陜西綜合樓服務(wù)中心工程部工作手冊

西安XX有限公司綜合樓服務(wù)中心工程部工作手冊目錄第一章總則................................................5一、綜合樓工程部職責(zé).........................................5二、綜合樓工程部管理目標(biāo).....................................6第二章崗位職責(zé)............................................7一、工程主管的崗位職責(zé).......................................7二、變配電值班人員崗位職責(zé)...................................8三、空調(diào)運(yùn)行工崗位職責(zé).......................................9四、給排水技工崗位職責(zé).......................................10五、強(qiáng)電運(yùn)行工崗位職責(zé).......................................10六、強(qiáng)電維修工崗位職責(zé).......................................11七、弱電維修工崗位職責(zé).......................................12八、綜合維修工崗位職責(zé).......................................13九、電梯工崗位職責(zé)........................................13第三章綜合樓工程部管理制度................................14一、設(shè)備接管驗(yàn)收制度.........................................14二、值班制度.................................................14三、交接班制度...............................................15四、維修工具領(lǐng)用保管制度....................................16五、設(shè)備操作維修安全規(guī)定.....................................16六、維修管理制度...........................................17七、寫字樓設(shè)施設(shè)備計(jì)劃性養(yǎng)護(hù)管理...........................18八、能源管理規(guī)定...........................................19第四章設(shè)施設(shè)備保養(yǎng).......................................20（一）給排水系統(tǒng)保養(yǎng).......................................201、給排水保養(yǎng)準(zhǔn)則.........................................202、冷、熱水水泵...........................................203、加壓水泵...............................................214、污水井及潛水泵.........................................215、化糞池.................................................226、給排水設(shè)備運(yùn)行管理操作規(guī)范.............................227、給排水設(shè)備運(yùn)行的巡查制度...............................228、給排水設(shè)備設(shè)施異常情況處理.............................23（二）供電系統(tǒng)保養(yǎng)..........................................241、供電系統(tǒng)保養(yǎng)準(zhǔn)則.......................................242、供電設(shè)備的安全操作注意事項(xiàng).............................243、變配電室設(shè)備的安全操作規(guī)程.............................254、供電設(shè)備過負(fù)荷的安全管理...............................265、供電設(shè)施防雷的安全管理.................................266、供電設(shè)備的運(yùn)行管理.....................................267、變配電室的管理.........................................288、低壓配電柜的養(yǎng)護(hù).......................................289、變壓器的養(yǎng)護(hù)..........................................2910、供電設(shè)備設(shè)施的維修的管理.............................2911、電井操作規(guī)范.........................................3012、電井維護(hù)保養(yǎng).........................................3113、供電設(shè)備異常情況的處置...............................31（三）空調(diào)系統(tǒng).............................................321、空調(diào)機(jī)房強(qiáng)電箱及風(fēng)機(jī)、水泵、配電箱電動機(jī)巡查制度....322、空調(diào)機(jī)房強(qiáng)電箱及風(fēng)機(jī)、水泵、配電箱電動機(jī)維護(hù)保養(yǎng)....33（四）電梯系統(tǒng).............................................341、電梯系統(tǒng)管理準(zhǔn)則......................................342、乘梯人員安全管理.......................................343、電梯困人救援的安全管理.................................354、電梯的運(yùn)行管理.........................................365、電梯發(fā)生異常情況處置管理...............................376、電梯機(jī)房的管理規(guī)定.....................................377、電梯的維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn).....................................388、電梯的維修保養(yǎng)制度.....................................