2023年土地估價(jià)師考試資料第六部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與工程造價(jià)知識(shí)

第六部分

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與工程造價(jià)知識(shí)?土地開(kāi)發(fā)?考點(diǎn)1：士地開(kāi)發(fā)概念?考點(diǎn)２：土地開(kāi)發(fā)程序?考點(diǎn)3:開(kāi)發(fā)土地獲得途徑與程序?考點(diǎn)4:土地開(kāi)發(fā)過(guò)程管理?考點(diǎn)5：開(kāi)發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓?考點(diǎn)6：土地開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成結(jié)合廣東教材了解:土地開(kāi)發(fā)的不同形式熟悉：土地開(kāi)發(fā)過(guò)程管理,土地開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成，開(kāi)發(fā)土地獲得途徑與程序,開(kāi)發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓。掌握:土地開(kāi)發(fā)的程序土地開(kāi)發(fā)概念?1、土地開(kāi)發(fā)的概念?熟悉土地開(kāi)發(fā)是指單位或個(gè)人通過(guò)采用各種措施，將未運(yùn)用土地改導(dǎo)致農(nóng)用地或其他用地的活動(dòng)。?2、土地開(kāi)發(fā)的分類(lèi)：

土地開(kāi)發(fā)涉及將土地開(kāi)發(fā)成農(nóng)用地和建設(shè)用地，一般分為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和土地二級(jí)開(kāi)發(fā)。?(1)土地一級(jí)開(kāi)發(fā),是指政府實(shí)行或者授權(quán)其他單位實(shí)行，按照土地運(yùn)用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性具體規(guī)劃和年度土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，對(duì)擬定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地,統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為，包含土地整理、復(fù)墾和成片開(kāi)發(fā)。?(２）土地二級(jí)開(kāi)發(fā)是指土地使用者從土地市場(chǎng)取得土地使用權(quán)后，直接對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的行為。?在本章以下的內(nèi)容中,土地開(kāi)發(fā)是指將土地開(kāi)發(fā)成建設(shè)用地,并且重要是指土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。熟悉二、土地開(kāi)發(fā)程序重點(diǎn)掌握重點(diǎn)掌握

1.開(kāi)發(fā)主體

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作重要由政府授權(quán)或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)完畢，不管是包含農(nóng)地征轉(zhuǎn)用過(guò)程的土地一級(jí)開(kāi)發(fā),還是使國(guó)有土地由生地變熟地的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，實(shí)行主體往往是政府授權(quán)的一級(jí)開(kāi)發(fā)公司或土地整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。

２．開(kāi)發(fā)程序?（1)計(jì)劃編制?一方面要根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地運(yùn)用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃以及土地供應(yīng)計(jì)劃、土地運(yùn)用年度計(jì)劃和土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃,來(lái)編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。?(2)前期策劃?根據(jù)已編制的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃,原土地所有者或使用者在征得縣(區(qū))人民政府和鎮(zhèn)級(jí)人民政府或上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)后，向市級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)。市級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)受理申請(qǐng)并進(jìn)行預(yù)審,委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)行方案。?(3)征詢(xún)意見(jiàn)和審批

市級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén),涉及規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門(mén)，就土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)行方案提出原則意見(jiàn)。?同時(shí),土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及征用土地的,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)計(jì)劃和規(guī)劃有關(guān)手續(xù)分別向所在區(qū)（縣)政府提出征地申請(qǐng)，由區(qū)(縣）政府按規(guī)定程序辦理征地報(bào)批手續(xù);涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用的,向國(guó)土資源管理部門(mén)申辦農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù);涉及房屋拆遷的，向房管部門(mén)辦理房屋拆遷手續(xù)。?土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò)委托或招標(biāo)的方式擬定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，并下達(dá)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)，簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議。

（４)組織實(shí)行開(kāi)發(fā)?土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體一方面進(jìn)行拆遷調(diào)查、評(píng)估，按相關(guān)政策文獻(xiàn)協(xié)商制定拆遷安頓拆遷方案等等,并需通過(guò)政府主管部門(mén)審查通過(guò)。與此同時(shí),進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商要及時(shí)做出土地規(guī)劃方案，以核定土地性質(zhì)、使用功能、范圍、規(guī)模、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。完畢以上準(zhǔn)備工作,就可以針對(duì)地塊實(shí)行拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。?(5）項(xiàng)目驗(yàn)收

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完畢后,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)行,由市國(guó)土資源管理部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)根據(jù)《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議》、計(jì)劃和規(guī)劃的批準(zhǔn)文獻(xiàn)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的建設(shè)用地,納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)。三、開(kāi)發(fā)土地獲得途徑與程序熟悉熟悉

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體獲得開(kāi)發(fā)土地重要是國(guó)土資源管理部門(mén)或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò)招標(biāo)方式來(lái)擬定。

國(guó)土資源管理部門(mén)或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的計(jì)劃、規(guī)劃、征地等文獻(xiàn)和相關(guān)材料，組織編制招標(biāo)文獻(xiàn)，經(jīng)批準(zhǔn)后,一般由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織招投標(biāo)。招投標(biāo)按照政府?dāng)M定的程序進(jìn)行,涉及:?1、核準(zhǔn)招標(biāo)方式和招標(biāo)范圍?2、編制招標(biāo)文獻(xiàn)?３、發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)?4、對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格審查?5、發(fā)招標(biāo)文獻(xiàn)并組織現(xiàn)場(chǎng)勘察?６、投標(biāo)人編制投標(biāo)文獻(xiàn)?7、組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)?８、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)，提交評(píng)標(biāo)報(bào)告

９、擬定中標(biāo)人

10、發(fā)出中標(biāo)告知書(shū)?四、土地開(kāi)發(fā)過(guò)程管理掌握掌握?一級(jí)開(kāi)發(fā)監(jiān)管重要依靠有關(guān)法規(guī)和協(xié)議約定來(lái)約束,監(jiān)管重要目的是控制成本、控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度以及開(kāi)發(fā)質(zhì)量。目前重要有如下幾種制度措施:?１．實(shí)行重大事項(xiàng)或重要環(huán)節(jié)審核制度，重要涉及對(duì)征地方案、拆遷方案、大市政建設(shè)方案等審核。?２．定期報(bào)表制度,報(bào)表涉及一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)度報(bào)表、資金使用情況報(bào)表、手續(xù)辦理情況報(bào)表等。運(yùn)用定期報(bào)表制度來(lái)檢查進(jìn)度、資金的使用、手續(xù)辦理的情況等。?３．進(jìn)度對(duì)比制度,通過(guò)對(duì)實(shí)際運(yùn)作進(jìn)度與一級(jí)開(kāi)發(fā)單位投標(biāo)承諾進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比分析,監(jiān)督開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

4.參與制度,儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)參與一級(jí)開(kāi)發(fā)單位就項(xiàng)目拆遷、市政設(shè)計(jì)、施工等外包工作招標(biāo)的評(píng)標(biāo)工作。重要形式是充當(dāng)招標(biāo)過(guò)程監(jiān)督代表,檢查招標(biāo)工作的公開(kāi)、公正、合理、合法性，保證有真正實(shí)力的公司中標(biāo)。?5．備案制度，規(guī)定一級(jí)開(kāi)發(fā)公司及時(shí)提交協(xié)議、支付款項(xiàng)憑證、手續(xù)辦理批復(fù)等文獻(xiàn)資料給儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)備案。應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的是，備案并不意味著儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)認(rèn)可協(xié)議或支付費(fèi)用合理合法,協(xié)議簽訂、費(fèi)用支付最后要經(jīng)審計(jì)部門(mén)審計(jì)確認(rèn)。６.責(zé)任制度,對(duì)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用,按標(biāo)準(zhǔn)支付,儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)均予以認(rèn)可,對(duì)于超標(biāo)支付或故意擴(kuò)大成本的支出費(fèi)用由一級(jí)開(kāi)發(fā)單位承擔(dān)。

五、開(kāi)發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓?一級(jí)開(kāi)發(fā)后的建設(shè)土地,所有進(jìn)入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)。屬于經(jīng)營(yíng)性用地的,所有采用招、拍、掛進(jìn)行出讓?zhuān)粚儆诜墙?jīng)營(yíng)性用地的,按照國(guó)家規(guī)定,可以采用協(xié)議或劃撥方式。?二級(jí)開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓,要符合《城市房地產(chǎn)管理法》和《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》的規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的,要按照土地使用權(quán)出讓協(xié)議約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,應(yīng)完畢開(kāi)發(fā)投資總額的2５%以上；屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。?五、開(kāi)發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓一級(jí)開(kāi)發(fā)后的建設(shè)土地,所有進(jìn)入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)。屬于經(jīng)營(yíng)性用地的,所有采用招、拍、掛進(jìn)行出讓?zhuān)粚儆诜墙?jīng)營(yíng)性用地的，按照國(guó)家規(guī)定，可以采用協(xié)議或劃撥方式。二級(jí)開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓,要符合《城市房地產(chǎn)管理法》和《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》的規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的,要按照土地使用權(quán)出讓協(xié)議約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完畢開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開(kāi)發(fā)的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。六、土地開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成掌握掌握?1、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)?2.收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用?３．市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用?4.招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用?5.貸款利息?6.土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用;不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門(mén)核準(zhǔn)的其他支出。

第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以參考《土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法》P484-53７頁(yè)?考點(diǎn)１：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念

考點(diǎn)２:房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)?考點(diǎn)3:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資質(zhì)等級(jí)?考點(diǎn)4:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重要程序?考點(diǎn)5：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的重要內(nèi)容

考點(diǎn)６:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的環(huán)節(jié)

考點(diǎn)7：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類(lèi)提供入住空間、并改變?nèi)祟?lèi)生存的物質(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng);是按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)定,對(duì)土地和地上建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。?隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得越來(lái)越復(fù)雜。它不僅需要開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧,并且還規(guī)定開(kāi)發(fā)商具有市場(chǎng)分析與市場(chǎng)推廣、項(xiàng)目策劃與投資決策、國(guó)家法律政策與各級(jí)政府及其部門(mén)的規(guī)章、經(jīng)濟(jì)協(xié)議、財(cái)政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)控制與管理、項(xiàng)目管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)以及資產(chǎn)管理等方面的知識(shí)。?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的復(fù)雜化使得越來(lái)越多的專(zhuān)業(yè)人士開(kāi)始與開(kāi)發(fā)商共同工作,從而加速了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍的發(fā)展壯大。然而,不管開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得多么復(fù)雜或是開(kāi)發(fā)商變得多么精明,都必須遵循房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的基本環(huán)節(jié)。考點(diǎn)2:房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)可以參考《土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法》Ｐ48８房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)?一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵?房地產(chǎn)業(yè)是以第三產(chǎn)業(yè)為主的一個(gè)重要部門(mén)，具有生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的職能。

