房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)術(shù)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

專業(yè)術(shù)語(yǔ)121、建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。2、使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買(mǎi)賣(mài)中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。3、公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。第一節(jié)面積類Sign4、實(shí)用面積是指"建筑面積"扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。5、居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。6、套內(nèi)面積俗稱"地磚面積"。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。

7、公攤面積商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

8、輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等第一節(jié)面積類Sign49、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。10、公用建筑面積公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積。11、容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。12、得房率得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。13、建筑密度建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。第一節(jié)面積類Sign51、均價(jià)均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外。2、基價(jià)基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。3、起價(jià)起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。4、預(yù)售價(jià)預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問(wèn)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。

5、一次性買(mǎi)斷價(jià)一次性買(mǎi)斷價(jià)是指買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。一次性買(mǎi)斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買(mǎi)方或賣(mài)方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。第二節(jié)價(jià)格類Sign66、定金定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。7、訂金訂金不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交預(yù)付款。雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充房?jī)r(jià)。購(gòu)房者在支付訂金后，不購(gòu)買(mǎi)預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理，但屬下列情況的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購(gòu)房者支付的訂金：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未簽訂書(shū)面協(xié)議收取訂金的；（2）簽訂的書(shū)面協(xié)議對(duì)訂金的處理未作約定或約定不明確的；（3）雙方對(duì)預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的；（4）廣告、售樓書(shū)、樣品房與實(shí)際善不相符合。第二節(jié)價(jià)格類Sign78、預(yù)付款預(yù)付款是一種支付手段，其目的是解決合同一方周轉(zhuǎn)資金短缺的問(wèn)題。預(yù)付款不具有擔(dān)保合同履行的作用，也不能證明合同的成立。收受預(yù)付款一方違約，只須返還所收款項(xiàng)，而無(wú)須雙倍返還。此外，法律對(duì)預(yù)付款的使用有嚴(yán)格規(guī)定，當(dāng)事人不得任意在合同往來(lái)中預(yù)付款項(xiàng)，而對(duì)定金則無(wú)此限制。9、違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。第二節(jié)價(jià)格類Sign81、開(kāi)間住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開(kāi)間。住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.3米。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開(kāi)間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開(kāi)間住宅可為住戶提供一個(gè)40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開(kāi)間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。2、進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。3、綠化率綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。

第三節(jié)實(shí)務(wù)類Sign94、綠地率綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。5、層高層高是指住宅高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。6、凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。7、實(shí)用率實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e。8、標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。

第三節(jié)實(shí)務(wù)類Sign109、地下室地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／2者。10、半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／3，且不超過(guò)1／2者11、居住區(qū)用地居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。12、住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱

13、其他用地其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。14、公共服務(wù)設(shè)施用地公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車(chē)場(chǎng)等。15、道路用地道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車(chē)、單位通勤車(chē)等停放場(chǎng)地。