399、電梯常見故障的檢查和排除...............................40（五）弱電系統(tǒng).............................................421、綜合樓弱電系統(tǒng)管理準(zhǔn)則..................................422、弱電消防系統(tǒng)............................................42第五章綜合維修管理.......................................45一、綜合維修規(guī)章制度......................................44二、綜合維修工作內(nèi)容......................................451、綜合樓天花頂板的養(yǎng)護(hù)...................................452、墻面部分...............................................453、踢腳部分...............................................454、門.....................................................455、地面...................................................456、其它...................................................467、綜合維修專業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理操作規(guī)范.......................46第六章工程部工作流程....................................461、低壓電工安全操作流程....................................472、交接班流程..............................................483、低壓柜安全停、送電工作流程..............................484、高壓送、停電及事故安全操作流程..........................495、電梯維護(hù)保養(yǎng)工作流程....................................506、空調(diào)維護(hù)保養(yǎng)工作流程....................................517、配電室維護(hù)保養(yǎng)工作流程..................................528、設(shè)備緊急故障處理流程....................................539、照明維護(hù)工作流程........................................5410、電梯困救人流程.........................................5511、設(shè)備故障處理工作流程...................................5612、設(shè)備保養(yǎng)流程...........................................57第一章總則一、綜合樓工程部職責(zé)1、負(fù)責(zé)綜合樓樓宇設(shè)備設(shè)施交接驗(yàn)收,建立詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施臺帳,對交接驗(yàn)收設(shè)備或系統(tǒng)作現(xiàn)場標(biāo)識,并完成交接報告。2、建立設(shè)備、設(shè)施的操作、運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、檢修、應(yīng)急處理等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。3、負(fù)責(zé)制訂綜合樓工程維護(hù)年度和月度預(yù)算、采購計(jì)劃、資金支付計(jì)劃、設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和設(shè)備大中修計(jì)劃。4、負(fù)責(zé)綜合樓工程維修養(yǎng)護(hù)以及能源成本的控制工作。5、對綜合樓設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面、有效的管理，保持設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行，按計(jì)劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；定期進(jìn)行設(shè)備完好率的統(tǒng)計(jì)和考核，使設(shè)備完好率達(dá)到公司規(guī)定要求，確保滿足入住單位使用要求，設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和檢修的項(xiàng)目、方法、完好程度必須符合相關(guān)規(guī)定。6、正確、及時處理運(yùn)行中所發(fā)生的設(shè)備故障，在緊急情況發(fā)生時，按應(yīng)急處理方案實(shí)施有效控制處理，確保人員、設(shè)備設(shè)施安全。7、按標(biāo)準(zhǔn)完成對綜合樓各辦公室服務(wù)事項(xiàng)，維修及時率、返修率、綜合樓用戶滿意率必須達(dá)到公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。8、對維修施工進(jìn)行監(jiān)管，做好維修過程中結(jié)構(gòu)改造的管理。9、實(shí)施各系統(tǒng)設(shè)備、各機(jī)房的值班、巡視、維護(hù)保養(yǎng)、檢修記錄制度，記錄做到清晰、真實(shí)、完整。按管理要求作好設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄、技術(shù)文件、資料、圖紙的收集整理、保存和歸檔工作。記錄做好標(biāo)識、收集、儲存、保護(hù)、查閱和處置。10、負(fù)責(zé)抄錄綜合樓水、電表讀數(shù)，與入住單位或使用人對接水電費(fèi)核算事宜。11、負(fù)責(zé)編制職責(zé)范圍內(nèi)的各種應(yīng)急預(yù)案并組織培訓(xùn)、演練和實(shí)施。二、綜合樓工程部管理目標(biāo)1、日維修單完成率≥95％；2、房屋完好率、設(shè)施設(shè)備完好率≥98％；3、月維修保養(yǎng)完成率≥95%；4、有效投訴處理率≥95%；5、綜合樓節(jié)能降耗管理符合項(xiàng)目經(jīng)營管理預(yù)算。第二章崗位職責(zé)一、工程主管的的崗位職責(zé)責(zé)1、負(fù)責(zé)綜合樓設(shè)設(shè)施、設(shè)備備運(yùn)行情況況，檢查、巡巡視、記錄錄、并處理理一般性維維修保養(yǎng)工工作。建立立綜合樓設(shè)設(shè)施設(shè)備明明細(xì)清單。2、負(fù)責(zé)綜合樓設(shè)設(shè)施設(shè)備維維保外包合合同的跟進(jìn)進(jìn)配合工作作。3、負(fù)責(zé)監(jiān)督維保保單位對綜綜合樓設(shè)施施、設(shè)備的的維修保養(yǎng)養(yǎng)。4、熟悉綜合樓供供水、供電電、電梯、空空調(diào)、供暖暖、供氣設(shè)設(shè)施設(shè)備的的情況。