房地產(chǎn)：城市草根調(diào)研系列報(bào)告之十二：東莞篇-來(lái)訪上升尚未走出觀望

行業(yè)報(bào)告行行業(yè)報(bào)告行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤報(bào)告證券研究報(bào)告系列報(bào)告之十二：東莞篇來(lái)訪上升，尚未走出觀望強(qiáng)于大市(維持)行情走勢(shì)圖相關(guān)研究報(bào)告【平安證券】行業(yè)點(diǎn)評(píng)*房地產(chǎn)*銷售投資仍然承壓，竣工有所改善*強(qiáng)于大市20230118【平安證券】行業(yè)點(diǎn)評(píng)*房地產(chǎn)*首套房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整，因城施策穩(wěn)定樓市*強(qiáng)于大市20230105【平安證券】行業(yè)年度策略報(bào)告*房地產(chǎn)*政策錨定格局，鉛華洗盡見金*強(qiáng)于大市20221207證券分析師楊侃鄭茜文投資咨詢資格編號(hào)S1060514080002BQV514YANGKAN034@投資咨詢資格編號(hào)S1060520090003ZHENGXIWEN239@限售、限貸等多層面政策逐步放松，但受宏觀環(huán)境、疫情反復(fù)全年開盤當(dāng)天去化率33%，較2021年清周期達(dá)16.9個(gè)月。特價(jià)房促銷頻出，低至9折甚至75折。此次調(diào)研項(xiàng)目亦普遍打折，基本、、3成，自住需求下項(xiàng)目品質(zhì)、節(jié)后案場(chǎng)日到訪量升至10余組，但轉(zhuǎn)化率有限，成交轉(zhuǎn)化仍需時(shí)間。當(dāng)經(jīng)濟(jì)修復(fù)等因素外，東莞城區(qū)及松山湖等核心區(qū)域供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目入市亦有望對(duì)市場(chǎng)情緒形成支撐，關(guān)注3-4月重催化轉(zhuǎn)化為需要基本面說(shuō)話階現(xiàn)、房?jī)r(jià)及收入預(yù)期修復(fù)需要時(shí)間，但整體趨勢(shì)向好，東莞樓們判斷隨著后續(xù)政策持續(xù)發(fā)濟(jì)大環(huán)境逐步復(fù)蘇，二季度銷售有望逐步企穩(wěn)，短期建議逢低積極布局積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企保利發(fā)A管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)，如碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、招商積堅(jiān)朗五金等。發(fā)請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。2/10房地產(chǎn)·行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤報(bào)告正文目錄 8 請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。3/10房地產(chǎn)·行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤報(bào)告圖表目錄圖表12020年至2023年1月東莞商品住宅成交情況 4圖表22020年至2023年1月東莞商品住宅成交價(jià)格 4圖表32021年至2023年1月東莞商品住宅可售情況 4圖表42021年至2023年1月東莞商品住宅出清周期 4圖表52022年?yáng)|莞二手房成交情況 5圖表62022年?yáng)|莞二手房?jī)r(jià)格走勢(shì) 5圖表7東莞2020-2022年開盤去化情況 5圖表82022年?yáng)|莞月度開盤去化表現(xiàn) 5圖表9一灣云璟售樓處 6圖表10虎門和府售樓處 6圖表11南部灣萬(wàn)科城5期售樓處 6圖表12南部灣萬(wàn)科城5期元宵節(jié)特價(jià)房 6圖表132022年?yáng)|莞兩次調(diào)整限購(gòu)政策 6圖表14深圳、廣州商品住宅成交價(jià)格同樣承壓 7圖表15深圳、東莞調(diào)研項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)比 7圖表16南部灣萬(wàn)科城5期銷售情況 7圖表17南部灣萬(wàn)科城5期項(xiàng)目情況 7圖表18東莞某項(xiàng)目工作日售樓處情況 8圖表192023年?yáng)|莞待入市新盤情況 8請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。4/102020年1月2020年4月2020年7月2020年10月2021年1月2021年4月2021年7月2021年2020年1月2020年4月2020年7月2020年10月2021年1月2021年4月2021年7月2021年10月2022年1月2022年4月2022年7月2022年10月2023年1月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月2023年1月圖表22020年至2023年1月東莞商品住宅成交價(jià)格成交價(jià)格元/平米35,00030,00025,00020,000,0000圖表42021年至2023年1月東莞商品住宅出清周期出清周期月086420一、成交延續(xù)低迷，出清周期拉長(zhǎng)23年1月東莞成圖表12020年至2023年1月東莞商品住宅成交情況套,000,000000,000,0