EOD總部港操盤思路

EOD總部港操盤思路中龍新創(chuàng)營(yíng)銷策劃有限公司EOD項(xiàng)目D區(qū)開發(fā)目標(biāo)可銷售套數(shù)：45計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)：1.1萬元；計(jì)劃推廣費(fèi)用3％計(jì)746萬元；銷售管理費(fèi)用計(jì)劃為整體推廣費(fèi)用的1％；按月度平均銷售2-3套銷售周期約為2年；項(xiàng)目外部影響因素——天津商務(wù)辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀與前景城市中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀

截至2009年上半年底，天津市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)存量為533,350平方米，整體空置率為15.71%。天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)中，優(yōu)質(zhì)寫字樓的客戶以外資公司、內(nèi)資大型貿(mào)易公司為主，此類公司注重寫字樓的地理位置、品質(zhì)和商業(yè)配套等。大部分客戶的面積需求在300平方米以下，以150平方米以下最多。截至2008年年底，共有128家世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐天津。電子、汽車、化工、冶金、生物科技、醫(yī)藥、新能源和環(huán)境保護(hù)等行業(yè)的蓬勃發(fā)展，使天津逐漸成為中國(guó)北方的制造業(yè)中心。但是，到目前為止，這些制造企業(yè)只是推動(dòng)了天津工業(yè)物業(yè)的發(fā)展，但還未能推動(dòng)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)升級(jí)發(fā)展。以羅馬花園為代表的市中心住宅項(xiàng)目及以恒華大廈為代表的中低檔寫字樓項(xiàng)目雖然硬件配套及軟件服務(wù)均相對(duì)較差，但由于其較低的租金及售價(jià)同樣受到中小成長(zhǎng)企業(yè)及投資客的青睞。項(xiàng)目外部影響因素——天津商務(wù)辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀與前景城市中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀寫字樓供應(yīng)量平穩(wěn)新增供應(yīng)3萬-7萬平/年項(xiàng)目外部影響因素——天津商務(wù)辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀與前景城市中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)展望——需求與供給同時(shí)放量，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存

目前在建的寫字樓項(xiàng)目共19座，預(yù)計(jì)新增供給將達(dá)112萬平方米，是目前市場(chǎng)總存量的兩倍。加上已規(guī)劃尚未開建的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來十年內(nèi)平均每年將會(huì)有3-4個(gè)寫字樓物業(yè)項(xiàng)目竣工入市，給市場(chǎng)帶來每年20萬平米左右的寫字樓空間。目前天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)項(xiàng)目周邊商務(wù)氛圍較淡，未來更多物業(yè)項(xiàng)目的竣工和綜合商業(yè)項(xiàng)目的引導(dǎo)將有望催生形成更加成熟的寫字樓子市場(chǎng)，也可能引發(fā)目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)格局的轉(zhuǎn)變。市場(chǎng)的巨大供應(yīng)在短時(shí)期內(nèi)將會(huì)帶來空置率的上升，同時(shí)對(duì)租金水平產(chǎn)生較大壓力。在未來10年內(nèi)，隨著天津在華北地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的工業(yè)中心定位以及城市經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展，大量的新批外資企業(yè)駐扎、內(nèi)資巨頭的進(jìn)入和本地企業(yè)的擴(kuò)大及改善，這些都促使辦公場(chǎng)所的需求大量增長(zhǎng)，帶動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的繁榮。市區(qū)寫字樓持續(xù)放量，為后期別墅類商務(wù)辦公項(xiàng)目的銷售造成較大沖擊項(xiàng)目名稱總建面M2地性容積率產(chǎn)品類型面積區(qū)間上市時(shí)間定位海泰創(chuàng)新基地12.5萬工業(yè)用地1.83別墅、寫字樓A區(qū)雙拼：730平米；獨(dú)棟：1320平米；B區(qū)寫字樓：70~800平米；C區(qū)寫字樓100~1500平米2008-7天津首個(gè)商務(wù)花園，企業(yè)辦公。濱海國(guó)際企業(yè)大道60萬工業(yè)用地2.6企業(yè)獨(dú)棟1000~4000平米2010-5產(chǎn)業(yè)CBD高端商務(wù)辦公物業(yè)渤龍湖總部基地44萬工業(yè)/商業(yè)0.7~1.5企業(yè)獨(dú)棟1期：8000~10002期：1500~30003期：4000~50002010-8總部經(jīng)濟(jì)天保濱海空港國(guó)際企業(yè)總部30萬商業(yè)用地1.5企業(yè)獨(dú)棟10000平米左右2010年高端總部經(jīng)濟(jì)矽谷港灣43萬商業(yè)用地0.82聯(lián)排、獨(dú)棟270~310平米2009-3集居住、商務(wù)、餐飲、娛樂、會(huì)展、軟件產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)多功能的城市綜合體.卓達(dá)三溪塘16.5萬商業(yè)用地0.4獨(dú)棟270~600平米2010-1文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)基地泰達(dá)嶺上林里24萬旅游商業(yè)0.28獨(dú)棟206~493平米2007-12森林獨(dú)棟庭院美墅項(xiàng)目外部影響因素——天津競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目獨(dú)棟別墅類商務(wù)辦公項(xiàng)目天津市獨(dú)棟別墅類商務(wù)辦公項(xiàng)目總建筑面積在300萬平米左右，后期競(jìng)爭(zhēng)壓力較大項(xiàng)目外部影響因素——空港發(fā)展現(xiàn)狀及前景區(qū)域內(nèi)商務(wù)產(chǎn)品供給狀況項(xiàng)目名稱目前售價(jià)產(chǎn)品類型裝修情況總占地面積建筑面積容積率備注金融中心960011層框架小高層毛坯3．685萬平11．75萬3.2租售，目前余房銷售遠(yuǎn)洋新干線獨(dú)棟16000；聯(lián)排15000三層獨(dú)棟三層聯(lián)排毛坯21．48萬平45萬平2銷售速度較慢空港國(guó)際中心

