房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃初步建議書

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研究策劃初步建議書XX有關(guān)：XX房地產(chǎn)項(xiàng)目目前前期研究策策策劃工作作本公司蒙貴司司司之邀請(qǐng)請(qǐng)，為為上述房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目之之前期期研究策策劃工工作提交交物業(yè)業(yè)發(fā)展初初步建建議書。敬敬請(qǐng)請(qǐng)查收1.市場(chǎng)背景調(diào)調(diào)調(diào)研分析析針對(duì)項(xiàng)目發(fā)展背背背景（宏宏觀市市場(chǎng)及微微觀市市場(chǎng)背景景）進(jìn)進(jìn)行分析析，了了解在現(xiàn)現(xiàn)時(shí)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)條條件下，本本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)采采取的的最佳市市場(chǎng)應(yīng)應(yīng)對(duì)策略略，為為項(xiàng)目發(fā)發(fā)展定定位（價(jià)價(jià)格檔檔次定位位、產(chǎn)產(chǎn)品定位位、目目標(biāo)客戶戶定位位）提供供充分分的市場(chǎng)場(chǎng)依據(jù)據(jù)。——從宏觀到微微觀觀，從整體體體到局部部項(xiàng)目發(fā)展背景分析市場(chǎng)背景分析結(jié)論整體供應(yīng)片區(qū)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)概況城市發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況個(gè)盤分析消費(fèi)者特征社會(huì)經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展戰(zhàn)略概況尋找市場(chǎng)切入點(diǎn)互動(dòng)分析`1..11XX市社會(huì)項(xiàng)目發(fā)展背景分析市場(chǎng)背景分析結(jié)論整體供應(yīng)片區(qū)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)概況城市發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況個(gè)盤分析消費(fèi)者特征社會(huì)經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展戰(zhàn)略概況尋找市場(chǎng)切入點(diǎn)互動(dòng)分析XX——四川省會(huì)——西南重鎮(zhèn)、山中平原、川人所往西南中心——西南科技、商貿(mào)、金融中心文化名城XX——四川省會(huì)——西南重鎮(zhèn)、山中平原、川人所往西南中心——西南科技、商貿(mào)、金融中心文化名城——2300多年的歷史文化名城風(fēng)光民俗——獨(dú)具魅力的旅游勝地開放之都——西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)、邁向國際化的大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述————XX位于中國川川川西平原原的腹腹地，是是四川川省省會(huì)會(huì)和一一座具有有悠久久歷史的的文化化古城。1999年被國務(wù)務(wù)院院確定為為中國國西南地地區(qū)科科技、商商貿(mào)、金金融、通通訊及及交通樞樞紐的的中心城城市，它它也是一一座充充滿生機(jī)機(jī)的現(xiàn)現(xiàn)代化城城市。XX市自然資源源源豐富、土土壤壤肥沃、礦礦產(chǎn)產(chǎn)資源種種類繁繁多、終終年溫溫暖濕潤潤、四四季分明明。城城市交通通運(yùn)輸輸在西南南地區(qū)區(qū)起著舉舉足輕輕重的作作用；；全市總總面積積123990平方公里里，市市區(qū)面積129平方公里里，平平原僅占40.11%，全市共共有8區(qū)4市8縣。2000年XX市總?cè)巳丝诳谶_(dá)到10133..35萬人，比比上上年增加1%左右，市市區(qū)區(qū)人口為330萬人，人人口口平均密密度為為每平方方公里里765人，平原原地地區(qū)為1000人/平方公里里以以上。改革開放20多多多年，XXX經(jīng)濟(jì)建設(shè)設(shè)、社會(huì)會(huì)事業(yè)業(yè)和人民民生活活水平都都發(fā)生生了巨大大的變變化。特特別是是"九五"計(jì)劃期間間，XXX市改革革開開放和現(xiàn)現(xiàn)代化化建設(shè)取取得重重大突破破。22001年全市國國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值達(dá)達(dá)到1419億元，年年均均增長13.11%，提前實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值較1980年"翻三番"和人民生生活活達(dá)小康的目標(biāo)。一一一、二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值比重重由1995年末的14.66::43..4::42調(diào)整為2001年末的8.99::45..3::45..8，產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)趨向合合理。社會(huì)會(huì)主義市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制制初步建立立,市場(chǎng)在資資源配置中中的基礎(chǔ)性性作用明顯顯增強(qiáng)?；A(chǔ)設(shè)施建建設(shè)成效明明顯，能源源、交通、通通信的“瓶頸”制約明顯顯緩解，城城市綜合服服務(wù)功能增增強(qiáng)。全方方位對(duì)外開開放格局基基本形成，開開放型經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展較快快。XX市作為為中國西部部的特大中中心城市和和國家規(guī)劃劃定位的西西南地區(qū)的的科技中心心、商貿(mào)中中心、金融融中心和交交通通訊樞樞紐，在西西部具有相相對(duì)的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、科科技優(yōu)勢(shì)和和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。XX對(duì)外開開放程度不不斷提高，投投資環(huán)境良良好，投資資硬環(huán)境進(jìn)進(jìn)入中國城城市40優(yōu)行列。有有國家級(jí)的的開發(fā)區(qū)3個(gè)，省級(jí)級(jí)開發(fā)區(qū)5個(gè)，都已已形成規(guī)模模。2001年實(shí)際利利用外資3.1億元，實(shí)實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口口總額（海海關(guān)口徑）18.9億美元。外外商投資的的大項(xiàng)目和和大企業(yè)增增加，美國國康寧、日日本豐田、法法國拉法基基等世界500強(qiáng)企業(yè)來來蓉投資和和設(shè)立代表表處達(dá)60多家。XXX先后與美美國菲尼克克斯市、日日本甲府市市，加拿大大溫尼伯市市等9個(gè)國外城城市結(jié)為友友好城市,與國內(nèi)16個(gè)大中城城市建立友友好合作關(guān)關(guān)系。進(jìn)入新世世紀(jì)，XXX將抓住西西部大開發(fā)發(fā)這一歷史史機(jī)遇，加加快發(fā)展，使使XX成為西西部大開發(fā)發(fā)的亮點(diǎn)，國國內(nèi)外關(guān)注注的熱點(diǎn)。為為此，XXX繪制了未未來發(fā)展的的宏偉藍(lán)圖圖，確定了了新世紀(jì)前前10年"構(gòu)建西部部戰(zhàn)略高地地，基本實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化化"的總體奮奮斗目標(biāo)，提提出了"十五"奮斗目標(biāo)標(biāo)，即：全全市國內(nèi)生生產(chǎn)總值年年均增長10%以上，到2005年人均國國內(nèi)生產(chǎn)總總值達(dá)到2500美元。社社會(huì)主義市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體體制不斷完完善和鞏固固，經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)得到調(diào)調(diào)整優(yōu)化，到2005年，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為7:45.5:47.5，城市化水平達(dá)到38%以上。城市綜合服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)取得明顯成效，形成現(xiàn)代化城市的基本框架。人民生活初步達(dá)到寬裕水平，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長８％，農(nóng)民人均可支配收入年均增長6%左右。社會(huì)保障體系健全，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。開發(fā)區(qū)發(fā)展情況況況——XX高新技術(shù)開開發(fā)發(fā)區(qū)始建于198888年。1991年3月經(jīng)國務(wù)務(wù)院院批準(zhǔn)為為國家家級(jí)高新新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)區(qū)，1996年3月成立XXX高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)區(qū)管理委委員會(huì)會(huì)，作為XX市人民民政政府派出出機(jī)構(gòu)構(gòu)，行使使市級(jí)級(jí)管理權(quán)權(quán)限，統(tǒng)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)和管管理區(qū)內(nèi)內(nèi)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)、行行政、社社會(huì)事業(yè)業(yè)工作作。該開發(fā)區(qū)區(qū)位位于XX市南郊郊，面積47平方千米,人口20萬人，緊緊臨臨XX火車南南站站和雙流流國際際機(jī)場(chǎng)，市市區(qū)區(qū)的一環(huán)環(huán)路、二二環(huán)路和和成（都都）樂（山山）高高等級(jí)公公路橫橫貫其間間，地地理位置置極為為優(yōu)越，現(xiàn)現(xiàn)已已基本完完成25平方千米米起起步區(qū)的的建設(shè)設(shè)，共投投入基基本建設(shè)設(shè)資金金15億元，各各類類基本建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目開工工面積積166萬平方米米，竣竣工面積78萬平方米米，水水、電、氣氣、路路、通信信等基基礎(chǔ)設(shè)施施已初初具規(guī)模模，中中小學(xué)校校配套套設(shè)施相相繼投投入使用用，銀銀行、稅稅務(wù)、海海關(guān)均設(shè)設(shè)立分分支機(jī)構(gòu)構(gòu)，區(qū)區(qū)內(nèi)還設(shè)設(shè)有進(jìn)進(jìn)出口公公司和和保稅倉倉庫，為為投資者者提供供全方位位服務(wù)務(wù)。