工程造價在房地產(chǎn)評估中的應用研究,企業(yè)管理論文

工程造價在房地產(chǎn)評估中的應用研究,企業(yè)管理論文內(nèi)容摘要：在我們國家社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展之中，隨著城市化進程的不斷加快，建筑業(yè)也獲得了迅速的發(fā)展。由于房地產(chǎn)行業(yè)和建筑業(yè)之間有著直接的關聯(lián)性，所以將工程造價應用到房地產(chǎn)的評估工作之中，將會對房地產(chǎn)評估準確性的提升起到至關重要的作用?；谶@一情況，本文對工程造價在房地產(chǎn)評估之中的應用進行分析，希望能夠?qū)Ξ斀穹康禺a(chǎn)評估準確性的提升有所幫助。本文關鍵詞語：工程造價；房地產(chǎn)資產(chǎn)評估；資產(chǎn)評估在進行房地產(chǎn)評估的經(jīng)過中，評估人員會應用到一個房地產(chǎn)市場價格的模擬應用機制，進而對房地產(chǎn)價格構(gòu)成的經(jīng)過進行模擬，然后通過不同的方式方法進行評估。而房地產(chǎn)評估的準確性卻會遭到市場、政策以及技術(shù)等眾多方面因素的影響，稍有不慎就會導致評估結(jié)果不準確。因而，評估人員開場將工程造價應用到房地產(chǎn)的評估之中，通過這樣的方式，將會進一步提升房地產(chǎn)評估的準確性。一、房地產(chǎn)評估的方式方法分析〔一〕成本估價法所謂成本估價法，其實就是我們經(jīng)常提到的承包商法，就是在進行房地產(chǎn)的評估經(jīng)過中，重新進行評估點價格的構(gòu)建，并扣除折舊，然后再通過科學的估算方式方法對項目對象的價格或者是價值進行評估。這是一種應用起來特別簡單的評估方式方法，能夠?qū)⒎績r簡單地看成是建設成本、各項稅收以及正常利潤這三項費用的總和。在房地產(chǎn)交易比擬少的情況下，或者是無法通過市場比擬法來進行評估的情況下，這種評估方式方法卻特別適用?！捕呈袌霰葦M法這種房地產(chǎn)評估方式方法在房價比擬穩(wěn)定、交易量較大的情況下特別適用。在這一方式方法的實際應用經(jīng)過中，市場的走向和房地產(chǎn)商會對估算造成一定的影響。假如房地產(chǎn)的市場較為穩(wěn)定，在房地產(chǎn)約定價的時候，通常會在原來價格的基礎上加上一定的金額。假如房地產(chǎn)的市場不穩(wěn)定，房價有著比擬大的波動范圍，在房地產(chǎn)的評估之中就很難應用市場比擬法。假如房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了泡沫，那么在應用市場比擬法進行評估之后，經(jīng)常會出現(xiàn)評估結(jié)果比原來房價高的情況，這樣的情況會讓房地產(chǎn)行業(yè)泡沫產(chǎn)生的速度增加。由此可見，市場比擬法更合適應用到交易量比擬大的房地產(chǎn)交易之中，比方標準的廠房交易、寫字樓交易以及房地產(chǎn)開發(fā)用地的交易等?！踩呈找鎻驮ㄊ找鎻驮ㄒ步凶鍪找尜Y本法或者是收益現(xiàn)值法。這種估算方式方法在項目對象將來收益的估算之中比擬適用，利用資本轉(zhuǎn)化率、收益乘數(shù)以及報酬率等的這些概念，能夠讓將來收益實現(xiàn)到市場值的轉(zhuǎn)化，進而計算出項目對象的價值。在這種估算方式方法的應用經(jīng)過中，主要是將房地產(chǎn)價格構(gòu)成的預期收益原理作為理論根據(jù)，通過收益復原法所估算出的價格就是收益價格。比方：假設有一名投資者擁有一處房產(chǎn)，其每一年之中的純收益在10萬元左右，而這名投資者手里還有資本金100萬元。假如這名投資者把手里的100萬元資金存入一家年利率是百分之十的銀行，這些資本每一年的利息是10萬元。那么站在這名投資者的角度來考慮，房地產(chǎn)給他帶來的純收益和他一年之中的資本金利息相等，由此能夠估算出，該投資者所擁有的這處房產(chǎn)價值100萬元。