季度評(píng)估提升與新制度溝通

一、五礦建設(shè)評(píng)估體系的發(fā)展及執(zhí)行情況二、評(píng)估體系擬增加檢查項(xiàng)目介紹三、2015年季度評(píng)估展望五礦建設(shè)質(zhì)量評(píng)估體系發(fā)展五礦建設(shè)質(zhì)量評(píng)估體系發(fā)展趨勢(shì)為強(qiáng)化季度評(píng)估對(duì)質(zhì)量的提升作用，不斷修訂評(píng)估體系，明確質(zhì)量管理導(dǎo)向:為保障土建界面質(zhì)量,裝修觀感質(zhì)量,安全文明施工管理服務(wù)，交付標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，使五礦建設(shè)的質(zhì)量追求落實(shí)為客戶視角的產(chǎn)品質(zhì)量。五礦建設(shè)評(píng)估體系的發(fā)展及執(zhí)行情況五礦建設(shè)現(xiàn)有評(píng)估體系內(nèi)容質(zhì)量評(píng)估實(shí)測(cè)合格率(70%)安全文明實(shí)測(cè)合格率（單獨(dú)計(jì)分）觀感質(zhì)量合格率(30%)土建（70％）裝修（30％）安全生產(chǎn)合格率（60%）文明施工合格率（40%）土建、設(shè)備安裝裝飾工程主體工程防水工程基礎(chǔ)質(zhì)量客戶視角安全生產(chǎn)五礦建設(shè)評(píng)估體系的發(fā)展及執(zhí)行情況實(shí)測(cè)實(shí)量

五礦地產(chǎn)14年共進(jìn)行四次巡檢，圖為一年季度綜合成績走勢(shì)，成績穩(wěn)步提升，二至四季度成績提升6.68%。近一年檢查情況五礦建設(shè)評(píng)估體系的發(fā)展及執(zhí)行情況平均值：85.28%平均值：80.41%1、實(shí)測(cè)成績穩(wěn)步提升，主要為14年新開項(xiàng)目質(zhì)量控制較好（南京崇文金城、長沙龍灣四期高層、長沙曠代沁園等），實(shí)體質(zhì)量提升意識(shí)較強(qiáng)。2、觀感質(zhì)量自13年三、四季度開始檢查，14年納入權(quán)重檢查，各項(xiàng)目整體觀感質(zhì)量控制良好，但項(xiàng)目主體階段修補(bǔ)較多，觀感質(zhì)量相應(yīng)扣分點(diǎn)會(huì)增加，且修補(bǔ)后存在空鼓開裂，對(duì)后期抹灰施工存在影響；3、安全文明為14年新增檢查指標(biāo)，前三季度成績持續(xù)下降，四季度有較大的提升，但細(xì)部管理上仍存在較多缺陷，如臨邊洞口防護(hù)缺失、臨時(shí)用電不規(guī)范、消防器材普遍缺失或失效、安全交底不規(guī)范及成品保護(hù)問題。

