房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部控制問題分析

房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部控制問題分析房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部控制問題分析

中圖分類號：F23文獻標識碼：A

前言：我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了二十余年的開展，目前已進入競爭劇烈、優(yōu)勝劣汰階段,如何在確保品質(zhì)的同時合理控制本錢，降低風險，是企業(yè)能否良性持續(xù)開展的關鍵。只有有效的內(nèi)部控制，才能使房地產(chǎn)企業(yè)提高信譽、發(fā)明效益和持續(xù)開展。以合理保證企業(yè)經(jīng)營管理合法合規(guī)、資產(chǎn)平安、財務報告及相關信息真實完整，提高經(jīng)營效率和效果，促進企業(yè)實現(xiàn)開展戰(zhàn)略。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度存在的問題

1、內(nèi)控制度不完備

我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設不完備，主要表現(xiàn)在：

〔1〕內(nèi)部控制制度尚未建立，或不成文，內(nèi)部控制制度工作無據(jù)可依。

〔2〕局部企業(yè)雖然建立了內(nèi)部控制制度，但不健全。

〔3〕許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制程序不科學，目標不明確、不細化。

2、風險控制體系不健全房地產(chǎn)行業(yè)屬高投入、高風險行業(yè)，但其風險控制系統(tǒng)卻并未健全。主要表現(xiàn)在：

〔1〕房地產(chǎn)企業(yè)對工程投資風險與評價缺乏，決定投資開發(fā)工程時僅憑借管理者經(jīng)驗或短暫的市場調(diào)研，經(jīng)倉促估算便進入土地有形市場搶拍土地開發(fā)權，對開發(fā)過程的風險未能加以重視，以至使開發(fā)商在購入土地后再重新審視自己原有的可研報告才意識到開發(fā)風險的嚴重性。

〔2〕在產(chǎn)品設計謀劃、行銷策動的市場定位上，常是高層憑經(jīng)驗主觀決定，沒有深入調(diào)查分析。以至產(chǎn)品完工后銷售時間過長，才意識到產(chǎn)品不合乎市場需要。

3、監(jiān)督機制不到位

目前房地產(chǎn)企業(yè)根本都認識到了內(nèi)部控制的重要性，并完善了企業(yè)的規(guī)章制度。但其能否得到嚴格實施才是生產(chǎn)平安住房品質(zhì)合規(guī)的最根本保障。因此需要內(nèi)部審計部門嚴格監(jiān)督。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)的審計與財務部門沒有完全分開，局部內(nèi)部審計人員擔任或兼任財務部門領導，甚至是財務總監(jiān)的下級，使審計工作受到各方面利益的牽制，最終流于形式。

4、不足內(nèi)部控制專業(yè)人才

我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨相關專業(yè)人才儲藏缺乏、不足內(nèi)控相關的信息系統(tǒng)等挑戰(zhàn)。而房地產(chǎn)行業(yè)的投資、預算、項目施工等環(huán)節(jié)都需要監(jiān)督,致使該行業(yè)的內(nèi)部控制專業(yè)人才更加不足。由于內(nèi)控專業(yè)人才儲藏缺乏，很多企業(yè)依賴專業(yè)機構的協(xié)助，但專業(yè)機構對企業(yè)的認識往往有限，往往僅可以完成內(nèi)部控制報告。

5、企業(yè)基層內(nèi)部控制環(huán)境單薄

企業(yè)不足對于員工層的內(nèi)部控制教育培訓，內(nèi)部控制理念沒有向員工展開，房地產(chǎn)公司員工普遍認為內(nèi)部控制是企業(yè)高層的工作。而內(nèi)部控制實質(zhì)上是由企業(yè)董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層和全體員工實施的、旨在實現(xiàn)控制目標的過程。只有全體員工的共同參與，才能實現(xiàn)內(nèi)部控制的有效性。

6、房地產(chǎn)經(jīng)營中信息溝通不暢

房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)周期較長，籌資額較大，資金周轉(zhuǎn)期長等特點。在經(jīng)營中波及方面廣泛，利益相關者眾多，包含投資者、債權人、承包單位、被拆單位和居民、勘察設計單位、材料供給單位、房屋購置者、土地轉(zhuǎn)讓單位以及各個政府審批部門、工商、稅務等等。由于波及范圍較廣，導致內(nèi)部控制的內(nèi)部與內(nèi)部、內(nèi)部與外部信息溝通更容易不暢，給內(nèi)部控制帶來了較大難度。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策

1、完善企業(yè)內(nèi)部流程

〔1〕制定標準的業(yè)務流程管理制度并編制內(nèi)部管理手冊，明確內(nèi)部機構設置、崗位職責、業(yè)務流程等情況，使企業(yè)由上至下有據(jù)可依。

