房地產(chǎn)投資分析第8章房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析課件

第8章房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險概述房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類與控制方法房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析2/6/20231課件8．1房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險概述8．1．1風(fēng)險的含義

風(fēng)險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動程度。風(fēng)險是指投資的實際收益與期望的或要求的收益的偏差。所謂風(fēng)險，在經(jīng)濟活動中包括兩方面的內(nèi)容：其一，遭受經(jīng)濟損失；其二，實際所獲得的收益小于預(yù)期收益（希望獲得的收益）之差。2/6/20232課件8．1房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險概述8．1．2風(fēng)險與不確定性的區(qū)別風(fēng)險可以事先知道所有可能結(jié)果及每種結(jié)果的變動程度。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。2/6/20233課件8．1房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險概述

8．1．4風(fēng)險與回報

投資回報是指因承擔(dān)某種風(fēng)險進行投資而獲得的收益。承擔(dān)風(fēng)險可以獲得回報，但風(fēng)險與回報之間并不存在某種必然的、固定的關(guān)系，而是受很多不確定因素的制約，具有很大的隨機性。根據(jù)對風(fēng)險所采取的態(tài)度不同，我們將投資主體分為三種類型：即避險型、冒險型和普通型。2/6/20235課件8．1房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險概述大多數(shù)的投資者，即普通型投資者，還是愿意進行較為理性的投資，其特點是：1）在確定的預(yù)期風(fēng)險下，投資者希望得到更高的回報；2）而在確定的預(yù)期收益下，他們寧愿要更小的風(fēng)險；3）在預(yù)期收益增長的前提下，他們才愿意承擔(dān)額外的風(fēng)險。一般情況下，三種類型投資主體的“風(fēng)險－回報”曲線有圖8-3所示的差異：2/6/20236課件回報風(fēng)險避險型普通型冒險型圖8-3不同類型投資者的風(fēng)險曲線2/6/20237課件8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類與控制方法8．2．1房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要類型1．自然風(fēng)險與意外風(fēng)險

自然風(fēng)險是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常所造成的損失。2．財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿即在使用貸款的條件下，既擴大了投資的利潤范圍，同時也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。2/6/20239課件8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類與控制方法3．經(jīng)營風(fēng)險

經(jīng)營風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤（或其可能性），造成的實際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。4．市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險。2/6/202310課件8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類與控制方法5．政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是指由于國家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。6．社會與政治風(fēng)險

社會風(fēng)險與政治風(fēng)險是指由于政治、經(jīng)濟因素變動，社會習(xí)俗、社會經(jīng)濟承受能力以及社會成員的心理狀態(tài)等方面原因造成的投資風(fēng)險。2/6/202311課件8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類與控制方法3．風(fēng)險組合風(fēng)險組合意味著通過多項目投資來分散風(fēng)險。4．風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資者以某種方式將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)。2/6/202313課件8．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析8．3．1風(fēng)險分析的含義與作用

風(fēng)險分析是根據(jù)各種變量的概率分布，來推求一個項目在風(fēng)險條件下獲利的可能性大小。因此，風(fēng)險分析有時也被稱為概率分析。2/6/202314課件8．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析8．3．2風(fēng)險分析要解決的問題1．預(yù)期的收益率是多少？出現(xiàn)的可能性有多大？2．相對于目標(biāo)收益可融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能有多大？3．相對于預(yù)期收益來說，收益的變動性和離散性如何？2/6/202315課件8．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析8．3．4風(fēng)險的測量與分析1．概率論基本知識回顧1）概率

概率就是用來表示隨機事件發(fā)生可能性大小的數(shù)值。概率分為主觀概率和客觀概率。2）概率分布

由各個隨機變量與其相應(yīng)的概率組成的數(shù)列稱為概率分布。2/6/202317課件8．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析3）離散型分布和連續(xù)型分布如果隨機變量（例如投資收益率）只取有限個值，并且對應(yīng)于這些值有確定的概率，則稱隨機變量是離散型分布，如果對每一種情況都賦予一個概率，并分別測定其收益率，則成為連續(xù)型分布。2/6/202318課件8．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析4）期望值

隨機變量的各個取值，以相應(yīng)的概率為權(quán)數(shù)的加權(quán)平均數(shù)，叫隨機變量的預(yù)期值，也稱數(shù)學(xué)期望或均值。5）離散度測定（1）方差2/6/202319課件8．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析6）變異系數(shù)變異系數(shù)越大，表示風(fēng)險程度越大。2/6/202321課件8．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析7）置信區(qū)間與置信概率

“預(yù)期值±Z個標(biāo)準(zhǔn)差”稱為置信區(qū)間，相應(yīng)的概率稱