掌掌握相關(guān)設(shè)設(shè)施操作程程序和應(yīng)急急處理方案案。5、協(xié)同供電局，自自來水公司司操表員確確認(rèn)綜合樓樓用電用水水總量，按按月工作計(jì)計(jì)劃，合理理安排當(dāng)月月水、電、氣氣抄表核算算工作。6、按年度、月計(jì)計(jì)劃安排維維修人員對對綜合樓設(shè)設(shè)施、設(shè)備備做定期維維護(hù)保養(yǎng)，對對各種管道道做定期檢檢查、清淤淤、通暢。7、對綜合樓的日日常維修工工作進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)籌安排及及監(jiān)督跟進(jìn)進(jìn)。8、申報各種工程程耗材，制制定維修保保養(yǎng)計(jì)劃，做做好耗材及及能源使用用管理工作作，完成部部門節(jié)能降降耗指標(biāo)。9、負(fù)責(zé)工程人員員政治思想想教育及專專業(yè)技術(shù)培培訓(xùn)，制定定部門年度度、月度培培訓(xùn)計(jì)劃，并并負(fù)責(zé)計(jì)劃劃的落實(shí)及及驗(yàn)證，不不斷提高員員工的綜合合能力和素素質(zhì)。做好好項(xiàng)目工程程部團(tuán)隊(duì)建建設(shè)工作，確確保人員流流動季度不不超過10%。10、加強(qiáng)防范意識識，嚴(yán)格遵遵守安全操操作規(guī)程，防防止發(fā)生安安全事故，做做好安全管管理工作。11、配合綜合樓服服務(wù)中心其其它部門的的工作，做做好員工與與各部門工工作配合的的教育培訓(xùn)訓(xùn)工作。12、積極完成上級級交辦的各各項(xiàng)臨時任任務(wù)。二、變配電值班班人員崗位位職責(zé)1、協(xié)助主管做好好變電室和和強(qiáng)電設(shè)備備的運(yùn)行管管理，做好好防火水、防小小動物及防防塵措施，確確保強(qiáng)電設(shè)設(shè)備系統(tǒng)的的正常運(yùn)行行。2、認(rèn)真執(zhí)行巡視視檢查制度度和維修保保養(yǎng)制度，做做好巡視記記錄、運(yùn)行行記錄和用用電量統(tǒng)計(jì)計(jì)記錄，發(fā)發(fā)現(xiàn)異常及及時采取措措施，防止止隱患釀成成大故障，發(fā)發(fā)現(xiàn)異常，及及時報告。3、按照維修保養(yǎng)養(yǎng)制度的規(guī)規(guī)定，協(xié)助助主管做好好對變電設(shè)設(shè)備系統(tǒng)及及強(qiáng)電設(shè)備備系統(tǒng)的維維修保養(yǎng)計(jì)計(jì)劃及其實(shí)實(shí)施，使變變電室設(shè)備備始終處于于良好的運(yùn)運(yùn)行狀況。4、及時向主管提提出所需零零配件的材材料清單，保保證常用材材料零配件件的必要庫庫存量。5、管理使用好本本班的工具具及儀表，使使之經(jīng)常處處于良好及及準(zhǔn)確狀態(tài)態(tài)。6、嚴(yán)格執(zhí)行崗位位責(zé)任制及及安全責(zé)任任制，確保保人身和設(shè)設(shè)備安全。7、嚴(yán)格執(zhí)行工程程部的值班班制度和交交接班制度度，確保在在崗時不出出任何問題題。8、每班必須對配配電室進(jìn)行行清潔，使使地面、設(shè)設(shè)備表面不不留積塵。根根據(jù)上級安安排，定期期進(jìn)行設(shè)備備內(nèi)部清潔潔。9、堅(jiān)守崗位，定定期巡查本本系統(tǒng)設(shè)備備，并準(zhǔn)確確記錄各種種運(yùn)行數(shù)據(jù)據(jù)，填好運(yùn)運(yùn)行表格上上報。10、發(fā)生事故時，值值班人員應(yīng)應(yīng)保持冷靜靜，按照操操作規(guī)程及及時排除故故障，事故故未排除時時不交班，應(yīng)應(yīng)上下兩班班協(xié)力排除除故障，完完成后編寫寫事故報告告，交工程程主管審閱閱。11、按要求開閉設(shè)設(shè)備，不私私自調(diào)整設(shè)設(shè)備的運(yùn)行行控制參數(shù)數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)運(yùn)行方式、設(shè)設(shè)定值及管管線走向。12、嚴(yán)格執(zhí)行員工工守則和綜綜合樓服務(wù)務(wù)中心其它它規(guī)章制度度，確保配配電系統(tǒng)的的正常運(yùn)行行。三、空調(diào)運(yùn)行工工崗位職責(zé)責(zé)1、嚴(yán)格遵守操作作程序，保保證空調(diào)設(shè)設(shè)備的正常常運(yùn)行。2、按照主管的安安排，依據(jù)據(jù)維修保養(yǎng)養(yǎng)制度的要要求，按時時、按質(zhì)、按按量對空調(diào)調(diào)設(shè)備進(jìn)行行維修保養(yǎng)養(yǎng)。3、嚴(yán)格執(zhí)行崗位位責(zé)任制及及安全責(zé)任任制，確保保人身和設(shè)設(shè)備安全。4、堅(jiān)守崗位，定定期巡查本本系統(tǒng)設(shè)備備，并準(zhǔn)確確記錄各種種運(yùn)行數(shù)據(jù)據(jù)，填好運(yùn)運(yùn)行表格。5、發(fā)生事故時，值值班人員應(yīng)應(yīng)保持冷靜靜，按照操操作規(guī)程及及時排除故故障，事故故未排除時時不交班，應(yīng)應(yīng)上下兩班班協(xié)力排除除故障，完完成后編寫寫事故報告告，工程主主管審閱。6、接到維修通知知單應(yīng)盡快快到位檢修修恢復(fù)正常常，維修完完畢后做好好記錄上報報主管，并并盡快回到到值班地點(diǎn)點(diǎn)。7、按要求開閉設(shè)設(shè)備，不私私自調(diào)整設(shè)設(shè)備的運(yùn)行行控制參數(shù)數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)運(yùn)行方式、設(shè)設(shè)定值及管管線走向。8、嚴(yán)格執(zhí)行員工工守則和綜綜合樓服務(wù)務(wù)中心其它它規(guī)章制度度，確保空空調(diào)系統(tǒng)的的正常運(yùn)行行。四、給排水技工工崗位職責(zé)責(zé)1、嚴(yán)格遵守操作作程序，保保證給排水水系統(tǒng)的正正常運(yùn)行。2、按照工程主管管的安排，依依據(jù)維修保保養(yǎng)制度的的內(nèi)容，對對給排水設(shè)設(shè)備進(jìn)行維維修保養(yǎng)。3、嚴(yán)格執(zhí)行崗位位責(zé)任制及及安全責(zé)任任制，確保保人身和設(shè)設(shè)備安全。4、堅(jiān)守崗位，定定期巡查本本系統(tǒng)設(shè)備備，并準(zhǔn)確確記錄各種種運(yùn)行數(shù)據(jù)據(jù)，填好運(yùn)運(yùn)行表格上上報。5、發(fā)生事故時，值值班人員應(yīng)應(yīng)保持冷靜靜，按照操操作規(guī)程及及時排除故故障，事故故未排除時時不交班，應(yīng)應(yīng)上下兩班班協(xié)力排除除故障，完完成后編寫寫事故報告告，交工程程主管審閱閱。6、接到維修通知知單應(yīng)盡快快到位檢修修恢復(fù)正常常，維修完完畢后做好好記錄上報報工程主管管，并盡快快回到值班班地點(diǎn)。7、按要求開閉設(shè)設(shè)備，不私私自調(diào)整設(shè)設(shè)備的運(yùn)行行控制參數(shù)數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)運(yùn)行方式、設(shè)設(shè)定值及管管線走向。8、嚴(yán)格執(zhí)行員工工守則和綜綜合樓服務(wù)務(wù)中心其它它規(guī)章制度度，確保給給排水系統(tǒng)統(tǒng)的正常運(yùn)運(yùn)行。