房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特性與營(yíng)銷(xiāo)關(guān)聯(lián)因素探析,市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)論文

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特性與營(yíng)銷(xiāo)關(guān)聯(lián)因素探析,市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)論文摘要：隨著我們國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)逐步發(fā)展壯大成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支住產(chǎn)業(yè)之一。近年來(lái)，我們國(guó)家房地產(chǎn)存在區(qū)域性過(guò)熱現(xiàn)象，因房?jī)r(jià)的不斷上漲，出現(xiàn)了部分炒房投機(jī)行為，使得局部區(qū)域呈現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。這種現(xiàn)象的產(chǎn)生與其他國(guó)家的一些地區(qū)相比，我們國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)一直呈現(xiàn)著價(jià)格走高的趨勢(shì)。所以基于此類(lèi)現(xiàn)象，提出房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的的定位，繼續(xù)實(shí)行差異不同化調(diào)控。在這樣的發(fā)展背景下，我們國(guó)家房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)也發(fā)生了一定的改變。本文將以房地產(chǎn)銷(xiāo)售當(dāng)代化背景為基礎(chǔ)，進(jìn)行環(huán)境及市場(chǎng)需求的簡(jiǎn)單分析，希望能夠?yàn)槿蘸蠓康禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)工作的開(kāi)展，找到影響因素便提供一些簡(jiǎn)單的借鑒。本文關(guān)鍵詞語(yǔ)：房地產(chǎn);營(yíng)銷(xiāo)策略;影響因素;分析討論;引言遭到近些年我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)局面越發(fā)劇烈。我們國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)走高的趨勢(shì)，先后出臺(tái)了很多的政策來(lái)應(yīng)對(duì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控狀況，使得開(kāi)發(fā)商對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)工作的重視程度逐步提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)也是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，因而房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷(xiāo)成為了房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，想要進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)的發(fā)展，需及時(shí)了解影響營(yíng)銷(xiāo)因素，進(jìn)而針對(duì)性進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)方案改革，進(jìn)一步促使房地產(chǎn)行業(yè)能夠適應(yīng)當(dāng)代化發(fā)展。一、房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境與市場(chǎng)需求〔一〕房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行經(jīng)過(guò)中，營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境是影響營(yíng)銷(xiāo)方案制定的主要因素。宏觀的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境實(shí)際上指的是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、法治、科技、人口、地理等因素，而對(duì)應(yīng)的微觀環(huán)境則包括施工、業(yè)主、物業(yè)、設(shè)計(jì)以及競(jìng)爭(zhēng)等因素。無(wú)論是宏觀因素還是微觀環(huán)境，都能夠在日常發(fā)展經(jīng)過(guò)中對(duì)房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策略制定產(chǎn)生非常大的影響作用，同時(shí)會(huì)制約房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案的運(yùn)行。與此同時(shí)，當(dāng)代企業(yè)以銷(xiāo)售為主進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)中想要制定合理的營(yíng)銷(xiāo)策略和推廣方案，必須了解市場(chǎng)，根據(jù)市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅產(chǎn)品、政策以及適宜的營(yíng)銷(xiāo)方案。并且要充分考慮到營(yíng)銷(xiāo)所處的當(dāng)代市場(chǎng)環(huán)境，針對(duì)性進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)手段的創(chuàng)新，在適應(yīng)當(dāng)代化營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的發(fā)展基礎(chǔ)上制定出最合理的營(yíng)銷(xiāo)方案?！捕撤康禺a(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求從當(dāng)代房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)在狀況來(lái)看，發(fā)展特性對(duì)于消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)有著非常重要的影響。