某集團(tuán)北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司維修管理制度

維修管理辦法工程設(shè)計(jì)中心二00九年二月（試行）工程維修管理辦法根據(jù)地區(qū)公司在北京各項(xiàng)目公司交樓的經(jīng)驗(yàn)，為體現(xiàn)企業(yè)全方位服務(wù)業(yè)主的宗旨，提升北京地區(qū)公司聲譽(yù)，配合集團(tuán)公司質(zhì)量服務(wù)年的工作，特編制本維修管理辦法。第一章總則1-1本辦法經(jīng)北京地區(qū)各項(xiàng)目公司、×××工程承包（北京）公司、××物業(yè)服務(wù)有限公司北京分公司討論后形成共同意見(jiàn)，自下發(fā)之日起執(zhí)行。1-2本辦法與國(guó)家法律法規(guī)及公司有關(guān)管理制度相矛盾時(shí)，以國(guó)家法律法規(guī)及公司有關(guān)管理制度為準(zhǔn)。1-3本辦法適應(yīng)于××集團(tuán)北京地區(qū)公司所屬全部住宅小區(qū)的維修管理工作。由北京××公司編寫(xiě)和發(fā)行，北京××地區(qū)公司工程設(shè)計(jì)中心監(jiān)督實(shí)施。1-4本辦法適用于所有合同承包單位。第二章維修范圍及時(shí)段2-1本辦法所指工程維修系自竣工驗(yàn)收合格之日起至施工合同約定的保修終結(jié)日止的時(shí)段內(nèi)全部維修工作。2-2本辦法所指維修包括小區(qū)樓宇、公共建筑、公用設(shè)施、園林綠化及大小市政等。2-3本辦法將維修劃分為交樓維修和日常維修。自竣工驗(yàn)收合格或甲方統(tǒng)一向業(yè)主交樓之日起兩個(gè)月內(nèi)為交樓維修，兩個(gè)月后的維修稱為日常維修。2-4保修終結(jié)期限以施工合同為準(zhǔn)；合同未約定時(shí)間的，按國(guó)家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；若合同約的時(shí)間短于國(guó)家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任。2-5單位工程、小區(qū)移交后由物業(yè)公司進(jìn)行管理，工程質(zhì)量的保修期以單位工程（包括室內(nèi)及配套的公共設(shè)施）竣工驗(yàn)收簽證之日起計(jì)算，并以國(guó)務(wù)院第279號(hào)令《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》為準(zhǔn)。第三章維修單位3-1交樓維修由承包單位負(fù)責(zé)，承包公司必須完成質(zhì)保期內(nèi)業(yè)主提交的全部工程維修單。交樓維修的時(shí)限由交樓小組與業(yè)主協(xié)商確定且不得違反房屋銷售合同。3-2甲方獨(dú)立分包的項(xiàng)目原則上由分包商自行維修。項(xiàng)目公司委托物業(yè)公司對(duì)甲包項(xiàng)目的維修進(jìn)行管理,維修開(kāi)始前項(xiàng)目公司將甲包的單位和相關(guān)資料移交物業(yè)公司.3-3當(dāng)承包單位因材料、工班等問(wèn)題不能保證業(yè)主維修需要時(shí)，項(xiàng)目公司在知會(huì)承包單位和物業(yè)公司后可以按照集團(tuán)的相關(guān)管理規(guī)定委托外請(qǐng)專業(yè)維修隊(duì)伍承接維修工作。其維修費(fèi)用由承包單位承擔(dān)。第四章交樓維修管理4-1承包單位須在交樓維修開(kāi)始前7天完成所有的維修準(zhǔn)備工作，包含維修管理組織、維修方案、材料儲(chǔ)備、文明施工及成品保護(hù)等內(nèi)容，并書(shū)面向項(xiàng)目公司、物業(yè)公司備案，須經(jīng)項(xiàng)目工程部和工程設(shè)計(jì)中心及物業(yè)公司驗(yàn)收合格，否則因此延誤交樓，造成的損失由承包單位負(fù)責(zé)。