月亮城房產(chǎn)營銷策劃書

月亮城房產(chǎn)營銷策劃書中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地月亮城營銷策劃書雙月園集團(tuán)營銷中心二○○一年四月二十八日中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地目 錄、月亮城營銷策劃導(dǎo)示圖2、前言3、第一章：月亮城營銷策劃總指導(dǎo)思想4、第二章：月亮城營銷策劃理念體系5、第三章：月亮城營銷實(shí)戰(zhàn)操作5.1第一戰(zhàn)役:圈住頭羊——內(nèi)部認(rèn)購5.2第二戰(zhàn)役:趕羊入圈——樓盤開盤5.3第三戰(zhàn)役:打掃戰(zhàn)場——樓盤收盤中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地月亮城營銷策略導(dǎo)示圖總指導(dǎo)思想理念系統(tǒng)實(shí)戰(zhàn)操作第一戰(zhàn)役 第二戰(zhàn)役 第三戰(zhàn)役 第四戰(zhàn)役立體轟炸 抓住頭羊 趕羊入 打掃戰(zhàn)場圈一、目標(biāo) 一、目標(biāo)一、目標(biāo) 一、目標(biāo)二、任務(wù) 二、任務(wù)二、任務(wù) 二、任務(wù)三、措施中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地三、措施三、措施四、價(jià)格策略四、價(jià)格策略四、價(jià)格策略適時(shí)調(diào)整價(jià)格1、專家討論定價(jià)價(jià)格調(diào)整2、中介介入五、銷售策略和技巧3、認(rèn)購期價(jià)格策略五、銷售策略和技巧1、讓利銷售4、價(jià)格調(diào)整1、造勢五、銷售策略和技巧2、2、爭取全國示范小區(qū)人氣聚集3、樣板房銷售六、新聞炒作1、聚集人氣4、市場推進(jìn)策略1、被分享的家園2、抽簽銷售3、俏銷營造5、營造銷售現(xiàn)場2、記者看房4、提高樓盤和業(yè)主形象3、業(yè)主心聲5、限額上市作 六、新聞炒作4、緊密配合公關(guān)炒作作 1、月亮城價(jià)格又調(diào)整炸

6、設(shè)計(jì)單體的營銷方案六、新聞炒六、新聞炒七、廣告轟11、我們造城1、樓市巨無霸奇襲臨沂看不到何時(shí)是盡頭、風(fēng)景這邊獨(dú)好2、把森林搬回家2、會(huì)說話的家2、組合拳炒作2、相見恨晚3、住宅革命3、城市在哪里3、十大主張3、眾志成城44、對話系列、樓市風(fēng)暴4、真的聞到森林的氣味、廣告轟炸七5、第二個(gè)深化5、夜夜群英會(huì)?七、廣告轟炸七、廣告轟炸八、公關(guān)活動(dòng)1、讓一部分人先富起來1、距離系列1、生態(tài)環(huán)藝系列1、志慶宣傳2、造城系列2、新加坡與我們相似2、環(huán)境系列2、攝影評選3、倡導(dǎo)新生活3、這里的房子很貴3、配套系列3、會(huì)所各種沙龍活動(dòng)4、百年經(jīng)典4、誰與我爭峰4、智能化系列4、大規(guī)模游園活動(dòng)八、公關(guān)活動(dòng)5、親情式物業(yè)管理5、物業(yè)管理系列5、專家參觀、檢查八、公關(guān)活動(dòng)1、展銷會(huì)八、公關(guān)活動(dòng)6、隆重的入伙儀式1、新住宅革命研討會(huì)2、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)1、拍賣活動(dòng)中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地中國管理資訊整合網(wǎng)()超大量的管理營銷資料下載基地2、新聞發(fā)布會(huì)3、記者招待會(huì)2、城市精英評選4、地產(chǎn)名家峰會(huì)4、拍賣3、游園活動(dòng)4、提價(jià)新聞發(fā)布會(huì)前 言四年前，雙月園集團(tuán)成功偷襲了臨沂教育，引起了全社會(huì)的關(guān)注；各路記者來了，教育專家來了，中央首長也來了。