歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)開發(fā)

歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)開發(fā)

本章主要研究旅游房地產(chǎn)的具體開發(fā)模式問題。所謂模式（Pattern），就是在特定環(huán)境中解決某一類問題的方式。[1]旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式就是有關旅游房地產(chǎn)開發(fā)的方式，是指導旅游房地產(chǎn)開發(fā)的方略。本書將大都市區(qū)的產(chǎn)品消費層旅游房地產(chǎn)大致劃分為歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)、主題體育娛樂型旅游房地產(chǎn)、郊野休閑度假型旅游房地產(chǎn)和特殊經(jīng)營型旅游房地產(chǎn)四大類型或四大類模式，這四大類旅游房地產(chǎn)具體還包括諸多細分旅游房地產(chǎn)開發(fā)類型。歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)是以歷史文化街區(qū)為資源基礎開發(fā)改造的一種房地產(chǎn)類型，該類旅游房地產(chǎn)開發(fā)涉及舊城改造、危舊房改造、城市更新、文物遺跡保護、居民搬遷等多個層面的問題，存在問題及牽涉的關系最為復雜。同時這類旅游房地產(chǎn)的開發(fā)特征與其他三類旅游房地產(chǎn)類型在各方面存在明顯的不同，因此，本書專門用一章內容介紹其開發(fā)問題。第一節(jié)開發(fā)特點歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)主要是指以依托城市舊城、歷史文化街區(qū)等資源改造開發(fā)的，以都市休閑游憩為主要功能的綜合性房地產(chǎn)類型。城市舊城區(qū)和歷史文化街區(qū)往往是整個城市最富魅力和吸引力的地區(qū)，其中蘊含的深厚歷史、文物、文化、審美等價值，共同指向旅游價值。在國外，比如以蒂埃爾城墻為界的巴黎內城氣質典雅，是巴黎大都市區(qū)的精華所在，主要承擔的是首都職能、旅游職能和文化職能。[2]斯德哥爾摩在經(jīng)歷大拆大建慘痛教訓的基礎上，以保存歷史風貌和延續(xù)歷史文化傳統(tǒng)為主要目標對老城進行改造，解決了老城曾經(jīng)擁擠、破敗的問題，成為餐館、辦事處、藝術館、小買賣的聚集區(qū)并變得井井有條。[3]斯德哥爾摩老城被吳良鏞（2005）贊譽為最有品位、人氣最旺盛、最有畫意的地方，是現(xiàn)代化建筑群中間依舊煥發(fā)著青春魅力的花簇。[4]國外很多城市在大都市區(qū)化的過程中，對待城市舊城和歷史文化街區(qū)，一般是在堅持有效保護的基礎上，基于旅游目的進行改造，宜居、休憩、旅游成為城市舊城和歷史文化街區(qū)改造的基本價值取向。歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)主要以城市舊城歷史文化底蘊厚重的歷史文化街區(qū)為基本資源依托，因此，該類旅游房地產(chǎn)形式以歷史文化街區(qū)存在和有效保護為開發(fā)前提，以使歷史文化街區(qū)更富魅力、更富吸引力、更富活力、更適合旅游者需求為基本開發(fā)方向。歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)開發(fā)的過程就是使歷史文化街區(qū)所承載的歷史文化價值不斷向旅游價值轉化的過程。需要強調的是，當前諸多城市在舊城改造過程中所發(fā)生的以大拆大建為特征的改造方式并不是該類型旅游房地產(chǎn)所追求的開發(fā)方式，而是嚴重地破壞了旅游房地產(chǎn)賴以發(fā)展的物質或非物質基礎。在歷史文化街區(qū)或舊城改造的過程中所造成的任何對歷史價值、文物價值、文化價值的破壞，進而對旅游價值構成損失的方式都不屬于歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)開發(fā)的范疇。一歷史底蘊深厚、文物古跡密集城市舊城的歷史文化街區(qū)一般是大都市區(qū)歷史文化底蘊最為厚重的地區(qū)，文物古跡密集，擁有豐厚的旅游價值。北京擁有3000多年的建城史和850多年的建都史，被美國城市規(guī)劃及設計專家培根（E.Bacon）譽為“人類在地球上最偉大的單項工程”，被梁思成稱贊為“最特殊、最珍貴的藝術杰作”。[5]這些高度贊譽所指向的，具體來說是以二環(huán)路為界，面積達62.5平方公里的北京舊城。北京舊城內聚集了2處世界文化遺產(chǎn)以及300多處各級文物保護單位。