XX市高新區(qū)已已已形成電電子與與信息技技術(shù)、生生物醫(yī)藥藥工程程、食品品工業(yè)業(yè)三大優(yōu)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。到2000年底，XXX高新區(qū)引引進(jìn)各類類企業(yè)業(yè)3600多家，注注冊(cè)冊(cè)資本近120億元，其其中中外商投投資企企業(yè)300多家，總總投投資10億多美元元，世世界500強(qiáng)已有11家在這里里投投資興辦辦獨(dú)資資、合資資企業(yè)業(yè)。有高高新技技術(shù)企業(yè)378家，分別別占占四川省省和XXX市的55％和73%，高新技技術(shù)術(shù)企業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)值占全全區(qū)工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值的的54%。有年產(chǎn)產(chǎn)值值過10億元的企企業(yè)5家，過億億元元的企業(yè)34家，過千千萬萬元的企企業(yè)80家。目前前，XXX高新區(qū)區(qū)成成為中國國西部部外商投投資最最多、發(fā)發(fā)展較較好的區(qū)區(qū)域。XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開開開發(fā)區(qū)XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開開開發(fā)區(qū)創(chuàng)創(chuàng)建于于1990年,總體規(guī)劃劃面面積26平方千米米。2000年2月國務(wù)院院辦辦公廳正正式批批復(fù)同意意XXX經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開開發(fā)區(qū)列列為國國家級(jí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)，成為為四川省第第一個(gè)國家家級(jí)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)。該區(qū)位位于XX市東的的龍泉驛區(qū)區(qū),處于XX市向東東向南發(fā)展展戰(zhàn)略確定定的區(qū)域內(nèi)內(nèi),距市中心13.6千米。開發(fā)發(fā)區(qū)地理置置優(yōu)越,交通方便,成-渝、成-昆鐵路環(huán)環(huán)繞開發(fā)區(qū)區(qū),成渝高速速公路穿區(qū)區(qū)而過,距XX雙流國國際機(jī)場(chǎng)30千米。XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開開開發(fā)區(qū)高高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、高起起點(diǎn)地地進(jìn)行開開發(fā)建建設(shè)，開開發(fā)區(qū)區(qū)已投入入近12億元用于于道道路、通通訊、供供水、供供電、供供氣等基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和市市政服服務(wù)設(shè)施施建設(shè)設(shè)。建成成總長長28公里,寬分別為50、40、30米的三條條主主干道和和四條條支干道道，與與國道、省道溝溝通通成網(wǎng),形成四通通八八達(dá)的交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò);建成日供供水25萬噸供水水設(shè)設(shè)施,建成110千伏、220千伏變電電站站各一座;日輸天然然氣30萬立方米;新建的郵郵政政大樓和15萬門程控控電電話主機(jī)機(jī)大樓樓和移動(dòng)動(dòng)電話話機(jī)站已已投入入使用,開辦了國國際際國內(nèi)電電信和和郵政快快遞業(yè)業(yè)務(wù)；新新建的的電視臺(tái)臺(tái)、賓賓館、商商貿(mào)、金金融、醫(yī)醫(yī)院、中中小學(xué)校校、各各類專業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)已相繼繼投入入使用。城城市市綜合配配套服服務(wù)設(shè)施施日趨趨完善,配套功能能齊齊全,具備接納納現(xiàn)現(xiàn)代化大大工業(yè)業(yè)進(jìn)區(qū)建建設(shè)的的條件。XXXX經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開開發(fā)區(qū)引引進(jìn)了了一批高高附加加值、高高創(chuàng)匯匯項(xiàng)目,如中美合合資資埃蒙雷雷塞電電源電器器有限限公司、中中日日合資華華川·雅馬哈摩摩托托車部品品有限限公司,中外合資資晶晶華光學(xué)學(xué)有限限公司、美美國RBI、澳大利利亞亞的BHP、北京匯匯源源集團(tuán)等。目目前,開發(fā)區(qū)已已形形成了以以機(jī)械械及汽(摩托)車制造、電電電子通訊訊設(shè)備備制造、新新型型建材、醫(yī)醫(yī)藥藥食品、精精細(xì)細(xì)化工等等為主主的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)，共有大大型型企業(yè)120多家。2000年實(shí)現(xiàn)國國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值26.1億元，工工業(yè)業(yè)增加值8.7億元,入庫稅收1.3億元,出口1033萬美元。XX海峽兩岸科科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)園XX海峽兩岸科科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)園以建建設(shè)中中國內(nèi)陸陸地區(qū)區(qū)第一流流工業(yè)業(yè)園為目目標(biāo)，全全國首家家由海海峽兩岸岸共同同投資,聯(lián)合成片片開開發(fā)的西西南最最大綜合合工業(yè)業(yè)區(qū)。借借鑒臺(tái)臺(tái)灣新竹竹科學(xué)學(xué)園區(qū)和和高雄雄出口加加工區(qū)區(qū)的成功功經(jīng)驗(yàn)驗(yàn),以臺(tái)商(外商)投資為主主，按按國際II類工業(yè)區(qū)區(qū)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì),規(guī)劃面積6平方千米米。區(qū)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施配套齊齊全,建有道路5條,路寬分別別為16、20、25、45米;60000門5ESS程控交換換機(jī)機(jī)已于1993年初開通通使使用;日供水8萬噸的專專用用自來水水廠設(shè)設(shè)計(jì)已經(jīng)經(jīng)完成成,首期日供供水2.5萬噸的工工程程已建成成并投投入使用;完成了供供氣20萬立方米米的的設(shè)計(jì)工工作,已實(shí)現(xiàn)首首期期供氣2萬立方米/日。已逐逐步步形成以以食品品加工為為特色色,醫(yī)藥、輕輕工工和電子子相配配套的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體體系。2001年實(shí)現(xiàn)國國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值4.38億元,入庫稅收0.688448億元,出口843萬美元。西南航空港經(jīng)濟(jì)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)1993年經(jīng)四四四川省人人民政政府批準(zhǔn)準(zhǔn)為省省級(jí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)。該該開發(fā)發(fā)區(qū)位于于XXX外南機(jī)場(chǎng)場(chǎng)路路雙流段段，西西起西南南最大大的航空空港XXX雙流國國際際機(jī)場(chǎng)，東東與與XX市區(qū)接接壤壤，東西西長45千米,南北寬4千米，規(guī)規(guī)劃劃面積13平方千米米，起起步區(qū)4平方千米米。開開發(fā)區(qū)以以第三三產(chǎn)業(yè)為為主，帶帶動(dòng)第一一、第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)，主主要以商商貿(mào)、餐餐飲、金金融、房房地產(chǎn)、科科研研、教育育、電電子、醫(yī)醫(yī)藥、機(jī)機(jī)械、精精細(xì)化化工、高高新農(nóng)農(nóng)業(yè)等行行業(yè)為為主。開開發(fā)區(qū)區(qū)投資環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)越，距距XXX市區(qū)僅6千米，地地勢(shì)勢(shì)平坦，境境內(nèi)內(nèi)交通發(fā)發(fā)達(dá)，西西有國際際空港港XX雙流國國際際機(jī)場(chǎng)，東東有有成昆線線XXX火車南站站，高高等級(jí)的的機(jī)場(chǎng)場(chǎng)公路，德德（陽陽）樂（山山）大大件路穿穿越全全境，集集航空空、鐵路路、公公路于一一地,具有得天天獨(dú)獨(dú)厚的交交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)，區(qū)區(qū)內(nèi)各各項(xiàng)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施完善，水水、電電、氣、通通訊訊全部配配套，現(xiàn)現(xiàn)有110千伏變電電站站一座，為為XXX大電網(wǎng)網(wǎng)覆覆蓋區(qū)，電電能能質(zhì)量好好，實(shí)實(shí)行環(huán)網(wǎng)網(wǎng)供電電；航空空港郵郵電局已已建成成。1萬門程控控電電話已開開通；；建成日日供氣氣10萬立方米米的的天然氣氣配氣氣站1座；,建成總裝裝機(jī)機(jī)能力達(dá)2.2萬門程控控電電話交換換機(jī),新建20～40米高等級(jí)級(jí)道道路9條計(jì)15公里,區(qū)內(nèi)道路路網(wǎng)網(wǎng)已基本本形成成,排污、排排水水系統(tǒng)逐逐步完完善。開開發(fā)區(qū)區(qū)引進(jìn)了了德國國拜耳(四川)動(dòng)物保健健公公司、泰泰國正正大集團(tuán)團(tuán)等60多個(gè)外商商投投資項(xiàng)目,形成了以以醫(yī)醫(yī)藥、精精細(xì)化化工、電電子、高高效農(nóng)業(yè)業(yè)等為為主，兼兼具第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系系。2000年,實(shí)現(xiàn)國內(nèi)內(nèi)生生產(chǎn)總值6.08億元,工業(yè)增加加值6.11億元,入庫稅收1.15萬元,出口981萬美元。新都衛(wèi)星城工業(yè)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)始建于198555年，是四四川川省發(fā)展展最早早，以開開發(fā)高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)為主的的工業(yè)業(yè)區(qū)，1994年經(jīng)四川川省省人民政政府批批準(zhǔn)列入入省級(jí)級(jí)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)。工工業(yè)業(yè)區(qū)距市市區(qū)10千米。全全區(qū)區(qū)規(guī)劃面面積18平方千米,現(xiàn)已完成成開開發(fā)面積6平方千米米，規(guī)規(guī)劃為工工業(yè)、商商貿(mào)、旅旅游、生生活四個(gè)個(gè)功能能小區(qū)，并并以以電子、機(jī)機(jī)械械、食品品、化化工、旅旅游、房房地產(chǎn)等等為開開發(fā)重點(diǎn)點(diǎn)?