一時(shí)間，雙月園享譽(yù)大江南北，長城內(nèi)外，成為全國民辦教育的一面旗幟，高高飄揚(yáng)！四年來，雙月園人并未因此成功而沾沾自喜，一勞永逸，而是以宏大的氣魄，大手筆地描繪更宏偉的藍(lán)圖：計(jì)劃利用5年時(shí)間，投資25億，在羅莊雙月湖畔打造一個(gè)最適合人類居住的高尚社區(qū)——月亮城。這是雙月園人繼成功偷襲臨沂教育之后，又一次集結(jié)兵力挑戰(zhàn)臨沂的房地產(chǎn)市場。目前，他們正緊鑼密鼓，蓄勢待發(fā)，一場新的住宅革命就要開始了，為確保出奇制勝，一炮打響，代號“登月計(jì)劃”此時(shí)便應(yīng)運(yùn)而生——中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地第一章月亮城營銷策劃總指導(dǎo)思想以市場為導(dǎo)向，以目標(biāo)客戶為中心，以新聞炒作、廣告轟炸、公關(guān)活動(dòng)渲染造勢，樹立形象，打造品牌，引導(dǎo)消費(fèi)，啟動(dòng)市場；以價(jià)格策略、銷售控制來拉動(dòng)市場，增加需求。采取多管齊下，全面聯(lián)動(dòng)，整體運(yùn)作的營銷策略。全面完成月亮城一期工程的 營銷目標(biāo)。并為二期工程的營銷打下基礎(chǔ)，使整個(gè)月亮城社區(qū)開發(fā)步入良性循環(huán)的軌道。中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地第二章月亮城理念體系雙月園的行動(dòng)綱領(lǐng)：新住宅革命雙月園的開發(fā)理念：我們造城雙月園的奮斗目標(biāo)：打造最適合人類居住的樣板城。月亮城主打廣告語：讓一部分人先住進(jìn)來雙月園的十大主張：一、區(qū)位：從農(nóng)村城市到都市文明中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，每個(gè)城市都是本地區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，人們習(xí)慣上把居住在城市中心區(qū)作為最高生活追求。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，傳統(tǒng)規(guī)劃模式已被打破，城市多中心格局日漸成熟。先富起來的一部分人始終夢想著過真正城市人的生活，然而城市的高密度人群又嚴(yán)重影響了城市生活質(zhì)量。從城市多中心戰(zhàn)略出發(fā)，為此我們開始造城，把最具發(fā)展活力的城鄉(xiāng)結(jié)合板塊作為造城方案的最佳選擇，以建造新城作為現(xiàn)代生活、現(xiàn)代文明的載體。成功者在這里既可實(shí)現(xiàn)真正城市生活的夢想，又能盡情書寫田園牧歌般的瀟灑人生。二、開發(fā)：從建造房屋到創(chuàng)造新生活隨著人們居住觀念的變化，房地產(chǎn)開發(fā)也將引發(fā)一場新的住宅革命。這場革命的最大沖擊力之一， 就是對房地產(chǎn)開發(fā)者的角色重新定位?？桃庥鲜袌?，利益為首、機(jī)械性造房子的商人，必將隨著他們的建筑垃圾一起在這場住宅革命中被淹沒。而以人為本，引導(dǎo)市場，用前瞻性眼光去創(chuàng)造性建房的開發(fā)商， 也必將被賦予這場革命的勝利旗幟，成為人們新生活的倡導(dǎo)者、締造者。