[6]2002年2月，北京在舊城范圍內劃定了25片歷史文化保護區(qū)，被政府認定的歷史文化街區(qū)總用地面積為1038公頃，約占舊城總用地面積的17%。[7]由于北京舊城的整體歷史風貌已經(jīng)遭受嚴重破壞，因此其中的歷史文化街區(qū)就成為旅游房地產(chǎn)開發(fā)賴以依托的最大化空間單位，成為最值得與旅游功能緊密復合進而實現(xiàn)保護與發(fā)展相互協(xié)調的方式。除了由歷史建筑、文保單位、四合院以及由四合院連接成的胡同共同構筑的空間格局及街坊肌理等實體內容之外，歷史文化街區(qū)還蘊藏著歷史事件、名人軼事、傳說故事、風土民情、工藝特產(chǎn)、地方風味等豐厚的非物質文化因素，這是歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)賴以生存的靈魂所在?？傮w來看，北京舊城及歷史文化街區(qū)是整個北京大都市區(qū)的精粹，如果能夠得到有效保護和利用，將是一筆取之不盡用之不竭的巨大公共財富，而將其轉化為旅游房地產(chǎn)就是實現(xiàn)可持續(xù)利用的基本方式。二侵蝕破壞嚴重、矛盾沖突不斷新中國成立以來，北京舊城基本的矛盾就是企圖在同一空間上既要保護舊城，又要建設現(xiàn)代化的城市；既承認它是偉大的遺產(chǎn)需要保護，又強調要改造，幾十年來的實踐結果矛盾重重。我們沒有及時總結經(jīng)驗教訓，陷入盲目性，錯誤屢犯不止，“學費”屢交不止，這就是問題所在。[8]北京舊城已經(jīng)經(jīng)歷三次大規(guī)模的拆改，第一次是20世紀50年代，第二次是改革開放至20世紀末，而最近一次發(fā)生在2000～2003年。[9]特別是從20世紀90年代開始，北京市確定了“一個轉移、一個為主、四個結合”[10]的綜合性危舊房改造方針，曾經(jīng)以分散的點、片改造發(fā)展到連點成片、連街成片的大規(guī)模改造階段，從而揭開了大規(guī)模危舊房改造的序幕。[11]與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛介入舊城歷史文化街區(qū)危舊房改造項目。房地產(chǎn)開發(fā)商對經(jīng)濟效益的追求和地方政府急于改造的愿望結合起來，形成一股強大的力量，對歷史城區(qū)的傳統(tǒng)建筑、文化形態(tài)和城市記憶的保護與延續(xù)提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。[12]2000年3月，北京印發(fā)《北京市政府加快城市危舊房改造實施辦法》，進一步激發(fā)各區(qū)政府與房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合改造的熱情，結果使舊城歷史文化街區(qū)遭受最大一次毀壞。至今，對歷史地段或名人故居進行破壞的現(xiàn)象也沒有得到有效遏制。[13]在危舊房改造的過程中，由于過分依靠開發(fā)企業(yè)、片面強調經(jīng)濟利益，忽視社區(qū)居民利益訴求，存在大量強制拆遷、野蠻拆遷、強制外遷、貨幣補償不合理等問題，導致拆遷戶與開發(fā)商之間的矛盾日益加劇，城市舊城以及歷史文化街區(qū)成為社會矛盾的頻發(fā)區(qū)。歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)強調歷史文化街區(qū)的完整性和真實性，因此，依托歷史文化街區(qū)發(fā)展都市休憩型旅游房地產(chǎn)可以成為促進自身保護以及維護社區(qū)居民利益的重要手段。三產(chǎn)權關系復雜、管理體制不暢新中國成立后，城市住房產(chǎn)權制度以及住房政策不斷變化，導致北京舊城歷史文化街區(qū)各類房屋建筑產(chǎn)權關系極度復雜，歷史文化街區(qū)的房屋所有權可以劃分為8大類、11細類、24種，其中國有房產(chǎn)[14]、集體所有房產(chǎn)[15]、私有房產(chǎn)[16]是最重要的三大類。這些大類還可以劃分出很多細類，比如國有房產(chǎn)具體又可以分為直管產(chǎn)（直管公房）[17]、自管產(chǎn)（單位自管公房）[18]和軍產(chǎn)。[19]其中，直管公房和單位自管公房是主要的產(chǎn)權類型。根據(jù)有關調研，在北京大柵欄32平方公里的地塊中，直管公房占建筑面積的39.82%，單位自管公房占37.06%，私房產(chǎn)占10.19%，另有其他產(chǎn)權房屋占1.71%。各種類型產(chǎn)權的房屋混雜，即使在同一個院落內，產(chǎn)權關系也非常復雜，有些四合院的產(chǎn)權人甚至超過20人。[20]歷史文化街區(qū)還存在多頭管理、條塊分割的問題。