也論住宅小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬

也論住宅小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬——以修訂物權(quán)法和完善配套制度為視角【論文提要】住宅小區(qū)的停車位問(wèn)題，是目前我國(guó)物業(yè)管理中最具爭(zhēng)議的問(wèn)題之一，“車位之爭(zhēng)”在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間愈演愈烈，由于現(xiàn)行法律規(guī)范的缺失和不甚明確，導(dǎo)致了各地法院的判決也是五花八門(mén)。隨著住房商品化的進(jìn)一步深入和有車一族的不斷涌現(xiàn)，“車位之爭(zhēng)”，必將導(dǎo)致更大范圍的矛盾對(duì)立，住宅小區(qū)停車位的所有權(quán)歸屬是各種紛爭(zhēng)和矛盾的核心所在。住宅小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬不明，將令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴(yán)重地?fù)p害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康地發(fā)展，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來(lái)諸多的難題。所以建立完善的法律制度對(duì)此問(wèn)題加以明確規(guī)定是當(dāng)務(wù)之急也是必要的。本文試圖從物權(quán)法理論出發(fā)，以修訂物權(quán)法和完善配套制度為視角提出粗淺意見(jiàn)。論文分為四部分：第一部分關(guān)于小區(qū)停車位的法律性質(zhì)分析。確定住宅小區(qū)停車位的含義和性質(zhì)是討論其歸屬的前提。第二部分論述我國(guó)目前住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬爭(zhēng)議與《物權(quán)法》的缺陷。第三部分就修訂物權(quán)法和完善配套制度，界定住宅小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬提出自己的見(jiàn)解，以期能對(duì)以后的司法解釋和相關(guān)規(guī)定的完善有所裨益。第四部分結(jié)語(yǔ)?！娟P(guān)鍵詞】停車位；集合形式；權(quán)屬爭(zhēng)議；物權(quán)訴訟；“私法自治”原則；“法定停車位”概念一、住宅小區(qū)停車位的法律性質(zhì)分析（一）住宅小區(qū)停車位的含義住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”，是由城市道路以及自然支線（如河流）劃分，并不為交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小區(qū)一般設(shè)置一整套可滿足居民生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)，如供電房、綠地、健身設(shè)施、物業(yè)管理用房、數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)以及停車位等。停車位是指各種停車場(chǎng)所中可供一輛汽車停放的單元。和停車位相關(guān)的概念還有停車庫(kù)、停車場(chǎng)。停車場(chǎng)是指在露天或者地下設(shè)置的，供各種機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停放的場(chǎng)所。停車庫(kù)，一般是指設(shè)置于建筑物內(nèi)部的具有封閉特征的設(shè)施。停車庫(kù)與停車位不同的是:一方面，車庫(kù)具有四至的封閉空間，其本身就是建筑物或建筑物的一部分，具有建筑物的一般特點(diǎn);另一方面，停車位是基于一定的土地使用權(quán)而設(shè)置于路邊、空地或地下，而停車庫(kù)不是利用土地使用權(quán)的地表興建的。因此，本文所討論的停車位的歸屬，僅僅限于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中的車位。停車位是服務(wù)全體建筑區(qū)分所有權(quán)人的重要設(shè)施，建筑物的專有部分離開(kāi)了它功能就會(huì)大打折扣。在現(xiàn)代房產(chǎn)買賣中，小區(qū)是否有停車位和擁有停車位的多少已經(jīng)成為衡量房地產(chǎn)價(jià)值的重要因素，小區(qū)的停車位配套越齊全、越合理，房產(chǎn)的市場(chǎng)吸引力就越大，價(jià)格就越高。小區(qū)停車位與建筑物區(qū)分所有權(quán)是密不可分的，車位是整個(gè)小區(qū)的有機(jī)組成部分，是建筑物區(qū)分所有制度中的重要財(cái)產(chǎn)，因而討論其權(quán)屬非常必要。