只有從真正滿足消費(fèi)者潛在需求的開發(fā)商，才能引導(dǎo)、創(chuàng)造人們新的生活。三、房子：從居住的外殼到生活自由空間人們住宅觀念的變化所引發(fā)的這場住宅革命， 將人們的居住建筑無形地分成了兩個(gè)時(shí)代。時(shí)代前面，直線、平面、單一色彩的建筑語言使房子缺乏生機(jī)，人們居住的房子成為鋼筋、 水泥的外殼；房子里面被機(jī)械性地分隔，難以滿足消費(fèi)者的需求。時(shí)代后面，用人性的流中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地動(dòng)線條、豐富的色彩、現(xiàn)代簡約明快的、歐式的造型及其有機(jī)結(jié)合，使建筑單體越來越有特色；動(dòng)靜互立 ,干濕分離，公共空間與私密空間的結(jié)合，給人們營造了許多具有生機(jī)、 豐富多采的自由個(gè)性生活空間，成為舒適溫馨的生活載體。四、環(huán)境：從城市喧囂到回歸自然在城市里到處是擁擠的人群、 喧鬧的車流、渾濁的空氣，生活環(huán)境越來越差；樓房越來越高，人們在被階梯一步步逼上高空， 家成為喧囂海洋的“孤島”和名副其實(shí)的“空中樓閣” 。生活中讓人感到諸多不便，更重要的是人們的生活空間被鎖定，離自然環(huán)境越來越遠(yuǎn)，人們聞不到自然樹木花草的氣息和看不到季節(jié)變換的色彩。 人類與自然應(yīng)和諧共生，人類從自然中來，必將回歸到自然中去。人是自然中的人，景是自然中的景 ,居住的環(huán)境越是自然，人們受益就越多，生活就過得更精彩，更充實(shí)。五、規(guī)劃：從工業(yè)設(shè)計(jì)到享受生命長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)商將自己的利益置于第一位，較少考慮消費(fèi)者的需求，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)只為開發(fā)商服務(wù)。戶型不合理，建筑擁擠，配套不全，物業(yè)管理跟不上，人們生活其間感受不到家的溫馨和舒適。市場的發(fā)展要求開發(fā)商應(yīng)以消費(fèi)者的需求為前提，從消費(fèi)者的角度考慮，用最符合人性的建筑語言，規(guī)劃設(shè)計(jì)出人、自然、建筑和諧共存的居住生活空間，滿足消費(fèi)者個(gè)性化需求。規(guī)劃設(shè)計(jì)出有特色的住宅，不僅引導(dǎo)消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)生活的飛躍，創(chuàng)造未來需求，而且體現(xiàn)開發(fā)商的藝術(shù)品位。中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地六、物管：從衙役式管制到影子服務(wù)規(guī)劃、建筑是住宅的硬件，物業(yè)管理則是住宅的軟件。 物業(yè)管理是開發(fā)商住宅品質(zhì)的重要組成部分。 在商品日趨同質(zhì)化的時(shí)代，形成開發(fā)商自己的特色就靠物業(yè)管理。 硬件一旦形成，很難改變；而物業(yè)管理的水平可以逐漸地提高。最好的推銷員是那些從產(chǎn)品和服務(wù)中獲得滿意的顧客。便捷、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)讓人如浴春風(fēng)，親情化、隱式物業(yè)管理必將成為吸引消費(fèi)者置業(yè)的重要因素。七、文化：從營銷標(biāo)簽到生活內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)跨學(xué)科較多、 涉獵門類較全的行業(yè)。