第三節(jié)實(shí)務(wù)類Sign1116、公共綠地公共綠地是指指滿足規(guī)定的的日照要求，，適合于安排排游憩活動(dòng)設(shè)設(shè)施的、供居居民共享的游游憩綠地，應(yīng)應(yīng)包括居住區(qū)區(qū)公園、小游游園和組團(tuán)綠綠地及其他塊塊狀帶狀綠地地等。17、道路紅線道路紅線是指指城市道路，，含居住區(qū)級(jí)級(jí)道路，用地地的規(guī)劃控制制線。18、建筑線建筑線一般稱稱建筑控制線線，是建筑物物基底位置的的控制線。19、綜合樓是指兼有住家家、辦公甚至至商場(chǎng)的大樓樓。20、商住住宅是SOHO（居家辦公））住宅觀念的的一種延伸，，它屬于住宅宅，但同時(shí)又又融入寫(xiě)字樓樓的諸多硬件件設(shè)施，尤其其是網(wǎng)絡(luò)功能能的發(fā)達(dá)，使使居住者在居居住同時(shí)又能能從事商業(yè)活活動(dòng)的住宅形形式。21、別墅是指在郊區(qū)或或風(fēng)景區(qū)建造造的供住宿休休養(yǎng)用的花園園住宅。其中中三戶或三戶戶以上連體的的別墅為連棟棟別墅，二戶戶連體的別墅墅為雙拼別墅墅，單樓獨(dú)棟棟的則為獨(dú)棟棟別墅。第三節(jié)實(shí)實(shí)務(wù)類Sign1222、TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅））正確的譯法應(yīng)應(yīng)該為城區(qū)住住宅，是從歐歐洲舶來(lái)的，，其原始意義義是指在城區(qū)區(qū)房屋。目前前是指建于城城郊，高綠化化率，住宅功功能齊全的景景觀型聯(lián)排別別墅。23、躍層式商品品房是指由上、下下兩層樓盤(pán)面面、臥室、起起居室、客廳廳、衛(wèi)生間、、廚房及其它它輔助用房，，并采用戶內(nèi)內(nèi)獨(dú)用的小樓樓梯連接的房房屋通風(fēng)、采采光較好，布布局緊湊，功功能分明，只只是戶內(nèi)樓梯梯占去一定使使用面積，上上下兩層只有有一個(gè)出口，，發(fā)生火災(zāi)時(shí)時(shí)，人員不易易疏散。躍層式住宅的的優(yōu)點(diǎn)是每戶戶都有較大的的采光面，通通風(fēng)較好，戶戶內(nèi)居住面積積和輔助面積積較大，布局局緊湊，功能能明確，相互互干擾較小。。24、復(fù)式商品房房是由香港建筑筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)濟(jì)型房屋，是是在層高的一一層樓中增建建一個(gè)夾層，，從而形成上上下兩層的樓樓盤(pán)房。實(shí)際際層高要大大大低于躍層式式住宅。復(fù)式式住宅下層供供起居、餐飲飲、洗浴用，，上層供休息息、儲(chǔ)藏用，，戶內(nèi)設(shè)多處處入墻式壁柜柜和樓梯。25、錯(cuò)層式住宅宅主要指的是一一套房子不處處于同一平面面，即房?jī)?nèi)的的廳、臥、衛(wèi)衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)臺(tái)處于幾個(gè)高高度不同的平平面上。錯(cuò)錯(cuò)層式和復(fù)式式房屋有一個(gè)個(gè)共同的特征征區(qū)別于平面面式的房屋。。平面式表示示一戶人家的的廳、臥、衛(wèi)衛(wèi)、廚等所有有房間都處于于同一層面，，而錯(cuò)層和復(fù)復(fù)式內(nèi)的各個(gè)個(gè)房間則處于于不同層面。。第三節(jié)實(shí)實(shí)務(wù)類Sign1326、單元式住宅宅是指在多層、、高層樓房中中的一種住宅宅建筑形式；；通常每層樓樓面只有一個(gè)個(gè)樓梯，住戶戶由樓梯平臺(tái)臺(tái)直接進(jìn)入分分戶門(mén)，一般般多層住宅每每個(gè)樓梯可以以安排２４到到２８戶。所所以每個(gè)樓梯梯的控制面積積又稱為一個(gè)個(gè)居住單元。。27、公寓式住宅宅是相對(duì)于獨(dú)院院獨(dú)戶的西式式別墅住宅而而言的。公寓寓式住宅大多多是高層，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)較高，每每一層內(nèi)有若若干單獨(dú)使用用的套房，包包括臥室、起起居室、客廳廳、浴室、廁廁所、廚房、、陽(yáng)臺(tái)等等，，還有一部分分附設(shè)于旅館館酒店之內(nèi)，，供一些常常常往來(lái)的中外外客商及其家家眷中短期租租用。28、花園式住宅宅也叫西式洋房房或小洋樓，，即花園別墅墅。一般都是是帶有花園草草坪和車(chē)庫(kù)的的獨(dú)院式平房房或二、三層層小樓，建筑筑密度很低，，內(nèi)部居住功功能完備，裝裝修豪華并富富有變化，住住宅水、電、、暖供給一應(yīng)應(yīng)俱全，戶外外道路、通訊訊、購(gòu)物、綠綠化也都有較較高的標(biāo)準(zhǔn)，，一般為高收收入者購(gòu)買(mǎi)。。29、SHOPPING