歷史文化街區(qū)管理涉及規(guī)劃、城建、房屋、文物、園林、旅游、水利等諸多部門，相互之間職能交叉、重疊嚴重，管理體制不暢，在歷史文化街區(qū)改造的過程中存在責任不明、權利不清、效率低下，甚至互相推諉的情況。歷史文化街區(qū)產(chǎn)權關系復雜、管理體制不暢、利益相關者眾多，使得歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)的開發(fā)比其他旅游房地產(chǎn)形式開發(fā)面臨更多的困難。四發(fā)展思路不統(tǒng)一、爭議關注聚焦點長期以來，人們對北京舊城及歷史文化街區(qū)保護與經(jīng)濟發(fā)展之間的關系問題認識不統(tǒng)一，也就是歷史文化街區(qū)的發(fā)展思路不統(tǒng)一。關于舊城保護與經(jīng)濟社會發(fā)展之間的關系的觀點概括起來有三種。第一種觀點認為，舊城保護與經(jīng)濟社會發(fā)展之間是矛盾的關系，兩者難以兼顧。從幾十年來的實踐情況來看，舊城保護讓步于經(jīng)濟發(fā)展，歷史文化街區(qū)破壞嚴重。第二種觀點認為，保護與發(fā)展之間存在矛盾，但是可以解決。第三種觀點認為，保護與發(fā)展之間不矛盾，兩者之間可以實現(xiàn)協(xié)調發(fā)展。[21]針對當前北京舊城已經(jīng)遭受嚴重破壞的現(xiàn)實，還有觀點認為已經(jīng)沒有完整保護的必要，只保留少數(shù)完好的文物，其余全部改造即可。[22]如果按照這種思路，現(xiàn)存的歷史文化街區(qū)將面臨全部拆遷改造的命運，依托其發(fā)展的都市休憩型旅游房地產(chǎn)形式也將淪為空中樓閣，整個北京大都市區(qū)的精粹將不復存在。就如同單霽翔（2006）總結的，“令人遺憾的是，至今‘拆’還是‘?！猿３３蔀闋幾h性的話題，歷史城區(qū)中文化遺產(chǎn)更常常以‘舊城改造’的名義淪為犧牲品”。[23]有關北京舊城以及歷史文化街區(qū)改造的問題，總是存在大量的爭議，向來是各方關注的焦點。涉及歷史文化街區(qū)的微小行為總是能牽動媒體、專家、社區(qū)居民、政府以及開發(fā)商的敏感神經(jīng)。因此，雖然歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)是一種有效處理保護與發(fā)展相互關系的房地產(chǎn)形式，但是畢竟房地產(chǎn)已經(jīng)被嚴重抵觸異化，因此該類旅游房地產(chǎn)開發(fā)最需要謹慎。第二節(jié)理論基礎由于危舊房改造的大規(guī)模開展，成片的歷史文化街區(qū)被拆毀，嚴重地損害了歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)賴以發(fā)展的物質基礎。以作為歷史文化街區(qū)基本架構的胡同為例，2005年，北京舊城僅剩胡同1320條[24]，與1949年的3250條[25]相比，減少了近60%，具有旅游發(fā)展?jié)摿Φ暮瑑H剩約528條[26]。國際上，“二戰(zhàn)”后至20世紀60年代，西方國家在老城興起的以大拆、大改、大建為主要特征的大規(guī)?！俺鞘懈隆边\動曾經(jīng)廣受詬病。[27]簡·雅各布斯（JaneJacobs）認為，大規(guī)模改造摧毀了有特色、有色彩、有活力的建筑物，城市空間及其賴以存在的城市文化、資源和財產(chǎn)[28]，“大規(guī)模計劃只能使建筑師們血液奔騰，使政客、地產(chǎn)商的血液奔騰，而廣大群眾往往成為犧牲品”。[29]劉易斯·芒福德（LewisMumford）和簡·雅各布斯從不同的角度指出，用大規(guī)模計劃和形體規(guī)劃來處理城市復雜的社會、經(jīng)濟和文化問題存在巨大缺陷，因此城市規(guī)劃應當以人為中心，注意人的基本需求、社會需求和精神需求，城市建設和改造應當符合“人的尺度”。反對追求“巨大”和“宏偉”的城市改造計劃，而是應該追求“連續(xù)的、逐漸的、復雜的和精致的變化”。從20世紀70年代開始，單一內容與形式的、以開發(fā)商為主導的大規(guī)模改造計劃，逐漸被各種形式的中、小規(guī)模漸進式更新計劃所取代。[27]歷史文化街區(qū)的完整性和真實性是該類型旅游房地產(chǎn)的基本要求，新的舊城改造模式與歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)的發(fā)展要求是一致的，涉及舊城改造的有機疏散理論、有機更新理論和微循環(huán)理論成為指導該類型旅游房地產(chǎn)開發(fā)的基礎理論。一有機疏散理論伊利爾·沙里寧（ElielSaarinen）最早提出了有機疏散理論，并集中體現(xiàn)在1943年出版的《城市：它的發(fā)展、衰敗與未來》一書中。