另外房地產(chǎn)企業(yè)所制定的營(yíng)銷(xiāo)方案將是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的主要引導(dǎo)因素。隨著當(dāng)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的逐步復(fù)雜化，消費(fèi)者在當(dāng)代化發(fā)展經(jīng)過(guò)中，其消費(fèi)心理以及素質(zhì)文化的需求也不斷提高，在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇的經(jīng)過(guò)中增加了不同的需求。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特性〔一〕房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的層次化多樣性當(dāng)代化房地產(chǎn)市場(chǎng)中呈現(xiàn)出多樣性和層次性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)中所呈現(xiàn)出的多樣性取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)本來(lái)所有的層次性。又由于如今消費(fèi)者的社會(huì)地位以及生活環(huán)境的改變，使得對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求也逐步發(fā)生變化，也就促使了房地產(chǎn)項(xiàng)目的多樣化發(fā)展。這樣的時(shí)代發(fā)展背景下，就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠在營(yíng)銷(xiāo)策略上遵循消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境尊重消費(fèi)的多樣性?！捕撤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求復(fù)雜多變性如今房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)市場(chǎng)中具有非常復(fù)雜的多變性特點(diǎn)。隨著社會(huì)不斷地發(fā)展，消費(fèi)者的人數(shù)以及層次也不斷豐富，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目要求也不盡一樣。這就使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)選擇在當(dāng)代市場(chǎng)中變得逐步復(fù)雜起來(lái)。隨著社會(huì)生產(chǎn)力的不斷更新，消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)水平不斷提升，在當(dāng)代生活經(jīng)過(guò)中，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇也逐步提出了更多的要求。房地產(chǎn)企業(yè)必需要適應(yīng)當(dāng)代化發(fā)展，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)效率來(lái)知足消費(fèi)者的使用需求以及多變性需求。〔三〕房地產(chǎn)市場(chǎng)需求可誘導(dǎo)性房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源是消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)需求，而在購(gòu)買(mǎi)經(jīng)過(guò)中消費(fèi)者經(jīng)常會(huì)以企業(yè)的銷(xiāo)售方案為引導(dǎo)性因素而選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目。也就是講消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望很可能遭到房地產(chǎn)宣傳或相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)影響策略的引導(dǎo)而產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望。所以房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)過(guò)中，營(yíng)銷(xiāo)策略會(huì)極大地引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)，在這里經(jīng)過(guò)中房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極適應(yīng)當(dāng)代化市場(chǎng)的消費(fèi)者需求心理，根據(jù)外在資源需求來(lái)更新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略。三、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的影響因素〔一〕消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為如今房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)策略制定受消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的影響非常大，實(shí)際上對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，最主要的目的也就是激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，使消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為，所以對(duì)于消費(fèi)者的消費(fèi)行為而言，屬于個(gè)體消費(fèi)也是能夠影響房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)制定營(yíng)銷(xiāo)策略的主要因素。對(duì)于消費(fèi)者而言，要購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)中會(huì)包括感覺(jué)、知覺(jué)以及心理偏好，或?qū)υ擁?xiàng)目的概念預(yù)知的內(nèi)容。