4-2項(xiàng)目公司、物業(yè)公司和總承包單位須在交樓維修開(kāi)始前5天，就維修流程、緊急情況處理等進(jìn)行預(yù)演，成立維修管理?xiàng)澨?hào)綜合小組，由項(xiàng)目公司監(jiān)理工程師擔(dān)任組長(zhǎng)，全職負(fù)責(zé)棟號(hào)內(nèi)所有的維修工作，并向業(yè)主通報(bào)維修進(jìn)展情況。4-3交樓維修單上維修工作完成后，由棟號(hào)綜合小組全體成員共同驗(yàn)收，合格后簽署驗(yàn)收文件，由物業(yè)代表通知業(yè)主收樓；日常維修完成后，由總承包和項(xiàng)目公司維修管理員與物業(yè)管理員共同驗(yàn)收（必要時(shí)通知工程設(shè)計(jì)中心參加），合格后由物業(yè)管理員通知業(yè)主復(fù)驗(yàn)。4-4交樓維修的全過(guò)程必須建立獨(dú)家獨(dú)戶的檔案資料（包含書(shū)面資料和現(xiàn)場(chǎng)照片等），由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。重要的維修項(xiàng)目由物業(yè)公司、項(xiàng)目公司和施工單位會(huì)簽過(guò)程資料。4-5交樓維修由承包單位和項(xiàng)目公司工程部在交樓現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置接待臺(tái)共同接單，并當(dāng)面承諾業(yè)主維修完成時(shí)間。（流程圖見(jiàn)附一）4-6交樓維修期間，承包單位必須每日填寫(xiě)維修完成情況報(bào)表、物業(yè)公司填寫(xiě)收樓和入住情況報(bào)表交項(xiàng)目公司和地區(qū)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，本報(bào)表由地區(qū)公司工程設(shè)計(jì)中心統(tǒng)一編制。（見(jiàn)附二和附三）4-7所有參與維修的作業(yè)工人（包括承包單位和外請(qǐng)維修隊(duì)）均必須由物業(yè)公司統(tǒng)一辦理小區(qū)施工出入證并掛牌上崗。4-8維修施工過(guò)程的管理嚴(yán)格執(zhí)行地區(qū)公司的工程管理辦法，對(duì)維修材料、維修工序?qū)嵭袌?bào)驗(yàn)。嚴(yán)禁使用未經(jīng)驗(yàn)收合格的工程材料，嚴(yán)禁上道工序未經(jīng)驗(yàn)收直接進(jìn)入下道工序施工，特殊工藝和維修量較大的維修項(xiàng)目必須先做施工樣板并經(jīng)驗(yàn)收合格后方能大面積進(jìn)行維修施工。（此條適用日常維修，主要針對(duì)防水工程、結(jié)構(gòu)處理和管道工程、大型設(shè)備維修等）4-9主要維修項(xiàng)目維修時(shí)間確定（以一張維修單和該單下單時(shí)間為準(zhǔn)、此條適用日常維修，日常維修接單后24小時(shí)內(nèi)必須到現(xiàn)場(chǎng)與業(yè)主溝通）：衛(wèi)生間漏水：14天；（七）管道漏水：2小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)；木地板更換：5天；（八）木制品油漆：3天；裝飾門更換：20天；（九）墻面油漆：7天；鋼化玻璃更換：15天；（十）鋁合金更換：15天；墻地面塊材更換：7天；（十一）機(jī)電設(shè)備：及時(shí)趕到；普通玻璃更換：5天；（十二）沉箱漏水：21天；（十三）夏季空調(diào)和冬季采暖系統(tǒng)：及時(shí)進(jìn)場(chǎng)，時(shí)間另定。