寫字樓：辦公8300；

商業(yè)16000；

商鋪：一層14500二層1150011層；小高層全裝修15650平方6．8萬平3.5銷售速度較慢空港國(guó)際貿(mào)易中心810011層；小高層公共部分精裝修5070平米6萬平12余房銷售皇冠國(guó)際廣場(chǎng)1260011層；小高層精裝修3.8萬平米15．13萬平3.2余房銷售日月灣國(guó)際總部港不祥綜合性社區(qū)不詳12.9萬平米120萬平米9.3未開盤銷售現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目多以綜合體為主，在售項(xiàng)目體量均不大，除皇冠國(guó)際廣場(chǎng)與空港國(guó)際中心項(xiàng)目商業(yè)部分基本售罄外，其余項(xiàng)目均在銷售中。同質(zhì)化產(chǎn)品、同質(zhì)化客群、同質(zhì)化定位海泰創(chuàng)新基地規(guī)模：12.5萬定位：企業(yè)總部、創(chuàng)新研發(fā)直線距離：約24公里開發(fā)時(shí)間：2008-7天保濱海空港國(guó)際企業(yè)總部規(guī)模：30萬定位：企業(yè)總部直線距離：約3公里開發(fā)時(shí)間：2010年渤龍湖總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目規(guī)模：44.82萬定位：總部經(jīng)濟(jì)直線距離：約13公里開發(fā)時(shí)間：2010-8濱海國(guó)際企業(yè)大道規(guī)模：15萬定位：總部辦公、創(chuàng)意研發(fā)直線距離：約24公里開發(fā)時(shí)間：2010-5析競(jìng)爭(zhēng)目前在售和待售企業(yè)獨(dú)棟項(xiàng)目日月灣國(guó)際總部商務(wù)園規(guī)模：120萬定位：總部辦公、酒店、商業(yè)、SOHO直線距離：東側(cè)緊鄰開發(fā)時(shí)間：2011華鼎智地規(guī)模：16.4萬定位：總部、研發(fā)直線距離：約24公里開發(fā)時(shí)間：2009-7中北總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園規(guī)模：40定位：企業(yè)總部、研發(fā)直線距離：約20公里開發(fā)時(shí)間：2010-3一級(jí)功能

二級(jí)功能

產(chǎn)業(yè)商務(wù)——以總部經(jīng)濟(jì)為引領(lǐng)的產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)總部基地

產(chǎn)業(yè)研發(fā)

商務(wù)辦公

人文商業(yè)——集旅游、購物、休閑、文化于一體的綜合性服務(wù)區(qū)ShoppingMall

大型百貨

臨街商業(yè)

主題商業(yè)街

休閑娛樂中心

大型超市

星級(jí)酒店

文化廣場(chǎng)