工業(yè)革命之后，西方城市急劇發(fā)展，人口迅速增長，導致住宅缺乏、交通堵塞、中心擁擠、建筑混亂、城市環(huán)境惡化等種種令人頭痛和詛咒的“城市病”。[30]1917年，沙里寧著手編制赫爾辛基規(guī)劃方案，發(fā)現(xiàn)單中心城市存在嚴重的中心區(qū)擁擠問題。雖然赫爾辛基已經(jīng)開始在城市郊區(qū)建造衛(wèi)星城鎮(zhèn)，但僅僅承擔居住功能，導致生活與就業(yè)不平衡，使衛(wèi)星城與市中心區(qū)之間發(fā)生大量交通事故，并引發(fā)一系列社會問題。沙里寧主張通過在城郊建設一些可以解決一部分居民就業(yè)的“半獨立”城鎮(zhèn)，以緩解城市中心區(qū)的緊張。在他的規(guī)劃思想中，城市是一步一步逐漸離散的，新城不是“跳離”母城，而是“有機”地進行著分離運動，即不能把城市的所有功能都集中在市中心區(qū)，應實現(xiàn)城市功能的“有機疏散”，多中心地發(fā)展。[31]根據(jù)沙里寧的有機疏散理論，城市的有機疏散重點是功能的有機疏散，而不僅僅是人口的疏散。根據(jù)有機疏散理論編制的《北京城市總體規(guī)劃（2004～2020年）》提出建設新城以疏散城市中心的密集人口，但是從近些年的實際情況來看，北京中心城區(qū)人口一直呈增長態(tài)勢。[32]系列新城發(fā)展緩慢，吸引舊城人口外遷的動力不足。伴隨舊城改造形成的原住民外遷以強制性、行政性搬遷為主要特征，人口“有機疏散”淪為“強制替換”，外來人口重新占據(jù)了舊城區(qū)，不符合歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)有關文化真實性的要求。中國考古學會理事長徐蘋芳（2008）在接受記者采訪時提出，“在舊城里有的只是‘減法’，絕不能再做‘加法’”。[33]吳良鏞（2005）提出，應該將舊城內一些行政辦公機構適當遷出，從而為舊城“減負”，中央國家機關及北京市機關可起帶頭作用。[34]北京舊城是行政、商業(yè)、金融、居住等功能的核心，根據(jù)有機疏散理論，老城區(qū)作為“首都功能核心區(qū)”的定位值得重新探討。只有切實疏散導致過多人口在舊城聚集的功能，定位文化中心和文化創(chuàng)意中心，才能有效解決舊城的擁堵問題，同時為歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提出要求，提供契機。二有機更新理論20世紀70年代末期，吳良鏞在什剎海規(guī)劃研究中提出了針對歷史文化街區(qū)改造的“有機更新”思想。所謂“有機更新”即采用適當規(guī)模、合適尺度，依據(jù)改造的內容和要求，妥善處理目前與將來的關系——不斷提高規(guī)劃設計質量，使每一片街區(qū)的發(fā)展實現(xiàn)相對的完整性，這樣集無數(shù)相對完整性之和，即能促進舊城的整體環(huán)境得以改善，達到有機更新的目的。[35]該理論主張“按照城市內在的發(fā)展規(guī)律，順應城市之肌理，在可持續(xù)發(fā)展的基礎上，探求城市的更新與發(fā)展”，對原有居住建筑的處理應該根據(jù)現(xiàn)狀區(qū)別對待，其中質量較好、具有文物價值的予以保留，房屋部分完好的予以修繕，已破敗的予以更新。[36]有機更新理論可以說是專門針對歷史文化街區(qū)改造的理論，倡導的是一種與房地產(chǎn)開發(fā)商主導的大拆大建式改造針鋒相對的漸進式改造模式。有機更新既包括實體環(huán)境的有機更新，也包括經(jīng)濟社會結構的有機更新。有機更新理論順應城市的發(fā)展，遵循“循序漸進”原則，是一種通過“有機更新”達到“有機秩序”的理論。這里所說的“更新”，是指在保護歷史城區(qū)整體環(huán)境和文化遺存的前提下，為了滿足當?shù)鼐用裆钚枰M行的必要的調整與變化。這里所說的“秩序”，是指建立起既有利于保護歷史城區(qū)的傳統(tǒng)特色，又有利于維護原有社區(qū)結構的住宅產(chǎn)權制度以及依靠社會資金、以自助力量為主進行日常維修和小規(guī)模整治的機制。[37]按照有機更新理論指導衰敗歷史文化街區(qū)的改造和開發(fā)，符合歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)對老街區(qū)完整性和真實性的要求，既銜接過去，又面向未來。1987年開始實施的菊兒胡同改造，2000年開始的南池子歷史街區(qū)改造，2003年清華大學編制的煙袋斜街修建性詳細規(guī)劃均是依據(jù)有機更新理論進行的，保存和延續(xù)了傳統(tǒng)歷史風貌，發(fā)展成為北京重要的都市休憩型文化旅游區(qū)。三微循環(huán)理論微循環(huán)理論是在對西方國家針對以大拆大建為主要特征的“城市更新”運動的相關批判進行總結的基礎上，針對中國歷史文化街區(qū)的街坊肌理特征在改造實踐中形成的理論。