海泊嘉園可行性研究報(bào)告

海泊嘉園可行性研究項(xiàng)目總說(shuō)明1.1研究背景1.青島市位于山東半島南部，坐擁膠州灣，毗鄰黃海，是我國(guó)重要的港口城市、沿海開(kāi)放城市。青島作為山東省的經(jīng)濟(jì)中心城市，近些年發(fā)展迅速，充分發(fā)揮了區(qū)域金融中心、貿(mào)易中心、信息中心的作用。2.青島城區(qū)建設(shè)近些年正在如火如荼地展開(kāi)。膠州灣大橋、海底隧道、地鐵的建設(shè)，極大地方便了人們的出行，顯著加強(qiáng)了城市各地的交流聯(lián)絡(luò)。市政府一方面向著郊區(qū)不斷地延伸擴(kuò)展市區(qū)范圍，另一方面展開(kāi)了大規(guī)模的舊城改造運(yùn)動(dòng)。這都極大地改善了百姓的居住環(huán)境。本項(xiàng)目作為青島市舊城區(qū)改造項(xiàng)目之一，必將顯著提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏健?.20世紀(jì)七十年代末，可行性研究開(kāi)始引入我國(guó)。1981年，國(guó)家正式發(fā)布規(guī)定“把可行性研究作為建設(shè)項(xiàng)目前期工作中的一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序”。從此以后，可行性研究廣泛應(yīng)用于我國(guó)的各種項(xiàng)目投資決策中，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出不可磨滅的貢獻(xiàn)。4.1997年，國(guó)家取消福利分房制度，商品房市場(chǎng)開(kāi)始起步。2003年，國(guó)家出臺(tái)政策刺激房地產(chǎn)的發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷上漲。2008年，受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片蕭條。2009年開(kāi)始，在四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的作用下，我國(guó)房地產(chǎn)又迎來(lái)了新一輪快速上漲，產(chǎn)生了一系列社會(huì)問(wèn)題。2012年，國(guó)家出臺(tái)限購(gòu)政策，嚴(yán)控房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)進(jìn)入一段穩(wěn)定期。2013年以來(lái)，隨著新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子的上臺(tái)，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)松動(dòng)的跡象，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了不確定期。可見(jiàn)，在如今復(fù)雜不明的房地產(chǎn)行情下，可行性研究對(duì)于項(xiàng)目有著不可估量的意義。為了提高本項(xiàng)目決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確度，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，需要對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。1.2研究?jī)?nèi)容及方法1.2.1研究?jī)?nèi)容對(duì)于海泊嘉園項(xiàng)目，本文主要從項(xiàng)目概況、市場(chǎng)分析、建設(shè)方案規(guī)劃、施工進(jìn)度安排、財(cái)務(wù)分析、不確定性分析和社會(huì)評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行了全面的剖析，并最終得出項(xiàng)目可行性研究結(jié)論。1.2.2研究方法 為保證可行性研究的科學(xué)性和準(zhǔn)確度，本文運(yùn)用了多種研究方法。 1.市場(chǎng)分析：實(shí)地勘察，發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷，SWOT分析法； 2.銷(xiāo)售單價(jià)的確定：市場(chǎng)法； 3.財(cái)務(wù)分析：靜態(tài)分析法，動(dòng)態(tài)分析法； 4.不確定性分析：敏感性分析，盈虧平衡分析。1.3可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)本可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)主要有以下幾個(gè)方面：1.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣(mài)公告；2.青島市國(guó)土資源和房屋管理局、青島市統(tǒng)計(jì)局等部門(mén)發(fā)布的相關(guān)信息；3.《青島市城市總體規(guī)劃（2011年－2020年）》；4.《青島國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；5.國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)、政策等；6.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版；7.其他相關(guān)依據(jù)文件。2項(xiàng)目概況2.1項(xiàng)目名稱(chēng)本項(xiàng)目的名稱(chēng)為海泊嘉園。青島市重要河流——海泊河與本項(xiàng)目緊鄰，為體現(xiàn)項(xiàng)目的位置特色，故命名為海泊嘉園。2.2宗地位置本項(xiàng)目位于市北區(qū)頤和廣廈、西吳路、鞍山一路、杭鞍快速路圍合區(qū)域。本項(xiàng)目距青島火車(chē)站5.7公里，距流亭機(jī)場(chǎng)19.3公里，距四方長(zhǎng)途站860米。其具體位置和方位情況見(jiàn)圖2-1、圖2-2和圖2-3。本項(xiàng)目項(xiàng)目本項(xiàng)目項(xiàng)目圖2-1項(xiàng)目位置示意圖總長(zhǎng)：5.7公里總長(zhǎng)：19.3公里流亭機(jī)場(chǎng)火車(chē)站本項(xiàng)目總長(zhǎng)：5.7公里總長(zhǎng)：19.3公里流亭機(jī)場(chǎng)火車(chē)站本項(xiàng)目圖2-2項(xiàng)目方位示意圖1總長(zhǎng)：860米四方汽車(chē)站本項(xiàng)目總長(zhǎng)：860米四方汽車(chē)站本項(xiàng)目圖2-3項(xiàng)目方位示意圖22.3社區(qū)配套1.交通出行：本項(xiàng)目毗鄰青島市中央商務(wù)區(qū)，周邊交通發(fā)達(dá)。東側(cè)接近青島市主干道山東路，西側(cè)接近人民路，北鄰杭鞍快速路，沿杭鞍快速可快速到達(dá)跨海大橋和青島流亭機(jī)場(chǎng)。該項(xiàng)目緊鄰即將開(kāi)通的地鐵海泊橋站和鞍山路站，海泊橋站和鞍山路站均為換乘車(chē)站，其中，海泊橋站可搭乘地鐵一號(hào)線(xiàn)和四號(hào)線(xiàn)，鞍山路站可搭乘地鐵四號(hào)線(xiàn)和五號(hào)線(xiàn)。通過(guò)地鐵，居民可以迅速便捷的到達(dá)青島的其他區(qū)域。本項(xiàng)目有眾多公交車(chē)線(xiàn)路貫穿周邊。公交線(xiàn)路見(jiàn)表2-1。表2-1公交線(xiàn)路表公交線(xiàn)路較近站點(diǎn)距離（米）步行時(shí)間（分鐘）1路(無(wú)人售票，票價(jià)一元)海泊橋站18523路(無(wú)人售票，票價(jià)一元)海泊橋站、十六中站18524路(無(wú)人售票，票價(jià)一元)海泊橋站、十六中站18528路(無(wú)人售票，票價(jià)一元)海泊橋站185228路(無(wú)人售票，票價(jià)一元)海泊橋站、十六中站185230路(無(wú)人售票，票價(jià)一元)海泊橋站185236路(無(wú)人售票，票價(jià)一元)海泊橋站1852212路(無(wú)人售票，票價(jià)一元)海泊橋站、十六中站1852219路(無(wú)人售票，票價(jià)一元)海泊橋站1852302路(無(wú)人售票，票價(jià)一元)

海泊橋站1852362路(無(wú)人售票，票價(jià)一元)海泊橋站、十六中站1852367路(無(wú)人售票，票價(jià)一元)海泊橋站1852369路(無(wú)人售票，票價(jià)一元)海泊橋站、十六中站1852761路(無(wú)人售票，空調(diào)車(chē)，票價(jià)兩元)海泊橋站1852310路(無(wú)人售票，票價(jià)一元)鞍山二路小學(xué)站1802319路(無(wú)人售票，票價(jià)一元)鞍山二路小學(xué)站18022.教育：毗鄰青島鞍山一路小學(xué)、青島鞍山二路小學(xué)、青島十六中、私立青島大路小學(xué)、青島理工大學(xué)。3.醫(yī)療：緊鄰青島市海慈醫(yī)院、青島市四方醫(yī)院、青島市第六醫(yī)院、青島市市北區(qū)中醫(yī)院、青島新興醫(yī)院。4.環(huán)境：海泊河環(huán)繞周邊，附件有青島海泊河公園、南山公園、新興體育館。5.商業(yè)：緊鄰中央商務(wù)區(qū)，附近有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、新興酒店、興商大廈、卓越大廈、歐亞大廈等。6.成熟社區(qū)：周邊有多個(gè)已建成小區(qū)，例如海泊人家、華新園小區(qū)、澳樺園、海泊苑、飛燕花園、柳苑、方薈嘉苑、花好月圓等。2.5規(guī)劃控制要點(diǎn)規(guī)劃控制要點(diǎn)詳見(jiàn)表2-2。表2-2規(guī)劃控制要點(diǎn)土地位置市北區(qū)頤和廣廈、西吳路、鞍山一路、杭鞍快速路圍合區(qū)域土地總面積（平方米）14276.5規(guī)劃建筑總面積（平方米）88514出讓土地部分土地用途城鎮(zhèn)住宅商服土地面積（平方米）14276.514029215規(guī)劃指標(biāo)要求容積率≤6.2建筑密度60%左右綠地率≥10%出讓年限（年）7040規(guī)劃建筑面積（平方米）88511869781333拍賣(mài)成交價(jià)（樓面地價(jià)）（元每平方米）6020成交總價(jià)(萬(wàn)元)48830.628劃撥土地部分土地面積（平方米）1193.5土地用途城鎮(zhèn)住宅（廉租住房）規(guī)劃建筑面積（平方米）≥7400套數(shù)≥1482.6規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)要求1.建筑高度：符合機(jī)場(chǎng)凈空限高的要求。2.建筑間距：滿(mǎn)足法規(guī)日照的要求。3.退后距離：退后北側(cè)規(guī)劃通路道路紅線(xiàn)10米以上，退東側(cè)、南側(cè)及西側(cè)地界6米以上。4.停車(chē)規(guī)模：停車(chē)位按照普通住宅按照1車(chē)位/戶(hù)，商業(yè)建筑按照1車(chē)位/百平方米建筑面積配備停車(chē)位，保障性住房按照有關(guān)規(guī)定配備停車(chē)位，停車(chē)位地上、地下結(jié)合設(shè)置。本項(xiàng)目保障性住房為廉租房項(xiàng)目，按青島市廉租房申請(qǐng)條件，擁有機(jī)動(dòng)車(chē)的居民不得申請(qǐng)廉租房，所以本項(xiàng)目的148戶(hù)廉租房不配備相應(yīng)的停車(chē)位。2.7土地拍賣(mài)情況拍賣(mài)起叫價(jià)3570元/平方米。本項(xiàng)目最終樓面地價(jià)成交價(jià)為6020元/平方米，可見(jiàn)競(jìng)爭(zhēng)之激烈。3市場(chǎng)分析3.1全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況3.1.1全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況2013年，全國(guó)房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資86000億元，比上年增長(zhǎng)19.8個(gè)百分點(diǎn)（名義增長(zhǎng)率），扣除價(jià)格因素，增長(zhǎng)19.4個(gè)百分點(diǎn)（實(shí)際增長(zhǎng)率）。從圖3-1可以看出，2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速比2012年明顯提高，且全年保持一個(gè)較高水平。從2013年全年來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速平穩(wěn)中略有下降，從年初的22.8個(gè)百分點(diǎn)降低到19.8個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初的狂熱逐步變得冷靜，市場(chǎng)觀望情緒開(kāi)始抬頭。圖3-1全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2013年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積38810萬(wàn)平方米,比2012年增長(zhǎng)8.8個(gè)百分點(diǎn)。從圖3-2可以看出，2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積較2012年明顯提高。從2013年全年情況來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積基本上呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但是大部分月份的增速為負(fù)數(shù)，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)觀望情緒濃厚。