盛海生物化工集團現(xiàn)有員工1400人。其中專業(yè)技術(shù)人員480人。廠區(qū)占地26萬平方米，資產(chǎn)2.2億元，年產(chǎn)值2.5億元以上.公司占地350畝，員工1000多人位于金州大道上，目前工廠已建成.

公司員工300多人，主要生產(chǎn)鋰電池級正極材料.2.1中觀市場——城市概況一、市場環(huán)境研究4寧鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，硬件設(shè)施良好。東西向——長石鐵路、長常高速、319國道；南北向——洛湛鐵路金洲大道現(xiàn)已通車，三條省道縱橫交錯，縣鄉(xiāng)公路四通八達。城市概況——交通便捷2.1中觀市場——城市概況一、市場環(huán)境研究5城市概況——人文景觀資源豐富2.1中觀市場——城市概況一、市場環(huán)境研究6

寧鄉(xiāng)縣基礎(chǔ)教育已具備了一定的基礎(chǔ)，2007年政府教育事業(yè)費支出2.95億元、占GDP的2%，同比增長40%。小學(xué)及中學(xué)設(shè)置充分，并有湖南省重點中學(xué)寧鄉(xiāng)縣一中、縣幼兒園、玉潭中學(xué)、金海中學(xué)等。城市概況——教育配套全省領(lǐng)先2.1中觀市場——城市概況一、市場環(huán)境研究7寧鄉(xiāng)處于長沙兩型社會“三圈一帶一核心”產(chǎn)業(yè)園之間，是河西重點發(fā)展帶。

金洲大道已經(jīng)像一條磁力線，釋放出巨大的磁場效應(yīng)。與長沙東線產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶遙相呼應(yīng)，使長沙經(jīng)濟將形成東西兩翼齊飛的新格局。是建設(shè)大河西、打造先導(dǎo)區(qū)工業(yè)軸帶。

長沙高新開發(fā)區(qū)麓谷科技產(chǎn)業(yè)園寧鄉(xiāng)岳麓區(qū)寧鄉(xiāng)縣距長沙城區(qū)24公里城市規(guī)劃——兩型社會河西重點發(fā)展帶2.1中觀市場——城市概況一、市場環(huán)境研究傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)發(fā)展圈層：岳麓區(qū)二環(huán)線內(nèi)，主要發(fā)展飲食、酒店、傳統(tǒng)商業(yè)等日常生活服務(wù)行業(yè)。

高新技術(shù)發(fā)展圈層：包括麓谷高新區(qū)及其拓展區(qū)、大學(xué)城與含浦科教區(qū)和觀音港湘江新城區(qū)。

先進制造業(yè)發(fā)展圈層：主要包括望城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和寧鄉(xiāng)金洲新區(qū)。

“一帶”為沿金洲大道、319國道的產(chǎn)業(yè)拓展軸“一心”為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)，于雷鋒鎮(zhèn)南發(fā)展面向全區(qū)的金融、信息、會議、商務(wù)、法律、中介等8寧鄉(xiāng)經(jīng)濟數(shù)據(jù)寧鄉(xiāng)縣2008年GDP為282億元，同比增長15.5%,首度挺進全國百強縣，排名第97位。人均GDP達到21045元。

2009年一季度GDP完成69.2億元，同比增長15%。財政總收入5.6億元，同比增長34%。

GDP連續(xù)增長，經(jīng)濟持續(xù)較快發(fā)展,未來城市發(fā)展空間大典型的工業(yè)城市,工業(yè)所占比重在一直穩(wěn)步長，并超過第一第三產(chǎn)業(yè)之和；可見，寧鄉(xiāng)“興工強縣”措施取得了明顯的成績。2.1中觀市場——城市概況一、市場環(huán)境研究9