二、房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)?(一）生產(chǎn)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程通常分為土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)兩個(gè)階段,土地開(kāi)發(fā)一方面要征地,房屋開(kāi)發(fā)是第二個(gè)階段，涉及勘測(cè)和規(guī)劃設(shè)計(jì)，工程建設(shè)，建成驗(yàn)收以及財(cái)產(chǎn)分割等。?在房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)階段，其生產(chǎn)結(jié)構(gòu)重要有以下基本內(nèi)容:?1.生產(chǎn)性投資結(jié)構(gòu)?2.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)?3.生產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)

４.區(qū)域結(jié)構(gòu)?（二)流通結(jié)構(gòu)流通是生產(chǎn)和消費(fèi)之間不可缺少的橋梁，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,房屋不是商品，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房屋成為了商品,要進(jìn)入流通領(lǐng)域,一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通重要有買(mǎi)賣(mài)、租賃和抵押三種方式。?(三）消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)結(jié)構(gòu)重要反映在社會(huì)生產(chǎn)力和社會(huì)消費(fèi)力之間的互相關(guān)系。

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用?一、房地產(chǎn)業(yè)是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)城市的基本功能和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都離不開(kāi)房和地,無(wú)論是發(fā)展中國(guó)家還是發(fā)達(dá)國(guó)家都是如此。?二、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為國(guó)家財(cái)政收入開(kāi)辟了重要來(lái)源房地產(chǎn)業(yè)是財(cái)政收入的重要來(lái)源之一,在各個(gè)國(guó)家都是如此。

三、房地產(chǎn)業(yè)可以促進(jìn)和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,比如建材、家具等。?四、發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以促進(jìn)舊城區(qū)的改造，完善城市的功能我國(guó)舊城區(qū)人口稠密,交通擁擠,住房陳舊,基礎(chǔ)設(shè)施不完善,環(huán)境質(zhì)量差，等等，調(diào)整舊城區(qū)可以健全城市功能與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的相輔相成的兩個(gè)方面?？键c(diǎn)3:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資質(zhì)等級(jí)可以參考《土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法》Ｐ488?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)管理規(guī)定第一條為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》,制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是指依法設(shè)立、具有公司法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。第三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定公司資質(zhì)等級(jí)。未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)資質(zhì)證書(shū)）的公司,不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資質(zhì)管理工作;縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資質(zhì)管理工作。第五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按照公司條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。各資質(zhì)等級(jí)公司的條件如下：掌握掌握（一）一級(jí)資質(zhì):１．注冊(cè)資本不低于50０0萬(wàn)元;2.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上;3.近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完畢與此相稱(chēng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;4.連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)1０0%；5.上一年房屋建筑施工面積1５萬(wàn)平方米以上，或者完畢與此相稱(chēng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;6．有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于４0人,其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于20人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于4人;７.工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、記錄等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；8.具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；9.未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。(二)二級(jí)資質(zhì)：1．注冊(cè)資本不低于２0２3萬(wàn)元;2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)３年以上；3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上,或者累計(jì)完畢與此相稱(chēng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;4.連續(xù)３年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)10０%；5.上一年房屋建筑施工面積1０萬(wàn)平方米以上,或者完畢與此相稱(chēng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;6.有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于2０人,其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于1０人,持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于3人;７.工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、記錄等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng);８．具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;9．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。（三）三級(jí)資質(zhì):１．注冊(cè)資本不低于８00萬(wàn)元;2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)２年以上；3.房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完畢與此相稱(chēng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;４．連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)１00％;5.有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于10人,其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于5人,持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于２人；６.工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，記錄等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng);７．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；8．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。（四)四級(jí)資質(zhì):1.注冊(cè)資本不低于10０萬(wàn)元；2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上;3．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;4.有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于５人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于２人；５.工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng),配有專(zhuān)業(yè)記錄人員;6.商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;７.未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。第六條新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起３0日內(nèi),持下列文獻(xiàn)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案;(一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；(二)公司章程；(三）驗(yàn)資證明；(四)公司法定代表人的身份證明；(五)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和勞動(dòng)協(xié)議;（六)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)認(rèn)為需要出示的其他文獻(xiàn)。《暫定資質(zhì)證書(shū)》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后3０日內(nèi)向符合條件的公司核發(fā)?！稌憾ㄙY質(zhì)證書(shū)》有效期1年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)可以視公司經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期,但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的,《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期不得延長(zhǎng)。第七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期滿(mǎn)前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。第八條申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)公司的條件。第九條臨時(shí)聘用或者兼職的管理、技術(shù)人員不得計(jì)入公司管理、技術(shù)人員總數(shù)。應(yīng)當(dāng)提交的證明文獻(xiàn)第十條申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，應(yīng)當(dāng)提交下列證明文獻(xiàn):（一)公司資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)證書(shū)（正、副本);(三)公司資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告;(四)公司法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱(chēng)證件;(五）已開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料;（六)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》執(zhí)行情況報(bào)告；(七)其他有關(guān)文獻(xiàn)、證明。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重要程序(可參照廣東教材)同時(shí)參考《土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法》P４99頁(yè)1.投資機(jī)會(huì)尋找與篩選（１)在機(jī)會(huì)尋找過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的城市或地區(qū)，然后根據(jù)自己對(duì)該地房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的結(jié)識(shí),尋找投資的也許性。(２)機(jī)會(huì)篩選中,開(kāi)發(fā)商就將其投資設(shè)想貫徹到一個(gè)具體的地塊上,進(jìn)一步分析其客觀條件是否具有，通過(guò)與土地當(dāng)前的擁有者或使用者、潛在的租客或買(mǎi)家、自己的合作伙伴以及專(zhuān)業(yè)人士接觸,提出一個(gè)初步的方案,如認(rèn)為可行,就可以草簽購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)或有關(guān)合作的意向書(shū)。2.細(xì)化投資方案3．可行性研究（1）可行性研究是指具體實(shí)行某一投資建設(shè)方案前，對(duì)擬建項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、工程上的可行性進(jìn)行論證、研究、評(píng)價(jià)的科學(xué)分析方法。(２）可行性研究的重要任務(wù)是研究新建或改建一個(gè)工程項(xiàng)目究竟是否可行。（3)可行性研究涉及投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和具體可行性研究。4.協(xié)議談判5、正式簽署有關(guān)合作協(xié)議開(kāi)發(fā)商與建設(shè)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂協(xié)議進(jìn)行磋商,雙方就協(xié)議條款達(dá)成協(xié)議。６.工程建設(shè)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工所有完畢,通過(guò)建設(shè)主管部門(mén)主持的綜合驗(yàn)收,達(dá)成客戶(hù)可以使用限度的過(guò)程。７.竣工投入使用工程項(xiàng)目通過(guò)竣工驗(yàn)收，全面檢查設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量，考核工程造價(jià),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于確已符合竣工驗(yàn)收條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,都應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定和國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),及時(shí)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并抓緊投入經(jīng)營(yíng)和交付使用，使之盡快發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益。8．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工投入使用開(kāi)始,對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全壽命周期的管理,是由涉及物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理在內(nèi)的房地產(chǎn)管理人員的責(zé)任。其中,物業(yè)管理、設(shè)施管理以運(yùn)營(yíng)管理為主，資產(chǎn)管理和投資管理以策略性管理為主。《如標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍（可參照廣東教材Ｐ46９頁(yè)）三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的重要內(nèi)容掌握掌握(可參照廣東教材P469頁(yè))、《土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法》P４99頁(yè)1.項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況具體內(nèi)容涉及:項(xiàng)目名稱(chēng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位；項(xiàng)目的地理位置,項(xiàng)目周邊重要的建筑物等;項(xiàng)目所在地周邊的環(huán)境狀況,項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性；項(xiàng)目的性質(zhì)及重要特點(diǎn);項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義;可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安頓(1）土地調(diào)查。涉及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類(lèi)土地面積及使用單位等。（2)人口調(diào)查。涉及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)?？倯?hù)數(shù)以及需拆遷的人口數(shù)、戶(hù)數(shù)等。(3)調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類(lèi)、數(shù)量、面積,涉及調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的建筑物的種類(lèi),各類(lèi)建筑物的數(shù)量和面積,需要拆遷的建筑物種類(lèi)、數(shù)量和面積等。(4)調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)公司以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)范圍、占地面積、建筑面積、營(yíng)業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤(rùn)額等。(５）調(diào)查其他地下、地上物,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容,涉及水井、人防工程、菜窖、各種管線等，地上物涉及各種樹(shù)木、植物等,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。(6）調(diào)查各種管線。重要有應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目的和其也許實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。(７)制定拆遷計(jì)劃(８)制定安頓方案,涉及需要安頓的總?cè)藬?shù)和戶(hù)數(shù),需要安頓的各房屋套數(shù)及建筑面積,需要安頓的勞動(dòng)力人數(shù)等。３．市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模擬定具體內(nèi)容涉及:市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè),市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè),市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格分析及預(yù)計(jì),服務(wù)對(duì)象分析，租售計(jì)劃制定，擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的擬定。?4、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇(１)市政規(guī)劃方案選擇市政規(guī)劃方案的重要內(nèi)容涉及各種市政設(shè)施的布置、來(lái)源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。(2)項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置(3）建筑規(guī)劃方案選擇建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容重要有各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等等。5、資源供應(yīng)重要內(nèi)容涉及:建筑材料的需要量、采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃，施工力量的組織計(jì)劃,項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)方案，項(xiàng)目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。6.環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)重要內(nèi)容：建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀,重要污染源和污染物，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也許引起的周邊生態(tài)變化，設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn),控制污染與生態(tài)變化的初步方案，環(huán)境保護(hù)投資估算，環(huán)境影響的評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析,存在問(wèn)題及建議。７.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用研究重要內(nèi)容涉及：擬定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)立及管理人員的配備方案，擬定人員培訓(xùn)計(jì)劃,、估算年管理費(fèi)用支出情況。8.開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃(１)前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃涉及項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開(kāi)工許可證直至完畢開(kāi)工前準(zhǔn)備等一系列工作計(jì)劃。?(2）工程建設(shè)計(jì)劃?涉及各個(gè)單項(xiàng)工程的開(kāi)、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排。市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等。(3)建設(shè)場(chǎng)地的布置(4）施工隊(duì)伍的選擇9．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析、環(huán)境分析(１)項(xiàng)目總投資估算(2)項(xiàng)目投資來(lái)源、籌措方式的擬定(3)開(kāi)發(fā)成本估算(4)銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算（5)銷(xiāo)售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其他營(yíng)業(yè)收入估算(6)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(7）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（８)風(fēng)險(xiǎn)分析(9）項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)10.結(jié)論及建議（1)運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等諸方面論述開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方案（２）存在的問(wèn)題及相應(yīng)的建議四、可行性研究環(huán)節(jié)1．接受委托：項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后,開(kāi)發(fā)商即可委托征詢(xún)?cè)u(píng)估公司對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。雙方簽訂協(xié)議協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目的意圖、進(jìn)度安排、費(fèi)用支付方法及協(xié)作方式內(nèi)容等。承擔(dān)單位接受委托時(shí),應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書(shū)和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料,搞清楚委托者的目的和規(guī)定，明確研究?jī)?nèi)容,制定計(jì)劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等基本數(shù)據(jù)。2．調(diào)查研究重要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。(1）市場(chǎng)調(diào)查：查明和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供應(yīng)和需求量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)能力等,以便擬定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目構(gòu)成。(2)資源調(diào)查：建設(shè)地點(diǎn)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地、交通運(yùn)送條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查,為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。3.方案選擇和優(yōu)化：根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)的規(guī)定,結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查,在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,建立若干可供選擇的開(kāi)發(fā)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托部門(mén)明確方案選擇的重大原則問(wèn)題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn),采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法,評(píng)選出合理的方案。4.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià):擬定最佳方案后,在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行具體財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)。5,編制可行性研究報(bào)告：通過(guò)上述的分析與評(píng)價(jià)，即可編制具體的可行性研究報(bào)告,推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)行計(jì)劃,提出結(jié)論性意見(jiàn)、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)?？键c(diǎn)6:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的環(huán)節(jié)?熟悉（可參照廣東教材Ｐ４69頁(yè))、《土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法》Ｐ5０４頁(yè)熟悉(１)組織準(zhǔn)備。進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究一方面要組建研究班子,負(fù)責(zé)可行性研究的構(gòu)想、經(jīng)費(fèi)籌集、制定研究計(jì)劃方案等。其中，項(xiàng)目研究班子的成員涉及了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)家、熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程技術(shù)人員、熟悉城市規(guī)劃及管理的專(zhuān)家,并由熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)營(yíng)、善于協(xié)調(diào)工作的專(zhuān)業(yè)人員來(lái)主持。(２）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與資料收集?，F(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查重要涉及投資現(xiàn)場(chǎng)的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)、戶(hù)數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查，非具名戶(hù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查等。收集的資料重要有政府的方針政策,城市規(guī)劃資料，各類(lèi)資源資料,有關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術(shù)資料,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的資料等。（3）開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)和選擇。這一階段的工作重要是根據(jù)項(xiàng)目前期工作的有關(guān)成果,結(jié)合開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國(guó)家政策等，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)、對(duì)比優(yōu)選,擬定具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案。當(dāng)然,選擇不同的開(kāi)發(fā)方案,會(huì)出現(xiàn)不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。(4)具體研究。采用先進(jìn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法,對(duì)優(yōu)選出的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，從而分析項(xiàng)目的可行性。(５）編寫(xiě)研究報(bào)告書(shū)。可行性研究報(bào)告書(shū)是對(duì)可行性研究全過(guò)程的描述，其內(nèi)容要與研究?jī)?nèi)容相同、且全面、翔實(shí)。房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。按項(xiàng)目研究具體限度的不同,可行性研究可分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和具體可行性研究三個(gè)階段,各階段的內(nèi)容是一致的,只是指標(biāo)的具體限度存在差別。當(dāng)然,房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的具體內(nèi)容因項(xiàng)目的復(fù)雜限度、環(huán)境狀況的不同而有所不同,但一般涉及項(xiàng)目的必要性分析、實(shí)行的也許性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。其具體內(nèi)容如下：１)項(xiàng)目概況。項(xiàng)目概況重要涉及項(xiàng)目的名稱(chēng)、背景、宗旨的基本情況，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件,項(xiàng)目的規(guī)模、功能和重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。２)市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)。在進(jìn)一步調(diào)查和充足掌握各類(lèi)資料的基礎(chǔ)上,對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供應(yīng)狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測(cè)，涉及開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷(xiāo)售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售期等。3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上,優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對(duì)其進(jìn)行具體描述，涉及選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的重要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。4)開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排。對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)步進(jìn)行合理的時(shí)間安排,可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收等階段進(jìn)行。大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,其建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大,一般需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā),這就需要對(duì)各期開(kāi)發(fā)的內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。5）項(xiàng)目投資估算。項(xiàng)目投資估算即對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析估計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的成本費(fèi)用重要有土地費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)等，估算的精度規(guī)定布告，但應(yīng)充足注意各項(xiàng)費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭(zhēng)與未來(lái)事實(shí)相符。６)資金的籌集方案和籌資成本估算。根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量,擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大,開(kāi)發(fā)商必須在投資前作好資金的安排,并通過(guò)不用方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)。7)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī),從項(xiàng)目角度對(duì)項(xiàng)目的賺錢(qián)能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析,借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法,其內(nèi)容涉及項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入和成本預(yù)測(cè),預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)務(wù)鈔票流量表的編制,債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運(yùn)用表的編制,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算,如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。8)風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容,重要涉及盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)分析通過(guò)對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和限度,為控制項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù),也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及來(lái)源提供參考。９)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是按照資源合理配置的原則，從國(guó)家、全社會(huì)的角度考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用,用資源的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù),分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈奉獻(xiàn)，并評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要組成部分,也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,要綜合考慮項(xiàng)目對(duì)社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)涉及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)都屬于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，但兩者的評(píng)價(jià)角度不同。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目自身的獲利能力,國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)，即按照資源合理配置的原則，從國(guó)家整體角度考察分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用,從而評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。所以國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)又叫費(fèi)用效益分析。1０)結(jié)論。運(yùn)用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù),從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)各方面論述項(xiàng)目的可行性，分析項(xiàng)目也許存在的問(wèn)題，提出有效的項(xiàng)目建設(shè)建議。考點(diǎn)7：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)《土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法》Ｐ５１2－５２1頁(yè)８、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)調(diào)查與分析(可參照廣東教材Ｐ４７2頁(yè)）、1．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查基本環(huán)節(jié)(1）擬定問(wèn)題和調(diào)查目的