討論停車位，必然要涉及停車場(chǎng)問(wèn)題。停車位與停車場(chǎng)存在這樣一種關(guān)系:停車位是組成停車場(chǎng)之最基本元素，各種形態(tài)各異的停車場(chǎng)所是由數(shù)量或多或少的停車位組成。也就是說(shuō)，“停車位是各種停車場(chǎng)所的基本單元，而各種停車場(chǎng)所則是停車位的集合形式”[1]?，F(xiàn)實(shí)生活中，存在很多類型的停車場(chǎng)所，而隨著社會(huì)的發(fā)展，還會(huì)出現(xiàn)更多類型的停車場(chǎng)所。如果我們單純地討論某一種停車場(chǎng)所的法律問(wèn)題，都可能存在偏頗。然而，只要把停車位的性質(zhì)搞清楚，各種停車場(chǎng)所的法律問(wèn)題也就迎刃而解，這就是本文從停車位角度而沒(méi)有從各種具體的停車場(chǎng)所的角度作為研究出發(fā)點(diǎn)的原因。（二）各國(guó)對(duì)停車位性質(zhì)的不同認(rèn)定日本將停車場(chǎng)區(qū)分為屋內(nèi)停車場(chǎng)和屋外停車廠，認(rèn)為屋外停車場(chǎng)屬于共有基地上為特定區(qū)分所有權(quán)人或第三者設(shè)定的利用權(quán)，此利用權(quán)屬于共用部分的專有使用權(quán);但是對(duì)于屋內(nèi)停車場(chǎng)，最初法院判決有認(rèn)定專有部分，有認(rèn)定為共用部分，但最高法院判決最終維持了專有部分意見(jiàn)，其理由為：停車場(chǎng)滿足專有部分的兩個(gè)要件，即構(gòu)造上的獨(dú)立性與利用上的獨(dú)立性。而日本學(xué)界認(rèn)為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認(rèn)定為專有部分的理由是不充分的，故建議應(yīng)當(dāng)通過(guò)共用部分的專有使用權(quán)來(lái)進(jìn)行處理。美國(guó)的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的任何設(shè)施，只要不是專有部分，就是共有部分，反之亦然。小區(qū)內(nèi)決不允許既不屬于專有部分又不屬于共有部分的“飛地”存在除了小區(qū)房屋單元的業(yè)主以外，不允許任何他人在小區(qū)內(nèi)擁有任何共用設(shè)施和配套設(shè)施。所以美國(guó)小區(qū)內(nèi)的停車位都為共用部分，業(yè)主或居住者享有停車權(quán)利，不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何他人擁有小區(qū)內(nèi)停車位的產(chǎn)權(quán)，也不允許物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車位作為獨(dú)立的專有部分單獨(dú)買賣。在大陸法系傳統(tǒng)國(guó)家德國(guó)，其民法典對(duì)停車位問(wèn)題并沒(méi)作出規(guī)定，而是于1973年修訂《住宅所有權(quán)法》時(shí)得到了明確，該法的第3條第2項(xiàng)規(guī)定“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車場(chǎng)，視為有獨(dú)立性之房間”。也就是說(shuō)地上、地下的停車場(chǎng)都可設(shè)“專有所有權(quán)”并能夠獨(dú)自讓與、設(shè)定負(fù)擔(dān)。同樣，在另一個(gè)傳統(tǒng)大陸法國(guó)家法國(guó)，在其1950年的《都市計(jì)劃法》當(dāng)中也規(guī)定了“居住區(qū)域與停車區(qū)域得為分別的不動(dòng)產(chǎn)”，亦即將停車位視為建筑物區(qū)分所有當(dāng)中的專有部分開(kāi)，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)為每個(gè)住戶設(shè)計(jì)一停車空間，但停車場(chǎng)為獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)，業(yè)主可以購(gòu)買，也可以不購(gòu)買；在有空閑時(shí)出售公司可以賣于外人。而在我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)，1991年4月臺(tái)灣‘內(nèi)政部’營(yíng)建署命令“日后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應(yīng)視為‘公共設(shè)施’，不準(zhǔn)登記為個(gè)人私有，也不準(zhǔn)分割零售”。該規(guī)定將停車位視作公共設(shè)施，并依附于專有部分。由此可見(jiàn)，世界各國(guó)和地區(qū)對(duì)停車位問(wèn)題看法不一,總體上均認(rèn)為開(kāi)發(fā)商負(fù)有向業(yè)主或物業(yè)使用人提供停車位的義務(wù)，至于業(yè)主以何種方式取得這種停車位則有不同的安排。