年南京金地某商住區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)思考

關(guān)于****《2007G13地塊》產(chǎn)品開發(fā)的思考本次匯報(bào)的思路開發(fā)背景項(xiàng)目核心問題確定項(xiàng)目發(fā)展方向地塊解析及市場(chǎng)背景客戶目標(biāo)案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議本項(xiàng)目位于規(guī)劃中的**路東面，屬于**和**商圈的輻射的范圍占地面積：8.9萬㎡，容積率1.7；土地價(jià)格：8.4億元，樓面地價(jià)5530元/平米；用地性質(zhì)：商住辦公二類居住用地；交付條件：拆成自然平整基本指標(biāo)基本概況N城市副中心區(qū)域半徑2.5km南湖區(qū)半徑2km**路本項(xiàng)目金地集團(tuán)作為上市公司在南京的第一個(gè)項(xiàng)目，品牌和利潤均需考慮金地集團(tuán)成功開發(fā)的建議開發(fā)要求市場(chǎng)調(diào)研公司產(chǎn)品設(shè)計(jì)公司在房地產(chǎn)界知名品牌上市公司，要求品牌和利潤雙豐收。按照本項(xiàng)目的開發(fā)背景有針對(duì)性的調(diào)研；要求具備對(duì)南京市場(chǎng)有過深入研究和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)有服務(wù)豪宅成功開發(fā)的前期服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。首先應(yīng)具備綜合型物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成功經(jīng)驗(yàn)，尤其對(duì)于高端項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新方面；其次要求具備與開發(fā)公司、市調(diào)公司充分協(xié)作的能力。本項(xiàng)目作為金地集團(tuán)在南京的**房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目的樓面地價(jià)成本較高，前期的市場(chǎng)環(huán)境研究及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)工作均需與專業(yè)公司合作。開發(fā)背景本次匯報(bào)的思路開發(fā)背景項(xiàng)目核心問題確定項(xiàng)目發(fā)展方向地塊解析及市場(chǎng)背景客戶目標(biāo)案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目產(chǎn)品項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議建議規(guī)避資源匱乏的風(fēng)險(xiǎn)，樹立金地集團(tuán)的品牌形象，實(shí)現(xiàn)成本利潤率25%以上我們以金地集團(tuán)的目標(biāo)為基本出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目地塊的基地條件客戶目標(biāo)充分考慮項(xiàng)目的品牌營銷因素；用能實(shí)現(xiàn)最大利潤的方式操作，成本利潤率期望不低于25%。金地集團(tuán)項(xiàng)目地塊內(nèi)可直接利用的自然資源不多；地塊的現(xiàn)狀道路系統(tǒng)差；周邊的區(qū)域形象較差，不具備歷史資源的沉淀?；貤l件本次匯報(bào)的思路開發(fā)背景項(xiàng)目核心問題確定項(xiàng)目發(fā)展方向地塊解析及市場(chǎng)背景客戶目標(biāo)案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議項(xiàng)目核心問題界定：

——怎么做才能低風(fēng)險(xiǎn)快速實(shí)現(xiàn)收益？怎樣在樹立品牌的同時(shí)實(shí)現(xiàn)25%以上利潤的產(chǎn)品組合，并做到最大利潤？問題1我們的一切研究都以客戶的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向。住宅產(chǎn)品如何組合？商業(yè)、辦公應(yīng)該如何配比？怎樣能夠迅速樹立品牌，實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)快速操作問題2本次匯報(bào)的思路開發(fā)背景項(xiàng)目核心問題確定項(xiàng)目發(fā)展方向地塊解析及市場(chǎng)背景客戶目標(biāo)案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議地塊解析城市背景房地產(chǎn)市場(chǎng)地塊解析及市場(chǎng)背景地塊解析城市背景房地產(chǎn)市場(chǎng)地塊四至：周邊邊現(xiàn)狀路網(wǎng)不發(fā)發(fā)達(dá)，臨街面偏偏離主干道，主主要臨街面道路路還處于規(guī)劃拆拆遷中地塊北面為舊有有的商品房和部部分安置房，靠靠**大街為公公交公司的臨時(shí)時(shí)停車站；地塊西邊為城市市規(guī)劃的**路路，預(yù)期這一規(guī)規(guī)劃道路的西面面大量平房將被被拆除，其地塊塊將掛牌出讓，，屆時(shí)本項(xiàng)目與與江東中路的地地鐵2號(hào)線站點(diǎn)僅500米左右；地塊南面為將要要拆遷的市醫(yī)藥藥中等專業(yè)學(xué)校校；地塊東面有一名名為新禧家園的的老小區(qū)，湖西西街對(duì)面為南湖湖小區(qū)；地塊的現(xiàn)狀交通通存在不便，只只能從東面的靠靠湖西街的一天天小巷進(jìn)入，且且周邊居住小區(qū)區(qū)多數(shù)為90年代以前和待拆拆遷的平房，市市場(chǎng)形象不佳地塊解析N**路本項(xiàng)目北面南面東面西面地塊編號(hào)NO.2007G13