MALL直譯為“步行街購(gòu)物廣廣場(chǎng)”，是目前國(guó)際際上最流行、、經(jīng)營(yíng)效果最最佳的零售百百貨模式，它它具有四大特特征：開(kāi)放性性的公共休閑閑廣場(chǎng)、強(qiáng)烈烈吸引人氣；；開(kāi)放性的對(duì)對(duì)外交通設(shè)計(jì)計(jì)，廣納周邊邊人氣，相對(duì)對(duì)閉合的內(nèi)部部通道回路，，充分利用有有效人流，購(gòu)購(gòu)物與休閑良良性互動(dòng)，形形成驚人的商商業(yè)效應(yīng)。第三節(jié)實(shí)實(shí)務(wù)類Sign1430、商品房的結(jié)結(jié)構(gòu)房屋架構(gòu)可分分為磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)和鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)。31、框架結(jié)構(gòu)住住宅是指以鋼筋混混凝土澆搗成成承重梁柱，，再用預(yù)制的的加氣混凝土土、膨脹珍珠珠巖、浮石、、蛭石、陶爛爛等輕質(zhì)板材材隔墻分戶裝裝配成而的住住宅。適合大大規(guī)模工業(yè)化化施工，效率率較高，工程程質(zhì)量較好。。框架結(jié)構(gòu)由梁梁柱構(gòu)成，構(gòu)構(gòu)件截面較小小，因此框架架結(jié)構(gòu)的承載載力和剛度都都較低，它的的受力特點(diǎn)類類似于豎向懸懸臂剪切梁，，樓層越高，，水平位移越越慢，高層框框架在縱橫兩兩個(gè)方向都承承受很大的水水平力，這時(shí)時(shí)，現(xiàn)澆樓面面也作為梁共共同工作的，，裝配整體式式樓面的作用用則不考慮，，框架結(jié)構(gòu)的的墻體是填充充墻，起圍護(hù)護(hù)和分隔作用用，框架結(jié)構(gòu)構(gòu)的特點(diǎn)是能能為建筑提供供靈活的使用用空間，但抗抗震性能差。。32、鋼混結(jié)構(gòu)住住宅鋼混結(jié)構(gòu)住宅宅的結(jié)構(gòu)材料料是鋼筋混凝凝土，即鋼筋筋、水泥、粗粗細(xì)骨料（碎碎石）、水等等的混合體。。這種結(jié)構(gòu)的的住宅具有抗抗震性能好、、整體性強(qiáng)、、抗腐蝕能力力強(qiáng)、經(jīng)久耐耐用等優(yōu)點(diǎn)，，并且房間的的開(kāi)間、進(jìn)深深相對(duì)較大，，空間分割較較自由。目前前，多、高層層住宅多采用用這種結(jié)構(gòu)。。但這種結(jié)構(gòu)構(gòu)工藝比較復(fù)復(fù)雜，建筑造造價(jià)也較高。。第三節(jié)實(shí)實(shí)務(wù)類Sign1533、磚混住宅磚混結(jié)構(gòu)一般般指把磚砌體體用作內(nèi)外承承重墻或隔墻墻，樓蓋、屋屋蓋、梁、柱柱（也可是磚磚柱）是鋼筋筋混凝土作用用在墻柱上的的荷載，主要要是由梁板傳傳來(lái)的屋蓋、、樓蓋上的活活、恒荷載，，它通過(guò)墻柱柱基礎(chǔ)傳到地地基。作用在在縱墻上的水水平荷載（如如風(fēng)荷）一部部分直接由縱縱墻傳給橫墻墻，另一部分分則通過(guò)屋蓋蓋和樓蓋傳給給橫墻，再由由橫墻傳至基基礎(chǔ)，最后傳傳給地基，承承重墻的厚度度及長(zhǎng)度是根根據(jù)強(qiáng)度和穩(wěn)穩(wěn)定性的要求求，通過(guò)計(jì)算算來(lái)確定的。。34、建筑高度按建筑高度劃劃分，房屋可可分為低層房房屋、多層房房屋和高層房房屋。根據(jù)國(guó)國(guó)家有關(guān)政策策對(duì)民用建筑筑高度與層數(shù)數(shù)的設(shè)計(jì)規(guī)定定：4-6層為多層住宅宅；7-11層為小高層住住宅（也稱中中高層住宅））；11層以上則為高高層住宅，有有高層塔樓、、高層板樓。。35、低層房屋指高度低于或或等于10米的建筑物，，一般是1-3層建筑物，如如平房、別墅墅等。低層房房屋一般建筑筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，，施工期短，，建造成本低低廉，給人以以親切安寧、、有天有地的的感覺(jué)，它的的舒適度、方方便度和空間間尺度優(yōu)于高高層。36、多層房屋指高于10米、低于或等等于20米的建筑物。。多層房屋一一般4-6層，一般采采用磚混結(jié)結(jié)構(gòu)，少數(shù)數(shù)采用鋼筋筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)。多層層房屋一般般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)風(fēng)采光狀況況好，空間間緊湊而不不閉塞。與與高層相比比，多層房房屋公用面面積少，得得房率相應(yīng)應(yīng)提高。第三節(jié)實(shí)實(shí)務(wù)類Sign1637、高層房屋屋指高于20米的建筑。。7層以上(可含7層)的建筑體，，一般可分分為小高層層、高層和和超高層。。