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)項(xiàng)目來(lái)講，營(yíng)銷(xiāo)策略的制定必需要符合當(dāng)代消費(fèi)者的消費(fèi)發(fā)展心理，適應(yīng)消費(fèi)者所處的生命周期以及生活環(huán)境，以適宜的方式來(lái)吸引消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)目光。與此同時(shí)，根據(jù)消費(fèi)者個(gè)人習(xí)慣以及相關(guān)行為來(lái)制定營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)，采取適應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)方式來(lái)對(duì)每一位消費(fèi)者起到概念引導(dǎo)作用，無(wú)論是從宣傳還是從產(chǎn)品包裝上來(lái)講，最主要的目的都是吸引消費(fèi)者的目光，使其產(chǎn)生對(duì)產(chǎn)品的偏好心理，在刺激因素的引導(dǎo)下，使消費(fèi)者在有條件的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理的產(chǎn)品選擇，堅(jiān)持因地制宜的方式來(lái)制定銷(xiāo)售策略?！捕呈袌?chǎng)環(huán)境因素就房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目而言，不僅僅遭到消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)心理影響，在日常銷(xiāo)售經(jīng)過(guò)中，市場(chǎng)環(huán)境的外在因素也對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)方案制定起著非常關(guān)鍵的影響作用。就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，外部環(huán)境也就是社會(huì)文化氣氛以及現(xiàn)代發(fā)展的經(jīng)濟(jì)水平或政策制度的比擬關(guān)鍵的外在因素。也就是講，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)在制定營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)，必需要以當(dāng)代環(huán)境為基礎(chǔ)進(jìn)行方案的合理更新，適應(yīng)當(dāng)代化發(fā)展的基礎(chǔ)上，適應(yīng)的銷(xiāo)售政策引導(dǎo)銷(xiāo)售方案的科學(xué)制定，保證能夠在適應(yīng)當(dāng)代化環(huán)境發(fā)展的基礎(chǔ)上，以創(chuàng)新的觀念來(lái)制定營(yíng)銷(xiāo)方案。對(duì)于當(dāng)代房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，營(yíng)銷(xiāo)策略是引導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的主要發(fā)展因素，所以營(yíng)銷(xiāo)方案的設(shè)計(jì)必需要在盡可能豐富條件下適應(yīng)當(dāng)代市場(chǎng)發(fā)展需求。充分考慮營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)過(guò)中所產(chǎn)生的產(chǎn)品價(jià)格和品質(zhì)等問(wèn)題，保證能夠因地制宜的考慮消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的渴望，并且知足品質(zhì)需求的基礎(chǔ)上，進(jìn)行個(gè)性化銷(xiāo)售方案選擇。房地產(chǎn)項(xiàng)目還能夠根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行促銷(xiāo)性引導(dǎo)，在這里經(jīng)過(guò)中能夠提供一定的外部條件，利用產(chǎn)品的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)或產(chǎn)品所具有的特性等因從來(lái)吸引消費(fèi)者，在這里經(jīng)過(guò)中對(duì)營(yíng)銷(xiāo)方案進(jìn)行合理的制定針對(duì)性進(jìn)行價(jià)格定位，在保證合理科學(xué)售賣(mài)的基礎(chǔ)上提高營(yíng)銷(xiāo)策略的有效性?！踩硡^(qū)位因素對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目來(lái)講，項(xiàng)目產(chǎn)品的所處位置關(guān)系到項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)效果，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)政策再進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)該及時(shí)考慮到一些人為因素或區(qū)位因素。對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目來(lái)講，樓盤(pán)所處的地理環(huán)境以及社會(huì)氣氛、交通配套等設(shè)施將會(huì)主要吸引消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)目光。也就是講，房地產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目在進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)的經(jīng)過(guò)中，消費(fèi)者會(huì)對(duì)產(chǎn)品所處的區(qū)域或者其功能性質(zhì)以及其交通便利程度進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑u(píng)分，在知足日常生活的基礎(chǔ)上，還會(huì)對(duì)其周?chē)h(huán)境和配套設(shè)施進(jìn)行心理評(píng)價(jià)。所以房地產(chǎn)銷(xiāo)售企業(yè)應(yīng)該在知足自然和社會(huì)環(huán)境的同時(shí)制定合理的營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)?shù)膹V告宣傳，同時(shí)突出樓盤(pán)的地理位置優(yōu)勢(shì)，積極引導(dǎo)消費(fèi)者做出適宜的選擇?！