2008年前三季度寧鄉(xiāng)縣完成全社會固定資產(chǎn)投資122.79億元，同比增長28%。固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)上揚，必然帶動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。06-07年出現(xiàn)較大增幅。（數(shù)據(jù)來源：寧鄉(xiāng)縣統(tǒng)計公報）固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，未來城市發(fā)展空間大寧鄉(xiāng)經(jīng)濟數(shù)據(jù)2.1中觀市場——城市概況一、市場環(huán)境研究一、市場環(huán)境研究10（數(shù)據(jù)來源：寧鄉(xiāng)縣統(tǒng)計公報）經(jīng)濟總量5年長2倍，未來城市發(fā)展空間大寧鄉(xiāng)經(jīng)濟數(shù)據(jù)2.1中觀市場——城市概況一、市場環(huán)境研究一、市場環(huán)境研究11城鎮(zhèn)居民收入和消費穩(wěn)步增長，消費結(jié)構(gòu)加速升級寧鄉(xiāng)08年社會消費品零售額79.8億元，同比增長15.83%數(shù)據(jù)來源：寧鄉(xiāng)縣統(tǒng)計公報寧鄉(xiāng)經(jīng)濟數(shù)據(jù)2.1中觀市場——城市概況一、市場環(huán)境研究

從06-07兩年數(shù)據(jù)可以看出寧鄉(xiāng)縣居民人均消費性支出與人均可支配收入之比都在70%以上，需求型消費特征明顯；消費性支出主要為食品消費和衣著消費、醫(yī)療保健消費、住房消費。寧鄉(xiāng)2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到14898元，同比增長18.2%122008年上半年城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)42.5%，處于小康水平，接近富裕階段寧鄉(xiāng)經(jīng)濟數(shù)據(jù)2.1中觀市場——城市概況一、市場環(huán)境研究恩格爾系數(shù)(Engel‘sCoefficient)是食品支出總額占個人消費支出總額的比重。國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。13寧鄉(xiāng)中觀市場小結(jié)：1、縣域經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，人均GDP達到21045元，居民收入水平、購買力同步提升，由生存型消費（衣、食）逐步轉(zhuǎn)向享受和發(fā)展型（家庭設(shè)備、交通通訊、文化娛樂和醫(yī)療保健四項支出）消費。2、全縣恩格爾系數(shù)逐年下降，2008年為42.5%，處于小康水平。3、縣城交通優(yōu)越、為外向型經(jīng)濟結(jié)構(gòu)?？h城內(nèi)高端消費外流，中低端群體在本土消費。4、2008年社會零售品總額增幅達15%，居民消費支出逐年攀升，刺激縣城內(nèi)零售業(yè)發(fā)展。家庭設(shè)備、交通通訊、文化娛樂、醫(yī)療保健支出加大高端消費外流，中低端群體本土消費中觀市場啟示：可從此四個方面進行業(yè)態(tài)規(guī)劃定位中端路線14版塊特征：溈江東面，區(qū)域內(nèi)319國道旁的民宅較多，也集中了一些中小型的批發(fā)市場，基礎(chǔ)配套設(shè)施較為落后，產(chǎn)品素質(zhì)不高，戶型較單一，客戶層面較窄，后續(xù)供應(yīng)量不大。物業(yè)類型：多層、小高層住宅、住宅底商樓盤規(guī)模：小型樓盤規(guī)模戶型：宜居的三房、四房為主，主力面積在110-130平米、140-150平米之間價格：1600-1700元/㎡左右城東區(qū)——中低端物業(yè)集中供應(yīng)區(qū)項目名稱建筑面積物業(yè)類型項目銷售進度均價主力戶型東城怡園5.5萬㎡多層項目總共12棟480套，1期120套已推，銷售了65%左右起價1680均價1750高價18803房121-129㎡4房134㎡東城儷都10萬㎡多層、小高層推出的4棟多層120套銷售38%起價1380均價16003房108-137㎡4房141㎡2.2中觀市場——寧鄉(xiāng)樓市一、市場環(huán)境研究15版塊特征：縣城以南、區(qū)域內(nèi)多臨街小農(nóng)商業(yè)、配套不成熟、樓盤素質(zhì)不高，客戶群較單一。白馬工業(yè)園的入住、中檔盤水岸新城的興建將有利于提升南城的形象檔次物業(yè)類型：多層、小高層住宅樓盤規(guī)模：中小型樓盤規(guī)模戶型：宜居的三房、四房為主，主力面積在120-145平米、155-178平米之間價格：1800元/㎡左右南城區(qū)——城郊結(jié)合部，中低端物業(yè)集中區(qū)2.2中觀市場——寧鄉(xiāng)樓市項目名稱規(guī)模物業(yè)類型銷售進度均價主力戶型經(jīng)典生活-多層、小高層項目分2期開發(fā)，1期已售完，二期剩余30來套均價18003房107-134㎡