第五章日常維修管理5-1日常維修前三天，承包單位必須書(shū)面告知物業(yè)公司維修管理員名單和聯(lián)系方式。項(xiàng)目公司工程部必須指定一名工程師負(fù)責(zé)維修工作。共同對(duì)維修工作過(guò)程、結(jié)果及驗(yàn)收、結(jié)算進(jìn)行監(jiān)督和管理。5-2日常維修階段，維修單位必須配足維修所需的各專業(yè)工班或技術(shù)工人、材料、設(shè)備及工具。5-3日常維修由物業(yè)前臺(tái)接單，建立臺(tái)帳后按預(yù)約時(shí)間進(jìn)場(chǎng)維修，完成后由物業(yè)或業(yè)主驗(yàn)收并簽字確認(rèn)（流程圖見(jiàn)附件四）。5-4保修檔案資料包含下列內(nèi)容：（一）保修終結(jié)書(shū)；（表B11）（二）單位工程竣工驗(yàn)收證明單；（表C7）（三）保修期工程質(zhì)量復(fù)檢問(wèn)題議定書(shū)；（表B12）5-5維修單位因材料、人員或技術(shù)的原因，無(wú)法按時(shí)完成維修項(xiàng)目或內(nèi)容時(shí)，必須2天前書(shū)面知會(huì)物業(yè)公司和項(xiàng)目公司采取補(bǔ)救措施。嚴(yán)禁拒收業(yè)主維修單。第六章維修爭(zhēng)議處理6-1維修項(xiàng)目是否系施工質(zhì)量問(wèn)題引起的爭(zhēng)議，一般由項(xiàng)目公司維修管理員裁決，當(dāng)一方有異議時(shí)由工程設(shè)計(jì)中心最終裁決。（裁決表見(jiàn)附件五、六）6-2出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)，維修費(fèi)用在3000元以內(nèi)的由項(xiàng)目公司工程部裁決，維修費(fèi)用超過(guò)3000元的，由地區(qū)公司工程設(shè)計(jì)中心裁決。6-3業(yè)主多次提出維修單的，維修單位的維修以三次為限，超過(guò)三次時(shí)分三種情況作不同的處理：（一）同一質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主再次填寫(xiě)維修單說(shuō)明維修不徹底，已獲棟號(hào)綜合小組驗(yàn)收合格且確實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題的，追究棟號(hào)綜合小組責(zé)任，按公司相關(guān)制度處罰；（二）業(yè)主每次驗(yàn)收時(shí)提出不同的質(zhì)量問(wèn)題，沒(méi)完沒(méi)了地要求維修，棟號(hào)綜合小組有義務(wù)告知業(yè)主，盡可能在三張維修單內(nèi)填寫(xiě)完畢，個(gè)別業(yè)主超過(guò)三張維修單時(shí)，由物業(yè)公司出面對(duì)業(yè)主做工作；（三）業(yè)主提出不合理維修且重復(fù)多次時(shí)（合理與否由工程設(shè)計(jì)中心專業(yè)工程師裁定），由物業(yè)公司和項(xiàng)目專業(yè)工程師出面向業(yè)主解釋。6-4對(duì)于已裁決并明確責(zé)任方的維修項(xiàng)目，若責(zé)任方拒不執(zhí)行裁定結(jié)果時(shí)，項(xiàng)目公司在知會(huì)承包單位和物業(yè)公司后可委托外請(qǐng)專業(yè)維修隊(duì)進(jìn)行維修施工，相關(guān)費(fèi)用由責(zé)任方承擔(dān)。并從當(dāng)月工程款或質(zhì)保金中扣除。第七章維修費(fèi)用處理7-1所有因施工質(zhì)量問(wèn)題引起的維修，其費(fèi)用均由合同承包單位承擔(dān)；由物業(yè)公司管理不善造成的維修，其費(fèi)用由物業(yè)公司承擔(dān)；因甲方要求合同承包單位或維修隊(duì)超出設(shè)計(jì)圖紙范圍的變更、裝修檔次提升的維修，其費(fèi)用由項(xiàng)目公司承擔(dān)（不包括竣工驗(yàn)收之前的變更和裝修檔次提升）。