五、強(qiáng)電運(yùn)行工工崗位職責(zé)責(zé)1、協(xié)助主管做好好樓層配電電間、設(shè)備備機(jī)房內(nèi)控控制柜和強(qiáng)強(qiáng)電設(shè)備的的運(yùn)行管理理，做好防防火、防水水、防小動動物及防塵塵措施，確確保強(qiáng)電設(shè)設(shè)備系統(tǒng)的的正常運(yùn)行行。2、認(rèn)真執(zhí)行巡視視檢查制度度和維修保保養(yǎng)制度，做做好巡視記記錄、運(yùn)行行記錄和用用電量統(tǒng)計(jì)計(jì)記錄，發(fā)發(fā)現(xiàn)異常及及時采取措措施，防止止隱患釀成成大故障，發(fā)發(fā)現(xiàn)異常，及及時報告。3、按照維修保養(yǎng)養(yǎng)制度的規(guī)規(guī)定，協(xié)助助領(lǐng)班做好好對供配電電設(shè)備系統(tǒng)統(tǒng)及強(qiáng)電設(shè)設(shè)備系統(tǒng)的的維修保養(yǎng)養(yǎng)計(jì)劃及其其實(shí)施，使使變電室設(shè)設(shè)備始終處處于良好的的運(yùn)行狀況況。4、及時向主管提提出所需零零配件的材材料清單，保保證常用材材料零配件件的必要庫庫存量。5、管理使用好本本班的工具具及儀表，使使之經(jīng)常處處于良好及及準(zhǔn)確狀態(tài)態(tài)。6、嚴(yán)格執(zhí)行崗位位責(zé)任制及及安全責(zé)任任制，確保保人身和設(shè)設(shè)備安全。7、嚴(yán)格執(zhí)行工程程部的值班班制度和交交接班制度度，確保在在崗時不出出任何問題題。8、每班必須對配配電室進(jìn)行行清潔，使使地面、窗窗臺、設(shè)備備表面不留留積塵。根根據(jù)上級安安排，定期期進(jìn)行設(shè)備備內(nèi)部清潔潔。9、堅(jiān)守崗位，定定期巡查本本系統(tǒng)設(shè)備備，并準(zhǔn)確確記錄各種種運(yùn)行數(shù)據(jù)據(jù)，填好運(yùn)運(yùn)行表格上上報。10、發(fā)生事故時，值值班人員應(yīng)應(yīng)保持冷靜靜，按照操操作規(guī)程及及時排除故故障，事故故未排除時時不交班，應(yīng)應(yīng)上下兩班班協(xié)力排除除故障，完完成后編寫寫事故報告告，交工程程主管審閱閱。11、按要求開閉設(shè)設(shè)備，不私私自調(diào)整設(shè)設(shè)備的運(yùn)行行控制參數(shù)數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)運(yùn)行方式、設(shè)設(shè)定值。12、嚴(yán)格執(zhí)行員工工守則和綜綜合樓服務(wù)務(wù)中心其它它規(guī)章制度度，確保配配電系統(tǒng)的的正常運(yùn)行行。六、強(qiáng)電維修工工崗位職責(zé)責(zé)1、熟練掌握各類類電氣設(shè)備備操作、維維修保養(yǎng)規(guī)規(guī)程。2、服從工程主管管的工作安安排，保證證按質(zhì)完成成工作任務(wù)務(wù)。3、按照工程主管管的安排，依依據(jù)維修保保養(yǎng)制度的的內(nèi)容要求求，對強(qiáng)電電設(shè)備、照照明系統(tǒng)進(jìn)進(jìn)行維修保保養(yǎng)，并達(dá)達(dá)到質(zhì)量要要求。4、維修保養(yǎng)操作作必須嚴(yán)格格執(zhí)行電工工工藝規(guī)范范，各接點(diǎn)點(diǎn)必須牢固固結(jié)實(shí)，絕絕緣及防水水處理必須須可靠。5、嚴(yán)格執(zhí)行崗位位責(zé)任制及及安全責(zé)任任制，確保保人身和設(shè)設(shè)備設(shè)施的的安全。6、發(fā)生事故時，值值班人員應(yīng)應(yīng)保持冷靜靜，按照操操作規(guī)程及及時排除故故障，事故故未排除時時不交班，應(yīng)應(yīng)上下兩班班協(xié)力排除除故障，完完成后編寫寫事故報告告，交工程程主管審閱閱。7、接到維修通知知單應(yīng)盡快快到位檢修修恢復(fù)正常常，維修完完畢后做好好記錄上報報工程主管管，并盡快快回到值班班地點(diǎn)。8、按要求開閉設(shè)設(shè)備，不私私自調(diào)整設(shè)設(shè)備，改變變設(shè)備功能能和用途及及工作環(huán)境境。9、嚴(yán)格執(zhí)行員工工守則和綜綜合樓服務(wù)務(wù)中心其它它規(guī)章制度度，確保供供配電系統(tǒng)統(tǒng)的正常運(yùn)運(yùn)行。七、弱電維修工工崗位職責(zé)責(zé)1、負(fù)責(zé)電視、音音響、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)及電話機(jī)機(jī)房各種設(shè)設(shè)備的保養(yǎng)養(yǎng)維修，確確保其正常常運(yùn)行。檢檢查各弱電電系統(tǒng)的運(yùn)運(yùn)行狀況，發(fā)發(fā)現(xiàn)異常立立即處理。2、系統(tǒng)維修保養(yǎng)養(yǎng)計(jì)劃和備備品備件購購買計(jì)劃，每每月定期上上報主管審審定，并負(fù)負(fù)責(zé)組織實(shí)實(shí)施。3、熟悉和掌握所所有負(fù)責(zé)設(shè)設(shè)備的性能能，當(dāng)設(shè)備備系統(tǒng)出現(xiàn)現(xiàn)故障時，要要及時組織織人力進(jìn)行行維修或聯(lián)聯(lián)系外包廠廠商修理，以以最短的時時間恢復(fù)其其正常運(yùn)行行。4、貫徹執(zhí)行崗位位責(zé)任制和和設(shè)備維修修保養(yǎng)制度度，嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行安全操操作規(guī)程及及員工守則則，保證弱弱電機(jī)房的的干凈整潔潔。5、做好設(shè)備維修修、檢查、保保養(yǎng)的記錄錄，總結(jié)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐逐步用新技技術(shù)、新工工藝進(jìn)行改改造，使設(shè)設(shè)備系統(tǒng)更更加完善。八、綜合維修工工崗位職責(zé)責(zé)1、負(fù)責(zé)綜合樓建建筑工程維維修保養(yǎng)工工作。2、制定綜合樓建建筑工程定定期保養(yǎng)時時間表，檢檢查例行保保養(yǎng)工作。3、巡查公共區(qū)域域的門窗、墻墻面、地面面、玻璃、標(biāo)標(biāo)志牌、指指示牌、廣廣告牌等設(shè)設(shè)施，若發(fā)發(fā)現(xiàn)不正常常，及時報報告主管并并及時進(jìn)行行修理。4、檢查各項(xiàng)工程程維修水準(zhǔn)準(zhǔn)，并對維維修質(zhì)量進(jìn)進(jìn)行監(jiān)督，審審查施工圖圖紙方案，并并提出意見見報告。5、協(xié)助監(jiān)督及驗(yàn)驗(yàn)收土建、裝裝修工作。九、電梯工崗位位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守賓館館各項(xiàng)規(guī)章章制度，嚴(yán)嚴(yán)守值班崗崗位。每天天巡視兩次次電梯設(shè)備備。2、負(fù)責(zé)十一部電電梯、維修修、保養(yǎng)。4、及時排除故障障，保證正正常電梯設(shè)設(shè)備正常運(yùn)運(yùn)行。5、按時完成電梯梯設(shè)備的定定期保養(yǎng)項(xiàng)項(xiàng)目，按操操作規(guī)程每每月兩次監(jiān)監(jiān)督外包維維修單位對對電梯主體體進(jìn)行保養(yǎng)養(yǎng)。