歷經(jīng)二年多的發(fā)展，五礦建設(shè)各項(xiàng)目成績?cè)谔嵘耐瑫r(shí)，也面臨著質(zhì)量不穩(wěn)定、在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提高難度較大的發(fā)展瓶頸。我們同行業(yè)內(nèi)其他房地產(chǎn)企業(yè)的成績相比，與優(yōu)秀企業(yè)還有一定的差距，質(zhì)量水平提升空間較大。運(yùn)營管部理已開始著手從檢查內(nèi)容、考核辦法等方面進(jìn)行完善，力爭(zhēng)持續(xù)提升工程質(zhì)量。五礦建設(shè)評(píng)估體系的發(fā)展及執(zhí)行情況世茂、萬達(dá)、魯能、協(xié)信、寶龍、領(lǐng)地、保利、藍(lán)光、眾安、金地、三盛項(xiàng)目質(zhì)量提升案例：一、長沙公司龍灣三期模板支撐體系為扣件式，四期高層部分樓棟現(xiàn)改為碗口式，改良后支模體系立桿間距不大于1.2米，縱橫搭設(shè)三道水平桿；墻體模板增加鋼支撐等。2、砼結(jié)構(gòu)脹模，變形現(xiàn)象較少，且砼實(shí)測(cè)實(shí)量數(shù)據(jù)良好，同時(shí)砼感觀較好，部分部位達(dá)到清水砼結(jié)構(gòu)的效果。1、支模體系強(qiáng)度、剛度、整體穩(wěn)定性明顯加強(qiáng)，且施工操作簡(jiǎn)單、方便。五礦建設(shè)評(píng)估體系的發(fā)展及執(zhí)行情況二、營口公司鉑海灣項(xiàng)目室內(nèi)隔墻砌筑，管線預(yù)埋跟蹤不及時(shí)，造成后期開槽比較多；三期施工時(shí)通過嚴(yán)格管理，做到隨砌隨埋，管線跟隨砌筑進(jìn)度走，整體砌筑觀感、質(zhì)量控制均較好，幾乎沒有后開槽的現(xiàn)象；對(duì)后期抹灰質(zhì)量控制也十分有利。砌筑現(xiàn)場(chǎng)效果圖：五礦建設(shè)評(píng)估體系的發(fā)展及執(zhí)行情況交付時(shí)普遍存在的問題：1、項(xiàng)目交付產(chǎn)品與銷售合同不符并且客戶反映強(qiáng)烈；2、前期銷售承諾在交付前落實(shí)情況存在重大風(fēng)險(xiǎn)（如交通、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等的承諾）并且客戶反映強(qiáng)烈；3、存在滲漏風(fēng)險(xiǎn)：沒有全面進(jìn)行滲漏淋水閉水檢驗(yàn)；或者沒有滲漏淋水閉水試驗(yàn)記錄；存在重大質(zhì)量和產(chǎn)品安全隱患；4、存在觀感質(zhì)量缺陷較多；5、公用設(shè)備存在缺陷；園建及公共設(shè)施無法使用。

相對(duì)于季度巡檢對(duì)實(shí)測(cè)結(jié)果的檢查，業(yè)主更關(guān)心的是交付時(shí)與合同交付標(biāo)準(zhǔn)的匹配度，銷售的承諾是否兌現(xiàn)。所以我們需要更加關(guān)注工序、工藝管理，減少系統(tǒng)性質(zhì)量問題，發(fā)揮樣板引路的作用，從而提高交付質(zhì)量，提高客戶滿意度。針對(duì)上述問題，運(yùn)營管理部擬從2014年4季度巡檢增加風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估項(xiàng)內(nèi)容，包括防滲漏及樣板管理，同時(shí)增加內(nèi)業(yè)管控檢查項(xiàng)。評(píng)估體系擬增加檢查項(xiàng)目介紹五礦建設(shè)評(píng)估體系內(nèi)容（調(diào)整后）質(zhì)量評(píng)估實(shí)測(cè)合格率(60%)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估項(xiàng)合格率（20%）安全文明實(shí)測(cè)合格率（單獨(dú)計(jì)分）觀感質(zhì)量合格率(20%)土建（70％）裝修（30％）安全生產(chǎn)合格率（60%）防滲漏管理（50%）土建、設(shè)備安裝裝飾工程主體工程防水工程基礎(chǔ)質(zhì)量交付質(zhì)量、客戶滿意度客戶視角安全生產(chǎn)擬新增內(nèi)業(yè)檢查（評(píng)估報(bào)告）內(nèi)部管理對(duì)合作方的管理計(jì)劃管理過程管控樣板管理（50%文明施工合格（40%）評(píng)估體系擬增加檢查項(xiàng)目介紹總體來說五礦建設(shè)防滲漏體系，樣板引路制度已基本建立（2011年編制的防滲漏體系（試行版）；2013年11月編制了樣板引路工作指引），當(dāng)然還需要工程人以孜孜以求的態(tài)度，對(duì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不斷完善，目前更重要的是貫徹執(zhí)行，將節(jié)點(diǎn)做法落實(shí)到具體的工程管理當(dāng)中去。2015年各項(xiàng)目公司要把將防滲漏及樣板作引路為一項(xiàng)重點(diǎn)工作來抓，做到樣板先行，細(xì)節(jié)無缺陷，抓基礎(chǔ)質(zhì)量，抓客戶關(guān)心的問題。一般建筑防水部位及節(jié)點(diǎn)評(píng)估體系擬增加檢查項(xiàng)目介紹滲漏主要原因：主體結(jié)構(gòu)：（1）陽臺(tái)、露臺(tái)、廚衛(wèi)未降板不利于防滲漏，導(dǎo)致精裝后室內(nèi)木地板發(fā)霉；（2）斜屋面由于結(jié)構(gòu)混凝土密實(shí)度差導(dǎo)致滲漏；坡度較大的斜屋面是否可以考慮采用雙面支模工藝，確?；炷翝仓|(zhì)量。