雅各布斯認為“多樣性是城市的天性”[38]，芒福德提出“在城市的社區(qū)內，無論怎樣微小的個體建筑，它的質量好壞，必然是這個時代和其人民的真實表現(xiàn)”。[39]針對我國歷史城區(qū)以傳統(tǒng)民居院落為細胞整合而成歷史街區(qū)的特征，只有將保護與更新的對象“微型化”，也就是使新舊傳統(tǒng)民居院落更替的過程“微型化”，才能有效地保護歷史街區(qū)的院落布局和街巷肌理?！拔⒀h(huán)式”改造，即是適應以院落為基本單位，以小規(guī)模、漸進式為主要特征的保護與更新方式。[40]微循環(huán)改造是相對于那種由房地產(chǎn)開發(fā)商主導，統(tǒng)一設計、統(tǒng)一建設的成片推倒重建方式而言的改造方式，包括一系列主要以使用者為主體，以解決使用者實際問題為目的，與舊城居住區(qū)更新密切相關的，小規(guī)模的社會經(jīng)濟和建設活動[41]，是周而復始的動態(tài)循環(huán)過程。微循環(huán)理論是有機更新理論的重要補充，微循環(huán)適用于針對有機體的局部進行更新，而不是整個有機體的更新[42]，具體來說是針對作為歷史文化街區(qū)細胞的四合院的改造與更新。以院落為單位的微循環(huán)式保護與更新，不求一律，不求同時，不求全部，根據(jù)居民生活實際需要和歷史街區(qū)保護規(guī)劃而定。[43]微循環(huán)式改造有利于保護歷史街區(qū)的歷史文化環(huán)境，有利于調動居民參與的積極性，有利于緩解政府的經(jīng)濟負擔，還有利于化解和減少社會矛盾。微循環(huán)式更新改造，強調政府與居民的聯(lián)合，強調規(guī)劃的約束以及政策的引導，排斥開發(fā)商的參與。微循環(huán)式更新改造不可急于求成，否則又將陷入整齊劃一、快速推進的窠臼，抹殺歷史文化街區(qū)的多樣性。比如從2005年開始的北京大柵欄整治與改造項目，曾經(jīng)明確提出避免采取“外科手術”模式，而采取“活血化瘀”的微循環(huán)方式進行整治[44]，然而在片面的政績觀指導下以及引入開發(fā)商的情況下，快速的大規(guī)模更新改造就不可避免。第三節(jié)開發(fā)方式有機疏散理論、有機更新理論和微循環(huán)理論是指導歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)開發(fā)的基本理論，但三者有著不同的視角和側重點。有機疏散理論強調新城建設與舊城功能和人口疏散的相互協(xié)調，有機更新理論關注歷史文化街區(qū)的更新與改造，而微循環(huán)理論側重于作為歷史文化街區(qū)細胞的四合院的整治。有機疏散理論是確保歷史文化街區(qū)能夠實現(xiàn)有機更新和微循環(huán)的前提，有機更新理論和微循環(huán)理論是與歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)開發(fā)直接相關的理論。根據(jù)三大理論基礎的內涵及要求，歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)需要堅持“政府主導、明晰產(chǎn)權、居民參與”的開發(fā)方式。實際上，能夠確保歷史文化街區(qū)保護和有機更新的方式，也就是促進歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)發(fā)展的方式?！捌ぶ淮妫珜⒀筛健?，長期以來，歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)發(fā)展面臨的最大威脅就是危舊房改造導致的歷史文化街區(qū)不斷消亡的問題。一政府主導為了確保危舊房改造的快速推進，1992年，北京市計委、市危改辦將權力下放，各區(qū)危改辦開始有了對本區(qū)危改小區(qū)立項進行審批的權力，這標志著北京危舊房改造開始實行“以區(qū)為主”的體制。危改立項由開發(fā)單位選一塊地，然后由房管部門鑒定危房率，達到規(guī)定標準即確定為危改區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛圈地，結果導致真正急需改造的危房區(qū)未能得到改造，一些具有較高經(jīng)濟價值的地段借危改之名進行商業(yè)開發(fā)。在危舊房改造過程中，沒有實施熟地出讓，而是將未拆遷的生地直接批給開發(fā)商，由開發(fā)商負責土地一級開發(fā)和拆遷。開發(fā)商為追求利益，大拆大建，強制拆遷，這成為大量歷史文化街區(qū)遭受嚴重破壞的基本制度性因素。可以說，在危舊房改造的過程中，市政府和區(qū)政府既不是投資主體，也不是改造主體，長期不作為[45]，沒有承擔舊城改造的應負責任，而是間接大肆獲利，既包括通過土地出讓獲利，又包括通過尋租獲利。