房地產(chǎn)新政劍指改善型需求 庫(kù)存壓力尚未得到根本緩解

Word房地產(chǎn)新政劍指改善型需求庫(kù)存壓力尚未得到根本緩解樓市新政一石激起千層浪。記者獲悉，包括深圳、廣州在內(nèi)的多個(gè)城市出現(xiàn)二手房業(yè)主連夜“反價(jià)”的現(xiàn)象。

在政策松綁預(yù)期不斷強(qiáng)化的背景下，本次新政的出臺(tái)被業(yè)界看作是“如期而至”。分析人士認(rèn)為，新政劍指改善型需求，在個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅“5改2”的共同作用下，二手房市場(chǎng)有可能率先受到提振。政策放松將進(jìn)一步傳遞至新房市場(chǎng)，二季度市場(chǎng)成交量有望攀升?？傮w而言，由于庫(kù)存壓力尚未得到根本緩解，短期內(nèi)房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)明顯上漲。

新政出臺(tái)多地業(yè)主“反價(jià)”

“房?jī)r(jià)可能在一夜之間就面目全非。”深圳一位二手房經(jīng)紀(jì)人表示。讓樓市再度成為焦點(diǎn)的是3月30日落地的樓市新政。根據(jù)央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的通知，擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。同時(shí)，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付比例下調(diào)為20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付比例為30%。

這次以“降首付”為主題的樓市新政，讓二手房業(yè)主們忙活起來(lái)?！啊磧r(jià)’的現(xiàn)象越來(lái)越多了。原本談好了價(jià)格，昨晚通知下發(fā)之后，業(yè)主加個(gè)5萬(wàn)10萬(wàn)的都不在少數(shù)，有的干脆就不賣了，坐等房?jī)r(jià)上漲?！鄙鲜鼋?jīng)紀(jì)人透露。

業(yè)內(nèi)人士調(diào)查顯示，在深圳的二手房交易市場(chǎng)，有些熱門房源甚至出現(xiàn)一天多次“反價(jià)”的現(xiàn)象，二手房平均價(jià)格從2021年9月的30233元/平方米一路攀升，現(xiàn)已突破33000元/平方米。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解，除深圳之外，包括廣州、惠州在內(nèi)的多個(gè)城市均出現(xiàn)了業(yè)主“反價(jià)”的情形。

除“降首付”之外，財(cái)政部關(guān)于個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整也似乎讓二手房業(yè)主們更有“底氣”。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)稅總局下發(fā)的通知，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

在此之前，免征營(yíng)業(yè)稅的購(gòu)買年限是5年?！?年變2年，對(duì)于業(yè)主們來(lái)說(shuō)差別很大，不僅繳納營(yíng)業(yè)稅的概率變小，給業(yè)主們處置房產(chǎn)的時(shí)間也更寬裕，業(yè)主們更有底氣跟你談價(jià)格了?！鄙鲜鼋?jīng)紀(jì)人表示。

據(jù)行業(yè)調(diào)研發(fā)布的《2021-2021年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告》顯示，政策松綁被認(rèn)為將極大地提振市場(chǎng)。不僅部分地區(qū)的二手房業(yè)主開(kāi)始“反價(jià)”，一些新房的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始醞釀漲價(jià)。記者了解到，新政出臺(tái)前，河南、南京、杭州等地已有開(kāi)發(fā)商宣稱準(zhǔn)備上調(diào)新推項(xiàng)目開(kāi)盤價(jià)。杭州萬(wàn)科推出了“24小時(shí)特惠房源”，宣稱旗下所有項(xiàng)目“24小時(shí)不打烊，24小時(shí)不漲價(jià)”，并預(yù)告4月開(kāi)始新推項(xiàng)目?jī)r(jià)格將全面上調(diào)。

提振信心成交有望回暖

3月23日至29日各地市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)顯示，多個(gè)城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的態(tài)勢(shì)。其中，北京商品住宅(剔除保障性住房)成交1177套，13.02萬(wàn)平方米，成交面積環(huán)比上漲27.15%，成交均價(jià)為23613元/平方米，環(huán)比上漲0.94%。上海商品住宅成交套數(shù)1950套，環(huán)比上漲33.2%，成交均價(jià)為28001元/平米，環(huán)比上漲2.07%。二線城市方面，杭州、武漢、南京等地的成交均明顯回暖。

同期重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的37個(gè)城市成交面積環(huán)比上漲23.2%。其中，27個(gè)城市環(huán)比上升，占比超過(guò)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市數(shù)量的7成。環(huán)比來(lái)看，一線及二線代表城市漲幅均超過(guò)20%，二線代表城市漲幅最高，為26.4%;同比來(lái)看，二線代表城市領(lǐng)跑，同比上漲10%，三線代表城市次之，同比上漲9.6%。

