房地產市場研究報告

房地產市場研究報告西安市房地產市場研究報告城市發(fā)展研究城市概況西安市是\o"中華人民共和國"中華人民共和國\o"陜西省"陜西省省會,中國七大區(qū)域中心城市之一,陜西省政治、經濟、文化、科教和信息的中心,是新亞歐大陸橋中國段——隴海蘭新鐵路沿線經濟帶上最大的中心城市,具有承東啟西、連接南北的重要戰(zhàn)略地位。,\o"中華人民共和國國務院"中華人民共和國國務院批準<關中—天水經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃>,提出將西安建設成為國家重要的科技研發(fā)中心、區(qū)域性商貿、物流、會展中心、區(qū)域性金融中心、國際一流旅游目的地以及全國重要的高新技術產業(yè)和先進制造業(yè)基地,著力打造西安國際化大都市。西安是國務院于1982年首批公布的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市之一西安市南和東南與漢中市、安康市、商洛市相鄰;西與寶雞市接壤;北與咸陽市相連;東與渭南市相接東西最長約204千米,南北最寬約116千米,總面積10,108平方千米。西安下轄新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、灞橋區(qū)、未央區(qū)、雁塔區(qū)、閻良區(qū)、臨潼區(qū)、長安區(qū)、藍田縣、周至縣、戶縣、高陵縣等9區(qū)4縣,到陜西省第六次人口普查數據顯示,全市常住人口已達846.78萬人。城市經濟全市實現生產總值(GDP)4369.37億元,比上年增長11.8%。其中,第一產業(yè)增加值195.59億元,增長6.0%;第二產業(yè)增加值1893.79億元,增長11.8%;第三產業(yè)增加值2279.99億元,增長12.2%。第一產業(yè)增加值占生產總值的比重為4.5%,第二產業(yè)增加值比重為43.3%,第三產業(yè)增加值比重為52.2%。全年非公有制經濟增加值2245.75億元,占生產總值比重為51.4%,比上年提高0.8個百分點。全年財政總收入753.07億元,比上年增長15.9%。地方財政一般預算收入396.96億元,增長24.6%。全年全部工業(yè)實現增加值1340.75億元,比上年增長12.4%。規(guī)模以上工業(yè)增加值1144.29億元,增長13.0%。全年全社會固定資產投資4243.43億元,比上年增長26.6%。全年社會消費品零售總額2236.06億元,比上年增長15.5%。全年進出口總額130.14億美元,比上年增長3.3%。產業(yè)支撐城市建設規(guī)劃6月國務院宣布批準<關中-天水經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃>;大經濟區(qū)格局的確定,極大提升了西安的城市價值。規(guī)劃對西安的新定位是打造”國際化大都市”。城市骨架將被大幅拉伸,地產行業(yè)面臨新的發(fā)展機會。”地鐵概念”一直是區(qū)域房價的助力器。西安地鐵的修建將壓縮城市距離,極大幅度提升城市價值。于9月16日首先建成通車的\o"西安地鐵二號線"二號線是\o"西安地鐵"西安地鐵第一條建成線路,北起西安北客站南到韋曲,縱貫西安市中軸線。于10月竣工的曲江輕軌環(huán)繞曲江新區(qū),串聯(lián)\o"大雁塔"大雁塔、\o"大唐芙蓉園"大唐芙蓉園、\o"曲江池(頁面不存在)"曲江池等一系列景區(qū),可飽覽曲江美景。而提前兩年開建的\o"西安地鐵一號線"一號線也預計于9月16日正式運營。當前西安地鐵已經開工建設的還有\(zhòng)o"西安地鐵三號線(頁面不存在)"地鐵三號線,\o"西安地鐵四號線(頁面不存在)"地鐵四號線從\o"大雁塔"大雁塔到\o"西安火車站"火車站的實驗段,以及\o"西安地鐵六號線(頁面不存在)"地鐵六號線。未來5年,西安城市基礎設施投資總規(guī)模將達1500億元,到人均居住面積達33平方米。到2020年,實現全市主城區(qū)面積800平方公里,人口1000萬以上,初具國際化大都市規(guī)模。世園會的成功舉辦對于改進城市環(huán)境作用極大,對于城市價值的提升起了很大作用。交通規(guī)劃高速公路,陜西省高速公路總里程已突破4000公里。預計突破5000公里。同時未來西安將形成2條高速環(huán)行線(西安繞城高速和西咸北環(huán)線),6條以西安為中心的輻射線,構成西安對外輻射各地市的高速通道,西安到各地市實現當日往返。另外,還將形成跨省高速通道,實現西安到周邊相連的省(區(qū)、市)當日抵達。同時西部開拓十年,西安已成為全國高速公路網中最大的節(jié)點城市之一,穿境而過的國道主干線ＧＺ40(二連浩特-河口)、ＧＺ45(連云港-霍爾果斯)和西部大通道(阿榮旗-北海、銀川-武漢、西安-上海,西安-昆明,西安-茂名)。西安高速公路建立的快速成長,主題市區(qū)的輻射驅策作用越來越嶄露出來,在很大水準上增進了西安市的臨潼、閻良、藍田、戶縣、洛川、商洛等地的區(qū)域經濟快速成長。公路客運如今西安的公路網以西安市為中心呈”米”字型輻射狀,在規(guī)劃中還將進一步發(fā)展成為”來”字型,使出行更加快捷方便。包含有繞城高速、機場新線、二環(huán)路和三環(huán)路等。其中三環(huán)路系統(tǒng)工程全線總里程89.7公里,主線總長74.8公里。其中,東西三環(huán)新建主線32.5公里,雙向8車道(局部6車道),設計車速80公里/小時,三環(huán)整體工程已于\o""底前竣工。[50]西安市區(qū)與全部所轄區(qū)縣以及省內所有地級市通有\(zhòng)o"高速公路"高速公路。在公路客運方面,\o"陜西省西安汽車站(頁面不存在)"陜西省西安汽車站、\o"西安城東客運站(頁面不存在)"西安城東客運站、\o"西安城西客運站(頁面不存在)"西安城西客運站、\o"西安城北客運站(頁面不存在)"西安城北客運站、\o"西安城南客運站"西安城南客運站共同組成了旅客運輸網絡,負責省內及省外的公路運輸。鐵路鐵路方面,早在\o"西安站"西安火車站便首次邁入全國客運大站前五行列。\o"Wikipedia:列明來源"[來源請求]當前西安火車站開行列車約350列,其中包括時速250kM/h的"和諧號"動車組以及350KM的高鐵,也成為西部地區(qū)少數幾個開行動車組的城市。\o"西安北站"西安北客站車站站房總建筑面積約33.1萬平方米,其規(guī)模為號稱全亞洲第一的客運站。\o"西安北站"西安北客站全面運營后,年發(fā)送旅客近年將達6800多萬人,遠期將達到8000多萬人。[51]\o"西安北站"西安北客站是西安鐵路樞紐及將要建成的全國快速高速客運網中的一個重要節(jié)點。\o"鄭西高鐵"鄭西高鐵是國內第三條開通的高速鐵路。12月底,西安已開通至\o"北京"北京、\o"廣州"廣州、\o"長沙"長沙、\o"深圳"深圳、\o"武漢"武漢、\o"鄭州"鄭州、\o"石家莊"石家莊的直達高鐵線路。