會(huì)展中心

創(chuàng)展活動(dòng)中心

生態(tài)居住——展現(xiàn)天津宜居環(huán)境，倡導(dǎo)新區(qū)居住理念菁英公寓

SOHO空間

花園洋房

完善配套——增加區(qū)域的配套服務(wù)功能，增強(qiáng)項(xiàng)目環(huán)境的營(yíng)造對(duì)產(chǎn)業(yè)商務(wù)尤其是總部基地的影響力產(chǎn)業(yè)研發(fā)

金融財(cái)務(wù)

法律咨詢

商務(wù)會(huì)所文化休閑運(yùn)動(dòng)健身

日月灣國(guó)際總部商務(wù)園海泰創(chuàng)新基地海泰創(chuàng)新基地位于海泰綠色產(chǎn)業(yè)基地二期北側(cè)，項(xiàng)目占地約102畝，地上總建筑面積近12.5萬，以低密度的企業(yè)商務(wù)、辦公、研發(fā)樓宇為主。容積率為1.5，綠化率30.1％。規(guī)劃理念是打造天津首個(gè)“商務(wù)花園”（BusinessPark），主要的建筑形式包括企業(yè)獨(dú)棟、別墅Office、生態(tài)寫字樓，充分滿足了企業(yè)在此進(jìn)行現(xiàn)代化商務(wù)、辦公活動(dòng)的各種需求。海泰創(chuàng)新基地經(jīng)過多年的調(diào)研和分析，積極引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，專門為創(chuàng)新型中小企業(yè)精心設(shè)計(jì)打造，適合企業(yè)進(jìn)行科研、中試、生產(chǎn)、商務(wù)辦公等多種功能需求。均價(jià)：寫字樓、企業(yè)獨(dú)棟：5500元/平方米；別墅office：9700元/平方米渤龍湖總部基地

以自然優(yōu)美的濱水景觀為核心，圍繞湖區(qū)規(guī)劃五個(gè)功能分區(qū)，包括總部基地區(qū)、商業(yè)商務(wù)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)、公益設(shè)施區(qū)和研發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)。其中總部基地建設(shè)面積約44.82萬平米.濱海國(guó)際企業(yè)大道項(xiàng)目占地23萬平方米，規(guī)劃建筑面積60萬平方米，由74座建筑組成，預(yù)計(jì)總投資26億元。由世界著名的德國(guó)歐博邁亞公司進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。

濱海國(guó)際企業(yè)大道項(xiàng)目計(jì)劃分三期完成開發(fā)建設(shè)，一期開發(fā)建筑面積6.6萬平方米，二期開發(fā)建筑面積7.8萬平方米。一期、二期為低密度的企業(yè)獨(dú)棟建筑，主要為科技研發(fā)、企業(yè)區(qū)域總部、商務(wù)和配套，樓宇面積在1000平方米到4000平方米。三期開發(fā)建筑面積為45.6萬平方米，規(guī)劃建設(shè)頂級(jí)五星級(jí)酒店、商業(yè)和國(guó)際公寓，為項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)配套區(qū)。

均價(jià)：11800元/平方米天保濱?？崭蹏?guó)際企業(yè)總部該項(xiàng)目坐落于空港物流加工區(qū)總部服務(wù)外包基地，分為A、B區(qū)。首期A區(qū)占地24.8萬，建面43.6萬平米，其中地上31萬，地下13萬。共31棟獨(dú)體建筑，4、5、6、9層建筑形式，單體建筑面積在1萬平米左右企業(yè)獨(dú)棟。B區(qū)占地21.3萬，建面41萬平米，其中地上27.93萬，地下13.2萬。共14棟獨(dú)體建筑，5、6、7、8、9層建筑形式中北總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園企業(yè)總部公園預(yù)計(jì)2010.3底對(duì)外發(fā)售別墅47套，其中獨(dú)棟11套，圍合式雙拼28套，雙拼8套，面積為660-1580平米。基本為三層半電梯辦公別墅并配有海派水系園林。園區(qū)綠化率45%以上。園區(qū)設(shè)計(jì)為基于IP技術(shù)上的智能化系統(tǒng)，全光纖覆蓋。B地塊總部區(qū)，擁有完善的配套，包括：快捷酒店、酒店式公寓、銀行、郵局、便利店、大型餐飲、大型會(huì)議中心及咖啡廳。華鼎智地華鼎智地項(xiàng)目總占地面積為109468.2㎡，建設(shè)規(guī)模為地上164000㎡，地下為18850㎡，容積率1.498，綠化率30.1%。園區(qū)東至海泰南北大街（濱渠北路），與城建學(xué)院西門隔河相望。