調(diào)查項(xiàng)目提成三類(lèi):試探性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查。

（2)制定調(diào)查計(jì)劃

調(diào)查計(jì)劃的內(nèi)容:資料來(lái)源、調(diào)查方法、調(diào)查手段、抽樣方案、聯(lián)系方法。①資料來(lái)源擬定調(diào)查計(jì)劃中資料的來(lái)源是收集二手資料、一手資料，或是兩者都要收集。②調(diào)查方法收集一手資料的方法有觀測(cè)、專(zhuān)題討論、問(wèn)卷調(diào)查和實(shí)驗(yàn)四種方法。③調(diào)查手段在收集一手資料時(shí)所采用的重要調(diào)查手段是問(wèn)卷。④抽樣方案在設(shè)計(jì)抽樣方案時(shí)，必須擬定的問(wèn)題是:Ａ、抽樣單位。解決向什么人調(diào)查的問(wèn)題。B、樣本規(guī)模。重要擬定調(diào)查多少人的問(wèn)題。大規(guī)模樣本比小規(guī)模樣本的結(jié)果更可靠,但是沒(méi)有必要為了得到完全可靠的結(jié)果而調(diào)查整個(gè)或部分目的總體。C、抽樣程序。解決如何選擇答卷人的問(wèn)題。為了得到有代表性的樣本，應(yīng)當(dāng)采用概率抽樣的方法⑤聯(lián)系方法一般有郵寄、電話和面訪三種聯(lián)系方法。A、郵寄問(wèn)卷是在被訪者不愿面訪或緊張調(diào)查者會(huì)曲解其回答時(shí)可采用的最佳方法,但郵寄方式回收率低、回收速度也慢。Ｂ、電話訪問(wèn)是快速收集信息的最佳方法,其優(yōu)點(diǎn)是被訪者不理解問(wèn)題時(shí)能得到解釋?zhuān)⑶一厥章时揉]寄問(wèn)卷通常要高，重要缺陷是只能訪問(wèn)有電話的人，并且時(shí)間也不能太長(zhǎng)，也不能過(guò)多涉及隱私問(wèn)題。C、面訪是三種方法中最常用的方法，調(diào)查者可以提出較多的問(wèn)題并能了解被訪者的情況，但面訪的成本最高，并且需要更多的管理計(jì)劃和監(jiān)督工作,也容易受到被訪問(wèn)者偏見(jiàn)或曲解的影響。(3）收集信息：市場(chǎng)調(diào)查中成本最高,也最容易犯錯(cuò)的階段。收集信息是市場(chǎng)調(diào)查中成本最高，也最容易犯錯(cuò)的階段。在采用問(wèn)卷調(diào)查時(shí),也許會(huì)出現(xiàn)某些被調(diào)查者不在家必須重訪或更換、某些被調(diào)查者拒絕合作、某些人的回答或在有些問(wèn)題上有偏見(jiàn)或不誠(chéng)實(shí)等情況。在采用實(shí)驗(yàn)法進(jìn)行調(diào)查時(shí),調(diào)查人員必須注意，要使實(shí)驗(yàn)組與控制組匹配，并盡也許消除參與者的參與誤差,實(shí)驗(yàn)方案要統(tǒng)一形式并且要可以控制外部因素的影響等?，F(xiàn)代計(jì)算機(jī)和通信技術(shù)使得資料收集的方法迅速發(fā)展,且減少了人員和時(shí)間的投入。(4)分析信息：從收集的信息和數(shù)據(jù)中提煉出與調(diào)查目的相關(guān)的信息。該階段的重要任務(wù)是從收集的信息和數(shù)據(jù)中提煉出與調(diào)查目的相關(guān)的信息,對(duì)重要變量可以分析其離散性并計(jì)算平均值，同時(shí)還可以采用記錄技術(shù)和決策模型來(lái)進(jìn)行分析。（5)報(bào)告結(jié)果:對(duì)信息進(jìn)行分析和提煉,總結(jié)歸納出重要的調(diào)查結(jié)果并報(bào)告給決策人員。市場(chǎng)調(diào)查人員不能把大量的調(diào)查資料和分析方法直接提供應(yīng)有關(guān)決策者，必須對(duì)信息進(jìn)行分析和提煉，總結(jié)歸納出重要的調(diào)查結(jié)果并報(bào)告給決策人員,減少?zèng)Q策者在決策時(shí)的不擬定因素，只有這樣的調(diào)查報(bào)告才是有價(jià)值的。2．不同類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容(1）國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查:涉及政治法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口環(huán)境和社會(huì)文化環(huán)境。①政治法律環(huán)境。涉及政府的有關(guān)方針政策,政府的有關(guān)法律法規(guī)，政局的變化。②經(jīng)濟(jì)環(huán)境。涉及國(guó)民生產(chǎn)總值、國(guó)民收入總值以及其發(fā)展速度;物價(jià)水平、通貨膨脹率、進(jìn)出口稅率及股票市值穩(wěn)定情況：城鄉(xiāng)居民家庭收入、個(gè)人收入水平、城鄉(xiāng)居民存款額;通訊及交通運(yùn)送、能源與資源供應(yīng)、技術(shù)協(xié)作條件等。③人口環(huán)境。人口是構(gòu)成市場(chǎng)的三大要素之一。④社會(huì)文化環(huán)境。涉及教育限度、職業(yè)構(gòu)成、文化水平;價(jià)值觀、審美觀、風(fēng)俗習(xí)慣；宗教信仰、社會(huì)階層分布;婦女就業(yè)面大小等。