二、工程造價在房地產(chǎn)評估之中的實際應用分析〔一〕規(guī)范開發(fā)成本的價格評估在對房地產(chǎn)的開發(fā)成本進行價格評估經(jīng)過中，比擬常用的方式方法是市場比擬法和成本評估法，也有一些會將所確定的房屋重置價格作為標準來進行房地產(chǎn)價格的評估，或是通過工程造價法對開發(fā)的成本進行評估。但是在實際對開發(fā)成本進行評估的經(jīng)過中，卻經(jīng)常會應用到單位比例法來計算建筑物重置的成本。由此能夠看出，在實際進行工程估價的經(jīng)過中，無論是建筑物重置還是重建成本計算，都能夠通過工程造價法來進行計算，但是這種方式方法卻并不是最佳的選擇，下面就對詳細的情況進行分析。1.單位比例法與指數(shù)調(diào)整法的應用在應用這兩種方式方法進行房地產(chǎn)評估的經(jīng)過中，一般都是由工程造價站或者是評估公司來發(fā)布建筑物成本平方米造價及其價格指數(shù)方面的數(shù)據(jù)資料，同時，這些數(shù)據(jù)資料可以以通過評估公司以及評估師的收集整理來獲得。在對這些數(shù)據(jù)進行整理的經(jīng)過中，通常會根據(jù)構(gòu)造類型來進行劃分，根據(jù)時間順序來進行整理。比方框架廠房、鋼架構(gòu)廠房以及磚混，在對開發(fā)成本進行評估時，都能夠?qū)⑦@些數(shù)據(jù)資料作為基礎，來進行成本的評估與分析。2.成本估價法的應用在應用這種方式方法進行評估的經(jīng)過中，評估師最常用到的方式方法有兩種，其一，單位比擬法，其二，指數(shù)調(diào)整法。之所以經(jīng)常用到這兩種方式方法，主要是由于這兩種評估方式方法應用起來特別簡單。但是在實際的評估之中，假如應用分部分項法和工程測量法，也需要將工程造價法結(jié)合進來，并發(fā)揮出造價工程師的充分作用與優(yōu)勢。同時，在評估經(jīng)過中，也應該具備清楚明晰具體的工程圖紙和準確無誤的構(gòu)造參數(shù)。由于成本估價法的應用經(jīng)過中會牽涉很多的人員，所以在一般情況下，評估師并不會應用這種方式方法進行評估。3.基礎數(shù)據(jù)的歸納缺乏在房地產(chǎn)的評估經(jīng)過中，由于數(shù)據(jù)的歸納具有系統(tǒng)化和概念化的特征，所以，假如評估的建筑物能夠符合標準建筑物的條件，那么其數(shù)據(jù)統(tǒng)計的結(jié)果也就會愈加符合其實際情況。但是假如被評估的建筑物并不符合標準建筑物的條件，其數(shù)據(jù)統(tǒng)計的結(jié)果也就會與實際情況之間有著一定程度的差異存在，因而數(shù)據(jù)也就不具備足夠的講服力。比方，在對工業(yè)建筑的開發(fā)成本進行評估時，只要標準的廠房才能夠通過統(tǒng)一建筑安裝成本來進行評估，假如用統(tǒng)一建筑安裝成本法對其他的一般建筑物或者是非標準廠房進行評估，則很難獲得準確的數(shù)據(jù)?！捕秤霉こ淘靸r來取代成本法進行評估在對房地產(chǎn)進行評估的經(jīng)過中，成本法與工程造價法在評估的程序之中和內(nèi)容之中都有著很大的類似性，但是這兩種方式方法也有著很多的差異性。通常情況下，在對房地產(chǎn)進行評估的經(jīng)過中，成本法的應用會將社會化的客觀成本作為有效根據(jù)，而工程造價法的應用，則會將特定條件下的特定工程作為主體來對工程的費用進行計算。這兩種計算方式方法在計算的原則方面也存在很大的差異不同，在通過工程造價法進行計算的經(jīng)過中，主要的計算基礎是社會化條件，同時可以以在評估的經(jīng)過中合理調(diào)整材料的價格，這樣就能夠讓最后獲得的工程造價愈加符合實際，進而在應用成本法對房地產(chǎn)進行評估的經(jīng)過中作為核心根據(jù)。