7-2由承包單位承擔(dān)的維修費(fèi)用，在質(zhì)量保修金留存部分支付，當(dāng)實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用超過(guò)質(zhì)量保修金總額時(shí)，可在當(dāng)月應(yīng)付工程進(jìn)度款中扣除；由物業(yè)公司支付的維修費(fèi)用，每月在項(xiàng)目公司支付給物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)用中扣除，用以支付維修費(fèi)用；由項(xiàng)目公司支付的維修費(fèi)用，按圖紙外工程，以工程通知單和現(xiàn)場(chǎng)簽證的方式按月度結(jié)算支付。由甲方外請(qǐng)施工單位參與維修的，扣除責(zé)任單位當(dāng)月工程進(jìn)度款或質(zhì)保金。7-3涉及主體結(jié)構(gòu)開(kāi)裂、大面積漏水、管道維修及大型設(shè)備維修時(shí)，維修單位必須上報(bào)維修方案經(jīng)總承包單位技術(shù)部、項(xiàng)目公司工程部審查、工程設(shè)計(jì)中心審批后實(shí)施。7-4由項(xiàng)目公司和物業(yè)維修隊(duì)選購(gòu)的材料和維修費(fèi)用一般情況下由招標(biāo)中心招標(biāo)確定；情況緊急時(shí)由審核部三家比價(jià)確定；情況特別緊急時(shí)，項(xiàng)目公司有權(quán)先找專業(yè)維修隊(duì)施工，而后辦理相關(guān)的審價(jià)和議價(jià)手續(xù)。原則上采用中標(biāo)價(jià)結(jié)算。7-5發(fā)生業(yè)主索賠時(shí)，由物業(yè)公司組織承包單位、項(xiàng)目公司共同出面商談索賠事宜并予以確認(rèn)。若承包單位拒不參加時(shí)，視為默認(rèn)。若參與或不確認(rèn)時(shí)，以物業(yè)公司和項(xiàng)目公司與業(yè)主商談的結(jié)果為準(zhǔn)。物業(yè)公司將索賠結(jié)果及時(shí)書(shū)面知會(huì)責(zé)任單位，其費(fèi)用由責(zé)任單位承擔(dān)。7-6維修所發(fā)生的水電費(fèi)由維修單位負(fù)責(zé)，并負(fù)責(zé)支付給物業(yè)公司。7-7維修單位承擔(dān)維修后再次保潔的所有費(fèi)用。第八章考核條款8-1維修因材料、勞動(dòng)力問(wèn)題造成進(jìn)度緩慢，未按維修計(jì)劃完成的，每拖延一天，罰款500元/單，并承擔(dān)由此造成的相關(guān)損失。8-2維修作業(yè)工人因言談舉止、著裝、服務(wù)態(tài)度等受到業(yè)主投訴一次罰款50元，同一業(yè)主同一原因重復(fù)投訴，每重復(fù)一次按上次罰款加倍處罰。8-3維修施工時(shí)未按地區(qū)公司《成品保護(hù)細(xì)則》對(duì)成品進(jìn)行妥善保護(hù)的，發(fā)現(xiàn)一次視情況輕重罰款200—500元，已造成成品損壞的必須照價(jià)賠償，因此造成業(yè)主物品損失的，負(fù)責(zé)損失費(fèi)用的賠償。8-4合同承包單位或維修隊(duì)無(wú)理拒接業(yè)主維修單的，若出現(xiàn)此類現(xiàn)象時(shí)，每單次罰款500元。如發(fā)現(xiàn)此現(xiàn)象超過(guò)三次，項(xiàng)目公司有權(quán)要求承包單位撤換責(zé)任人。8-5維修施工要求工完料凈、人走場(chǎng)清，凡發(fā)現(xiàn)未按此文明施工要求作業(yè)的，每次罰款200元，情況特別嚴(yán)重的加倍處罰。