金科天籟城項目可行性分析

成都·成華區(qū)·金科天籟城

項目可行性分析報告項目外部環(huán)境分析項目初步定位方向項目內部環(huán)境分析1.項目外部環(huán)境分析城市發(fā)展研究區(qū)域發(fā)展研究城市發(fā)展研究——城市地位南部發(fā)展軸：以成樂、川藏公路向新津華陽彭山方向推進地理區(qū)位：成都市位于我國的西南地區(qū)，四川盆地西部，全市土地總面積12390平方公里。成都市行政管轄區(qū)范圍包括9個區(qū)、4個縣級市、6個縣。2007年末市域總人口1159.7萬人，其中非農業(yè)人口495萬人。西部經濟中心：成都市是國家級歷史文化名城，我國西南地區(qū)的科技、金融、商貿中心及交通、通信樞紐，我國西部地區(qū)重要的旅游中心城市。2007年全市國內生產總值達到2596億元（當年價）位居全國副省級城市中的第四位。北部發(fā)展軸：通過川陜、成綿高速向新都金堂廣漢發(fā)展成都------西南地區(qū)重要的科教中心、商貿中心、金融中心城市發(fā)展研究——城市經濟指標人口據2010年第六次人口普查結果，截至2010年11月1日零時，成都常住人口1404.76萬人。估計現(xiàn)在2013年是1500萬左右成都市常駐人口增加迅速，市場容量不斷擴大，呈發(fā)展上升態(tài)勢。2009年年末全市戶籍人口1139.6萬人，比上年末增加14.7萬人；常住人口1286.6萬人，增加16.0萬人。人口自然增長率為1.9‰。全市符合政策生育率為93.6％。城市居民人均可支配收入18659元，增長10.1%；農村居民人均純收入7129元，增長10.0%。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額4234億元，增長25.4%。2009年全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值4502.6億元，增長14.7%；地方財政一般預算收入387.5億元，同口徑增長22.3%；固定資產投資4025.9億元，增長34%；社會消費品零售總額1950億元，增長20.3%；預計城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18659元、農民人均純收入7129元，分別增長10.1%和10%·2010年實現(xiàn)地區(qū)生產總值5551.3億元，增長15%；地方財政一般預算收入526.9億元，增長36%；固定資產投資4255.4億元，扣除災后重建同比增長10.6%；社會消費品零售總額2417.6億元，增長18.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20835元、農民人均純收入8205元，分別增長11.7%、15.1%2011年成都實現(xiàn)進出口總額379.1億美元，增長53.9%。其中，出口總額229.6億美元，增長65.5%，增速比上年提高33.4個百分點；進口總額149.5億美元，增長39%。2012年全年固定資產投資將完成1.8億元，實現(xiàn)同比增長19.5%。綜合分析，預計全省全年完成固定資產投資2萬億元，增長12%經濟由歷年數據可知，成都各項財政收入穩(wěn)步上升，發(fā)展態(tài)勢良好。房地產分析可知，除08年地震災害影響因素外成都市房地產行業(yè)發(fā)展迅猛，漲幅很大。證明成都地區(qū)房產需求量高易于房地產開發(fā)。房地產市場表現(xiàn)2013年，一圈層新建商品住宅供應量同比上漲，成交量延續(xù)上漲趨勢，同比有一定上漲，商品住宅成交價格連續(xù)3個季度小幅回升，二手房成交量受政策發(fā)布影響，大幅上漲。新建商品住宅季度成交量同比上漲，延續(xù)上漲態(tài)勢

2013年第一季度，新建商品住宅季度成交量比2012年第四季度有所上漲，漲幅為7.06%。本季度月份成交量延續(xù)去年年末以來的回暖趨勢，月度同比分別上漲212.18%、5.42%和32.98%，整體看來，一圈層新建商品住宅成交量在一季度集中反彈，同比去年上漲57.45%，延續(xù)上漲態(tài)勢。成都房產市場短期預判