北京舊城以及歷史文化街區(qū)是整個北京大都市區(qū)的精粹所在，歷史文化底蘊深厚、文物古跡密集，是重要的文化遺產(chǎn)，公益性特征非常明顯。在歷史文化街區(qū)改造的過程中，政府應該切實發(fā)揮主導作用，充分發(fā)揮公共管理職能，特別需要約束房地產(chǎn)開發(fā)商在舊城改造，特別是在歷史文化街區(qū)改造中唱主角的局面。徐蘋芳（2008）講道：“政府出資只是一個方面，還要做到政府出面和排除開發(fā)商參與，三個方面一個都不能缺。這是解決這個問題的正確途徑。現(xiàn)在北京做到了，它的經(jīng)驗應該推廣?！盵46]2011年1月21日，國務院正式公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》（新拆遷條例）提出將“對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要”列入公共利益的范疇，進一步強調政府應該發(fā)揮主導作用，需要履行責任。在歷史文化街區(qū)的有機更新過程中，政府有責任做好兩件事，一是根據(jù)財力安排基礎設施改造的計劃，二是制定對房屋傳統(tǒng)風貌加以維護、修繕和改建的技術標準及相應的補貼政策。[47]在歷史文化街區(qū)改造過程中，政府切實發(fā)揮主導作用，才能確保歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)獲得發(fā)展。二明晰產(chǎn)權北京大量的傳統(tǒng)建筑歷經(jīng)數(shù)百年還保持基本完好的狀態(tài)，其根本的原因在于它的產(chǎn)權是私有的。新中國成立之后，城市私房不斷充公，歷史文化街區(qū)房屋產(chǎn)權關系不斷復雜化，大量房屋產(chǎn)權公有、產(chǎn)權共有以及產(chǎn)權制度、住房政策的不斷變化使得住戶和房管部門都沒有維修改造的積極性。即使是私房主，由于其基本權益得不到保障，也談不上對房屋的維護。[48]長期以來缺乏維修改造的主體，導致了歷史文化街區(qū)和四合院的衰敗。歷史文化街區(qū)的衰敗是開展危舊房改造工作的直接原因，而大拆大建式的危舊房改造又成為歷史文化街區(qū)遭受嚴重破壞的直接原因。由此可見，產(chǎn)權問題是影響依托歷史文化街區(qū)發(fā)展都市休憩型旅游房地產(chǎn)的關鍵環(huán)節(jié)。2004年4月，北京市國土房屋管理局公布了《關于鼓勵單位和個人購買北京舊城歷史文化保護區(qū)四合院等房屋的試行規(guī)定》。根據(jù)規(guī)定，北京市行政區(qū)域內和符合相關規(guī)定的其他省、區(qū)、市的機關，企事業(yè)單位，社會組織和個人，以及其他境外企業(yè)、組織和個人不僅可以購買位于舊城歷史文化保護區(qū)的四合院，而且可以依法出售、出租、抵押、贈予、繼承。鼓勵政策的出臺，刺激了歷史文化保護區(qū)四合院的交易熱情，四合院交易量開始出現(xiàn)快速增長，并且以空前高價進行交易，交易價格多在1000萬元至數(shù)千萬元人民幣之間，其中也不乏近億元的豪宅。[49]根據(jù)規(guī)定，相關主體購買四合院之后，必須按照區(qū)政府審定公布的歷史文化保護區(qū)房屋保護和修繕工作實施方案對所購四合院進行保護和修繕。[50]由于四合院對游客具有吸引力，因此，將四合院改造為特色賓館和餐館已成為一種熱潮。[51]該試行規(guī)定的出臺，表明政府開始通過產(chǎn)權私有化的手段尋求歷史文化街區(qū)四合院的保護和修繕的方法。從實際情況來看，產(chǎn)權明晰推動了四合院的保護和修繕以及向都市休憩型旅游房地產(chǎn)形式的轉化。但值得注意的是，由于四合院交易價格高昂，購買者以企業(yè)家、畫家、歌手還有華僑和外國人等富裕群體為主，歷史文化街區(qū)的原住民被排除在交易范圍之外，有損文化的真實性，因此，在政府主導歷史文化街區(qū)改造的過程中，應注重將產(chǎn)權賦予原住民，以調動回遷戶開展旅游經(jīng)營活動的積極性。三居民參與房地產(chǎn)開發(fā)商主導的大拆大建式舊城改造，首先嚴重損害了歷史文化街區(qū)的歷史風貌，嚴重破壞了依托歷史文化街區(qū)發(fā)展都市休憩型旅游房地產(chǎn)的物質基礎。伴隨大拆大建，高檔寫字樓、公寓和商業(yè)樓在舊城內紛紛拔地而起，致使大量居民外遷，回遷率急劇下降，有的危改區(qū)甚至沒有居民回遷，導致原有社區(qū)結構發(fā)生變異，社區(qū)文化趨向消亡。由于拆遷補償不合理，還引發(fā)大量社會矛盾，嚴重背離了以人為本的科學發(fā)展理念，與建設和諧、宜居、宜游都市休憩型旅游區(qū)的目標更是相去甚遠。