房產(chǎn)運(yùn)營方案設(shè)計(jì)(運(yùn)營示例稿子)

XXXX房產(chǎn)運(yùn)營方案一、房產(chǎn)周邊業(yè)態(tài)情況概述XXX號房產(chǎn)〔以下簡稱：“該房產(chǎn)〞〕位于珊瑚路下段，從當(dāng)前XX城市規(guī)劃角度看，該房產(chǎn)所處區(qū)域?qū)儆谑兄行牡囟?。周?000米〔以該房產(chǎn)為中心360度輻射面衡量〕業(yè)態(tài)包含：商務(wù)樓〔XX中心、XX大廈〕、商場超市〔摩爾百貨、加佳超市、大而多超市〕、城中心花鳥市場、酒店〔龍馬銀座酒店、摩爾酒店、貴元酒店等〕商住樓〔XX大廈、XX大廈、時(shí)代新都匯〕、銀行〔交通銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、富滇銀行、華夏銀行〕、農(nóng)貿(mào)市場〔窯頭農(nóng)貿(mào)市場、彩虹農(nóng)貿(mào)市場〕、小商品批發(fā)市場〔彩虹橋小商品批發(fā)市場〕、彩虹建材市場、住宅群假如干、各檔次規(guī)格餐飲假如干等方面；周邊學(xué)校：XX一中、XX五中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、X井小學(xué)等；汽車客運(yùn)站：中心客運(yùn)站，城西客運(yùn)站公交車：站點(diǎn)較多，州城至北城客車終點(diǎn)站等綜上所述，該房產(chǎn)周邊商業(yè)、住宅配套成熟，業(yè)態(tài)豐富，交通便利，車流、人流較大量大，具備城市CBD商圈各項(xiàng)條件，有較好的租賃、運(yùn)營潛力。二、房產(chǎn)情況房產(chǎn)概述該房產(chǎn)于2002年由XX礦業(yè)某某全資購置。該房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)設(shè)有辦公主樓一幢、附樓兩幢共計(jì)三幢，其中，主樓〔原公司機(jī)關(guān)辦公樓〕建筑面積4145.31平方米，附一樓〔原機(jī)關(guān)工會、房地產(chǎn)公司、檔案室〕建筑面積1359.46平方米，附二樓〔原人力資源部、營銷部辦公區(qū)域〕建筑面積2128.95平方米，三幢樓房共計(jì)建筑面積7633.72平方米。房產(chǎn)詳細(xì)分布〔不含具體面積〕〔一〕停車位1、該房產(chǎn)院內(nèi)劃線車位36個(gè)，加上未劃線局部，預(yù)計(jì)院內(nèi)可停50-55輛車〔不含綠化部份，綠化部份占地約360-400平方米左右，假如拆除后，作為車位預(yù)計(jì)可增加20-30個(gè)車位〕2、院外大門口固定劃線停車位3個(gè)，該房產(chǎn)X圍內(nèi)公共道路臨時(shí)停車位約15個(gè)〔受城管局管制〕。〔二〕辦公主樓1、一層大堂，設(shè)有雜物間1間與室內(nèi)開闊性場地〔后期招租、運(yùn)營中，假如主樓整體打包對外租賃，在不影響結(jié)構(gòu)、承重的根底上可以考慮與社保辦事處商鋪互通。比如：開設(shè)酒店用作大堂；或與主樓一層各商鋪聯(lián)通，作為超市〕2、二層設(shè)有15間房間、女衛(wèi)生1間、二層副樓局部為原生產(chǎn)社能部與宣傳部設(shè)備區(qū)域設(shè)有2間房間與兩處敞開式區(qū)域、消防栓3、三層設(shè)有14間房間、男衛(wèi)生1間、消防栓1個(gè)4、四層設(shè)有12間房間、男衛(wèi)生1間、匯報(bào)廳1間、消防栓1個(gè)5、五層設(shè)有15間房間、男衛(wèi)生1間、大會議室共計(jì)4間〔包含原總經(jīng)理辦公會會議室1間、吸煙室1間、原安全環(huán)保部辦公室1間、材料室1間〕、消防栓1個(gè)6、六層設(shè)有14間房間、男、女衛(wèi)生2間、消防栓1個(gè)7、七層共有房間6間，加上原廚房搭設(shè)廚房1間，共計(jì)7間與公共場地P.S.