總體看來，2013年第一季度成都市房產市場已走出低位，部分剛性需求購房者不再觀望，逐漸入市購房，新房尤其是二手房成交量同比去年有較大上漲。但由于調控政策的持續(xù)實施，這種回暖難以長時間持續(xù)。調控持續(xù)，預計市場回暖趨勢將放緩限購限貸政策持續(xù)抑制一圈層的住房投資性需求，一些改善性住房需求也被抑制。盡管限購限貸政策對成交量的抑制作用較明顯，市場觀望情緒依然濃厚，但是經過一年多的限購，市場已逐漸適應限購政策，加上2012年年中貨幣政策的調整，如降低存款準備金率、降低基準利率等，造成2012年第四季度一圈層新建商品住宅成交量同比去年上漲43.85%，市場回暖并走出低位，本季度延續(xù)此趨勢。一方面，本季度中央發(fā)布“國五條”，表明中央調控決心依然強烈，房地產市場面臨的政策環(huán)境依然嚴格；另一方面，成都的地方實施細則的嚴格程度與市場猜測有一定差距，政策對市場造成很大影響的可能性不大。綜合以上因素，預計在調控政策持續(xù)實施的前提下，成都房地產市場將在逐漸放緩回暖趨勢后平穩(wěn)運行。城市發(fā)展研究——城市規(guī)劃整體規(guī)劃國際城南人文城西中產城東財富城北天府新區(qū)規(guī)劃示意圖成都市整體情況分布發(fā)展重心——打造雙核城市天府新區(qū)打造以天府新區(qū)為中心的與雙核城市模式總體發(fā)展定位：以現(xiàn)代制造業(yè)為主、高端服務業(yè)集聚、宜業(yè)宜商宜居的國際現(xiàn)代新城區(qū)發(fā)展重心民生工程——北改成都將通過北改工程，用幾年時間建設一個暢通城北、安居城北、宜人城北，以此回應成都市民對未來城北的關切。未來北城改造區(qū)域的模樣——“北改”片區(qū)將全面建成成都市城北副中心，形成人北商務中心等九大城市片區(qū)，規(guī)劃人口約246萬。交通

規(guī)劃

現(xiàn)狀成都市已建成以國省道為主骨架，縣道為輔線，鄉(xiāng)村道路為輻射線的干支結層次清晰、功能互補的道路交通網絡體系。目前，成都道路網絡圍繞城市中心，以“井字”加“環(huán)”和“放射”加“環(huán)”形成的“四橫”“四縱”、“四環(huán)”、“九輻射”為主構架，與眾多次干路、支路、中小街道、小區(qū)路一起，共同構成蛛網式道路網絡體系，路網系統(tǒng)從城市中心由內到外，密度逐步降低，路網中心與城市幾何中心和商貿、金融、文化、行政等多個中心相重合。展望成都不再修環(huán)城路根據規(guī)劃，下一步外環(huán)路以外不再往外形成新的更大的環(huán)，外環(huán)路將是成都最后一個環(huán)城路。今后城市將沿成綿、成樂兩條高速公路向北、向南發(fā)展，從現(xiàn)在的環(huán)狀變?yōu)樯刃?。首先，成都市將向北形成北部新城，?guī)劃已提出把中軸線人民北路向北延伸，穿過火車北站，形成人民北路北延線，從而帶動鳳凰山、大豐、新都、青白江、彭州蒙陽片區(qū)的發(fā)展，形成北部新城，目前這些工作已在做，預計北延線將在明年動工,向南依托天府新區(qū)發(fā)展