航空\o"西安咸陽國際機場"西安咸陽國際機場是中國重要航空港之一,當前共有25家航空公司在機場經營186余條航線(其中國內96個城市的186條航線和國際和地區(qū)11個城市的10條航線),每天有600余架次的航班在機場起降。旅客吞吐量達到1529萬,吞吐量2343萬人次(12月數據),為全國十大機場增速最快的機場。以西安咸陽國際機場為始發(fā)圓點,1小時航程可覆蓋成都、重慶、武漢、鄭州、蘭州、西寧、銀川等中西部主要城市,2小時航程可覆蓋全國70%的領土和85%的經濟資源,3小時航程能夠覆蓋國內所有省會城市和重要的旅游城市,形成了優(yōu)越的地理位置在全國航線網絡中具有得天獨厚的優(yōu)勢。政策法規(guī)近年西安市房地產政策一覽時間政策名稱內容/11/30<關于進一步做好房地產市場調控工作的意見><意見>明確樓市須嚴格執(zhí)行限購政策,報價過高項目,暫不予核發(fā)預售證。同時,政策還要求進一步加大中小套型、中低價位住房用地供應,建立保障房土地儲備制度,優(yōu)先向保障房項目供地。西安市將繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購、差別化住房信貸和稅收政策,嚴肅查處住房騙購、違規(guī)信貸等違法違規(guī)行為。同時,進一步加大中小套型、中低價位住房用地供應,一季度末,制定并公布全市住房用地計劃,確保住房用地計劃供應量在的基礎上增加10%。建立保障房土地儲備制度,優(yōu)先向保障房項目供地。/10/28陜西省出臺7項措施規(guī)范商品房交易未獲預售證不得發(fā)布銷售廣告日前,陜西省住建廳出臺加強商品房預售、廣告、展會準入、合同、中介、收費管理、規(guī)范交易程序等7項措施,其中針對商品房銷售做出以下規(guī)定:未達到相關條件的開發(fā)項目,嚴禁辦理<商品房預售許可證>,而審批經過的商品房預售項目(樓棟)應在24小時內對外公布;房地產開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后,應當在10日內開始銷售商品房。對于未取得商品房預售許可證的房地產項目,不得發(fā)布商品房預售廣告,另外,房地產廣告中不得”售后包租、返本銷售”,不得以時間表示距離和含有升值或投資回報的承諾,不得有辦戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾。/10/21房地產市場秩序專項整治活動西安市房管局從21日起在全市開展為期3個月的房地產市場秩序專項整治活動,對全市房地產開發(fā)項目進行拉網式檢查,對存在違法違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)和房地產中介機構將予以嚴肅處理。內容:1.未取得<商品房預售許可證>,直接或采取發(fā)放VIP卡、內部認購、交納誠意金等形式變相預售商品房;2.未經備案從事房地產經紀業(yè)務、代理銷售不符合銷售條件商品房;3.未取得預售許可,擅自發(fā)布商品房預售廣告;4.其它違反房地產市場管理法律法規(guī)的行為。/6/27西安部分銀行房貸速放慢,首套房貸利率或上浮6月27日,一家股份制銀行的工作人員介紹說,首套房貸的利率是基準,不排除上浮可能。根據貸款人提供的資料、收入證明及個人征信情況,審核后才能確定。/5/28不動產登記制度起草,60城住房信息聯(lián)網當前,住房和國土兩部門的系統(tǒng)正在設法對接。一旦對接成功,即可形成”房地合一”的個人不動產登記查詢系統(tǒng)。消息人士還透露,6個月內,只要經過輸入權屬人姓名和身份證信息,就可查詢其聯(lián)網城市內所有同一權屬人名下的不動產產權變動情況、交易情況和有關價格數據等,包括住房信息與農村宅基地信息。/5/27擴大房產稅改革試點國務院辦公廳發(fā)布<關于深化經濟體制改革重點工作意見的通知>,明確提出,"擴大個人住房房產稅改革試點范圍"為今年的經濟體制改革重點內容之一。/4/19西安落實新"國五條"騙購者3年不得在西安買房西安市政府辦公廳下發(fā)了<關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知>(市政辦發(fā)號),從切實落實穩(wěn)定房價工作責任、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規(guī)劃建設、加強房地產市場監(jiān)管五個方面推進房地產調控政策。/4/18西安國五條細則正式落地二手房嚴格執(zhí)行20%稅費4月8日,市政府辦公廳下發(fā)了<關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知>,<通知>提出了十三條房地產調控措施和要求,對個人轉讓住房按規(guī)定應征收的個人所得稅,能核實房屋原值的,嚴格按轉讓所得的20%計征。/4/3西安各銀行房貸政策未變首套房仍基準利率新"國五條"出臺后,各地實施細則在3月底紛紛出籠,西安實施細則也于3月31日正式落地。昨日,記者采訪西安多家銀行了解到,當前五大行房貸均未發(fā)生變化,首套房首付比例為三成,二套房首付比例為六成。/2/21國務院出臺房產調控新"國五條"會議指出,近年來,各地區(qū)、各部門認真落實中央關于加強房地產市場調控的決策部署,取得積極成效,投機投資性購房得到有效抑制,房地產市場形勢逐步平穩(wěn)。10月限利潤陜西商品房利潤率不得超過10%調控新政引爭議。5月<商品房銷售明碼標價規(guī)定>西安市物價局召開了”全市商品房銷售明碼標價工作會議”,明確指出將開展全市商品房明碼標價專項檢查。對不明碼標價的商品房每套將罰5000元。"3月限價陜西要求房價漲幅低于收入增幅各地漲幅過快將問責。2月陜西要求房價漲幅低于收入增幅各地漲幅過快將問責明確規(guī)定本市居民限購兩套房,禁購3套以上住房,兩套房貸首付最低60%。"5月西安出臺穩(wěn)定房產市場”十六條西安市政府出臺<西安市人民政府關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的若干意見>,從解決中低收入家庭住房到外來務工人員安置,從二手房申請住房公積金貸款到個人住房滿5年交易免營業(yè)稅等方面提出16條意見,被稱之為西安穩(wěn)定房產市場”十六條”。"12月西安購房補貼終止西安購房補貼終止”個人住房轉讓營業(yè)稅免征期限從2年恢復至5年”政策出臺國務院出臺”國四條”以”遏制房價過快上漲”西安市招商引資政策(房地產方向)土地使用權取得、轉讓

商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅、工業(yè)等經營性項目用地,政府必須采取招標、拍賣、掛牌出讓等競爭性方式出讓土地使用權;同時,國家規(guī)定了工業(yè)項目用地的最低出讓價。

土地使用權出讓的最高年限為:居住用地70年,工業(yè)、教育、衛(wèi)生、科研、文化、體育及其它綜合用地50年,商貿、旅游、娛樂用地40年。