：主樓過道共計(jì)兩個(gè)安全通道，每個(gè)安全通道口均設(shè)有干粉滅火器?！踩掣揭粯?、一層共有車庫3間，敞開式辦公區(qū)域1間〔現(xiàn)為聯(lián)通公司租賃使用〕2、二層共有房間6間，陽臺一個(gè)3、三層共有房間6間4、四層-五層為原檔案室，房間數(shù)應(yīng)與二、三層一致。P.S.：附一樓每層過道口都設(shè)有干粉滅火器，安全隱患方面：該幢樓房僅設(shè)有一條安全通道，另一條目前為阻塞狀態(tài)〔可能因歷史遺留問題所致〕，根據(jù)現(xiàn)行消防、安全規(guī)定，該幢樓房不具備開放式運(yùn)營條件。早實(shí)際租賃中須與意向承租戶進(jìn)展協(xié)商?！菜摹掣蕉枪灿?jì)24間住房，水通、電通，適合住宅居住，一、二層過道口均設(shè)有干粉滅火器〔公司現(xiàn)有11-12戶人員進(jìn)展租賃，剩余房間在后期運(yùn)營中，可以考慮繼續(xù)作為住房對外租賃〕〔五〕主樓一層商鋪按現(xiàn)格局劃分的商鋪共有5間，其中社保辦事處面積較大，聯(lián)通公司商鋪其次，其余均為單間〔六〕機(jī)房約有房間數(shù)4間，現(xiàn)為聯(lián)通機(jī)房使用。三、市場調(diào)研結(jié)果本次市調(diào)以XX中心、XX大廈、XX大廈、中軸玉璽、XX大廈較具有代表性地標(biāo)式辦公、住宅、商業(yè)為主，以零星個(gè)體業(yè)態(tài)為輔進(jìn)展，具體調(diào)研結(jié)果如下：〔一〕商鋪局部最高價(jià)：XX大廈，200元/平方米/月最低價(jià)：XX大廈、XX大廈，40元/平方米/月該房產(chǎn)地段彈性價(jià)格：約40-50元/平方米/月〔二〕住宅局部最高價(jià)：時(shí)代新都匯，18元/平方米/月〔含裝修、家具〕，不含裝修、家具價(jià)格約14元/平方米/月最低價(jià)：某單位小區(qū)，8元/平方米/月〔含根底裝修，不含家具〕該房產(chǎn)地段彈性價(jià)格：8-12元/平方米/月〔三〕辦公局部最高價(jià)：XX中心，29元/平方米/月〔含根底裝修〕最低價(jià)：玉興商業(yè)廣場〔XX大廈斜對面，中衛(wèi)生產(chǎn)隊(duì)與某開發(fā)商合作共建商業(yè)體〕，20元/平方米/月〔含根底裝修〕該房產(chǎn)地段彈性價(jià)格：20-27元/平方米/月〔四〕停車位局部最高價(jià)：中軸玉璽，3000元/個(gè)/年最低價(jià)：XX中心，1800元/個(gè)/年該房產(chǎn)停車位彈性價(jià)格：1500-2000元/個(gè)/年，建議配合房產(chǎn)整體打包出租，價(jià)格分?jǐn)傊练课葑赓U單價(jià)內(nèi)〔五〕物業(yè)管理費(fèi)局部商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)最高價(jià)：XX大廈，4元/平方米/月〔含：電梯、水費(fèi)、消防、公共局部清潔、垃圾清運(yùn)、公共局部電費(fèi)、安保、保潔等〕商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)最低價(jià)：XX中心，20元/平方米/月〔含：公共局部清潔費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、安保、保潔等〕該房產(chǎn)涉與住宅與商業(yè)混合，物業(yè)價(jià)格取商業(yè)與住宅混合價(jià)：2元/平方米/月四、行市態(tài)勢分析根據(jù)周邊業(yè)態(tài)，結(jié)合該房產(chǎn)情況形成SWOT分析表如下：優(yōu