周邊城鎮(zhèn)規(guī)劃

——都江堰單獨升級大城市

成都市外環(huán)路以內的中心城與都江堰、大邑、邛崍、蒲江等將獨立發(fā)展，而不連成一片，新津、彭州、金堂、崇州等城市之間通過高度發(fā)展的城市走廊來連接，走廊之外作為非建設用地，永久性保護。中心城與周邊郊縣將通過快速交通路網連接。根據這一發(fā)展模式，大成都今后除了作為特大中心城市的成都城區(qū)外，還將形成一批大、中城市。其中都江堰將發(fā)展為大城市，而彭州、邛崍、金堂、崇州等4個城市將發(fā)展為中等城市。人口方面，大成都將增至1500萬，根據目前已完成編制的總體規(guī)劃，今后，成都市城區(qū)范圍將擴大，除了現(xiàn)有城區(qū)(五城區(qū)及高新區(qū))外，根據規(guī)劃，2020年左右，大成都內總人口將由現(xiàn)在的1000萬增加到1500萬人，其中城鎮(zhèn)人口將達到1035萬人。小結通過對成都市城市地位、經濟指標、城市規(guī)劃的研究。作為中國內陸大城市及西南地區(qū)中心城市，中國國家區(qū)域中心城市及重要的科技、信息、產業(yè)、通信中心。成都市的發(fā)展前景良好，房地產產業(yè)的持續(xù)回暖都有助于項目開發(fā)。我國西南地區(qū)的科技、金融、商貿中心及交通、通信樞紐，地位重要值得重視成都房地產市場將在逐漸放緩回暖趨勢后平穩(wěn)運行。房地產業(yè)狀況良好值得投入雙核、北改戰(zhàn)略穩(wěn)步進行，交通規(guī)劃完善，城市格局分布均勻，促進城市健康良好發(fā)展。城市發(fā)展前景良好，利于項目開發(fā)區(qū)域發(fā)展研究成華區(qū)發(fā)展概況成華區(qū)，作為1990年成都市行政區(qū)劃調整后成立的一個新區(qū)，位于成都市區(qū)東北部，是成都五個中心城區(qū)之一，取“成都之精華”而得名。全區(qū)幅員面積108平方公里，是成都市面積最大的城區(qū)，轄14個街道辦事處，常住人口94.08萬。經濟狀況2010年，全區(qū)地區(qū)生產總值完成342億元，同比增長13.2%，其中：二產業(yè)完成112.2億元，同比增長13.9%；三產業(yè)完成229.6億元，同比增長12.8%。三次產業(yè)比重為0.1%：32.8%：67.1%，其中工業(yè)比重為23.6%。完成固定資產投資總額285.5億元，同比增長23.2%。其中：基本建設投資完成145.5億，增長28.8%；技改投資完成30.7億，增長55.7%；成華區(qū)抓住加快實施成都北部城區(qū)老舊城市形態(tài)和生產力布局改造工程的契機，構建“以總部經濟為龍頭，以現(xiàn)代商貿、商務服務、新興房地產為支撐，以電子商務、文化創(chuàng)意、都市旅游為特色”的現(xiàn)代產業(yè)體系，加快成都老工業(yè)基地向“生態(tài)精品城區(qū)”轉型發(fā)展，建設全域城市化、全面現(xiàn)代化、充分國際化的“中西部綜合實力一流城區(qū)”。成華區(qū)發(fā)展路線通過實施“東郊工業(yè)結構調整”戰(zhàn)略和大力推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，逐步改變了過去“老工業(yè)基地+大農村”的格局，實現(xiàn)了由傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)向“宜居、宜商、宜學、宜業(yè)、宜游”的現(xiàn)代服務業(yè)新區(qū)的鳳凰涅槃。成華曾先后榮獲“中國商業(yè)地產最具投資潛力城區(qū)”、“全國和諧社區(qū)建設示范城區(qū)”、“全國文化先進區(qū)”、“中國最具投資價值城區(qū)”、“中國最具幸福感城區(qū)”等殊榮。東窮西貴，南富北匪。中產城東后起之秀

成華區(qū)發(fā)展路線

總體思路：做大總量、提速轉型、爭先進位

發(fā)展戰(zhàn)略：“五大興區(qū)戰(zhàn)役”——交通興城、產業(yè)立城、北改優(yōu)城、開放活城、環(huán)境宜城

發(fā)展目標：全域城市化、全面現(xiàn)代化、充分國際化的“中西部綜合實力一流城區(qū)”

產業(yè)特色：由傳統(tǒng)老工業(yè)，轉向構建“以現(xiàn)代服務業(yè)為核心、總部經濟為龍頭、文化創(chuàng)意產業(yè)為特色”的現(xiàn)代產業(yè)體系。目前，已形成建設路新商圈、龍?zhí)犊偛拷洕恰⒊啥紪|區(qū)音樂公園等產業(yè)重點發(fā)展區(qū)域和龍頭項目。

區(qū)位交通：位于成都東北上風口，成渝、成南、成綿高速公路和川陜公路始于成華，是成都出川、出海通道的起點。城際鐵路樞紐、成都地鐵、火車東站等重要節(jié)點布局其間。區(qū)內有四川省打造西部交通樞紐的重大項目——成都新客站，是西部規(guī)模最大的客運綜合交通樞紐，將于2011年5月建成投入使用，實現(xiàn)日均旅客吞吐量20萬人。

成都電視塔區(qū)域產業(yè)配套成都東站集鐵路、地鐵、長途公交、城市公交、出租車、社會車輛等多種交通方式為一體，極大地方便了旅客出行，一個具有完整意義現(xiàn)代“零換乘”理念的大型綜合交通樞紐將展現(xiàn)在旅客面前。成都東站作為西部第一，全國排名第四的高塔，四川廣播電視塔除了肩負著廣播電視傳輸發(fā)射的任務外，其旅游觀光、餐飲娛樂等經濟屬性也相繼開發(fā)相關產業(yè)設施后繼有力，帶動全區(qū)發(fā)展未來趨勢未來成都東城將是城市經濟引擎4年前就提出了“中產城東”概念，城東也從此有了最賣座、最受歡迎的樓市標簽。與其說當年高瞻遠矚，倒不如說這是一個城區(qū)的自我覺醒和全面騰飛。今天，我們的城市煥然一新，城東已變身“東城”，我們嘗試著對這4年間東城的發(fā)展進行一次總結。