園區(qū)整個(gè)地塊呈南北向的矩形，高層辦公樓布置于園區(qū)西、北側(cè)，別墅辦公樓布置于園區(qū)東側(cè)，形成了北高南低、西高東低的建筑形態(tài)。貫穿園區(qū)的一條“龍”形主干道將區(qū)內(nèi)的高密度辦公區(qū)與低密度的花園別墅辦公區(qū)完全分開項(xiàng)目“生態(tài)企業(yè)群”的項(xiàng)目定位。70-600平米生態(tài)寫字樓自由組合，1000-2000平米獨(dú)棟辦公資源獨(dú)享。做亞洲第一高樓117大廈的鄰居小結(jié)綜上所述，目前總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目主要成東西兩端分布，明年呈現(xiàn)放量開盤的形勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。項(xiàng)目規(guī)模普遍較大，配套服務(wù)齊全、產(chǎn)品面積區(qū)間向600——1200平米，10000平米兩端發(fā)展。我們的客戶在哪里？對(duì)于企業(yè)總部有需求的客戶群體具有的特質(zhì)：1、具有一定的企業(yè)規(guī)模2、對(duì)于現(xiàn)金流需求不是十分旺盛3、需要獨(dú)立舒適的辦公環(huán)境4、十分注重企業(yè)形象5、需要稅收等政策的支持6、空港大型企業(yè)的配套公司7、厭煩市區(qū)擁擠的環(huán)境，需要良好的外部交通自身產(chǎn)品分析——建筑優(yōu)勢(shì)：具有良好的獨(dú)立性與私密性，很好的體現(xiàn)了企業(yè)形象外立面窗戶面積較大，使辦公區(qū)域采光效果良好自身產(chǎn)品分析——結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品大開間設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)柱距在6米以上整體方正，便于做隔斷及開放式辦公所用自身產(chǎn)品分析——建筑劣勢(shì)：外延效果較為沉重，缺乏靈活的退臺(tái)設(shè)計(jì)外立面logo墻設(shè)計(jì)面積較小自身產(chǎn)品分析——結(jié)構(gòu)劣勢(shì)：1#戶型圖產(chǎn)品樣式較為單一，基本上都成方形設(shè)計(jì)三層機(jī)構(gòu)基本相同，缺少露臺(tái)等贈(zèng)送面積，整體靈活性不夠D區(qū)產(chǎn)品均為雙拼和聯(lián)排產(chǎn)品，缺少大面積的獨(dú)棟產(chǎn)品，產(chǎn)品形式不夠齊全，根據(jù)這點(diǎn)我們可以建議需求大面積客戶購買兩套或者多套雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品打通聯(lián)合使用，或適合兩家同類型企業(yè)一起夠買自身產(chǎn)品分析低容積率建筑集群，具有良好的私密性，實(shí)現(xiàn)公園內(nèi)辦公，使生態(tài)性得到很好的體現(xiàn)，與市區(qū)寫字樓相比具有較明顯優(yōu)勢(shì)自身產(chǎn)品分析

本項(xiàng)目市內(nèi)寫字樓項(xiàng)目（500平米以上）價(jià)格適中較高位置近郊核心區(qū)域交通道路便利，距機(jī)場(chǎng)5公里，距市中心約10公里交通情況差，出行不便，距離機(jī)場(chǎng)較遠(yuǎn)價(jià)格1萬元1萬之3萬元土地性質(zhì)工業(yè)用地商業(yè)用地配套服務(wù)較少十分齊全停車位充足緊缺生態(tài)綠化高綠化率基本沒有容積率0.88以上市中心項(xiàng)目與本項(xiàng)目對(duì)比較與市內(nèi)寫字樓項(xiàng)目相比，存在明顯差距，便利性不如市區(qū)，但辦公環(huán)境具有優(yōu)勢(shì)明顯總結(jié)本項(xiàng)目產(chǎn)品與市區(qū)寫字樓產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)差異明顯，客戶群體存在明顯不同，發(fā)揮好項(xiàng)目強(qiáng)有力的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，通過對(duì)配套設(shè)施等的完善來減弱項(xiàng)目劣勢(shì)點(diǎn)，使項(xiàng)目的性價(jià)比達(dá)到最高點(diǎn)成熟EOD：起步區(qū)的支撐