004,000,0002,00002020年1月2020年4月2020年7月2022020年1月2020年4月2020年7月2020年10月2021年1月2021年4月2021年7月2021年10月2022年1月2022年4月2022年7月2022年10月2023年1月萬(wàn)平米04000圖表32021年至2023年1月東莞商品住宅可售情況套45,00040,00035,00030,00025,00020,000,0000可售套數(shù)可售面積(右軸)萬(wàn)平米2021年1月2022021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月2023年1月0045040050002502000價(jià)格緩慢震蕩上行，與次新房集中入市、主城及環(huán)松山湖片區(qū)等高價(jià)區(qū)域二手房成交放量等因素相關(guān)。請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。5/102022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月圖表62022年?yáng)|莞二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)元/平米25,00020,000,0000成交價(jià)格圖表52022年?yáng)|莞二手房成交情況套3,5003,0002,5002,0001,5001,000002022年1月2022年2月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月萬(wàn)平米5050落32個(gè)百分點(diǎn)，反映較為低迷市場(chǎng)情緒。圖表7東莞2020-2022年開盤去化情況90%80%70%60%50%40%30%20%10%%開盤當(dāng)天去化率9%65%3%202020212022資料來(lái)源：易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞，平安證券研究所圖表82022年?yáng)|莞月度開盤去化表現(xiàn)90%80%70%60%50%40%30%20%10%%2022年1月2022年2月2022年3月2022年2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月資料來(lái)源：易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞，平安證券研究所022年5折。結(jié)合調(diào)研情況，東莞打折銷售、以價(jià)換量仍舊存在，開發(fā)商當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期仍相對(duì)謹(jǐn)慎。請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。6/10圖表9一灣云璟售樓處圖表12南部灣萬(wàn)科城5期元宵節(jié)特價(jià)圖表9一灣云璟售樓處圖表12南部灣萬(wàn)科城5期元宵節(jié)特價(jià)房圖表10虎門和府售樓處圖圖表11南部灣萬(wàn)科城5期售樓處望情緒濃厚；2)東莞周邊高能級(jí)城市(如深圳、廣州)房?jī)r(jià)同樣承壓，東莞熱點(diǎn)片區(qū)房?jī)r(jià)已逼近甚至超過(guò)周邊高能級(jí)城市部分非核心區(qū)房?jī)r(jià)，外地購(gòu)房性價(jià)比降低。圖表132022年?yáng)|莞兩次調(diào)整限購(gòu)政策時(shí)間政策主要內(nèi)容4日《關(guān)于加強(qiáng)分類指導(dǎo)優(yōu)化住房限購(gòu)政策的通知(東建〔2022〕7號(hào))》松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。本市戶籍居民家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)擁套及以上住房的，暫停向其銷售限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新建商品住房，域內(nèi)擁有2套及以上住房的，暫停向其銷售限購(gòu)區(qū)域內(nèi)商品住房(含新建商品住房和二手住房)。除限購(gòu)區(qū)域外，其他區(qū)域暫停實(shí)行住房限購(gòu)政策?！蛾P(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知(東建房〔2022〕23號(hào))》莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)房地產(chǎn)買賣合同)網(wǎng)簽備案之日起滿3年或取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年方可上市交易，上述區(qū)域暫停實(shí)行商品住房限購(gòu)政策。其他區(qū)合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年方可上市交易，二手商品住房暫停實(shí)行限售政策。請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。