萬科集團(tuán)目標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則

'.集團(tuán)目標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則（第二版）目的1.1提高集團(tuán)成本管理水平，建立先進(jìn)合理的目標(biāo)成本管理體系。1.2為各地產(chǎn)公司制訂目標(biāo)成本和實(shí)施目標(biāo)成本管理提供相應(yīng)依據(jù)和規(guī)范。范圍2.1 本實(shí)施細(xì)則適用于 A集團(tuán)所屬各地產(chǎn)公司。職責(zé)3.1 集團(tuán)成本審算中心負(fù)責(zé)本實(shí)施細(xì)則的制訂、修訂、解釋、監(jiān)督與檢查。3.2 A集團(tuán)所屬各地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)貫徹實(shí)施。方法與過程控制4.1目標(biāo)成本釋義4.1.1目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，結(jié)合公司經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。應(yīng)體現(xiàn)集團(tuán)“以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。4.1.2目標(biāo)成本文件分為三個部分：《目標(biāo)成本測算文件》、《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》、《動態(tài)成本月評估》。4.1.3《目標(biāo)成本測算文件》反應(yīng)項目的總目標(biāo)成本和分項目標(biāo)成本的金額。項目總目標(biāo)成本是項目成本的控制線，由各分項目標(biāo)成本組成。各分項目標(biāo)成本包括各專業(yè)工程造價指標(biāo)及各種費(fèi)用指標(biāo)。4.1.4《目標(biāo)成本測算文件》包括：4.1.4.1《目標(biāo)成本測算表》，見附件一；4.1.4.2《跨期成本分?jǐn)偯骷?xì)表》，見附件二：按確定的分?jǐn)傇瓌t，將跨期成本進(jìn)行分?jǐn)偛R總成表，未經(jīng)公司審批，不允許改變。4.1.4.3《跨期成本分?jǐn)傇瓌t說明書》，見附件三：明確成本跨期分?jǐn)傢椖考胺謹(jǐn)傇瓌t，未經(jīng)公司審批，不允許改變。4.1.5《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》，用以明確各責(zé)任部門的成本控制責(zé)任范圍，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)。4.1.6《動態(tài)成本月評估報告》反映各成本項目的動態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。4.2目標(biāo)成本管理原則4.2.1市場導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本管理以市場為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)。4.2.2準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項來源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。4.2.3事前控制原則：目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設(shè)計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。;.'.4.2.4動態(tài)管理原則：建設(shè)項目的動態(tài)成本要及時與目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏，確保建設(shè)項目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。4.2.5可追溯性原則：編制目標(biāo)成本的資料，包括：規(guī)劃設(shè)計圖、施工圖、政府對房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場信息價、資本化利息、營銷費(fèi)用管理費(fèi)用的計算依據(jù)及其他相關(guān)文件等，須及時收集、整理、存檔。4.3目標(biāo)成本科目分類：詳附件《目標(biāo)成本科目分類》4.4目標(biāo)成本文件制訂步驟及時間要求4.4.1項目可研階段：在可研階段，為獲取土地提供參考依據(jù)而進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測算，能夠較為準(zhǔn)確地測算項目收益情況。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算時，成本估算主要依據(jù)類似項目的成本數(shù)據(jù)或者已結(jié)算項目的數(shù)據(jù)，但須在測算時進(jìn)行說明。可研階段應(yīng)了解項目所在區(qū)域的同檔次或者相似建筑的成本構(gòu)成情況及價格水平，為經(jīng)濟(jì)測算提供參考。4.4.2項目定位階段：在投資分析和概念設(shè)計階段，根據(jù)可行性研究報告，以及營銷、設(shè)計、成本、工程、財務(wù)等相關(guān)部門互動討論確定的項目定位，完成《項目前期成本控制要點(diǎn)》。確定各項費(fèi)用的計劃金額，著重考慮設(shè)計、報建、環(huán)境配套、營銷費(fèi)等，并向各費(fèi)用的責(zé)任部門交底達(dá)成一致，作為各部門的工作目標(biāo)。主體建安費(fèi)以設(shè)計部編制的《建設(shè)項目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表》為依據(jù)，在五個工作日內(nèi)完成，并根據(jù)測算基礎(chǔ)，提出實(shí)施方案設(shè)計階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，形成《方案設(shè)計階段的成本控制建議》，以此指導(dǎo)實(shí)施方案的成本控制。