專業(yè)人士在分析此次新政出臺(tái)的背景時(shí)指出，在2021年全國(guó)房地產(chǎn)銷售及新開(kāi)工面積下降明顯、開(kāi)發(fā)投資放緩的背景下，各個(gè)城市的庫(kù)存壓力持續(xù)增加，今年1-2月銷量繼續(xù)大幅回落，多數(shù)城市的可售面積去化周期在15個(gè)月的警戒線以上，市場(chǎng)整體的去庫(kù)存壓力凸顯。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資節(jié)奏，仍將是各級(jí)政府在穩(wěn)增長(zhǎng)過(guò)程中的主要任務(wù)之一。

分析人士指出，在2021年四季度以來(lái)多個(gè)利好政策的合力之下，一二手房市場(chǎng)的供應(yīng)熱情有望得到激發(fā)，購(gòu)房者出手的意愿在加強(qiáng)，樓市有望在4月份迎來(lái)一波成交小高潮。至少在成交量方面，預(yù)計(jì)會(huì)有一個(gè)明顯的增長(zhǎng)。

上述機(jī)構(gòu)指出，最新出臺(tái)的政策意味著改善型需求獲大力支持，樓市穩(wěn)消費(fèi)基礎(chǔ)更趨牢固。對(duì)購(gòu)房者而言，二套房首付降低、稅費(fèi)減免政策降低購(gòu)房成本，刺激潛在購(gòu)房需求特別是改善型需求的釋放。針對(duì)新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，公積金購(gòu)買首套自住房成本首付比例降低，大大減輕了改善型需求在購(gòu)房初期的資金壓力。針對(duì)二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，免征營(yíng)業(yè)稅期限由5年調(diào)整為2年，帶來(lái)二手房流轉(zhuǎn)成本降低，在一定程度上刺激二手房交易。因而，此次政策調(diào)整，對(duì)購(gòu)房者的直接影響是購(gòu)房成本降低，影響市場(chǎng)預(yù)期，一定程度上也刺激部分觀望需求入市，推動(dòng)成交回升。

據(jù)記者了解，與當(dāng)前情況類似的是，2021年信貸政策由緊轉(zhuǎn)松，二套房首付比例低至20%，多重政策疊加，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨之迅速轉(zhuǎn)向。在2021年的低基數(shù)基礎(chǔ)上，2021年全年銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過(guò)50%，而銷售額高達(dá)4.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)83%。但2021年信貸收緊后，市場(chǎng)即陷入低迷。中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為，2021年市場(chǎng)再度迎來(lái)二套房利好政策，公積金二套首付最低30%，商貸二套首付降至2021年初的40%，加之二手房交易稅費(fèi)減免，或與2021年類似，助力樓市成交回暖。

庫(kù)存高企房?jī)r(jià)走勢(shì)分化

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)，新政發(fā)布前一周，開(kāi)發(fā)商已加大推盤力度，其監(jiān)測(cè)的10個(gè)重點(diǎn)城市共開(kāi)盤59個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)推出房源近8000套。其中，上海開(kāi)盤8個(gè)項(xiàng)目，推出房源738套，廣州開(kāi)盤6個(gè)項(xiàng)目，推出房源643套，北京開(kāi)盤3個(gè)項(xiàng)目，推出房源572套;二線城市累計(jì)推出約6000套房源。此外，上述開(kāi)盤項(xiàng)目整體價(jià)格平均上漲4.36%。

據(jù)記者了解，新政出臺(tái)之后，也有多個(gè)城市的開(kāi)發(fā)商連夜修改推盤方案，想“趁熱打鐵”加大推貨量。接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均表示，隨著推盤熱情和購(gòu)房需求激發(fā)，樓市將迎來(lái)一波成交高峰。

但相比之下，房?jī)r(jià)是外界更為關(guān)心的因素。分析人士認(rèn)為，政策放松的主要目的在于支持改善型需求，加快庫(kù)存壓力較大城市的去化，從而穩(wěn)定市場(chǎng)。就價(jià)格而言，更需視實(shí)際情況區(qū)別看待。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，此輪政策放松主要是進(jìn)一步刺激市場(chǎng)促消費(fèi)、去庫(kù)存。與之相對(duì)應(yīng)的，庫(kù)存壓力較小的一二線重點(diǎn)城市已進(jìn)入控制人口規(guī)模階段，購(gòu)房落戶政策已基本取消，而不少二三線城市仍采取放寬購(gòu)房落戶政策，如?？凇o(wú)錫等。興業(yè)證券研報(bào)認(rèn)為，年初至今，房地產(chǎn)公司主要任務(wù)仍然是去庫(kù)存，尤其是供給量較大的三四線城市。政策松綁將進(jìn)一步促進(jìn)庫(kù)存去化，助力三四線城市樓市回暖。

在此背景下，有分析人士認(rèn)為，對(duì)于庫(kù)存壓力較大的三四線城市來(lái)說(shuō)，“量”比“價(jià)”的增長(zhǎng)顯得更為重要，賣方短期內(nèi)應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持“以價(jià)換量”的策略，因此價(jià)格短期內(nèi)難以明顯上行。