已完成開發(fā)投資25%以上的土地,能夠轉讓土地使用權。已取得土地使用權的土地閑置滿2年,政府能夠依法無償收回土地使用權;土地閑置滿1年、不滿2年的,按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。房地產開發(fā)

住宅用地中要有不低于70%的土地用于廉租房、經濟適用房、限價房和90平方米以下中小型普通商品房的建設。

商品房建設已投入開發(fā)資金25%以上,并已確定施工進度和竣工日期,能夠預售。

外商投資房地產企業(yè)注冊資本金未全部繳付的,未取得<國有土地使用證>的,或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的,不得辦理境內、境外貸款。土地招拍掛流程土地市場分析西安市土地市場總體情況分析表2-1:西安市土地市場概況(截止到10月)土地出讓面積(萬M2)土地成交面積(萬M2)地價(萬/畝)建筑面積(M2)成交金額(萬)平局樓面地價(元/M2).10月714.53350.61323.4710,267,409.901,305,042.001,485.30數據來源:西安市國土資源局交易網(項目部整理)數據來源:西安市國土資源局交易網(項目部整理)截止到10月,西安土地供應量穩(wěn)步上漲,可是成交量和成交金額與供應量走勢相反,趨于下滑。市場表現為供大于求,地價平穩(wěn)發(fā)展。從供應面來看,在1月到5月間土地供應量持續(xù)加大,主要以商業(yè)、工業(yè)地塊為主,市場供應在年度供地計劃及財政需求的雙重影響之下出現續(xù)漲。從成交面來看,在經歷了1、2月的一個成交低迷以后,土地成交面積開始穩(wěn)步上升,全國重點城市土地市場全線飄紅是影響西安土地市場成交逐漸活躍的重要因素,另外本年度前兩個季度樓市表現不俗,部分房企資金運轉順暢使其更加重視一級市場,也是土地市場成交量上升的重要原因。西安土地供應量、成交量保持了穩(wěn)步增長態(tài)勢,整體來看原因有三:全國重點城市2季度土地市場表現活躍加固了行業(yè)向好預期,大環(huán)境樂觀氛圍對于西安市場的傳導作用是本季度西安土地市場供銷兩端穩(wěn)步增長的重要影響因素。面對本年度前兩個季度土地市場低迷態(tài)勢,政府為完成年度供地任務而加大土地供應,用以保證財政收入,這是本季度土地供應量加大的重要驅動力。西安樓市金三銀四銷量回暖明顯,部分房企資金運轉狀況也較為順暢,這使其使得拿地補倉意愿開始顯現,是土地成交量穩(wěn)步增長重要動力。由上圖能夠看出,地價在上半年總體也是保持了跟土地供應與成交面積相似的走勢,可是土地價格的敏感度要高于成交量和供應量,因此我們能夠看出,地價在三月的時候就開始了上漲,并在四月份到達了306.86萬/畝的一個高點。第三季度的土地供求情況與上半年的情況相反。在6-7月間,土地供應量和成交量出現了一個明顯的下滑,土地供應量的下滑是因為上半年土地供應增長過快,在6-7月間政府調整了土地的供給量。而國五條的細則出臺及銀根收緊使得房企對于未來市場發(fā)展趨勢判斷不明朗是導致土地成交量下跌的主要因素。因此在7月的時候,土地供應和成交量均到達了最低點,分別17和14.2萬平方米。隨后土地供應和成交量開始小幅度反彈。地價的調整也是先于土地供給的調整。地價在4月到達頂點后,隨即下滑,在6月份土地成交量開始下滑的時候,地價也同時開始小幅度反彈并在之后保持在一個平穩(wěn)的區(qū)間運行。在統(tǒng)計區(qū)間的后半段,土地供應量開始上漲,這是因為西安市住宅用地計劃供應目標為13052.757畝(約合870萬平方米),而前三季度住宅用地供應量與既定目標有一定差距,因此四季度成為土地集中推售期或再所難免?？墒桥c之成為相反的是,土地的成交量和地價成相反走勢。這放映了各大房企對四季度到明年初西安市房地產市場發(fā)展持審慎態(tài)度。數據來源:西安市國土資源局交易網(項目部整理)截止到10月,西安市平均樓面地價為1485.30元每平方米。西安市平均樓面地價走勢平穩(wěn)。在3月到4月間,由于傳統(tǒng)的金三銀四的影響,房地產市場產銷兩旺加固了各大房企對西安房地產市場向好的預期,拿地欲望強烈,帶動了土地市場的價格上漲。而隨后的國五條細則出臺打擊了房地產商的積極性,平均樓面地價迅速回落并在一個平穩(wěn)的區(qū)間運行。而原來被開發(fā)商予厚望的”金九銀十”卻一再呈現出日薄西山的態(tài)勢,也導致平均樓面地價在三季度尾表現波瀾不驚。樓面價環(huán)比小幅下跌,下跌幅度在1個百分點以內,郊縣地塊低價成交是影響樓面價變動的主要因素,整體來看西安地價處于理性運行區(qū)間。西安市土地市場分區(qū)情況分析表2-2:西安市土地市場分區(qū)概況(截止到10月)土地出讓面積(萬M2)土地成交面積(萬M2)土地成交面積(畝)地價(萬/畝)建筑面積(M2)成交金額(萬)樓面地價(元/M2)城東145.32126.361,895.37188.653,657,774.53357,554.00977.52城南85.94120.321,804.83247.323,229,551.87446,367.001,382.13城西93.1055.15827.25251.901,951,770.10208,383.001,083.06城北226.4829.65444.79436.63945,803.89194,211.001,627.42高新160.5914.93224.01292.51482,495.7165,527.001,450.36城內3.104.2063.00523.8113.8033,000.002,391.30數據來源:西安市國土資源局交易網(項目部整理)數據來源:西安市國土資源局交易網(項目部整理)從土地成交城區(qū)分布來看:城東區(qū)土地銷售面積占比最大,為36%。城東區(qū)由西安國際商務港區(qū)板塊,浐灞生態(tài)區(qū)板塊和紡織城綜合發(fā)展區(qū)板塊組成。城東區(qū)區(qū)域內環(huán)境優(yōu)美,教育資源強勢,區(qū)域內配套完善而且商業(yè)氛圍濃厚,以上眾多因素使西安城東土地銷售暢旺。而城東區(qū)的平均樓面地價為977.52元/平方米,為統(tǒng)計的各區(qū)中最低。其次為城南區(qū),占比為34%。城南區(qū)主要由曲江板塊和長安板塊組成。西安城南集結了西安一大半的高等教育資源,從幼兒園、小學、中學,乃至到大學。豐富的人文教育資源是城南的一大特色。曲江新區(qū)憑借獨有的歷史淵源和人文環(huán)境,造就西安樓市中的寸土寸金之地,成為高端物業(yè)的核心區(qū)域,也是各大地產開發(fā)企業(yè)展現實力的競賽區(qū)域。長安則因大學城的入駐,擁有豐厚的教育資源。城南區(qū)的平均樓面地價為1382.13元/平方米。城西區(qū)的土地銷售面積排第三位,占比為16%。城東區(qū)主要由灃東板塊(灃渭新區(qū))和大興新區(qū)板塊組成。