6、優(yōu)質(zhì)、高效、低低耗、安全全運(yùn)行，定定期對設(shè)備備進(jìn)行維護(hù)護(hù)保養(yǎng)。7、嚴(yán)格操作規(guī)程程，杜絕違違章蠻干。8、每年一次報質(zhì)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)監(jiān)督局進(jìn)行行特種設(shè)備備年檢后將將記錄存檔檔案保管9、保管好維修工工具和設(shè)備備，做到工工具齊全、設(shè)設(shè)備完好，帳帳物相符。10、及時處理理應(yīng)急停電電故障、截截到應(yīng)急故故障后應(yīng)迅迅速趕赴現(xiàn)現(xiàn)場、先將將電梯困客客人救出、然然后排出故故障第三章綜合樓樓工程部管管理制度一、設(shè)備接管驗(yàn)驗(yàn)收制度1、工程部負(fù)責(zé)綜綜合樓設(shè)施施設(shè)備接管管驗(yàn)收工作作。2、設(shè)備驗(yàn)收包括括：對新建建房屋附屬屬設(shè)備的驗(yàn)驗(yàn)收，對維維修后房屋屋設(shè)備的驗(yàn)驗(yàn)收，委托托加工或購購置的更新新設(shè)備開箱箱驗(yàn)收。3、設(shè)備接管驗(yàn)收收中發(fā)現(xiàn)問問題由項(xiàng)目目經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)關(guān)單位限期期解決，設(shè)設(shè)備問題未未經(jīng)整改，設(shè)設(shè)備不與接接管。4、對設(shè)備的缺陷陷及不影響響使用的問問題可作為為遺留問題題簽訂協(xié)議議保修或賠賠款補(bǔ)償。這這類協(xié)議必必須是設(shè)備備能用、不不致出現(xiàn)重重大問題時時方可簽訂訂。5、設(shè)備驗(yàn)收后的的驗(yàn)收單與與協(xié)議等文文件應(yīng)保存存好。6、綜合樓工程部部應(yīng)設(shè)專人人管理本寫寫字樓工程程所有資料料，并建立立詳細(xì)的工工程設(shè)備、資資料及維修修工具臺帳帳。7、綜合樓設(shè)備臺臺帳應(yīng)注明明設(shè)備的使使用期限、初次更換換擬定時間間、更換期期限，并以以此作為項(xiàng)項(xiàng)目年度工工程設(shè)備支支出預(yù)算的的重要依據(jù)據(jù)。二、值班制度1、綜合樓工程部部建立值班班制度并嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行，以以便及時發(fā)發(fā)現(xiàn)事故隱隱患并排除除故障，從從而保證設(shè)設(shè)備安全、正正常操作運(yùn)運(yùn)行。2、值班人員必須須堅(jiān)守崗位位，不得擅擅自離崗，如如因工作需需要臨時離離崗，必須須有符合條條件的人替替崗，并交交待離崗時時間及去向向。3、值班人員根據(jù)據(jù)操作規(guī)程程及崗位責(zé)責(zé)任制的要要求，密切切注意所管管設(shè)備的運(yùn)運(yùn)行情況并并按規(guī)定做做好有關(guān)記記錄。4、如發(fā)生設(shè)備故故障，而當(dāng)當(dāng)班人一時時不能處理理，應(yīng)按報報告制度及及時報告給給有關(guān)人員員。5、值班人員接到到報修通知知后，應(yīng)及及時通知有有關(guān)班組，安安排人員前前往維修。6、所有值班崗位位都必須安安排人員值值班，且要要到崗到位位。如需調(diào)調(diào)班，必須須報主管人人員同意。并并通知同班班人員配合合。7、值班人員應(yīng)安安排統(tǒng)一的的班次值班班，不得遲遲到、早退退、無故缺缺勤，因故故不能值班班者，必須須提前征得得主管同意，按按規(guī)定辦理理請假手續(xù)續(xù)。主管應(yīng)應(yīng)落實(shí)好代代班人員，保保證崗位上上有人工作作。三、交接班制度度1、交接班雙方人人員必須提提前10分鐘做好好交接班準(zhǔn)準(zhǔn)備工作，正正點(diǎn)進(jìn)行交交班。交接接班的準(zhǔn)備備工作有：：查看運(yùn)行行記錄，介介紹運(yùn)行狀狀況和方式式，設(shè)備檢檢修、變更更等情況，清清點(diǎn)儀表、工工具，檢查查設(shè)備狀況況等。2、出現(xiàn)下列情況況不得交班班：（1）在事事故處理未未完成或重重大設(shè)備啟啟動或停機(jī)機(jī)時；（2）交接接班準(zhǔn)備工工作未完成成時；（3）接班班人員有醉醉酒現(xiàn)象或或神志不清清而未找到到頂班人時時。3、交接班清楚后后，雙方要要在值班登登記本上簽簽字。4、部門主管每天天必須對每每班工作進(jìn)進(jìn)行查看，在在值班記錄錄上簽字。對對于非正常常事件要批批示處理意意見。5、部門主管每日日下班離開開崗位前，要要對所管轄轄區(qū)域進(jìn)行行巡視，確確保一切正正常后方可可離開。四、維修修工具領(lǐng)用用保管制度度1、個人領(lǐng)用工具具品種根據(jù)據(jù)工種發(fā)放放，由工程程部主管根根據(jù)其工作作需要予以以申購，工工具由個人人負(fù)責(zé)使用用、保管。2、班組使用的公公共工具品品種、規(guī)格格，由各班班長申請，工工程主管審審批申購，工工程部專人人負(fù)責(zé)保管管、日常保保養(yǎng)。3、工程部公用工工具使用必必須填寫使使用登記表表，由使用用人所屬班班長和工具具保管人員員簽名。4、工具發(fā)生丟失失、損毀，由由保管者說說明原因，向向主管報告告。由于人人為因素所所造成的由由責(zé)任人按按工具價值值賠償。5、工具因使用時時間過長而而發(fā)生磨損損或毀壞，經(jīng)經(jīng)主管批準(zhǔn)準(zhǔn)可申請辦辦理報廢，并并重新申購購。6、工程部工具外外借，必須須辦理嚴(yán)格格的借用手手續(xù)。借用用者必須持持本部門主主管簽字的的借用單方方可借取，并并注明擬歸歸還時間，管管理人員對對外借工具具負(fù)責(zé)督促促歸還，檢檢查有無損損毀。五、設(shè)備操操作維修安安全規(guī)定1、所有機(jī)電操作作，維修人人員必須嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行國國家有關(guān)安安全操作規(guī)規(guī)程，并樹樹立“安全第一”的思想，既既要保證設(shè)設(shè)備的安全全運(yùn)行，又又要保證工工作人員安安全。2、新上崗、轉(zhuǎn)崗崗的機(jī)電維維修人員必必須經(jīng)過技技術(shù)培訓(xùn)、考考核，熟悉悉寫字樓的的設(shè)備情況況后，才能能上崗工作作。3、設(shè)備房應(yīng)該配配置安全操操作用品，例例如配電房房配置絕緣緣手套，并并要認(rèn)真保保管。4、工作人員進(jìn)入入設(shè)備房內(nèi)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙煙。5、非電氣工作人人員未經(jīng)允允許，不得得私自進(jìn)入入變、配電電房。6、對于設(shè)備正常常運(yùn)行參數(shù)數(shù)定時檢查查記錄，如如參數(shù)異常常，必須及及時處理。7、電氣部分維修修，必須嚴(yán)嚴(yán)格按停電電、驗(yàn)電、檢檢修、檢查查無誤后方方能送電。注注意嚴(yán)禁將將金屬物、工工具等遺留留在設(shè)備上上，以防事事故發(fā)生。8、工程人員必須須熟悉掌握握觸電急救救方法及步步驟。六、維修管理制制度1、綜合樓工程人人員受客服服人員管理理，積極完完成客服人人員安排的的各項(xiàng)工程程維修工作作，并及時時將維修結(jié)結(jié)果回復(fù)客客服人員。2、綜合樓工程部部負(fù)責(zé)綜合合樓房屋保保養(yǎng)工作，每每年進(jìn)行房房屋普查。