，F(xiàn)現(xiàn)已建成成的電電子、機(jī)機(jī)械、食食品小區(qū)區(qū)已初初具規(guī)模模。開開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施較較為完完善,德陽-樂山高等等級(jí)級(jí)大件路路、XX-綿陽高速速公路、XX市外環(huán)環(huán)線線和國道108線穿越開開發(fā)發(fā)區(qū);寶雞-XX、XX-重慶、XXX-達(dá)川等4條鐵路通通過過開發(fā)區(qū)區(qū)所在在的新都都縣境境內(nèi)。開開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)有8條標(biāo)準(zhǔn)水水泥泥道路已已建成成投入使使用。開開發(fā)區(qū)所所處的的新都縣縣率先先在XX市各郊郊區(qū)(市)縣中開通通了了程控電電話,市話交換換機(jī)機(jī)總?cè)萘苛恳堰_(dá)達(dá)380000線,可與180多個(gè)國家家和和地區(qū)以以及國國內(nèi)400多個(gè)城市市直直撥電話,并已建成成移移動(dòng)電話話基站站3座。區(qū)內(nèi)內(nèi)已已建成100千伏變電電站2座,擁有1座日產(chǎn)水5萬噸的水水廠,建有二級(jí)級(jí)配配氣站1座,三級(jí)配氣氣站2座。區(qū)內(nèi)內(nèi)已已引進(jìn)XXX可口可樂樂公司、XXXX統(tǒng)一包裝裝材材料廠、豪豪特特容積式式熱水水器有限限公司司、華豐豐食品品集團(tuán)等等知名名三資企企業(yè)。2000年實(shí)現(xiàn)工工業(yè)業(yè)增加值29.6億元,實(shí)現(xiàn)工業(yè)業(yè)增增加值7.06億元,入庫稅收1.34億元,出口666..009萬美元。XX高新西開發(fā)發(fā)發(fā)區(qū)2001年7月月月16日XX市正式式成成立XX高新西西區(qū)區(qū)管委會(huì)會(huì)。該該區(qū)位于于XXX衛(wèi)星城--郫縣。區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)有3個(gè)國家級(jí)級(jí)高高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目：中中國西西部軟件件園、國國家中藥藥現(xiàn)代代化科技技產(chǎn)業(yè)業(yè)園、中中國大大學(xué)生（留留學(xué)學(xué)生）創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園園。XX高新西西區(qū)區(qū)現(xiàn)已投投入基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)資金4.3億元,完成迪康康、興興港等40千米主干干道道建設(shè)，建建成成110KKV變電站1座，開通3個(gè)程控交交換換模塊局局，鋪鋪設(shè)供水水、供供氣管網(wǎng)20公里、排排污污管網(wǎng)12公里。同同時(shí)時(shí)，投資5億元，建建成成XX外國語語學(xué)學(xué)校、南南洋國國際學(xué)校校等公公共配套套設(shè)施施，營造造綠地地9萬多平方方米米。2001年，XX高新西西區(qū)區(qū)共引進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目目70個(gè)，其中中電電子信息50個(gè)（如中中國國西部軟軟件園園、大唐唐電信信、國騰騰信息息產(chǎn)業(yè)園園、匯匯源信息息、瑞瑞士布魯魯克、藍(lán)藍(lán)劍科創(chuàng)創(chuàng)），生生物醫(yī)藥15個(gè)（如迪迪康康制藥、楊楊天天藥業(yè)、旭旭華華制藥、中中醫(yī)醫(yī)藥大學(xué)學(xué)藥學(xué)學(xué)院），協(xié)協(xié)議議投資總總額67.4億元，到到位位資金13.3億元。四川XX出口加加加工區(qū)該區(qū)是200000年4月27日經(jīng)國務(wù)務(wù)院院批準(zhǔn)的的全國國首批15個(gè)出口加加工工區(qū)之一一，是是中國西西部唯唯一的國國家級(jí)級(jí)出口加加工區(qū)區(qū)。2001年6月22日正式驗(yàn)驗(yàn)收收合格、封封關(guān)關(guān)運(yùn)行。四四川川XX出口加加工工區(qū)設(shè)在在XXX高新規(guī)劃劃區(qū)區(qū)內(nèi)，與與XXX高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)"兩區(qū)合一"，實(shí)行兩兩塊塊牌子，一一套套人馬管管理體體制。實(shí)實(shí)行"一次報(bào)關(guān)關(guān)，一一次審單單，一一次查驗(yàn)"的新通關(guān)關(guān)模模式。已已有美美國、日日本、加加拿大、菲菲律律賓及臺(tái)臺(tái)灣、香香港地區(qū)區(qū)和國國內(nèi)的50多家企業(yè)業(yè)咨咨詢進(jìn)區(qū)區(qū)，目目前已批批準(zhǔn)日日本豐田田公司司、美國國帕克克航天航航空公公司、香香港康康維克公公司等等6家世界知知名名企業(yè)進(jìn)進(jìn)區(qū)，總總投資達(dá)1.8億美元。到到2005年，該區(qū)區(qū)力力爭(zhēng)吸引引外資資10億美元，年年年出口貿(mào)貿(mào)易額額達(dá)到15億美元，建建建成出口口加工工和高新新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)國國際化化的基地地。注：根據(jù)項(xiàng)目最最最終定位位情況況，本公公司還還將對(duì)各各開發(fā)發(fā)區(qū)作進(jìn)進(jìn)一步步的調(diào)研研分析析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析————國內(nèi)生產(chǎn)總值2000年XXXX市國民生生產(chǎn)產(chǎn)總值為1310億元，比比上上年增長10.88%%,其中第一一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加124億元，比比上上年增長3.1%；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)增長588億元，比比上上年增長11.55%；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值為598億元，比比上上年增長11.77%。第一、二二二及三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的增加值值比重重由1995年末的14.66::43..4::42轉(zhuǎn)變?yōu)?000年末的9.5::444.99:445.6。國內(nèi)生產(chǎn)總值————社會(huì)消費(fèi)品零售售售總額XX作為西南部部部的商品品集散散地，市市場(chǎng)規(guī)規(guī)模和容容量位位居西部部城市市之首。2000年社會(huì)消消費(fèi)費(fèi)品零售售總額額達(dá)到554..2億元，比比上上年增長10.88%；私營經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)零售額額為67.9億元，比比上上年增加50.22%；外商和和港港澳臺(tái)商商貿(mào)企企業(yè)繼續(xù)續(xù)保持持快速增增長，零零售額完完成32.4億元，比比上上年增加52.88%。全市餐餐飲飲業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)零售售額102..3億元，比比上上年增加23.11%。社會(huì)消費(fèi)品零售售售總額———外商投資及旅游游游業(yè)發(fā)展展概述述——XX是全國1666個(gè)副省級(jí)級(jí)城城市之一一，是是國家批批準(zhǔn)的的對(duì)外開開放城城市和全全國經(jīng)經(jīng)濟(jì)體制制綜合合配套改改革的的試點(diǎn)城城市。因因此XX市對(duì)外外開開放的發(fā)發(fā)展較較快，投投資環(huán)環(huán)境和政政策有有較大改改善，現(xiàn)現(xiàn)在XX有國家家級(jí)級(jí)開發(fā)區(qū)3個(gè)，省級(jí)級(jí)開開發(fā)區(qū)2個(gè)都已經(jīng)經(jīng)形形成規(guī)模模，2000年全年批批準(zhǔn)準(zhǔn)利用外外資項(xiàng)項(xiàng)目172個(gè)，實(shí)際際利利用外資2.65億元，比比上上年增長16%，年末全市市外外商投資資企業(yè)業(yè)達(dá)到2562家。XX具有230000多年的歷歷史史，是首首批國國家公布布的24個(gè)歷史文文化化名城之之一，它它地形地地貌復(fù)復(fù)雜多樣樣，山山景、洞洞景、水水景俱全全，并并處在由由劍門門蜀道、九九寨寨溝、峨峨眉山山、長江江山峽峽等地組組成的的四川旅旅游環(huán)環(huán)境之中中，同同時(shí)還是是內(nèi)地地通往西西藏的的主要通通道，是是古代文文明和和現(xiàn)代文文明集集一體的的西部部重要的的旅游游中心城城市，2000年全年接接待待海外游游客25.9萬人次，比比1999年上升16.99%。中國四川XX自自自1987年以來，已已已連續(xù)舉舉辦十十五屆桃桃花節(jié)節(jié)，規(guī)模模不斷斷擴(kuò)大，檔檔次次不斷提提升，不不僅已是是XXX地區(qū)和四四川川省的民民俗盛盛事，而而且成成為海內(nèi)內(nèi)外有有影響的的國際際盛會(huì)和和獨(dú)樹樹一幟的的旅游游品牌，龍龍泉泉驛區(qū)位位于XXX市東部部，幅幅員面積558平方公里里，形形似一朵朵盛開開的桃花花，鑲鑲嵌在“天府之國”的腹心。它它它旅游資資源十十分豐富富，1100余處名勝勝古古跡點(diǎn)綴綴其間間，1987年被XX市政府府命命名為“花果山風(fēng)風(fēng)景景名勝區(qū)”，是生態(tài)態(tài)旅旅游和度度假休休閑旅游游的代代表景區(qū)區(qū)。龍龍泉驛區(qū)區(qū)還是是全國聞聞名的的水果生生產(chǎn)和和出口基基地，素素以“四時(shí)花不不斷斷，八節(jié)節(jié)佳果果香”著稱于世世，盛盛產(chǎn)枇杷杷、桃桃、李、葡葡萄萄、臍橙橙等20余種優(yōu)質(zhì)質(zhì)水水果，年年產(chǎn)量量達(dá)2億公斤，其其其中以水水蜜桃桃為突出出代表表。龍泉泉已有有二千多多年的的種桃歷歷史，氣氣候、土土壤條條件特別別利于于桃樹生生長，全全區(qū)現(xiàn)種種植桃桃樹10萬余畝，數(shù)數(shù)數(shù)百萬株株，是是全國唯唯一的的“中國水蜜蜜桃桃之鄉(xiāng)”。每年三月月，也也就是“XX桃花節(jié)”期間，滿滿山山遍野的的桃花花競(jìng)相綻綻放，“桃花似火火，紅紅焰拂天天，放放目天際際，實(shí)實(shí)為西川川絕景景”。現(xiàn)在龍泉桃花的的的規(guī)模、數(shù)數(shù)量量和游客客量均均居全國國各大大桃花觀觀賞基基地之首首。自自1987年3月舉辦首首屆“桃花賞花花會(huì)”以來，1997年，龍泉泉又又以嶄新新的旅旅游方式——農(nóng)家樂旅旅游游，將“桃花節(jié)”活動(dòng)推向向高高潮。1998年3月又推出出了了龍泉賞賞花“一日游”、“二日游”旅游線路路。經(jīng)過十多年的探探探索和積積累，龍泉泉驛區(qū)已發(fā)發(fā)展成為交交通便捷，環(huán)環(huán)境優(yōu)美的的旅游勝地地，并被人人們譽(yù)為“城市中的的花園”和“花園中的的城市”。桃花溝、桃桃花故里、龍龍泉湖、天天鵝嶺、紅紅沙坡等幾幾大賞花景景區(qū)爭(zhēng)芳斗斗艷，洛帶帶古鎮(zhèn)、十十陵地下宮宮殿、石經(jīng)經(jīng)古剎引人人入勝。