但是在實際的評估工作進行之中，由于工程類型的不同，其合同價所遭到的條件約束也就不同，所以一些特殊的條件會對工程的合同造價起到較大的約束作用，進而無法直接對其進行評估。我們國家也曾經(jīng)對工程造價清單的計價形式予以大力推廣，規(guī)定在每一個工程項目之中，無論是稅金、規(guī)費、措施費用，還是分部分項的工程項目，都應該將數(shù)量、項目名稱等這些單位明確標注在計價清單之中，而工程量清單計價的定額將會直接由來發(fā)放。不同的地區(qū)也會有著不同的工程量清單計價定額，這樣才能夠與不同地區(qū)之中不同的市場條件做到良好接合。在這里經(jīng)過中，一些企業(yè)可以以將本身實際的發(fā)展情況作為根據(jù)，以此來自由選擇企業(yè)的定額。一般情況下，各個省份的定額都是對實物工作之中的一般組成量進行確定。比方，分項工程之中的實體材料消耗以及人工方面的投入都應該和社會的一般技術(shù)以及一般勞動效率相符合，這種評估指標不僅特別平均，而且也更具有代表性。一般情況下，投標方會對材料價格以及管理費用進行決定，工程清單的計價能夠用來模擬社會報價，分項綜合單價將會作為競標根據(jù)，通過不同的工程項目以及詳細的情況來計算工程量?！踩匙尫康禺a(chǎn)評估的準確性得以進一步提升相比擬建設市場施工合同的價格而言，房地產(chǎn)評估工程之中的預算價格往往更容易遭到市場競爭的影響，所以房地產(chǎn)評估中的預算價格都會比建設市場施工合同的價格高一些。在普通的民用建筑之中，施工技術(shù)的把握與應用都比擬容易，施工技術(shù)也不會有太高的難度，這就讓建筑工期有了明顯的規(guī)律性，而在整個建筑工程的施工經(jīng)過中，施工的強度也會控制在平均值的范圍之內(nèi)。所以在對民用建筑進行施工的經(jīng)過中，工程所需要的各種資源都能夠得到平均的投入，且由于工程項目有著一般性的體量，所以工程所需材料也不會出現(xiàn)較大的價格波動，即便是出現(xiàn)了一定的波動，其價格也都會在建筑企業(yè)以及施工單位的可接受范圍之內(nèi)。就當前來看，我們國家建筑市場的競爭越來越劇烈，這樣的情況就會導致預算價格比市場競標價格偏高的現(xiàn)象出現(xiàn)，所以在對房地產(chǎn)進行評估的經(jīng)過中，也應該充分考慮到市場競爭在評估結(jié)果中的影響作用，在對企業(yè)的管理費用以及造價利潤進行評估的時候，都應該將詳細的市場情況加以充分考慮，但是在評估經(jīng)過中又不能完全將市場價格作為根據(jù)。在一些進度計劃比擬短、工期也比擬短的項目之中，通常都會產(chǎn)生一些趕工措施費用。同時，假如在施工經(jīng)過中應用到了一些先進技術(shù)，就需要資質(zhì)與水平比擬高的施工單位來進行承辦，所以在實際的施工之中，也就會出現(xiàn)額外的一些技術(shù)措施費用。因而，在實際的房地產(chǎn)評估經(jīng)過中，都應該對這些費用進行全面考慮。假如業(yè)主的資金不能落實到位，進而需要施工單位先行墊付，實際的工程費用之中就應該出現(xiàn)相應的墊付費用以及財務費用，但是在進行房地產(chǎn)評估的經(jīng)過中，卻不需要對這些費用加以考慮。結(jié)束語綜上所述，隨著當今經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，城市化進程的不斷加快，建筑工程的發(fā)展和房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展都特別迅速。將工程造價應用到房地產(chǎn)評估工作之中，不僅能夠讓房地產(chǎn)的價格評估愈加準確，同時可以以有效促進房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展。但是由于房地產(chǎn)這個行業(yè)有著一定的特殊性，所以在應用工程造價來進行房地產(chǎn)評估的經(jīng)過中，應該注重對工程造價進行客觀處理，讓建筑市場之