地塊位置建鄴區(qū)**大街以南，**路以東，**中等專業(yè)學(xué)校以北容積率≤1.7

用地性質(zhì)二類居住用地151887.52規(guī)劃面積90760.1平方米

實(shí)際出讓面積89345.6平方米掛牌時(shí)間2007年03月02日

成交價(jià)格84000萬元

規(guī)劃要點(diǎn)參考

(有正式公告，以公告為準(zhǔn))土地坐落：南京市建鄴區(qū)所街地塊，**大街以南，**路以東，**中等專業(yè)學(xué)校以北；用地總面積為90760.1平方米，市政配套用地面積1414.5平方米，實(shí)際出讓面積為89345.6平方米；規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地；容積率：≤1.7；建筑密度：≤22%；綠地率：40%；建筑高度：≤60米；建筑間距系數(shù)：1.35；

本項(xiàng)目地塊的經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)決定項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)成本本較高，樓地面面價(jià)格高達(dá)5530元/平米米地塊解析地塊周邊現(xiàn)狀———商業(yè)氛圍不不濃厚，屬于典典型的城郊結(jié)合合部商業(yè)，公共共配套情況一般般商業(yè)：項(xiàng)目西面沿江東東路集中了五洲洲、金盛、石林林、金陵四大裝裝飾城，距離奧奧體商業(yè)中心2.5公里市場(chǎng)：項(xiàng)目地塊西北面面和東南面均有有一華潤蘇果，，項(xiàng)目北面**大街和東面湖湖西街沿街分別別為汽修五金類類和社區(qū)類商業(yè)業(yè)公共配套：地塊東面600米左右的省第第二中醫(yī)院；政府機(jī)關(guān)：南面800米左左右為**建設(shè)設(shè)指揮部；交通：公交線路集中在在**大街，有有68/78路路的終點(diǎn)站，還還有80/81/83/103/57/82等，規(guī)劃建建設(shè)中的地鐵2號(hào)線將是本項(xiàng)項(xiàng)目的最大利好好；其他：郵政儲(chǔ)蓄所、銀銀行。地塊解析本項(xiàng)目

光明城市朗詩國際街區(qū)本項(xiàng)目地塊簡(jiǎn)評(píng)地鐵較遠(yuǎn)步行10分鐘步行8-15分鐘優(yōu)于光明、與朗詩相當(dāng)距CBD1000米1000米3000米較兩者遠(yuǎn)距綠博園35003000米5000米略優(yōu)于兩者距公交點(diǎn)步行5分鐘步行15分鐘以上步行3-5分鐘與光明相當(dāng)，優(yōu)于朗詩距地鐵站較遠(yuǎn)步行15分鐘步行5-10分鐘優(yōu)于兩者距奧體心2000米1500米2500米較兩者遠(yuǎn)距長江三橋10分鐘車程12分鐘車程8分鐘車程三者相當(dāng)距過江隧道6500米5500米3500米優(yōu)于朗詩，光明距商業(yè)中心步行20分鐘左右步行5-8分鐘步行30-35分鐘較兩者差結(jié)論較區(qū)域內(nèi)高檔項(xiàng)目，區(qū)位條件一般，不具有明顯優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地塊價(jià)值值較板塊內(nèi)現(xiàn)有有高端項(xiàng)目不具具備明顯優(yōu)勢(shì)地塊價(jià)值配套設(shè)施