房地產(chǎn)投資情況況況——隨著住住住房制度度改革革的進(jìn)程程發(fā)展展，XX市房地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)在近近年來來日趨活活躍。2000年，XX市房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)投資129億元，比比上上年增長29.2%，房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)投資資的高高速增長長成為為推動(dòng)全全市固固定資產(chǎn)產(chǎn)增長長的主要要因素素。其中中住宅宅投資升升幅較較大，全全年完完成89億元，比比上上年增長60%，住宅投投資資占房地地產(chǎn)投投資總額額的70%左右，較較上上年上升3%以上，商商品品房銷售售面積積為380萬平方米米左左右，比1999年增長2.6%；商品房房銷銷售額63.5億元，其其中住宅宅銷售售50.8億元。200001年房地產(chǎn)產(chǎn)投投資額增增長率率僅次于于廣州州、深圳圳，為為全國第第三名名，但銷銷售增增長比率率明顯顯低于投投資增增長比率率，市市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)回落落。XX市歷年房地地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資資額——本節(jié)分析小結(jié)本節(jié)分析小結(jié)——近年來社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)形成；開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來大量的私營、合資及外資企業(yè)進(jìn)入XX發(fā)展，使得XX漸漸有了城市“中產(chǎn)階級(jí)”階層，這一階層隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，年齡、收入的增加，對(duì)住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動(dòng)具有持續(xù)性特征，值得關(guān)注；另外，項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橛忻纳鷳B(tài)旅游區(qū)，在項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達(dá)到雙贏！1.1.2城市市市遠(yuǎn)期發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略XX市"十五""目標(biāo)———經(jīng)濟(jì)總總量量目標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總總值年均均增長長10%以上，2005年人均國國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值達(dá)達(dá)到2500美元。經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)質(zhì)量和和效益益明顯提提高，財(cái)財(cái)政收入入增長長幅度高高于國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值值幅度。結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整目目標(biāo)：：調(diào)整優(yōu)化化所所有制結(jié)結(jié)構(gòu)，逐逐步提高高非公公有制經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的比重，建建立立適應(yīng)生生產(chǎn)力力發(fā)展水水平的的所有制制結(jié)構(gòu)構(gòu)。調(diào)整整優(yōu)化化產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)，2005年一、二二、三三產(chǎn)業(yè)增增加值值為7：45．5：47．5,高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值占占國內(nèi)生生產(chǎn)總總值的比比重達(dá)達(dá)到15%以上。調(diào)調(diào)整整優(yōu)化城城鄉(xiāng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)，加加快城市市化進(jìn)進(jìn)程，2005年城市化化水水平達(dá)到38%以上。人口就業(yè)業(yè)目目標(biāo)：人口口自自然增長長率控控制在4‰以內(nèi)，2005年全市總總?cè)巳丝诳刂浦圃?070萬人，非非農(nóng)農(nóng)業(yè)從業(yè)業(yè)人員員比重達(dá)達(dá)到60%，城鎮(zhèn)登登記記失業(yè)率率控制制在4%以內(nèi)。城市建設(shè)設(shè)目目標(biāo)：加快快建建設(shè)城市市中央央商務(wù)區(qū)區(qū)和城城市副中中心，城城市功能能分區(qū)區(qū)總體合合理，基基礎(chǔ)設(shè)施施配套套完善，城城市市管理科科學(xué)規(guī)規(guī)范有序序，形形成現(xiàn)代代化城城市的基基本框框架；建建成以以中心城城區(qū)為為核心、衛(wèi)衛(wèi)星星城市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）為為紐帶、遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊郊中等城城市為為支撐、小小城城鎮(zhèn)和中中心村村為基礎(chǔ)礎(chǔ)的城城鎮(zhèn)體系系。2005年城市生生活活污水處處理率率達(dá)70%，城區(qū)生生活活垃圾處處理率率達(dá)100%，城市綠綠地地覆蓋率率達(dá)30%。生態(tài)環(huán)境境目目標(biāo)：基本本實(shí)實(shí)現(xiàn)城市市環(huán)境境優(yōu)美、生生態(tài)態(tài)良性循循環(huán)，城城區(qū)空氣氣質(zhì)量量穩(wěn)定在Ⅱ級(jí)，國家家級(jí)級(jí)和省級(jí)級(jí)風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)穩(wěn)定定在Ⅰ級(jí)，工業(yè)業(yè)廢廢水排放放達(dá)標(biāo)標(biāo)率、工工業(yè)煙煙塵排放放達(dá)標(biāo)標(biāo)率和工工業(yè)固固體廢物物綜合合利用率率分別別達(dá)到90%、90%和85%。居民收入入目目標(biāo)：城鄉(xiāng)鄉(xiāng)人人民收入入水平平和生活活質(zhì)量量穩(wěn)步提提高，城城鎮(zhèn)居民民人均均可支配配收入入年均增增長8%；農(nóng)民人人均均可支配配收入入年均增增長6%。社會(huì)發(fā)展展目目標(biāo)：200005年恩格爾爾系系數(shù)加權(quán)權(quán)平均均值降到43%，其中城城市市為37%，農(nóng)村為47%。人均期期望望壽命達(dá)達(dá)到74歲，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)社社會(huì)保障障體系系基本健健全，基基本普及及高中中階段教教育，各各項(xiàng)社會(huì)會(huì)事業(yè)業(yè)全面發(fā)發(fā)展。XX城市向東向向向南發(fā)展展戰(zhàn)略略——一、向東發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略戰(zhàn)略略概要要——向東發(fā)展總體格格格局采用用帶狀狀形式，以以充充分利用用臺(tái)地地及道路路、供供水等基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施。規(guī)規(guī)劃的的帶狀發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)域含十十陵、洪洪河、大大面、龍龍泉、同同安等等五個(gè)重重要的的片區(qū)。其其中中十陵片片區(qū)以以發(fā)展居居住和和旅游休休閑功功能為主主，在在此形成成城市市東部副副中心心；大面面片區(qū)區(qū)和龍泉泉片區(qū)區(qū)分別是是機(jī)械械工業(yè)發(fā)發(fā)展基基礎(chǔ)和XXX經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)；龍龍泉山是是未來來都市區(qū)區(qū)重要要的旅游游休閑閑地；同安安鎮(zhèn)鎮(zhèn)為重要要的公公路口岸岸。主要項(xiàng)目——1、東大街改改造22、十陵歷史史文文化風(fēng)景景區(qū)3、東部城市市副副中心4、文化居住住區(qū)5、XX經(jīng)濟(jì)技技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)6、百工堰山山水水公園7、省級(jí)公路路口口岸8、沙河整治治向向東發(fā)展展基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施——城市向東東發(fā)發(fā)展，依依托“四橫三縱”的干線系系統(tǒng)統(tǒng)。四條條放射射線分別別成渝渝高速路路、益益州大道道（老老成渝路路）、萬萬方大道道（XXX——洛帶公路路）及及規(guī)劃的的龍興興大道（XXXX——龍泉驛交交通通性主干干道）。通通通過四條條放射射線的建建設(shè)使使東部片片區(qū)與與中心城城市緊緊密聯(lián)系系起來來。而三三環(huán)路路、外環(huán)環(huán)路、環(huán)環(huán)城路（成成環(huán)環(huán)路）“三縱”的建設(shè)又又使使得東部部片區(qū)區(qū)與我市市的各各公路干干線、航航空港、火火車車站有便便捷的的聯(lián)系。1、立交系統(tǒng)2、給水工程3、排水工程4、供電工程5、燃?xì)夤こ坛潭⑾蚰习l(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略戰(zhàn)略略概要要——向南發(fā)展展總總體格局局采用用組團(tuán)形形式，盡盡量少占占耕地地并禁止止連片片發(fā)展。規(guī)規(guī)劃劃的綜合合性城城市組團(tuán)團(tuán)由北北向南分分別是是：高新新起步步區(qū)、棕棕樹、琉琉璃南、新新園園、站南南、大大源、華華陽，最最后是牧牧馬山山旅游開開發(fā)區(qū)區(qū)。上述述組團(tuán)團(tuán)中，高高新起起步區(qū)組組團(tuán)及及棕樹組組團(tuán)目目前已基基本形形成。在在功能能上，除除棕樹樹組團(tuán)以以文教教居住、商商業(yè)業(yè)服務(wù)為為主，牧牧馬山組組團(tuán)以以旅游為為主以以外，其其余組組團(tuán)都是是集高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)（及部部分傳傳統(tǒng)工業(yè)業(yè)）、居居住、服服務(wù)等等功能于于一體體的綜合合性城城市組團(tuán)團(tuán)。城城市總體體規(guī)劃劃確定在在站南南組團(tuán)形形成城城市南部部副中中心。主主要項(xiàng)項(xiàng)目——1、國家級(jí)XXX高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)區(qū)2、火車南站站改改造項(xiàng)目目，建建成南站站客運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)換樞樞紐3、內(nèi)貿(mào)部南南站站貿(mào)易區(qū)區(qū)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目4、南站體育育公公園5、琉璃場(chǎng)柳柳江江工業(yè)區(qū)6、三瓦窯居居住住區(qū)、石石羊、新新園居住住區(qū)及及東光居居住區(qū)區(qū)7、南部城市市副副中心8、府河延伸伸整整治向南發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)設(shè)設(shè)施——城市向南南發(fā)發(fā)展的道道路骨骨架可歸歸納為為“五縱三橫”?！