（三）我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)停車位性質(zhì)在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，停車位數(shù)量根據(jù)建筑物樓層總面積按比例配置。臺(tái)灣地區(qū)《建筑法》第102條規(guī)定，建筑物須有法定停車空間，具體由“轄市”、“縣（市）”、“政府”擬定，再報(bào)請(qǐng)“內(nèi)政部”核定。根據(jù)規(guī)定，建筑物停車位分為法定停車位、自行增設(shè)停車位及獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車位三種。其中，法定停車位是滿足區(qū)分所有權(quán)人公共需要之必需設(shè)施，性質(zhì)為區(qū)分所有建筑物的共用部分，依附于專有部分一體處分；第二種是自行增設(shè)停車位，指開(kāi)發(fā)商超出法定義務(wù)額外增建的停車位，這類車位可設(shè)定為專有部分，由開(kāi)發(fā)商出售或轉(zhuǎn)讓；第三種獎(jiǎng)勵(lì)停車位指因法定事由得到政府獎(jiǎng)勵(lì)容積而增建的停車位，此類停車位因單獨(dú)計(jì)算容積而獨(dú)立于建筑物，由開(kāi)發(fā)商自行處分及收益，但在使用上必須為公眾服務(wù)。（四）我國(guó)住宅小區(qū)停車位的性質(zhì)我國(guó)討論停車位的權(quán)屬問(wèn)題，首先要確定的是，停車位是否是“物”、能否成為所有權(quán)的客體?傳統(tǒng)民法理論中，物是指客觀存在于人身之外，能滿足權(quán)利主體的利益需要，并能為權(quán)利主體所能支配和利用的物質(zhì)實(shí)體。小區(qū)停車位作為區(qū)分所有建筑物的配套設(shè)施是客觀存在的;其設(shè)置目的就是為了方便業(yè)主泊車使用，即能為權(quán)利主體所能支配和利用;每一個(gè)停車位均有固定的界限和標(biāo)明的范圍，能夠從一般觀念將彼此以及他物區(qū)別開(kāi)來(lái)，可以被人支配與控制。因此，停車位顯然具備“物”的各項(xiàng)基本特征，具備了法律上“物”的基本屬性。停車位屬于小區(qū)的組成部分，與小區(qū)的主體一區(qū)分所有建筑物的關(guān)系密不可分，然而這種關(guān)系究竟屬于何種性質(zhì)？是獨(dú)立的物與物關(guān)系還是從屬關(guān)系？這是研究停車位權(quán)屬問(wèn)題必然要討論的。在停車位與區(qū)分所有建筑物之間的關(guān)系上，梁慧星教授認(rèn)為車位一般屬于從建筑物，而房屋為主建筑物。陳華彬教授認(rèn)為車位為附屬建筑物，對(duì)區(qū)分所有建筑物具有從屬關(guān)系［2］，也得出了停車位與區(qū)分所有建筑物為主物從物關(guān)系的結(jié)論。據(jù)此結(jié)論，根據(jù)主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移的原則，作為從物的小區(qū)停車位的法律權(quán)利就依附于作為主物的區(qū)分所有建筑物。依法處分小區(qū)停車位要考慮到它與所依附的區(qū)分所有建筑物的關(guān)系，但并不能因此就推導(dǎo)出二者屬于主從物關(guān)系。根據(jù)傳統(tǒng)民法理論，主物和從物都是獨(dú)立之物，需要結(jié)合起來(lái)才能發(fā)揮物之效用，而作用有主要和次要之分時(shí)，才被區(qū)分為主物和從物。主物是指與其他物結(jié)合使用時(shí)發(fā)揮主要效用的物，從物則是在結(jié)合使用時(shí)發(fā)揮配合、輔助、保護(hù)主物作用的物。據(jù)此理論，住宅小區(qū)停車位作為方便業(yè)主生活的輔助物，其脫離區(qū)分所有建筑物并不會(huì)影響它效用之發(fā)揮，還能照樣發(fā)揮其泊車的功能。因此，住宅小區(qū)停車位和建筑物并非主從關(guān)系。停車位是具有相對(duì)獨(dú)立的物，應(yīng)當(dāng)可以進(jìn)行獨(dú)立交易。然而，停車位是作為建筑物的配套設(shè)施而規(guī)劃設(shè)計(jì)的，是為建筑物區(qū)分所有權(quán)人服務(wù)的。無(wú)論是理論還是實(shí)務(wù)上，停車位的權(quán)利行使在區(qū)分所有權(quán)制度中還要受到眾多相關(guān)權(quán)利的影響和制約，使其不能像一個(gè)純粹的民法上的“物”那樣受到自由處分，在對(duì)停車位做出處分時(shí)還必須要考慮到它與其依附的建筑物之間的關(guān)系。二、住在小區(qū)停車位的權(quán)屬爭(zhēng)議與《物權(quán)法》的缺陷（一）《物權(quán)法》頒布實(shí)施之后就我國(guó)目前小區(qū)停車位權(quán)屬爭(zhēng)議的現(xiàn)狀《物權(quán)法》第74條明確規(guī)定了車位、車庫(kù)的歸屬，即建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定;占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位歸業(yè)主共有，但占用城鎮(zhèn)公共道路或規(guī)劃用于停車的地面車位屬于例外。