即使歷史文化街區(qū)和四合院的物質實體得到完整保護，如果原住民被大量異地安置，也將出現(xiàn)文化的空殼化和空心化；如果外來富裕群體大量占據(jù)四合院，就將出現(xiàn)城市的“紳士化”。兩方面的情況都會導致原有市井文化發(fā)生變異，降低歷史文化街區(qū)都市休憩型旅游房地產(chǎn)的吸引力。由于歷史文化街區(qū)是居民生活的有機載體，“有機更新”的原動力來自居民生活。[52]原住民的存在以及其生活創(chuàng)造活動是保障歷史文化街區(qū)鮮活生命力和可持續(xù)發(fā)展的基本前提，也是歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)文化真實性的基本要求。因此，在歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，強調有機疏散，而不是全部疏散，需要保存適量的原住民，避免大規(guī)模搬遷。同時，應該尊重社區(qū)居民的意愿，通過賦予社區(qū)居民四合院產(chǎn)權以充分調動社區(qū)居民參與保護和改造工作的積極性，構建有利于社區(qū)居民廣泛參與歷史文化街區(qū)有機更新，以及能夠使社區(qū)居民通過四合院和歷史文化街區(qū)旅游發(fā)展獲益的機制。比如可以構建“政府搭臺、百姓唱戲”的機制，變大拆大建改造模式的政府與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聯(lián)合為微循環(huán)漸進式的政府與居民的聯(lián)合，確保社區(qū)居民在歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)的發(fā)展過程中發(fā)揮主人翁作用。四面向都市旅游休憩都市旅游，是一種為都市旅游產(chǎn)品所吸引并在都市內綜合消費的旅游活動，是大城市發(fā)展到成熟和高水準階段的產(chǎn)物。都市旅游在很大程度上依賴城市公共性社會資源中潛在旅游功能的激活，依賴各種服務行業(yè)的繁榮和精細化。無論是在國際還是國內，北京首要的形象，都是歷史悠久的中國中心都市形象，這樣的旅游形象映射出北京所面臨的需求市場，首要的是與歷史風韻結合在一起的都市旅游市場。[53]巨大市場需求所關注的是北京舊城以及歷史文化街區(qū)的都市旅游資源。然而，長期以來，在北京舊城范圍內開展的旅游活動，大多是圍繞一個個孤立的文化遺產(chǎn)、文物保護單位、具有標志性和紀念性的院館建筑來開展，與這些重要旅游節(jié)點關聯(lián)的歷史文化街區(qū)資源沒有被有效激活。需要注意的是，作為這些重要旅游節(jié)點所依附的成串、成片鋪展的歷史文化街區(qū)，才是多樣性旅游產(chǎn)業(yè)孵化的溫床和載體，是游客可以深度體驗、長期停駐的場所。當前，旅游發(fā)展為北京市所高度重視，強調建設世界級旅游城市，強調旅游產(chǎn)業(yè)不斷升級換代。然而，北京卻沒有重視都市旅游對于世界級旅游城市建設的重要作用。北京長期以來雖然有開發(fā)都市旅游的戰(zhàn)略準備，但缺乏足夠的手段和力度，因此都市旅游發(fā)展比傳統(tǒng)強勢旅游資源相對不足的上海明顯落后。而在實現(xiàn)歷史文化街區(qū)有效保護的基礎上不斷向都市休憩型旅游房地產(chǎn)的轉化，是促進北京都市旅游發(fā)展的基本手段。近年來，北京在歷史文化街區(qū)的危舊房改造過程中，強調突出文化旅游特色的目標，比如南池子、平安大街、大柵欄等歷史文化街區(qū)的改造，但在具體操作層面存在面向旅游休憩不足的問題，雖然在風貌上突出了文化特色，但是在旅游休憩功能的培育方面有所欠缺。第四節(jié)開發(fā)案例——前門大柵欄歷史文化名城遺留的諸多傳統(tǒng)歷史文化街區(qū)，一般曾經(jīng)是傳統(tǒng)商業(yè)、市井文化最為繁盛的地區(qū)，但是隨著歷史的變遷，社會形態(tài)、生活方式、消費觀念發(fā)生巨大變化，失去社會需求支撐的傳統(tǒng)歷史文化街區(qū)一度陷入衰敗。隨著文化需求、都市游憩需求的不斷積蓄，社會變遷演化的新需求構成歷史文化街區(qū)深厚歷史文化價值能夠變現(xiàn)的窗口，成為拉動歷史文化街區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)繼續(xù)向前發(fā)展的新動力。北京的前門大柵欄、后海、南鑼鼓巷等歷史文化街區(qū)通過更新改造，發(fā)展成為可以稱為傳統(tǒng)商業(yè)游憩區(qū)（TraditionalCommercialRecreationDistrict，TCRD）的綜合性旅游房地產(chǎn)形式。這種旅游房地產(chǎn)形式，可以看作是歷史文化街區(qū)休憩型旅游房地產(chǎn)在開發(fā)層面的具體表現(xiàn)。