菜摹撤康禺a(chǎn)附加因素眾所周知，房地產(chǎn)在本質(zhì)上屬于特殊性質(zhì)的商品，它主要是對(duì)房屋使用經(jīng)過(guò)，以及相關(guān)企業(yè)品牌塑造等經(jīng)過(guò)進(jìn)行具體表現(xiàn)出，并非單指某一所房屋建筑，而在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售的經(jīng)過(guò)中，同時(shí)設(shè)置附加因素，能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)本身的品牌知名度，同時(shí)營(yíng)造出愈加優(yōu)質(zhì)的企業(yè)形象，以此來(lái)吸引到更多消費(fèi)者的目光，進(jìn)而產(chǎn)生消費(fèi)行為，由此具體表現(xiàn)出出附加因素對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略所造成的影響。〔五〕營(yíng)銷(xiāo)方面的因素在當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)轉(zhuǎn)的經(jīng)過(guò)中，為了保障營(yíng)銷(xiāo)效率與質(zhì)量，相關(guān)人員會(huì)采用大量不同的市場(chǎng)策略與方式，經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)在日常營(yíng)銷(xiāo)的經(jīng)過(guò)中，大多會(huì)牽涉到下面幾方面，分別是：1.價(jià)格因素：通過(guò)加強(qiáng)對(duì)價(jià)格因素的控制，以此來(lái)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行吸引。2.促銷(xiāo)因素：通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行包裝與宣傳，并配置一定的優(yōu)惠等，以此來(lái)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行誘導(dǎo)，引導(dǎo)消費(fèi)者產(chǎn)生消費(fèi)行為。3.產(chǎn)品因素：所謂的產(chǎn)品因素又由房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)、樣式、特點(diǎn)以及功能等內(nèi)容所組成，提升消費(fèi)者的興趣，進(jìn)而引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)?！擦橙宋暮徒ㄖ蛩爻鲜鲇绊懸蛩匾酝?，房地產(chǎn)項(xiàng)目中還包括一些禮儀、風(fēng)俗、風(fēng)土、宗教文化或者社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)等因素的影響。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，功能服務(wù)層面對(duì)于消費(fèi)者的消費(fèi)行為會(huì)起到非常重要的引導(dǎo)作用，但與此同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目中所牽涉的人文和建筑因素將會(huì)是對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為產(chǎn)生更大的調(diào)動(dòng)作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)方案設(shè)計(jì)時(shí)針對(duì)房地產(chǎn)所處地區(qū)的風(fēng)土人情以及人文氣氛，能夠制定以人為本的銷(xiāo)售理念，大力宣傳當(dāng)?shù)氐奈幕厣?，將建筑所涵蓋的社會(huì)文化因素逐步放大，使得消費(fèi)者的目光被更多的吸引，與此同時(shí)銷(xiāo)售工作人員還能夠在服務(wù)設(shè)計(jì)以及外觀等理念上進(jìn)行技術(shù)支持，幫助消費(fèi)者提升對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的滿意度同時(shí)激發(fā)消費(fèi)者主動(dòng)購(gòu)買(mǎi)房屋的欲望，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)效率。四、結(jié)束語(yǔ)綜上所述，隨著我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展也逐步呈現(xiàn)出價(jià)格走高趨勢(shì)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)想要做好營(yíng)銷(xiāo)策略的方案制定，就必須針對(duì)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)方案設(shè)計(jì)，當(dāng)代發(fā)展經(jīng)過(guò)中所使用的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案能夠適應(yīng)當(dāng)代化的發(fā)展步伐，在考慮消費(fèi)者以及市場(chǎng)的影響因素的前提下，進(jìn)一步創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方案。在發(fā)展經(jīng)過(guò)中及時(shí)關(guān)注消費(fèi)市場(chǎng)的消費(fèi)狀態(tài)，從消費(fèi)者的角度出發(fā)進(jìn)行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和研發(fā)，逐步把握市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，以適應(yīng)性的創(chuàng)新理念來(lái)改變營(yíng)銷(xiāo)方案，使得營(yíng)銷(xiāo)方案變得愈加科學(xué)有效，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康積極發(fā)展。以下為參考文獻(xiàn)[1]王藝多.互聯(lián)網(wǎng)+背景下房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略研究[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2021(23).[2]金菲菲.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新與營(yíng)銷(xiāo)策略[J].金融經(jīng)濟(jì)