圖3-2全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3.1.2全國(guó)商品房銷(xiāo)售情況2013年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積130550萬(wàn)平方米，比2012年增長(zhǎng)17.3個(gè)百分點(diǎn)。從圖3-3可以看出，2013年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速比2012年顯著提高，全年保持在一個(gè)較高的水平。從2013年各月情況來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額增速又呈現(xiàn)逐漸下降趨勢(shì)，說(shuō)明市場(chǎng)從年初的狂熱逐漸歸于理性。從圖3-4全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及同比走向可以看出，從2005到2013年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和同比走向曲折發(fā)展。全國(guó)房地產(chǎn)整體上呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響，遭遇挫折。此后，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)行情。圖3-3全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額增速數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖3-4全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及同比走向數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3.1.3全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)從圖3-5可以看出，2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)比2012年顯著提高，且全年保證在較高水平。從2013年各月情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)保持基本穩(wěn)定，略有起伏。圖3-5全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3.1.4國(guó)家房地產(chǎn)政策2008年，受?chē)?guó)際金融危機(jī)的影響，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)遭遇重大挫折。土地交易面積、房?jī)r(jià)均出現(xiàn)大幅下降。為此中國(guó)政府推出四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，地方隨之配套了十幾萬(wàn)億的經(jīng)濟(jì)刺激方案。房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了新一輪的快速上漲期。房?jī)r(jià)的快速上漲產(chǎn)生了一系列的社會(huì)問(wèn)題。國(guó)家2011年開(kāi)始出臺(tái)限購(gòu)政策，通過(guò)政府強(qiáng)制力控制市場(chǎng)需求，抑制房?jī)r(jià)。2012年到2013年初，政府繼續(xù)出臺(tái)一系列抑制房?jī)r(jià)的相關(guān)政策。如2013年初，國(guó)務(wù)院提出五條房地產(chǎn)調(diào)控措施即“國(guó)五條”，并發(fā)布“國(guó)五條”細(xì)則。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一段穩(wěn)定期，居民對(duì)房?jī)r(jià)持觀望態(tài)度。隨著新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子的上臺(tái)，房產(chǎn)政策出現(xiàn)松動(dòng)。近幾個(gè)月，陸續(xù)有幾個(gè)地方城市樓市實(shí)行限購(gòu)松綁。例如，天津?yàn)I海新區(qū)購(gòu)房人交一成首付就能先住房，無(wú)錫下調(diào)購(gòu)房入戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)，安徽銅陵將對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行財(cái)稅補(bǔ)貼。未來(lái)，有可能有更多的地方城市放松限購(gòu)政策。3.2青島房地產(chǎn)市場(chǎng)情況3.2.1青島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況2013年，青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資1048億元。從圖3-6可以看出，青島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從2008以來(lái)一直持續(xù)增長(zhǎng)。2013年增長(zhǎng)率為12.7%，比2012年有所下降。從長(zhǎng)期來(lái)看，青島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在2008-2010年間逐漸提高，在2011-2013年間又逐漸下降，說(shuō)明青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)觀望情緒抬頭，房地產(chǎn)業(yè)逐漸進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。圖3-62008-2013年青島市房地產(chǎn)投資額及增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市統(tǒng)計(jì)局2013年，青島市供應(yīng)居住與商服用地120幅，供應(yīng)土地面積508.00萬(wàn)平方米，建筑面積1209.91萬(wàn)平方米。土地面積同比下降8.1個(gè)百分點(diǎn)，建筑面積同比上升10.1個(gè)百分點(diǎn)。土地供應(yīng)面積情況見(jiàn)圖3-7。圖3-72008-2013年青島市土地供應(yīng)面積走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市統(tǒng)計(jì)局3.2.2青島市商品房銷(xiāo)售情況2013年度，青島市商品房銷(xiāo)售面積1160萬(wàn)平方米，比2012年增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)。從圖3-8可以看出，青島市商品房銷(xiāo)售面積在2008-2010年呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，在2010-2012年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，在2013年青島市商品房銷(xiāo)售面積實(shí)現(xiàn)止跌反升。從圖3-9可以看出，青島市商品房銷(xiāo)售額與商品房銷(xiāo)售面積基本呈現(xiàn)相同的變化態(tài)勢(shì)，都在2013年實(shí)現(xiàn)止跌反升。圖3-82008-2013年青島市商品房銷(xiāo)售面積變化數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市統(tǒng)計(jì)局圖3-92008-2013年青島市商品房銷(xiāo)售額變化數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市統(tǒng)計(jì)局從圖3-10可以看出，青島市近一年房?jī)r(jià)略有起伏，先升后降，但總體上保持在一個(gè)較高價(jià)位。而從圖3-11可以看出，2013年1-11月青島房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)連漲11個(gè)月。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，青島房?jī)r(jià)漲幅在1個(gè)百分點(diǎn)上下徘徊，較為平穩(wěn)。從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，青島房?jī)r(jià)持續(xù)高速增長(zhǎng)，最高達(dá)到了10.4個(gè)百分點(diǎn)。圖3-10青島市2013年5月-2014年4月房?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：青島搜房網(wǎng)圖3-112013年前11月青島新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市搜房網(wǎng)3.3市北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況3.3.1市北區(qū)房地產(chǎn)定位根據(jù)青島市地區(qū)規(guī)劃，市北區(qū)商業(yè)方面定位為綜合性商務(wù)中心，住宅方面定位為中高檔住宅區(qū)。所以，市北區(qū)中高檔住宅項(xiàng)目較多，例如：山東路萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里、德諾廣場(chǎng)等。中高檔小區(qū)走精品路線(xiàn)，常附帶精裝修，價(jià)格較高。從圖3-12可以看出，市北區(qū)2013年5月-2014年4月房?jī)r(jià)持續(xù)上漲且保持在較高價(jià)位。2013年4月均價(jià)已高達(dá)15308元/平方米。圖3-12市北區(qū)2013年5月-2014年4月房?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市搜房網(wǎng)3.3.2區(qū)位優(yōu)勢(shì)市北區(qū)地理位置優(yōu)越，南臨市南區(qū)，北依李滄區(qū)，東靠嶗山區(qū)，西近膠州灣，交通方便，經(jīng)濟(jì)繁榮。市北區(qū)坐擁中央商務(wù)區(qū)和“新都心”兩大核心區(qū)域，極大地促進(jìn)了附近房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。中央商務(wù)區(qū)和“新都心”位置參看圖3-13。青島中央商務(wù)區(qū)是青島的綜合性商務(wù)中心，西臨山東路，東到福州路，南至延吉路，北起遼源路，是青島市開(kāi)發(fā)建設(shè)面積最大的一塊商務(wù)用地，是青島市的金融中心、商務(wù)中心和經(jīng)濟(jì)中心。由長(zhǎng)沙路、清江路、南昌路、黑龍江路圍合而成的“新都心”，現(xiàn)在正逐步發(fā)展為青島新的綜合性商務(wù)中心。目前，9個(gè)規(guī)劃新項(xiàng)目、4個(gè)舊村改造項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)展開(kāi)建設(shè)，和達(dá)中心城、保利葉公館等住宅項(xiàng)目，萬(wàn)科中心、海爾智能產(chǎn)業(yè)園等商業(yè)、工業(yè)項(xiàng)目均在其中。本項(xiàng)目位于海泊河遺留片區(qū)21號(hào)（市北區(qū)頤和廣廈、西吳路、鞍山一路、杭鞍快速路圍合區(qū)域），緊鄰中央商務(wù)區(qū)，地理位置極其優(yōu)越。圖3-13青島市中央商務(wù)區(qū)與“新都心”分布圖3.3.3大規(guī)模棚戶(hù)區(qū)改造市北區(qū)市政府近幾年來(lái)一直在進(jìn)行棚戶(hù)區(qū)改造。如本項(xiàng)目所在的海泊河遺留片區(qū)21號(hào)，是青島的重點(diǎn)工程、惠民工程。除此之外，還有海泊河遺留片區(qū)14號(hào)、海泊河遺留片區(qū)33號(hào)，也均在這幾年進(jìn)行改造。棚戶(hù)區(qū)大規(guī)模改造，大大改善了原址居民的生活環(huán)境，是深得民心的惠民工程。2014年市北區(qū)將繼續(xù)大力推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造，改善原址居民住房條件。市北區(qū)政府計(jì)劃啟動(dòng)3600戶(hù)居民房屋征收，開(kāi)工建設(shè)2000套安置房，維修加固1500余戶(hù)居民危舊陋房。改善低收入居民住房條件，籌建2770套保障性住房，完成1000戶(hù)居民回遷。棚戶(hù)區(qū)大規(guī)模改造，一方面大大改善了原址居民的住房水平，從而提升整個(gè)市北區(qū)的居住環(huán)境；另一方面，棚戶(hù)區(qū)改造釋放了一定的土地庫(kù)存，刺激了不小的市場(chǎng)需求，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)生一定的拉動(dòng)效果。3.4項(xiàng)目SWOT分析S（Strength優(yōu)勢(shì)）1.該項(xiàng)目為青島市城中村改造項(xiàng)目，是青島市的重點(diǎn)工程，受到青島市政府的高度重視和大力支持。相關(guān)政府部門(mén)給予了本項(xiàng)目重要的協(xié)助。2.該項(xiàng)目為海泊河遺留片區(qū)，地處青島成熟的老城區(qū)范圍內(nèi)，周邊均為成熟小區(qū)，新建樓盤(pán)并不多見(jiàn)，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。3.本項(xiàng)目回遷戶(hù)有508戶(hù)，廉租房148戶(hù)，占規(guī)劃總戶(hù)數(shù)的59.9%，此部分銷(xiāo)售已有保障，所以本項(xiàng)目銷(xiāo)售壓力不大。