7/102021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月2023年1月圖表17南部灣萬(wàn)科城5期項(xiàng)目情況具體信息項(xiàng)目定位東莞濱海灣片區(qū)百萬(wàn)方成熟宜居大城項(xiàng)目地址虎門·南部灣·金寧路容積率.2綠化率車位比主力產(chǎn)品商業(yè)配套虎門萬(wàn)科里、社區(qū)商業(yè)街等教育資源所學(xué)校環(huán)繞交通資源3高速：毗鄰京港澳高速、莞佛高速、穗深城際軌道(虎門東站)，往南3站到深圳，7站到前海(規(guī)劃中)；3城公園、寧馨公園、銅古山公園、居岐公園等多公園環(huán)繞項(xiàng)目均價(jià)30500元/平米(折后三房2.7-3.1萬(wàn)元/平米、四房3.1-3.4萬(wàn)元/平米)周邊二手均價(jià)圖表14深圳、廣州商品住宅成交價(jià)格同樣承壓深圳商品住宅成交價(jià)格元/平米 東莞商品住宅成交價(jià)格元/平米90,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,000圖表15深圳、東莞調(diào)研項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)比城市項(xiàng)目區(qū)域均價(jià)深圳卓越·和奕府龍華區(qū)華僑城四海華亭·龍勝云坊龍華區(qū)6.46萬(wàn)元/平米(折5.66萬(wàn)元/平米)莞一灣云璟濱海新區(qū)虎門和府虎門鎮(zhèn)所性價(jià)比要求更高。如虎門銷售較好項(xiàng)目南部灣萬(wàn)科城5期，該項(xiàng)目為虎門南部灣萬(wàn)科城(東莞萬(wàn)科打造的萬(wàn)人社區(qū))一部分，比較高。據(jù)案場(chǎng)銷售反饋，低總價(jià)的3房戶型去化相對(duì)更好。圖表16南部灣萬(wàn)科城5期銷售情況請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。8/10房地產(chǎn)·行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤報(bào)告三、到訪改善但轉(zhuǎn)化有限，周邊高能級(jí)城市修復(fù)或?yàn)殛P(guān)鍵催化地段項(xiàng)目入市亦有望對(duì)市場(chǎng)情緒形成支撐，關(guān)注3-4月小陽(yáng)春及二季度樓市修復(fù)情況，其中東莞周邊高能級(jí)城市修復(fù)或?yàn)樾判闹厮苤匾呋?。圖表18東莞某項(xiàng)目工作日售樓處情況圖表192023年?yáng)|莞待入市新盤情況資料來(lái)源：易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞，平安證券研究所請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。9/10房地產(chǎn)·行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤報(bào)告對(duì)樓市基本面分歧。我們保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)等。同時(shí)建堅(jiān)朗五金等。1)政策改善及時(shí)性低于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：政策改善及時(shí)性低于預(yù)期將導(dǎo)致樓市調(diào)整幅度擴(kuò)大、調(diào)整時(shí)間拉長(zhǎng)，對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)資金壓力較高企業(yè)仍可能出現(xiàn)債務(wù)違約/展期情形；進(jìn)而影響行業(yè)銷售、投資、開工、竣工等。平安證券研究所投資評(píng)級(jí)：票投資評(píng)級(jí):強(qiáng)烈推薦(預(yù)計(jì)6個(gè)月內(nèi)，股價(jià)表現(xiàn)強(qiáng)于市場(chǎng)表現(xiàn)20%以上)推薦(預(yù)計(jì)6個(gè)月內(nèi)，股價(jià)表現(xiàn)強(qiáng)于市場(chǎng)表現(xiàn)10%至20%之間)中性(預(yù)計(jì)6個(gè)月內(nèi)，股價(jià)表現(xiàn)相對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)在±10%之間)回避(預(yù)計(jì)6個(gè)月內(nèi)，股價(jià)表現(xiàn)弱于市場(chǎng)表現(xiàn)10%以上)行業(yè)投資評(píng)級(jí):強(qiáng)于大市(預(yù)計(jì)6個(gè)月內(nèi)，行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)強(qiáng)于市場(chǎng)表現(xiàn)5%以上)中性(預(yù)計(jì)6個(gè)月內(nèi)，行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)相對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)在±5%之間)弱于大市(預(yù)計(jì)6個(gè)月內(nèi)，行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)弱于市場(chǎng)表現(xiàn)5%以上)風(fēng)險(xiǎn)提示：負(fù)責(zé)撰寫此報(bào)告的分析師(一人或多人)就本研究報(bào)告確認(rèn)：本人具有中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格。平安證券股份有限公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格。本公司研究報(bào)告是針對(duì)與公司簽署服務(wù)協(xié)議的簽約客戶的專