（3）外墻螺栓孔未封堵，或封堵不密實(shí)，造成滲漏隱患；（4）屋面保溫層內(nèi)的水分在高溫時(shí)變成水汽，壓力較大常導(dǎo)致防水層的破壞；砌筑抹灰：（1）外墻砌體質(zhì)量差，灰縫控制重視不夠，縫隙大，后補(bǔ)孔洞不密實(shí)。磚砌體未在外側(cè)逐個(gè)勾縫，導(dǎo)致滲漏產(chǎn)生；增加了滲漏概率；（2）洋房、別墅項(xiàng)目未施工外墻防水層，就在抹灰層上貼外墻磚或文化石造成滲漏；（3）砌體墻未進(jìn)行抹灰找平直接進(jìn)行保溫砂漿施工；

（4）陽臺(tái)、露臺(tái)、廚衛(wèi)墻體底部未采用素混凝土反檻，使室內(nèi)墻體涂料起皮。水電安裝：（1）空調(diào)孔后開，坡度倒坡引起滲漏；（2）陽、露臺(tái)處地漏靠墻根設(shè)置，對(duì)滲漏控制不利；（3）吊洞質(zhì)量不高，煙、風(fēng)道在樓層及出屋面部位發(fā)生滲漏；（4）給水管穿陽臺(tái)、廚衛(wèi)地面或隔墻時(shí)未采用加強(qiáng)處理措施,造成給水管成為導(dǎo)水管引起滲漏；型材、門窗安裝、塞縫：（1）切割塞縫材料發(fā)泡膠導(dǎo)致滲漏；（2）鋼副框的使用，導(dǎo)致滲漏問題增多；（3）外門窗洞口偏差大，塞縫質(zhì)量不高。（4）外窗臺(tái)反坡，滴水線設(shè)置不規(guī)范導(dǎo)致滲漏；（5）窗本身質(zhì)量問題，窗型材拼縫大，密封性不好導(dǎo)致滲漏；評(píng)估體系擬增加檢查項(xiàng)目介紹試驗(yàn)檢測(cè)及管理：（1）屋面及室內(nèi)防水層施工后閉水堅(jiān)持不夠；（2）門窗淋水和外墻淋水操作不規(guī)范，導(dǎo)致滲漏問題未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理，從而埋下了滲漏隱患。滲漏防治技術(shù)做法強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)自防水是防水技術(shù)的關(guān)鍵防滲漏要體現(xiàn)防排結(jié)合，以排為主合理選用防水材料關(guān)注建筑節(jié)點(diǎn)的防水要求防水管理最直接并長久有效的還是結(jié)構(gòu)自防水，防水材料僅能起到封閉毛細(xì)孔提高防水性能或作為一種補(bǔ)救措施；防水關(guān)鍵部位要優(yōu)先采用混凝土構(gòu)造；結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量要有保證，混凝土要一次現(xiàn)澆；砌筑抹灰要控制好技術(shù)間歇時(shí)間，做好堵縫工作。施工中常忽略排水對(duì)防水的影響，沒有做夠措施；比如屋面保溫層沒有排氣管、屋面結(jié)構(gòu)不起坡、窗臺(tái)或外線條排水坡度小等；水往低處流，堅(jiān)持濕區(qū)標(biāo)高比低區(qū)低，防水簡(jiǎn)單有效。防水材料種類很多，各有優(yōu)缺點(diǎn)，但實(shí)際應(yīng)用中差異很大，需要綜合防水材料性能、使用部位、施工條件合理選用，做到與結(jié)構(gòu)剛?cè)峄パa(bǔ)。