(２）技術(shù)發(fā)展調(diào)查:涉及新技術(shù)、新工藝、新材料、新能源的發(fā)展趨勢(shì)和速度;新產(chǎn)品的技術(shù)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì),用新技術(shù)、新工藝、新材料的情況;新產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平等。（３)市場(chǎng)需求容量調(diào)查：涉及國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的需求動(dòng)向；現(xiàn)有的和潛在的市場(chǎng)需求量;社會(huì)擁有量、庫(kù)存量；同類(lèi)產(chǎn)品在市場(chǎng)上的供應(yīng)量或銷(xiāo)售量，供求平衡狀況;本公司和競(jìng)爭(zhēng)公司的同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)份額;本行業(yè)或有關(guān)的其他行業(yè)投資動(dòng)向；公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的變化，對(duì)公司和競(jìng)爭(zhēng)者銷(xiāo)售量的影響等。

(4)消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查:涉及消費(fèi)者類(lèi)別、購(gòu)買(mǎi)能力、消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望和購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、重要購(gòu)買(mǎi)者、最忠實(shí)的購(gòu)買(mǎi)者、使用者、新產(chǎn)品的首用者、購(gòu)買(mǎi)的決策者、消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣等。

(5)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查:涉及競(jìng)爭(zhēng)者的調(diào)查分析和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)查分析。

(6)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查:涉及產(chǎn)品調(diào)查、價(jià)格調(diào)查、分銷(xiāo)渠道調(diào)查和促銷(xiāo)策略調(diào)查。3．房地產(chǎn)市場(chǎng)分析基本環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是通過(guò)信息將房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者(開(kāi)發(fā)商、投資者或購(gòu)買(mǎi)者、政府主管機(jī)構(gòu)等）與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)的一種活動(dòng),即通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集、分析和加工解決,尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義,預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì),用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為。

環(huán)節(jié)如下:(1)接受委托;(2）進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查,擬定問(wèn)題及調(diào)查目的,制定調(diào)查計(jì)劃;(3)收集和運(yùn)用現(xiàn)有資料,如記錄數(shù)字、報(bào)刊、雜志等,進(jìn)行初步調(diào)查;(4）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查研究,運(yùn)用抽樣、座談、電話、實(shí)地觀測(cè)等方法取得第二手資料；(5)運(yùn)用記錄分析等科學(xué)方法對(duì)資料進(jìn)行整理和分析;（6)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告。４．房地產(chǎn)市場(chǎng)分析重要內(nèi)容重點(diǎn)內(nèi)容重點(diǎn)內(nèi)容

(1）宏觀因素分析政治、經(jīng)濟(jì)、文化、人口、社會(huì)因素、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰以及國(guó)際因素。其中,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大的宏觀因素涉及房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價(jià)、利率、居民收入以及社會(huì)政治安定情況等。一方面是分析國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)特性,以擬定區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是處在上升階段還是處在衰退階段;另一方面分析研究其所選擇的特定開(kāi)發(fā)地區(qū)之城市發(fā)展與建設(shè)情況；還要對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口就業(yè)狀況、家庭結(jié)構(gòu)、就學(xué)條件、地區(qū)內(nèi)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域以及地方政府對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的態(tài)度等情況進(jìn)行分析。（２)市場(chǎng)供求分析①供應(yīng)分析Ａ、調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過(guò)去的走勢(shì)和未來(lái)也許的供應(yīng)。B、分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其也許的變化和土地運(yùn)用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃。C、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況,分析未來(lái)相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。②需求分析A、需求預(yù)測(cè)。具體分析項(xiàng)目所在市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，預(yù)測(cè)對(duì)擬開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)類(lèi)型的市場(chǎng)需求。Ｂ、分析規(guī)劃和建設(shè)中的重要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。C、吸納率分析。就每一個(gè)相關(guān)的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行需求預(yù)測(cè)，以估計(jì)市場(chǎng)吸納的價(jià)格和質(zhì)量。D、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者的產(chǎn)品功能需求。③競(jìng)爭(zhēng)分析Ａ、列出與競(jìng)爭(zhēng)有關(guān)項(xiàng)目的功能和特點(diǎn)。Ｂ、市場(chǎng)細(xì)分,明確擬建項(xiàng)目的目的使用者。④市場(chǎng)占有率分析A、基于競(jìng)爭(zhēng)分析的結(jié)果,按各細(xì)分市場(chǎng)，估算市場(chǎng)供應(yīng)總吸納量和吸納速度和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)份額，明確擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目吸引顧客或使用者的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。B、市場(chǎng)占有率分析結(jié)果,規(guī)定計(jì)算出項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率、擬建項(xiàng)目銷(xiāo)售或出租進(jìn)度、價(jià)格和銷(xiāo)售期,并提出有助于增長(zhǎng)市場(chǎng)占有率的建議。(3）相關(guān)因素分析

當(dāng)把握了整體背景情況后，投資者就可以針對(duì)某一具體開(kāi)發(fā)投資類(lèi)型和地點(diǎn)進(jìn)行詳盡的分析。不同類(lèi)型項(xiàng)目需要重點(diǎn)分析的內(nèi)容涉及:

●住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：涉及與房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理人員特別是住戶(hù)的溝通，以了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊地區(qū)住宅的供求狀況、價(jià)格水平、對(duì)現(xiàn)有住宅的滿(mǎn)意限度和對(duì)未來(lái)住宅的希望，以擬定所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平面布置、裝修標(biāo)準(zhǔn)和室內(nèi)設(shè)備的配置。

●寫(xiě)字樓項(xiàng)目:研究所處地段的交通通達(dá)度,擬建地點(diǎn)的周邊環(huán)境及與周邊商業(yè)設(shè)施的關(guān)系。還要考慮內(nèi)外設(shè)計(jì)的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、大廈內(nèi)提供公共服務(wù)的內(nèi)容、滿(mǎn)足未來(lái)潛在使用者的特殊需求和偏好等。

●商業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目:考慮項(xiàng)目所處區(qū)域的流動(dòng)人口、常住人口數(shù)量、購(gòu)買(mǎi)力水平，考慮購(gòu)物中心的服務(wù)半徑及附近其他購(gòu)物中心、中小型商鋪的分布情況。

●工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目:考察開(kāi)發(fā)所必須具有的條件，如勞動(dòng)力、交通、原材料等。同時(shí)要考慮未來(lái)人住者的意見(jiàn),如辦公、生產(chǎn)和倉(cāng)儲(chǔ)用房的比例，大型運(yùn)送車(chē)輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊規(guī)定，以及對(duì)隔音、抗震、通風(fēng)、防火、起重設(shè)備安裝等的特殊規(guī)定。５.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析基本方法

分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法重要有:1）購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法就是通過(guò)直接詢(xún)問(wèn)消費(fèi)者在某一時(shí)期需要哪些商品及其數(shù)量來(lái)進(jìn)行分析的方法。2)銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法當(dāng)不能直接調(diào)查購(gòu)買(mǎi)者或費(fèi)用太高時(shí)，可通過(guò)詢(xún)問(wèn)銷(xiāo)售人員來(lái)判斷市場(chǎng)需求和公司需求。由于銷(xiāo)售人員接近消費(fèi)者,對(duì)情況比較熟悉，因此綜合若干銷(xiāo)售人員的估計(jì)往往能得到很有價(jià)值的結(jié)果。3)專(zhuān)家意見(jiàn)法又稱(chēng)為德?tīng)柗?Delphｉ)法，是美國(guó)蘭德公司于2０世紀(jì)４０年代末提出的。運(yùn)用專(zhuān)家調(diào)查法時(shí),一方面組成由經(jīng)銷(xiāo)商、分銷(xiāo)商或其他權(quán)威人士組成的專(zhuān)家小組,人數(shù)不宜過(guò)多,一般在20人左右,各專(zhuān)家只與調(diào)查員發(fā)生聯(lián)系,然后按下列程序進(jìn)行:（１）提出所要預(yù)測(cè)的問(wèn)題及有關(guān)規(guī)定,必要時(shí)附上有關(guān)這個(gè)問(wèn)題的背景材料,然后一并寄給各專(zhuān)家；(2)各專(zhuān)家根據(jù)所掌握的資料和經(jīng)驗(yàn)提出自己的預(yù)測(cè)意見(jiàn),并說(shuō)明自己重要使用哪些資料提出預(yù)測(cè)值的,這些意見(jiàn)要以書(shū)面形式返回調(diào)查人員；(3)將各專(zhuān)家的第一次預(yù)測(cè)值說(shuō)明列成表,并再次分發(fā)給各位專(zhuān)家，以便他們比較自己和別人的不批準(zhǔn)見(jiàn),修改自己的意見(jiàn)和判斷;(4）將所有專(zhuān)家的修改意見(jiàn)置于一個(gè)修正表內(nèi),分發(fā)給各位專(zhuān)家作第二次或多次修改。最后綜合各位專(zhuān)家的意見(jiàn)便可獲得比較可靠的預(yù)測(cè)值。9、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參考房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材（房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理內(nèi)容)第五章、第六章經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與方法1．鈔票流量(1)鈔票流量的概念

一個(gè)項(xiàng)目(方案或公司)在某一特定期期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的角度，鈔票流量是指由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)行而引起的資金收支改變量。（2)鈔票流量分類(lèi)鈔票流入量:資金的收入,涉及銷(xiāo)售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等。鈔票流出量:資金的支出，涉及土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、稅金等。凈鈔票流量:鈔票流人量與鈔票流出量之差。非常關(guān)鍵的數(shù)據(jù)非常關(guān)鍵的數(shù)據(jù)２.資金等效值：在考慮時(shí)間因素的情況下,與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值。等效值是資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算中一個(gè)十分重要的概念。資金等效值是指在考慮時(shí)間因素的情況下,不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金也許具有相同的價(jià)值。也可以解釋為“與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值”。例如，現(xiàn)在借入100元，年利率是１５%，一年后要還的本利和為1１５元。這就是說(shuō),現(xiàn)在的10０元與一年后的1１５元雖然絕對(duì)值不等,但它們是等值的，即其實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等。通常情況下，在資金等效值計(jì)算的過(guò)程中,人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱(chēng)為現(xiàn)值,把資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱(chēng)為終值或未來(lái)值,而把資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱(chēng)為時(shí)值。３.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

賺錢(qián)能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)

靜態(tài)指標(biāo)

動(dòng)態(tài)指標(biāo)