本地塊天泓山莊天正湖濱世茂濱江三山板塊別墅文脈屬性11221日常商業(yè)44144教育配套23244娛樂休閑34234醫(yī)療配套33234交通條件公交便利44134私車交通21231交通擁堵31331交通噪音21331環(huán)境景觀可視景觀11211距離景觀區(qū)11111空氣質(zhì)量21321城市角色產(chǎn)業(yè)發(fā)展14322歷史接受12223合計(jì)3031293632與全市典型高端端項(xiàng)目相比，本本地塊價(jià)值僅優(yōu)優(yōu)于天正湖濱，，與天弘山莊項(xiàng)項(xiàng)目地塊價(jià)值相相當(dāng)?shù)貕K價(jià)值總結(jié)：本項(xiàng)目屬于城市市新中心輻射的的中等規(guī)模綜合合性項(xiàng)目，臨近近南湖片區(qū)不利利于打造高端項(xiàng)項(xiàng)目屬性具象詮釋區(qū)位城市中心與副中心結(jié)合區(qū)域區(qū)域相對(duì)成熟，但印象較為陳舊，郊區(qū)感強(qiáng)項(xiàng)目臨近傳統(tǒng)上的治安混亂、形象差的南湖片區(qū)交通公交組織便利北邊臨城市**，西面靠主干道江東中路，規(guī)劃建設(shè)中的地鐵將進(jìn)一步提高對(duì)外交通便捷度環(huán)境生活設(shè)施完善周邊有醫(yī)院、銀行、超市、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園等郊區(qū)商業(yè)氛圍項(xiàng)目西面沿江東中路為裝飾城，沿**大街為汽修五金類商業(yè)，這是郊區(qū)商業(yè)發(fā)展啟動(dòng)階段的重要標(biāo)志項(xiàng)目中等規(guī)模綜合項(xiàng)目占地8.9萬㎡，容積率≤1.7地塊地塊方正，但臨街面窄，地價(jià)成本高項(xiàng)目?jī)H有西面臨規(guī)劃中的**路，但項(xiàng)目地塊方正利于規(guī)劃項(xiàng)目的地價(jià)成本超過了5500元/平米的樓地面價(jià)格限制條件地塊土地性質(zhì)的規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限：居住份額用地70年，酒店式公寓中居住份額用地65年,商業(yè)、辦公份額用地40年，其它份額用地按法定最高出讓年限。地塊解析地塊解析及市場(chǎng)場(chǎng)背景地塊解析城市背景房地產(chǎn)市場(chǎng)以南京為中心構(gòu)構(gòu)造的一個(gè)長江江中下游的大都都市圈，可望集集中7710萬萬的總?cè)丝?，南南京遠(yuǎn)景城鎮(zhèn)人人口按1000萬人預(yù)留，都都市發(fā)展區(qū)內(nèi)適適宜進(jìn)行相對(duì)集集中的城市建設(shè)設(shè)用地在700平方公里左右右，南京將成為都市市圈內(nèi)的核心城城市范圍：總面積為為2947平方方公里，占市域域總面積的45%。至珠三角至閩三三角至上海至徐徐州至武漢至京京津唐至膠東南南京市空間結(jié)構(gòu)：“以以長江為主軸，，以主城為核心心，結(jié)構(gòu)多元，間隔隔分布，多中心心，開敞式的都都市發(fā)展區(qū)空間間格局”。經(jīng)濟(jì)核心發(fā)展城城市，承載了長三角經(jīng)經(jīng)濟(jì)輻射中部區(qū)區(qū)域的核心地位位?！耙恍r(shí)經(jīng)濟(jì)圈圈”輻射城市：：揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、馬馬鞍山、滁州、、蕪湖、淮安、、巢湖等。至珠三角至閩三角至上海至徐州至武漢至京津唐至膠東南京市南京揚(yáng)州鎮(zhèn)江蕪湖滁州馬鞍山城市規(guī)劃背景多中心格局規(guī)劃可以充分發(fā)發(fā)揮南京作為區(qū)區(qū)域中心城市的的職能，完善主主城中心體系。。同時(shí)主城區(qū)的優(yōu)勢(shì)地地位仍將得到進(jìn)進(jìn)一步加強(qiáng)，成為社會(huì)精英英上流階層居住住的場(chǎng)所。南京市區(qū)呈多中中核發(fā)展的城市市格局；城市中中心由單核向雙雙核的城市規(guī)劃劃發(fā)展過渡，**的發(fā)展前景景有較好的政策策利好城市規(guī)劃背景為緩解老城區(qū)城城市壓力，南京京實(shí)施“一城三三區(qū)”的發(fā)展新新戰(zhàn)略，以主城城為核心，結(jié)構(gòu)構(gòu)多元，多中心心的城市發(fā)展格格局，將打破以以新街口為中心心的“單核”城城市發(fā)展布局；；“單核”城市發(fā)發(fā)展布局的突破破，主城區(qū)板塊塊擴(kuò)大，城市空空間概念得以延延展，為目前主主城區(qū)以外的房房地產(chǎn)板塊尤其其是**新城區(qū)區(qū)預(yù)留了一定的的發(fā)展空間。城市經(jīng)濟(jì)的快速速發(fā)展帶來未來來南京CBD之之“雙核”發(fā)展展需求，從城市發(fā)展的角角度來看，城市市化到一定的程程度后，往往需需要“雙核”來來承擔(dān)城市CBD發(fā)展“領(lǐng)領(lǐng)頭羊”的地位位，且從功能、、性質(zhì)來看，“雙核”兩者在在產(chǎn)業(yè)類型、分分布結(jié)構(gòu)以及功功能等級(jí)上，將將呈同級(jí)別趨勢(shì)勢(shì)。從現(xiàn)狀和未未來發(fā)展趨勢(shì)來來看，**新城城區(qū)未來將與主主城區(qū)新街口并并駕齊驅(qū)，成為為南京CBD的的“雙核”。雙核新街口■□**成為為承載南南京城市市化進(jìn)程程向外擴(kuò)擴(kuò)張所帶帶來的人人口及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)等方方面的流流動(dòng)的理理想?yún)^(qū)域域；■□階段性供供求失衡衡與心理理恐慌造造成的市市場(chǎng)調(diào)整整已經(jīng)完完成，奧奧體迎來來快速發(fā)發(fā)展期。?！耙怀侨齾^(qū)”，，奠定**發(fā)展展新布局局**新城區(qū)繞城公路路老城區(qū)未來的城城市副中中心城市規(guī)劃劃背景人均GDP與房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的關(guān)關(guān)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展展——城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展實(shí)實(shí)力不斷斷增強(qiáng)，，南京市市的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)入平平穩(wěn)的發(fā)發(fā)展階段段國際通用用衡量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表明明，宏觀觀經(jīng)濟(jì)增增長和人人均GDP水平平?jīng)Q定了了一個(gè)地地區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展階段。。