但是《物權(quán)法》正式實(shí)施后，關(guān)于住宅小區(qū)停車位的糾紛并沒(méi)有停息，事實(shí)上，由于《物權(quán)法》中對(duì)停車位的部分問(wèn)題沒(méi)有作出具體規(guī)定，導(dǎo)致一些新?tīng)?zhēng)議還在產(chǎn)生。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)改變處置車位的方式來(lái)賺取高額利潤(rùn)眼下私家車數(shù)量不斷膨脹，在不少小區(qū)里，停車位捉襟見(jiàn)肘，正所謂“物以稀為貴”，停車位的單位面積售價(jià)甚至比房子還高好幾倍。在高額利潤(rùn)的驅(qū)使下，許多開(kāi)發(fā)商在物權(quán)法實(shí)施之后仍在銷售在物權(quán)法實(shí)施之前就己經(jīng)在銷售的樓盤(pán)的停車位，并在銷售合同里增加一條內(nèi)容，即約定停車位的產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，如果業(yè)主需要可以另外購(gòu)買。［3］在被稱為“上海物權(quán)法第一案”的小區(qū)停車位、車庫(kù)權(quán)屬糾紛中，上海法院首次運(yùn)用了《物權(quán)法》進(jìn)行判決，該案件的核心就是開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)出售地下自行車庫(kù)和地面停車位。法院針對(duì)原告業(yè)主要求返還地面汽車停車位購(gòu)買款的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，房地產(chǎn)公司將小區(qū)汽車停車位出售給業(yè)主，與法有悖，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的款項(xiàng)退還業(yè)主，并承擔(dān)相應(yīng)利息損失。［4］在該案中，開(kāi)發(fā)商的作法無(wú)疑違反了《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，損害了廣大業(yè)主的利益。因?yàn)椤段餀?quán)法》第74條明確賦予開(kāi)發(fā)商與業(yè)主進(jìn)行約定的權(quán)利，而且也強(qiáng)調(diào)小區(qū)停車位必須首先滿足業(yè)主的需要，如果開(kāi)發(fā)商在銷售合同中作出以上約定，過(guò)后就肆意提高停車位價(jià)格，使得本來(lái)就已經(jīng)承擔(dān)高額房款的業(yè)主可能最終會(huì)放棄購(gòu)買停車位。2、高額停車費(fèi)的征收使得“停車難”問(wèn)題進(jìn)一步加劇《物權(quán)法》頒布實(shí)施以來(lái)，在全國(guó)發(fā)生的物權(quán)訴訟最引人關(guān)注的都與停車位和車庫(kù)有關(guān)。業(yè)主已經(jīng)購(gòu)買了停車位，但是物業(yè)公司繼續(xù)向其收取停車管理費(fèi)，比如北京北廣家園的業(yè)主與物業(yè)之間就因?yàn)檎魇崭哳~停車費(fèi)而引發(fā)沖突。［5］對(duì)于這種沖突，在《物權(quán)法》實(shí)施之前，業(yè)主只能同物業(yè)公司交涉，但現(xiàn)在業(yè)主們可以用《物權(quán)法》作為維權(quán)工具。因?yàn)榧热粯I(yè)主購(gòu)買了停車位，根據(jù)《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，業(yè)主就取得了該停車位的所有權(quán)，而所有權(quán)的權(quán)能就在于在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，所有人對(duì)其財(cái)產(chǎn)自由占有、使用、收益以及處分的終極支配權(quán)，［6］這是所有權(quán)的積極權(quán)能，同時(shí)所有權(quán)也具有其消極權(quán)能的一面，即排除他們干涉的消極權(quán)能。［7］物業(yè)公司將業(yè)主的停車位作為自己的收費(fèi)停車場(chǎng)，侵犯了業(yè)主的所有權(quán)，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求相關(guān)機(jī)關(guān)排除物業(yè)公司的干涉。但業(yè)主維權(quán)之路卻并非一帆風(fēng)順，因?yàn)椤段餀?quán)法》的模糊規(guī)定使得各方對(duì)同一法律文件卻作出不同的理解，對(duì)此，法院也很為難。因此，不論是學(xué)界還是實(shí)務(wù)界，都強(qiáng)烈要求相關(guān)部門(mén)盡快出臺(tái)《物權(quán)法》的相關(guān)司法解釋。