拔蹇v”為錦華大大道道（XX——仁壽）、府府府城大道道（紅紅星路南南延線線）、天天府大大道（人人民南南路南延延線）、元元元華大道道（元元華路）及及高高新大道道?！叭龣M”為盛麗大大道道（站前前路）、三三三環(huán)路和和外環(huán)環(huán)路。城城市向向南將依依托五五條縱向向道路路軸向開開發(fā)，流流動(dòng)發(fā)展展。1、立交系統(tǒng)2、給水工程3、排水工程4、供電工程5、燃?xì)夤こ?、供熱工程程本節(jié)分析小結(jié)本節(jié)分析小結(jié)——本項(xiàng)目處在XX市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；同時(shí)，由于城南沿外環(huán)線到項(xiàng)目位置僅需時(shí)20分鐘車程，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項(xiàng)目帶來較好的發(fā)展機(jī)會(huì)！1.2XX市居居居民收入入及個(gè)個(gè)性特征征分析析1.2.1城市市市居民收收入及及消費(fèi)情情況2000年XXXX市職工平平均均年工資資為8925元比上年年增增長10.44%，全年城城市市居民人人均可可支配收收入為為7649元，比上上年年增長7.8%。從以上數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)可以看看出XX市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)快快速發(fā)展展切實(shí)實(shí)帶來了了城市市居民收收入的的提高，居居民民的消費(fèi)費(fèi)支付付能力大大為增增強(qiáng)。城市居民人均收收收入及支支出情情況——1.2.2消費(fèi)費(fèi)費(fèi)者個(gè)性性特征征分析老式小茶館，精精精致蓋碗碗茶，泡泡老了悠悠悠歲歲月，恍恍惚了了百年人人生。真真可謂“XX大茶館，茶茶茶館小XX”，茶館無無疑疑是這座座兩千千年古城城最傳傳神的人人文風(fēng)風(fēng)景。一般般嗜嗜茶成癮癮的XX人，早上上起起來頭件件事，不不是吃飯飯，而而是喝茶茶；尋常人家，總愛愛愛把飯桌桌擺到到那街沿沿上，細(xì)細(xì)斟慢飲飲幾杯杯薄酒，談?wù)勌焯煺f地邊邊吃邊邊擺龍門門陣，一一副旁若若無人人自得其其樂津津津有味味的閑閑適氣派派。XXX人就這樣樣，喜喜歡把一一切都都當(dāng)門敞敞戶擺擺在天光光底下下來享受受；XX人崇尚的是是自自在實(shí)在的的的居家過過日子子。而居家家過過日子并并不在在乎外表表的富富麗堂皇皇，要要的只是是衣食食住行的的方便便愜意；；XX人無論是干干什什么行當(dāng)?shù)牡牡亩疾辉冈敢鉃闉閹讉€(gè)小小錢放放棄自己己的閑閑適瀟灑灑，也也不想為為掙大大錢成富富豪而而拼掉老老命；；XX人就生活在在龍龍門陣中，猶猶如他們大半半輩子都浸泡泡在濃茶中一一樣；如果說愛扎堆兒兒兒看熱鬧鬧是相相當(dāng)一部部分中中國人的的毛病病，則XX人在這方方面面表現(xiàn)得得更是是“出類拔萃”，表演的的淋淋漓盡致致，有有聲有色色；XX的花會(huì)有一一個(gè)個(gè)最大特色色色，不僅僅賞花花，更是是借花花獻(xiàn)佛，借借賞賞花之名名大家家聚會(huì)游游樂；；XX人喜歡城城市市的熱鬧鬧，也也留戀鄉(xiāng)鄉(xiāng)野的的清新，花花會(huì)會(huì)恰恰將將這相相悖的兩兩方面面融成了了一片片；XX人、XX文文人，對(duì)對(duì)杜甫甫草堂確確是有有很深沉沉的感感情的。在在XX人心目中中，這這絕不只只是一一座供人人玩樂樂休憩的的園林林，更是能能給給人以人人格參參照和文文化滋滋養(yǎng)的的的圣地地；XX人喜歡的就就是是大眾文化化，熱鬧鬧場(chǎng)景景，才不稀稀罕罕什么高高雅清清靜；XX人喝酒，要要的的就是這二二二麻二麻麻，似似醉非醉醉，半半醉半醒醒的境境界；“人活臉，樹活活活皮”，這就是XX人心目中中做做人的一一個(gè)基基本標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；XXX人是把面面子子看得很很重，愛愛繃，但一一般般來講并并無害害人之心心；出城去，便成了了了當(dāng)今XX人的新的的追追求，時(shí)時(shí)尚潮潮流，人人山人人海里伸伸長了了脖子，想想在在那里尋尋找一一方自在在天地地，暢暢暢快快快透一口口氣；；XX本來就是一一個(gè)個(gè)農(nóng)耕文化化積淀深深厚的的城市，甚甚至至很多當(dāng)當(dāng)代XX人的父輩輩祖祖輩，都都是從從四邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)村漸漸次遷徙徙進(jìn)城城的，他們們的的血脈里里保留留著農(nóng)人人的因因子，對(duì)對(duì)鄉(xiāng)村村田園有有一種種天生的的親近近感，親親和力力；——摘自《XXX人人》本節(jié)分析小結(jié)本節(jié)分析小結(jié)——XX人在近年來收入有較快的提高，消費(fèi)支付能力增強(qiáng)；項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與XX文化、XX人個(gè)性需要的協(xié)調(diào)，先迎合、再引導(dǎo)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)適應(yīng)性和盈利能力；在項(xiàng)目發(fā)展中尤其重視XX人親近自然、鄉(xiāng)村田園風(fēng)光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)及個(gè)性特征，提高市場(chǎng)的認(rèn)知度；以“大社區(qū)、小組團(tuán)”的發(fā)展形式，增強(qiáng)社區(qū)的配套建設(shè)！1.3XX市房房地地產(chǎn)市場(chǎng)狀狀狀況1.3.1整體體體市場(chǎng)發(fā)發(fā)展情情況區(qū)域定位特征明明明顯——城西城西——貴人區(qū)，保護(hù)良田、限制發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間相對(duì)較小城南——富人區(qū)，未來城市副中心區(qū)，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ蟪菛|——窮人區(qū)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)搬遷，新興經(jīng)濟(jì)開發(fā)及旅游度假區(qū)城北——兇人區(qū)，有少量的工業(yè)，人文環(huán)境較差，房地產(chǎn)發(fā)展空間不大XX市城西為城城市市的上風(fēng)上上上水區(qū)域域，作作為區(qū)域域性的的中心城城市，解解放后XX工業(yè)得到到大大力發(fā)展展，重重工業(yè)污污染性性企業(yè)主主要分分布于城城市的的下風(fēng)下下水位位置即城城東；；改革開開發(fā)以以后，國國有工工業(yè)企業(yè)業(yè)的經(jīng)經(jīng)營情況況普遍遍不好，導(dǎo)導(dǎo)致致XX東部成為為下下崗工人人的聚聚居區(qū)即即窮人人區(qū)；城城西則則成為貴貴人區(qū)區(qū)，XX人認(rèn)為城城西西處在上上風(fēng)上上水位置置使出出貴人的的地方方。房地產(chǎn)開發(fā)也同同同市場(chǎng)需需求相相適應(yīng)，使使得得XX分為四個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)性化的的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)區(qū)域域，“城南富人人區(qū)區(qū)，城西西貴人人區(qū)，城城北兇兇人區(qū)，城城東東窮人區(qū)”。80年代，房房產(chǎn)熱在在沿海海城市掀掀起，房房地產(chǎn)的的颶風(fēng)風(fēng)刮向XX。這時(shí)期期在XX開發(fā)的精精典典社區(qū)“棕南”、“棕北”，是這一一歷歷史的真真實(shí)見見證。隨隨后全全國房產(chǎn)產(chǎn)降溫溫，但XX房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展的腳腳步卻卻沒有停停止，所所不同的的是由由原來的“精典社區(qū)區(qū)，高高檔化”，逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向“平民化”，“實(shí)用化”。地產(chǎn)市場(chǎng)處在快快快速發(fā)展展階段段——借鑒沿海城市開開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的前前提：備注：XX深圳圳圳為2000年末的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，廣州州為1999年末的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)；深圳圳以包包括暫住住人口口的常住住人口口為基數(shù)數(shù)計(jì)算算；深圳圳城區(qū)區(qū)為特區(qū)區(qū)內(nèi)。對(duì)比三個(gè)城市的的的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展基礎(chǔ)狀狀況，可可以發(fā)現(xiàn)XX除收入狀狀況況與廣州州、深深圳差距距較大大外（絕絕對(duì)值值相當(dāng)于于深圳圳94-995年水平），其其全市人口的的密度與廣州州基本相近，城城區(qū)人口密度度甚至高于深深圳全市六區(qū)區(qū)的平均值。更更為值得關(guān)注注的是，XX人的文化素素質(zhì)較高，且且提高速度快快（第五次人人口普查數(shù)值值較之第四次次人口普查數(shù)數(shù)值為2.2倍）。這對(duì)對(duì)參考深圳等等人口素質(zhì)較較高城市的住住宅開發(fā)很具具意義。XX商品住宅市市場(chǎng)場(chǎng)處在快速速速增長的的發(fā)展展階段：：對(duì)比XX和深圳圳商品房房施工工面積中中住宅宅所占的的比例例變化趨趨勢(shì)，可可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)兩者者基本呈呈逐年年遞增的的走勢(shì)勢(shì)。由于于深圳圳房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展的相對(duì)對(duì)成熟熟，其遞遞增趨趨勢(shì)逐年年減緩緩(98年為11%，99年3%，2000年不到1%，對(duì)比XX200000年遞增10%)，說明XX近年商品品住住宅還處處于快快速增長長的發(fā)發(fā)展階段段。開發(fā)主題名目繁繁繁多——XX市目前的開開發(fā)發(fā)主題分類類類目前市場(chǎng)上的開開開發(fā)主題題定位位方向大大致可可分傳統(tǒng)統(tǒng)、現(xiàn)現(xiàn)代、混混合型型及個(gè)性性型。