城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)背景人口總量量增長較較為緩慢慢，非農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口增長速速度明顯顯加快，，城市化化進(jìn)程提提速人口及城城市化根據(jù)國際際研究城城市發(fā)展展的慣例例，南京京的城市市發(fā)展開開始進(jìn)入入穩(wěn)定發(fā)發(fā)展的第第四階段段不同發(fā)展階段城市化特征發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化高速發(fā)展期調(diào)整發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋。工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對(duì)的經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段。城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對(duì)數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口向第二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。城市界定定居民人均均可支配配收入快快速增長長，說明明居民的購購買能力力不斷增增強(qiáng)和消消費(fèi)層次次的提高高，一定程度度上也是是造就近近幾年南南京房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供需兩兩旺態(tài)勢(shì)勢(shì)的因素素之一。。較強(qiáng)的的收入支支配能力力，加上上對(duì)“一一小時(shí)都都市圈””城市的的輻射帶帶動(dòng)作用用，這些些因素都都構(gòu)成了了發(fā)展商商業(yè)的有有利條件件；儲(chǔ)蓄存款款總額保保持穩(wěn)定定的增長長，但儲(chǔ)儲(chǔ)蓄總額額/金融機(jī)構(gòu)構(gòu)儲(chǔ)蓄存存款比例例的先抑抑后小幅幅上揚(yáng)，，側(cè)面反映居民民消費(fèi)趨趨向保守守，消費(fèi)費(fèi)比較謹(jǐn)謹(jǐn)慎；人均可支支配收入入保持穩(wěn)穩(wěn)定的增增長，居民的消消費(fèi)支出出在2005年出現(xiàn)了了大幅增增長，2006年出現(xiàn)了了理性回回歸城市人民民生活消費(fèi)能力力和消費(fèi)費(fèi)層次不不斷提高高的同時(shí)時(shí)，市民民消費(fèi)比比較謹(jǐn)慎慎且存在在保守社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額保保持穩(wěn)定定的增長長，表明明城市總總體消費(fèi)費(fèi)水平和和能力的的加強(qiáng)城市人民民生活對(duì)外經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展減減緩，制制約了城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的同時(shí)也也降低了了經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，但315億億美元的的進(jìn)出口口貿(mào)易總總額，對(duì)國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)有相相當(dāng)?shù)睦瓌?dòng)作用用城市人民民生活地塊解析析及市場(chǎng)場(chǎng)背景地塊解析城市背景房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)南京市總體市場(chǎng)分分析區(qū)域市場(chǎng)分析2004-2006年全市、八區(qū)區(qū)土地成交走勢(shì)土地推出速度加快快，全市土地出讓讓規(guī)模逐年擴(kuò)張；；06年，江南八區(qū)土地地成交量明顯下降降，成交比重降至至為全市的32.3%；城墻以內(nèi)開發(fā)用地地更為珍惜，紛紛紛走豪宅路線。土地供應(yīng)由城市中中心區(qū)向邊緣區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，主城區(qū)可開開發(fā)土地逐漸稀缺缺土地市場(chǎng)主城地價(jià)高速上漲漲，剛性成本帶動(dòng)動(dòng)房?jī)r(jià)大幅攀升土地市場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)減少，需需求穩(wěn)定擴(kuò)大，供供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，開開發(fā)商惜售現(xiàn)象明明顯，住宅價(jià)格大大幅攀升全市住宅市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)八區(qū)住宅市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)主城土地供應(yīng)稀缺缺主城地價(jià)高速增長長開發(fā)成本大幅提高高市場(chǎng)需求旺盛供不應(yīng)求開發(fā)商惜惜售造成價(jià)格持續(xù)上漲漲的源動(dòng)力供應(yīng)饑渴居民心理理恐慌供求關(guān)系嚴(yán)重不足足市場(chǎng)啟示推理結(jié)論未來，江南八區(qū)特特別是城墻內(nèi)物業(yè)業(yè)將普遍高端化，，成為高端公寓市市場(chǎng)主流發(fā)展與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)總體市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)南京市總體市場(chǎng)分分析區(qū)域市場(chǎng)分析及趨趨勢(shì)預(yù)測(cè)****房地產(chǎn)市市場(chǎng)——在徘徊中起步步，在發(fā)展中提升升本地塊所處的區(qū)位位界定為**板塊塊范圍，同時(shí)主要要受奧體板塊的輻輻射**市場(chǎng)現(xiàn)狀**前景預(yù)判**市場(chǎng)現(xiàn)狀———隨客戶認(rèn)知度、接接受度的提高，奧奧體已成為江南八八區(qū)商品住宅成交交的主力區(qū)域