)勢1、地段區(qū)域優(yōu)勢較為明顯，住宅、商業(yè)、交通與相關(guān)附屬配套設(shè)施齊全，辦公、生活較為便利劣勢1、鑒于歷史遺留因素，辦公主樓與附一樓在現(xiàn)行使用方面存在一定安全隱患〔主樓7層與附一樓整幢僅設(shè)有一個(gè)安全通道口，不符合現(xiàn)代化公共場所運(yùn)營要求〕2、停車場地較大，有可改造、可拓展式停車空間〔綠化局部拆除〕2、資產(chǎn)假如拆分出租，入租人員結(jié)構(gòu)較為混亂，不利于管理3、設(shè)備設(shè)施相對齊全，在滿足現(xiàn)代化辦公需求的根底上具備一定程度的居住條件3、該房產(chǎn)建設(shè)時(shí)間較長，雖外表翻新過幾次，但內(nèi)部建筑結(jié)構(gòu)屬于磚混結(jié)構(gòu)，對于承租戶在經(jīng)營、使用方面的裝修、改造存在一定的局限性4、該房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)場地開闊，功能〔具備食堂〕、配套性健全〔多功能匯報(bào)廳、大、中、小型會議室〕，適合多種經(jīng)營途徑4、智能、便利化設(shè)施相對匱乏〔如：電梯、中央空調(diào)、天然氣管道等〕5、多數(shù)設(shè)備、設(shè)施存在老化現(xiàn)象，面臨更換，承租戶入租后恐存在較大的更換本錢5、該房產(chǎn)除辦公主樓外，電費(fèi)按民用電標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展計(jì)費(fèi)6、房產(chǎn)具體面積測算不清晰〔如：商鋪面積、辦公面積、住宅面積〕不利于開展拆租工作，甚至影響實(shí)際承租金額。7、該房產(chǎn)外部道路停車位局部屬被政府有關(guān)部門監(jiān)管區(qū)域，停車易被罰款。機(jī)會1、該房產(chǎn)周邊人流量較大，行政、企事業(yè)單位、銀行較多，具備一定的商務(wù)、商業(yè)潛力威脅1、周邊同類型替代性房產(chǎn)較多2、因新一輪城市市政規(guī)劃所需，多數(shù)政府機(jī)構(gòu)辦公樓將面臨拆除2、近年來XX經(jīng)濟(jì)開展較為滯后，本土企業(yè)開展態(tài)勢較為低迷，成熟型外來企業(yè)較少3、該房產(chǎn)符合現(xiàn)代化辦公需要，格局方面，入駐單位不需要進(jìn)展過多改動，鑒于我公司辦公面積方面的調(diào)整，特別適用于行政、企事業(yè)單位3、實(shí)體化經(jīng)濟(jì)開展萎靡，加之XX房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過剩，多數(shù)辦公樓、商鋪存在一定程度的閑置分析結(jié)論：〔一〕充分發(fā)揮優(yōu)勢，利用機(jī)會：分析比照同質(zhì)化資產(chǎn)運(yùn)營動態(tài)與定價(jià)，根據(jù)該房產(chǎn)自身屬性，綜合發(fā)揮地段優(yōu)勢，甄別意向合作單位，結(jié)合開闊型辦公場地的稀缺性，凸顯地表停車的便捷度與區(qū)域劃分的靈活性優(yōu)勢〔目前地表區(qū)域劃分靈活度與地表停車便利與否，極大程度制約資產(chǎn)招商招租方向，特別對于金融、商務(wù)、辦公、餐飲、醫(yī)療、服務(wù)。娛樂等行尤為關(guān)鍵〕，充分運(yùn)用該房產(chǎn)配套、功能性存在的優(yōu)勢〔市面上多數(shù)同類型房產(chǎn)或主流商務(wù)樓、商住樓均未設(shè)置與大型食堂、辦公區(qū)域住宅、大型會議系統(tǒng)等方面相匹配的功能配置區(qū)，致使業(yè)務(wù)拓展的廣度相對受限〕，優(yōu)先考慮引入一些對上述優(yōu)勢有較高需求的意向合作單位，如：行政、企事業(yè)單位。