4.項(xiàng)目周邊配套設(shè)施完善，商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通等設(shè)施應(yīng)有盡有，并有海泊河公園和南山公園等休閑場(chǎng)所，環(huán)境優(yōu)越，適宜居民生活居住。5.項(xiàng)目周邊有眾多的成熟社區(qū)，并且緊鄰青島重要交通干線(xiàn)杭鞍快速路，人流量大，適宜商業(yè)發(fā)展。6.本項(xiàng)目小戶(hù)型多，滿(mǎn)足中低收入人群的購(gòu)房需求。在附近區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)定位獨(dú)樹(shù)一幟，優(yōu)勢(shì)大，競(jìng)爭(zhēng)小。W（Weakness弱勢(shì)）1.本項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)復(fù)雜，人流量大，有一定的社會(huì)治安風(fēng)險(xiǎn)；2.本項(xiàng)目容積率高，建筑密度大，綠化率低，人口密度大，居住略有不適；3.本項(xiàng)目緊鄰杭鞍快速路，車(chē)流量大，噪音大，對(duì)居住有一定的影響。O（Opportunity機(jī)會(huì)）1.本項(xiàng)目極大地改善了原址居民的居住環(huán)境，是深得人心的惠民工程，具有重要的實(shí)際意義。2.四方區(qū)與市北區(qū)合并，新市北區(qū)房地產(chǎn)定位為中高檔居住區(qū)。在如今市南區(qū)基本無(wú)空閑土地的情況下，市北區(qū)成為重要的居住熱點(diǎn)地區(qū)。3.市北區(qū)綜合性商務(wù)中心的形成，極大地提高了本區(qū)域的吸引力。4.本區(qū)域原本便捷的交通條件，再加上新建成的地鐵，極大地方便了本區(qū)域居民的出行。T（Threat威脅）1.對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不利的相關(guān)政策。如果政府出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)的政策，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售產(chǎn)生影響。2.房地產(chǎn)行情不明，居民持幣待購(gòu)。對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售產(chǎn)生影響。3.5市場(chǎng)定位本項(xiàng)目為海泊河遺留片區(qū)改造項(xiàng)目。原位置為上世紀(jì)遺留的棚戶(hù)區(qū)，曾是老職工宿舍，以平房或兩層住宅為主。原房屋多建于上世紀(jì)20-40年代，沒(méi)有獨(dú)立的廚房和衛(wèi)生間，人均居住面積小，戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理。整個(gè)區(qū)域人口密度大，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施嚴(yán)重不足，居住環(huán)境差。此次市政府拆遷、改建此地塊，獲得了原址居民的熱情歡迎和大力協(xié)助。此項(xiàng)目為青島市重點(diǎn)工程，政府領(lǐng)導(dǎo)多次親自過(guò)問(wèn)此項(xiàng)目的進(jìn)展，并給予了大力支持。本項(xiàng)目共規(guī)劃1095戶(hù)，其中508戶(hù)回遷戶(hù)，全部回遷原址安置。本項(xiàng)目另配有148戶(hù)廉租房。因?yàn)楸卷?xiàng)目容積率較大，建筑密度較高，綠化率較低，對(duì)居住的舒適度將產(chǎn)生一定的不利影響,所以本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為城市中低收入人群，目標(biāo)是滿(mǎn)足城市中低收入人群的剛性住房需求。戶(hù)型設(shè)計(jì)多樣,從46平方米到121平方米多達(dá)十幾種戶(hù)型，既考慮了居民的實(shí)際困難，又照顧了少部分人改善居住條件的需求。但從總量上看，三居室的大戶(hù)型占比較低，主力戶(hù)型為五十平左右的一居室和八九十平左右的兩居室。本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃面積較小，僅有一千多平方米，均規(guī)劃為沿街商鋪。為更好地了解當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨?本可行性研究對(duì)當(dāng)?shù)鼐用襁M(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查。共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷76份，回收有效問(wèn)卷64份。調(diào)查問(wèn)卷發(fā)放地點(diǎn)有兩處，一處為附近居民小區(qū)，一處為附近的富爾瑪家居城。調(diào)查問(wèn)卷附在本報(bào)告最后。1.戶(hù)型分析26%的人更愿意選擇一居室，62%的人傾向于選擇兩居室，剩余的12%的人偏向于三居室。由調(diào)查結(jié)果知道，中小戶(hù)型的市場(chǎng)需求較大，可以安排較多的中小戶(hù)型，滿(mǎn)足社會(huì)中低收人群的住房需求。見(jiàn)圖3-14。圖3-14戶(hù)型分析餅狀圖2.首選因素分析位置和價(jià)格成為調(diào)查對(duì)象購(gòu)房時(shí)考慮的兩大首要因素，分別占總調(diào)查對(duì)象的43%和34%，除此之外,12%的人將配套列為首要考慮因素，11%的人將戶(hù)型列為首要考慮因素。見(jiàn)圖3-15。圖3-15首選因素分析餅狀圖3.買(mǎi)房用途分析78%的人買(mǎi)房是為了自住，5%的人是為了出租獲取長(zhǎng)期收益，7%的人是為了轉(zhuǎn)賣(mài)升值，10%的人是為了商住兩用。所以大部分居民買(mǎi)房的目的都是自住。見(jiàn)圖3-16。圖3-16買(mǎi)房用途分析餅狀圖4.裝修要求分析79%的人不要求裝修，7%的人要求簡(jiǎn)單裝修，14%的人要求精裝修。所以大部分人對(duì)裝修沒(méi)有要求。見(jiàn)圖3-17。圖3-17裝修要求分析餅狀圖調(diào)查結(jié)果表明，大多數(shù)受訪(fǎng)者更加青睞八九十平方米左右的兩居室，但是一居室的小戶(hù)型的需求也很大，同時(shí)有人更加偏愛(ài)三居室的大戶(hù)型。受訪(fǎng)者對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格和位置關(guān)注度較高。另外，受訪(fǎng)者購(gòu)房的目的主要為自住。最后，受訪(fǎng)者大多對(duì)住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)要求不高，大多喜愛(ài)按自己的喜好進(jìn)行獨(dú)立裝修。3.6主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析3.6.1萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里1.萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里樓盤(pán)信息萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里項(xiàng)目基本信息見(jiàn)表3-1。表3-1萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里項(xiàng)目基本信息表物業(yè)類(lèi)型普通住宅,寫(xiě)字樓,商鋪建筑類(lèi)型高層，板樓綠化率10.00%容積率住宅：3.8建筑面積7.1萬(wàn)平方米裝修情況精裝修產(chǎn)權(quán)年限住宅70年商業(yè)40年樓盤(pán)售價(jià)19500元/平方米樓盤(pán)位置山東路與撫順路交匯處，青島理工大學(xué)東側(cè)2.優(yōu)勢(shì)：萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里項(xiàng)目是青島萬(wàn)科強(qiáng)勢(shì)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的旗艦項(xiàng)目，分為寫(xiě)字樓、商鋪、住宅三大板塊。樓體采用板樓設(shè)計(jì)，保證了每個(gè)戶(hù)型都實(shí)現(xiàn)南北通透。萬(wàn)科大學(xué)里項(xiàng)目位置較好，交通便利，周邊商業(yè)氛圍濃厚。萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里項(xiàng)目定位為高端精品樓盤(pán)，設(shè)計(jì)時(shí)尚，裝修豪華。另外，萬(wàn)科品牌在青島的口碑也很好，對(duì)追求住房品質(zhì)的人有不小的吸引力。3.劣勢(shì)：該項(xiàng)目?jī)r(jià)格高昂，中低收入人群難以接受。且住宅部分靠近山東路，車(chē)流量較大，易堵車(chē)，噪音較大。綠化率較低。4.萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里效果見(jiàn)圖3-18。圖3-18萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里效果圖3.6.2德諾廣場(chǎng)1.德諾廣場(chǎng)樓盤(pán)信息德諾廣場(chǎng)項(xiàng)目基本信息見(jiàn)表3-2。表3-2德諾廣場(chǎng)項(xiàng)目基本信息表物業(yè)類(lèi)型普通住宅,寫(xiě)字樓,商鋪建筑類(lèi)型高層綠化率40.00%容積率6.0建筑面積14.68萬(wàn)平方米裝修情況精裝修產(chǎn)權(quán)年限40年樓盤(pán)售價(jià)17000元/平方米樓盤(pán)位置敦化路328號(hào)2.優(yōu)勢(shì)：諾德廣場(chǎng)緊鄰中心廣場(chǎng)，地理位置絕佳，有較好的發(fā)展前景。其地下部分同中心廣場(chǎng)地下商業(yè)部分統(tǒng)一規(guī)劃，設(shè)計(jì)時(shí)尚，居民購(gòu)物方便。地下車(chē)位較多，有906個(gè)，超前考慮項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展需求。周邊環(huán)境好，交通便捷。3.劣勢(shì)：價(jià)格較高，性?xún)r(jià)比較低。產(chǎn)權(quán)年限短，只有40年。容積率較高。4.德諾廣場(chǎng)效果圖見(jiàn)圖3-19。圖3-19德諾廣場(chǎng)效果圖3.6.3華仁歐典商苑1.華仁歐典商苑項(xiàng)目信息華仁歐典商苑項(xiàng)目基本信息見(jiàn)表3-3。表3-3華仁歐典商苑項(xiàng)目基本信息表物業(yè)類(lèi)型普通住宅,商鋪建筑類(lèi)型高層綠化率40.00%容積率4.5建筑面積8.07萬(wàn)平方米裝修情況精裝修產(chǎn)權(quán)年限70年樓盤(pán)售價(jià)17800元/平方米樓盤(pán)位置市北區(qū)敦化路與南京路交匯處北側(cè)2.優(yōu)勢(shì)：華仁歐典商苑位于青島市中央商務(wù)區(qū)最核心位置，緊鄰山東路、南京路、鞍山路，交通便利。項(xiàng)目附近配套完善，附近有區(qū)政府、市圖書(shū)館、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、家樂(lè)福、佳世客、阜外醫(yī)院等，生活便利。住宅和商業(yè)的完全分離，保證了居民生活環(huán)境的清潔安靜。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，全部緊鄰商務(wù)區(qū)主干道敦化路，沿街長(zhǎng)度比例較大，商業(yè)價(jià)值較高。

3.劣勢(shì)：價(jià)格高，裝修標(biāo)準(zhǔn)一般。周?chē)?chē)流量大，噪音大，對(duì)居民生活有干擾。4.華仁歐典商苑效果圖見(jiàn)圖3-20。圖3-20華仁歐典商苑效果圖3.6.4海爾時(shí)代廣場(chǎng)