8-6同一維修問(wèn)題在同一維修點(diǎn)上多次重復(fù)維修，并引起業(yè)主強(qiáng)烈不滿，除無(wú)條件承擔(dān)維修費(fèi)用外，每出現(xiàn)重復(fù)維修一次罰款1000元，衛(wèi)生間漏水每重復(fù)一次，罰款10000元，并承擔(dān)由此造成的所有損失（含業(yè)主提出的合理索賠）。8-7維修完成報(bào)驗(yàn)以兩次為限，第二次驗(yàn)收不合格罰款500元，第三次以后每增加一次按此基數(shù)加倍處罰。第九章其他9-1甲方獨(dú)立分包的工程由獨(dú)立分包商與物業(yè)公司簽定保修期內(nèi)托管協(xié)議，其維修工作由項(xiàng)目公司和物業(yè)公司共同管理，維修工作開(kāi)始前由項(xiàng)目公司將全部甲供分包單位負(fù)責(zé)維修工作的人員名單和聯(lián)系方式提交物業(yè)公司，出現(xiàn)甲供項(xiàng)目影響維修時(shí)，項(xiàng)目公司依據(jù)合同條款及該辦法對(duì)分包商進(jìn)行處罰。工程設(shè)計(jì)中心2006年2月15日附件一：交樓維修流程項(xiàng)目工程師、物業(yè)人員陪同業(yè)主收樓項(xiàng)目工程師、物業(yè)人員陪同業(yè)主收樓共同簽署收樓質(zhì)量問(wèn)題維修單共同提交維修單到收樓現(xiàn)場(chǎng)工程接單處工程接單處工程師承諾維修完成時(shí)間項(xiàng)目工程師分發(fā)維修單維修監(jiān)理物業(yè)公司總承包維修主管造冊(cè)登記按工種分類確定完成時(shí)間（小于向業(yè)主承諾的時(shí)間）分發(fā)工班實(shí)施維修維修和保潔完成后報(bào)驗(yàn)（三方驗(yàn)收）合格不合格物業(yè)通知業(yè)主收樓合格銷單、歸檔與業(yè)主溝通附件二：維修完成情況報(bào)表項(xiàng)目名稱：編號(hào)：年月日總應(yīng)交樓戶數(shù)已收樓戶數(shù)今日收樓數(shù)今日收樓房號(hào)：今日接單數(shù)今日維修開(kāi)工情況況樓號(hào)房號(hào)合計(jì)樓號(hào)房號(hào)合計(jì)今日維修完成情況況（三方驗(yàn)收收合格）樓號(hào)房號(hào)合計(jì)樓號(hào)房號(hào)合計(jì)今日業(yè)主驗(yàn)收合格格情況（以業(yè)業(yè)主簽字為準(zhǔn)準(zhǔn)）樓號(hào)房號(hào)合計(jì)樓號(hào)房號(hào)合計(jì)明日計(jì)劃開(kāi)工情況況樓號(hào)房號(hào)合計(jì)樓號(hào)房號(hào)合計(jì)明日計(jì)劃完成情況況樓號(hào)房號(hào)合計(jì)樓號(hào)房號(hào)合計(jì)今日計(jì)劃未完成情情況樓號(hào)房號(hào)未完成的主要原因因制表：審查：審批：附件三：收樓和入住情況報(bào)表項(xiàng)目名稱：編號(hào)：年月日總應(yīng)交樓戶數(shù)今日交樓戶數(shù)共交樓戶數(shù)完成率%今日借出鑰匙今日歸還鑰匙今日未歸還鑰匙總共未歸還鑰匙其中項(xiàng)目公司：總承包：物業(yè)公司司：今日業(yè)主委托鑰匙匙總共業(yè)主委托鑰匙匙今日業(yè)主借用鑰匙匙今日業(yè)主歸還委托托鑰匙今日業(yè)主未歸還委委托鑰匙今日業(yè)主領(lǐng)回委托托鑰匙總共業(yè)主領(lǐng)回委托托鑰匙今日接受維修單今日發(fā)放維修單總共接受維修單總共發(fā)放維修單今日在修戶數(shù)今日三方驗(yàn)收戶數(shù)數(shù)今日三方驗(yàn)收通過(guò)過(guò)戶數(shù)今日業(yè)主驗(yàn)收通過(guò)過(guò)戶數(shù)總共三方驗(yàn)收通過(guò)過