4年時間，“東門”變成一座城沉睡了半個多世紀，就在成都人為建設路的重煥生機而津津樂道的時候，成都的東大門已經向東整整后退了至少10公里。如果說老成都的“東門”還在水碾河、雙橋子，那今天成都的“東門”就一定是在有山有水的龍泉。最近好消息傳來，中心城區(qū)連接龍泉驛區(qū)的三條主干道———老成渝路、成洛路和成龍路將進行改造：增加車道，路面也將變成瀝青路面，改造工程還將使道路兩側的綠化景觀升級，屆時交通將更為順暢。、當然，成都的規(guī)劃大師并沒有沿用“東門”這個成都人熟悉的地理名詞，隨著東部新城的規(guī)劃，“東門”現(xiàn)在已經變成“東城”。

未來東城，城市經濟的動力引擎如今東城已經形成川師大、東方新城、成龍路、龍泉驛四大區(qū)域板塊，同時由于整個區(qū)域定位于“東部工業(yè)商務城”，一汽大眾已經在東城落戶，未來的東大街還要變身為中國西部的華爾街，全國知名和世界500強企業(yè)如今也爭相進駐……未來東城就是城市經濟的動力引擎。東部工業(yè)商務城僅在城東三環(huán)路外的新區(qū)規(guī)劃面積就達76平方公里，規(guī)劃人口73.5萬人，是以現(xiàn)代制造業(yè)、生活居住、旅游休閑、教育科研等6大功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)，其總體結構包括一個副中心、一個片區(qū)中心、6個片區(qū)、15個居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)等。東城定位為東部工業(yè)商務城，產業(yè)功能定位以汽車等現(xiàn)代制造業(yè)為主，從政府規(guī)劃來看，以汽車業(yè)為主的東部新城將開始發(fā)揮引擎作用，帶動整個東城及成都的經濟發(fā)展。但工業(yè)并不代表高能耗和高污染，注重發(fā)展能源消耗低的先進制造業(yè)，注重引進省外、海外技術實力雄厚的投資企業(yè)建立研發(fā)中心和地區(qū)總部，發(fā)展總部經濟，東城的產業(yè)結構定能優(yōu)化和升級。同時，東城目前擁有的三圣鄉(xiāng)風景區(qū)，經過長時間發(fā)展已經成為蓉城的一大成熟旅游景點，工業(yè)、生態(tài)、休閑、居住生活等一旦達到良性互動，東城將飛速發(fā)展。東城的現(xiàn)代制造業(yè)在環(huán)境保護上有非常嚴格的要求，未來東城現(xiàn)代化廠房、總部經濟、大面積綠地和農樂家、高品質住區(qū)將和諧共存。東部新區(qū)具有成都平原罕見的綠色坡地，這給久居平原的成都人帶來居住感官沖擊。區(qū)內水體資源極為豐富，水庫、河塘星羅棋布，與蜿蜒流經的東風渠相互映襯；占總用地33.1%的綠地使這里成為成都綠地最為集中的區(qū)域之一。多條地鐵線將橫穿東部新區(qū)，規(guī)劃中的輕軌也將從五桂橋一直延伸到龍泉。此外，3座污水處理廠、兩座220KV變電站、12座天然氣配氣站、12個電信交換局的規(guī)劃也已布局東城。隨著交通路網成形，大型超市、商場、醫(yī)院、學院建設并投入使用，東城將成為一個活力與休閑并存的新城。區(qū)域優(yōu)勢隨著中心城區(qū)土地資源減少，新興居住板塊不斷向中心城區(qū)外拓展，加上地鐵網絡的逐漸完善拉近了城市的空間距離，三環(huán)附近的樓盤將成為置業(yè)首選。縱觀成都樓市分布，目前城西土地基本開發(fā)完，三環(huán)內外的板塊還有新雙楠、光華、外金沙、青羊總部基地、沙西線板塊等，但價格在8000元左右；城南早已開發(fā)至華陽繞城外，金融城CBD、錦城湖板塊、大源板塊房價在10000元左右；可見城西城南三環(huán)內外的價格早已不剛需。目前三環(huán)內外還算剛需的價值洼地，只有看城北、城東了，龍?zhí)缎鲁恰⑹?、三圣花鄉(xiāng)、北湖板塊……龍?zhí)端掳鍓K，長期受到“臟亂差”的詬病，但是在“北改建新”的戰(zhàn)略規(guī)劃下，成華區(qū)啟動了“北城副中心”規(guī)劃建設系統(tǒng)工程，全面推進“成都龍?zhí)缎鲁恰钡慕ㄔO。至此，龍?zhí)端掳鍓K如咸魚翻身般成為成都樓市的一匹“黑馬”，居住和商業(yè)價值不斷被重新估價。天籟城市場表現(xiàn)由此可知，成華區(qū)對房地產業(yè)發(fā)展重視，房地產業(yè)發(fā)展勢頭良好，有長期的政策扶持。市場表現(xiàn)成交狀況良好份額需求較高，發(fā)展空間大。小結老工業(yè)基地向“生態(tài)精品城區(qū)”轉型發(fā)展，建設全域城市化、全面現(xiàn)代化、充分國際化的“中西部綜合實力一流城區(qū)”。成華區(qū)對房地產業(yè)發(fā)展重視，市場需求旺盛房地產業(yè)發(fā)展勢頭良好，有長期的政策扶持?！氨备慕ㄐ隆钡膽?zhàn)略規(guī)劃下，成華區(qū)，全面推進“成都龍?zhí)缎鲁恰钡慕ㄔO、龍?zhí)端掳鍓K，居住和商業(yè)價值不斷被重新估價。作為成都發(fā)展的后起之秀區(qū)域發(fā)展勢頭良好，為房地產開發(fā)提供優(yōu)越條件通過對成華區(qū)區(qū)位優(yōu)勢、區(qū)域規(guī)劃及市場表現(xiàn)分析，成華區(qū)發(fā)展速度迅猛發(fā)展策略正確，產業(yè)初具規(guī)模，各類配套完善，居住環(huán)境不斷優(yōu)化，為房地產提供了良好的開發(fā)環(huán)境。2.項目內部環(huán)境分析金科地產(集團)股份有限公司成立于1998年5月