2004年2005年2006年**江南八區(qū)**江南八區(qū)**江南八區(qū)上市面積（萬m2）70.29486.284.02384.691.18683.47**占比（%）14.4521.8513.34銷售面積（萬m2）28.640242.2331.3170.79878.38**占比（%）7.1112.7419.4■□奧體成交量占江南南八區(qū)份額逐年遞遞增，年均升幅84％，06年上上半年達(dá)24％，，全年上市面積占占全市的13.34%，但仍未南京市區(qū)商商品房去化的主力力區(qū)域之一；■□奧體的板塊的銷售售去化面積占到了了江南八區(qū)的比例例更大，說明2006年**板塊為江南八八區(qū)的熱點(diǎn)區(qū)域；；■□**和城南的銷售比例明顯較較上市比例高，反反應(yīng)出2006年年這兩大板塊為南南京市區(qū)的熱點(diǎn)。。市場(chǎng)現(xiàn)狀新區(qū)功能規(guī)劃以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)中心功能以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽功能居住與就業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住區(qū)功能**CBD市場(chǎng)發(fā)發(fā)展支撐條件市場(chǎng)現(xiàn)狀

2003年2004年2005年2006年**城建投資180億元320億元93.3億元23.6億元累積發(fā)生616.9億元

建設(shè)周期總投資目前進(jìn)度建成地鐵二號(hào)線5年105億元已開工，建設(shè)中09年通車會(huì)展中心一期1.5年29億元打樁08年一期緯七路過江隧道4年30億元已開工，建設(shè)中09年通車合計(jì)164億元■□截止2006年，，政府對(duì)奧體板塊塊累積投資616.9億元■□2006-2009年，政府已確確定的投資額為164億元**前景預(yù)判———高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)投入保障奧體體新城可持續(xù)發(fā)展展市場(chǎng)前景已投入使用名稱投入使用備注交通地鐵1號(hào)線2005年9月日運(yùn)營120車次，間隔6-8分鐘/班長江三橋2005年10月無為奧體中心配套公交線路16條，其中新辟線路9條，延伸和調(diào)整線7條?；▕W體中心2005年9月舉辦十運(yùn)會(huì)\演唱會(huì)及體育活動(dòng).游泳館\冰場(chǎng)\體育館均對(duì)外開放綠博園2005年9月園內(nèi)園不斷豐富中CBD十大建筑宋都奧體名座2006年7月CDE三棟辦公,93家公司購買商業(yè)配套紫鑫中華菜場(chǎng)2006年4月無興隆社區(qū)中心2006年7月南京最大光明城市好的超市2006年9月無教育配套六所中小學(xué)至2006年7月**中學(xué)**分校，**地塊內(nèi)的中學(xué)，銀城地塊、順馳和奧體新城的小學(xué)，順馳幼兒園■□已投入使用的公建建配套**前景預(yù)判———公建配套的迅速形形成與完善，區(qū)域域價(jià)值將躍升市場(chǎng)前景

名稱投入使用備注交通地鐵2號(hào)線2009年無緯七路過江隧道2009年無基建藝蘭齋2006年底目前已主體竣工金陵圖書館2007年2006年底建成會(huì)展中心2008年2月一期總建30萬平方米,一期10萬平方米.CBD十大5至7大2006-2009入住企業(yè)180家以上商業(yè)中央公園地下購物中心2009年已由家樂福(中國)和江蘇金源買斷,招商中CBD部分配套商業(yè)2008年預(yù)計(jì)約15萬平方米的商業(yè)可開業(yè).主要引進(jìn)銀行\(zhòng)商場(chǎng)\特色餐飲等■□本項(xiàng)目銷售期將投投入使用的公建配配套市場(chǎng)前景**前景預(yù)判———**入住率及區(qū)域域成熟節(jié)點(diǎn)分析■□初步設(shè)定定：（1）規(guī)律進(jìn)程：：房屋銷售后一年年交付、交付后一一年入??；（2）入住人口=總建/戶均面積積*戶均人口*入入住率；（3）假定奧體07、08、09年的平均入住率率為50%?！觥?6年4月，奧體進(jìn)入第第一批大規(guī)模交付付期，目前已經(jīng)交交付60余萬平米米，至07年初預(yù)預(yù)計(jì)入住人口達(dá)1萬余人?！觥醢茨壳暗牡匿N售速度，年住住宅銷售規(guī)模=65*2=130萬平米。