4.4.3實(shí)施方案階段：實(shí)施方案確定后十五個工作日內(nèi)，對《項目成本測算表》進(jìn)行細(xì)化和修訂，形成《項目目標(biāo)成本測算表》，編制完成《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》，并以此指導(dǎo)設(shè)計、招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費(fèi)用使用與管理。結(jié)合設(shè)計院的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設(shè)計指標(biāo)(如鋼筋、砼含量等)，形成《施工圖設(shè)計階段的成本控制建議》，作為《設(shè)計任務(wù)指導(dǎo)書》的一部分發(fā)給設(shè)計院作為施工圖設(shè)計階段造價控制的依據(jù)。4.4.4各階段的成本測算的相關(guān)資料在定稿后，在五個工作日內(nèi)將相關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本管理軟件。4.5目標(biāo)成本測算表的編制4.5.1目標(biāo)成本應(yīng)按項目開發(fā)期分期編制，所有核算對象的目標(biāo)成本以各建筑產(chǎn)品類型的目標(biāo)成本體現(xiàn)，一個開發(fā)期只能編制一個目標(biāo)成本。4.5.2目標(biāo)成本測算必須應(yīng)用集團(tuán)統(tǒng)一測算表格(見附件一)，并體現(xiàn)量價分離的原則。4.5.3目標(biāo)成本的制訂以項目的規(guī)劃指標(biāo)以及各部門共同確定的建造及材料部品標(biāo)準(zhǔn)、銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，目標(biāo)成本測算表須附詳細(xì)的產(chǎn)品建造及材料部品標(biāo)準(zhǔn)說明及主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。4.5.4成本測算表中各成本項目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標(biāo)(如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等);.'.推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。依據(jù)施工圖預(yù)算完成對目標(biāo)成本修訂后，《項目目標(biāo)成本測算表》中的工程量，應(yīng)是按圖實(shí)際計算的結(jié)果。4.5.5成本測算表中的單價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。4.5.6產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測算是互動的決策過程，必須與設(shè)計、工程、營銷、成本反復(fù)溝通，標(biāo)準(zhǔn)是“滿足品質(zhì)要求的性價比最大化”。4.5.7投資分析和實(shí)施方案階段的成本測算的量價分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗直接填寫建筑面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。4.5.8各階段的成本測算應(yīng)有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，且應(yīng)對差異進(jìn)行分析說明，形成書面文件并上傳成本管理軟件。4.5.9《項目目標(biāo)成本測算表》編制完成后，在正式報公司審批前，須經(jīng)集團(tuán)成本審算中心審核。4.6《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》的編制4.6.1《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》是目標(biāo)成本管理的配套實(shí)施文件，通過成本責(zé)任的劃分和過程管理，確保成本目標(biāo)得以控制。4.6.2《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》包括兩部分內(nèi)容：①總體文件：編制依據(jù)及說明、項目開發(fā)總目標(biāo)(項目概況(總體規(guī)劃指標(biāo)、當(dāng)期規(guī)劃指標(biāo))、經(jīng)營目標(biāo)、銷售目標(biāo)、開發(fā)計劃、成本目標(biāo)、成本分?jǐn)傆媱?、資金計劃)、各部門的作業(yè)目標(biāo)。②各部門的責(zé)任書：主要作業(yè)目標(biāo)、作業(yè)時間目標(biāo)、成本目標(biāo)(作業(yè)成本與牽頭控制成本)、控制要點(diǎn)、資金計劃。(具體的要求及做法見《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》示范文件，各成本項目的具體控制指標(biāo)詳見《責(zé)任成本管理體系指引》)4.6.3作業(yè)成本是指業(yè)務(wù)部門為完成本部門與項目有關(guān)的作業(yè)活動，而獨(dú)自花費(fèi)的成本支出，這部分成本不構(gòu)成產(chǎn)品的實(shí)體性成本。作業(yè)時間成本是為控制各責(zé)任部門占用的關(guān)鍵線路時間，而將作業(yè)時間成本化，可體現(xiàn)為資本化利息的分配，衡量標(biāo)準(zhǔn)為該部門占用關(guān)鍵線路的作業(yè)時間占總作業(yè)時間的比例。4.6.4牽頭控制成本為各責(zé)任部門組織其他部門共同控制的產(chǎn)品實(shí)體性成本，如地價、主體建安、社區(qū)管網(wǎng)工程等。確定牽頭控制成本的原則：對哪些項目成本具有控制性的影響力。4.6.5營銷費(fèi)的控制包括開發(fā)間接費(fèi)中的“營銷