分類表現(xiàn)案例訴求傳統(tǒng)型由外（建筑形式式式）到內(nèi)內(nèi)（生生活方式式）強(qiáng)強(qiáng)調(diào)蜀式式風(fēng)格格芙蓉古城等傳統(tǒng)精神的歸屬屬屬非傳統(tǒng)型由外到內(nèi)以現(xiàn)代代代簡約風(fēng)風(fēng)格或或非中式式（歐歐式美式式英式式新加坡坡式等等）風(fēng)格格為主主凱萊帝景、新加加加坡花園園、中中海名城城、圣圣安卓花花園等等物質(zhì)表現(xiàn)、實(shí)用用用、現(xiàn)代代精神神的歸屬屬混合型非傳統(tǒng)的建造，傳傳統(tǒng)的名稱或或宣傳手法西蜀皓月、鳳凰凰凰棲等傳統(tǒng)精神的歸屬屬屬、實(shí)用用個(gè)性型不刻意強(qiáng)調(diào)風(fēng)格格格的歸屬屬，以以獨(dú)特優(yōu)優(yōu)勢(shì)或或賣點(diǎn)為為開發(fā)發(fā)主題府河音樂花園、愛愛舍爾花園實(shí)用、個(gè)性精神神神的歸屬屬目前市場(chǎng)上存在在在最多的的應(yīng)該該說是非非傳統(tǒng)統(tǒng)型，這這與XX市商品住住宅宅開發(fā)的的階段段及面對(duì)對(duì)的主主力消費(fèi)費(fèi)群特特征有關(guān)關(guān)（參參照深圳圳的住住宅開發(fā)發(fā)），隨隨著商品品住宅宅主力消消費(fèi)群群體的向向中階階層轉(zhuǎn)化化，講講究實(shí)用用及在在文化基基礎(chǔ)上上的精神神歸屬屬將成為為住宅宅的主要要主題題。無個(gè)性住宅追風(fēng)（esp歐式豪華華之之風(fēng)）、物物質(zhì)質(zhì)表現(xiàn)實(shí)用及精精神神歸屬（溫飽型非商品品品房）(高收入階階層層購買者)(中收入階階層層為主)XX市知名發(fā)展展商商（大項(xiàng)目目目）的開開發(fā)主主題情況況XX市的外來發(fā)發(fā)展展商目前開開開發(fā)項(xiàng)目目（代代表：XX花園、萬萬科科城市花花園、中中海名城城），比較較回避XX市本土文文化的表現(xiàn)現(xiàn)，而更多多地延續(xù)這這些發(fā)展商商的一貫開開發(fā)手法，開發(fā)主題也基本流于兩類——以舶來品為主題（如中海名城的歐洲小鎮(zhèn)）和以發(fā)展商的個(gè)性宣傳為主題（如萬科城市花園的城市花園系列）；XX市的本地知知名名發(fā)展商（以以置信為例）則則相對(duì)比較大大膽，對(duì)歐式式（麗都花園園）、現(xiàn)代式式（逸都花園園）乃至純傳傳統(tǒng)式（芙蓉蓉古城）均有有嘗試，開發(fā)發(fā)主題也因不不同項(xiàng)目而不不同。消費(fèi)者接受能力力力強(qiáng)——由于近幾年商品品品住宅發(fā)發(fā)展速速度較快快，加加上XX人比較開開放放、易于于接受受新事物物的個(gè)個(gè)性。一一般市市民對(duì)不不同的的開發(fā)主主題均均表現(xiàn)出出濃厚厚興趣，消消費(fèi)費(fèi)者開放放的姿姿態(tài)，也也培養(yǎng)養(yǎng)了多種種風(fēng)格格、多種種樓盤盤形象并并存的的現(xiàn)象。無無論論哪種風(fēng)風(fēng)格，XX人溫飽之之余余的精神神追求求是不可可忽視視的，新新開發(fā)發(fā)樓盤應(yīng)應(yīng)注重重這種需需要。本節(jié)分析小結(jié)本節(jié)分析小結(jié)——XX房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域定位特征非常明顯，在項(xiàng)目發(fā)展中加強(qiáng)優(yōu)勢(shì)宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要；另外，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)處在快速發(fā)展期，消費(fèi)者的接受能力較強(qiáng)，各種歐風(fēng)、民族等的建筑風(fēng)格社區(qū)比比皆是，因此，在項(xiàng)目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風(fēng)格方面的競(jìng)爭(zhēng)！1.3.2片區(qū)區(qū)區(qū)市場(chǎng)特特征分分析1.3.2.111發(fā)展?jié)摿αΡ缺容^城東與城南發(fā)展展展?jié)摿Ρ缺容^———城東城南城市發(fā)展戰(zhàn)略中中中的定位位城市戰(zhàn)略方向之之之一，以以帶狀狀形式發(fā)發(fā)展，未未來將建建成城城市東部部副中中心（近近市區(qū)區(qū)部分，以以居居住和旅旅游休休閑功能能為主主），遠(yuǎn)遠(yuǎn)市區(qū)區(qū)部分將將為機(jī)機(jī)械工業(yè)業(yè)帶、經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)城市戰(zhàn)略方向之之之一，以以組團(tuán)團(tuán)形式發(fā)發(fā)展，未未來將建建成城城市南部部副中中心，總總體上上建設(shè)集集高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、居居住、服服務(wù)等等功能于于一體體的綜合合性城城市組團(tuán)團(tuán)近期規(guī)劃實(shí)施的的的受益程程度三環(huán)路、成龍路路路、成渝渝路、成成洛路直直接作作用于城城東的的發(fā)展，近近期期將開始始的沙沙河整治治也對(duì)對(duì)城東項(xiàng)項(xiàng)目有有發(fā)展有有一定定促進(jìn)作作用三環(huán)路、人南路路路延線及及人南南路跨火火車南南站立交交橋的的建成對(duì)對(duì)城南南三環(huán)以以外部部分直接接起作作用商品住宅開發(fā)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)狀屬于XX市開發(fā)發(fā)較慢的的區(qū)域域，價(jià)位位較低低。隨著著城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的的修建、萬萬科科城市花花園等等項(xiàng)目近近一兩兩年的出出現(xiàn)和和帶動(dòng)，未未來來有逐漸漸加快快的勢(shì)頭頭整體開發(fā)水平較較較高，價(jià)價(jià)位偏偏高。集集中了了XX較高檔的的住住宅項(xiàng)目目，在在XX市的商品品住住宅開發(fā)發(fā)中起起領(lǐng)跑和和帶動(dòng)動(dòng)作用XX市民印象XX市較偏的“窮人人區(qū)”，集中了了老老的大廠廠，交交通、配配套均均還不行行，但但城東旅旅游區(qū)區(qū)市場(chǎng)影影響較較大總體印象是“富富富人區(qū)”、高新區(qū)區(qū)的的所在，代代表表著新居居住的的較高層層次自然條件自然水資源有府府府河、沙沙河、東東風(fēng)渠以以及風(fēng)風(fēng)景旅游游區(qū)，目目前沙河河處整整治階段段，人人文方面面主要要有川師師大等等自然水資源有肖肖肖家河、府府河河等，人人文方方面主要要是與與高新區(qū)區(qū)相關(guān)關(guān)的高科科技、現(xiàn)現(xiàn)代等定定位和和風(fēng)格未來發(fā)展空間城市的發(fā)展戰(zhàn)略略略方向之之一，未未來城市市副中中心的所所在，前前景良好好代表樓盤萬科城市花園中海名城、錦官官官新城城東的優(yōu)勢(shì)所在在在（本項(xiàng)項(xiàng)目可可資宣傳傳、利利用的方方面）商品住宅整體開開開發(fā)水平平不高高、價(jià)格格較低低，市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展空間較較大；；居住休閑功能的的的定位形形象更更好；旅游度假對(duì)于區(qū)區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展有較較大的的促進(jìn)作作用。城東的對(duì)比劣勢(shì)勢(shì)勢(shì)（本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)予注意意的方方面）下風(fēng)向，機(jī)械工工工業(yè)走廊廊的定定位對(duì)片片區(qū)發(fā)發(fā)展不好好；高速公路收費(fèi)給給給人們帶帶來置置業(yè)的心心理障障礙；住宅普遍售價(jià)水水水平偏低低?？偨Y(jié)城東快速見效的的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施進(jìn)進(jìn)展以及及較低低價(jià)位對(duì)對(duì)城南南房地產(chǎn)產(chǎn)構(gòu)成成較大威威脅，城城東住宅宅未來來將會(huì)向向更高高價(jià)位走走，但但起點(diǎn)和和速度度均較城城南低低，所以以本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)鮮鮮明地地把握城城東的的發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢(shì)及及走勢(shì)，從從各各方面將將項(xiàng)目目冠以城城東樓樓盤的新新形象象，徹底底改變變城東樓樓盤在在人們心心目中中的印象象。城東樓盤開發(fā)量量量小、人人口密密度低，發(fā)發(fā)展展空間較較大———從2001秋交交交會(huì)樓盤速速查查手冊(cè)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)可可以得出XX市樓盤供供應(yīng)應(yīng)區(qū)域分分布如如下：(城南：武侯區(qū)區(qū)區(qū)華陽城東：成成華華區(qū)錦江區(qū)龍泉驛城西：青青羊羊區(qū)城北：金金牛牛區(qū))龍泉驛區(qū)人口密密密度最低低：地區(qū)人口（萬人）土地面積（平方公里）人口密度（人/平方公里里）高新區(qū)12.91————錦江區(qū)38.10606351青羊區(qū)45.67666921金牛區(qū)56.501075280武侯區(qū)40.791244331成華區(qū)53.381094897龍泉驛區(qū)48.48559867青白江區(qū)40.0239310181.3.2.222片區(qū)及地地塊塊現(xiàn)狀分分析地塊區(qū)位關(guān)系————地塊位于龍泉驛驛驛區(qū)同安安鎮(zhèn)陽陽光大道道邊的的龍泉花花果山山風(fēng)景區(qū)區(qū)內(nèi)，與XX市僅20分鐘車程程，與新規(guī)規(guī)劃的城市市行政副中中心區(qū)也僅僅20分鐘的車車程；宏觀區(qū)位特征：：：地塊處于XX市市市向東發(fā)發(fā)展的的戰(zhàn)略重重心的的核心區(qū)區(qū)域。離XX市區(qū)僅20分鐘的車車程程，而且且是XX市家喻戶戶曉曉的生態(tài)態(tài)旅游游基地，也也是是馳名中中外的的“中國水果果之之鄉(xiāng)”；地塊自然環(huán)境優(yōu)優(yōu)優(yōu)越，地塊塊處處在山門門寺水水庫，無無污染染；地塊處于陽光大大大道大道道沿線線。目前，陽陽陽光大道道北接接洛帶，南南接接華陽，是是XX市重要的的城城市外圍圍主干干線；地塊周邊環(huán)境————南側(cè)——主要為為群山，有有部部分分布布較散散的舊村村落；；西側(cè)——同安鎮(zhèn)鎮(zhèn)西部陽陽光城城的公路路口岸岸大廈、明明星星花園生生活小小區(qū)、規(guī)規(guī)劃中中的中國國西部部陽光教教育城城；東面——群山；；北面——規(guī)劃中中的山門門寺風(fēng)風(fēng)景旅游游區(qū)。景觀：主要為陽陽陽光大道道沿線線東側(cè)景景觀。地塊內(nèi)部環(huán)境————地塊呈狹長的UUU型，地塊塊內(nèi)內(nèi)部現(xiàn)狀狀為自自然的山山水，基基本無建建筑物物或構(gòu)筑筑物，但但地面條條件不不平整。項(xiàng)目地塊周邊交交交通狀況——項(xiàng)目西臨陽光大大大道，有有城市市外環(huán)線線、成成洛路、成成渝渝高速公公路、老老成渝路路和成成龍路可可以直直達(dá)本項(xiàng)項(xiàng)目，另另外，有有村級(jí)級(jí)公交路路線通通過區(qū)域域，所所處區(qū)位位交通通方便。但項(xiàng)目地塊對(duì)外外外的交通組組織織并不便便利，因因地塊分分為兩兩塊，有有公路路橫貫其其中靠靠近陽光光大道道的一塊塊，這這給地塊塊的交交通組織織帶來來很大的的問題題。