理由有以下三方面：一、根據(jù)國務(wù)院關(guān)于直轄市、省、市、區(qū)行政辦公區(qū)域辦公用房使用面積的規(guī)定，行政、企事業(yè)單位在辦公用房面方面積存在限制。鑒于該房產(chǎn)在未投入市場運(yùn)營前，我公司已作過相應(yīng)劃分，辦公面積方面完全符合國家有關(guān)規(guī)定，上述單位承租后，不需要再投入過多本錢進(jìn)展隔斷；二、鑒于國家現(xiàn)行政策與制度，對于公務(wù)用餐有較大的限制。是否具備開設(shè)食堂的條件，成了多數(shù)公職單位在選擇辦公場地時(shí)，首當(dāng)其沖需要考慮的條件；三、該類型意向合作單位對會議系統(tǒng)匹配程度與地表便捷性停車區(qū)域的劃分需求較為強(qiáng)烈，特別是市級單位尤為明顯。此外，該類型單位的辦公人員結(jié)構(gòu)中，有局部外地人員，為便于辦公與職工居住方面，上述單位在選擇辦公場地時(shí)，更傾向于辦公、住宅結(jié)合式的場所。其次考慮引入對開闊型場地有較大需求的意向合作單位，如：在空間上壓迫感較為敏感的行業(yè)〔教育、金融、銀行等〕，需求一定空間用于作營業(yè)廳、展示廳、交易廳等使用的服務(wù)型行業(yè)〔汽車4S店、通訊、保險(xiǎn)、證券等〕，對留有便于應(yīng)急、救援等特殊情況突發(fā)時(shí)需求較大的行業(yè)〔醫(yī)院、消防、大型修理廠等〕。最后考慮引入其他對于該房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)排他性優(yōu)勢情況不太敏感的行業(yè)〔因受排他性影響因素較小，將面臨較高的市場競爭，為獲取競爭優(yōu)勢，只能從降低價(jià)格方面與給予政策補(bǔ)償性方面尋找突破口〕。鑒于該房產(chǎn)適合多種經(jīng)營途徑，假如設(shè)置較為固定的使用X圍，恐束縛意向承租戶運(yùn)營方向與思路，不利于資產(chǎn)招商招租，建議在運(yùn)營方面原如此上不干預(yù)意向承租戶合作意向，讓承租戶提出合理化的合作方案后，報(bào)公司協(xié)商確定〔方案包含運(yùn)營方向、裝修計(jì)劃、投資計(jì)劃等〕，〔二〕躲避劣勢消除威脅：首先，聘請政府指定的安全評估機(jī)構(gòu)對房屋安全性進(jìn)展評估〔包含：承重、結(jié)構(gòu)、存在的安全隱患方面〕，一方面，對于建設(shè)、購置年代較早的房屋進(jìn)展安全評估是踐行國有資產(chǎn)管理規(guī)X性不可缺的一項(xiàng)，有利于我公司掌握房產(chǎn)實(shí)時(shí)的安全情況，便于查出顯、隱性風(fēng)險(xiǎn)源，制定整改措施并完成整改；另一方面，通過安全評估梳理出的該房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、承重、安全隱患方面存在的問題，能夠更好的與意向合作單位就該房產(chǎn)裝修、改造方面進(jìn)展溝通協(xié)商，確保該房產(chǎn)在不影響承重與結(jié)構(gòu)的根底上，最大幅度增加實(shí)用性。其次，委托XX市房地產(chǎn)管理局認(rèn)可的測繪單位對該房產(chǎn)對應(yīng)面積進(jìn)展準(zhǔn)確測算，形成測繪結(jié)果。一方面可以確定各分項(xiàng)面積，躲避拆租過程中因面積不準(zhǔn)確導(dǎo)致的租賃收益損失；另一方面通過測繪形成的實(shí)際面積可明確房產(chǎn)邊界值，并作為根底數(shù)據(jù)納入我公司非經(jīng)營性固定資產(chǎn)臺賬統(tǒng)計(jì)內(nèi)容，便于形成準(zhǔn)確數(shù)值上報(bào)國家統(tǒng)計(jì)單位與上級公司。