城西區(qū)是一個工業(yè)區(qū),高端樓盤少,商業(yè)配套比較落后,城西二環(huán)之外城鄉(xiāng)結合部村莊較多。由于以上原因,城西區(qū)的土地成本比較低,平均樓面地價為1083.06元/平方米,僅略高于城東區(qū)?？墒浅俏鲄^(qū)也有一些其它優(yōu)勢,如:城西區(qū)緊靠高新區(qū),政府對城西區(qū)基建的投入等。城北區(qū)的土地銷售面積占比9%,居統(tǒng)計各區(qū)的第四位。城北區(qū)主要由經開區(qū)板塊、未央區(qū)板塊和大明宮板塊組成。城北區(qū)是規(guī)劃為未來西安新的市政中心、行政中心和經濟區(qū),這預示著城北中央商務區(qū)未來潛在的居住價值。因此城北區(qū)平均樓面地價為1627.42元/平方米居各區(qū)的第二,排在城內區(qū)。可是由于城內區(qū)是古城保護重點區(qū)域,可供開發(fā)土地稀缺,供應量和銷售量都十分小。因此城北區(qū)基本上是西安市可統(tǒng)計范圍內樓面地價最高的一個區(qū)域。高新區(qū)的土地銷售面積占比4%,據居計各區(qū)的第五位。高新區(qū)位于西安市南郊文化、科技研究院所集中區(qū),規(guī)劃總面積30平方公里,其連片開發(fā)的集中新建區(qū)20平方公里。作為西安的CBD核心區(qū),高新區(qū)一直是西安寫字樓的密集區(qū)域。區(qū)內有多個國家康居示范小區(qū)和物業(yè)管理示范小區(qū),居住環(huán)境居西安市前列。區(qū)內酒店、娛樂、餐飲、購物配套齊全,并有多個休閑娛樂公園。由于以上原因,高新區(qū)地價在各區(qū)中處于較高的位置,平均樓面地價為1450.36元/平方米。最后是城內區(qū),城內區(qū)的土地銷售面積占比僅有1%,是各區(qū)中銷售面積量最小的一個區(qū)。城內區(qū)主要指的是鐘樓為中心附近的四條大街,是西安的老城區(qū),政治,文化和商業(yè)的中心。由于區(qū)內是古城保護重點區(qū)域,可供開發(fā)土地稀缺,主要以局部舊城改造為主,開發(fā)主要以商業(yè)為主,除商業(yè)價值外,住宅地產價格優(yōu)勢不明顯。由于區(qū)域內土地供應稀缺,平均樓面地價也是最貴的,到達2391元/平方米。近三年西安市土地市場總體情況分析表2-3:西安市近三年土地市場概況(截止到10月)土地出讓面積(萬M2)土地成交面積(萬M2)平均樓面地價土地成交面積(畝)地價(萬/畝)建筑面積(萬M2)成交金額(億元).6185.9494.54631.671,418.09132.78298.1018.83.12570.93211.25865.713,168.73202.06739.5964.03.6387.32450.141,743.906,752.07361.611,400.08244.16.121,120.15378.44625.055,676.57156.711,423.2488.96.6443.53162.79936.202,441.84174.62455.4642.64.10271.00157.641,058.852,364.59185.66414.6043.90數據來源:CRIC由上圖能夠看出,近三年西安市土地供應量大部分時間處于供大于求的情況。到期間,土地供應量穩(wěn)步上升,在下半年土地供應量達到頂點的1120.15萬平方米。而同期土地銷售面積僅有378.44萬平方米,土地供應面積是土地銷售面積的近2倍。因此西安市平均樓面地價也在上半年到達頂點1743.90后,隨即大幅度下滑到625.05元。在期間,土地供應量和成交量保持平穩(wěn),可是總體成交量比同期有一個比較大的降幅。平均樓面地價在經歷了下半年到上半年的上漲以及隨后在下半年的大幅度調整以后,在西安市平均樓面地價呈現穩(wěn)中有升的態(tài)勢,這說明土地市場在經歷了由于-以來對房地產市場樂觀的預期形成的價格大漲,以及消化了下半年由于”國五條”等調控措施出臺和銀根縮緊的影響后,西安市的地價開始重回一個理性的運行空間。近三年西安市土地市場分區(qū)情況分析城東區(qū)城東區(qū)土地出讓面積(萬M2)土地成交面積(萬M2)平均樓面地價土地成交面積(畝)地價(萬/畝)建筑面積(萬M2)成交金額(億元).6104.3367.19395.881,007.8474.02188.447.46.12130.7876.90796.461,153.49185.87269.1921.44.6115.99195.00954.182,924.99181.68556.9253.14.12533.27147.80569.622,216.99144.11560.9031.95.658.2233.10865.67496.50175.23100.508.70.1087.1060.90340.18913.5058.02155.805.30數據來源:CRIC數據來源:CRIC城西區(qū)城西區(qū)土地出讓面積(萬M2)土地成交面積(萬M2)平均樓面地價土地成交面積(畝)地價(萬/畝)建筑面積(萬M2)成交金額(億元).62.622.62714.2939.30315.5217.361.24.1262.4921.46524.56321.90164.56100.985.30.651.0835.42616.03531.30169.58146.269.01.12156.1550.72894.17760.80174.69148.6313.29.670.0414.92672.12223.80220.2973.354.93.1015.9013.402,891.25201.00542.2937.7010.90數據來源:CRIC數據來源:CRIC城南區(qū)城南區(qū)土地出讓面積(萬M2)土地成交面積(萬M2)平均樓面地價土地成交面積(畝)地價(萬/畝)建筑面積(萬M2)成交金額(億元).641.6413.541,252.83203.10326.4452.926.63.12230.3375.20857.891,127.99202.84266.7022.88.696.1483.131,050.891,246.94280.04332.2934.92.1299.6555.12652.04826.80176.83224.2214.62.685.2031.821,391.72477.30334.59114.7515.97.107.9028.701,436.03430.50383.28114.9016.50數據來源:CRIC數據來源:CRIC城北區(qū)城北區(qū)土地出讓面積(萬M2)土地成交面積(萬M2)平均樓面地價土地成交面積(畝)地價(萬/畝)建筑面積(萬M2)成交金額(億元).625.3011.01860.44165.15203.4539.053.36.1298.9815.511,932.30232.65564.3767.9513.13.6117.87116.625,379.051,749.29760.94247.46133.11.12207