〔2〕對業(yè)務流程不斷梳理完善、優(yōu)化，加強各部門間協(xié)作，防止職責交叉和制度缺失等問題，防止墨守成規(guī)。

〔3〕不斷完善流程管理信息系統(tǒng)，采用較先進的ERP管理軟件。

2、健全房地產(chǎn)風險控制機制

當前房地產(chǎn)行業(yè)市場走勢不清晰，政策金融形勢不穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地經(jīng)營權到最后房屋銷售的過程中，必然會受到諸多外部因素的影響，僅憑企業(yè)領導者主觀經(jīng)驗決策難免會與正確方向存在偏差。完善的風險控制機制，能為管理者提供鞏固的決策環(huán)境。

企業(yè)必須強化風險意識，建立合理的風險評估體系，建立風險預警機制，把風險控制在可接受的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)風險類型和特征制定合理的風險轉(zhuǎn)移計劃。應用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡信息技術對企業(yè)內(nèi)部風險進行預測，實行科學的事前控制伎倆，有效躲避內(nèi)部風險。充沛吸收專業(yè)人員，組成風險分析團隊，按照嚴格標準的程序，防止企業(yè)領導因個人風險偏好給企業(yè)經(jīng)營帶來重大損失。

3、完善有效的監(jiān)督機制

〔1〕保證內(nèi)部審計部門的獨立性，其應由董事會直接領導，向董事會報告，確保其能客觀的對各個部門進行審計，充沛發(fā)揮其對總經(jīng)理和財務部門的監(jiān)督職能。

〔2〕設立內(nèi)部舉報機制，保持內(nèi)部舉報熱線和信箱的暢通，愛護舉報人的平安。

〔3〕避免管理層舞弊，一般房地產(chǎn)公司管理層舞弊具有隱蔽性，當內(nèi)控體制不完善時，管理層的權利有時會凌駕于規(guī)章制度之上。通常管理層舞弊有如下信號，如管理人員遭受異常壓力或業(yè)績冀望；機構面臨資金壓力；管理層的薪酬與經(jīng)營成果掛鉤等。當企業(yè)出現(xiàn)這些信號時，內(nèi)部審計部門要特別注意對財務報告真實性確實認，考察管理層是否存在粉飾財務報告的情況。

4、培養(yǎng)與引進內(nèi)部控制專業(yè)人才

〔1〕挑選財務、項目、采購等核心部門的員工組成獨立的內(nèi)部審計團隊，還可以在團隊中外部聘用會計師事務所的專業(yè)人才對企業(yè)進行風險辨認與評估、對內(nèi)控環(huán)境進行建設并持續(xù)監(jiān)控，發(fā)揮內(nèi)部控制最大效果，并逐漸將其標準化和精細化，產(chǎn)生管理效益；

〔2〕激勵內(nèi)審團隊員工加入內(nèi)部審計知識培訓，激勵其取得審計師證書和國際內(nèi)部審計師證書等；

〔3〕在內(nèi)審機構創(chuàng)建后的前一兩年必須采用專業(yè)機構展開內(nèi)部審計，促使企業(yè)內(nèi)審團隊和外部專業(yè)機構合作，并在合作過程中向?qū)I(yè)機構學習技術經(jīng)驗。

5、完善企業(yè)內(nèi)部控制的人文環(huán)境

〔1〕在企業(yè)內(nèi)部全面宣傳內(nèi)部控制，制作內(nèi)部控制手冊，分發(fā)到每一位員工。通常內(nèi)部控制手冊，需要具備如下信息：企業(yè)信念理念和文化方針，如老實守信、以人為本；企業(yè)合規(guī)承諾，如遵守國家法規(guī)、合乎國際規(guī)范、到達審計合格；對管理層的合規(guī)要求內(nèi)容，如做合規(guī)表率，對每一位員工的合規(guī)要求內(nèi)容，涵蓋項目、采購、銷售等；

(2)定期展開內(nèi)部控制自查，制做內(nèi)部控制自查確認表，針對各個部門不同業(yè)務情況制做表格，要求每年一次由各個部門對本部門是否合乎內(nèi)部控制要求進行自我檢查確認，并且要求各個部門領導將檢查事項進行部門內(nèi)部教育，告知下屬，每年檢查后均需進行內(nèi)部自我改善。

(3)不定期進行內(nèi)部審計，在每一次內(nèi)部審計過程中，讓員工了解到內(nèi)部控制是由每一個員工的工作組成，內(nèi)部控制是全體員工實施的。

6、建立廣泛信息與溝通平臺

信息與溝通是內(nèi)部控制的重要組成局部，企業(yè)必須及時、準確地收集并傳遞與內(nèi)部控制相關的信息，確保信息在企業(yè)內(nèi)部和外部之間進行有效溝通交流。因此，房地產(chǎn)企業(yè)首先應當建立信息與溝通平臺，在明確內(nèi)部控制相關信息的收集、處理和傳遞程序的同時確保這些信息在企業(yè)內(nèi)部各部門之間，以及企業(yè)與客戶、債權人、供給商、政府監(jiān)督部門等有關方面之間進行及時溝通和反應，從而促進內(nèi)部控制系統(tǒng)的有效運行。