38、小高層一般指8層至11層的建筑。。小高層住住宅一般采采用鋼筋混混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)，帶電梯梯。小高層層有多層親親切安寧、、房型好、、得房率高高的特點(diǎn)，，又有普通通高層結(jié)構(gòu)構(gòu)強(qiáng)度高、、耐用年限限高、景觀觀系數(shù)高，，污染程度度低等優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)。同時(shí)，，小高層對(duì)對(duì)土地的利利用率提高高，土地成成本相對(duì)下下降，很受受房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商的青青睞。39、高層房屋屋指12層以上、33層以下的建建筑體。因因?yàn)榻ㄖY(jié)結(jié)構(gòu)和建筑筑形態(tài)(點(diǎn)狀居多)的局限，房房型設(shè)計(jì)難難度大，要要做到每套套室內(nèi)全明明、采光通通風(fēng)良好是是有很大難難度的。在在城市中心心區(qū)，高層層有它的優(yōu)優(yōu)勢(shì)：對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)說(shuō)，單位建建筑面積土土地成本(即“樓面地地價(jià)”)低；對(duì)住戶戶來(lái)說(shuō)，視視野開(kāi)闊，，景觀系數(shù)數(shù)高，塵土土、噪音、、光線污染染也少，建建筑結(jié)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)度高，整整體性強(qiáng)。。但高層房房屋也有明明顯的缺點(diǎn)點(diǎn)：結(jié)構(gòu)工工藝比較復(fù)復(fù)雜，材料料性能要求求高，自重重大，對(duì)基基礎(chǔ)要求高高，施工難難度較大，，建筑造價(jià)價(jià)相應(yīng)提高高；高層房房屋電梯、、樓道、機(jī)機(jī)房、技術(shù)術(shù)層等公用用部位占用用面積大，，得房率低低；如果電電梯質(zhì)量不不可靠，物物業(yè)管理不不正常，就就很令人擔(dān)擔(dān)心。第三節(jié)實(shí)實(shí)務(wù)類Sign1740、超高層房房屋指超過(guò)33層的建筑體體。超高層層房屋樓面面地價(jià)最低低，但建筑筑安裝成本本高。它給給人以氣派派雄偉的感感覺(jué)，可以以滿足一些些消費(fèi)者對(duì)對(duì)視野、景景觀的要求求。超高層層房屋一般般建在城市市黃金地段段(最大限度地地利用土地地資源)或景觀良好好的城區(qū)(最充分地發(fā)發(fā)揮景觀資資源的作用用)。使用率比較較：多層高高于高層，，85%左右；高層層由于有電電梯、電梯梯前室等，，需分?jǐn)偟牡墓妹娣e積較多，高高層塔樓使使用率72-75%，板樓在78-80%。建筑質(zhì)量比比較：多層層一般為磚磚混結(jié)構(gòu)，，抗震性能能比高層差差；高層一一般為鋼筋筋混凝現(xiàn)澆澆，抗震性性能好，折折舊年限長(zhǎng)長(zhǎng)。房型構(gòu)造比比較：多層層一般坐北北朝南，南南北通風(fēng)，，使用面積積高、房型型合理，大大開(kāi)間容易易隔開(kāi)裝修修；高層一一般為框架架結(jié)構(gòu)，加加上要考慮慮電梯的位位置，戶型型設(shè)計(jì)較難難，裝修也也易帶來(lái)不不便。物業(yè)管理收收費(fèi)：多層層少于高層層。41、智能化住住宅根據(jù)建設(shè)部部全國(guó)住宅宅小區(qū)智能能化系統(tǒng)示示范工程要要求，智能能化住宅要要達(dá)到安全全防范、信信息管理、、信息網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，也即智智能化住宅宅是將各種種家庭自動(dòng)動(dòng)化設(shè)備、、計(jì)算機(jī)及及其網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)與建筑筑技術(shù)與藝藝術(shù)有機(jī)結(jié)結(jié)合的產(chǎn)物物，從而實(shí)實(shí)現(xiàn)住戶可可以在任何何時(shí)間任何何地點(diǎn)進(jìn)行行家庭遙控控管理或與與外界進(jìn)行行聯(lián)系的住住宅第三節(jié)實(shí)實(shí)務(wù)類Sign1842、住宅小區(qū)區(qū)住宅小區(qū)也也稱"居住小區(qū)"，是由城市市道路以及及自然界線線（如河流流）劃并不不為交通干干道所越的的完整居住住的地段。。一般設(shè)置置一整套可可滿足居民民日常生活活需要的基基層專業(yè)服服務(wù)設(shè)施和和管理機(jī)構(gòu)構(gòu)。43、住宅配套套設(shè)施指為城鎮(zhèn)居居民創(chuàng)造衛(wèi)衛(wèi)生、安全全、寧?kù)o、、舒適的居居住環(huán)境而而必需的住住宅附屬設(shè)設(shè)施。