.6887.16550.481,307.39146.02346.7919.09.6123.8815.182,241.05227.70360.1236.598.20.10102.606.342,386.8395.10609.8924.305.80數據來源:CRIC數據來源:CRIC高新區(qū)高新區(qū)土地出讓面積(萬M2)土地成交面積(萬M2)平均樓面地價土地成交面積(畝)地價(萬/畝)建筑面積(萬M2)成交金額(億元).610.020.000.000.000.000.000.00.1242.4920.33185.96304.9517.3828.500.53.66.1119.121,029.56286.80404.47112.6711.60.12123.4037.51690.27562.65173.29141.259.75.6103.7965.37204.24980.5524.88119.472.44.1056.8046.50570.34697.5064.5278.904.50數據來源:CRIC數據來源:CRIC城內區(qū)城內區(qū)土地出讓面積(萬M2)土地成交面積(萬M2)平均樓面地價土地成交面積(畝)地價(萬/畝)建筑面積(萬M2)成交金額(億元).62.030.184,242.422.70518.520.330.14.125.861.851,196.1727.75169.376.270.47.60.130.855,312.5012.751,866.684.482.38.120.000.131,793.101.951,333.341.450.26.62.402.402,222.2236.00666.6710.802.40.100.701.803,000.0027.00333.343.000.90數據來源:CRIC數據來源:CRIC建設安裝成本和稅費建筑安裝成本由上圖能夠看出,截止于上半年,西安市住宅建安工程成本為:小高層1847元/平方米、高層2058元/平方米。在統(tǒng)計的28個省會城市中,西安市的小高層成本排名第6位,而西安市的高層成本排名第4位,兩方面數據都排名前列。有上圖能夠看出,近幾年里,各類型的樓房建安成本平穩(wěn)發(fā)展。其中多層住宅的建安成本變化很小。而小高層的建安成本平穩(wěn)上漲,由的1561元/平方米上漲到上半年的1847元/平方米,上漲幅度18.32%,年增速約5%;而高層的建安成本則增幅較少,由的1821元/平方米上漲到上半年的2058元/平方米,上漲幅度13.01%,年增速約3.6%。其中多層面積在上半年沒有納入統(tǒng)計,是因為西安市多層建筑開工量較少。西安市主要稅費及稅率列表稅費種類稅率說明納稅義務發(fā)生時間營業(yè)稅預售收入*5%取得預售收入時土地增值稅預售收入*1%或0.05%(市為1%,縣為0.05%)取得預售收入時城建稅及教育費附加營業(yè)稅額*7%繳納營業(yè)稅時堤圍防護費預售收入*(1‰-1.3‰)繳納營業(yè)稅時印花稅銷售合同金額*1‰銷售合同簽訂時企業(yè)所得稅應納稅所得額*25%取得預售收入時綜上所述,除去企業(yè)所得稅外,其它稅費所占銷售收入約6.58%。西安市房地產市場分析西安市房地產市場總體情況表3-1:西安市房地產開發(fā)情況房地產開發(fā)投資(億元)商品房施工面積(萬平方米)住宅施工面積(萬平方米)商品房竣工面積(萬平方米)住宅竣工面積(萬平方米).1-101,279.459,924.498,150.63383.38328.62.1-10986.799,124.557,610.82691.02607.29同比30%9%7%-45%-46%數據來源:西安市統(tǒng)計網截止到10月,西安市全市房地產開發(fā)投資1279.45億元,同比上升30%。商品房施工面積為9924.49萬平方米,同比增長9%;其中住宅施工面積8150.63萬平方米,同比增長7%。房地產開發(fā)投資和商品房施工面積都有一定幅度的提高,說明開發(fā)商對后市持樂觀態(tài)度。商品房竣工面積為383.38萬平方米,同比大幅下滑45%;其中住宅的竣工面積為328.62萬平方米,同比減少46%?？⒐っ娣e的減少,有可能導致將來一段時間商品房供應量不足,供求關系將會趨緊,對西安市房價造成一定的上漲壓力。表3-2:西安市商品房銷售情況(截至到10月)商業(yè)房銷售面積(萬M2)商業(yè)房銷售均價(元/M2)住宅銷售面積(萬M2)住宅銷售均價(元/M2)10月995.317,000.75109.0115,733.35數據來源:CRIC數據來源:CRIC截止到10月,西安市住宅市場成交量平穩(wěn)發(fā)展,平均每月成交量保持在100萬平方米左右。住宅成交總量與10月及10月同比增長21.38%和34%。住宅銷售均價為7162.53元/平方米,與10月及10月均價同比增長2.4%和1.8%。與住宅成交量相比,住宅均價總體呈震蕩下滑的一個趨勢。由上圖能夠看出,在傳統(tǒng)的”金三銀四”的影響下,西安市房地產市場成交量和均價均有不錯的表現。平均成交量保持在118萬平方米,均價也維持在7250元/平方米的水平?？墒潜緫橇硪粋€產銷旺季的”金九銀十”,市場表現令人失望,成交量和均價都在平均線以下?？傮w來說,今年市場明顯好于,但從7月份起,市場熱度較上半年有了一定下降。一方面是由于上半年需求的大量釋放,另一方面是下半年供應量的增加,導致買方市場的觀望情緒加重。數據來源:CRIC截止到10月,西安市商業(yè)房成交量呈階段性發(fā)展,平均每月成交量10.9萬平方米。商業(yè)房成交總量與10月及10月同比增長47.73%和33.49%。商業(yè)房銷售均價為16591.22元/平方米,與10月同比增長7.8%,但較10月同比下降13.76%。在第一季度,商業(yè)房的銷售面積呈上漲趨勢,特別是3月份,成交量到達統(tǒng)計區(qū)間的頂峰21.89萬平方米。而均價也保持在高位運行。但在隨后的4月份時,成交量驟然下跌至7.35萬平方米,下跌幅度達66%。但同期均價保持平穩(wěn)發(fā)展。在第二季度和第三季度中,成交量經歷了平穩(wěn)爬升和平穩(wěn)下降的態(tài)勢。而均價則保持穩(wěn)定的走勢,并在10月到達統(tǒng)計區(qū)間的頂峰22372.17元/平方米。西安市房地產市場分區(qū)情況表3-3:西安市分區(qū)商品房銷售情況區(qū)域住宅銷售面積(萬M2)住宅銷售均價(元/M2)商業(yè)房銷售面積(萬M2)商業(yè)房銷售均價(元/M2)城東區(qū)225.496,344.8839.4310,364.63城西區(qū)144.315,877.5014.8812,925.25城南區(qū)268.948,581.8816.5420,087.00城北區(qū)251.096,291.6325.3015,800.38高新區(qū)104.858,226.3810.0914,430.75城內區(qū)0.636,682.252.7720,792.13數據來源:CRIC數據來源:CRIC由上圖和表3-2能夠看出,城南區(qū)的住宅銷售均價最高為8581.88元/平方米,而成交量占比為27%,占比最大。