物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第一頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日房地產(chǎn)投資

一、房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。二、房地產(chǎn)投資的形式(一)房地產(chǎn)直接投資1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2．房地產(chǎn)置業(yè)投資第二頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日(二)房地產(chǎn)間接投資

1．房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資2．投資于房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，是購(gòu)買(mǎi)、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)點(diǎn)：第一，收益相對(duì)穩(wěn)定，因?yàn)镽EITs的投資收益主要來(lái)源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，REITs投資的流動(dòng)性較好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因?yàn)镽EITs股份可在證券交易所交易，這就使得買(mǎi)賣(mài)REITs的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)更容易。

3．購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券第三頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日三、房地產(chǎn)投資的特性(一)位置固定性或不可移動(dòng)性(二)壽命周期長(zhǎng)(三)適應(yīng)性(四)各異性各異性是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。(五)政策影響性(六)專業(yè)管理依賴性(七)相互影響性第四頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日四、房地產(chǎn)投資的利弊1．房地產(chǎn)投資之利(1)相對(duì)較高的收益水平。(2)能夠得到稅收方面的好處(3)易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。(4)能抵消通貨膨脹的影響。(5)提高投資者的資信等級(jí)。第五頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日2．房地產(chǎn)投資之弊(1)流動(dòng)性差。(2)投資數(shù)額巨大。(3)投資回收期較長(zhǎng)。(4)需要專門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。第六頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念(一)風(fēng)險(xiǎn)的定義從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。(二)風(fēng)險(xiǎn)與不確定性風(fēng)險(xiǎn)和不確定性有顯著的區(qū)別。風(fēng)險(xiǎn)的定義前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，它涉及到變動(dòng)和可能性，而變動(dòng)常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來(lái)表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。第七頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)(一)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)(二)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給與需求也在不斷變化(三)周期風(fēng)險(xiǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在周期波動(dòng)或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。研究表明，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期大約為18～20年，香港為7—8年，日本約為7年。

第八頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日(四)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。

(五)利率風(fēng)險(xiǎn)(六)政策風(fēng)險(xiǎn)(七)政治風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要由政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來(lái)侵略、罷工、騷亂等因素造成。

(八)或然損失風(fēng)險(xiǎn)或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。第九頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日三、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

(一)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)(三)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)(四)比較風(fēng)險(xiǎn)比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)。(五)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)第十頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日(六)持有期風(fēng)險(xiǎn)

持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。

四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響1．根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平2．根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向3．根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)第十一頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇一、區(qū)位的含義

房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。這充分說(shuō)明了在房地產(chǎn)投資中，區(qū)位選擇的特殊重要性房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置第十二頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日二、不同類型房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)位的特殊要求(一)居住物業(yè)居住項(xiàng)目主要為人們工作勞動(dòng)之余提供一個(gè)安靜舒適的生活休息空間，此類項(xiàng)目的投資區(qū)位選擇時(shí)要考慮的主要因素包括：1．市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。市政公用設(shè)施主要為居民的生活居住提供水、電、燃?xì)獾?，公建配套設(shè)施則包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、康體設(shè)施等。國(guó)內(nèi)大量空置的商品住宅，許多是因?yàn)椴痪邆渖鲜雠涮讞l件造成的。對(duì)于小型的居住項(xiàng)目，其本身不具備提供上述配套設(shè)施的能力，對(duì)場(chǎng)地周?chē)丫邆涞呐涮自O(shè)施能力的依賴性就更大。2．公共交通便捷程度。從我國(guó)目前的居民家庭結(jié)構(gòu)來(lái)分析，大多數(shù)屬于工薪階層，私人汽車(chē)還只是剛剛進(jìn)入少數(shù)家庭，對(duì)方便快捷的公共交通系統(tǒng)的依賴程度非常大，因此居住項(xiàng)目區(qū)位選擇時(shí)應(yīng)認(rèn)真考慮公共交通系統(tǒng)的完備程度。3．環(huán)境因素。隨著城市居民生活水平的提高，對(duì)居住環(huán)境提出了越來(lái)越高的要求。山、水、綠地、陽(yáng)光、清新的空氣、無(wú)噪聲污染等，都是居民選擇安居，進(jìn)而也是房地產(chǎn)商在選擇居住項(xiàng)目區(qū)位時(shí)要慎重考慮的因素。4．居民人口與收入。居住項(xiàng)目的市場(chǎng)前景受附近地區(qū)人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、家庭收入水平、人口流動(dòng)性、當(dāng)前居住狀況等方面的影響。居住項(xiàng)目投資如果選擇在人口素質(zhì)高、支付能力強(qiáng)的地區(qū)進(jìn)行，就意味著提高了成功的可能性。第十三頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日(二)寫(xiě)字樓物業(yè)