保保持物業(yè)整整體外觀整整潔完好，封封閉陽臺統(tǒng)統(tǒng)一、有序序。陽臺（包包括平臺和和外廊）的的使用不礙礙觀瞻，無無違反規(guī)劃劃私搭亂建建。3、綜合樓工程部部負(fù)責(zé)協(xié)助助項(xiàng)目部編編訂裝修管管理辦法，并并巡視檢查查監(jiān)督各辦辦公室主修修全過程，做做好記錄。4、所有報修服務(wù)務(wù)，在接到到報修后10-115分鐘內(nèi)到到達(dá)現(xiàn)場，急急修不過夜夜，當(dāng)時不不能解決的的問題，必必須做好各各辦公室解解釋工作，同同時必須在在兩日內(nèi)將將維修進(jìn)度度及狀態(tài)向向各辦公室室回復(fù)。5、工程維修人員員進(jìn)入各辦辦公室戶內(nèi)內(nèi)維修時應(yīng)應(yīng)統(tǒng)一著裝裝，佩帶胸胸牌，備有有鞋套和苫苫布，做到到工完場清清。6、綜合樓工程有有償維修服服務(wù)做到明明碼標(biāo)價，并并將各項(xiàng)維維修價格公公示于服務(wù)務(wù)中心顯眼眼處，有償償維修嚴(yán)格格按規(guī)定收收費(fèi)。7、綜合樓工程部部難以勝任任的保養(yǎng)、維維修項(xiàng)目，應(yīng)應(yīng)委托專業(yè)業(yè)公司進(jìn)行行，由工程程部協(xié)調(diào)相相關(guān)有資質(zhì)質(zhì)的專業(yè)單單位洽談、擬擬定保養(yǎng)合合同，上報報公司審批批后執(zhí)行。綜綜合樓工程程部負(fù)責(zé)對對外包保養(yǎng)養(yǎng)合同的執(zhí)執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)監(jiān)督執(zhí)行和和記錄。七、綜合樓設(shè)施施設(shè)備計(jì)劃劃性養(yǎng)護(hù)管管理綜合樓工程部要要制定預(yù)防防性維修計(jì)計(jì)劃，以求求避免設(shè)備備故障，防防患于未然然。具體做做法為∶1、建立設(shè)備檔案案資料卡將綜合樓內(nèi)所有有必須進(jìn)入入維護(hù)計(jì)劃劃網(wǎng)的設(shè)備備列出，參參考設(shè)備使使用說明書書、使用手手冊、安裝裝調(diào)試手冊冊等資料中中的有關(guān)維維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)內(nèi)容，建立立設(shè)備檔案案登記卡。并并按說明書書中規(guī)定的的維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)項(xiàng)目內(nèi)容容建立維護(hù)護(hù)保養(yǎng)記錄錄表格。2、編制設(shè)備計(jì)劃劃維護(hù)總表表將全部維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)記錄表中中的任務(wù)和和時間匯總總到計(jì)劃維維護(hù)總表中中，并制定定出年度設(shè)設(shè)備維護(hù)保保養(yǎng)計(jì)劃一一覽表。3、發(fā)出維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)單維護(hù)保單是根據(jù)據(jù)計(jì)劃維護(hù)護(hù)總表及保保養(yǎng)計(jì)劃一一覽表的安安排，按時時間向員工工發(fā)出的。發(fā)發(fā)出維護(hù)單單時應(yīng)注意意∶①按編號發(fā)出，按按編號交收收入檔。②任務(wù)要明確，盡盡可能寫明明標(biāo)準(zhǔn)要求求。③要列出完成任務(wù)務(wù)所需的工工具儀器、備備件、材料料及油號等等。④維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的的落實(shí)跟蹤蹤檢查⑤維修人員根據(jù)維維護(hù)保養(yǎng)單單完成任務(wù)務(wù)后必須在在單子上填填寫工作記記錄，包括括所用時間間，檢查結(jié)結(jié)果等，并并簽字交回回。工程部部主管及大大客戶服務(wù)務(wù)中心專業(yè)業(yè)人員要對對維修人員員的設(shè)備維維護(hù)保養(yǎng)工工作進(jìn)行檢檢查或抽查查，考核其其工作質(zhì)量量。八、能源管理規(guī)規(guī)定綜合樓的能源消消耗是巨大大的，節(jié)能能是一項(xiàng)經(jīng)經(jīng)常性的工工作，潛力力較大。節(jié)節(jié)能主要靠靠加強(qiáng)管理理來達(dá)到，而而不是靠削削減對各辦辦公室的供供應(yīng)。節(jié)能能并非要損損害各辦公公室的舒適適感，綜合合樓是提供供各辦公室室辦公的場場所，節(jié)能能絕不可隨隨意降低服服務(wù)的質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)。綜合樓能源控制制管理應(yīng)從從如下幾個個方面入手手：1、使設(shè)備、設(shè)施施經(jīng)常保持持良好的性性能和狀態(tài)態(tài)譬如，綜合樓的的空調(diào)機(jī)組組、新風(fēng)機(jī)機(jī)組及風(fēng)機(jī)機(jī)盤管等設(shè)設(shè)施在使用用一段時間間后，熱交交換器的翅翅片間會積積塵甚至產(chǎn)產(chǎn)生堵塞現(xiàn)現(xiàn)象，這都都會降低能能源的利用用率。及時時地對設(shè)備備進(jìn)行檢查查和清洗是是十分必要要的。另外，風(fēng)機(jī)的皮皮帶磨損、拉拉伸等也會會使設(shè)備處處于病態(tài)工工作中，降降低設(shè)備的的能效比。2、更新耗能大的的設(shè)備對于一些過于陳陳舊的設(shè)備備，應(yīng)下決決心更新。最最有效的更更新方法是是考慮購進(jìn)進(jìn)的設(shè)備能能節(jié)省多少少錢而不是是著重考慮慮買設(shè)備要要花多少錢錢。應(yīng)著重重結(jié)算時的的盈虧，而而不是最初初成本。3、保持建筑物完完好，防止止不必要的的滲漏通常有些玻璃破破損了，不不能及時進(jìn)進(jìn)行修補(bǔ)，這這無疑是能能源的極大大浪費(fèi)。4、合理的安排運(yùn)運(yùn)行例如，會議室，多多功能廳等等使用的空空調(diào)區(qū)，通通常在關(guān)閉閉時不應(yīng)開開空調(diào)，只只提供通風(fēng)風(fēng)，而在舉舉活動前一一個小時，打打開空調(diào)，確確保客戶的的需求，結(jié)結(jié)束后，應(yīng)應(yīng)隨即把空空調(diào)關(guān)閉。排排風(fēng)機(jī)、綜綜合樓內(nèi)公公共區(qū)域及及樓外廣場場照明時間間段的自動動控制，可可以最大效效率地取得得預(yù)期效果果，這也能能節(jié)約許多多能源。5、采用先進(jìn)的技技術(shù)和管理理設(shè)備如樓宇智能管理理系統(tǒng)、節(jié)節(jié)能開關(guān)、定定時開關(guān)、感感光開關(guān)、節(jié)節(jié)能燈、節(jié)節(jié)水龍頭，能能量回收裝裝置等。第四章設(shè)施設(shè)設(shè)備保養(yǎng)（一）、給給排水系統(tǒng)統(tǒng)保養(yǎng)1、給排水保養(yǎng)準(zhǔn)準(zhǔn)則（1）閥門開閉靈活活，系統(tǒng)密密封良好，定定期進(jìn)行檢檢修，管道道無跑、冒冒、滴、漏漏。（2）電機(jī)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)無異異常聲響和和振動，軸軸承溫度正正常，有電電機(jī)安全保保護(hù)措施。（3）水表表計(jì)量準(zhǔn)確確。