2003年金科第一代花園洋房金科天籟城美社上市歷時9年，2011年于成都推出第九代花園洋房金科天籟城公司發(fā)展研究金科地產(集團)股份有限公司成立于1998年5月，是一家以房地產開發(fā)為主業(yè)，以酒店、現(xiàn)代農業(yè)、基建、物業(yè)管理等為輔業(yè)的大型企業(yè)集團，具有國家一級房地產開發(fā)資質，總資產約110億元，固定員工約5000人。目前，已進入北京、重慶、四川、江蘇、湖南等省(市)的8個城市進行房地產開發(fā)。

近年來，隨著城區(qū)土地資源稀缺、地塊容積率控制，成都主城區(qū)花園洋房幾乎絕跡，在這種供應嚴重不足的背景下，金科在成都的第三個項目——金科·天籟城強勢推出花園洋房產品。金科被業(yè)內稱為“花園洋房之父”，擁有多項花園洋房國家專利，金科確立的“院、錯、露、退”四大花園洋房設計準則，成為中國地產界公認的洋房標準。從消費心理看：中國人向來有崇“洋”和顯闊的心理特征，而花園洋房憑“洋”“闊”二者兼而有的優(yōu)勢，而備受其青睞購房者。綜上所述，成都花園洋房需求勢頭強勁。