防水體系要列入設(shè)計(jì)任務(wù)書及承包合同，在做好過程控制的基礎(chǔ)上，有防滲漏要求的，嚴(yán)格進(jìn)行閉水，淋水試驗(yàn)。需要關(guān)注水平及豎向構(gòu)件交叉點(diǎn)的節(jié)點(diǎn)處理。關(guān)注裝修及水電安裝帶來的新滲漏點(diǎn)。評(píng)估體系擬增加檢查項(xiàng)目介紹防滲漏檢查（50%）：分為防滲漏體系文件、節(jié)點(diǎn)構(gòu)造、施工工藝、試驗(yàn)與記錄四個(gè)部分。防滲漏體系文件項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)五礦建設(shè)GCH019防滲漏體系（試行版），結(jié)合自身項(xiàng)目的具體情況編制防滲漏施工方案，經(jīng)公司審核，并簽字批準(zhǔn)；明確設(shè)置關(guān)鍵工序、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的質(zhì)量檢查點(diǎn)。節(jié)點(diǎn)構(gòu)造結(jié)構(gòu)降板、裝飾降板符合設(shè)計(jì)要求；合理的外墻防水體系、廚衛(wèi)防水體系、屋面防水體系；施工工藝廚衛(wèi)間防水基層平整，清潔，無明顯落地灰；基層坡度正確；坡屋面混凝土澆筑確保密實(shí)度；門窗框密封膠牢固、無脫膠、漏膠及封閉不嚴(yán)密的問題；構(gòu)造柱頂端澆筑密實(shí)，無漏澆；窗臺(tái)壓頂混凝土兩端入墻深度滿足要求，并澆筑密實(shí)。試驗(yàn)與記錄記錄的時(shí)間、部位、階段等符合要求；廚衛(wèi)進(jìn)行閉水試驗(yàn)；涂膜防水的檢驗(yàn)切片、影像、文字記錄；雨季滲漏點(diǎn)檢查；外墻淋水、外門窗淋水的影像、文字記錄；評(píng)估體系擬增加檢查項(xiàng)目介紹樣板管理（50%）：

以《樣板引路工作指引》作為依據(jù)，分為體系文件、工程樣板（工藝、工序）、毛坯交付樣板、交付樣板四個(gè)部分。體系文件總包單位編制《樣板策劃實(shí)施方案》，含詳細(xì)實(shí)施清單，可操作性強(qiáng)；項(xiàng)目部及監(jiān)理單位審批通過。工程樣板

完成時(shí)間：在各分項(xiàng)工序大面積施工前完成樣板驗(yàn)收；包括鋼筋、模板、混凝土、砌筑、抹灰、保溫、屋面、防水、管線、等主要工序。

施工關(guān)鍵點(diǎn)、工序和質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)在樣板中清晰體現(xiàn)；對(duì)涉及的主要工序和節(jié)點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行了約定，包括防開裂、防滲漏、門窗、外墻、安裝節(jié)點(diǎn)等；項(xiàng)目部、監(jiān)理單位聯(lián)合驗(yàn)收合格，有驗(yàn)收單，有交底記錄；現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工的工藝、工序與節(jié)點(diǎn)樣板相符；毛坯交付樣板