住宅宅配套設(shè)施施是由多系系統(tǒng)組成的的，按其服服務(wù)層次。。應(yīng)包括以以下內(nèi)容：：(l)住宅基本生生活單元的的配套設(shè)施施。人口規(guī)規(guī)模為3千人左右的的住宅群，，其配套設(shè)設(shè)施應(yīng)有居居民服務(wù)站站、小商店店、文化室室、兒童游游樂(lè)場(chǎng)等；；(2)住宅小區(qū)的的配套設(shè)施施。人口規(guī)規(guī)模在l萬(wàn)人左右的的住宅群，，其配套設(shè)設(shè)施包括托托兒所、幼幼兒園、小小學(xué)、中學(xué)學(xué)、儲(chǔ)蓄所所、郵電所所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)、糧店、、煤店、百百貨店、副副食品店、、菜店、飲飲食店、理理發(fā)店、小小修理門(mén)市市部、綜合合商店、自自行車(chē)棚、、廢物回收收站、居委委會(huì)、變電電所、公共共廁所、垃垃圾站等；；(3)住宅區(qū)的配配套設(shè)施。。人口規(guī)模模在4至5萬(wàn)人左右，，其配套設(shè)設(shè)施包括醫(yī)醫(yī)院、門(mén)診診部、銀行行、辦事處處、郵電支支局、電影影院、科技技文化館、、青少年之之家、運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)、多種種與生活有有關(guān)的商店店、街道辦辦事處、派派出所、商商業(yè)管理機(jī)機(jī)構(gòu)、房屋屋管養(yǎng)段等等；(4)市政公用設(shè)設(shè)施。指在在全市范圍圍內(nèi)住宅配配套的設(shè)施施、包括城城市公用事事業(yè)和城市市公用設(shè)施施。前者指指城市自來(lái)來(lái)水、煤氣氣、供熱、、公共交通通；后者指指市政工程程設(shè)施、園園林綠化設(shè)設(shè)施、公共共衛(wèi)生設(shè)施施等。第三節(jié)實(shí)務(wù)務(wù)類Sign191、“五證”商品房“五證”包括：建設(shè)用地地規(guī)劃許可證、、建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證、國(guó)有有土地使用證、、建設(shè)工程開(kāi)工工證、商品房預(yù)預(yù)售許可證。2、“二書(shū)”是指建設(shè)部為了了加強(qiáng)對(duì)商品房房的質(zhì)量管理與與監(jiān)督，要求發(fā)發(fā)展商必須提供供的新建住宅質(zhì)質(zhì)量保證書(shū)和新新建住宅使用說(shuō)說(shuō)明書(shū)。3、《商品房預(yù)售售許可證》《商品房預(yù)售許可可證》是市、縣縣、人民政府房房地產(chǎn)管理部門(mén)門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司頒發(fā)的一一項(xiàng)證書(shū)，用以以證明列入證書(shū)書(shū)范圍內(nèi)的正在在建設(shè)中的房屋屋已經(jīng)可以預(yù)先先出售繼承。4、契稅契稅是指房屋所所有權(quán)發(fā)生變更更時(shí)，就當(dāng)事人人所訂契約按房房?jī)r(jià)的一定比例例向產(chǎn)權(quán)承受人人征收的一次性性稅收。它是對(duì)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)動(dòng)征收的一種專專門(mén)稅種。（交交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房減半））5、商品房驗(yàn)收合合格指的是單體（即即單幢樓盤(pán)）驗(yàn)驗(yàn)收合格。6、商品房綜合驗(yàn)驗(yàn)收合格指的是包含所有有配套設(shè)施在內(nèi)內(nèi)的全部建筑物物的驗(yàn)收合格。。第四節(jié)管理理政策類Sign207、在房屋交付時(shí)時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提提交哪些文件？？房屋交付時(shí)，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商商品住宅實(shí)行質(zhì)質(zhì)量保證書(shū)和住住宅使用說(shuō)明書(shū)書(shū)制度的規(guī)定》》，向買(mǎi)受人提提供《住宅質(zhì)量量保證書(shū)》、《《住宅使用說(shuō)明明書(shū)》。8、物業(yè)的竣工驗(yàn)驗(yàn)收是指從物業(yè)形態(tài)態(tài)上說(shuō)，建筑商商完成了一項(xiàng)最最終產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)發(fā)商也