過去建筑文化往往是被急功近利的開發(fā)商“鍍金”后作為賣點(diǎn)而利用，遮蓋了“家”的文化內(nèi)涵。未來的 家居生活必將與文化融和一起，并以此陶冶人們情操。把建筑的室內(nèi)空間、戶型外觀、生態(tài)環(huán)境等賦予文化品位，這里的一草一木都具有靈性， 使文化真正變成新生活的一部分。 人與人之間交往和諧融洽，真誠而富有情感，人們無論在居室、教育、休閑、購物等場所都能感受到一種高雅文化氛圍。八、智能：從科技工具到人文關(guān)懷當(dāng)今科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，促進(jìn)了社會(huì)的變革。微機(jī)、電子、通訊、自動(dòng)控制等先進(jìn)技術(shù)綜合利用，使人們感受到服務(wù)如信手拈來一般簡單。用科技文明成果獲取快捷服務(wù)和關(guān)懷是人類的進(jìn)步， 智能化與建筑的聯(lián)合使人們享受超前服務(wù)和生活關(guān)懷成為現(xiàn)實(shí)。 智能化平臺設(shè)置的信息高速接口可使人們自由自在地在 INTERNET 網(wǎng)上漫游，滿足了人們信息快遞和生活高效的要求，感受到科技帶給人們無限關(guān)懷。中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地九、配套：從資源共享到精神家園社區(qū)設(shè)有大型的三星級會(huì)所，金融、醫(yī)療、物業(yè)等公共配套資源，人們在這里生活方便舒適；社區(qū)有全國最大的民辦教育基地，關(guān)心下一代的成長。綜合利用純凈水系統(tǒng)、自動(dòng)控制系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等先進(jìn)科技工具，成為打開幸福生活之門的金鑰匙。自由的居住環(huán)境和完美的生態(tài)資源，使社區(qū)成為我們獨(dú)特的精神家園。十、消費(fèi)：從身份名片到個(gè)性顯耀思維個(gè)性化與生活超前性的完美組合，形成自我發(fā)展的主流?；▓@別墅是高品質(zhì)生活的最佳載體，成功者無不追求，以顯耀自己事業(yè)和品位。不斷創(chuàng)新，以人為本，追求完美的月亮城別墅，確有一套特別適合您，讓在這里置業(yè)者盡顯個(gè)人身份的價(jià)值和生活品位的獨(dú)特。中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地第三章月亮城營銷實(shí)戰(zhàn)操作第一戰(zhàn)役： 圈住頭羊——內(nèi)部認(rèn)購（6月2日—15日）一、目標(biāo)任務(wù)1、目標(biāo)：力爭內(nèi)部認(rèn)購 50---70套。2、階段任務(wù)：提高社會(huì)對雙月園位置的心理價(jià)位，產(chǎn)生強(qiáng)大的銷售勢能，既要保證銷售暢通又要保證利潤最大化。 爭取把客戶的心理價(jià)格提升到 2500元/m2。附帶的結(jié)果是：擺優(yōu)勢，樹氣勢，造態(tài)勢。突出大氣、洋氣、帥氣------確定臨沂唯一豪宅概念。二、指導(dǎo)思想通過“這場風(fēng)暴遲早要來的”切入后，配合其他新聞炒作、廣告和活動(dòng)，全面闡明雙月園領(lǐng)導(dǎo)臨沂市房地產(chǎn)開發(fā)潮流， 引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)革命性風(fēng)暴的氣勢。突出臨沂市住宅發(fā)展向以雙月園為中心的大社區(qū)開發(fā)的必然趨勢。通過文章，掃蕩沒落的傳統(tǒng)居住觀念。 樹立雙月園敢于挑戰(zhàn)傳統(tǒng)、引導(dǎo)市場、創(chuàng)造需求的品牌形象。