在西安,人們時常能夠聽到這樣的俚語”寧要城南一張床,不要別處一間房”,許多喜歡住在城南的居民心中都有著一份揮之不去的城南情結,這也使得城南在西安樓市區(qū)域競爭中,顯示出了尤為卓著的宜居表現。城南區(qū)的特點是長安板塊的優(yōu)質教育資源和曲江板塊以文化旅游功能為主的新興高檔住宅。憑借著優(yōu)越的地理位置,適宜的自然環(huán)境以及濃郁的文化氛圍,城南已在西安人的心里久久扎下了根。而即將貫通的地鐵2號線,為城南發(fā)展營造了更新的發(fā)展機遇。三環(huán)區(qū)域及三環(huán)外的城市交通路網的建設將更大程度地激活城南片區(qū)周邊業(yè)態(tài)的發(fā)展。高新區(qū)的住宅銷售均價為8226.38元/平方米,僅次于城南區(qū)排名第二。而高新區(qū)的成交量不大,占比僅為11%,排在各區(qū)第5的位置。高新區(qū)已發(fā)展成為西安市經濟最發(fā)達的地區(qū),并作為西安的CBD核心區(qū)存在。房地產市場亦因此受惠,高新區(qū)是近幾年被外來大的房地產企業(yè)和西安本土發(fā)展商作為主戰(zhàn)場。因此銷售均價也水漲船高?？墒怯捎诟咝聟^(qū)的商品房供應量減少,導致成交量不足。城東區(qū)和城北區(qū)的銷售均價和成交量都較為接近,城東區(qū)的銷售均價和成交量分別為6344.88元/平方米和225.49萬平方米,城北區(qū)的銷售均價和成交量分別為6291.63元/平方米和268.94萬平方米。而兩個城區(qū)的住宅銷售量都占去了西安市總成交量的23%以上。這兩個區(qū)能夠看作是西安市的未來房地產市場發(fā)展的風向標。市政府北遷、北客站建成、地鐵二號線通車,帶給北城區(qū)域的變化顯而易見,一個宜居、宜商的城市區(qū)正逐漸呈現在購房者眼中。而過去不值一提的城東區(qū),近年來也是迅速發(fā)展,特別是浐灞生態(tài)區(qū)良好的生態(tài)環(huán)境和規(guī)劃的浐灞金融服務區(qū),吸引著眾多投資者的目光。隨著西安市城中村改造工作的深入推進、紡織城綜合發(fā)展區(qū)的逐漸成熟、部分優(yōu)質教育資源的東移,將促使西安城東的發(fā)展進一步提速,東城將逐漸成為西安未來的高尚居住區(qū)。城西區(qū)在住宅的成交量與銷售均價中均排在末尾(除城內區(qū)以外),全區(qū)住宅銷售均價為5877.50元/平方米,成交量占比14%。城西區(qū)是西安市發(fā)展較早的區(qū)域,區(qū)內主要是以機械和電子工業(yè)為主的老工業(yè)區(qū),商務及商業(yè)氛圍比較淡薄。城西的房地產開發(fā)主要集中在環(huán)城西路與西二環(huán)之間,西二環(huán)以西幾乎沒有,之因此集中在這里,一是因為這里距市中心近,交通購物方便,二是因為西二環(huán)外主要是工業(yè)區(qū),不便于做房地產開發(fā)。另外,在三橋片區(qū)和六村堡片區(qū)基本都是原來的福利房和集資房,商品房開發(fā)基本處于停滯狀態(tài)。該區(qū)域整體處于處于價值洼地。隨著西咸西區(qū)五大新城規(guī)則細則出臺,以及市政配套建設的進一步完善,房地產市場在將來勢必會加速發(fā)展。而且準備在明年開工的地鐵5號線會將西咸新區(qū)、高新區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)等城市近期重點建設區(qū)域與主城區(qū)連接起來?，F在的西咸樓市,開發(fā)體量非常有限,可是部分龍頭企業(yè)從傳統(tǒng)的曲江、大明宮等熱點區(qū)域逐步進入到城西區(qū)域,看重城西區(qū)域城市未來規(guī)劃價值?？墒氰b于城西區(qū)薄弱的房地產基礎,亟待完善的城市配套和淡薄的商業(yè)氛圍,該區(qū)域的房地產市場成熟或許還需5-7年的時間。近幾年西安市房地產市場發(fā)展情況-西安市房地產開發(fā)總體情況總體房地產開發(fā)投資(億元)住宅開發(fā)投資(億元)商品房施工面積(萬平方米)住宅施工面積(萬平方米)新開工面積(萬平方米)住宅新開工面積(萬平方米)商品房竣工面積(萬平方米)住宅竣工面積(萬平方米)842.34670.266,697.395,777.712,043.821,771.33463.65412.441,002.67833.378,215.577,074.472,280.072,004.25633.97558.551,281.901,011.679,947.898,294.922,848.502,313.671,063.70903.82年均增速15.02%14.71%14.10%12.81%11.70%9.31%31.89%29.89%在-3年期間,西安市整體房地產開發(fā)穩(wěn)定發(fā)展。其中房地產開發(fā)投資三年內增長了52.18%,在達到了1281.9億元,年均增速為15.02%;其中住宅開發(fā)投資增長了50.93%,是1011.67億,年均增速為14.71%。西安市商品房新開工面積在-期間有39.37%的增長,年均增速為11.7%;其中住宅的新開工面積三年間增長了30.61%,年均增速為9.31%。在竣工商品房方面,三年間快速增長,增長率達到了129.41%,年均增速為31.89%;其中住宅竣工的增長率為119%,年均增速為29.89%。商品房的竣工面積增長率和增速都遠遠超出了新開工面積和商品房的施工面積,由于房地產的開發(fā)周期大概為2-3年,這說明了在和期間將有大批新房集中推售,因此在西安市房地產市場供過于求的局面或將會延續(xù)下去。但由近幾年的新開工面積和商品房的施工面積來看,發(fā)展商開始理性看待西安的房地產市場,在后的房屋竣工增長率或會降低,供應或將減少,供求關系預計在后漸趨平衡。-西安總體房地產市場成交量和成交均價分析住宅銷售面積(萬M2)住宅銷售均價(元/M2)商業(yè)房銷售面積(萬M2)商業(yè)房銷售均價(元/M2).6488.936,898.1745.3814,166.58.12467.648,379.0097.3316,609.04.6395.016,819.2255.4119,774.74.12586.487,055.47110.7118,703.26.6607.687,225.5664.9016,654.11.10387.637,068.0044.1116,496.88數據來源:CRIC數據來源:CRIC近三年來,西安市住宅市場銷售均價保持平穩(wěn)發(fā)展,平均均價為7240.90元/平方米,最高價出現在下半年,達到8379元/平方米;最低價出現在上半年,為6819.22元/平方米,三年統(tǒng)計平均浮動幅度為1%,表明西安市整體房價比較穩(wěn)定,房價升速低于全國平均水平,未來房價上升空間比較大,政府實行限價的措施可能性較小。