4房156-㎡水岸星城20萬㎡多層、小高層未推預(yù)計1800左右3房120-145㎡

4房155-178㎡一、市場環(huán)境研究16版塊特征：地段成熟、商業(yè)配套齊全；樓盤較集中在溈江沿岸一帶，樓盤素質(zhì)較高，物業(yè)形態(tài)豐富客戶層面廣，對本案構(gòu)成一定的威脅。物業(yè)類型：小高層、高層住宅、商業(yè)樓盤規(guī)模：中小型樓盤規(guī)模戶型：宜居的三房、四房為主，主力面積在120-144平米、150-180平米之間價格：2500-2700元/㎡左右中心濱江區(qū)——中高端物業(yè)集中，商業(yè)活躍區(qū)2.2中觀市場——寧鄉(xiāng)樓市項目名稱規(guī)模物業(yè)類型銷售進度均價主力戶型濱江·新外灘12萬㎡高層住宅1期只剩6套頂層房源、2期10月底將推出1棟2600

3房125-139㎡

4房140-180㎡東方明珠4.5萬㎡高層商住樓5.1開盤26003房111㎡5房189㎡香江國際3.3萬㎡高層商住樓熱銷期，銷售率50%26503房128-133.6㎡4房163-174㎡金滿地1.8萬㎡商業(yè)街熱銷期，銷售率50%12000一、市場環(huán)境研究17北城區(qū)——城市未來發(fā)展方向，中高端物業(yè)集中,同質(zhì)化競爭激烈2.2中觀市場——寧鄉(xiāng)樓市項目名稱規(guī)模物業(yè)類型銷售進度均價優(yōu)雅翠園7.5萬㎡電梯小高層4月1日開盤，持續(xù)熱銷期2200玉龍國際花園33.8萬㎡小高層住宅、小戶型公寓尾盤期均價2400嘉誠花園18萬㎡多層、小高層住宅一期銷售75%均價2300水晶儷城26萬㎡多層、小高層住宅2期800套，銷售率約42%2400凝香華都47萬㎡小高層住宅5月1日VIP發(fā)卡版塊特征：寧鄉(xiāng)縣新城區(qū)，行政中心，市政建設(shè)投入較大；兩大經(jīng)濟開發(fā)區(qū)所在地，高檔樓盤密集區(qū)，除項目所在區(qū)域（一環(huán)與二環(huán)之間的區(qū)域）之外，生活與商業(yè)配套缺乏；未來土地放量較大，競爭激烈物業(yè)類型：多層、小高層住宅、樓盤規(guī)模：中小型樓盤規(guī)模戶型：宜居的三房、四房為主，主力面積在120-144平米、150-180平米之間價格：2400-2500元/㎡左右一、市場環(huán)境研究183.3微觀市場——商業(yè)現(xiàn)狀紫金公館——4層裙樓，餐飲、金融類定位已引進米蘿咖啡，商鋪認購率50%濱江新外灘——2層裙樓，共7000平米，在售的為二期商鋪，約3000平米東方明珠——2層裙樓，9000平米，1層認購率93%，僅余2個門面，2層整體招租中西餐廳香江國際——3層裙樓，4500平米，定位為金融、珠寶城，2-3層中西餐廳類，1層商鋪已售20%金滿地——地下步行街，18000平米，招商率90%，銷售率90%在售商業(yè)項目一覽商業(yè)體量：43300㎡紫金公館8800㎡濱江新外灘7000㎡東方明珠9000㎡香江國際4500㎡金滿地18901㎡規(guī)劃中八一商業(yè)廣場一、市場環(huán)境研究19規(guī)?！