1.海爾時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目信息海爾時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目基本信息見(jiàn)表3-4。表3-4海爾時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目基本信息表物業(yè)類(lèi)型普通住宅商住建筑類(lèi)型高層，塔板結(jié)合綠化率50.00%容積率1.96建筑面積10.6萬(wàn)平方米裝修情況毛坯產(chǎn)權(quán)年限普通住宅70年，商住50年樓盤(pán)售價(jià)14000元/平方米樓盤(pán)位置市北區(qū)重慶南路99號(hào)（海爾老冰箱廠(chǎng)）2.優(yōu)勢(shì)：交通較為便利。容積率低，綠化率高，居住舒適。戶(hù)型多以80-90平方米的戶(hù)型為主，戶(hù)型設(shè)計(jì)較好。3.劣勢(shì)：距離主干道較近，有噪音污染。周邊正在修地鐵，目前交通不太便利，人員流動(dòng)性大。4.海爾時(shí)代廣場(chǎng)效果圖見(jiàn)圖3-21。圖3-21海爾時(shí)代廣場(chǎng)效果圖3.6.5德馨筑家1.德馨筑家樓盤(pán)信息德馨筑家項(xiàng)目基本信息見(jiàn)表3-5。表3-5德馨筑家項(xiàng)目基本信息表物業(yè)類(lèi)型住宅建筑類(lèi)型高層綠化率35.70%容積率住宅：2.52規(guī)劃戶(hù)數(shù)696戶(hù)車(chē)位數(shù)556個(gè)（地上地下）建筑面積11.24萬(wàn)平方米裝修情況毛坯，部分精裝產(chǎn)權(quán)年限70年樓盤(pán)售價(jià)11000元/平方米樓盤(pán)位置臺(tái)柳路與開(kāi)平路交匯處西北2.優(yōu)勢(shì)：德馨筑家整個(gè)項(xiàng)目共分為東西A、B區(qū)兩個(gè)部分。A區(qū)用地主要是舊村安置用地，將建設(shè)6座六層高的多層住宅，用于河崖村原住村民的安置用房。B區(qū)將主要建設(shè)5座23-28層的高層住宅及配套的網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)房，同時(shí)B區(qū)用地的南側(cè)還建有1座5層的綜合樓。德馨筑家以中小戶(hù)型為主，滿(mǎn)足市場(chǎng)剛需。價(jià)格較低。3.劣勢(shì)：周邊較嘈雜，環(huán)境差。周邊道路車(chē)流量大，易堵車(chē)，噪音大，對(duì)生活品質(zhì)有影響。房屋品質(zhì)較差，小區(qū)配套不夠完善，戶(hù)型設(shè)計(jì)不夠合理。4.德馨筑家效果圖見(jiàn)圖3-22。圖3-22德馨筑家效果圖3.7競(jìng)爭(zhēng)性分析本項(xiàng)目與萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里、德諾廣場(chǎng)、華仁歐典商苑、海爾時(shí)代廣場(chǎng)、德馨筑家等項(xiàng)目的相對(duì)位置見(jiàn)圖3-23。圖3-23海泊嘉園與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)相對(duì)位置圖從圖3-13得知，青島市市區(qū)房?jī)r(jià)從南到北大體呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)。其中中央商務(wù)區(qū)、交通主干道對(duì)附近房?jī)r(jià)均有提升作用。德諾廣場(chǎng)、華仁歐典商苑靠近青島市中央商務(wù)區(qū)，萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里靠近山東路，房?jī)r(jià)均較高。本項(xiàng)目位置上緊鄰中央商務(wù)區(qū)，交通上背靠杭鞍快速路，這些對(duì)房?jī)r(jià)均為有利因素。其中萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里項(xiàng)目、德諾廣場(chǎng)和華仁歐典商苑項(xiàng)目均走高端精品路線(xiàn)，價(jià)格昂貴，品質(zhì)優(yōu)良。本項(xiàng)目立足于滿(mǎn)足城市中低收入人群的剛性需求，力求形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)。海爾時(shí)代廣場(chǎng)和德馨筑家項(xiàng)目位置稍差，房屋品質(zhì)不高，價(jià)格較低。本項(xiàng)目要充分發(fā)揮自己的位置優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)，努力建設(shè)高品質(zhì)的房屋，力求形成質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)。4建設(shè)方案4.1項(xiàng)目整體規(guī)劃海泊嘉園項(xiàng)目整體規(guī)劃要求見(jiàn)表4-1。表4-1項(xiàng)目整體規(guī)劃要求項(xiàng)目數(shù)值規(guī)劃總用地14276.5平方米總建筑面積116298平方米計(jì)入容積率建筑面積88510平方米住宅面積86977平方米商業(yè)及配套面積1334平方米車(chē)庫(kù)面積27787平方米容積率6.2綠地率10%總建筑密度68.5%總戶(hù)數(shù)1095戶(hù)總?cè)藬?shù)（3.2人/戶(hù)）3504人停車(chē)位960個(gè)該項(xiàng)目共有四個(gè)樓座，全部為高層，其中1號(hào)樓34層，2號(hào)樓34層，3號(hào)樓19層，4號(hào)樓分為東西兩個(gè)單元，西單元18層，東單元26層。3號(hào)樓和4號(hào)樓通過(guò)底層的商鋪相連。戶(hù)型設(shè)計(jì)多樣，從46平方米到121平方米多種戶(hù)型，滿(mǎn)足不同群體的不同住房需求。但是戶(hù)型以中小戶(hù)型為主，主力戶(hù)型為五十平方米左右的一居室和八九十平方米左右的兩居室。廉租房為148套面積為50平方米的一居室。商鋪全部規(guī)劃為底層沿街布置，主要分為鞍山一路沿街商鋪、西吳路沿街商鋪和北側(cè)沿街商鋪。本項(xiàng)目總建筑面積116298平方米，計(jì)入容積率建筑面積88510平方米，其中住宅面積86977平方米，商業(yè)面積1334平方米，車(chē)庫(kù)面積27787平方米，總戶(hù)數(shù)1095戶(hù)，停車(chē)位960個(gè)。方案總平面圖見(jiàn)圖4-1，方案鳥(niǎo)瞰圖見(jiàn)圖4-2。圖4-1方案總平面圖圖4-2方案鳥(niǎo)瞰圖4.2項(xiàng)目規(guī)劃具體信息1.各建筑具體規(guī)劃情況住宅具體規(guī)劃見(jiàn)表4-2。表4-2住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃情況樓座層數(shù)戶(hù)數(shù)單套面積（平方米）本單元所占比例備注1西單元3420445~65（一居室）33%廉租房134套（一居室）75~95（兩居室）67%東單元3420445~65（一居室）33%廉租房14套（一居室）75~95（兩居室）67%2西單元3420445~65（一居室）33%75~95（兩居室）67%東單元3420445~65（一居室）33%75~95（兩居室）67%3西單元189945~65（一居室）100%東單元2610475~95（兩居室）100%4西單元1938105~125（三居室）100%東單元1938105~125（三居室）100%2.車(chē)位計(jì)算普通住宅按照1車(chē)位/戶(hù)的標(biāo)準(zhǔn)配備停車(chē)位，根據(jù)青島市廉租房申請(qǐng)規(guī)定，廉租房住戶(hù)不允許擁有汽車(chē)，所以廉租房148戶(hù)不配備停車(chē)位。商業(yè)建筑按照1車(chē)位/百平方米建筑面積配備停車(chē)位。計(jì)算公式為：（1095-148）*1+1333/100=960（個(gè)）3.小區(qū)出入口設(shè)置小區(qū)北側(cè)（面對(duì)杭鞍快速路）設(shè)有一個(gè)小區(qū)人行出入口，東側(cè)設(shè)有一個(gè)一層車(chē)庫(kù)出入口，東南角（面對(duì)西吳路）設(shè)有一個(gè)地下車(chē)庫(kù)出入口，小區(qū)西側(cè)（面對(duì)鞍山一路）設(shè)有一個(gè)小區(qū)人行出入口，一個(gè)一層車(chē)庫(kù)出入口，一個(gè)地下車(chē)庫(kù)出入口。4.綠化設(shè)置北側(cè)沿杭鞍快速路設(shè)置10米寬的綠化帶，小區(qū)中央為花壇綠化區(qū)。4.3規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)1.四個(gè)樓座采用圍合式的排布。各個(gè)樓座之間相互錯(cuò)開(kāi)，沿路邊布置，留出中央的空地為花壇綠化區(qū)，最大限度的保證了各個(gè)樓座之間的通風(fēng)采光和視野。2.杭鞍快速路為青島市主干道，車(chē)流量較大，噪音大，沿杭鞍快速路設(shè)置10米寬的綠化帶，避免小區(qū)和杭鞍快速路距離太近影響居民休息。3.小區(qū)設(shè)有兩個(gè)人行出入口，兩個(gè)一層車(chē)庫(kù)出入口，兩個(gè)地下車(chē)庫(kù)出入口，分布在小區(qū)的四周，既方便了居民的出入，又保證了小區(qū)有一定的安全性。一層車(chē)庫(kù)和地下車(chē)庫(kù)出入口分開(kāi)布置，減少了擁堵的可能。4.各個(gè)樓座之間的排布將小區(qū)圍合成一個(gè)內(nèi)向的庭院，避免了沿街道路、商業(yè)嘈雜的環(huán)境對(duì)小區(qū)的影響。小區(qū)中央為花壇綠化區(qū)，配合雕塑、公用健身器材，供小區(qū)居民休閑娛樂(lè)。這種布局動(dòng)靜結(jié)合，將外界的嘈雜阻擋在樓座以外，保持了中央綠化區(qū)的安靜。5工程進(jìn)度安排與銷(xiāo)售計(jì)劃5.1工程進(jìn)度計(jì)劃1.工程進(jìn)度安排海泊嘉園項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)工期為34個(gè)月，從2014年4月份持續(xù)到2017年1月份。具體工程進(jìn)度安排如下：（1）地下工程：2014年4月——7月(四個(gè)月)；（2）主體工程：2014年8月——2015年9月（十四個(gè)月）；（3）安裝及配套工程：2015年10月——2016年5月（八個(gè)月）；（4）裝修工程：2016年6月——2016年12月(七個(gè)月)；（5）竣工并交付：2017年1月（一個(gè)月）。2.該項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度用橫道圖表示，見(jiàn)圖5-1。序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期2014年2015年2016年2017年第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度1地下工程2主體工程3安裝及配套工程4裝修工程5竣工并交付圖5-1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖5.2銷(xiāo)售計(jì)劃銷(xiāo)售面積及比例見(jiàn)表5-1。表5-1銷(xiāo)售計(jì)劃表序號(hào)類(lèi)型計(jì)算期2014201520162017第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度1廉租房30%30%20%20%2回遷房100%3普通商品房6%6%6%6%6%10%10%10%10%10%20%4商鋪6%6%6%6%6%10%10%10%10%10%20%5停車(chē)位6%6%6%6%6%10%10%10%10%10%20%根據(jù)青島市房屋管理局、市北區(qū)政府和開(kāi)發(fā)商簽訂的三方協(xié)議，開(kāi)發(fā)商在取得施工許可證后可獲得廉租房?jī)r(jià)款的30%，基礎(chǔ)驗(yàn)收后獲得廉租房?jī)r(jià)款的30%，主體封頂后再獲得20%，竣工驗(yàn)收后獲得最后的20%。所以，廉租房視為在相應(yīng)的區(qū)段內(nèi)銷(xiāo)售對(duì)應(yīng)的比例。在竣工驗(yàn)收的兩個(gè)月前，回遷戶(hù)向開(kāi)放商補(bǔ)交除拆遷補(bǔ)償外的購(gòu)房?jī)r(jià)款。所以，回遷房視為在2016年最后一個(gè)季度完成100%的銷(xiāo)量。普通商品房、商鋪和停車(chē)位在2014年第三季度（實(shí)際上是地下工程驗(yàn)收合格后）開(kāi)始預(yù)售，從地下工程驗(yàn)收合格到主體封頂，預(yù)估銷(xiāo)售30%，從主體封頂?shù)?016年最后一個(gè)季度預(yù)估銷(xiāo)售50%，2017年第一季度現(xiàn)房預(yù)估銷(xiāo)售20%。5.3工程進(jìn)度計(jì)劃與銷(xiāo)售計(jì)劃對(duì)比海泊嘉園工程進(jìn)度計(jì)劃與銷(xiāo)售計(jì)劃對(duì)比見(jiàn)表5-2。表5-2工程進(jìn)度及銷(xiāo)售計(jì)劃對(duì)比表6投資估算及資金籌措6.1總投資估算海泊嘉園項(xiàng)目總投資為93119.64萬(wàn)元，總投資估算表見(jiàn)表6-1。各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算見(jiàn)下方：表6-1總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資93119.641.1土地費(fèi)用53314.671.2前期工程費(fèi)1365.161.3建筑安裝工程費(fèi)24128.541.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2058.481.5公用設(shè)施配套196.5451.6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)01.7管理費(fèi)用723.861.8財(cái)務(wù)費(fèi)用567.61.9銷(xiāo)售費(fèi)用5574.661.10開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)=SUM(ABOVE)13731.11其他費(fèi)用=SUM(ABOVE)1014．571.12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2712投資使用計(jì)劃表見(jiàn)附表1。6.1.1土地費(fèi)用海泊嘉園項(xiàng)目地塊是以出讓和劃撥方式獲得的，故土地費(fèi)用即為土地出讓地價(jià)款、土地征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、契稅與印刷稅之和。本項(xiàng)目地塊是拍賣(mài)地塊，最終成交價(jià)樓面單價(jià)為6020元/平方米，總費(fèi)用為：48830.628萬(wàn)元。因?yàn)榇说貕K土地出讓部分為凈地出讓?zhuān)酝恋卣魇昭a(bǔ)償費(fèi)已經(jīng)包含在出讓地塊的出讓費(fèi)中，故在此不計(jì)算。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按青島市規(guī)定每平方米為275元。本項(xiàng)目共有7400平方米的廉租房部分，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。計(jì)算公式為275*108898=29946950元。