市場占有率上升城市戰(zhàn)略布局成華區(qū)房價走勢金科天籟城房價走勢金科天籟城相對低于成華區(qū)平均房價，有較高的性價比。縱觀城東房市，不缺大盤，但稀缺高品質洋房，更缺獨具性價比高品質花園洋房。項目發(fā)展優(yōu)勢隨著北改和東擴的雙重利好持續(xù)推進，位于兩大政策交匯處的東三環(huán)龍?zhí)栋鍓K，已成為最受市場關注的熱門板塊之一，而身處其核心的金科?天籟城一經問世就受到廣大購房者的熱烈追捧，曾一度創(chuàng)造了2個月勁銷5億的熱銷神話。通過對購房者的訪問，筆者了解到龍?zhí)栋鍓K備受市場認可的三大優(yōu)勢。配套優(yōu)勢：依托總部基地和北湖國際旅游風景區(qū)，集居住、商業(yè)、生態(tài)于一體的多功能新區(qū)進入2013年，北湖擴建工程開展，龍?zhí)栋鍓K背靠北湖的自然風光優(yōu)勢，借助總部經濟城帶來的經濟驅動力和城東高校對教育的帶動作用，日益成為“宜居、宜商、宜業(yè)、宜學、宜游”的“五宜”板塊；隨著龍?zhí)镀瑓^(qū)“北改新建”工程推進，以及區(qū)域內公建配套項目的日趨完善，龍?zhí)栋鍓K的居住價值不斷飆升，一個可容納30萬人口的城市級副中心正在迅速形成；在區(qū)域規(guī)劃建設的推進下，商業(yè)配套奇缺的狀況也正在被逐步改善，相繼有金科?天籟城、龍?zhí)端l(xiāng)、上古天地等多個大型商業(yè)綜合體逐步亮相，升級龍?zhí)栋鍓K商業(yè)格局。價值優(yōu)勢：相比于其它三環(huán)附近板塊的樓盤，龍?zhí)栋鍓K內住宅產品更具性價比優(yōu)勢購房者坦言，較之市中心動輒上萬的住房房價，龍?zhí)端碌淖≌瑑r格相對“溫柔”，且未來發(fā)展前景、區(qū)域配套等不比市中心差，如金科?天籟城由品牌開發(fā)商金科股份開發(fā)，率先占位龍?zhí)栋鍓K核心門戶，憑借20萬㎡恢弘體量，匯集中心商鋪/城市公寓/市區(qū)洋房三大產品，以3萬㎡一站式商業(yè)為先導，成為了目前片區(qū)內物業(yè)類型最全、配套最完善、檔次最高的大型品質社區(qū)，而公寓住宅均價僅為7300元/㎡，商鋪價格也正處于增值待漲的價值洼地，隨著項目的持續(xù)暢銷，目前僅余有限的公寓與商鋪產品，轉瞬即逝的機會供睿智的購房者把握。交通優(yōu)勢：打造新成華大道貫穿龍?zhí)犊偛砍切鲁扇A大道西起猛追灣街，東至成金路成華區(qū)與新都區(qū)交界處，途徑成都RBD新鴻路杉板橋路東延線成華大道龍?zhí)读⒔粯颍鹩谛馒櫬放c新華大道交匯處，與二環(huán)路現(xiàn)代服務業(yè)核心發(fā)展軸相交，穿越沙河景觀綠化帶、三環(huán)路森林綠帶、東風渠生態(tài)綠帶，直抵龍?zhí)秷鲦?zhèn)，東接成都(龍?zhí)?總部經濟城，西通北湖國際旅游度假區(qū)，建成后貫穿成華區(qū)全境，把建設路商圈、成都(猛追灣)休閑商務城、成都(龍?zhí)?總部經濟城一線貫通，成為一條發(fā)散型的現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展軸，從而優(yōu)化城東的城市形態(tài)，調整城東產業(yè)發(fā)展格局。如今的龍?zhí)端履軌蛲ㄟ^成華大道快速對接城市核心區(qū)，享受城市繁華生活，乘車前往建設路僅需15分鐘，到達二仙橋只需不到10分鐘，極大的便利了龍?zhí)端掳鍓K居民的生活。金科天籟城在成都北改范圍內，有更好的發(fā)展?jié)摿Α３啥蓟▓@洋房的稀缺，有利于金科天籟城的發(fā)展。地價相對便宜，開發(fā)成本相對較低，相對提高了利潤。項目內部環(huán)境結論金科天籟城是主城區(qū)少有的花園洋房項目，十分珍稀，項目位于成華區(qū)規(guī)劃的副中心，升值潛力巨大。項目初步定位方向3.項目初步定位方向區(qū)位成華區(qū)位于成都市東北部。東經103°53′-104°03′，北緯30°33′-30°41′。區(qū)界東接龍泉驛區(qū)十陵鎮(zhèn)、洪河鎮(zhèn)；南至府河河心與錦江區(qū)交界；西與鳳凰山相望；北與金牛區(qū)天回鄉(xiāng)連界?？側丝?8萬人。區(qū)人民政府駐一環(huán)路東三段。規(guī)模總面積110.6平方千米，其中建成區(qū)26平方千米。國際東沿線高端居住區(qū)、總部經濟區(qū)、城市風景區(qū)黃金交匯腹地，高貴地脈之上，低筑花園洋房之稀。作為成華區(qū)規(guī)劃中最炙熱的副中心，區(qū)域價值大攀升觸手可及金科天籟城位于成都東三環(huán)城市中軸旁，國際東沿線高端居住區(qū)、總部經濟區(qū)、城市風景區(qū)黃金交匯腹地，高貴地脈之上。

地理位置地塊價值研究作為成華區(qū)規(guī)劃中最炙熱的副中心，區(qū)域價值大攀升觸手可及東客站商圈萬年場商圈建設路商圈天府廣場荷花池商圈北湖風景區(qū)龍?zhí)缎聟^(qū)大型品質社區(qū)龍?zhí)犊偛拷洕浅潜苯煌屑~中心地理位置公交項目臨近北湖公交站，由北湖公交站發(fā)往市區(qū)各地的公交車均通過成華大道龍?zhí)读⒔?，主要?4路、534路、20路、112路、86路、532路等自駕項目靠近三環(huán)路、成綿高速、成金青快速通道、城南高速等主要交通要道，駕車出行十分方便