精裝交付項(xiàng)目，單獨(dú)做毛坯交付樣板；用于總包單位和精裝單位施工界面劃分，便于合約分判；（非精裝交付項(xiàng)目不適用）交付樣板裝修單位定標(biāo)后，在大面積裝修施工前完成驗(yàn)收；各類裝修標(biāo)準(zhǔn)不少于一套（或每戶型至少一套）；交付樣板與設(shè)計(jì)及銷售合同的交房標(biāo)準(zhǔn)一致；質(zhì)量達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目部組織公司內(nèi)部體驗(yàn)（須設(shè)計(jì)、營銷、工程、采購、成本、客服、物業(yè)聯(lián)合驗(yàn)收，，匯總問題并整改；）項(xiàng)目部與設(shè)計(jì)部共同確認(rèn)；評(píng)估體系擬增加檢查項(xiàng)目介紹內(nèi)業(yè)檢查項(xiàng)介紹：針對(duì)部分項(xiàng)目公司出現(xiàn)的一些管理問題，協(xié)助項(xiàng)目加強(qiáng)過程管控，運(yùn)營管理部推出內(nèi)業(yè)檢查項(xiàng)指標(biāo)，在季度巡檢時(shí)進(jìn)行檢查（或不定期抽查）。新增加的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估項(xiàng)及內(nèi)業(yè)檢查將在今年二季度評(píng)估中試執(zhí)行一次，三季度評(píng)估將正式實(shí)施。評(píng)估體系擬增加檢查項(xiàng)目介紹惠州公司哈施塔特三期一區(qū)四季度評(píng)估施工階段：砌筑、抹灰優(yōu)勢(shì)：1、砌筑、抹灰階段表面平整度、垂直度、外門窗洞口尺寸及方正性較好；2、門窗型材拼縫高低差控制較好；劣勢(shì)：1、戶內(nèi)門洞尺寸偏差較大；2、門窗安裝窗框正面垂直度較差；需注意點(diǎn)：1、大跨度墻體缺少構(gòu)造柱，且多處未按方案要求設(shè)置構(gòu)造柱。建議：嚴(yán)格按照施工圖紙及砌筑方案執(zhí)行，加強(qiáng)工序控制，避免倒置增加施工難度。2、現(xiàn)場(chǎng)抹灰墻面開裂現(xiàn)象普遍，存在交付風(fēng)險(xiǎn)，抹灰工藝、后期養(yǎng)護(hù)均存在缺陷。建議：對(duì)作業(yè)人員再次技術(shù)交底，對(duì)基層清理、掛網(wǎng)質(zhì)量、砂漿配合比、施工工藝加強(qiáng)控制，每道工序完成后需驗(yàn)收合格方可進(jìn)行下道工序，對(duì)開裂部位進(jìn)行掛網(wǎng)修補(bǔ)。2015年季度評(píng)估展望長沙公司龍灣國際四期、曠代沁園一期二季度評(píng)估施工階段：主體、砌筑優(yōu)勢(shì)：截面尺寸、平整度、垂直度控制較好；劣勢(shì)：1、方正度、外門窗洞口尺寸，戶內(nèi)門洞尺寸控制較差2、觀感方面，曠代沁園一期：砼振搗不密實(shí)，存在漏筋、漏振，剪力墻爛根、夾渣及漲模等現(xiàn)象；龍灣四期高層：主體拆模后剪力墻扭曲變形現(xiàn)象普遍，墻梁結(jié)合部漲?，F(xiàn)象普遍；抹灰墻面存在開裂現(xiàn)象，抹灰面鋼絲網(wǎng)外露等。需注意點(diǎn)：1、加強(qiáng)門窗洞口的尺寸控制，尤其是砌筑過程中的尺寸控制，提升實(shí)測(cè)分?jǐn)?shù)。2、進(jìn)一步加強(qiáng)模板支撐體系的控制，加強(qiáng)混凝土澆筑時(shí)的過程管控，提升觀感質(zhì)量。2014年四季度評(píng)估展望南京公司崇文金城四季度評(píng)估施工階段：優(yōu)勢(shì)：1、實(shí)測(cè)各指標(biāo)項(xiàng)普遍控制較好；2、需關(guān)注一標(biāo)段抹灰方正度（2014年四季度實(shí)測(cè)較差指標(biāo)項(xiàng)）；劣勢(shì)：1、一標(biāo)：頂板找平后仍存在較大偏差；墻面空鼓開裂修補(bǔ)隨意；外窗收口已完成，窗框