項(xiàng)目地塊周邊配配配套——可為項(xiàng)目提供服服服務(wù)的配配套設(shè)設(shè)施羅列列如下下：生活配套缺乏中檔商業(yè)、銀銀行及郵局等等生活配套教育配套陽光中學(xué)、陽光光光小學(xué)、XX經(jīng)濟(jì)管理理學(xué)學(xué)校、信信息工工程學(xué)院院等文化娛樂桃花溝等旅游景景景點(diǎn)，商商業(yè)性性文化及及娛樂樂配套相相對(duì)較較少商務(wù)配套四星級(jí)酒店一家家家、普通通酒店店三家地塊開發(fā)條件————利——宏觀區(qū)位交通方便，離市市市中心及及城南南、城北20分鐘；自然景觀優(yōu)勢(shì)明明明顯；項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)發(fā)發(fā)展不成成熟，市市場(chǎng)空白白點(diǎn)較較多，發(fā)發(fā)展空空間較大大。地塊周邊環(huán)境旅游景點(diǎn)較多；；；無重工業(yè)，空氣氣氣質(zhì)量及及居住住環(huán)境好好；地塊周邊配套為著旅游季節(jié)的的的酒店配配置較較多；交通環(huán)境地塊所處區(qū)位交交交通非常常便利利。弊——地塊內(nèi)部開發(fā)條條條件地塊呈帶狀U型型型分布，過過長長；靠近陽光大道的的的地塊內(nèi)內(nèi)有村村級(jí)公交交路線線。交通環(huán)境地塊周邊交通成成成渝高速速公路路和龍洛洛路都都有收費(fèi)費(fèi)站；；本節(jié)分析小結(jié)本節(jié)分析小結(jié)——項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；收費(fèi)站對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車或年票制贈(zèng)送的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（1公里以上），規(guī)劃中以橋的形式克服；兩個(gè)地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進(jìn)行封閉管理。1.3.3可比比比性及競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性性個(gè)盤1.3.3.111可比性樓樓盤盤廣州番禺板塊廣州番禺板塊——片區(qū)開發(fā)商集體炒作，低開高走的片區(qū)樓盤開發(fā)策略南海香格里拉——環(huán)境及位置相似，規(guī)劃及配套等值得本項(xiàng)目參考廣州白云堡豪苑——景觀設(shè)計(jì)和社區(qū)管理值得本項(xiàng)目參考上海世紀(jì)公園——對(duì)水體的處理和環(huán)境的營造值得本項(xiàng)目參考深圳銀湖國際度假村——國際會(huì)議中心的布局設(shè)計(jì)及經(jīng)營方式值得參考深圳蛇口龜山別墅——發(fā)展歷程及客戶層面的發(fā)展值得本項(xiàng)目發(fā)展參考中山星辰花園——威尼斯夢(mèng)幻水城的設(shè)計(jì)及經(jīng)營形式可供參考中山凱茵豪苑——靠近水庫，發(fā)展景觀設(shè)計(jì)和對(duì)水庫的利用值得參考杭州玫瑰山莊——?jiǎng)e墅的設(shè)計(jì)及布局與整個(gè)景觀系統(tǒng)的協(xié)調(diào)值得參考深圳萬科四季花城——大社區(qū)小組團(tuán)的開發(fā)及商業(yè)配套值得參考廣州星河灣——水邊木檻道的設(shè)計(jì)及寶墨園水循環(huán)系統(tǒng)的利用重慶海蘭云天——游艇會(huì)設(shè)計(jì)及產(chǎn)權(quán)酒店、會(huì)議中心的經(jīng)營方略1.3.3.222競(jìng)爭(zhēng)性樓樓盤盤青城高爾夫山莊青城高爾夫山莊——與這片綠色一起生活！青城白鷺洲——完美別墅人生由此開始！芙蓉古城——

很XX·很中國

給世界一個(gè)聲音！

——千年文明在這里恒遠(yuǎn)承傳！陽光假日——陽光假日、大型小別墅社區(qū)！玉泉山莊——美式莊園、生命綠卡！黃金海岸——海岸生活、完美體現(xiàn)！1.4市場(chǎng)調(diào)查查查分析結(jié)論論XX近年來社會(huì)會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅迅迅速，大大力發(fā)發(fā)展房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境已經(jīng)形形成；；開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶帶帶來大量量的私私營、合合資及及外資企企業(yè)進(jìn)進(jìn)入XX發(fā)展，使使得XX漸漸有了了城城市“中產(chǎn)階級(jí)”階層，這這一一階層隨隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，年年齡、收收入的的增加，對(duì)對(duì)住住房的需需求表表現(xiàn)旺盛盛，且且這一需需求隨隨著企業(yè)業(yè)人員員增加、變變動(dòng)動(dòng)具有持持續(xù)性性特征，值值得得關(guān)注；；項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)闉闉閄X市有名的的生生態(tài)旅游游區(qū)，在在項(xiàng)目發(fā)發(fā)展中中應(yīng)該注注意與與區(qū)域大大環(huán)境境的協(xié)調(diào)調(diào)，在在相互影影響中中得到提提升，達(dá)達(dá)到雙贏贏；項(xiàng)目處在XX市市市城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的核核心區(qū)區(qū)域，交交通和和自然條條件較較好，有有很好好的發(fā)展展前景景；由于城南沿外環(huán)環(huán)環(huán)線開車車到項(xiàng)項(xiàng)目位置置需時(shí)時(shí)僅20分鐘，城城南南規(guī)劃為為城市市的行政政副中中心區(qū)和和高新新產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)區(qū)也將給給項(xiàng)目目帶來較較好的的發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)；；項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該該該注意與XX文化、XX人個(gè)性需需要要的協(xié)調(diào)調(diào)，先先迎合、再再引引導(dǎo)，增強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目的市市場(chǎng)適適應(yīng)性和和盈利利能力；；在項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展中尤尤其重視XX人親近自自然然、鄉(xiāng)村村田園園風(fēng)光和和崇尚尚閑適、愜愜意意的生活活的特特征，加加強(qiáng)生生態(tài)環(huán)保保和休休閑度假假游樂樂的宣傳傳，突突出項(xiàng)目目景觀觀優(yōu)勢(shì)及及個(gè)性性特征，提提高高市場(chǎng)的的認(rèn)知知度；以“大社區(qū)、小小組組團(tuán)”的發(fā)展形形式式，滿足XX人方便生生活活的需要要，增增強(qiáng)社區(qū)區(qū)的配配套建設(shè)設(shè)；XX房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)區(qū)域定位特特特征非常常明顯顯，在項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展中加加強(qiáng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)宣傳傳，努努力消除除城東東在人們們心目目中的形形象較較為重要要；XX房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)處處在快速發(fā)發(fā)發(fā)展期，消消費(fèi)費(fèi)者的接接受能能力較強(qiáng)強(qiáng)，各各種歐風(fēng)風(fēng)、民民族等的的建筑筑風(fēng)格社社區(qū)比比比皆是是，因因此，在在項(xiàng)目目風(fēng)格定定位上上要注意意回避避與本地地開發(fā)發(fā)商在民民族風(fēng)風(fēng)格方面面的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)；項(xiàng)目地塊所處區(qū)區(qū)區(qū)域交通通便利利，生態(tài)態(tài)旅游游的環(huán)境境優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯；；由于于目前周周邊缺缺乏必要要的生生活和商商業(yè)配配套，在在規(guī)劃劃中注意意克服服；收費(fèi)站對(duì)本項(xiàng)目目目發(fā)展有有一定定的不利利影響響，應(yīng)以以客戶戶專車或或年票票制贈(zèng)送送的形形式予以以克服服；地塊出口單一、地地形較長（1公里以上），規(guī)規(guī)劃中應(yīng)注意意克服；兩個(gè)個(gè)地塊規(guī)劃中中盡量形成一一體，進(jìn)行封封閉管理。2.物業(yè)發(fā)展建建議議2.1XX市房房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展大大勢(shì)城東、城南的崛崛崛起：政府宏觀調(diào)控，決決定城市向南南、向東方向向發(fā)展。南部部將形成城市市副中心，而而東部也將在在原有工業(yè)、旅旅游混合發(fā)展展的基礎(chǔ)得以以改善。南部部因?yàn)橛懈咝滦录夹g(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)的作用，城城市副中心易易于形成，富富人區(qū)的屬性性將更加明顯顯；而東部必必將利用自然然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，塑塑造區(qū)域生態(tài)態(tài)居住形象。西部貴人區(qū)和南南南部富人人區(qū)的的地位形形成已已久，東東部區(qū)區(qū)域雖然然有政政府宏觀觀調(diào)控控支持，但但在在很長一一段時(shí)時(shí)間內(nèi)仍仍然很很難挑戰(zhàn)戰(zhàn)西部部和南部部地區(qū)區(qū)。因此此，本本項(xiàng)目一一方面面必須尋尋求與與東部、南南部部區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)的差異異化，另另外一方方面仍仍需利用用價(jià)格格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，吸吸引全市市范圍圍內(nèi)客戶戶。惡人區(qū)惡人區(qū)窮人區(qū)城市發(fā)展方向城市發(fā)展分區(qū)圖貴人區(qū)富人區(qū)強(qiáng)勢(shì)影響別墅熱潮：2002年XXXX房地產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)患了別別墅熱熱，除北北部區(qū)區(qū)域外，東東、南南、西面面別墅墅全面開開花?！安萏弥骸备窃谖逦逡灰磺跋Φ牡闹袊鴩鴦e墅樣樣板項(xiàng)項(xiàng)目推薦薦活動(dòng)動(dòng)中出盡盡風(fēng)頭頭，最終終獲得得申報(bào)別別墅樣樣板項(xiàng)目目的資資格。高高檔住住宅的大大量出出現(xiàn)，創(chuàng)創(chuàng)新、差差異化成成為此此類項(xiàng)目目必須須把握的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)手段，否否則則，同質(zhì)質(zhì)化的的最終結(jié)結(jié)果只只能導(dǎo)致致價(jià)格格戰(zhàn)和項(xiàng)項(xiàng)目的的全面失失敗。外來大象的足音音音：深圳萬科、中國國國海外房房產(chǎn)、深深圳長城城地產(chǎn)產(chǎn)、深圳圳招商商地產(chǎn)等等大牌牌地產(chǎn)公公司的的進(jìn)入，進(jìn)進(jìn)一一步激化化了XX市房地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。