未來規(guī)劃交通規(guī)劃中的地鐵7號線在區(qū)內設有雙站點，建成之后將形成立體交通體系地塊價值研究交通出行現(xiàn)有周邊配套Sm廣場沃爾瑪伊藤洋華堂世紀聯(lián)華萬科鉆石廣場萬象城家樂福北京華聯(lián)東區(qū)音樂公園規(guī)劃周邊配套地鐵7號線綜合配套區(qū)商業(yè)街成華萬達廣場地塊價值研究周邊配套地塊路況樓盤規(guī)模地塊價值研究地塊現(xiàn)狀地塊項目項目占地（㎡）4.93萬建筑面積（㎡）20萬容積率≯3.0建筑密度≯30%綠地率≮30.68%規(guī)劃用途住宅商業(yè)商業(yè)比例≯10%項目地塊內部各項設施較為完善，從環(huán)境及地塊狀況看毗鄰各大商圈，路況較好適合打造高品質舒適項目居民中心餐飲餐飲超市商業(yè)街菜市場地塊價值研究地塊現(xiàn)狀因為周邊已有天香苑上東國際東潤豪庭等多個項目，該區(qū)域配套設施均比較完善該地塊周邊未來建設多個旅游項目風景區(qū)，能較好推動第3產業(yè)發(fā)展從而拉動經濟增長，使該地區(qū)房價升值有較高的投資價值地塊價值研究地塊現(xiàn)狀地塊價值研究該案位于城市北改東擴核心區(qū)域，有較好的政策優(yōu)惠毗鄰各大風景區(qū)，旅游資源豐富規(guī)模大且地塊規(guī)整，易規(guī)劃項目周邊設施以小型配置為主只能滿足日常生活需求，但項目自身商業(yè)街能滿足業(yè)主購物需求緊鄰龍?zhí)犊偛拷洕巧虡I(yè)發(fā)展?jié)摿薮蠊怀鲂斜憷磥韺⒂械罔F7號線穿過打造全方位的立體交通從地塊自身條件來看適合打造綜合性項目小結高端居住區(qū)、總部經濟區(qū)、城市風景區(qū)黃金交匯腹地乘東擴政策之風坐享三大城市風景區(qū)

北湖風景區(qū)十陵生態(tài)公園五龍山森陵園城東綜合性高品質舒適居住區(qū)結合區(qū)域優(yōu)勢及地塊條件得出項目核心價值點區(qū)域市場研究成華區(qū)領跑成華區(qū)區(qū)域概述：成華區(qū)最早啟動的品質住區(qū)置業(yè)建議：區(qū)域樓盤幾乎不愁銷區(qū)域房價：均價4500元到7300高新區(qū)成都稀缺品質大盤區(qū)

區(qū)域概述：城西樓市門戶之三高之地置業(yè)建議：居家投資均可區(qū)域房價：4300到6500武侯區(qū)未來都市新貴聚居區(qū)區(qū)域概述：都市新貴匯聚于此置業(yè)建議：買西三環(huán)內多層可關注這里區(qū)域房價：4500到7000在售項目對比開盤時間：2013-04-20建筑類型：高層均價：9000元規(guī)劃戶數：2000戶容積率：住宅4.5綠化率：30%規(guī)劃面積：36666平米建筑面積：217500平米

藍光COCO時代

開盤時間：2013-08-18

建筑類型：小高層高層

均價：7999規(guī)劃面積：140000平米建筑面積：260000平米容積率：住宅3.68綠化率：32%優(yōu)品道上東區(qū)區(qū)域價值研究重點個案區(qū)域價值研究開盤時間：2011-03-20

入住時間：2012-12建筑類型：高層

開發(fā)商：四川省東潤置業(yè)有限公規(guī)劃面積：13006平米

建筑面積：63818平米

規(guī)劃戶數：597戶

車位數：370個

容積率：住宅3.96

綠化率：31.8%住宅價格：6800元物業(yè)公司：成都明遠物業(yè)發(fā)展有限公司社區(qū)配套：Sm廣場沃爾瑪伊藤洋華堂世紀聯(lián)華萬科鉆石廣場萬象城家樂福北京華聯(lián)東區(qū)音樂公園東潤豪庭區(qū)域市場研究戶型分析參考面積：約90.00平米