最后，在資產(chǎn)運(yùn)營過程中，須不斷提高物業(yè)管理水平，循序強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)意識，充分結(jié)合該房產(chǎn)屬性，制定切實(shí)有效的物業(yè)管理實(shí)施細(xì)如此，躲避資產(chǎn)運(yùn)營中因人員結(jié)構(gòu)雜亂與社會外部因素所致使的一系列負(fù)面問題發(fā)生〔如：對街邊臨時(shí)車位進(jìn)展監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)執(zhí)法部門檢查時(shí)，與時(shí)提醒承租戶挪車〕。在收取物業(yè)管理費(fèi)的同時(shí)，提高承租服務(wù)能力，亦能樹立較好的企業(yè)口碑與形象，便于在運(yùn)營過程中逐漸形成軟實(shí)力方面的排他性與核心競爭力，從而在同質(zhì)化房產(chǎn)供應(yīng)量過剩且需求萎靡的情況下獲取較多的競爭優(yōu)勢。五、定價(jià)方案〔一〕定價(jià)要素評判序號定級因素指標(biāo)分值珊瑚路84號房產(chǎn)1地段優(yōu)2配套1.城市根底設(shè)施；2.社會服務(wù)設(shè)施；3.文化教育、醫(yī)療、文娛體育、公園綠地等配套設(shè)施；5、銀行網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)3物業(yè)管理良4建筑品質(zhì)中5項(xiàng)目規(guī)劃優(yōu)6立面裝飾中7運(yùn)營商實(shí)力與信譽(yù)1.運(yùn)營商規(guī)模、2.運(yùn)營商品牌影響力、3.運(yùn)營資金條件、4.運(yùn)營商信譽(yù)、運(yùn)營商資質(zhì)等級優(yōu)8戶型設(shè)計(jì)優(yōu)〔二〕定價(jià)方式建議根據(jù)市面上三種主流定價(jià)原如此，結(jié)合市場調(diào)研結(jié)果與該房產(chǎn)周邊住宅、辦公、商業(yè)、市政建設(shè)、配套設(shè)備設(shè)施等情況進(jìn)展比對分析后，得出如下意見：1、本錢定價(jià)法該房產(chǎn)購置時(shí)間較舊，歷時(shí)已逾15年〔時(shí)間有待考證〕，一方面，當(dāng)時(shí)的購置價(jià)格較之當(dāng)前無任何參考、比照性；另一方面該房產(chǎn)所涉的固定資產(chǎn)原值，在我公司歷年運(yùn)營過程中，應(yīng)已盡數(shù)折舊分?jǐn)偼?，目前僅存在諸如水費(fèi)、電費(fèi)、日常維護(hù)費(fèi)等方面的可變本錢，結(jié)合該房產(chǎn)市場化中的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)屬性，已無過多參考價(jià)值。因此，此定價(jià)法不納入考慮。2、運(yùn)營導(dǎo)向定價(jià)法XX礦業(yè)大廈采用的定價(jià)方案，此法主要針對資產(chǎn)周邊業(yè)態(tài)、市政建設(shè)、附屬設(shè)施較為匱乏，商業(yè)氣氛萎靡，模式上因受地段不利因素所影響，致使在運(yùn)營與定價(jià)方面較易陷入被動，須借助資產(chǎn)較高的排他性優(yōu)勢方面，吸引優(yōu)質(zhì)單位入租形成市場鋪墊，分階段、時(shí)期、成效制定運(yùn)營方案與調(diào)整租賃價(jià)格。該房產(chǎn)地處XX中心城區(qū)區(qū)域內(nèi)，周邊業(yè)態(tài)豐富，市政建設(shè)、附屬設(shè)施完善，人流、車流較大，辦公、商業(yè)、居住已形成一定的規(guī)模，不受上述被動因素所限，在運(yùn)營中只需著力分析該區(qū)域X圍內(nèi)，具備競爭力的同質(zhì)化房產(chǎn)項(xiàng)目各時(shí)期的招商定價(jià)策略，并結(jié)合該資產(chǎn)自身屬性，比照該區(qū)域各類似房產(chǎn)實(shí)際租賃價(jià)平均值，隨行就市，形成定價(jià)。