契稅按出讓土地成交價(jià)的3%收取，計(jì)算公式為48830.628萬(wàn)元*3%=1464.92萬(wàn)元。印花稅按本項(xiàng)目合同所載金額的0.05%收取，計(jì)算公式為48830.628萬(wàn)元*0.05%=24.42萬(wàn)元。合計(jì)土地費(fèi)用總額=48830.628萬(wàn)元+2994.7萬(wàn)元+1464.92萬(wàn)元=53314.668萬(wàn)元。表6-2土地費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目估算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1土地出讓地價(jià)款48830.6282土地征收補(bǔ)償費(fèi)03城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)青政辦字[2008]92號(hào)文件規(guī)定,每平方米275元[1]2994．74契稅出讓土地成交價(jià)的3%1464.925印花稅合同所載金額的0.05%24.42合計(jì)53314.6686.1.2前期工程費(fèi)海泊嘉園前期工程費(fèi)為1365.16萬(wàn)，詳見(jiàn)表6-3。其中三通一平費(fèi)按照實(shí)際工程項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格估算。表6-3前期工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目估算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安費(fèi)的3%[1]72386002可行性研究費(fèi)用《國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢(xún)收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》10-50億元項(xiàng)目取費(fèi)110-200萬(wàn)元12000003水文、地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)建筑面積每平方米1.5元1327664三通一平費(fèi)用25401174.1施工道路費(fèi)建設(shè)占地面積每平方米10元1427654.2建設(shè)供水費(fèi)建筑面積每平方米10元11629854.3建設(shè)供電費(fèi)建筑面積每平方米10元11629854.4土地平整費(fèi)建設(shè)占地面積每平方米5元71382合計(jì)1365.16萬(wàn)6.1.3建安工程費(fèi)海泊嘉園建安工程費(fèi)為24128.54萬(wàn)，折合為平均2075元/㎡，詳見(jiàn)表6-4。建安工程費(fèi)參照實(shí)際工程項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)估算。表6-4建安工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目估算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1土建工程地上部分1550元/㎡地下部分1750元/㎡18416.81萬(wàn)2電氣照明工程住宅和商服175元/㎡地下工程100元/㎡1888.73萬(wàn)3給排水工程75元/㎡872.2萬(wàn)4采暖工程高層住宅80元/㎡，商鋪90元/㎡720萬(wàn)5通風(fēng)工程60元/㎡697.8萬(wàn)6外墻及鋁窗工程商服150元/㎡住宅80元/㎡728萬(wàn)7電梯安裝工程選用交流調(diào)速梯D2/M-B(35萬(wàn)元/部)805萬(wàn)合計(jì)平均2075元/㎡24128.54萬(wàn)6.1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)海泊嘉園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為2058.48萬(wàn)萬(wàn)，詳見(jiàn)表6-5。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)參照實(shí)際工程項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)估算。表6-5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目估算說(shuō)明建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用費(fèi)用合計(jì)依據(jù)單位基數(shù)單價(jià)合價(jià)單價(jià)合價(jià)1供熱工程總建筑面積㎡116298.5718209.34萬(wàn)25290.75萬(wàn)500.09萬(wàn)2供電工程總建筑面積㎡116298.5718209.34萬(wàn)12139.56萬(wàn)348.9萬(wàn)3供水工程總建筑面積㎡116298.5712139.56萬(wàn)20232.6萬(wàn)372.16萬(wàn)4供氣工程總建筑面積㎡116298.57781.4萬(wàn)781.4萬(wàn)162.8萬(wàn)5排污工程總建筑面積㎡116298.57334.89萬(wàn)334.89萬(wàn)69.78萬(wàn)6道路工程總建筑面積㎡116298.5718209.34萬(wàn)209.34萬(wàn)7路燈工程總建筑面積㎡116298.57781.4萬(wàn)81.4萬(wàn)8安全監(jiān)控設(shè)施總建筑面積㎡116298.5712139.56萬(wàn)139.56萬(wàn)9綠化工程總建筑面積㎡116298.5712139.56萬(wàn)139.56萬(wàn)10環(huán)衛(wèi)工程總建筑面積㎡116298.57334.89萬(wàn)34.89萬(wàn)合計(jì)2058.48萬(wàn)6.1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)海泊嘉園公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為196.545萬(wàn)，詳見(jiàn)表6-6。表6-6公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表分類(lèi)面積（平方米）金額居委會(huì)、社區(qū)警衛(wèi)室80物業(yè)管理用房583換熱站158.6變電站458.1公廁30.6合計(jì)1310.3196.545萬(wàn)6.1.6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用海泊嘉園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)不設(shè)置開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)。該費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。6.1.7財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目建設(shè)期借款7797萬(wàn)，年貸款利率為6.15%，利息費(fèi)用為516萬(wàn)元。利息以外的其他融資費(fèi)用，按利息費(fèi)用的10%計(jì)算，為51.6萬(wàn)元，所以財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)為567.6萬(wàn)元。貸款計(jì)算表見(jiàn)附表2，還本付息表見(jiàn)附表3。6.1.8管理費(fèi)用管理費(fèi)用可按建安工程費(fèi)用*3％計(jì)算[1],約為24128.54萬(wàn)*3%=723.86萬(wàn)元。6.1.9銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用可按銷(xiāo)售收入的4%計(jì)算[1]。計(jì)算公式為139366.57萬(wàn)*4%=5574.66萬(wàn)。銷(xiāo)售收入計(jì)算見(jiàn)第七章銷(xiāo)售收入及相關(guān)稅金估算。6.1.10開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)海泊嘉園開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)為=SUM(ABOVE)13730236元，詳見(jiàn)表6-7。表6-7開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)金額元1前期報(bào)建費(fèi)含地形圖、定界、日照、評(píng)審、黃證、綠證、指標(biāo)審核，按8元/平方米*總建筑面積估算。[9]9303882土地使用稅根據(jù)《青島市市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅土地等級(jí)范圍》的規(guī)定。廉租房免交城鎮(zhèn)土地使用稅。[9]3706853墻體建筑材料節(jié)能費(fèi)按8元/平方米*建筑面積（按照總建筑面積)魯財(cái)綜[2004]9號(hào)文件。廉租房免交此費(fèi)用。[9]8711844建筑企業(yè)勞保統(tǒng)籌費(fèi)建安費(fèi)的2.6%。[9]62734205散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金按2元/平方米*總建筑面積，魯財(cái)綜[2003]24號(hào)文件，廉租房免交此費(fèi)用。[9]2177966白蟻防治費(fèi)按2元/平方米*建筑面積，廉租房免交此費(fèi)用。[9]2177967建筑勞務(wù)工資保證金工程造價(jià)的2%[9]48257088防雷工程審圖魯價(jià)費(fèi)發(fā)【2003】244號(hào)0.2元/平方米*建筑面積[9]23259合計(jì)=SUM(ABOVE)137302366.1.11其他費(fèi)用海泊嘉園項(xiàng)目其他費(fèi)用為=SUM(ABOVE)10145761元，詳見(jiàn)表6-8。表6-8其他費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算說(shuō)明金額（元）1臨時(shí)費(fèi)用按建安工程費(fèi)的0.5%-2%計(jì)算，取0.5%青建管字〔2004〕45號(hào)[9]12064272招標(biāo)管理費(fèi)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》【2002】1980號(hào)。[9]1448353總承包管理費(fèi)工程造價(jià)的1.5%[9]《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》(GB50500-2013)36192814施工執(zhí)照費(fèi)總投資金額在1000萬(wàn)元以上，執(zhí)照費(fèi)按15000元收取《建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫行辦法》[9]150005工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程造價(jià)的0.7‰魯價(jià)費(fèi)發(fā){2001}301號(hào)[9]1688996工程監(jiān)理費(fèi)實(shí)際招標(biāo)公告39088967工程保險(xiǎn)費(fèi)一般建筑工程按建安工程費(fèi)的3‰-6‰估算(市場(chǎng)估算)，取3‰[9]7238568聲像檔案費(fèi)建筑面積10000㎡以上，0.25元/㎡[9]青建檔字﹝2002﹞1號(hào)文件290749竣工測(cè)量費(fèi)按2075元/幢計(jì)算國(guó)測(cè)財(cái)字[2002]3號(hào)[9]830010合同公證費(fèi)4000萬(wàn)元以上的標(biāo)的合同，收費(fèi)3000青島市市北區(qū)公證處[9]300011竣工圖編制費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)的6%-7%，取6%《關(guān)于編制基本建設(shè)工程竣工圖取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》[9]318193合計(jì)=SUM(ABOVE)101457616.1.12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按以上各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%-7%估算[1]，按3%計(jì)算，合計(jì)2712萬(wàn)元。6.2經(jīng)營(yíng)資金估算海泊嘉園沒(méi)有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，故該項(xiàng)目不考慮經(jīng)營(yíng)資金。6.3資金籌措與使用計(jì)劃本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的資金來(lái)源有三個(gè)：一是自有資金，二是銷(xiāo)售收入再投入的部分，三是銀行貸款。具體情況如下：1.自有資金投資為53314.668萬(wàn)元，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的57.66%，用于支付前期的土地費(fèi)用；2.銷(xiāo)售收入用于投資的部分為32008萬(wàn)元，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的34.6%，其中包括政府對(duì)廉租房的補(bǔ)助金和回遷戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的差價(jià)款和相應(yīng)的政府交付的差價(jià)款；3.