闡明我們將雙月園社區(qū)變?yōu)榕R沂市住宅發(fā)展和居住中心的戰(zhàn)略構(gòu)想。中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地三、措 施全方位立體式密集型轟炸，開動(dòng)所有的宣傳機(jī)器。以廣告轟炸、新聞炒作和公關(guān)活動(dòng)緊密配合。（見宣傳策略）四、價(jià)格策略召開專家討論會(huì)。給物業(yè)一個(gè)價(jià)格定位，認(rèn)為價(jià)格可定在2300元以上，等客戶對此認(rèn)可后，以較低的價(jià)格猛然推出，給客戶一個(gè)驚喜。在內(nèi)部認(rèn)購日掀起一個(gè)購買狂潮。讓中介公司以客戶家身份介入。洽談樓宇價(jià)格，許以高價(jià)購買。讓客戶提高心理價(jià)位，產(chǎn)生銷售勢能，感受升值空間。認(rèn)購期采取合理的價(jià)格策略。根據(jù)房子的各自價(jià)格，依據(jù)環(huán)境位置的好壞，拿出20套可以打9折和9.5折，實(shí)際價(jià)格為1800元和1900元基準(zhǔn)價(jià)，吸引目標(biāo)客戶盡快下單，迅速占領(lǐng)市場制高點(diǎn)。4.價(jià)格調(diào)整。內(nèi)部認(rèn)購兩個(gè)星期后，價(jià)格按2000元基準(zhǔn)價(jià)執(zhí)行。五、銷售策略和技巧1.聚集人氣。14天之內(nèi)，爭取有 15000人到現(xiàn)場參觀，鞏固和提高的樓盤形象，聚集人氣。A、抽獎(jiǎng)?？沙?000元--5000元的優(yōu)惠券，不但增加人氣，也可利用優(yōu)惠券傳播。B、開放日。吸引社會(huì)人士參觀樣板房，提意見。凡被采納的意見獎(jiǎng)500元。中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地C、設(shè)形象代言人和吉祥物。提高知名度，讓孩子參與。D、配發(fā)會(huì)所優(yōu)惠卡，吸引準(zhǔn)客戶參與。2、在出現(xiàn)第一個(gè)認(rèn)購高潮后，可大膽配合采用抽簽認(rèn)購辦法，再推出20套，僅限抽簽的客戶購買。一是勾起客戶的好奇心、奇貨可居的心理支配作用。二是挑動(dòng)客戶的購買欲，出現(xiàn)搶購勢頭，為短期內(nèi)出現(xiàn)銷售額的急速增長制造良機(jī)。 如客戶較多可排隊(duì)或每天限售20套。3、營造物業(yè)俏銷的熱烈氛圍。選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)，找適當(dāng)?shù)氖烊说绞蹣遣孔觥巴小保瑢?dǎo)引購買潮流，促進(jìn)客戶盡早下定金。4、提高樓盤和業(yè)主形象。大造聲勢，開展政府或企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)房、專家房、教授房的促銷。5、采用限額限時(shí)上市方案。既保證市場的脈沖，又保證市場的恒溫。同時(shí)利用新盤的價(jià)格優(yōu)勢求的沖擊力， 避免市場的時(shí)冷時(shí)熱，不斷加強(qiáng)客戶的培育。新聞炒作和廣告在此階段主要是創(chuàng)造需求、引導(dǎo)市場。六、新聞炒作 （確定臨沂唯一豪宅概念）1、樓市巨無霸奇襲臨沂以超俗的世紀(jì)建筑理念、新生活倡導(dǎo)理念成為樓市空樓，奇襲臨沂的房地產(chǎn)市場，在臨沂的房地產(chǎn)市場掀起一場新住宅革命的旋風(fēng)。2、會(huì)說話的家1）、多方面的滲透新的居家觀念2）、從月亮城的人文環(huán)境、居住環(huán)境、空間營造等方面體現(xiàn)我們的家是一個(gè)會(huì)說話的家，一個(gè)有生命的家，向人們展示它各個(gè)方面的迷人風(fēng)采。