（4）排水水系統(tǒng)通暢暢，汛期道道路無積水水，樓內(nèi)、地地下室及車車庫無積水水、浸泡發(fā)發(fā)生。（5）衛(wèi)生間、浴室室、茶水間間、清潔間間等給排水水設(shè)備及衛(wèi)衛(wèi)生潔具無無故障。（6）限水、停水提提前書面通通知業(yè)主。2、冷、熱水水泵泵（1）生活水泵的保保養(yǎng)應(yīng)每周周進(jìn)行1次，水泵泵要隨時注注油，且每每年要換1～2次新油。（2）保養(yǎng)內(nèi)容：★檢查水泵和電機(jī)機(jī)周圍清潔潔情況，有有無雜物存存在?！餀z查盤根（密封封填料）是是否滲水?！餀z查各種螺絲聯(lián)聯(lián)結(jié)是否牢牢固，有無無松動現(xiàn)象象?！镉^察壓力表指示示是否正常常?！餀z查進(jìn)水閥門和和進(jìn)水系統(tǒng)統(tǒng)是否暢通通?！锫犓脵C(jī)組運(yùn)行行時有無異異常雜音。★注意觀看水泵機(jī)機(jī)組運(yùn)行時時有無跑、冒冒、滴、漏漏現(xiàn)象?！锶缬星闆r需停泵泵，應(yīng)通知知值班人員員備案，并并報告上級級主管作出出維修方案案。（3）填寫保養(yǎng)記錄錄卡。3、加壓水泵（1）加壓泵及電氣氣控制設(shè)備備應(yīng)每年進(jìn)進(jìn)行一次維維修、保養(yǎng)養(yǎng)。（2）保養(yǎng)內(nèi)容∶★觀察壓力表指示示有無異常常顯示。★檢查加壓泵盤根根是否漏水水。★檢查機(jī)械運(yùn)轉(zhuǎn)是是否正常?！餀z查電氣控制設(shè)設(shè)備有無斷斷路現(xiàn)象?！餀z查電氣控制是是否靈敏。（3）填寫保養(yǎng)記錄錄卡。（4）如發(fā)現(xiàn)電路故故障，應(yīng)請請電工配合合維修。4、污水井及潛水水泵（1）要隨時對污水水井及潛水水泵進(jìn)行維維修保養(yǎng)，至至少每天應(yīng)應(yīng)做一次巡巡視檢查。檢檢查是否有有污物堵塞塞水泵或液液位控制閥閥失靈的情情況發(fā)生。（2）保養(yǎng)內(nèi)容：★檢查自控和手控控是否運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)正常?！锴謇砀粲推鳌！锴謇砦鬯械牡碾s物。★清洗泵體。★檢查水泵是否被被雜物堵塞塞。（3）填寫保養(yǎng)記錄錄卡。5、化糞池（1）寫字樓應(yīng)與環(huán)環(huán)衛(wèi)部門簽簽定化糞池池清掏合同同，由環(huán)衛(wèi)衛(wèi)部門專人人負(fù)責(zé)、定定期清掏。（2）每年配合環(huán)保保部門做排排水監(jiān)測。6、給排水設(shè)備運(yùn)運(yùn)行管理操操作規(guī)范（1）在設(shè)備運(yùn)行工工作中，如如有涉及用用電方面的的工作，設(shè)設(shè)備人員不不得私自用用電，應(yīng)請請電工配合合工作。（2）在設(shè)備運(yùn)行工工作中，設(shè)設(shè)備人員要要了解各種種設(shè)備的使使用性能和和操作方法法，按照設(shè)設(shè)備說明書書規(guī)定的工工作步驟，起起動并使設(shè)設(shè)備正常運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)。（3）在設(shè)備運(yùn)行工工作中，設(shè)設(shè)備人員不不僅要配合合空調(diào)的風(fēng)風(fēng)機(jī)盤管的的搶修和安安裝，還要要配合二裝裝工程的設(shè)設(shè)備改裝和和移位工作作的順利完完成。7、給排水設(shè)備運(yùn)運(yùn)行的巡查查制度（1）設(shè)備運(yùn)行的巡巡查應(yīng)每天天進(jìn)行1～2次。（2）由每天值班的的人員負(fù)責(zé)責(zé)巡查設(shè)備備的運(yùn)行情情況。（3）巡查地點(diǎn)∶污污水井和潛潛水泵、自自來水井。（4）巡查內(nèi)容∶冷冷水泵、熱熱水泵、加加壓泵、水水箱、電氣氣控制設(shè)備備污水井、潛潛水泵等設(shè)設(shè)備是否正正常運(yùn)行及及綜合樓的的用水?dāng)?shù)量量。（5）若發(fā)現(xiàn)情況異異常，立即即做出處理理并報告上上級主管做做出維修方方案。（6）巡查完畢后，做做出巡查記記錄。（7）進(jìn)、排風(fēng)部分分:★交流風(fēng)機(jī)：①葉輪的清掃；②軸承的更換；③皮帶的檢查和更更換；④風(fēng)機(jī)基礎(chǔ)螺絲的的緊固；★電機(jī)的保養(yǎng)：①控制線路的檢查查；②控制電器的檢查查；③電機(jī)絕緣的測試試；④電機(jī)軸承的加油油；★風(fēng)機(jī)維護(hù)保養(yǎng)制制度：①機(jī)組每運(yùn)行10000～1200小時必須須對風(fēng)機(jī)的的軸承進(jìn)行行加油保養(yǎng)養(yǎng)；②空調(diào)機(jī)及風(fēng)機(jī)必必須使用廠廠家指定型型號的黃油油，防止損損壞機(jī)組軸軸承。風(fēng)機(jī)機(jī)必須加高高速機(jī)油；；③風(fēng)機(jī)每運(yùn)行10000小時就必必須進(jìn)行加加油保養(yǎng)及及電機(jī)和皮皮帶的調(diào)整整；8、給排水設(shè)備設(shè)設(shè)施異常情情況處理給排水設(shè)備設(shè)施施在運(yùn)行過過程中會出出現(xiàn)一些突突發(fā)的異常常情況，必必須有相應(yīng)應(yīng)的緊急處處理措施進(jìn)進(jìn)行處理。主供水管爆裂如果發(fā)生此種情情況，首先先應(yīng)立即關(guān)關(guān)閉相連的的主供水管管上的閘閥閥，若仍控控制不住大大量泄水，應(yīng)應(yīng)關(guān)停相應(yīng)應(yīng)的水泵房房，報告工工程主管及及項(xiàng)目經(jīng)理理。由工程程主管負(fù)責(zé)責(zé)聯(lián)系相應(yīng)應(yīng)責(zé)任部門門及時通知知用水單位位和業(yè)主關(guān)關(guān)于停水情情況。工程程部負(fù)責(zé)安安排維修組組進(jìn)行搶修修，維修完完畢后由水水泵房管理理員開水試試壓，看有有無漏水和和松動現(xiàn)象象，如果試試壓正常，回填土方，恢復(fù)原貌。（二）供電系統(tǒng)統(tǒng)保養(yǎng)1、供電系統(tǒng)保養(yǎng)養(yǎng)準(zhǔn)則（1）系統(tǒng)設(shè)備正常常運(yùn)行，定定期進(jìn)行檢檢修，各連連接處無跳跳火、發(fā)熱熱等異?，F(xiàn)現(xiàn)象，指示示燈、信號號燈齊全，計(jì)計(jì)量儀表準(zhǔn)準(zhǔn)確，配電電室溫度不不超過40℃。（2）出現(xiàn)現(xiàn)故障，立立即排除。（3）限限電、停電電提前書面面通知住戶戶。2、供電設(shè)備的安安全操作注注意事項(xiàng)（1）操作高壓設(shè)備備時，必須須使用安全全用具。使使用操作桿桿、棒，帶帶絕緣手套套，穿絕緣緣鞋。操作作低壓設(shè)備備時帶絕緣緣手套，穿穿絕緣鞋，同同時注意不不要正向面面對操作設(shè)設(shè)備。（2）嚴(yán)禁帶電工作作，緊急情情況帶電作作業(yè)時，必必須在有監(jiān)監(jiān)護(hù)人、有有足夠的工工作場地和和光線充足足的情況下下，帶絕緣緣手套，穿穿絕緣鞋進(jìn)進(jìn)行操作。（3）自動開關(guān)自動動跳閘后，必必須查明原原因，排除除故障后再再恢復(fù)供電電。必要時時可以試合合閘一次。（4）變配電室倒閘閘操作時，必必須一人操操作一人監(jiān)監(jiān)護(hù)。（5）不能用搖表測測帶電設(shè)備備的絕緣電電阻。（6）設(shè)立安全標(biāo)志志。