銀行貸款額為7797萬(wàn)元，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的8.43%，2014年第二季度借款。貸款數(shù)額計(jì)算思路如下：首先，將建設(shè)總投資按施工計(jì)劃和用資計(jì)劃分?jǐn)偟浇ㄔO(shè)期的各個(gè)進(jìn)度（此處參照政府支付廉租房房?jī)r(jià)款的比例，政府支付廉租房房?jī)r(jià)款是按照施工進(jìn)度按比例支付進(jìn)度款），計(jì)算出每個(gè)季度的用資數(shù)量。按銷(xiāo)售計(jì)劃估算每個(gè)季度的銷(xiāo)售收入，確定每個(gè)季度的可用于再投資的收入。其中，土地價(jià)款全部為資本金支付。最終發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目只在2014年第二季度出現(xiàn)資金緊張，資金缺口為7797萬(wàn)元，所以貸款7797萬(wàn)元。投資使用計(jì)劃表見(jiàn)附表1，貸款計(jì)算表見(jiàn)附表2，資金籌措與使用表見(jiàn)附表5。7銷(xiāo)售收入及相關(guān)稅金估算7.1銷(xiāo)售收入估算7.1.1住宅銷(xiāo)售收入估算1.住宅單價(jià)確定本項(xiàng)目住宅分為三類(lèi)，廉租房、回遷房和普通商品住宅。其中廉租房由政府按4200元/平方米的價(jià)格回購(gòu)?；剡w房在商品住宅價(jià)格的基礎(chǔ)上給予85折優(yōu)惠（僅包括拆遷面積和政府補(bǔ)償?shù)母纳泼娣e）。采用市場(chǎng)法確定普通商品住宅銷(xiāo)售單價(jià)。在該項(xiàng)目附近調(diào)查選取了5宗類(lèi)似樓盤(pán)作為可比實(shí)例，分別為：萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里、德諾廣場(chǎng)、華仁歐典商苑、海爾時(shí)代廣場(chǎng)和德馨筑家。此5個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）分別為16026元/m2、16055元/m2、16010元/m2、16048元/m2和16020元/m2。將這5個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，計(jì)算：（16026+16055+16010+16048+16020）/5=16031.8元/m2。該項(xiàng)目住宅的銷(xiāo)售單價(jià)預(yù)估為16000元/m2?？杀葘?shí)例住宅價(jià)格市場(chǎng)法系數(shù)修正表見(jiàn)表7-1。表7-1普通商品住宅價(jià)格市場(chǎng)法系數(shù)修正表序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)價(jià)交易情況修正交易日期修正區(qū)域狀況修正實(shí)物狀況修正本項(xiàng)目住宅售價(jià)（元/m2）名稱(chēng)（元/m2）位置交通環(huán)境配套小計(jì)裝修平面格局建筑規(guī)模小計(jì)1萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里19500100/100100/10023-32100/1041232100/117160262德諾廣場(chǎng)17000100/100102/100-2-112100/10081-1100/108160553華仁歐典商苑17800100/100102/1002102100/1057-12100/108160104海爾時(shí)代廣場(chǎng)14000100/100101/100-5-3-41100/890-10100/99160485德馨筑家11000100/100101/100-10-8-5-4100/730-50100/95160202.住宅銷(xiāo)售收入確定本項(xiàng)目住宅部分分為普通商品住宅和廉租房。廉租房由政府部門(mén)以4200元/m2的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，廉租房按此計(jì)算銷(xiāo)售收入。因?yàn)楸卷?xiàng)目為棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，原址回遷戶(hù)較多，對(duì)回遷戶(hù)按1.5倍拆遷面積給予市場(chǎng)價(jià)85折的購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠，其余購(gòu)買(mǎi)面積按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。詳見(jiàn)表7-2。表7-2住宅銷(xiāo)售收入?yún)R總表序號(hào)分類(lèi)單價(jià)面積（個(gè)數(shù)）金額(萬(wàn)元)1廉租房4200元7400㎡31082回遷戶(hù)優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)面積12759元35217㎡47895.123普通商品房16000元44360㎡70976合計(jì)121979.127.1.2商鋪銷(xiāo)售收入估算1.商鋪銷(xiāo)售單價(jià)確定用市場(chǎng)法確定商鋪銷(xiāo)售單價(jià)。為預(yù)估該項(xiàng)目商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格，在該項(xiàng)目附近調(diào)查選取了3宗類(lèi)似商鋪?zhàn)鳛榭杀葘?shí)例，分別為：漢口路臨街網(wǎng)點(diǎn)、南寧路臨街網(wǎng)點(diǎn)和延吉路中海大廈附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。此3個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）分別為30999元/m2、30955元/m2、30994元/m2。分別賦予這3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格0.4、0.3和0.3的加權(quán)比重，將這3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，計(jì)算：30999*0.4+30955*0.3+30994*0.3=30984元/m2，該項(xiàng)目商鋪的銷(xiāo)售單價(jià)預(yù)估為30984元/m2。詳見(jiàn)表7-3。表7-3商鋪價(jià)格市場(chǎng)法系數(shù)修正表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)交易情況修正交易日期修正區(qū)域狀況修正實(shí)物狀況修正本項(xiàng)目住宅售價(jià)（元/m2）（元/m2）位置交通繁華程度小計(jì)1漢口路臨街網(wǎng)點(diǎn)29741100/100101/100200100/102100/95309992南寧路臨街網(wǎng)點(diǎn)27341100/100102/100-5-2-2100/91100/99309553延吉路中海大廈附件商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)38667100/100101/1001088100/126100/100309942.商鋪銷(xiāo)售收入確定商鋪銷(xiāo)售收入計(jì)算如下：30984*1332.77=4129.45萬(wàn)元。7.1.3停車(chē)位銷(xiāo)售收入估算用市場(chǎng)法確定停車(chē)位銷(xiāo)售單價(jià)。為預(yù)估該項(xiàng)目停車(chē)位的銷(xiāo)售價(jià)格，在該項(xiàng)目附近調(diào)查選取了3宗類(lèi)似停車(chē)位作為可比實(shí)例，分別為：萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里、德諾廣場(chǎng)和德馨筑家的停車(chē)位。此3個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）分別為15萬(wàn)元/個(gè)、14.8萬(wàn)元/個(gè)、13萬(wàn)元/個(gè)。將這3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，計(jì)算：（14.02+14.09+13.97）/3=14.02萬(wàn)元/個(gè)，該項(xiàng)目商鋪的銷(xiāo)售單價(jià)預(yù)估為14萬(wàn)元/個(gè)。詳見(jiàn)表7-4。表7-4停車(chē)位價(jià)格市場(chǎng)法系數(shù)修正表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)交易情況修正交易日期修正區(qū)域狀況修正實(shí)物狀況修正本項(xiàng)目停車(chē)位售價(jià)（元/個(gè)）（萬(wàn)元/個(gè)）位置交通繁華程度小計(jì)1萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里15100/100100/100214100/107100/10014.022德諾廣場(chǎng)14.8100/100100/100203100/105100/10014.093德馨筑家13100/100100/100-4-2-1100/93100/10013.97停車(chē)位銷(xiāo)售收入計(jì)算如下：140000*960=13440萬(wàn)元。7.1.4銷(xiāo)售收入估算匯總本項(xiàng)目銷(xiāo)售收入分為住宅收入、商鋪收入和停車(chē)位收入，其中住宅收入分為普通商品住宅和廉租房收入。對(duì)于回遷戶(hù)，給予85折優(yōu)惠。詳見(jiàn)表7-5。表7-5銷(xiāo)售收入?yún)R總表序號(hào)分類(lèi)單價(jià)面積（個(gè)數(shù)）金額(萬(wàn)元)1廉租房4200元7400㎡31082回遷戶(hù)優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)面積12759元35217㎡47895.123普通商品房16000元44360㎡709764商鋪30984元1332.77㎡4129.455停車(chē)位140000元960個(gè)13440合計(jì)=SUM(ABOVE)139366.577.2營(yíng)業(yè)稅金及附加估算銷(xiāo)售稅金及附加估算為7660.5萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加表見(jiàn)附表6。7.3土地增值稅估算土地增值稅估算為7897.09萬(wàn)元。土地增值稅計(jì)算表見(jiàn)附表4。8財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表8.1.1財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表8，全部投資現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表9，基準(zhǔn)收益率取12%。8.1.2資金籌措與使用表項(xiàng)目籌措與使用表見(jiàn)附表5。8.1.3利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表本項(xiàng)目的所得稅按利潤(rùn)總額的25%計(jì)算，盈余公積金提取稅后利潤(rùn)的10%，剩余為可分配利潤(rùn)。[1]利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表見(jiàn)附表7。8.2項(xiàng)目盈利能力分析初步確定基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率取為12%。8.2.1靜態(tài)指標(biāo)1．投資利潤(rùn)率本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為11.63%，計(jì)算如下：投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總資金*100%=（30689/2.83）/93119.64=11.63%。2．資本金凈利潤(rùn)率本項(xiàng)目的資本金凈利潤(rùn)率為15.24%，計(jì)算如下：資本金凈利潤(rùn)率=年平均凈利潤(rùn)/項(xiàng)目資本金*100%=（23016.74/2.83）/53314.668=15.24%。8.2.2動(dòng)態(tài)指標(biāo)1．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。本項(xiàng)目季度稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝4.67%，轉(zhuǎn)化為年實(shí)際財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝20.03%>基準(zhǔn)收益率12%。本項(xiàng)目季度稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝3.6%，轉(zhuǎn)化為年實(shí)際財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝15.2%>基準(zhǔn)收益率12%。本項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為15.78%>基準(zhǔn)收益率12%。結(jié)合以上的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分析，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。2．