傳統(tǒng)商業(yè)游憩區(qū)在一個城市中一般占據(jù)空間上的中心、文化商業(yè)的中心、觀念上的中心、交通集散的中心等多重中心地位，作為整個城市最核心的標志性游覽區(qū)域而存在。與傳統(tǒng)商業(yè)游憩區(qū)比較接近的一個概念為游憩商業(yè)區(qū)（RecreationalBusinessDistrict，RBD），由斯坦斯菲爾德（Stansfield，C.A.）和李凱爾特（Rickert，J.E.）在1970年最早提出。最初認為RBD就是為了滿足季節(jié)性涌入城市的游客的需要，在城市內集中布置飯店、娛樂業(yè)、新奇物品和禮品商店的街區(qū)。[54]魏小安認為游憩商業(yè)區(qū)是最全面體現(xiàn)和展示一個城市生活和文化的場所，是每一個城市都應該擁有的最具吸引力的一片街區(qū)。[55]游憩商業(yè)區(qū)可以劃分為大型購物中心型、特色購物步行街型、舊城歷史文化街區(qū)改造型、新城文化旅游區(qū)型等多種類型。由此可見，傳統(tǒng)商業(yè)游憩區(qū)（TCRD）可以看作游憩商業(yè)區(qū)（RBD）的一種類型，是依托歷史文化街區(qū)改造的類型，旅游價值最為充分。傳統(tǒng)商業(yè)游憩區(qū)這種旅游房地產(chǎn)形式與度假類旅游房地產(chǎn)相比，游客停留時間相對較短，但是客流量大、游客光顧頻繁，一般是游客前來該城市的必游之地。一前門大柵欄簡介大柵欄位于北京前門地區(qū)，緊鄰故宮、天安門廣場、人民大會堂、國家大劇院，是北京城市中軸線的重要組成部分，位居北京區(qū)位、交通、商業(yè)、觀念、文化的核心區(qū)。大柵欄興起于元代，建立于明朝，歷史非常悠久，在北京歷史上是最為繁華的商業(yè)娛樂中心，可謂“京師之精華盡在于此，熱鬧繁華，亦莫過于此”。大柵欄地區(qū)在元代，已經(jīng)形成若干由西南斜向東北的商業(yè)街市。明永樂年間，該地區(qū)又開設了官辦的琉璃窯場，清代，大柵欄地區(qū)是北京最繁華的市井商業(yè)區(qū)和最著名的文玩古籍和民間工藝品交易市場。到了近代，雖然遭受八國聯(lián)軍的火災重創(chuàng)，后又重建，繁華程度不減。新中國成立后，大柵欄一直是北京最主要的商業(yè)中心之一。其傳統(tǒng)街坊肌理保留完整，四合院、名人故居、寺廟、茶室、老字號商鋪、銀號、戲樓、會館、旅館、文化內涵保留之多在北京現(xiàn)代化大都市中絕無僅有。大柵欄地區(qū)可謂是中國傳統(tǒng)民族工商業(yè)精品區(qū)、名家老字號集聚區(qū)，是中國傳統(tǒng)民族企業(yè)經(jīng)營管理集南北之大成的代表作，是京城商業(yè)文化悠久傳統(tǒng)的典范精華。[56]二前門大柵欄開發(fā)改造從20世紀80年代末，特別是90年代以來，隨著北京城市居民消費水平的提升以及王府井、西單等商業(yè)中心的興起，大柵欄地區(qū)的商業(yè)形態(tài)逐漸失去了需求基礎，大柵欄地區(qū)逐漸失去北京商業(yè)中心的地位，開始迅速衰敗，房屋日趨破舊、市政基礎設施老化、商業(yè)形態(tài)落后、環(huán)境惡化[57]，成為急需更新改造的片區(qū)。2002年1月，宣武區(qū)成立了大柵欄風貌保護領導小組，首先開始了大柵欄地區(qū)的整治規(guī)劃編制工作。2003年底，市政府原則審定通過《北京大柵欄地區(qū)保護、整治與發(fā)展規(guī)劃》[58]，在該規(guī)劃的基礎上，又分別編制了煤市街以東、煤市街以西及東琉璃廠地區(qū)的控制性詳細規(guī)劃[59]，至此，北起前門西大街、南至珠市口西大街、東起前門大街、西至南新華街，總占地面積達110公頃的前門地區(qū)全部納入規(guī)劃控制范圍。2004年底，大柵欄煤市街道路拓寬工程正式啟動，標志著大柵欄歷史文化保護區(qū)的整體保護、整治與復興工作步入實施階段。由于前門大柵欄地區(qū)改造難度大、成本高、投資額巨大，政府成立政策性投資公司——北京天街置業(yè)發(fā)展有限公司進行開發(fā)建設，以期通過投資公司發(fā)揮政府的政策主導作用，同時積極與社會資本嫁接，與市場機制相對接。2007年10月，SOHO中國與北京天街置業(yè)簽署協(xié)議，通過獲取北京天街置業(yè)49%的股權，正式介入前門大街改造工程。2008年8月7日，改造后的前門大街在奧運會召開之前正式亮相。2009年9月28日，前門大街正式開市，有103家商鋪開市營業(yè)，其中民族品牌占前門大街的70%以上，國外知名品牌占21%左右。[60]在前門大街正式開市之前，SOHO中國方面宣布，以潘石屹個人名義購買一部分物業(yè)產(chǎn)權的形式退出前門大街項目，前門項目的開發(fā)商變成了僅保留少部分物業(yè)的業(yè)主。三前門大柵欄開發(fā)改造評述前門大柵欄基本按照“保護、更新、延續(xù)”的理念和原