成本利潤(rùn)率

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

借款償還期

投資利潤(rùn)率

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

利息備付率

資本金利潤(rùn)率

動(dòng)態(tài)投資回收期

償債備付率

靜態(tài)投資回收期

資產(chǎn)負(fù)債率其中,賺錢(qián)能力指標(biāo)是用來(lái)考察項(xiàng)目賺錢(qián)能力水平的指標(biāo)，涉及靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類(lèi)。靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下,直接通過(guò)鈔票流量計(jì)算出來(lái)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)指標(biāo)是考慮了資金的時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)間的收入、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值,將鈔票流量進(jìn)行等值化解決后計(jì)算出來(lái)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。相較而言,靜態(tài)指標(biāo)計(jì)算簡(jiǎn)便，通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用，動(dòng)態(tài)指標(biāo)能較全面反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，合用于具體可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目。清償能力指標(biāo)是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項(xiàng)目的償債能力外,為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu)更重視項(xiàng)目?jī)攤芰Φ脑u(píng)價(jià)結(jié)果。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率是項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與項(xiàng)目總投資現(xiàn)值之比,其經(jīng)濟(jì)含義是單位投資現(xiàn)值所能帶來(lái)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，是一個(gè)考察項(xiàng)目單位投資賺錢(qián)能力的指標(biāo)。由于財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值不直接考察項(xiàng)目投資額的大小,故為考察投資的運(yùn)用效率，常用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率作為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的輔助評(píng)價(jià)指標(biāo)。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率（FNPVR)計(jì)算式如下：

應(yīng)用FＮPVＲ評(píng)價(jià)方案時(shí),對(duì)于獨(dú)立方案，應(yīng)使ＦNＰVＲ≥0,方案才干接受;對(duì)于多方案評(píng)價(jià)，凡FNPVＲ<O的方案先行淘汰，在余下方案中,應(yīng)將ＦＮPVＲ與投資額、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值結(jié)合選擇方案。并且在評(píng)價(jià)時(shí)應(yīng)注意計(jì)算投資現(xiàn)值與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率應(yīng)一致。4、項(xiàng)目不擬定性變量熟悉熟悉

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重要不擬定性變量:(1)土地費(fèi)用，在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)假如開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有獲取土地使用權(quán),土地費(fèi)用往往是一個(gè)未知數(shù)。(2)建安工程費(fèi)用,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程中，建安工程費(fèi)用的估算比租金售價(jià)的估算要容易一些,但即使這樣，評(píng)估時(shí)所使用的估算值與實(shí)際值也很難相符。(3）租售價(jià)格，租金收入或銷(xiāo)售收入(4)開(kāi)發(fā)期與銷(xiāo)售期(５)容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)(6）資本化率（7)貸款利率?5、不擬定性分析方法(1)盈虧平衡分析(2)敏感性分析(3）概率分析考點(diǎn)１0:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?《土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法》洪亞敏P535－537頁(yè)對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施配套經(jīng)常概括為“三通一平”和“七通一平”?！叭ㄒ黄健敝福和ㄋ?、通路、通電、平整地面?！捌咄ㄒ黄健敝福和ㄉ纤?、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、乎整地面。?考點(diǎn)11:建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)一）招標(biāo)投標(biāo)的概念《土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法》洪亞敏P537-５3８頁(yè)?建設(shè)工程招標(biāo)是指招標(biāo)人在發(fā)包建設(shè)項(xiàng)目之前,公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)投標(biāo)人,根據(jù)招標(biāo)人的意圖和規(guī)定提出報(bào)價(jià)，擇日當(dāng)場(chǎng)開(kāi)標(biāo)，以便從中擇優(yōu)選定中標(biāo)人的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

建設(shè)工程投標(biāo)是工程招標(biāo)的對(duì)稱(chēng)概念，指具有合法資格和能力的投標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)條件，通過(guò)初步研究和估算,在指定期限內(nèi)填寫(xiě)標(biāo)書(shū),提出報(bào)價(jià),并等候開(kāi)標(biāo)，決定能否中標(biāo)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。?從法律意義上講，建設(shè)工程招標(biāo)一般是建設(shè)單位(或業(yè)主）就擬建的工程發(fā)布通告,用法定方式吸引建設(shè)項(xiàng)目的承包單位參與競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而通過(guò)法定程序從中選擇條件優(yōu)越者來(lái)完畢工程建設(shè)任務(wù)的法律行為。建設(shè)工程投標(biāo)一般是通過(guò)特定審查而獲得投標(biāo)資格的建設(shè)項(xiàng)目承包單位,按照招標(biāo)文獻(xiàn)的規(guī)定,在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向招標(biāo)單位填報(bào)投標(biāo)書(shū)，并爭(zhēng)取中

標(biāo)的法律行為。?(二)招標(biāo)投標(biāo)的性質(zhì)?我國(guó)法學(xué)界一般認(rèn)為，建設(shè)工程招標(biāo)是要約邀請(qǐng)，而投標(biāo)是要約,中標(biāo)告知書(shū)是承諾。我國(guó)《協(xié)議法》也明確規(guī)定，招標(biāo)公告是要約邀請(qǐng)。也就是說(shuō)，招標(biāo)事實(shí)上是邀請(qǐng)投標(biāo)人對(duì)其提出要約（即報(bào)價(jià))，屬于要約邀請(qǐng)。投標(biāo)則是一種要約,它符合要約的所有條件,如具有締結(jié)協(xié)議的主觀目的；一旦中標(biāo)，投標(biāo)人將受投標(biāo)書(shū)的約束；投標(biāo)書(shū)的內(nèi)容具有足以使協(xié)議成立的重要條件等。招標(biāo)人向中標(biāo)的投標(biāo)人發(fā)出的中標(biāo)告知書(shū),則是招標(biāo)人批準(zhǔn)接受中標(biāo)的投標(biāo)人的投標(biāo)條件,即批準(zhǔn)接受該投標(biāo)人的要約的意思表達(dá),應(yīng)屬于承諾。?（三)招標(biāo)投標(biāo)的意義和內(nèi)容?熟悉實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)是我國(guó)建筑市場(chǎng)趨向規(guī)范化、完善化的重要舉措,對(duì)于擇優(yōu)選擇承包單位、全面減少工程造價(jià)，進(jìn)而使工程造價(jià)得到合理有效的控制，具有十分重要的意義,具體表現(xiàn)在：?（1)實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)基本形成了由市場(chǎng)定價(jià)的價(jià)格機(jī)制,使工程價(jià)格更加趨于合理。其最明顯的表現(xiàn)是若干投標(biāo)人之間出現(xiàn)劇烈競(jìng)爭(zhēng)(互相競(jìng)標(biāo)),這種市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最直接、最集中的表現(xiàn)就是在價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)擬定出工程價(jià)格，使其趨于合理或下降，這將有助于節(jié)約投資、提高投資效益。?（２）實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)可以不斷減少社會(huì)平均勞動(dòng)消耗水平,使工程價(jià)格得到有效控制。在建筑市場(chǎng)中,不同投標(biāo)者的個(gè)別勞動(dòng)消耗水平是有差異的。通過(guò)推行招標(biāo)投標(biāo),最終是那些個(gè)別勞動(dòng)消耗水平最低或接近最低的投標(biāo)者獲勝,這樣便實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)力資源較優(yōu)配置，也對(duì)不同投標(biāo)者實(shí)行了優(yōu)勝劣汰。面對(duì)劇烈競(jìng)爭(zhēng)的壓力，為了自身的生存與發(fā)展,每個(gè)投標(biāo)者都必須切實(shí)在減少自己個(gè)別勞動(dòng)消耗水平上下工夫，這樣將逐步而全面地減少社會(huì)平均勞動(dòng)消耗水平,使工程價(jià)格更為合理。?(３）實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)便于供求雙方更好地互相選擇,使工程價(jià)格更加符合價(jià)值基礎(chǔ)，進(jìn)而更好地控制工程造價(jià)。由于供求雙方各自出發(fā)點(diǎn)不同，存在利益矛盾,因而單純采用“一對(duì)一”的選擇方式,成功的也許性較小。采用招投標(biāo)方式就為供求雙方在較大范圍內(nèi)進(jìn)行互相選擇發(fā)明了條件,為需求者(如建設(shè)單位、業(yè)主)與供應(yīng)者(如勘察設(shè)計(jì)單位、施工公司）在最佳點(diǎn)上結(jié)合提供了也許。需求者對(duì)供應(yīng)者選擇（即建設(shè)單位、業(yè)主對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位和施工單位的選擇）的基本出發(fā)點(diǎn)是“擇優(yōu)選擇”，即選擇那些報(bào)價(jià)較低、工期較短、具有良好業(yè)績(jī)和管理水平的供應(yīng)者，這樣即為合理控制工程造價(jià)奠定了基礎(chǔ)。

(4)實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)有助于規(guī)范價(jià)格行為，使公開(kāi)、公平、公正的原則得以貫徹。我國(guó)招投標(biāo)活動(dòng)有特定的機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理,有嚴(yán)格的程序必須遵循，有高素質(zhì)的專(zhuān)家支持系統(tǒng)、工程技術(shù)人員的群體評(píng)估與決策，可以避免盲目過(guò)度的競(jìng)爭(zhēng)和營(yíng)私舞弊現(xiàn)象的發(fā)生，對(duì)建筑領(lǐng)域中的腐敗現(xiàn)象也是強(qiáng)有力的遏制,使價(jià)格形成過(guò)程變得透明而較為規(guī)范。

（5)實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)可以減少交易費(fèi)用,節(jié)省人力、物力、財(cái)力，進(jìn)而使工程造價(jià)有所減少。我國(guó)目前從招標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)直至定標(biāo),均在統(tǒng)一的建筑市場(chǎng)中進(jìn)行,并有較完善的一些法律、法規(guī)規(guī)定,已進(jìn)入制度化操作。招投標(biāo)中,若干投標(biāo)人在同一時(shí)間、地點(diǎn)報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，在專(zhuān)家支持系統(tǒng)的評(píng)估下，以群體決策方式擬定中標(biāo)者，必然減少交易過(guò)程的費(fèi)用,這自身就意味著招標(biāo)人收益的增長(zhǎng),對(duì)工程造價(jià)必然產(chǎn)生積極的影響。?建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)包含的內(nèi)容十分廣泛，具體說(shuō)涉及建設(shè)項(xiàng)目強(qiáng)制招標(biāo)的范圍、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的種類(lèi)與方式、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的程序、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)文獻(xiàn)的編制、標(biāo)底編制與審查、投標(biāo)報(bào)價(jià)以及開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等。所有這些環(huán)節(jié)的工作均應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定認(rèn)真執(zhí)行并貫徹。?（四）我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)的法律、法規(guī)框架?我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)制度是隨著著改革開(kāi)放而逐步建立并完善的。1984年，國(guó)家計(jì)委、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部聯(lián)合下發(fā)了《建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)暫行規(guī)定》,提倡實(shí)行建設(shè)工程招投標(biāo)，我國(guó)由此開(kāi)始推行招投標(biāo)制度。?1991年1１月2１日建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局聯(lián)合下發(fā)《建筑市場(chǎng)管理規(guī)定》,明確提出加強(qiáng)發(fā)包管理和承包管理,其中發(fā)包管理重要是指工程報(bào)建制度與招標(biāo)制度。在整頓建筑市場(chǎng)的同時(shí)，建設(shè)部還與國(guó)家工商行政管理局一起制訂了《施工協(xié)議示范文本》及其管理辦法,于19９1年頒發(fā),以指導(dǎo)工程協(xié)議的管理。１９９2年１2月3０日，建設(shè)部頒發(fā)了《工程建設(shè)施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》。?１9９４年１2月１6日建設(shè)部、國(guó)家體改委再次發(fā)出《全面深化建筑市場(chǎng)體制改革的意見(jiàn)》,強(qiáng)調(diào)了建筑市場(chǎng)管理環(huán)境的治理。文中明確提出大力推行招標(biāo)投標(biāo)，強(qiáng)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。此后,各地也紛紛制訂了各自的實(shí)行細(xì)則,使我國(guó)的工程招投標(biāo)制度趨于完善。