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)附表6得到項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）=9042.06萬(wàn)元>0項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）=3157.87萬(wàn)元>0根據(jù)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值情況分析，項(xiàng)目可行。3.綜合來(lái)看，本項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，在財(cái)務(wù)上是可行的。8.3項(xiàng)目清償能力分析8.3.1利息備付率利息備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年可用于支付利息的稅息前利潤(rùn)與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比值。[1]整個(gè)項(xiàng)目周期的利息備付率=14366.65/482.48=29.77>1，同時(shí)每期的利息備付率均大于1，因此說(shuō)明對(duì)于該項(xiàng)目企業(yè)有償還利息的能力。具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表8-1。表8-1利息備付率表計(jì)算期2014年2015年整個(gè)項(xiàng)目第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度息稅前利潤(rùn)2228.291345.781345.781345.781345.786755.2414366.65應(yīng)付利息120.898.6785.772.5459.1745.6482.48利息備付率18.4413.6315.718.5522.74148.1429.778.3.2償債備付率償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。[1]本項(xiàng)目還款方式為拿出每期利潤(rùn)的70%還當(dāng)前本息（本還款方式為咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士得出，最接近工程實(shí)際，能實(shí)現(xiàn)盡快還款，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，防止資金的閑置，同時(shí)0.7的系數(shù)又可以抵擋一定的風(fēng)險(xiǎn)，防止意外的發(fā)生。）所以，償債備付率=1/0.7=1.43>1，償債備付率大于1，說(shuō)明該項(xiàng)目的償債能力良好。8.4結(jié)論由上述分析可知，無(wú)論從盈利能力還是清償能力來(lái)看，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上都是可行的。

9不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析9.1不確定性分析9.1.1敏感性分析對(duì)于本項(xiàng)目，主要考慮建設(shè)總投資和商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格的波動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響，使其分別發(fā)生±5%、±10%、±15%的變化。1.建設(shè)投資對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響項(xiàng)目對(duì)建設(shè)投資的敏感性分析見(jiàn)表9-1。表9-1項(xiàng)目對(duì)建設(shè)投資的敏感性分析表變化幅度-15%-10%-5%05%10%15%建設(shè)投資7915283808884649312097776102432107088稅后凈現(xiàn)值4158.223828.83493.333157.872822.542488.452151.89稅后年內(nèi)部收益率21.7%19.5%17.4%15.2%13.4%11.7%8.3%敏感性系數(shù)2.11182.12462.12462.12382.11982.12372.商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響項(xiàng)目對(duì)商品住宅售價(jià)敏感性分析見(jiàn)表9-2。表9-2項(xiàng)目對(duì)商品住宅售價(jià)敏感性分析表變化幅度-15%-10%-5%05%10%15%商品住宅售價(jià)13600144001520016000168001760018400銷(xiāo)售收入102355115854125466139366145768153679168908稅后凈現(xiàn)值1952.952357.432762.043157.873568.113975.64380.22稅后內(nèi)部收益率8.7%11.7%13.4%15.2%17.8%19．4%21.6%敏感性系數(shù)2.54372.53472.50692.5982.58952.58053.分析圖9-1敏感性分析圖圖9-1為敏感性分析圖，圖中曲線(xiàn)斜率即敏感度系數(shù)，由圖可以看出，項(xiàng)目建設(shè)投資的變化和商品住宅售價(jià)對(duì)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值影響差不多。同時(shí)可以看到在可見(jiàn)的變化范圍內(nèi)，凈現(xiàn)值一直保持大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目方案的盈利能力較強(qiáng)。9.1.2盈虧平衡分析本項(xiàng)目盈虧平衡分析所選取的不確定性因素為住宅銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率。具體計(jì)算過(guò)程見(jiàn)表9-3。表9-3盈虧平衡計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)理想情況銷(xiāo)售率盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)1總成本931199141491414.441.1固定成本8737787377873771.1.1土地費(fèi)用53314.66853314.66853314.6681.1.2前期工程費(fèi)1365.161365.161365.161.1.3建安工程費(fèi)24128.5424128.5424128.541.1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2058.482058.482058.481.1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)196.545196.545196.5451.1.6其他工程費(fèi)1014.571014.571014.571.1.7管理費(fèi)用723.86723.86723.861.1.8財(cái)務(wù)費(fèi)用657.94657.94657.941.1.9不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不變部分2544.982544.982544.981.1.10開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)1373137313731.2可變成本5741.93985.663985.541.2.1營(yíng)業(yè)稅及附加76655320.665320.51.2.2銷(xiāo)售費(fèi)用55743869.573869.451.2.3土地增值費(fèi)7897001.2.4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)可變部分167.23116.08116.082營(yíng)業(yè)收入139366.5796739.3896736.412.1銷(xiāo)售收入139366.5796739.3896736.412.1.1可售面積（折算）74294.4574294.4574294.452.1.2銷(xiāo)售率10.641412.1.3銷(xiāo)售面積74294.4547652.4674294.452.1.4銷(xiāo)售單價(jià)1.61.61.02623利潤(rùn)總額30684.75001.住宅銷(xiāo)售單價(jià)的盈虧平衡分析住宅銷(xiāo)售單價(jià)為10262元時(shí)，項(xiàng)目銷(xiāo)售收入等于成本支出?，F(xiàn)在住宅銷(xiāo)售單價(jià)為16000元/平方米，說(shuō)明項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。2.銷(xiāo)售率的盈虧平衡分析銷(xiāo)售率為64.14%時(shí)，項(xiàng)目銷(xiāo)售收入等于成本支出。即項(xiàng)目銷(xiāo)售率大于64.14%時(shí)，項(xiàng)目盈利。說(shuō)明項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。9.2風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素主要為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)。9.2.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的容積率較高，建筑密度較大，綠化率較低。小區(qū)人口密度大，居住舒適度略低。這些因素將對(duì)住宅的銷(xiāo)售產(chǎn)生不利的影響。所以本項(xiàng)目要充分發(fā)揮自己的位置、交通優(yōu)勢(shì)，注重建筑質(zhì)量。保證本項(xiàng)目對(duì)于高端精品項(xiàng)目具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)于低端項(xiàng)目具有質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)，確保市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。9.2.2技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目建筑面積較大，均為高層建筑。1號(hào)樓和2號(hào)樓均高達(dá)34層，施工具有一定的難度。在施工過(guò)程中，本項(xiàng)目可能具有一些技術(shù)問(wèn)題，發(fā)生一些質(zhì)量事故。除此之外，項(xiàng)目工期較長(zhǎng)，進(jìn)一步加大了技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。所以本項(xiàng)目要選擇品質(zhì)高的施工企業(yè)，做好充足準(zhǔn)備。管理人員要選擇有經(jīng)驗(yàn)的高水平人才，加強(qiáng)項(xiàng)目管理。9.2.3政策風(fēng)險(xiǎn)分析隨著中共十八大新一代領(lǐng)導(dǎo)班子的上臺(tái)，政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度再次變得不甚明朗。政府出臺(tái)的房地產(chǎn)政策能很大程度上影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。新的政策可能不利于本項(xiàng)目房產(chǎn)的銷(xiāo)售，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。所以本項(xiàng)目要注重工程質(zhì)量，加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳，提升自己的競(jìng)爭(zhēng)力，以提高抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。9.2.4資金風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目貸款較少，房產(chǎn)預(yù)售回款對(duì)工程的資金流影響很大。如果房產(chǎn)預(yù)售情況不理想，將極大地影響工程的進(jìn)展情況。所以要加強(qiáng)本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)，大力宣傳，確保資金順利到位。10社會(huì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目為市北區(qū)海泊河遺留片區(qū)改造項(xiàng)目。項(xiàng)目原址是一片棚戶(hù)區(qū)，建筑多為上世紀(jì)二十至四十年代建筑，多為平房和兩層住宅，沒(méi)有獨(dú)立衛(wèi)生間和廚房，人均面積小，戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理。老建筑年久失修，沒(méi)有對(duì)應(yīng)的市政配套設(shè)施，人口密度大，居住環(huán)境惡劣。原址周?chē)嗄陙?lái)已經(jīng)發(fā)展地較為繁榮，此地淪為城市的傷疤。但因?yàn)橐?guī)劃條件、資金等原因，本地塊遲遲得不到拆遷。此次海泊河遺留片區(qū)改造項(xiàng)目，是市政府克服重重困難，做出的一件民心工程。本項(xiàng)目受到市委市政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，多次親自關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)展，并為項(xiàng)目提供了重要的支持。本項(xiàng)目原址居民歡欣鼓舞，熱切盼望著住上舒適美麗的新家。本項(xiàng)目是青島市重點(diǎn)工程、惠民工程，為地塊原址居民帶來(lái)了福音。