因此，此法不納入考慮X圍。3、競爭導(dǎo)向定價(jià)法采用競爭性定價(jià)導(dǎo)向定價(jià)法的產(chǎn)品多數(shù)在于自身屬性同質(zhì)化較嚴(yán)重，運(yùn)營中缺乏主要競爭點(diǎn)，只能通過價(jià)格策略來獲取競爭優(yōu)勢，進(jìn)而影響實(shí)際需求。針對該房產(chǎn)自身屬性而言，因建設(shè)年代較長，在建筑結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施方面較之周邊新建的商務(wù)樓、商住樓存在較為明顯的劣勢，雖有開闊性場地、大量地表停車位與配套、功能性方面的優(yōu)勢，但不足與具備很高的市場排他性，受價(jià)格漲幅影響雖帶來的的需求彈性相對較大，加之實(shí)體化經(jīng)濟(jì)萎靡，房地產(chǎn)供應(yīng)過剩，因此，本方案建議采用此法中的產(chǎn)品差異定價(jià)原如此進(jìn)展定價(jià)，即：結(jié)合該房產(chǎn)自身優(yōu)勢躲避劣勢，把握機(jī)會消除威脅，充分運(yùn)用該房產(chǎn)優(yōu)勢凸出方面，設(shè)置相對資產(chǎn)排他性，引入對優(yōu)勢局部需求意向較強(qiáng)的承租戶，并制定相應(yīng)調(diào)價(jià)、控價(jià)措施，降低砍價(jià)風(fēng)險(xiǎn)即可。綜上所述，該房產(chǎn)租賃價(jià)格擬定情況如下：商鋪?zhàn)赓U價(jià)格按XX元-XX元/平方米/月計(jì)算；辦公樓租賃價(jià)格按XX-XX元/平方米/月計(jì)算；住宅租賃價(jià)格按XX-XX元/平方米/月計(jì)算；物業(yè)管理按XX元/平方米/月計(jì)算；車位按XX-XX元/個(gè)/年計(jì)算?！布偃缈紤]整體打包對外租賃，可將車位價(jià)格折算在房屋租金內(nèi)〕P.S.：建議在租賃時(shí)不要區(qū)分該房產(chǎn)辦公與住宅，原因有以下三方面：1、該房產(chǎn)住宅局部按照我公司原使用方面，多數(shù)用作于辦公，在使用性質(zhì)上絲毫不存在影響，且住宅室內(nèi)還配備隔間與衛(wèi)生間，非常適合現(xiàn)代化集中化辦公使用。而且電費(fèi)還以民用電根底計(jì)收，長期以往，可大幅縮減承租戶作為辦公使用時(shí)用電經(jīng)費(fèi)〔辦公使用電費(fèi)一般以商業(yè)用電計(jì)收〕。2、假如作為住宅對外租賃，價(jià)格與辦公相差近一倍。3、假如限制為住宅租賃后，恐會對意向合作單位在多用途使用方面造成束縛，不利于該房產(chǎn)市場化運(yùn)營。費(fèi)用收取建議：鑒于公司在層級方面的隸屬情況，該房產(chǎn)在運(yùn)營過程中，建議將房屋租賃收益適當(dāng)降低，差價(jià)局部補(bǔ)入至物業(yè)管理費(fèi)中。原因有以下兩方面：1、所納稅率不一樣，房產(chǎn)租賃稅率約為11%。物業(yè)管理稅率約為6%。2、房屋租賃所得收益須盡數(shù)上交中國銅業(yè)集團(tuán)，而物業(yè)管理費(fèi)可作為運(yùn)營資本，納入公司管理費(fèi)X疇。