1999年３月1５日全國(guó)人大通過(guò)了《中華人民共和國(guó)協(xié)議法》,并于同年10月1日起生效實(shí)行,由于招標(biāo)投標(biāo)是協(xié)議訂立過(guò)程中的兩個(gè)階段，因此，該法對(duì)招標(biāo)投標(biāo)制度產(chǎn)生了重要的影響。１999年8月３０日全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)了《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，并于20２3年1月１日起施行。這部法律基本上是針對(duì)建設(shè)工程發(fā)包活動(dòng)而言的,其中大量采用了國(guó)際慣例或通用做法。?２02３年5月１日，國(guó)家計(jì)委發(fā)布了《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍的規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》;2０23年7月1日國(guó)家計(jì)委又發(fā)布了《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》和《招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法》。?20２3年7月5日原國(guó)家計(jì)委等七部委聯(lián)合發(fā)布《評(píng)標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)辦法暫行規(guī)定》。其中有三個(gè)重大突破:關(guān)于低于成本價(jià)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn);關(guān)于中標(biāo)人的擬定條件；關(guān)于最低價(jià)中標(biāo)。在這里第一次明確了最低價(jià)中標(biāo)的原則。這與國(guó)際慣例是接軌的。在這一時(shí)期,建設(shè)部也連續(xù)頒布了第79號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格認(rèn)定辦法》、第89號(hào)令《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》以及《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)文獻(xiàn)范本》(20２３年１月１日施行）、第１0７號(hào)令《建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》(202３年1１月)等,對(duì)招投標(biāo)活動(dòng)及其承發(fā)包中的計(jì)價(jià)工作做出進(jìn)一步的規(guī)范熟悉考點(diǎn)12:建設(shè)工程監(jiān)理《土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法》（P546—5４９）?考點(diǎn)１3:建設(shè)工程竣工驗(yàn)收《土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法》洪亞敏P５4８頁(yè)第三章工程造價(jià)

考點(diǎn)1：工程項(xiàng)目與工程建設(shè)項(xiàng)目?考點(diǎn)2:工程建設(shè)項(xiàng)目分類(lèi)?考點(diǎn)3:工程造價(jià)的概念與構(gòu)成

考點(diǎn)4:工程建設(shè)定額的概念與重要內(nèi)容?考點(diǎn)5:工程量清單

考點(diǎn)6:建筑工程量及其計(jì)算?考點(diǎn)7:概算定額與概算指標(biāo)?考點(diǎn)8:投資估算指標(biāo)?考點(diǎn)9：設(shè)計(jì)概算?考點(diǎn)10：建筑工程概算的編制方法?考點(diǎn)１1:施工圖預(yù)算?考點(diǎn)12：工程變更與協(xié)議價(jià)款調(diào)整?考點(diǎn)13:工程索賠?考點(diǎn)１４：建設(shè)工程竣工結(jié)算和竣工決算?考點(diǎn)1５:工程保修及保修費(fèi)用了解:工程量清單計(jì)價(jià),建筑工程量計(jì)算規(guī)則，施工圖預(yù)算，工程變更與工程索賠,工程保修及保修費(fèi)用。熟悉：工程建設(shè)項(xiàng)目分類(lèi),工程建設(shè)定額,建筑工程量及其計(jì)算，概算定額與概算指標(biāo)，投資估算指標(biāo),設(shè)計(jì)概算的重要內(nèi)容。掌握：工程項(xiàng)目與工程建設(shè)項(xiàng)目，工程造價(jià),工程建設(shè)竣工決算。復(fù)習(xí)難點(diǎn)：1.工程建設(shè)項(xiàng)目分類(lèi),建筑工程量及其計(jì)算方法,設(shè)計(jì)概算的重要內(nèi)容等;2.工程造價(jià)概念，種類(lèi)及構(gòu)成;3．工程建設(shè)竣工決算的重要內(nèi)容。3.1工程項(xiàng)目與工程建設(shè)項(xiàng)目?1．工程項(xiàng)目概念?工程項(xiàng)目也稱(chēng)單項(xiàng)工程,是建設(shè)項(xiàng)目的組成部分，它是指具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文獻(xiàn)和相應(yīng)的綜合概算書(shū),竣工后能獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用效益的工程。如高等院校的綜合教學(xué)樓等。

２.工程建設(shè)項(xiàng)目概念?指在一個(gè)場(chǎng)地或幾個(gè)場(chǎng)地上，按照一個(gè)總體設(shè)計(jì)進(jìn)行施工、并受總概算控制的各個(gè)工程項(xiàng)目的總和。建設(shè)項(xiàng)目可由一個(gè)或幾個(gè)工程項(xiàng)目構(gòu)成。建設(shè)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算,具有獨(dú)立的組織形式，如一個(gè)工廠、礦井、學(xué)?；蛞粭l鐵路等。

３.２工程建設(shè)項(xiàng)目分類(lèi)?１.按建設(shè)性質(zhì)分類(lèi)

按建設(shè)性質(zhì)劃分,工程建設(shè)項(xiàng)目可分為新建項(xiàng)目、擴(kuò)建項(xiàng)目、遷建項(xiàng)目和恢復(fù)項(xiàng)目。

2.按投資作用分類(lèi)?按投資作用劃分，工程建設(shè)項(xiàng)目可分為生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目和非生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目。?３.按項(xiàng)目規(guī)模分類(lèi)

從大到小依次順序?yàn)椋?(1)建設(shè)項(xiàng)目：建設(shè)項(xiàng)目即工程建設(shè)項(xiàng)目。

（２)單項(xiàng)工程?單項(xiàng)工程即工程項(xiàng)目，是建設(shè)項(xiàng)目的組成部分。

（3)單位工程

單位工程是工程項(xiàng)目的組成部分。它是指具有獨(dú)立設(shè)計(jì)的施工圖和相應(yīng)的概（預(yù)）算書(shū),可以單獨(dú)施工,但竣工后不能獨(dú)立形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮使用效益的工程。如:土建工程，電氣安裝工程，工業(yè)管道工程,暖衛(wèi)工程，通風(fēng)工程等。

（4)分部工程?分部工程是單位工程的組成部分。它是按照單位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和設(shè)備種類(lèi)，從單位工程中劃分出來(lái)的中間產(chǎn)品(如土石方工程、樓地面工程等）。?在每個(gè)分部工程中,由于構(gòu)造、使用材料規(guī)格或施工方法等因素的不同,所以完畢同一計(jì)量單位的工程所需要消耗的工、料和機(jī)械臺(tái)班數(shù)量及其價(jià)值的差別也是很大的。從而,還需要把分部工程進(jìn)一步劃分為分項(xiàng)工程。

(５)分項(xiàng)工程?分項(xiàng)工程是分部工程的組成部分。它是指通過(guò)簡(jiǎn)樸施工過(guò)程就能生產(chǎn)出來(lái)并可運(yùn)用某種計(jì)量單位計(jì)算的最基本的中間產(chǎn)品，它是按照不同施工方法或材料規(guī)格，從分部工程中進(jìn)一步細(xì)分出來(lái)的記清楚，考試中的一個(gè)考點(diǎn)并注意區(qū)分。例如,在磚石分部工程中，根據(jù)施工方法、材料和規(guī)格等因素的不同劃分為：磚基礎(chǔ)、內(nèi)墻、外墻、柱、空斗墻、空心磚墻、墻面勾縫和鋼筋磚過(guò)梁等分項(xiàng)工程。每個(gè)分項(xiàng)工程都能選用簡(jiǎn)樸的施工過(guò)程完畢，都可用一定的計(jì)量單位計(jì)算,并能求出完畢相應(yīng)計(jì)量單位的分項(xiàng)工程所需要消耗的人工、材料和機(jī)械臺(tái)班的數(shù)量及其單價(jià)。分項(xiàng)工程是單項(xiàng)工程組成部分中最基本的構(gòu)成要素記清楚，考試中的一個(gè)考點(diǎn)并注意區(qū)分考點(diǎn)３:工程造價(jià)的概念與構(gòu)成

１.工程造價(jià)概念?(1）概念:工程造價(jià)是建設(shè)項(xiàng)目投資中的固定資產(chǎn)投資部分,是建設(shè)項(xiàng)目從籌建到竣工交付使用2.工程造價(jià)的構(gòu)成?(1)設(shè)備及工、器具購(gòu)置費(fèi)用?設(shè)備及工、器具購(gòu)置費(fèi)用是由設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和工具、器具及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi)組成。

(2)建筑安裝工程費(fèi)用?1）建筑安裝工程費(fèi)用的內(nèi)容:?①各類(lèi)建筑工程和列入建筑工程預(yù)算的供水、供暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、煤氣等設(shè)備費(fèi)用及其裝設(shè)、油飾工程的費(fèi)用,列入建筑工程預(yù)算的各種管道、電力、電信和電纜導(dǎo)線敷設(shè)工程的費(fèi)用。?②設(shè)備基礎(chǔ)、支柱、工作臺(tái)、煙囪、水塔、水池、灰塔等建筑工程以及各種爐窖的砌筑工程和金屬結(jié)構(gòu)工程的費(fèi)用。?③為施工而進(jìn)行的場(chǎng)地平整而發(fā)生的費(fèi)用。?2)我國(guó)現(xiàn)行的建筑安裝工程費(fèi)用由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金四個(gè)部分組成。?(3)工程建設(shè)其他費(fèi)用?工程建設(shè)其他費(fèi)是指從工程籌建開(kāi)始到竣工驗(yàn)收交付使用為止的整個(gè)建設(shè)期內(nèi),除建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)用以外的,為保證工程建設(shè)順利完畢交付使用后能正常發(fā)揮效用的各項(xiàng)費(fèi)用,涉及土地使用費(fèi)、與工程建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用、與未來(lái)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的其他費(fèi)用。