3、城市在哪里中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地1）、繼續(xù)推廣我們的造成理念2）、隨著局部環(huán)境、配套設(shè)施的完善，向消費(fèi)者展示新生活載體的形象。3）、一一推出我們的理念和主張4、樓市風(fēng)暴1）、隨著局部建設(shè)的完成，月亮城的人氣已經(jīng)上來，前往參觀看樓的人絡(luò)繹不絕，以新聞的形式向人們進(jìn)行報(bào)道、展示：我們會(huì)說話的家、最適合人類居住的地方對人們的吸引力。2）、及時(shí)進(jìn)行社會(huì)反響的反饋、信息的反饋，進(jìn)一步加大社會(huì)輿論。七、廣告轟炸（確定臨沂唯一豪宅概念）1、讓一部分人先住進(jìn)來1）、為有房子的人造房子2）、讓引導(dǎo)居住新潮流的、觀念最新的、最珍惜生命價(jià)值的人先住進(jìn)來，體驗(yàn)夢想實(shí)現(xiàn)的感覺。2、新加坡與我們相似新加坡是花園城市，花園國家，我們的理念、生態(tài)、環(huán)境，我們的房子結(jié)構(gòu)等可以與新加坡相比，是一個(gè)與國際接軌、國際化的“新加坡”式現(xiàn)代樣板城。3、這里的房子很貴1）、物質(zhì)上的“貴”——不惜一切代價(jià)大造環(huán)境；高新科技的投入；2畝地造一所房子。2）、精神上的“貴”——社區(qū)整個(gè)文化的氣質(zhì)、內(nèi)涵所體現(xiàn)的品位。4、誰與我爭峰拿出一期工程中位置最好、環(huán)境最好、價(jià)格最高的房子來進(jìn)行拍賣，廣告推出“臨沂房地產(chǎn)市場暴出冷門——首次推出拍賣方式”，把拍賣的氛圍制造出來，同時(shí)在臨沂的房地產(chǎn)市場造成“誰（敢）與我爭霸”的氣勢。進(jìn)一步吊起消費(fèi)者的胃口，把人們的心情扇起來。八、公關(guān)活動(dòng)中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地展銷會(huì)業(yè)主聯(lián)誼會(huì)記者招待會(huì)拍賣第二戰(zhàn)役：趕羊入圈——隆重開盤 （6月15日—9月10日）一、目標(biāo)任務(wù)1、目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)銷售 95%。2、階段任務(wù)：縮短目標(biāo)消費(fèi)者購買決定形成的時(shí)間， 以快打慢，集中優(yōu)勢兵力打殲滅戰(zhàn)。誘敵深入，攻心攻城，避免調(diào)整期的出現(xiàn)，掀起一個(gè)又一中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地個(gè)的銷售高潮，形成浩大社會(huì)輿論和心理的攻勢，制造樓市熱點(diǎn)。聚集人氣，抓住頭羊，形成旺銷。二、指導(dǎo)思想：以“三個(gè)代表”為切入點(diǎn)，闡述雙月園月亮城代表一部分先富起來人的居住需要，代表人類居住的發(fā)展方向，代表現(xiàn)代化的城市文明，全面展示雙月園月亮城獨(dú)特的人居魅力，詮釋它的十大主張為房地產(chǎn)開發(fā)帶來的新的實(shí)踐，配合新聞、廣告和公關(guān)活動(dòng)，利用頭羊，趕羊入圈。三、措 施以公關(guān)活動(dòng)為主，拉近與客戶溝通距離，讓客戶跟風(fēng)而上，形成攀比，再造銷售奇跡。新聞炒作和廣告轟炸與公關(guān)活動(dòng)緊密配合。四、價(jià)格策略售完100套以后，每平方米價(jià)格再上調(diào)200元，達(dá)到基準(zhǔn)價(jià)2200元/平方米。讓客戶看到升值空間。