（二）小區(qū)停車位權(quán)屬爭(zhēng)議仍未得到有效解決的原因分析《物權(quán)法》第74條在一定程度上平息了現(xiàn)實(shí)生活中停車位的權(quán)屬糾紛，解決了開(kāi)發(fā)商以及物業(yè)管理公司和業(yè)主在小區(qū)車位上存在的矛盾，然而仍存在以下幾個(gè)問(wèn)題1、“規(guī)劃”的范疇不明。本款并沒(méi)有明確“規(guī)劃”的范疇，是僅指開(kāi)發(fā)商按強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)的配建車位、車庫(kù)，還是包括那些強(qiáng)制性要求以外的，開(kāi)發(fā)商為了盈利所建的車位部分，即此“規(guī)劃”的是以強(qiáng)制性規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)還是以開(kāi)發(fā)商標(biāo)準(zhǔn)?因?yàn)榇隧?xiàng)規(guī)定關(guān)乎哪些車位是開(kāi)發(fā)商可以自由處分的，哪些是必須配置給小區(qū)業(yè)主的。而物權(quán)法并未對(duì)“規(guī)劃”與“首先滿足業(yè)主的需要”間的關(guān)系作明確的規(guī)定，也沒(méi)有規(guī)定如何保障業(yè)主“首先權(quán)”的實(shí)現(xiàn)。2、“首先滿足業(yè)主的需要”模棱兩可。《物權(quán)法》第74條第1款體現(xiàn)了停車位是為小區(qū)業(yè)主服務(wù)的思想。規(guī)定停車位先滿足業(yè)主的需要自不待言，但是如何滿足需要，滿足哪些需要，應(yīng)當(dāng)有一個(gè)明確和約束。該規(guī)定到底賦予了業(yè)主什么樣的權(quán)利，該權(quán)利性質(zhì)如何?是規(guī)定了一定的期限，還是通過(guò)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)？“首先滿足業(yè)主的需要”體現(xiàn)了法律對(duì)停車位轉(zhuǎn)讓的一定程度的限制，但是這種限制是一種原則性的表述還是具有某種法律效力的規(guī)則?法律并沒(méi)有明確。在司法實(shí)踐中，這無(wú)疑給當(dāng)事人判斷以及法官裁判帶來(lái)一定的困惑。另外，滿足的是業(yè)主何種程度的需要，是基本的一輛車的停車需要，還是很多輛車的需要，或者是對(duì)外經(jīng)營(yíng)租賃的需要等等，都需要法律予以明確。如果開(kāi)發(fā)商違反了該條款，其法律后果如何，業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何尋求救濟(jì)?對(duì)于這些問(wèn)題，物權(quán)法都沒(méi)有解決。3、《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定業(yè)主可以通過(guò)出售或附贈(zèng)方式取得的車庫(kù)、車位問(wèn)題是業(yè)主取得的是車庫(kù)、車位的所有權(quán)還是使用權(quán)?如果是所有權(quán)的話，是否需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記?如果該業(yè)主想轉(zhuǎn)讓車位能否轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)履行什么樣的手續(xù)?即由于物權(quán)法相關(guān)規(guī)定的不完善，不能通過(guò)登記方式明確物的權(quán)利歸屬和發(fā)揮物的效能。4、物權(quán)法規(guī)定通過(guò)雙方協(xié)商訂立合同的方式，可以導(dǎo)致車庫(kù)、車位的權(quán)利歸屬的變動(dòng)，但其回避了車庫(kù)、車位原始產(chǎn)權(quán)的界定，況且物權(quán)的原始產(chǎn)權(quán)不能通過(guò)合同約定的方式來(lái)界定和確定，合法有效的約定必須是以權(quán)利歸屬明確為前提的，如果開(kāi)發(fā)商并不享有車庫(kù)、車位的所有權(quán)，即使其與業(yè)主約定將該車庫(kù)或車位通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租方式給交付使用，該約定也因無(wú)權(quán)處分而存在效力瑕疵。通過(guò)《物權(quán)法》第74條第1款和第2款的規(guī)定，是否能推導(dǎo)出車位的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)屬于開(kāi)發(fā)商所有，通過(guò)這種暗含的權(quán)屬推定是否符合我國(guó)現(xiàn)行法律框架的規(guī)定呢？5、《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定車庫(kù)、車位的歸屬可以通過(guò)合同關(guān)系來(lái)約定。