萬萬科城市市花園園系列的的延展展深入、中中海海名城的的精致致，無一一不是是高品質(zhì)質(zhì)樓盤盤的寫照照，而而其價(jià)格格并不不高于XX市原有市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)。大大象的的加入，必必將將帶來地地產(chǎn)的的恐慌，以以往往低層次次的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)經(jīng)很難難適應(yīng)市市場(chǎng)。唯唯有經(jīng)過過準(zhǔn)確確定位、細(xì)細(xì)心心規(guī)劃、精精心心打造的的項(xiàng)目目才能從從市場(chǎng)場(chǎng)中突圍圍。城東的發(fā)展：城東的房地產(chǎn)在在在政府宏宏觀利利好因素素的促促進(jìn)下，蓄蓄勢(shì)勢(shì)待發(fā)。多多個(gè)個(gè)大型項(xiàng)項(xiàng)目已已經(jīng)啟動(dòng)動(dòng)，但但城東窮窮人區(qū)區(qū)的影響響還烙烙印在這這些項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)上上。突破破區(qū)域域形象，利利用用良好的的自然然條件，走走生生態(tài)居家家概念念，將成成為本本區(qū)域房房產(chǎn)與與全市房房產(chǎn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的法法寶。2.2定位思考考考——本項(xiàng)目定位位需需要考慮到到到以下一一些主主要因素素區(qū)位條件：項(xiàng)目目目距離XX市僅20分鐘車程程，但但收費(fèi)站站的設(shè)設(shè)立必將將在一一定程度度阻礙礙項(xiàng)目的的發(fā)展展。如同同重慶慶的北部部新城城、深圳圳的鹽鹽田、廣廣州的的番禺。地塊條件：地塊塊塊內(nèi)自然然條件件十分優(yōu)優(yōu)越——山水俱備備，價(jià)價(jià)值值得得深入入挖掘。市場(chǎng)條件：龍泉泉泉驛區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目正正大規(guī)模模動(dòng)工工，區(qū)域域居住住形象將將在這這些項(xiàng)目目的宣宣傳下得得以提提升；同同時(shí)，這這些在建建項(xiàng)目目品質(zhì)普普遍不不高，本本項(xiàng)目目應(yīng)避免免與這這類項(xiàng)目目的同同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。另另外，城城南城城市行政政副中中心、高高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)、城城東經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)的發(fā)發(fā)展，將將直接為為本項(xiàng)項(xiàng)目帶來來大量量潛在客客戶。投資回報(bào)：各個(gè)個(gè)個(gè)不同的的方案案，投資資回報(bào)報(bào)率將不不同，同同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)也不不一樣。區(qū)域形象：作為為為國家級(jí)級(jí)的旅旅游區(qū)、XX市家喻戶戶曉曉的休閑閑度假假勝地。每每年年的3-5月份，本本區(qū)區(qū)域都會(huì)會(huì)接待待大量的的旅游游度假和和開會(huì)會(huì)的游客客。但但同時(shí)，重重工工業(yè)區(qū)、窮窮人人區(qū)的形形象將將對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目推推廣造成成不利利影響。地塊條件通過地塊條件分析，初步確定項(xiàng)目的幾個(gè)可能發(fā)展方向市場(chǎng)條件結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，剝除市場(chǎng)空間小、競(jìng)爭(zhēng)壓力過大的方案開發(fā)意圖盡量避免與開發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案投資回報(bào)率相同條件下，選擇投資回報(bào)率高的方案——在最終確定定項(xiàng)項(xiàng)目定位時(shí)時(shí)時(shí)，應(yīng)該該綜合合考慮到到上述述幾個(gè)方方面的的內(nèi)容，平平衡衡各個(gè)因地塊條件通過地塊條件分析，初步確定項(xiàng)目的幾個(gè)可能發(fā)展方向市場(chǎng)條件結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，剝除市場(chǎng)空間小、競(jìng)爭(zhēng)壓力過大的方案開發(fā)意圖盡量避免與開發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案投資回報(bào)率相同條件下，選擇投資回報(bào)率高的方案2.3項(xiàng)目總體體體運(yùn)作思思路城市發(fā)展戰(zhàn)略的的的轉(zhuǎn)移，不不可可否認(rèn)的的給區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市市場(chǎng)帶來來了良良好的發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)。同同時(shí)，多多個(gè)大型型房地地產(chǎn)項(xiàng)目目已經(jīng)經(jīng)全面啟啟動(dòng)，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力較大大。另外外尚有有一些待待開發(fā)發(fā)項(xiàng)目隨隨時(shí)準(zhǔn)準(zhǔn)備伺機(jī)機(jī)出擊擊，這不不得不不讓人聯(lián)聯(lián)想起起華南板板塊的的硝煙。正正如如王志綱綱先生生所言，激激烈烈的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)使創(chuàng)創(chuàng)新成為為欲望望、使超超越成成為本能能、使使個(gè)性成成為必必須。本本項(xiàng)目目在區(qū)域域乃至至全市范范圍內(nèi)內(nèi)，擁有有其他他項(xiàng)目無無法比比擬的綜綜合優(yōu)優(yōu)勢(shì)（自自然環(huán)環(huán)境與市市區(qū)的的近距離離區(qū)位位條件的的結(jié)合合），這這一點(diǎn)點(diǎn)在XX市可以說說是是獨(dú)一無無二的的。創(chuàng)新新、超超越、個(gè)個(gè)性將將成為本本項(xiàng)目目開發(fā)的的主旋旋律。本本項(xiàng)目目初步確確定將將發(fā)展為為一個(gè)個(gè)以生態(tài)態(tài)住宅宅為主，集集生生態(tài)觀光光旅游游、度假假會(huì)議議于一體體的復(fù)復(fù)合型房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。同同時(shí)時(shí)，項(xiàng)目目前期期開發(fā)應(yīng)應(yīng)充分分利用項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)，與與全市范范圍內(nèi)內(nèi)高品質(zhì)質(zhì)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)低開開高走戰(zhàn)戰(zhàn)略。項(xiàng)目一期將以部部部分娛樂樂觀光光項(xiàng)目和和少量量別墅先先行，產(chǎn)產(chǎn)生熱銷銷的效效果，以以此聚聚集人氣氣，提提高項(xiàng)目目影響響力，帶帶動(dòng)后后期銷售售。一一期目標(biāo)標(biāo)客戶戶將主要要從高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)等企企業(yè)密密集的臨臨近區(qū)區(qū)域挖掘掘。這這些區(qū)域域不僅僅擁有本本項(xiàng)目目所需的的大量量目標(biāo)客客戶，而而且與本本項(xiàng)目目相隔不不遠(yuǎn)，與與本項(xiàng)目目之間間的交通通聯(lián)系系也可繞繞過城城東窮人人區(qū)、重重工業(yè)區(qū)區(qū)的不不良形象象影響響。二期期以大大量居住住物業(yè)業(yè)出現(xiàn)，通通過過前期的的熱銷銷所形成成的人人氣、品品牌、實(shí)實(shí)景展現(xiàn)現(xiàn)帶動(dòng)動(dòng)二期物物業(yè)。最最后通過過已有有良好的的自然然及人工工環(huán)境境、完善善的配配套設(shè)施施，順順勢(shì)而為為，推推出會(huì)議議中心心，進(jìn)一一步提提升項(xiàng)目目形象象。項(xiàng)目的代理、廣廣廣告、規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、物物業(yè)管管理均以以國內(nèi)內(nèi)或國際際一流流企業(yè)為為首選選，以實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)合，保保證項(xiàng)項(xiàng)目過程程精品品的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，塑塑造項(xiàng)目目高品品位、高高品質(zhì)質(zhì)的精品品社區(qū)區(qū)形象。以以項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌帶動(dòng)動(dòng)企業(yè)品品牌建建設(shè)。2.4定位總體體體描述以生態(tài)住宅為主主主，生態(tài)態(tài)觀光光旅游、會(huì)會(huì)議議休閑度度假為為輔的復(fù)復(fù)合型型高尚湖湖濱地地產(chǎn)物業(yè)業(yè)。支撐原由：已有生態(tài)環(huán)境：：：有利于于度假假會(huì)議、觀觀光光旅游價(jià)價(jià)值的的挖掘離市區(qū)距離不遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)：居家家價(jià)值值可以利利用城市規(guī)劃重心的的的轉(zhuǎn)移：：增值值前景看看好XX市良好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境：保保保證了本本項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)——尤其是項(xiàng)項(xiàng)目目附近擁擁有高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)等企企業(yè)密密集型區(qū)區(qū)域。開發(fā)商希望盡快快快收回投投資的的意圖：：居住住物業(yè)成成為主主要的選選擇別墅、多層建筑筑筑成本低低，開開發(fā)商所所需資資金占用用少觀光旅游：與區(qū)區(qū)區(qū)域功能能定位位相協(xié)調(diào)調(diào)，實(shí)實(shí)現(xiàn)互動(dòng)動(dòng)，直直接帶旺旺項(xiàng)目目人氣，進(jìn)進(jìn)而而促進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目推推廣銷售售和品品牌建設(shè)設(shè)項(xiàng)目購置理由綜綜綜合描述述：一流的生生態(tài)態(tài)及人工工環(huán)境境、高檔檔完善善的配套套支撐撐、與市市區(qū)的的近距離離及便便利交通通聯(lián)系系、與市市區(qū)相相比的價(jià)價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)。2.5定位分解解解功能定位：本項(xiàng)目根據(jù)區(qū)位位位條件、地地塊塊條件，主主要要有居家家休閑閑物業(yè)、會(huì)會(huì)議議