2007年2008年2009年2010年2011年年新增入住人口（萬人）13443累計(jì)入住人口（萬人）1481215市場(chǎng)前景新城發(fā)展階段一般般模型**前景預(yù)判———根據(jù)新城研究模型型，**處于區(qū)域域價(jià)值躍升階段市場(chǎng)前景龍江發(fā)展階段回顧顧與借鑒時(shí)點(diǎn)開始發(fā)展A點(diǎn)B點(diǎn)持續(xù)發(fā)展特征描述住宅為主導(dǎo)，沒有商業(yè)社區(qū)小型商業(yè)大型社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)增多、少量辦公進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)1993年1999年2004年上半年2006年標(biāo)志性事件開始發(fā)展第一批商品房入住，社區(qū)超市開業(yè)金潤發(fā)開業(yè)-描述商品房較少，僅教工公寓商品房?jī)r(jià)格較大提升商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步提升商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)定主流價(jià)格1500元/m23000元/m26000元/m28000元/m2價(jià)格離散度<5%<8%10%10%特異性產(chǎn)品無無出現(xiàn)接受度提升客戶經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)＋少量經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)＋城市新銳＋城市新銳＋少量城市新銳城市新銳少量富貴之家少量富貴之家時(shí)間跨度6年7年（1）受制于前期期的規(guī)劃局限（大大規(guī)模居住區(qū)），，龍江區(qū)域價(jià)值在在B點(diǎn)之后難有本本質(zhì)的提升。（2）A-B階階段的住宅價(jià)格持持續(xù)躍升，得益于于南京整體房產(chǎn)市市場(chǎng)的階段提升。。發(fā)展借鑒**新城發(fā)展階段段預(yù)測(cè)時(shí)點(diǎn)開始發(fā)展A點(diǎn)B點(diǎn)C點(diǎn)商業(yè)發(fā)展住宅為主導(dǎo)，沒有商業(yè)社區(qū)零星商業(yè)大型集中社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)CBD雛形形成時(shí)點(diǎn)2004年2006年下半年2008年上2011年標(biāo)志性事件開始發(fā)展第一批商品房入住，社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)大型超市進(jìn)駐大型商業(yè)開業(yè)，產(chǎn)業(yè)集中進(jìn)駐描述商品房集中開發(fā)，價(jià)格較低商品房?jī)r(jià)格有了較大提升商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步提升商品房提升很快主流價(jià)格4500元/m26000元/m27800元/m2---價(jià)格離散度<5%5-8%10%15%特異性產(chǎn)品無出現(xiàn)，但接受度不高接受度提升特異性產(chǎn)品持續(xù)推出客戶城市新銳＋經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)城市新銳＋少量經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)城市新銳＋富貴之家富貴之家＋城市新銳時(shí)間跨度2.5年1.5年3.5年■□從總體時(shí)間跨度看看，**新城發(fā)展展速度為龍江的2倍?！觥魾點(diǎn)出現(xiàn)的標(biāo)志為為大型集中型居住住區(qū)商業(yè)出現(xiàn)，依依據(jù)新城項(xiàng)目開發(fā)發(fā)進(jìn)度，預(yù)計(jì)08年下半年，入住住人口約為4萬人人（按50%入住住率），可構(gòu)成對(duì)對(duì)上述商業(yè)支持。。發(fā)展借鑒■□對(duì)比龍江區(qū)域發(fā)展展模型，奧體板塊塊目前正處于新城城發(fā)展的A點(diǎn)階段段——社區(qū)商業(yè)出出現(xiàn)與成熟，區(qū)域域價(jià)值處于平穩(wěn)發(fā)發(fā)展期?！觥鯅W體體板塊得益于于高規(guī)劃起起點(diǎn)與政府府投入力度度，發(fā)展速速度預(yù)判為為龍江的2倍，即整整體發(fā)展周周期2004-2011年，，2011年輻射型型商圈初步步形成?！觥踅Y(jié)合區(qū)域住住宅銷售量量，2008年中，，奧體板塊塊入住人口口4萬，將將進(jìn)入新城城發(fā)展的B階段———出現(xiàn)大規(guī)規(guī)模居住區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)，，區(qū)域價(jià)值值產(chǎn)生躍升升。**新城區(qū)區(qū)成熟度綜綜合評(píng)價(jià)發(fā)展借鑒本次匯報(bào)的的思路開發(fā)背景項(xiàng)目核心問問題確定項(xiàng)目發(fā)展方方向地塊解析及及市場(chǎng)背景景客戶目標(biāo)案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目產(chǎn)品組組合建議——優(yōu)良良的開發(fā)時(shí)時(shí)機(jī)，奧體體撥云開日日，市場(chǎng)信信心重拾，，需求旺盛，，供求關(guān)系系改善?！獖W體體進(jìn)入成熟熟期，區(qū)域域余量去化化周期為3年左右。。天時(shí)——市場(chǎng)環(huán)境CBD迅速速成熟將區(qū)區(qū)域價(jià)值帶帶入快速提提升期■□政府高強(qiáng)度度的投入，，充分保障障了新城基基礎(chǔ)設(shè)施及及配套的順順利建設(shè)；；■□地鐵一、二二號(hào)均通達(dá)達(dá)該地區(qū)，，其中一號(hào)號(hào)線已經(jīng)投投入運(yùn)營，，二號(hào)線將將于09年年通車；■□隨著CBD建設(shè)的推推進(jìn)，地價(jià)價(jià)與周邊的的房?jī)r(jià)將得得到顯著提提升。一號(hào)線二號(hào)線本案——因?yàn)榫呔哂蠧BD，奧體才才能成為城城市副中心心，CBD住宅才具具高價(jià)值；；——隨發(fā)展展進(jìn)程的推推進(jìn)，CBD將進(jìn)入入快速發(fā)展展期，本案案具備CBD豪宅潛潛質(zhì)。市場(chǎng)環(huán)境