從住宅成交量上來看,近三年西安市全市住宅平均銷售面積為488.89萬平方米。最高成交量出現在上半年,達到607.68萬平方米。值得注意的是,在下半年到上半年這近一年的時間里,西安市住宅成交量大增,平均成交量近600萬平方米,超出三年平均水平的22.69%。原因有兩點:其一,由于下半年的”金九銀十”的市場成交蕭條,刺激了年末的房地產市場,在11月和12月,慘淡的市場成交量得到逆反。而在開發(fā)商的”以價換量”和促銷讓利等的營銷策略下,年初壓制許久的購房熱情得到釋放。因此下半年的成交量直線飆升至兩年來的最高峰;其二,3、4月份在國五條政策效應下和”金三銀四”的助推下市場曾出現成交畸高現象。由住宅市場的整體表現來看,截止到10月,西安市住宅累計成交面積995.31萬平方米,已經超出了全年的住宅成交面積。同比上漲31.7%。今年住宅成交量大幅趕超去年為大概率事件,在行政手段干預下,取得預售證的項目具有一定市場行情。近幾年西安市房地產市場分區(qū)情況城東區(qū)城東區(qū)商業(yè)房銷售面積(萬M2)商業(yè)房銷售均價(元/M2)住宅銷售面積(萬M2)住宅銷售均價(元/M2).65.1212,029.17102.076,261.83.124.3312,856.00100.816,153.67.614.2316,127.0083.756,272.33.128.5413,017.83128.326,111.00.626.3310,997.33133.996,378.00.1013.1011,027.2591.506,367.75近三年來,城東區(qū)的住宅均價持續(xù)走高,雖然在下半年由于開發(fā)商的”以量換價”的營銷策略下,均價下探到了6111元/平方米的三年最低價,可是在的浐灞金融服務區(qū)、地鐵5號線和浐灞生態(tài)住宅概念的推動下,城東區(qū)上半年量價齊升,均價到達了三年來的高點6378元/平方米,增幅達4.36%。成交量在下半年開始上升,再下半年到上半年這個區(qū)間,平均成交量達到了131.16萬平方米,比統(tǒng)計區(qū)間的平均成交量高22.87%。這個趨勢預示東區(qū)住宅金融概念和生態(tài)宜居概念的繼續(xù)發(fā)酵。相比當前西安市最具”人氣”的曲江新區(qū),東城具有更大的后發(fā)優(yōu)勢,樓市的發(fā)展空間很大。城西區(qū)城西區(qū)商業(yè)房銷售面積(萬M2)商業(yè)房銷售均價(元/M2)住宅銷售面積(萬M2)住宅銷售均價(元/M2).67.3910,882.8347.695,815.00.121.918,878.5034.075,081.17.62.3614,701.1736.625,125.33.125.2214,814.5055.855,852.33.64.2818,402.0083.315,940.67.1010.6012,006.5061.005,762.00在西安市眾多區(qū)中,城西區(qū)的住宅均價是最低的,均價為5851元/平方米,而城西的均價上升緩慢,與的均價相比,10月的住宅均價不升反跌,跌幅雖不足1%,可是如計算通脹水平,年均跌幅約6%。城西區(qū)的房價低迷時由于歷史原因造成的。城西區(qū)是西安市的老工業(yè)區(qū),基本配套比較差;工業(yè)廠房地塊多,可用于房地產開發(fā)的地塊少;商業(yè)氛圍淡薄等諸多因素制約著城西區(qū)的房地產發(fā)展。可是”西咸一體化”的規(guī)劃或將改變這一現狀。新區(qū)將打造成為西安國際化大都市的主城功能新區(qū)和新的經濟增長極。如今已發(fā)展成為灃東新城、秦漢新城、灃西新城、空港新城、涇河新城五大板塊,構建出”一河、兩帶、四軸、五組團”的田園城市總體格局,引領未來城市建設新模式,將新區(qū)打造成為一片時尚、現代的商業(yè)宜居區(qū)域。而城西的大興新區(qū)距離城市中心最近,是當前西安市二環(huán)以內唯一能夠成片改造開發(fā)的宜居新區(qū),同時也因為房價較低,成為西安\o"房地產"房地產板塊的后起之秀。因為是新區(qū),因此周邊生活配套還不完善,公交線路比較少,大型超市、菜市場也很少,但隨著龍湖、天朗、長征、金業(yè)等十余家房企進駐開發(fā),隨著新一輪更大規(guī)模的整體開發(fā)的正式實施,大興新區(qū)也將迎來新一輪開發(fā)熱潮,區(qū)域內房地產市場逐漸走熱,以后各種配套肯定會跟上居民的需求。由住宅成交量來看,城西區(qū)的成交量在三年間快速發(fā)展,增速達到年均20.85%。特別是期間,截止到10月,城西區(qū)的成交量已經到達了144.31萬平方米,比全年高56%。整體來看,城西區(qū)依然處于一個價值洼地。眾多房地產龍頭企業(yè)意識到這點,并已經開始布局大城西區(qū)域,如:華潤二十四城(400畝)、保利三橋項目(89畝)、保利雙水磨項目(800畝)、綠地國際花都(300畝)等。由于商業(yè)氛圍淡薄、配套的稀少、城西二環(huán)之外荒蕪的城市狀況等原因,預計城西區(qū)房地產成熟還需要一段時間。城南區(qū)城南區(qū)商業(yè)房銷售面積(萬M2)商業(yè)房銷售均價(元/M2)住宅銷售面積(萬M2)住宅銷售均價(元/M2).611.1512,666.33121.047,963.67.1211.7516,151.00133.718,404.33.612.9120,897.00124.788,004.17.1212.9117,537.67167.868,345.33.69.3418,060.67166.348,294.33.107.2018,585.00102.608,507.75城南區(qū)的房地產市場發(fā)展平穩(wěn),住宅均價呈逐步走高的趨勢,由上半年最低的均價7963.67,到10月最高的均價8507.75,升幅為6.8%。反觀成交量在截止到為止的同比下降13.76%。城南區(qū)量價成相反走勢,原因在于幾方面:首先價格方面,城南區(qū)擁有著其它區(qū)無可比擬的教育資源優(yōu)勢。城南區(qū)規(guī)劃歷來是教育強區(qū),區(qū)內高校林立,占有西安市80%的教育資源。而且城南的公園綠化及醫(yī)療配套非常完善,這里醫(yī)院眾多,有大小醫(yī)療機構約700家,其中二級以上醫(yī)療衛(wèi)生機構就有50家左右。而曲江新區(qū)以旅游度假區(qū)聞名,聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址就在此區(qū)內。教育資源、醫(yī)療配套和深厚的文化底蘊的優(yōu)勢決定了城南區(qū)的住宅價格的堅挺;其次供應方面,由于城南的可供開發(fā)的土地較少,造成了城南區(qū)的住宅供應量偏少,特別近年曲江新區(qū)持續(xù)受追捧,城南區(qū)出現供不應求的現象,于是導致了成交面積減少的情況。