生態(tài)EOD：突出產(chǎn)品差異化

和諧EOD：園區(qū)氛圍打造

創(chuàng)新EOD:創(chuàng)新理念、創(chuàng)新招商模式B區(qū)和D區(qū)的關(guān)系——B區(qū)帶來了什么產(chǎn)品的示范：優(yōu)美的環(huán)境，產(chǎn)品獨(dú)立性及昭示性，是最好的環(huán)境示范區(qū)人氣的聚集：隨著企業(yè)入駐，形成良好的商務(wù)氛圍運(yùn)作的方向：產(chǎn)權(quán)問題的解決，優(yōu)惠政策的利用，渠道的深度挖掘談判的經(jīng)驗(yàn)：想企業(yè)家之所想，有效控制談判節(jié)奏客戶的積累：部分客戶對(duì)B區(qū)產(chǎn)品的追捧收獲不足購買體驗(yàn)：已購客戶維系方式單調(diào)市場(chǎng)影響：形象不足，龍頭企業(yè)缺失，項(xiàng)目業(yè)內(nèi)形象尚顯單薄服務(wù)體系：隨著企業(yè)入駐，形成良好的商務(wù)氛圍政策落實(shí)：退稅還沒有真正落實(shí)，產(chǎn)權(quán)還沒有發(fā)放到手園區(qū)環(huán)境：景觀還嫌單調(diào)銷售節(jié)奏：后續(xù)產(chǎn)品沒有及時(shí)入市，熱度逐步消退B區(qū)和D區(qū)的關(guān)系——D區(qū)借勢(shì)與借鑒D區(qū)推廣盡快展開。與B區(qū)銷售形成互動(dòng)將B區(qū)打造成D區(qū)的環(huán)境示范區(qū)，促進(jìn)購房者購買體驗(yàn)發(fā)揮企業(yè)俱樂部的平臺(tái)作用，強(qiáng)化園區(qū)整體服務(wù)意識(shí)包裝B區(qū)有代表性企業(yè)，增強(qiáng)園區(qū)影響力結(jié)合D區(qū)產(chǎn)品特點(diǎn)，形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)老帶新業(yè)務(wù)D區(qū)產(chǎn)品賣點(diǎn)提煉吸取B區(qū)戶型面積區(qū)間過窄的問題，D區(qū)增加聯(lián)排和雙拼產(chǎn)品，該種產(chǎn)品易于組合，可一家企業(yè)購買多套打通使用，也可由兩家有業(yè)務(wù)往來的企業(yè)分別購買形成產(chǎn)業(yè)小范圍聚集。和業(yè)務(wù)伙伴形成共同體，共抗風(fēng)險(xiǎn)，共享信息鄰里型總部辦公企業(yè)共同體——企業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合總體推盤策略推盤節(jié)奏：以工程及園區(qū)服務(wù)平臺(tái)搭建作為推盤節(jié)點(diǎn)；先樹形象再開盤，給市場(chǎng)想象空間。推盤節(jié)奏：將園區(qū)最美的部分呈現(xiàn)。春暖花開，5月收款；價(jià)格策略：B區(qū)站崗，D區(qū)唱戲銷控——保證后期產(chǎn)品多樣化，同期推出不宜過多。靈活付款方式，分期付款、以稅收代房款。須在下半年開新產(chǎn)品，主推900——1200平米戶型，與D產(chǎn)品面積區(qū)間形成區(qū)隔。制定詳細(xì)招商計(jì)劃，做到專人持續(xù)挖掘。樹立項(xiàng)目品牌形象，做30萬體量的考慮推盤節(jié)奏12月外檐呈現(xiàn)交房時(shí)間4月3月推廣階段事件營(yíng)銷渠道招商活動(dòng)營(yíng)銷挖掘原有渠道工程節(jié)點(diǎn)新進(jìn)駐天津企業(yè)渠道挖掘。老帶新政策形象導(dǎo)入期強(qiáng)銷期銷售目標(biāo)異地拓展渠道；老帶新政策2010年持銷期開盤儀式8套4套5月6月7月8月9月10月11月10套8套天津城市新產(chǎn)業(yè)中心的發(fā)展趨勢(shì)論壇。專家解讀”EOD”現(xiàn)象EOD戰(zhàn)略聯(lián)盟招商主題酒會(huì)業(yè)主共建平臺(tái)聯(lián)誼EOD戰(zhàn)略合作伙伴結(jié)盟共同打造產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)；EOD教育培訓(xùn)中心掛牌EOD企業(yè)家俱樂部正式掛牌市場(chǎng)引爆期主體封頂開盤內(nèi)裝完成包裝一兩家重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行入園明星企業(yè)評(píng)比?！盓OD”杯入駐企業(yè)體育聯(lián)賽。首期推出產(chǎn)品保證后期產(chǎn)品多樣化，同期推出不宜過多，15套為宜。組團(tuán)推出，結(jié)合臨街、區(qū)域中心選擇性推出。推出原則優(yōu)點(diǎn)推出產(chǎn)品具有多樣性，易于客戶選擇。易于利用價(jià)格杠桿，控制客戶選擇面；有利于后期擠壓客戶成交。價(jià)格策略月份2月3月4月5月6月7月8月9月11月B區(qū)1300014000D區(qū)9800105001080011500新區(qū)10000