L720余米，街面寬24米，建有商業(yè)門面364間，現(xiàn)有個體戶202戶開發(fā)時間——2003年，玉潭商業(yè)步行街2005年續(xù)建沿江風(fēng)光帶步行街經(jīng)營業(yè)態(tài)——以經(jīng)營服裝和鞋帽為主售價：12000-18000元/㎡；租金區(qū)間：40-200元/㎡平均租金90-100元/㎡寧鄉(xiāng)商業(yè)代表——步行街一、市場環(huán)境研究銷售模式分析——自然銷售玉潭商業(yè)步行街是屬于舊城改造項目，在原有的幾個老專業(yè)市場上進行的商業(yè)升級。銷售模式為自然銷售，業(yè)主基本為原來的拆遷戶。3.3微觀市場——商業(yè)現(xiàn)狀20寧鄉(xiāng)商業(yè)代表——步行街一、市場環(huán)境研究街區(qū)寬度約24米，中間有大型綠化景觀、雕塑，街內(nèi)有中心廣場，休閑座椅等設(shè)置3.3微觀市場——商業(yè)現(xiàn)狀21寧鄉(xiāng)商業(yè)代表——步行街一、市場環(huán)境研究經(jīng)營業(yè)態(tài)入駐品牌鞋類紅蜻蜓、達芙妮、奧康、意爾康、北京寶石布鞋、紅貝緹金足鞋城、平云鞋業(yè)超市、步步高鞋城、足尖舞服裝類依衣人、勁霸男裝、忘不了、圣得西、秋水依人、粉藍、以純、奧詩蘭黛、衣香麗影、金海男裝、十三行、絲佛卡、中意男裝、青藏絨、波司登、意爾康、威威童裝、培羅蒙、上海雪豹、蜘蛛王、達衣巖、上海羊毛衫、極美度、艾哲、都市牛仔、才子、拿破侖、梵凱休閑類361度、匹克、特步、霓中依、貴人鳥、喬丹、美特斯邦威、KAPPA、艾萊依、鴻星爾克、康踏、真維斯、衣之純、森馬、阿迪達斯、藍色天空、朵以精品類雅黛莉、佳佳內(nèi)衣、春天百貨、楓蓮內(nèi)衣、天娜日化、華玉內(nèi)衣超市、流行美、潭木匠、靚人堂、曼蝶莉內(nèi)衣、詩婷、天靈翡翠皮具七匹狼、稻草人、曼蒙特、自由自在其他賓館、玉秀芙蓉美容SPA、青年旅社、飛揚發(fā)藝、流行發(fā)線、通城歌廳經(jīng)營業(yè)態(tài)以中檔男女式服裝、運動休閑專賣、鞋類和內(nèi)衣、精品、小百貨為主3.3微觀市場——商業(yè)現(xiàn)狀22寧鄉(xiāng)商業(yè)代表——步行街一、市場環(huán)境研究根據(jù)人流量預(yù)計：步行街平均日人流量約15000人次按人均消費100元/次計算步行街單日營業(yè)額約150萬年營業(yè)額約5億3.3微觀市場——商業(yè)現(xiàn)狀23直接競爭對手——金滿地步行街品牌女裝小吃餐飲時尚生活區(qū)品牌男裝，休閑運動裝株洲南大門批發(fā)市場萬和超市3000㎡地下停車場手機、IT數(shù)碼商業(yè)規(guī)模：18000㎡銷售均價：12000元/㎡銷售率：70%招商率：90%現(xiàn)狀：現(xiàn)在對外招租的部分為手機區(qū),同時推出花樣繁多的促銷活動如“購物節(jié)”來培育市場因招商設(shè)置門檻較低，不少經(jīng)營戶進駐后2、3個月內(nèi)即將門面轉(zhuǎn)出，對項目形象影響較大。商鋪個數(shù)：604間面積區(qū)間：12-40㎡總價區(qū)間：20-50多萬普通首付：8-12萬左右租金價格：70-80元/㎡/月開盤時間：2008年1月開街時間：2009年1月運營模式：統(tǒng)一定位，統(tǒng)一招商統(tǒng)一經(jīng)營管理一、市場環(huán)境研究3.3微觀市場——