該款很顯然遵循了“私法自治”原則，盡量避免公權(quán)力過(guò)多的干涉私法領(lǐng)域，也符合現(xiàn)實(shí)生活中人們的習(xí)慣。然而意思自治、平等協(xié)商的基礎(chǔ)性條件應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人之間地位平等，這種平等更多應(yīng)體現(xiàn)為事實(shí)上的平等，即有平等對(duì)話和協(xié)商的能力。小業(yè)主之于開(kāi)發(fā)商，兩者的經(jīng)濟(jì)地位、信息掌握、能力顯然是不對(duì)等的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商背后的公司都是專業(yè)的、處于強(qiáng)勢(shì)地位的經(jīng)濟(jì)組織，他們訂立《商品房買賣合同》的條款都是聘請(qǐng)了專業(yè)性極強(qiáng)的律師進(jìn)行了仔細(xì)研究的。在實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)房屋買賣合同，以格式條款約定建筑屋外墻面、屋頂、物業(yè)管理用房在內(nèi)的公共建筑和公共設(shè)施的所有權(quán)保留為開(kāi)發(fā)商所有。對(duì)于此類情況，業(yè)主都只能被迫接受，很少有被允許改動(dòng)的。另外一般購(gòu)房人通常不具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，不具有專業(yè)知識(shí)的自然經(jīng)濟(jì)個(gè)體如何能與專業(yè)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司去分庭抗禮呢?忽略開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的地位不平等的事實(shí)狀態(tài)，一味追求所謂的意思自治，恰恰剝奪了處于弱勢(shì)地位的廣大業(yè)主的表達(dá)真實(shí)意思的權(quán)利，意思自治原則成為一方利用其優(yōu)勢(shì)地位侵害另一方權(quán)利的工具和手段也就不足為奇了。三、修訂物權(quán)法和完善配套制度界定住宅小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬我國(guó)物權(quán)法已經(jīng)出臺(tái)，關(guān)于小區(qū)停車位的法律權(quán)屬及其相關(guān)問(wèn)題的規(guī)定亦已起步。筆者提出以下的幾點(diǎn)建議，以期對(duì)物權(quán)法的完善提供一些有益的借鑒和幫助。（一）在立法上明確各類業(yè)主共有停車位的法律權(quán)屬，并完善與之相配套的登記制度物權(quán)法關(guān)于車位權(quán)屬的規(guī)定對(duì)于業(yè)主共有的，并未按照不同類型的車位進(jìn)行，在執(zhí)行和操作過(guò)程中會(huì)存在一定的問(wèn)題，所以我們非常有必要在法律上給予明確的規(guī)定1、小區(qū)地面停車位和小區(qū)地下停車位，其使用權(quán)歸小區(qū)全體業(yè)主共有。在登記制度上，筆者認(rèn)為，小區(qū)地面停車位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主所取得的土地使用證上面加以注明，小區(qū)地下停車位在登記制度上，也可以采取在土地使用證上加以注明的方式予以公示。地面停車位和地下停車位之所以采取在土地使用權(quán)證上加以注明的方法，是因?yàn)槠錂?quán)利的來(lái)源是土地使用權(quán)。這樣注明，可以表明地面和地下停車位與土地使用權(quán)之間的關(guān)系，使得其權(quán)屬問(wèn)題更加清晰化。2、樓房首層架空層停車位，其權(quán)利歸本單元所有建筑物區(qū)分所有權(quán)人共同所有。在登記制度上，可以在房產(chǎn)證明上附上首層架空位的產(chǎn)權(quán)證明的方式。樓房首層架空車位采取在房產(chǎn)證明上附上產(chǎn)權(quán)證明的做法，是因?yàn)槭讓蛹芸哲囄黄浔旧硎菦](méi)有產(chǎn)權(quán)的，其權(quán)利依附于業(yè)主的房產(chǎn)權(quán)而存在。這樣注明，亦可以表明車位與房屋產(chǎn)權(quán)的主物與從物的關(guān)系，使得其權(quán)利的產(chǎn)生有所依據(jù)。3、樓頂停車位，其所有權(quán)歸本單元建筑區(qū)分所有權(quán)人所共有。在登記制度上，可以采取在業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)證上加以注明的方式。樓頂車位采取在業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證上加以注明，是因?yàn)闃琼斒墙ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)的共有部分。