(4）預(yù)備費(fèi):?（5)建設(shè)期貸款利息?涉及向國(guó)內(nèi)銀行和其他非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款、出口信貸、外國(guó)政府貸款、國(guó)際商業(yè)銀行貸款,以及在境內(nèi)外發(fā)行債券等在建設(shè)期內(nèi)所產(chǎn)生的應(yīng)償還貸款利息。考點(diǎn)4:工程建設(shè)定額的概念與重要內(nèi)容?1.工程建設(shè)定額概念?按照國(guó)家有關(guān)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范和施工驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，并參考行業(yè)、地方標(biāo)準(zhǔn)以及有代表性的工程設(shè)計(jì)、施工資料擬定的工程建設(shè)過(guò)程中完畢規(guī)定計(jì)量單位產(chǎn)品所消耗的人工、材料、機(jī)械等消耗量的標(biāo)準(zhǔn)。?２.工程建設(shè)定額的重要內(nèi)容?(1）按定額的編制程序和用途不同，可以把工程建設(shè)定額劃分為施工定額、預(yù)算定額、概算定額、概算指標(biāo)和投資估算指標(biāo)五種。?重要①施工定額?施工定額是直接用于建筑施工管理中的一種定額,是建筑安裝公司的生產(chǎn)定額。它是以某單項(xiàng)工種工程為標(biāo)定對(duì)象,以工序定額為基礎(chǔ)，綜合規(guī)定出完畢單位合格產(chǎn)品的人工、材料、機(jī)械臺(tái)班消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。

②預(yù)算定額?預(yù)算定額是指在正常合理的施工條件下,規(guī)定完畢一定計(jì)量單位的分項(xiàng)工程或結(jié)構(gòu)構(gòu)件所必須的人工、材料和施工機(jī)械臺(tái)班以及價(jià)值貨幣所表現(xiàn)的消耗數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。?③概算定額和概算指標(biāo)?④投資估算指標(biāo)?概算定額和概算指標(biāo)、投資估算指標(biāo),我們將在后面做單獨(dú)介紹,這里就不在多講。?(２)按照投資的費(fèi)用性質(zhì)不同，可以把工程建設(shè)定額劃分為建筑工程定額、設(shè)備安裝工程定額、建筑安裝工程費(fèi)用定額、工器具定額以及工程建設(shè)其他費(fèi)用定額。?①建筑工程定額是建筑工程的施工定額、預(yù)算定額、概算定額和概算指標(biāo)的統(tǒng)稱(chēng)。一般將建筑工程理解為房屋和構(gòu)筑物，具體涉及一般土建工程、電氣工程(動(dòng)力、照明、弱電)、衛(wèi)生技術(shù)(水、暖、通風(fēng)）工程、工業(yè)管道工程、特殊構(gòu)筑物工程。從廣義上還涉及道路、橋梁、鐵路、隧道、運(yùn)河、堤壩、港口、電站、機(jī)場(chǎng)等工程。?②設(shè)備安裝工程定額是安裝工程的施工定額、預(yù)算定額、概算定額和概算指標(biāo)的統(tǒng)稱(chēng)。?由于建筑工程和設(shè)備安裝工程是單項(xiàng)工程中的兩個(gè)有機(jī)組成部分,通常把建筑工程和安裝工程作為一個(gè)施工過(guò)程看待，稱(chēng)為建筑安裝工程，在通用定額中也就把建筑工程定額和安裝工程定額合二為一，稱(chēng)為建筑安裝工程定額。建筑安裝工程定額屬于直接費(fèi)定額，僅僅涉及施工中的人工、材料和機(jī)械消耗定額。

③建筑安裝工程費(fèi)用定額涉及三個(gè)部分。?其他直接費(fèi)定額是指預(yù)算定額細(xì)目?jī)?nèi)容以外,與建筑安裝工程直接有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)，也是編制施工圖預(yù)算和概算的依據(jù)。?現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)定額是指與現(xiàn)場(chǎng)施工直接有關(guān)，是施工準(zhǔn)備、施工組織和管理所需的費(fèi)用定額。?間接費(fèi)定額是指為公司生產(chǎn)所有產(chǎn)品所必需，為維持整個(gè)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需的各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn),與個(gè)別產(chǎn)品的建筑安裝施工無(wú)關(guān)。?④工器具定額?工器具是指按照有關(guān)規(guī)定不夠固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)而起到勞動(dòng)手段作用的工具、器具和生產(chǎn)用家具,如計(jì)量器具、容器、儀器、工具箱等。工器具定額,就是為新建或擴(kuò)建項(xiàng)目投產(chǎn)、運(yùn)轉(zhuǎn)初次配置的工具、器具數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。?⑤工程建設(shè)其他費(fèi)用定額?工程建設(shè)其他費(fèi)用定額是指獨(dú)立于建筑安裝工程、設(shè)備和工器具購(gòu)置之外的其他費(fèi)用開(kāi)支的標(biāo)準(zhǔn)。了解一下重要了解一下5工程量清單?1、工程量清單概念?工程量清單計(jì)價(jià)模式,是由全國(guó)制定統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則,并且給出統(tǒng)一項(xiàng)目劃分之下的各項(xiàng)目的消耗標(biāo)準(zhǔn),在招標(biāo)時(shí)，由招標(biāo)方提供工程量清單,各投標(biāo)單位根據(jù)自己的實(shí)力，按照競(jìng)爭(zhēng)策略的規(guī)定自主報(bào)價(jià)，業(yè)主擇優(yōu)定標(biāo),以工程協(xié)議使報(bào)價(jià)法定化，施工中出現(xiàn)與招標(biāo)文獻(xiàn)或協(xié)議規(guī)定不符合的情況或工程量發(fā)生變化時(shí)據(jù)實(shí)索賠,調(diào)整支付。?工程量清單是指招標(biāo)文獻(xiàn)的組成部分。是由招標(biāo)人發(fā)出的一套注有擬建工程各實(shí)物工程名稱(chēng)、性質(zhì)、特性、單位、數(shù)量及開(kāi)辦項(xiàng)目、稅費(fèi)等相關(guān)表格組成的文獻(xiàn)。?２、工程量清單計(jì)價(jià)的內(nèi)容３．3工程造價(jià)?1.工程造價(jià)概念

(1）概念:工程造價(jià)是建設(shè)項(xiàng)目投資中的固定資產(chǎn)投資部分,是建設(shè)項(xiàng)目從籌建到竣工交付使用的整個(gè)建設(shè)過(guò)程所花費(fèi)的所有固定資產(chǎn)投資費(fèi)用。?（2）工程造價(jià)的種類(lèi)?1．投資估算?投資估算一般是指在工程項(xiàng)目建設(shè)的前期工作(規(guī)劃、項(xiàng)目建議書(shū)和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)）階段,項(xiàng)目建設(shè)單位向國(guó)家計(jì)劃部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)或國(guó)家對(duì)擬立項(xiàng)目進(jìn)行決策時(shí)，擬定建設(shè)項(xiàng)目在規(guī)劃、項(xiàng)目建議書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)等不同階段的相應(yīng)投資總額而編制的經(jīng)濟(jì)文獻(xiàn)。?國(guó)家對(duì)任何一個(gè)擬建項(xiàng)目,都要通過(guò)全面的可行性論證后,才決定其是否正式立項(xiàng)。在可行性論證過(guò)程中，除考慮國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的需要和技術(shù)上的可行性外,還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。投資估算是在初步設(shè)計(jì)前期各個(gè)階段工作中，作為論證擬建項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否合理的重要文獻(xiàn)。?投資估算具有的作用:?①它是國(guó)家決定擬建項(xiàng)目是否繼續(xù)進(jìn)行初步可行性研究的依據(jù)?②它是國(guó)家審批項(xiàng)目建議書(shū)的依據(jù)?③它是國(guó)家批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的重要依據(jù)

④它是國(guó)家編制中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，保持合理投資比例和投資結(jié)構(gòu)的重要依據(jù)?2.設(shè)計(jì)概算

設(shè)計(jì)概算是初步設(shè)計(jì)文獻(xiàn)的重要組成部分。它是由設(shè)計(jì)單位根據(jù)初步設(shè)計(jì)或擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)圖紙,以及概算定額項(xiàng)目和工程量計(jì)算規(guī)則，計(jì)算出工程量,并結(jié)合概算定額中的基價(jià)和有關(guān)費(fèi)用定額逐項(xiàng)計(jì)算編制而成的工程費(fèi)用文獻(xiàn)。?3.修正概算

修正概算是采用三階段設(shè)計(jì)形式時(shí)，在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，隨著設(shè)計(jì)內(nèi)容的深化,也許會(huì)發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、設(shè)備類(lèi)型和數(shù)量等內(nèi)容與初步設(shè)計(jì)內(nèi)容相比有出入,為此,設(shè)計(jì)單位根據(jù)技術(shù)設(shè)計(jì)圖紙,概算指標(biāo)或概算定額,各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),建設(shè)地區(qū)自然、技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件和設(shè)備預(yù)算價(jià)格等資料，對(duì)初步設(shè)計(jì)總概算進(jìn)行修正而形成的經(jīng)濟(jì)文獻(xiàn),即為修正概算。修正概算的作用與初步設(shè)計(jì)概算的作用基本相同。?4.施工圖預(yù)算(也稱(chēng)設(shè)計(jì)預(yù)算）?施工圖預(yù)算是施工單位在工程開(kāi)工前，根據(jù)已批準(zhǔn)的施工圖紙，在施工方案(或施工組織設(shè)計(jì))已擬定的前提下，按照預(yù)算定額項(xiàng)目和工程量計(jì)算規(guī)則,計(jì)算出分項(xiàng)工程的工程量,然后逐項(xiàng)套用預(yù)算定額單價(jià),累計(jì)其所有直接費(fèi)用，再根據(jù)各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)計(jì)算,匯總出單位工程造價(jià),同時(shí)做出工料分析。?施工圖預(yù)算有如下作用：

①是擬定單位工程和單項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)的依據(jù)。?②是簽訂工程施工協(xié)議、實(shí)行工程預(yù)算包干、進(jìn)行工程竣工結(jié)算的依據(jù)。?③是建設(shè)銀行撥付工程價(jià)款的依據(jù)。

④是施工公司搞好經(jīng)濟(jì)核算，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理的依據(jù)。非常重要的內(nèi)容非常重要的內(nèi)容5.施工預(yù)算?它是施工單位內(nèi)部編制的一種預(yù)算。施工預(yù)算是在施工圖預(yù)算控制下,由施工單位根據(jù)施工圖紙、施工定額，結(jié)合施工組織設(shè)計(jì),并考慮節(jié)約因素后,在施工以前編制的。重要是計(jì)算單位工程施工用工、用料數(shù)量,以及施工機(jī)構(gòu)（重要是大型機(jī)械)臺(tái)班需用量等。?施工預(yù)算實(shí)質(zhì)上是施工公司基層單位的成本計(jì)劃文獻(xiàn)，它指明了管理目的和方法,用作擬定用工、用料計(jì)劃、備工備料、下達(dá)施工任務(wù)書(shū)和限額領(lǐng)料單的依據(jù)，是指導(dǎo)施工、控制工料、實(shí)行經(jīng)濟(jì)核算及記錄的依據(jù)。?6．工程結(jié)算