城北區(qū)城北區(qū)商業(yè)房銷售面積(萬M2)商業(yè)房銷售均價(元/M2)住宅銷售面積(萬M2)住宅銷售均價(元/M2).610.6411,977.33145.155,799.83.1216.7211,201.17155.245,679.67.615.1112,394.83110.745,853.17.1216.0115,277.00161.756,230.83.617.7012,800.50159.196,209.17.107.6016,706.7591.906,247.25城北區(qū)住宅均價三年間持續(xù)上漲,漲幅達7.7%,均價為6228.21元/平方米。而成交量則保持平穩(wěn)發(fā)展,截止到10月,城北區(qū)住宅成交量251.09萬平方米,同比上漲16.23%。三年間,總成交量和年平均成交量為823.97萬平方米和137.33萬平方米,均在6區(qū)統(tǒng)計中位居首位。城北區(qū)未來最重要的關注點在于:城北板塊未來規(guī)劃為西安市新的行政中心。隨著西安市政府的北遷,地鐵2號線的建成,區(qū)域發(fā)展?jié)摿﹂_始逐漸釋放,圍繞西安行政中心、地鐵二號線、鐵路新客站、機場高速二號線、北三環(huán)等重大建設項目,北郊的區(qū)域總體規(guī)劃及時得到調整,同時投資力度也在逐漸加大,城市重要設施的合理布點和有序建設也在著重解決,建設城市新中心的必要元素都在此匯聚。而其中值得我們注意的是城北區(qū)內的經開板塊。經開板塊就是依托西安市行政中心、文化體育中心、北客站交通中心等三大功能建設成為的集辦公、居住、文化、體育、商業(yè)為一體的城市新區(qū)。而諸多有利條件必將將經開推向西安房地產市場的價值高地。高新區(qū)高新區(qū)商業(yè)房銷售面積(萬M2)商業(yè)房銷售均價(元/M2)住宅銷售面積(萬M2)住宅銷售均價(元/M2).68.7410,039.1768.597,289.50.1215.8716,781.1742.167,560.83.610.0315,226.8338.297,381.17.1210.2414,625.8372.037,416.67.65.5913,884.8364.358,253.50.104.5015,271.5040.507,704.75高新區(qū)近三年間的住宅均價保持平穩(wěn)發(fā)展,漲幅5.7%,均價為7979.13元/平方米,僅次于城內區(qū)和城南區(qū)。而成交量在三年間則經歷了由高到低再重回高點的這樣一個過程。截止到10月,城北區(qū)住宅成交量104.85萬平方米,同比上漲24.69%。高新區(qū)是西安市近幾年里一個新興的高端住宅區(qū),區(qū)內擁有多個國家康居示范型小區(qū)和多間四、五星級酒店。區(qū)內商業(yè)氣氛濃厚,高新區(qū)一直是西安寫字樓的密集區(qū)域,而且擁有多個大型購物中心和超市,由于以上眾多因素,高新區(qū)的住宅價格一直保持在比較高的位置運行。可是近幾年高新區(qū)的住宅成交量一直處于比較低的水平,究其原因是因為高新區(qū)經過十幾年的開發(fā)后,原來的建設用地已基本開發(fā)殆盡,缺少土地資源進行房地產開發(fā),導致了高新區(qū)新增住宅供應量不足。未來高新區(qū)將在已開發(fā)的35平方公里基礎上增加45平方公里,預計未來5-里住宅供應量不足的問題將會得到解決。城內區(qū)城內區(qū)商業(yè)房銷售面積(萬M2)商業(yè)房銷售均價(元/M2)住宅銷售面積(萬M2)住宅銷售均價(元/M2).62.3427,404.674.398,259.17.121.3748,441.171.6517,394.33.60.7739,301.600.838,279.17.122.3830,517.830.678,376.67.61.6625,779.330.508,277.67.101.1125,384.250.137,818.50城內區(qū)的住宅均價位居全市首位,均價為8048.08元/平方米。近三年間房價波動較小,均價保持在8000元左右。而住宅成交量則逐年走低,供應嚴重不足。這是因為區(qū)內是古城保護重點區(qū)域,可供開發(fā)土地稀缺,主要以局部舊城改造為主,住宅日趨減少,呈現居民外遷的趨勢,開發(fā)主要以商業(yè)為主,商業(yè)價值較高。西安市購房者行為分析購買者年齡:26-35歲為市場主力數據來源:西安房地產信息網數據研究中心當前西安樓市中59.52%的購房者年齡在26歲-35歲之間,是房地產市場的主力購買者。而36歲-45歲偏中年的置業(yè)人群占比略有下滑?！眲傂枳濉笔菍Ψ孔佑袕娏倚枰娜巳?特別是80末”剛需族”,她們認為想要實現自身的城市化,就一定要在城市擁有屬于自己的房產。居住結構:三口之家置業(yè)需求增長7個百分點由上圖能夠看出,兩口之家比重最大,占35.14%,其次是單身人群,占比為33.33%。與去年相比,今年三口之家占比上漲顯著,較去年增漲了7個百分點。這說明了大部分80后一代已經進入結婚生子這樣一個人生階段,隨著家庭人口的增長,這部分人群勢必對改進型住宅需求更大。購房家庭年收入:家庭年收入以5萬-8萬為主由上圖能夠看出,西安市房地產市場主力消費人群的年收入是5萬-8萬,占比約42%。按現在西安市市區(qū)平均房價約在6000-8000元/平方米的區(qū)間、每戶房屋80平方米來算,5-8萬人群中的房價收入比約為6-13倍,高于全國平均水平6.87,略低于北、上、廣、深等一線城市平均水平16倍。而值得注意的是此計算的房價收入比并未考慮貸款購房,如計算利息成本,房價收入比則會大幅度提高。而就現有水平來說,對于年收入在5-8萬的中等收入階層而言,房價壓力不小。購房目的:改進型需求占比20.67%西安樓市依然是剛需主導,其中41.09%的購房者是為了滿足基本的居住,24.29%的購房者用于婚房;與去年相比,改進型比重上漲顯著,同比上漲了5個百分點。隨著西安房價穩(wěn)中微漲態(tài)勢顯現,投資性需求比例僅占3.88%。西安改進型需求也呈現出進一步結構性放量特征。但相較于限購以前改進型人群占據市場主體60%以上的比例而言,仍顯偏低,因此作為改進型需求為主體的高端物業(yè)市場交易仍將難有所突破,對市場整體住宅成交價格難以形成明顯的結構性拉升。意向城區(qū):城南、高新、城西受關注度較高有上圖能夠看出,想在城南區(qū)置業(yè)的人數最多,占總量的33.99%;其次,16.99%的人群想在城西區(qū)置業(yè);高新區(qū)以15.69%的置業(yè)占比緊隨其后,位居第三。根據西安房地產信息網數據研究中心的調查報告發(fā)現,城南區(qū)的看房人數一直是最多的。當詢問購房者為什么選擇在城南置業(yè)時,一位阿姨表示:”城南的發(fā)展比較成熟,地鐵二號線也很方便,而且最近不是發(fā)生一些五證不全的樓盤曝光事件嗎?我在你們800家的網站上看到城南區(qū)五證齊全的房子是最多的,而且都是大開發(fā)商,質量和服務都會得到很好的保證”。如此一來,不難判斷,置業(yè)者選擇哪個區(qū)域,和該區(qū)域的發(fā)展及樓盤品質有很大的