六、運(yùn)營方向建議一、委托參與過大型房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營的專業(yè)化運(yùn)作機(jī)構(gòu)代為招商〔包含珊瑚路84號、XX礦業(yè)大廈、礦山研究院〕，優(yōu)、劣比照分析如下：優(yōu)勢：〔一〕營銷經(jīng)驗(yàn)豐富，對公司非經(jīng)營性固定資產(chǎn)營運(yùn)中各階段、時(shí)期的戰(zhàn)略定位與深層次挖掘資產(chǎn)優(yōu)勢，突出競爭優(yōu)勢方面都具有建設(shè)性與指導(dǎo)性；〔二〕招商渠道豐富，輻射全省X圍；〔三〕我公司只需要負(fù)責(zé)管理〔如：1、按照簽訂的委托招商合同考核是否在既定時(shí)間內(nèi)完成招商委托工作；2、物業(yè)服務(wù)管理工作〕〔四〕具有專業(yè)化運(yùn)營、營銷技巧，招商、拓展渠道豐富，專項(xiàng)、專職圍繞運(yùn)營開展工作，更為有效地增加運(yùn)營收益。劣勢：〔一〕招商托管機(jī)構(gòu)為滿足招商目標(biāo)，對項(xiàng)目不會經(jīng)行太多的綜合性考慮〔如：招商方面是否符合公司形象，是否具有長期租賃潛力，承租戶運(yùn)營過程中是否對公司存在違約、安全、刑事等方面風(fēng)險(xiǎn)〕。〔二〕須按比率支付一定的委托招商費(fèi)。二、整體對外招租，設(shè)置包干價(jià)〔不干預(yù)經(jīng)營形式，只要不從事違規(guī)某某行為〕三、拆分對外招租，拆分局部建議為商務(wù)樓局部、商鋪局部與主樓功能樓局部〔商業(yè)〕，共計(jì)三局部，具體劃分情況如下：商務(wù)樓局部：主樓1層大堂-7層〔主樓四樓匯報(bào)廳暫與主樓捆綁整體招租，意向性招行政、企事業(yè)單位作為辦公使用，7層可考慮繼續(xù)作為食堂〕。商鋪局部：主樓一層全部商鋪商業(yè)局部：主樓2層、5層附樓局部四、合作共建形式，效仿生產(chǎn)隊(duì)租賃土地使用權(quán)〔一般租賃期為20年，中途可設(shè)置遞增，20年租賃期屆滿后，土地上所有建筑物全數(shù)歸我公司〕，對土地上所有建筑拆除重建，建設(shè)形式主要參考以商業(yè)住宅混合用地形式進(jìn)展開發(fā)，與合作方分取運(yùn)營受益，如：建成后，運(yùn)營商占運(yùn)營受益90%，我公司占10%。〔此形式我公司有兩局部受益：土地使用權(quán)租賃受益與合作共建運(yùn)營受益〕，期間可與開發(fā)商協(xié)商，合作共建后所開發(fā)出的住宅在考慮滿足我公司職工住宅需求的根底上以租代購形式合作〔意向購置者向開發(fā)商租賃滿20年后，我公司收回土地上所有房產(chǎn)，結(jié)合時(shí)實(shí)市場價(jià)的70%-80%出售給公司意向購置者，假如不愿意購置，我公司自持運(yùn)營〕商業(yè)局部在土地租賃權(quán)到期后，我公司收回，自持并對外運(yùn)營?！布偃缈尚?，政策、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)性等方面需要具體落實(shí)與論證〕五、對外出售形式〔不建議對外出售，原因有兩方面：一、該房產(chǎn)所處地段屬于核心商圈絕版地段，一旦售出，今后不會再有機(jī)會購得類似地段的土地；二、資產(chǎn)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)與本錢〔人工本錢除外〕幾乎為0，利潤可觀且穩(wěn)定，具備穩(wěn)定和持續(xù)性，從公司主營業(yè)務(wù)開展與企業(yè)盈利模式單一存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)角度來考慮，建議我公司長期自持〕七、收益測算目前該處房產(chǎn)具體運(yùn)營方式未具體確定，建議測算方式如下：〔一〕整體打包對外出租在該處房產(chǎn)建筑面積7633.72平方米的根底上設(shè)置包干價(jià)〔包干價(jià)建議按高于辦公價(jià)格X％的價(jià)格計(jì)算，即：X－X元/平方米/月〕，并將車位租賃總價(jià)分?jǐn)傔M(jìn)每一平方米建筑面積進(jìn)展計(jì)算〔如：在不考慮拆除綠化局部的前提下，該處房產(chǎn)共可規(guī)劃出約XX個(gè)車位