本項(xiàng)目建有四幢高層，共有1095戶(hù)，全部?jī)?yōu)先用于安置回遷戶(hù)。本項(xiàng)目另配有148套共計(jì)7400平方米的廉租房，以解決社會(huì)底層居民的住房困難。本項(xiàng)目的商品住房也以一居室和兩居室的戶(hù)型為主，立足于解決社會(huì)中低收人群的住房問(wèn)題。所以本項(xiàng)目具有重要的社會(huì)意義。11結(jié)論及建議11.1結(jié)論1.本項(xiàng)目位于市北區(qū)海泊河遺留片區(qū)21號(hào)（頤和廣廈、西吳路、鞍山一路、杭鞍快速路圍合區(qū)域），為棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，是我市重點(diǎn)工程、惠民工程。2.本項(xiàng)目地理位置絕佳，交通十分便利，周邊為成熟社區(qū)，發(fā)展良好。3.經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)分析，本項(xiàng)目市場(chǎng)定位明確，市場(chǎng)前景良好。4.本項(xiàng)目規(guī)劃方案滿(mǎn)足相應(yīng)建設(shè)指標(biāo)。5.通過(guò)計(jì)算得知該項(xiàng)目盈利能力、清償能力較強(qiáng)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的；6.通過(guò)敏感性分析、盈虧平衡分析，本項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。綜上所述，海泊嘉園項(xiàng)目是可行的，建議實(shí)施該項(xiàng)目。11.2建議1.本項(xiàng)目作為棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，是青島市的重點(diǎn)工程、惠民工程，工程質(zhì)量的好壞關(guān)系到廣大居民的切身利益，同時(shí)也關(guān)系著政府的聲譽(yù)。所以本項(xiàng)目要注重工程質(zhì)量，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，確保廣大居民住上寬敞舒適的好房子。2.本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和周邊項(xiàng)目相比較為獨(dú)特，定位為滿(mǎn)足社會(huì)中低收入人群的住房需求，這在項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟。本項(xiàng)目應(yīng)充分發(fā)揮自身的位置、交通優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)自身的小戶(hù)型特色，加強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性。參考文獻(xiàn)[1]孔凡文，何紅.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng).第三版.大連：大連理工大學(xué)出版社，2012[2]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià).修訂第七版.北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2012[3]黃有亮，徐向陽(yáng)，談飛，李希勝.工程經(jīng)濟(jì)學(xué).第二版.南京：東南大學(xué)出版社,2006（2009重?。4]丁士昭.工程項(xiàng)目管理.北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2006[5]閆軍印.建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2005（2008重?。6]荊新，王化成，劉俊彥.財(cái)務(wù)管理學(xué).第五版.北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社,2009[7]王雪青.工程估價(jià).第二版.北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2011[8]世聯(lián)行（原世聯(lián)地產(chǎn)）.青島市2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào).道客巴巴，2014[9]劉海量.一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究：[碩士學(xué)位論文].青島：中國(guó)海洋大學(xué)，2009[10]李永勛.森林公園可行性研究：[學(xué)士學(xué)位論文].青島：中國(guó)海洋大學(xué)，2013[11]張娟.西安香山一品住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告的編制：[學(xué)士學(xué)位論文].青島：中國(guó)海洋大學(xué)，2013[12]PriankaN.SeneviratneandMalikRanasinghe.TransportationInfrastructureFinancing:EvaluationOfAlternatives[J].J.Infrastruct.Syst.1997.3[13]Han,SeungWooLee,Sangyoub.AnalysisofDevelopmentCostBasedonPlanningCharacteristicsofMultifamilyHousingDevelopmentProjects.2011致謝通過(guò)本次畢業(yè)設(shè)計(jì)，我認(rèn)識(shí)到可行性研究對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要性。為了做好本次設(shè)計(jì)，我認(rèn)真回顧了大學(xué)四年來(lái)學(xué)到的所有知識(shí)并應(yīng)用到設(shè)計(jì)中去。在此，感謝各位老師大學(xué)四年來(lái)對(duì)我的悉心教導(dǎo)。他們不僅教給了我專(zhuān)業(yè)知識(shí)，還教給我許多做人做事的道理。我尤其要感謝我的指導(dǎo)老師邵萌老師，邵老師平易近人的作風(fēng)，和藹可親的態(tài)度，令我如沐春風(fēng)，倍受激勵(lì)。無(wú)論遇到什么問(wèn)題，我都可以隨時(shí)向邵老師請(qǐng)教，邵老師總是第一時(shí)間回復(fù)我，使我茅塞頓開(kāi)。除此之外，我還要感謝我的父親，他身為專(zhuān)業(yè)人士，給了我許多專(zhuān)業(yè)上的指導(dǎo)，解決了我許多技術(shù)上的問(wèn)題。我將時(shí)刻銘記大家對(duì)我的幫助！附表1投資使用計(jì)劃表項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)計(jì)算期2014年2015年2016年2017年第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度開(kāi)發(fā)成本93119.6461993.673664.43664.43664.43664.43664.42183.42183.42183.42183.42183.41887土地費(fèi)用53314.6753314.67前期工程費(fèi)1365.161365.16建安工程費(fèi)24128.545418.572757.5332773.2692779.752786.3292793.011095.7681156.6171174.307734.307417.762263.738基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2058.48830440560228.48公建配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)196.545196.545開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用0管理費(fèi)用723.8663.8763.8763.8763.8763.8763.8763.8763.8763.8763.8763.8721.29財(cái)務(wù)費(fèi)用567.6132.88108.5394.2779.7965.0850.16銷(xiāo)售費(fèi)用5574.66334.4796334.4796334.4796334.4796334.4796557.466557.466557.466557.466557.4661114.932銷(xiāo)售比例0.060.060.060.060.060.10.10.10.10.10.2開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)137337310010010010010010010010010010035.56其他費(fèi)用1014.5738948.25748.25748.25748.25748.25748.25748.25748.25748.25748.257143不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2712.23239.4239.4239.4239.4239.4239.4239.4239.4239.4239.4239.479.8經(jīng)營(yíng)成本0附表2貸款計(jì)算表年度季度支出收入銷(xiāo)售比例總收入稅金稅后收入廉租房回遷房普通住宅、商鋪和停車(chē)位2014第二季度8679932.4932.449.8834-7796.48第三季度3664.4932.45301.780.066234.18341.48132228.299第四季度3664.45301.780.065301.78291.59791345.7822015第一季度3664.45301.780.065301.78291.59791345.782第二季度3664.45301.780.065301.78291.59791345.782第三季度3664.45301.780.065301.78291.59791345.782第四季度2183.4621.68836.30.19457.9519.25216755.2482016第一季度2183.48836.30.18836.3485.99656166.904第二季度2183.48836.30.18836.3485.99656166.904第三季度2183.48836.30.18836.3485.99656166.904第四季度2183.447895.128836.30.156731.423120.22851427.792017第一季度1887621.617672.60.218294.21005.24915401.95合計(jì)39805310847895.1288363132017.67660.47591900.65貸款779753314139366.1附表3還本付息表項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算期2014年2015年2016年2017年第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度期初借款余額7856.936417.935574.564718.223848.712965.84當(dāng)期借款7797當(dāng)期應(yīng)計(jì)利息59.93120.898.6785.772.5459.1745.6當(dāng)期凈利潤(rùn)2228.291345.781345.781345.781345.786755.246166.96166.96166.951427.7915401.95當(dāng)期還本付息01559.8942.04942.04942.04942.043011.44當(dāng)前還本1439843.37856.33869.5882.872965.84當(dāng)前付息120.898.6785.772.5459.1745.6期末借款余額7856.936417.935574.554718.223848.712965.840附表4土地增值稅計(jì)算表土地增值稅計(jì)算表項(xiàng)目名稱(chēng)行次金額（萬(wàn)元）一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額

1=2+31139,366.57其中貨幣收入2139,366.57實(shí)物收入及其它收入3——二、扣除項(xiàng)目金額合計(jì)

4=5+6+13+16+214113,042.921.取得土地使用權(quán)支付的金額553,314.672.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

6=7+8+9+10+11+12627,748.73其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)7——前期工程費(fèi)81,365.16建筑安裝工程費(fèi)924,128.54基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)102,058.48公共配套設(shè)施費(fèi)11196.55開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用12——

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

13=14+15138,106.34其中利息支出14——其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用15——4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等

16=17+18+19+20167,660.51其中營(yíng)業(yè)稅176,968.34城市維護(hù)建設(shè)稅18487.78教育費(fèi)附加19204.39防洪稅20——5.財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)

21=(5+6)×20%2116,212.6