占地總建總投資投入使用奧體中心1344.3畝40萬m240億元05.5綠博園1155畝主館1.5萬m212億元05.9藝蘭齋9.67畝2.08萬m210億元06年底會(huì)展中心783畝31萬m229億元一期08.2金陵圖書館50畝2.5萬m21.5億元07年對(duì)外開放地利——兩條地鐵線線，奧體中中心，CBD，奧體體精華配套套盡享市場(chǎng)環(huán)境金地企業(yè)作作為福建的的龍頭品牌牌企業(yè)，多多個(gè)大盤及及高端項(xiàng)目目豐富操作作經(jīng)驗(yàn)，確確保了項(xiàng)目目高水平的的開發(fā)品質(zhì)質(zhì)。人和——金地企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)大的品牌牌實(shí)力，保保證了項(xiàng)目目開發(fā)品質(zhì)質(zhì)市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目ＳＷＯＯＴ分析SWOT分分析優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)WeakA）配套優(yōu)勢(shì)：●地塊周邊設(shè)有多路公交站點(diǎn)及公交總站；●2009年二號(hào)地鐵的開通，本項(xiàng)目距離地鐵站較近，可達(dá)性強(qiáng)；●生活配套齊備，周邊有蘇果、南湖商業(yè)街等生活配套設(shè)施。B）規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：●地塊方正平整，易于規(guī)劃，建筑排布。C）生活氛圍：●周邊擁有眾多成熟住宅小區(qū)，生活氛圍濃厚；D）區(qū)位優(yōu)勢(shì)●地塊位于**大街以南，區(qū)域認(rèn)可度高；E）品牌優(yōu)勢(shì)：●開發(fā)商品牌全國知名，有助于項(xiàng)目的推廣宣傳；A）地塊劣勢(shì)：●地塊被周邊建筑物圍合，形成封閉區(qū)域，影響認(rèn)知度；●到達(dá)地塊僅有一條小路，周邊道路等級(jí)不高，影響產(chǎn)品形象打造；Ｂ）產(chǎn)品排布劣勢(shì)：●地塊四周無迎街面（人流量大），對(duì)小區(qū)商業(yè)人氣的引入有一定的困難；C）土地成本高：●本項(xiàng)目的土地成本高，在未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不具備價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。機(jī)會(huì)Opportunity威脅ThreatenA）規(guī)劃利好：●地塊周邊部分老舊民居未來會(huì)拆遷，有利于項(xiàng)目整體形象的提升；●**路將開通，連接地塊與外界的聯(lián)系，給項(xiàng)目帶來一定的人流；●城市**、**南片區(qū)規(guī)劃愈發(fā)成熟，生活愈發(fā)便利，項(xiàng)目所在市場(chǎng)環(huán)境有利。Ｂ）經(jīng)濟(jì)環(huán)境：●城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，未來發(fā)展趨勢(shì)樂觀明朗；Ｃ）供給方面：●項(xiàng)目周邊可供開發(fā)的土地量有限，本案稀缺性特質(zhì)凸顯；A）周邊威脅：●本區(qū)域中住宅項(xiàng)目多為拆遷安置房及老舊的居民小區(qū)，居住人口素質(zhì)不高；B）政策威脅：●國家宏觀調(diào)控政策限制商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，帶來一定程度的政策風(fēng)險(xiǎn)；Ｃ）分流競(jìng)爭(zhēng)：●**板塊對(duì)本項(xiàng)目客群的分流；●**區(qū)域、**南區(qū)域以價(jià)格優(yōu)勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目客群的分流；需要有ＳＷＷＯＴ分析析向案例借借鑒，發(fā)展展戰(zhàn)略推導(dǎo)導(dǎo)的借鑒高端項(xiàng)項(xiàng)目形成差差異化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的模式式，找到我我們的戰(zhàn)略略方向強(qiáng)勢(shì)概念稀缺資源區(qū)位優(yōu)勢(shì)生活模式產(chǎn)品發(fā)力景觀資源強(qiáng)勢(shì)概念稀缺資源區(qū)位優(yōu)勢(shì)生活模式產(chǎn)品發(fā)力景觀資源詮釋全新概念炒作吸引眼球概念領(lǐng)先市場(chǎng)獨(dú)占稀缺資源物以稀為貴區(qū)域成熟或具有被消費(fèi)者認(rèn)知的價(jià)值創(chuàng)造全新的生活模式引領(lǐng)生活模式潮流高品質(zhì)戶型創(chuàng)新高科技創(chuàng)新自然資源環(huán)境優(yōu)越適用條件陌生區(qū)域高度競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)具有稀缺資源此資源可以利用處于或靠近有利的區(qū)位具備良好的交通及生活配套陌生區(qū)域消費(fèi)者開始關(guān)注體驗(yàn)?zāi)吧鷧^(qū)域吸引競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)為賣點(diǎn)高端市場(chǎng)剛啟動(dòng)自然資源優(yōu)越本項(xiàng)目特點(diǎn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)第一，高利潤第二不具備城市核心區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)稀缺資源位于規(guī)劃建設(shè)中的地鐵口但臨近南湖居住區(qū)，市場(chǎng)認(rèn)知差，形象不佳力求市場(chǎng)突破，高素質(zhì)產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的是高素質(zhì)的消費(fèi)人群塑造全新的都市生活模式可以在后期實(shí)現(xiàn)是高端產(chǎn)品成功的必備要素本項(xiàng)目不具備山水等自然資源本項(xiàng)目擬合度選擇模式借助區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，依靠產(chǎn)品發(fā)力，打造新的生活模式發(fā)展方向借鑒城郊物物業(yè)速度突突圍模式，，找到我們們的戰(zhàn)略方方向產(chǎn)品創(chuàng)新統(tǒng)一高形象象生活場(chǎng)景關(guān)聯(lián)資源推售策略發(fā)展方向結(jié)合兩個(gè)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略，，得到本項(xiàng)項(xiàng)目未來的的整體發(fā)展展戰(zhàn)略產(chǎn)品發(fā)力區(qū)位資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)整合生活模式推售模式產(chǎn)品發(fā)力區(qū)位優(yōu)勢(shì)生活模式產(chǎn)品創(chuàng)新高形象生活場(chǎng)景關(guān)聯(lián)資源推售策略借助高端形形象帶動(dòng)整整體形象，，通過產(chǎn)品發(fā)力和區(qū)位資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)的整合，形形成新的生活模式，采用適合合的推售模式，是本項(xiàng)目目的整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展方向本次匯報(bào)報(bào)的思路路開發(fā)背景景項(xiàng)目核心心問題確確定項(xiàng)目發(fā)展展方向地塊解析析及市場(chǎng)場(chǎng)背景客戶目標(biāo)標(biāo)案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目產(chǎn)品品組合建建議實(shí)現(xiàn)25%以上上利潤，，總體銷銷售均價(jià)價(jià)應(yīng)是多多少？成本推算算見附件件由實(shí)現(xiàn)的的基本利利潤反推推產(chǎn)品如如何發(fā)力力區(qū)位資源源優(yōu)勢(shì)的整合，，形成新新的生活模式式，采用適適合的推售模式式，是項(xiàng)目目后期需需要解決決的問題題，項(xiàng)目目的成功功關(guān)鍵在在于產(chǎn)品如何何設(shè)計(jì)利潤要求求背景總建筑面積投資單位成本銷售均價(jià)單位利潤投資成本金額總銷售金額總利潤金額利潤率151,88810416131212,7051,582,055,1381,992,863,934410,808,79625.9%可以看出出，本項(xiàng)項(xiàng)目要實(shí)實(shí)現(xiàn)25%的投投資利潤潤率，產(chǎn)產(chǎn)品綜合合總體銷銷售均價(jià)價(jià)要達(dá)到到：13000元/平平方米以以上。按實(shí)際占占地面積積：89345.6平平方米米，完全全作滿1.7的的容積率率,總建建筑面積積為:151888平平方米.實(shí)現(xiàn)理想想的利潤潤要求項(xiàng)項(xiàng)目的整整體銷售售均價(jià)達(dá)達(dá)到13000元／平平米利潤要求求背景◆本地塊塊自身地地理資源源不太適適合做：：低密度度產(chǎn)品（（單體別別墅、聯(lián)聯(lián)排別墅墅、疊加加別墅等等）；◆結(jié)合本本身資源源以及規(guī)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)要要求可以以考慮做做：花園園洋房、、小高層層、高層層、酒店店精裝修修公寓，，但本組組合產(chǎn)品品總銷售售均價(jià)無無法達(dá)到到：13000元每平平方。結(jié)合土地地與投資資成本及及利潤要要求基地背景景地塊自身身資源回回顧花園洋房房、小高高層、高高層、酒酒店精裝裝修公寓寓的產(chǎn)品品組合推推演結(jié)論:金地集團(tuán)團(tuán)本身具具有較強(qiáng)強(qiáng)的品牌牌與實(shí)力力，本次次拿下土土地成本本相對(duì)較較高的地地塊項(xiàng)目，同時(shí)時(shí)又是第第一次在在南京做做項(xiàng)目，，應(yīng)當(dāng)會(huì)會(huì)考慮做做品質(zhì)與與樹立品品牌形象象，同時(shí)時(shí)25%的利潤潤，應(yīng)不是最最終的目目標(biāo),因因此我司司認(rèn)為：：空中別墅墅+疊加加別墅+酒店公公寓，比較符符合住宅宅產(chǎn)品組組合，本組組合產(chǎn)品品不僅可可以將利利潤做高高，同時(shí)時(shí)可以建建立金地地在南京京的品牌牌形象，，只是地地塊本身資源環(huán)環(huán)境不具具備，需需要大量量的人工工造景與與規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，并并且需在在行銷推推廣上下下足工夫夫，讓市場(chǎng)接受產(chǎn)品品。商業(yè)產(chǎn)品及組組合作mall和和1－2層的的底商？本類產(chǎn)品商業(yè)業(yè)環(huán)境：**向南發(fā)展展的總體戰(zhàn)略略，興隆大街街邊緣化，夢(mèng)都大街街沿線已經(jīng)有有2個(gè)大型mall和城城市廣場(chǎng)，夢(mèng)夢(mèng)都大街以南南沿著江東中路現(xiàn)有有1個(gè)大型mall，夢(mèng)夢(mèng)都大街以南南還有更多的的大型集中商商業(yè)項(xiàng)目，大型商業(yè)業(yè)以T字形結(jié)結(jié)構(gòu)規(guī)劃朝南南面發(fā)展，市市民選擇mall，肯定定選擇規(guī)模大的mall?！魧?shí)現(xiàn)一站式mall體驗(yàn)驗(yàn)，大mall競(jìng)爭(zhēng)力大大，偏離奧體體CBD，已已經(jīng)邊緣化，，非主流商業(yè)業(yè)區(qū)，人群不不易前往，商商業(yè)扎堆效應(yīng)應(yīng)弱，經(jīng)營前前景不易描繪繪，自身體量量偏小，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手體量更更大、位置更更好，招商和和銷售難度高高，銷售周期期長，2樓以以上的銷售價(jià)價(jià)格難以保證證，經(jīng)濟(jì)效益益不如酒店公公寓；◆**商業(yè)規(guī)劃劃100萬平平米，人口40萬，人均均商業(yè)面積2.5平米，，已經(jīng)超標(biāo)了了150％！！商業(yè)選擇面面太廣，如果果沒有規(guī)模，，客戶沒有必必要專程前來來，本案商業(yè)不適適合做本類產(chǎn)產(chǎn)品。結(jié)論作做特色商業(yè)業(yè)街區(qū)商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品？本類產(chǎn)品商業(yè)業(yè)環(huán)境：**向南發(fā)展展的總體戰(zhàn)略略，興隆大街