在建筑物區(qū)分所有權(quán)證明上加以標(biāo)注，很好地解釋了單元所有業(yè)主擁有樓頂車位所有權(quán)的原因。以上權(quán)利性質(zhì)均為按份共有，既業(yè)主按照各自的區(qū)分所有建筑物面積之分額進(jìn)行共有。此外，在《物權(quán)法》中未明確涉及的一些住宅小區(qū)停車位權(quán)利歸屬中具有邊緣性和爭(zhēng)議性的問(wèn)題，筆者以為主要囊括以下幾點(diǎn)，應(yīng)該在今后的物權(quán)立法中加以完善。（二）借鑒臺(tái)灣模式，引入相關(guān)概念誠(chéng)如前文所述，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)針對(duì)區(qū)分建筑物所有權(quán)，以及停車位權(quán)利歸屬問(wèn)題的相關(guān)立法規(guī)定是比較有特點(diǎn)，可操作性也是比較強(qiáng)的。因此，筆者以為，完全可以在完善我國(guó)的物權(quán)立法過(guò)程中對(duì)其相應(yīng)予以借鑒和揚(yáng)棄，并引入有關(guān)的停車位概念。1、法定停車位我國(guó)小區(qū)停車位的增長(zhǎng)跟不上車輛保有量的增長(zhǎng)，小區(qū)車位基本上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。要解決這個(gè)供求矛盾，光靠市場(chǎng)自己調(diào)節(jié)是不行的，它需要國(guó)家強(qiáng)制力的介入，需要國(guó)家用立法的手段來(lái)督促開(kāi)發(fā)商在建造小區(qū)的時(shí)候，建造一定數(shù)量的停車位。這就是“法定停車位”概念。法定停車位可以保證小區(qū)內(nèi)相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主擁有停車位，使得小區(qū)的停車位在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)可以滿足業(yè)主的需要。法定停車位必須由小區(qū)內(nèi)的業(yè)主使用，不允許開(kāi)發(fā)商將其使用權(quán)擅自轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主以外的第三人。當(dāng)業(yè)主想將其車位轉(zhuǎn)讓時(shí)，也必須在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主之間進(jìn)行。當(dāng)確實(shí)有剩余空位時(shí)，物管可以在征得業(yè)主同意的情況將其對(duì)外出租，但租賃合同應(yīng)為不定期，一旦小區(qū)內(nèi)業(yè)主需要使用時(shí)，租賃合同自動(dòng)終止，以小區(qū)內(nèi)業(yè)主使用為優(yōu)先。此外，租賃取得之收益，應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主所有。2、增設(shè)停車位這里所指的增設(shè)停車位，筆者認(rèn)為基本上相當(dāng)于臺(tái)灣的自由增設(shè)停車位。即開(kāi)發(fā)商在滿足了法定停車位的前提下，可以繼續(xù)建設(shè)的停車位。由于增設(shè)停車位是在法定停車位己經(jīng)基本滿足小區(qū)內(nèi)的業(yè)主需要時(shí)再建造的，所以我們應(yīng)當(dāng)視小區(qū)業(yè)主己經(jīng)授權(quán)開(kāi)發(fā)商代為處理。所以開(kāi)發(fā)商既可以將增設(shè)停車位交由小區(qū)業(yè)主使用，也可以將其交由小區(qū)業(yè)主以外的第三人使用，所得之收入，亦應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主所有。允許建設(shè)增設(shè)停車位的意義在于：其一，它使得小區(qū)的土地得到充分的利用，增加了資源的合理分配，避免了土地的閑置；其二，增設(shè)停車位在將其出租給小區(qū)業(yè)主之外的第三人使用時(shí)所得的收益，可以用來(lái)分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)商建造車庫(kù)的成本，既可以使得開(kāi)發(fā)商較容易地收回成本，也使得業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用降低，可謂一舉兩得。3、公共事業(yè)停車位臺(tái)灣的獎(jiǎng)勵(lì)停車位的一個(gè)功能，就是給一些諸如撒水車、郵政車、消防車、救護(hù)車等公共用車預(yù)留車位，以便這些車在開(kāi)進(jìn)小區(qū)時(shí)有固定的停放位置。筆者認(rèn)為在我國(guó)，特別是在諸如北京、上海、重慶都特大型且人口稠密的城市，設(shè)定這樣的車位也是非常有必要的。正如上文所說(shuō)，我國(guó)的小區(qū)停車位呈現(xiàn)供不應(yīng)求的特點(diǎn)。