工程結(jié)算是指一個(gè)單項(xiàng)工程、單位工程、分部工程或分項(xiàng)工程竣工，并經(jīng)建設(shè)單位及有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收或驗(yàn)收交結(jié)后,施工公司根據(jù)施工過(guò)程中現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況的記錄、設(shè)計(jì)變更告知書(shū)、現(xiàn)場(chǎng)工程更改簽證、預(yù)算定額、材料預(yù)算價(jià)格和各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等資料,在概算范圍內(nèi)和施工圖預(yù)算的基礎(chǔ)上,按規(guī)定編制的向建設(shè)單位辦理結(jié)算工程價(jià)款,取得收入,用以補(bǔ)償施工過(guò)程中的資金花費(fèi),擬定施工盈虧的經(jīng)濟(jì)文獻(xiàn)。?工程結(jié)算一般有定期結(jié)算、階段結(jié)算和竣工結(jié)算等方式。它們是結(jié)算工程價(jià)款、擬定工程收入、考核工程成本、進(jìn)行計(jì)劃記錄、經(jīng)濟(jì)核算及竣工決算等的依據(jù)。其中竣工結(jié)算是反映工程所有造價(jià)的經(jīng)濟(jì)文獻(xiàn)。以它為依據(jù)通過(guò)建設(shè)銀行,向建筑單位辦理竣工程結(jié)算后,就標(biāo)志著雙方所承擔(dān)的協(xié)議義務(wù)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任的結(jié)束。

７.竣工決算?竣工決算是指在竣工驗(yàn)收階段，當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目竣工后，由建設(shè)單位編制的建設(shè)項(xiàng)目從籌建到建設(shè)投產(chǎn)或使用的所有實(shí)際成本的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文獻(xiàn)。它是建設(shè)投資管理的重要環(huán)節(jié)，是工程竣工驗(yàn)收、交付使用的重要依據(jù),也是進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)總結(jié),銀行對(duì)其實(shí)行監(jiān)督的必要手段。其內(nèi)容由文字說(shuō)明和決算報(bào)表兩部分組成。文字說(shuō)明重要涉及：工程概況,設(shè)計(jì)概算和基建計(jì)劃執(zhí)行情況，各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完畢情況，各項(xiàng)撥款使用情況，建設(shè)成本和投資效果的分析以及建設(shè)過(guò)程中的重要經(jīng)驗(yàn),存在的問(wèn)題和解決意見(jiàn)等。?非常重要的內(nèi)容非常重要的內(nèi)容２.工程造價(jià)的構(gòu)成?（1)設(shè)備及工、器具購(gòu)置費(fèi)用?設(shè)備及工、器具購(gòu)置費(fèi)用是由設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和工具、器具及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi)組成。?(2）建筑安裝工程費(fèi)用?１)建筑安裝工程費(fèi)用的內(nèi)容：?①各類(lèi)建筑工程和列入建筑工程預(yù)算的供水、供暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、煤氣等設(shè)備費(fèi)用及其裝設(shè)、油飾工程的費(fèi)用,列入建筑工程預(yù)算的各種管道、電力、電信和電纜導(dǎo)線敷設(shè)工程的費(fèi)用。?②設(shè)備基礎(chǔ)、支柱、工作臺(tái)、煙囪、水塔、水池、灰塔等建筑工程以及各種爐窖的砌筑工程和金屬結(jié)構(gòu)工程的費(fèi)用。?③為施工而進(jìn)行的場(chǎng)地平整而發(fā)生的費(fèi)用。?2）我國(guó)現(xiàn)行的建筑安裝工程費(fèi)用由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金四個(gè)部分組成。?（3)工程建設(shè)其他費(fèi)用?工程建設(shè)其他費(fèi)是指從工程籌建開(kāi)始到竣工驗(yàn)收交付使用為止的整個(gè)建設(shè)期內(nèi)，除建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)用以外的,為保證工程建設(shè)順利完畢交付使用后能正常發(fā)揮效用的各項(xiàng)費(fèi)用，涉及土地使用費(fèi)、與工程建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用、與未來(lái)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的其他費(fèi)用。?(4）預(yù)備費(fèi):?(5)建設(shè)期貸款利息?涉及向國(guó)內(nèi)銀行和其他非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款、出口信貸、外國(guó)政府貸款、國(guó)際商業(yè)銀行貸款,以及在境內(nèi)外發(fā)行債券等在建設(shè)期內(nèi)所產(chǎn)生的應(yīng)償還貸款利息?？键c(diǎn)4:工程建設(shè)定額的概念與重要內(nèi)容??１.工程建設(shè)定額概念?按照國(guó)家有關(guān)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范和施工驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),并參考行業(yè)、地方標(biāo)準(zhǔn)以及有代表性的工程設(shè)計(jì)、施工資料擬定的工程建設(shè)過(guò)程中完畢規(guī)定計(jì)量單位產(chǎn)品所消耗的人工、材料、機(jī)械等消耗量的標(biāo)準(zhǔn)。?2.工程建設(shè)定額的重要內(nèi)容

(1）按定額的編制程序和用途不同,可以把工程建設(shè)定額劃分為施工定額、預(yù)算定額、概算定額、概算指標(biāo)和投資估算指標(biāo)五種。?重要①施工定額?施工定額是直接用于建筑施工管理中的一種定額，是建筑安裝公司的生產(chǎn)定額。它是以某單項(xiàng)工種工程為標(biāo)定對(duì)象，以工序定額為基礎(chǔ),綜合規(guī)定出完畢單位合格產(chǎn)品的人工、材料、機(jī)械臺(tái)班消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。?②預(yù)算定額?預(yù)算定額是指在正常合理的施工條件下,規(guī)定完畢一定計(jì)量單位的分項(xiàng)工程或結(jié)構(gòu)構(gòu)件所必須的人工、材料和施工機(jī)械臺(tái)班以及價(jià)值貨幣所表現(xiàn)的消耗數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。

③概算定額和概算指標(biāo)

④投資估算指標(biāo)?概算定額和概算指標(biāo)、投資估算指標(biāo),我們將在后面做單獨(dú)介紹,這里就不在多講。

(2)按照投資的費(fèi)用性質(zhì)不同,可以把工程建設(shè)定額劃分為建筑工程定額、設(shè)備安裝工程定額、建筑安裝工程費(fèi)用定額、工器具定額以及工程建設(shè)其他費(fèi)用定額。?①建筑工程定額是建筑工程的施工定額、預(yù)算定額、概算定額和概算指標(biāo)的統(tǒng)稱(chēng)。一般將建筑工程理解為房屋和構(gòu)筑物,具體涉及一般土建工程、電氣工程(動(dòng)力、照明、弱電)、衛(wèi)生技術(shù)(水、暖、通風(fēng))工程、工業(yè)管道工程、特殊構(gòu)筑物工程。從廣義上還涉及道路、橋梁、鐵路、隧道、運(yùn)河、堤壩、港口、電站、機(jī)場(chǎng)等工程。?②設(shè)備安裝工程定額是安裝工程的施工定額、預(yù)算定額、概算定額和概算指標(biāo)的統(tǒng)稱(chēng)。?由于建筑工程和設(shè)備安裝工程是單項(xiàng)工程中的兩個(gè)有機(jī)組成部分，通常把建筑工程和安裝工程作為一個(gè)施工過(guò)程看待,稱(chēng)為建筑安裝工程，在通用定額中也就把建筑工程定額和安裝工程定額合二為一,稱(chēng)為建筑安裝工程定額。建筑安裝工程定額屬于直接費(fèi)定額，僅僅涉及施工中的人工、材料和機(jī)械消耗定額。?③建筑安裝工程費(fèi)用定額涉及三個(gè)部分。?其他直接費(fèi)定額是指預(yù)算定額細(xì)目?jī)?nèi)容以外，與建筑安裝工程直接有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn),也是編制施工圖預(yù)算和概算的依據(jù)。?現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)定額是指與現(xiàn)場(chǎng)施工直接有關(guān)，是施工準(zhǔn)備、施工組織和管理所需的費(fèi)用定額。?間接費(fèi)定額是指為公司生產(chǎn)所有產(chǎn)品所必需,為維持整個(gè)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需的各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)，與個(gè)別產(chǎn)品的建筑安裝施工無(wú)關(guān)。

④工器具定額?工器具是指按照有關(guān)規(guī)定不夠固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)而起到勞動(dòng)手段作用的工具、器具和生產(chǎn)用家具,如計(jì)量器具、容器、儀器、工具箱等。工器具定額，就是為新建或擴(kuò)建項(xiàng)目投產(chǎn)、運(yùn)轉(zhuǎn)初次配置的工具、器具數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。

⑤工程建設(shè)其他費(fèi)用定額?工程建設(shè)其他費(fèi)用定額是指獨(dú)立于建筑安裝工程、設(shè)備和工器具購(gòu)置之外的其他費(fèi)用開(kāi)支的標(biāo)準(zhǔn)。了解一下重要了解一下工程量清單計(jì)價(jià)的基本過(guò)程可以描述為:在統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則的基礎(chǔ)上，制定工程量清單項(xiàng)目設(shè)立規(guī)則,根據(jù)具體工程的施工圖紙計(jì)算出各個(gè)清單項(xiàng)目的工程量,再根據(jù)各種渠道所獲得的工程造價(jià)信息和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)計(jì)算得到工程造價(jià)。?（1)編制招標(biāo)標(biāo)底?工程量清單作為招標(biāo)文獻(xiàn)的組成部分,一個(gè)最基本的功能是作為信息的載體,以便投標(biāo)人能對(duì)工程有全面充足的了解。從這個(gè)意義上講,工程量清單的內(nèi)容應(yīng)全面、準(zhǔn)確。以建設(shè)部頒發(fā)的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程招標(biāo)文獻(xiàn)范本》為例,工程量清單重要涉及工程量清單說(shuō)明和工程量清單表兩部分。?（２)投標(biāo)報(bào)價(jià)?投標(biāo)報(bào)價(jià)是在業(yè)主提供的工程量計(jì)算結(jié)果的基礎(chǔ)上,根據(jù)公司自身所掌握的各種信息、資料,結(jié)合公司定額編制得出的。?3.６建筑工程量及其計(jì)算

１．建筑工程量計(jì)算的含義?工程量是以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位所表達(dá)的建筑工程各個(gè)分項(xiàng)工程和結(jié)構(gòu)構(gòu)件的實(shí)物數(shù)量。工程量計(jì)算是施工圖預(yù)算編制的重要內(nèi)容和工程估價(jià)的重要依據(jù)。準(zhǔn)確計(jì)算工程量是編制施工組織計(jì)劃、擬定建筑工程直接費(fèi)、工程量清單、安排施工進(jìn)度、編制材料采購(gòu)與供應(yīng)