項(xiàng)目2010年實(shí)現(xiàn)均價(jià)10500元/平米。成交價(jià)加10%上浮空間。前期以B區(qū)剩余獨(dú)棟戶型站崗，將價(jià)格快速提升到12000元/平米。形成B、D區(qū)價(jià)格落差，擠壓客戶選擇D區(qū)；后期利用C、E區(qū)推出大戶型，增加小戶型局部稀缺性，擠壓客戶下定。付款方式分期付款：制定每期付款最低額制定鼓勵(lì)客戶前期多付款的優(yōu)惠政策。以稅收代房款對(duì)于稅收額較大或區(qū)政府重點(diǎn)發(fā)展的行業(yè)企業(yè)，經(jīng)認(rèn)定后，可采取用部分稅收抵房款的方式。付款部分不得少于總房款的60%，可分期。2月主體封頂4月外檐呈現(xiàn)定金20%首付40%60%

結(jié)構(gòu)完成80%

竣工入駐90%

產(chǎn)權(quán)下發(fā)100%

按工期制定的最低付款比例：優(yōu)惠政策一次性付款80%—100%優(yōu)惠4%，一次性付款60%—80%優(yōu)惠2%，一次性付款40%—60%優(yōu)惠1%，一次性付款20%—40%優(yōu)惠0.5%。老帶新優(yōu)惠：老客戶優(yōu)惠1年物業(yè)費(fèi)，新客戶額外享受1%。

如果兩家企業(yè)具有產(chǎn)業(yè)相關(guān)性并購買同一聯(lián)排內(nèi)戶

型額外享受一點(diǎn)優(yōu)惠。首付優(yōu)惠率封頂優(yōu)惠率總優(yōu)惠9成以上15%00%15.00%6-9成5%到9成1.00%6.00%5成-6成（含6成）2%到9成2.00%4.00%2-5成（含5成）1.00%到9成2.00%3.00%2成0.00%到9成2.00%2.00%招商策略——前期我們做了什么山西商會(huì)全員招商招商策略開源：積極拓展新的渠道1、利用行會(huì)商會(huì)開拓周邊省市市場(chǎng)2、利用外經(jīng)貿(mào)機(jī)構(gòu)開拓新進(jìn)津企業(yè)截流1、市中心寫字樓2、津漢公路，空港，寫字樓3、圍堤道周邊推廣策略——總體推廣定位獨(dú)立≠獨(dú)棟出入口獨(dú)立形象獨(dú)立樓體獨(dú)立獨(dú)棟的

產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)立的

產(chǎn)品形態(tài)某種意義上，獨(dú)立比獨(dú)棟更具價(jià)值，易于組合，處置靈活。推廣策略——總體推廣定位空港門戶商務(wù)，生態(tài)獨(dú)立辦公，遠(yuǎn)見企業(yè)共同體整體——生態(tài)+D區(qū)——獨(dú)立+區(qū)域——空港推廣排期12月外檐呈現(xiàn)交房時(shí)間4月3月推廣階段媒體利用基地包裝費(fèi)用預(yù)計(jì)B區(qū)商務(wù)環(huán)境治理，指示系統(tǒng)完善工程節(jié)點(diǎn)形象導(dǎo)入期強(qiáng)銷期推廣目的客戶看房通道包裝持銷期主打新品特性：鄰里型獨(dú)立辦公樹形象，造品牌，吊胃口5月6月7月8月9月10月11月以服務(wù)、政策撬動(dòng)市場(chǎng)利用大戶型新品推出，主推產(chǎn)品稀缺企業(yè)的未來就是EOD的未來戶外、報(bào)紙軟宣、網(wǎng)