(guò)戶數(shù)總共業(yè)主驗(yàn)收通過(guò)過(guò)戶數(shù)今日辦理入住手續(xù)續(xù)戶數(shù)今日實(shí)際入住戶數(shù)數(shù)總共辦理入住手續(xù)續(xù)戶數(shù)總共實(shí)際入住戶數(shù)數(shù)今日辦理收樓手續(xù)續(xù)的情況樓號(hào)房號(hào)樓號(hào)房號(hào)交樓工作簡(jiǎn)述：備注：制表：審查：審批：附件四：日常維修流程業(yè)主提出維修問(wèn)題并填單物業(yè)前臺(tái)收單維修單位和項(xiàng)目維修工程師共同判別分類并簽字業(yè)主提出維修問(wèn)題并填單物業(yè)前臺(tái)收單維修單位和項(xiàng)目維修工程師共同判別分類并簽字總包施工質(zhì)量問(wèn)題非總包施工質(zhì)量問(wèn)題物業(yè)安排維修隊(duì)維修施工項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)內(nèi)容維修完成后維修隊(duì)報(bào)驗(yàn)物業(yè)陪同業(yè)主驗(yàn)收辦理維修結(jié)算手續(xù)自檢合格合格不合格合格不合格維修單入維修檔案、清單物業(yè)負(fù)責(zé)內(nèi)容甲包項(xiàng)目其他原因甲包項(xiàng)目扣除甲包單位質(zhì)量保修金總包施工質(zhì)量問(wèn)題扣除總包質(zhì)量保修金物業(yè)負(fù)責(zé)內(nèi)容扣除月度物業(yè)管理費(fèi)其他原因產(chǎn)生的維修費(fèi)由項(xiàng)目公司支付項(xiàng)目名稱：編號(hào)：致（合同同承包單位）工程，雖經(jīng)經(jīng)竣工驗(yàn)收并并交付使用，但但在保修期內(nèi)內(nèi)出現(xiàn)以下施施工質(zhì)量問(wèn)題題，經(jīng)鑒定，屬屬貴方負(fù)責(zé)其其維修費(fèi)用。質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題簡(jiǎn)述：工程維修管理員：：項(xiàng)目工程部負(fù)責(zé)人人日期此表適用于維修費(fèi)用在3000元以下的維修工程鑒定附件六：工程施工質(zhì)量問(wèn)題鑒定書(shū)項(xiàng)目名稱：編號(hào)：致（合同同承包單位）工程，雖經(jīng)經(jīng)竣工驗(yàn)收并并交付使用，但但在保修期內(nèi)內(nèi)出現(xiàn)以下施施工質(zhì)量問(wèn)題題，經(jīng)鑒定，屬屬貴方負(fù)責(zé)其其維修費(fèi)用。質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題簡(jiǎn)述：項(xiàng)目維修管理員項(xiàng)目部負(fù)責(zé)責(zé)人日期審核意見(jiàn)：專業(yè)工程師工程部負(fù)責(zé)人日期此表適用于維修費(fèi)用在3000元以上的維修工程鑒定附件七：C7單位工程竣工驗(yàn)收證明單工程名稱：編號(hào)：工程名稱工程地點(diǎn)開(kāi)工日期建設(shè)單位建筑面積竣工日期設(shè)計(jì)單位結(jié)構(gòu)類型層數(shù)合同工期施工單位合同造價(jià)實(shí)際工期承建項(xiàng)目名稱實(shí)際完成情況工程質(zhì)量等級(jí)核定結(jié)果承建單位監(jiān)理單位設(shè)計(jì)單位建設(shè)單位建設(shè)單位的最高高主管部門(公章)核定人評(píng)定質(zhì)量等級(jí)((公章)交驗(yàn)人：((公章)驗(yàn)收人：(公章)驗(yàn)收人：(公章)驗(yàn)收人：?jiǎn)挝幻Q姓名單位名稱姓名參加核定的單位及人員（簽簽名）企業(yè)經(jīng)理：施工負(fù)