再次引起市場轟動(dòng)。五、銷售策略和技巧1、造勢。有造勢才有市場，組織一定量的記者和客戶前來參觀，讓公眾以自己的感官來評價(jià)物業(yè)的優(yōu)劣，繼而新聞跟進(jìn)。2、人氣聚集。創(chuàng)造最優(yōu)惠的條件，引炒家進(jìn)入或讓客戶購買，繼續(xù)找托。讓客戶跟風(fēng)下單。安排便衣與售樓人員交談、分析、溝通，叫嚷要買，調(diào)動(dòng)客戶的情緒。中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地、樣板房銷售。引導(dǎo)客戶購買樣板房，然后根據(jù)購買情況，不斷增加樣板房的建設(shè)，爭取在一頭牛身上多割幾張皮。、市場推進(jìn)策略。爭取臨沂、郯城、和蒼山三地聯(lián)動(dòng)，以三地為杠桿，撬動(dòng)和刺激羅莊和河?xùn)|兩地居住消費(fèi)，利用新聞媒體的炒作---月亮城屬于全體臨沂人，形成月亮城在臨沂市旺銷的氛圍，啟動(dòng)臨沂的大市場。、營造銷售現(xiàn)場。抓住消費(fèi)者心理，循循善誘，請君入甕。形成一種前面有人堵，后面有追，幾百人等待購房的的氣氛，不下定金就會(huì)后悔的局面。就像客戶所講臨沂人買賽歐打破頭的現(xiàn)象。---新聞炒作，“頭可破，血可流，好房一定不能丟”。、拍賣活動(dòng)。可先找好托，進(jìn)行拍賣，造成強(qiáng)烈的社會(huì)震動(dòng)。廣告配合---誰與我爭峰。新聞配合---不能破滅的夢想。、城市精英評選。聯(lián)合市個(gè)體私營企業(yè)家協(xié)會(huì)，舉行月亮城杯城市精英評選，然后對入選者以政府獎(jiǎng)勵(lì)的方式優(yōu)惠售房。新聞炒作---城市精英入住月亮城。、設(shè)計(jì)單體的營銷方案。推出一系列的推展活動(dòng)，不斷沖擊市場，串聯(lián)滾動(dòng)，有效的控制市場節(jié)奏。六、新聞炒作1、十大主張系列報(bào)道：2、組合拳炒作：媒體以一人買掉五套為例 ---看臨沂人的投資觀中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地念，引導(dǎo)住宅投資觀念。然后媒體以什么樣的住宅可以投資，再論雙月園月亮城的價(jià)值。2、對 話1）、業(yè)主與開發(fā)商的對話）、開發(fā)商與建筑師的對話）、開發(fā)商與區(qū)委書記（區(qū)長）的對話通過對話采訪的形式，繼續(xù)深挖我們的開發(fā)理念的內(nèi)涵，進(jìn)一步闡述我們的超前理念，展示我們月亮城的內(nèi)涵，勾起消費(fèi)者對月亮城的向往、追求和夢想。3、文 化1）、通過園林設(shè)計(jì)說明，展示月亮城生態(tài)文化、居住文化、人文文化，體現(xiàn)“最適合人類居住的地方”的主題。2）、會(huì)所文化：月亮城超大會(huì)所的功能展示。3）、物業(yè)服務(wù)文化：月亮城不僅為業(yè)主提供全方位的物質(zhì)、現(xiàn)實(shí)生活服務(wù)外，還組織各種活動(dòng)，把社區(qū)內(nèi)的人氣聚結(jié)起來，使人與人的達(dá)到一種融洽的氛圍。如攝影比賽、文藝沙龍、會(huì)員俱樂部、旅游觀光等，使人們感到不僅只是生活的舒服，而且心理上也感到舒服，感到這里才是真正的家，讓人留戀的家。4）、文化是支撐一個(gè)企業(yè)內(nèi)涵的東西，企業(yè)的發(fā)展后勁大不大，決定于文化的作用。4、第二個(gè)神話 （長片論述報(bào)道）雙月園在四年前偷襲教育市場并創(chuàng)造了108天創(chuàng)建一所全國聞名的民辦學(xué)校的神話。