朝向：朝南戶型：B1戶型解析：2室2廳2衛(wèi)1廚90㎡參考面積：約79.24平米朝向：朝南戶型：E1戶型解析2室2廳1衛(wèi)1廚79.24㎡參考面積：約91.69平米朝向：朝南戶型：E4戶型解析：3室2廳1衛(wèi)參考面積：約92.53平米朝

向：朝南戶型：D1戶型解析：3室2廳1衛(wèi)區(qū)域價值研究重點個案東潤豪庭實景圖東潤豪庭位居龍?zhí)端己诵母沟?，是?guī)劃中的龍?zhí)缎鲁堑暮诵娜樱煌ū憷约氨苯硷L景區(qū)、北湖公園，文化居住氛圍濃厚。

區(qū)域價值研究重點個案優(yōu)勢隨著北改和東擴的雙重利好持續(xù)推進，位于兩大政策交匯處的東三環(huán)龍?zhí)栋鍓K，已成為最受市場關注的熱門板塊之一，而身處其核心的金科?天籟城一經問世就受到廣大購房者的熱烈追捧，曾一度創(chuàng)造了2個月勁銷5億的熱銷神話。通過對購房者的訪問，筆者了解到龍?zhí)栋鍓K備受市場認可的三大優(yōu)勢。交通優(yōu)勢：打造新成華大道貫穿龍?zhí)犊偛砍切鲁扇A大道西起猛追灣街，東至成金路成華區(qū)與新都區(qū)交界處，途徑成都RBD新鴻路杉板橋路東延線成華大道龍?zhí)读⒔粯?，起于新鴻路與新華大道交匯處，與二環(huán)路現(xiàn)代服務業(yè)核心發(fā)展軸相交，穿越沙河景觀綠化帶、三環(huán)路森林綠帶、東風渠生態(tài)綠帶，直抵龍?zhí)秷鲦?zhèn)，東接成都(龍?zhí)?總部經濟城，西通北湖國際旅游度假區(qū)，建成后貫穿成華區(qū)全境，把建設路商圈、成都(猛追灣)休閑商務城、成都(龍?zhí)?總部經濟城一線貫通，成為一條發(fā)散型的現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展軸，從而優(yōu)化城東的城市形態(tài)，調整城東產業(yè)發(fā)展格局。如今的龍?zhí)端履軌蛲ㄟ^成華大道快速對接城市核心區(qū)，享受城市繁華生活，乘車前往建設路僅需15分鐘，到達二仙橋只需不到10分鐘，極大的便利了龍?zhí)端掳鍓K居民的生活。配套優(yōu)勢：依托總部基地和北湖國際旅游風景區(qū)，集居住、商業(yè)、生態(tài)于一體的多功能新區(qū)進入2013年，北湖擴建工程開展，龍?zhí)栋鍓K背靠北湖的自然風光優(yōu)勢，借助總部經濟城帶來的經濟驅動力和城東高校對教育的帶動作用，日益成為“宜居、宜商、宜業(yè)、宜學、宜游”的“五宜”板塊；隨著龍?zhí)镀瑓^(qū)“北改新建”工程推進，以及區(qū)域內公建配套項目的日趨完善，龍?zhí)栋鍓K的居住價值不斷飆升，一個可容納30萬人口的城市級副中心正在迅速形成；在區(qū)域規(guī)劃建設的推進下，商業(yè)配套奇缺的狀況也正在被逐步改善，相繼有金科?天籟城、龍?zhí)端l(xiāng)、上古天地等多個大型商業(yè)綜合體逐步亮相，升級龍?zhí)栋鍓K商業(yè)格局。價值優(yōu)勢：相比于其它三環(huán)附近板塊的樓盤，龍?zhí)栋鍓K內住宅產品更具性價比優(yōu)勢購房者坦言，較之市中心動輒上萬的住房房價，龍?zhí)端碌淖≌瑑r格相對“溫柔”，且未來發(fā)展前景、區(qū)域配套等不比市中心差，如金科?天籟城由品牌開發(fā)商金科股份開發(fā)，率先占位龍?zhí)栋鍓K核心門戶，憑借20萬㎡恢弘體量，匯集中心商鋪/城市公寓/市區(qū)洋房三大產品，以3萬㎡一站式商業(yè)為先導，成為了目前片區(qū)內物業(yè)類型最全、配套最完善、檔次最高的大型品質社區(qū)，而公寓住宅均價僅為7300元/㎡，商鋪價格也正處于增值待漲的價值洼地，隨著項目的持續(xù)暢銷，目前僅余有限的公寓與商鋪產品，轉瞬即逝的機會供睿智的購房者把