影響寫(xiě)字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊因素包括：

1．與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度2．周?chē)恋乩们闆r和環(huán)境。3．易接近性。(三)零售商業(yè)物業(yè)零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。第十四頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日分析商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個(gè)部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項(xiàng)目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營(yíng)業(yè)額的60％～75％都來(lái)自該區(qū)域次要區(qū)域是距離項(xiàng)目所處地點(diǎn)5～15kin的區(qū)域(對(duì)市級(jí)購(gòu)物中心而言)，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額的15％～20％來(lái)自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域，第十五頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日

(四)工業(yè)物業(yè)工業(yè)項(xiàng)目場(chǎng)地的選擇時(shí)須考慮的特殊因素包括：當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運(yùn)輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場(chǎng)，技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。第十六頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日房地產(chǎn)投資分析技術(shù)

一、現(xiàn)金流量流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流人系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流人?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人之差稱為凈現(xiàn)金流量。

二、現(xiàn)金流量圖三、房地產(chǎn)置業(yè)投資廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。

第十七頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量

第十八頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算

一、資金的時(shí)間價(jià)值在不同的時(shí)間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價(jià)值上是不等的。因此，同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。第十九頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日二、利息與利率(一)利息利息是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。如果將一筆資金存人銀行，這筆資金就稱為本金。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后，儲(chǔ)戶可在本金之外再得到一筆利息，這一過(guò)程可表示為：第二十頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日(二)利率利率是在單位時(shí)間(一個(gè)計(jì)息周期)內(nèi)所得的利息額與借貸金額(即本金)之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。用i表示利率，其表達(dá)式為：

第二十一頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日

三、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息(一)單利計(jì)息單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正比。單利計(jì)息時(shí)的利息計(jì)算公式為：

n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為：我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息就是以單利計(jì)算的，計(jì)息周期為“年”。(二)復(fù)利計(jì)息復(fù)利計(jì)息，是指對(duì)于某一計(jì)息周期來(lái)說(shuō)，如果按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息”。按復(fù)利方式計(jì)算利息時(shí)，利息的計(jì)算公式為：

n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為：

第二十二頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日四、名義利率與實(shí)際利率(一)名義利率與實(shí)際利率的概念在以上討論中，都是以年為計(jì)息周期的，但在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，計(jì)息周期有年、季度、月、周、日等，也就是說(shuō)，計(jì)息周期可以短于一年。這樣就出現(xiàn)了不同計(jì)息周期的利率換算問(wèn)題。也就是說(shuō)，當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的區(qū)別第二十三頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日(二)名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式設(shè)名義利率為r，若年初借款為P，在一年中計(jì)算利息m次，則每一計(jì)息周期的利率為r/m，一年后的本利和為：，其中利息為I=F-P=。故實(shí)際利率i與名義利率r的關(guān)系式為：第二十四頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日將建成后的房地產(chǎn)用于（A），屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。

A．出售

B．自用

C．出租

D．經(jīng)營(yíng)第二十五頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日某人購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手房用于出租，屬于以下哪一種投資行為（B）。

A．房地產(chǎn)直接投資中的開(kāi)發(fā)投資

B．房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資

C．房地產(chǎn)間接投資中的開(kāi)發(fā)投資

D．房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資第二十六頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日以下屬于房地產(chǎn)間接投資的是（D）

房地地產(chǎn)置業(yè)投資

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券第二十七頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，從建筑物竣工之日開(kāi)始，在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為（B）

A．設(shè)計(jì)壽命

B．經(jīng)濟(jì)壽命

C．法定壽命

D．自然壽命第二十八頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日以下關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資論述不妥的是（BC）

房地產(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象是已通過(guò)了竣工驗(yàn)收或正在使用中的房地產(chǎn)

置業(yè)投資的目的是為了獲取房地產(chǎn)的所有權(quán)

獲取的收益包括租金收入和轉(zhuǎn)售收益

置業(yè)投資的對(duì)象是增量房地產(chǎn)和存量房地產(chǎn)

置業(yè)投資者可以將所持有的物業(yè)轉(zhuǎn)售，獲取轉(zhuǎn)售收益第二十九頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（ACE）。

投資房地產(chǎn)信托基金

購(gòu)買(mǎi)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)

購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)債券

購(gòu)買(mǎi)物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)

購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券第三十頁(yè)，共三十三頁(yè)，2022年，8月28日降低貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有（B