四年后以“樓市恐龍”的形象偷襲臨沂的房地產(chǎn)市場，引導(dǎo)了一場新住宅革命，一期工程出現(xiàn)旺銷的局面，并首次暴出臨沂房地產(chǎn)“拍賣”的冷門，創(chuàng)造了雙月園四年發(fā)展史上的第二個(gè)神話。七、廣告轟炸1、距離系列1）、承認(rèn)這個(gè)距離，這個(gè)距離是必須有的，這個(gè)距離是我們科學(xué)、主動(dòng)選擇的距離，要得就是這個(gè)距離。一個(gè)遠(yuǎn)離工作環(huán)境、工作煩惱的距離。引導(dǎo)人們我們?yōu)槭裁催x擇這個(gè)距離，引導(dǎo)人們認(rèn)識這個(gè)距離。2）、這個(gè)距離離破舊、繁雜的城市中心遠(yuǎn)了，但離現(xiàn)代中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地化的城市中心更近了。3）市場運(yùn)作概念的距離：即臨沂城是遠(yuǎn)了，但離對他們（業(yè)主）的真正的市場、品牌的產(chǎn)生根據(jù)地來說，到了品牌運(yùn)作的中心。（即：業(yè)主都是成功操作市場的大老板，他們指揮臨沂經(jīng)濟(jì)中心的位置、指揮所已經(jīng)變了。其大本營在哪里？就在雙月園月亮城，而不是在他們的柜臺邊。所以，他們把家安在雙月園，就是把指揮他們經(jīng)濟(jì)作戰(zhàn)的地方安在雙月園這個(gè)地方。如世界各國發(fā)達(dá)公司的總裁府。）2、環(huán)境系列進(jìn)一步加強(qiáng)對月亮城環(huán)境的深化、細(xì)化。3、配套系列4、智能化系列5、物業(yè)管理系列八、公關(guān)活動(dòng)提價(jià)新聞發(fā)布會(huì)評選榮譽(yù)業(yè)主游園活動(dòng)城市精英評選中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地第三戰(zhàn)役：打掃戰(zhàn)場——樓盤收盤（9月10日——30日）一、目標(biāo)任務(wù)1、目標(biāo)：銷售完畢，預(yù)售二期。2、階段任務(wù)：強(qiáng)力推廣，重點(diǎn)炒作，對剩余房子實(shí)行重點(diǎn)包裝，推出它的新賣點(diǎn)二、指導(dǎo)思想處理好長期形象宣傳和短期促銷宣傳的關(guān)系。雙月園的兩期銷售要跨年度，前期投入的廣告、宣傳對后期的營銷推廣具有疊加、 延續(xù)效應(yīng)。要充分利用這種效應(yīng)獲得的優(yōu)勢， 帶動(dòng)價(jià)格上升空間，銷售速度也可增加。同時(shí)，處理好長期形象宣傳和短期促銷宣傳的關(guān)系，以形象宣傳繼續(xù)提升項(xiàng)目形象和價(jià)值， 以促銷宣傳實(shí)施第二期項(xiàng)目銷售，真正使銷售達(dá)到既叫好又叫座的理想效果。三、措施 ：鞏固客戶，入伙鋪墊。四、價(jià)格策略根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整價(jià)格五、銷售策略與技巧中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地中國管理資訊整合網(wǎng) 超大量的管理營銷資料下載基地1、進(jìn)行以一系列的志慶宣傳和促銷活動(dòng)。如中秋月光晚會(huì)、業(yè)主委員會(huì)評選、答謝會(huì)等。2、對可能難賣的房子讓利出售，或是采用贈(zèng)送若干年物業(yè)管理費(fèi)的辦法，繼續(xù)保持持久的銷售熱度， 加大營銷彈性空間，避免樓盤庫存。3、攝影評選，作品在各目標(biāo)客戶集中的大酒店懸掛，不斷沖擊客戶的視覺，刺激購買欲。4、舉行隆重的入伙儀式，并予以報(bào)道。5、利用月亮城會(huì)所的功能，推出 "企業(yè)家沙龍"、"文化沙龍"、"房地產(chǎn)商沙龍"、"新聞