而這些公共用車一般駛?cè)胱≌^(qū)時(shí)都是執(zhí)行公務(wù)，如果還需要為尋找一個(gè)合適的或者是可以停車的位置而耽擱時(shí)間，其消極影響是顯而易見(jiàn)的。所以我們需要在小區(qū)為這些特殊的車輛尋找一個(gè)固定的停車位置，以便它們方便快捷地停放。這就決定了公共事業(yè)停車位只供專門(mén)的車輛停放，即便平時(shí)閑置時(shí)，也不應(yīng)允許任何車輛占用和使用。（三）小區(qū)業(yè)主共有的停車位的費(fèi)用分?jǐn)偧袄鏆w屬法律地位也應(yīng)做出規(guī)定地面停車位，一般開(kāi)發(fā)商都將購(gòu)買土地使用權(quán)的費(fèi)用分?jǐn)傇跇I(yè)主的購(gòu)房費(fèi)用中，因此應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定采取由全體業(yè)主按照其各自購(gòu)買房屋的面積予以分?jǐn)偟男问剑坏叵峦＼囄唬拔募航?jīng)分析過(guò)了，仍然應(yīng)當(dāng)采取全體業(yè)主根據(jù)各自房屋面積予以分?jǐn)偟霓k法。并且法律應(yīng)當(dāng)做出強(qiáng)制性的規(guī)定，不允許采取其他的辦法，以免開(kāi)發(fā)商重復(fù)收取費(fèi)用；首層架空停車位，有需要車位的住戶進(jìn)行分擔(dān)；樓頂停車位，由本單元的業(yè)主根據(jù)各自住房面積予以分?jǐn)?。此外，在小區(qū)車位取得的利益這一問(wèn)題上，應(yīng)當(dāng)明確歸屬小區(qū)業(yè)主共同所有。至于分?jǐn)偟骄唧w業(yè)主的份額，那是業(yè)主之間的問(wèn)題，絕對(duì)不允許開(kāi)發(fā)商將利益歸為己有，或以所謂“代為管理”以及其他的非法名目劃至自己名下。（四）關(guān)于約定的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)做出更加詳盡的規(guī)定物權(quán)法規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將其根據(jù)停車位的不同類型加以細(xì)化，即對(duì)于地面和地下停車位，有關(guān)車位的使用權(quán)，不允許開(kāi)發(fā)商與業(yè)主約定，應(yīng)一律歸業(yè)主所有；但對(duì)于對(duì)外出租所獲得的收益，應(yīng)當(dāng)允許開(kāi)發(fā)商與業(yè)主約定，可以先由開(kāi)發(fā)商代為收取，作為開(kāi)發(fā)商回收建造停車位的成本之用；對(duì)于首層架空停車位，其所有權(quán)一律歸單元所有業(yè)主所有，但可以允許開(kāi)發(fā)商與業(yè)主約定，由開(kāi)發(fā)商享有占有、使用、收益的權(quán)利。這樣使得開(kāi)發(fā)商可以在首層架空位過(guò)多閑置時(shí)，對(duì)外將其出租。獲得的收益，亦可以作為其回收成本之用；對(duì)于樓頂停車位，約定應(yīng)當(dāng)只存在于建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間，即對(duì)專有權(quán)的約定，而不能由開(kāi)發(fā)商的介入。（五）應(yīng)對(duì)小區(qū)停車位轉(zhuǎn)讓給區(qū)分所有人以外的第三人進(jìn)行限制有一些學(xué)者認(rèn)為，如果允許開(kāi)發(fā)商將停車位賣給小區(qū)業(yè)主以外的人，則在現(xiàn)代社會(huì)的情況下，必然出現(xiàn)停車位的買主剝削小區(qū)業(yè)主，向其收取高額租金的情況。因此，即便在小區(qū)的停車位不可避免地歸屬開(kāi)發(fā)商所有的情況下，也要規(guī)定開(kāi)發(fā)商不可將其賣給小區(qū)業(yè)主以外的人，或?qū)Ｓ惺褂脵?quán)出租給小區(qū)業(yè)主以外的人。關(guān)于停車位是否可以轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主外的第三人的問(wèn)題，根據(jù)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”的規(guī)定，法定停車位屬于法定停車空間以及緊急避難的空間，屬于建筑物的共同所有部分，附屬于建筑物，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，任何轉(zhuǎn)讓協(xié)議都是無(wú)效的。但如果已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，可以認(rèn)為該轉(zhuǎn)讓并不妨礙這種停車位的附屬性質(zhì)，所以轉(zhuǎn)讓又是有效的。但《物權(quán)法》沒(méi)有規(guī)定法定停車位的問(wèn)題，現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商將停車位