應(yīng)對各各種電氣設(shè)設(shè)備設(shè)立安安全標(biāo)志牌牌，配電室室門前應(yīng)設(shè)設(shè)“非工作人人員不得入入內(nèi)”標(biāo)志牌，處處在施工中中的供電設(shè)設(shè)備，開關(guān)關(guān)上應(yīng)懸掛掛“禁止合閘閘，有人工工作”標(biāo)志牌，高高壓設(shè)備工工作地點(diǎn)和和施工設(shè)備備上應(yīng)懸掛掛“止步，高高壓危險”等標(biāo)志牌牌。3、變配電室設(shè)備備的安全操操作規(guī)程（1）為確保安全，防防止誤操作作，按照國國家ＤL408—91《電業(yè)安安全工作規(guī)規(guī)范》的規(guī)規(guī)定，倒閘閘操作必須須根據(jù)上級級變配電所所調(diào)度員或或值班負(fù)責(zé)責(zé)人的命令令，經(jīng)受令令人復(fù)誦無無誤后執(zhí)行行，并填寫寫操作票。（2）送電操作規(guī)程程變配電所送電時時，一般應(yīng)應(yīng)從電源側(cè)側(cè)的開關(guān)合合起，依次次到負(fù)荷側(cè)側(cè)的開關(guān)。有有高壓斷路路器、高壓壓隔離開關(guān)關(guān)、低壓斷斷路器、低低壓刀開關(guān)關(guān)的情況下下，送電時時，一定要要按照：母母線側(cè)隔離離開關(guān)(刀開關(guān))→負(fù)荷側(cè)隔隔離開關(guān)(刀開關(guān))→斷路器的的合閘次序序操作。（3）停電操作規(guī)程程變配電所停電時時，一般應(yīng)應(yīng)從負(fù)荷側(cè)側(cè)的開關(guān)拉拉起，依次次拉到電源源側(cè)開關(guān)。以以保證每個個開關(guān)斷開開的電流最最小，較安安全。有高高壓斷路器器、高壓隔隔離開關(guān)、低低壓斷路器器、低壓刀刀開關(guān)的電電路中，停停電時，一一定要按照照斷路器→負(fù)荷側(cè)隔隔離開關(guān)(刀開關(guān))→母線側(cè)隔隔離開關(guān)(刀開關(guān))的拉閘次次序操作。（4）變壓器維修前前的安全操操作規(guī)程為確保在無電狀狀態(tài)下對變變壓器進(jìn)行行維修，必必須先拉開開負(fù)荷側(cè)的的開關(guān)，再再拉開高壓壓側(cè)的開關(guān)關(guān)。用驗(yàn)電電器驗(yàn)電，確確認(rèn)無電后后，在變壓壓器兩側(cè)掛掛上三相接接地線，高高低壓開關(guān)關(guān)上掛上“有人工作作，請勿合合閘”警示牌，才才能開始工工作。（5）配電柜維修前前的安全操操作規(guī)程斷開控制配電柜柜的斷路器器和前面的的隔離開關(guān)關(guān)，然后驗(yàn)驗(yàn)電，確認(rèn)認(rèn)無電時掛掛上三相短短路接地線線。當(dāng)和臨臨近帶電體體距離小于于6厘米時，設(shè)設(shè)置絕緣隔隔板。在停停電開關(guān)處處掛警示牌牌。4、供電設(shè)備過負(fù)負(fù)荷的安全全管理（1）綜合樓工程部部負(fù)責(zé)供電電設(shè)備負(fù)荷荷管理，謹(jǐn)謹(jǐn)防因各辦辦公室超負(fù)負(fù)荷用電導(dǎo)導(dǎo)致線路故故障。（2）工程巡查人員員負(fù)責(zé)對各各辦公室內(nèi)內(nèi)用電線路路改造申請請進(jìn)行審批批，嚴(yán)防超超負(fù)荷用電電。（3）綜合樓內(nèi)嚴(yán)禁禁私拉電線線。5、供電設(shè)施防雷雷的安全管管理（1）防雷管理主要要包括兩個個方面內(nèi)容容，一是根根據(jù)國家的的防雷標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)安裝好防防雷器具。二二是管好防防雷器具，保保證雷雨季季節(jié)防雷器器具正常工工作。（2）變配電所的防防雷器具變配電所屬于一一級防雷建建筑物，按按照規(guī)定變變配電所應(yīng)應(yīng)裝避雷針針。綜合樓樓工程部變變配電室值值班電工每每年4月份雷雨雨季節(jié)前負(fù)負(fù)責(zé)對寫字字樓進(jìn)行一一次避雷針針、避雷器器和接地體體裝置的試試驗(yàn)、測量量和維修，保保證避雷器器具良好運(yùn)運(yùn)行。6、供電設(shè)備的運(yùn)運(yùn)行管理供電設(shè)備的運(yùn)行行管理主要要包括運(yùn)行行中的巡視視管理、運(yùn)運(yùn)行中的異異常情況處處置、變配配電室管理理和檔案管管理等內(nèi)容容。綜合樓供電設(shè)備備運(yùn)行中的的巡視管理理由綜合樓樓工程部維維修人員進(jìn)進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)不良運(yùn)行行情況應(yīng)及及時整改解解決。（1）運(yùn)行巡視制度度★變配電室的值班班人員每班班巡視兩次次高壓開關(guān)關(guān)柜，每2小時巡視視一次變壓壓器，每周周巡視一次次電表箱，每2周巡視一次線路。如遇大風(fēng)雨或發(fā)生故障時，應(yīng)臨時增加巡視次數(shù)?！镒兣潆娛业闹蛋喟嚯姽け仨氻毎凑找?guī)定定的次數(shù)進(jìn)進(jìn)行檢查、巡巡視、監(jiān)控控，將每次次巡視的時時間、設(shè)備備、結(jié)果等等記入《變變配電室運(yùn)運(yùn)行巡視記記錄》。（2）運(yùn)行巡視的內(nèi)內(nèi)容★巡視變壓器的油油位、油色色是否正常常，運(yùn)行是是否過負(fù)荷荷，是否漏漏油?！镅惨暸潆姽裼袩o無聲響和異異味，各種種儀表指示示是否正常常，各種導(dǎo)導(dǎo)線的接頭頭是否有過過熱或燒傷傷的痕跡，接接線是否良良好。★巡視配電室防小小動物設(shè)施施是否良好好，各種標(biāo)標(biāo)示物、標(biāo)標(biāo)示牌是否否完好，安安全用具是是否齊全、是是否放于規(guī)規(guī)定的位置置?！锇磿r開關(guān)轄區(qū)內(nèi)內(nèi)的路燈或或燈飾。（3）工程綜合樓戶戶外配電設(shè)設(shè)施巡視項(xiàng)項(xiàng)目★路燈燈桿等設(shè)施施有無傾斜斜、損壞、基基礎(chǔ)下沉現(xiàn)現(xiàn)象，有則則采取措施施?！镅鼐€有無堆積易易燃物、危危險建筑物物，有應(yīng)進(jìn)進(jìn)行處理?！飳?dǎo)線接頭是否良良好，絕緣緣子有無破破損，若有有則更換?！锉芾籽b置的接地地是否良好好，若有缺缺陷設(shè)法處處理。★對于電纜線路，應(yīng)應(yīng)檢查電纜纜頭、瓷套套管有無破破損和放電電痕跡，油油浸紙電纜纜還應(yīng)檢查查是否漏油油?！餀z查暗敷電纜沿沿線的蓋板板是否完好好，路線標(biāo)標(biāo)樁是否完完整，電纜纜溝內(nèi)是否否有積水，接接地是否良良好。7、變配電室的管管理（1）變配電室的值值班人員要要嚴(yán)格執(zhí)行行變配電室室的管理制制度。（2）變配電室的設(shè)設(shè)備正常運(yùn)運(yùn)行時，非非值班人員員不得入內(nèi)內(nèi)，若要進(jìn)進(jìn)入則需經(jīng)經(jīng)工程主管管同意，在在值班人員員的陪同下下進(jìn)入變配配電室。（3）變配電室內(nèi)禁禁止存放易易燃、易爆爆物品，且且消防器材材齊全，禁禁止吸煙。（4）每天打掃一次次室內(nèi)衛(wèi)生生。每周清清潔一次設(shè)設(shè)備衛(wèi)生。（5）值班人員應(yīng)履履行交接班班制度，按按規(guī)定時間間交接班，值值班員未辦辦完交接手手續(xù)時，不不得擅離崗崗位。（6）接班人員應(yīng)聽聽取交班人人員的交代代，查看運(yùn)運(yùn)行記錄，檢檢查工具、物物品是否齊齊全，確認(rèn)認(rèn)無誤后，在在《值班記記錄》上簽簽名。（7）在處理事故時時，一般不不得交接班班。如事故故一時難于于處理完畢畢，由交班班人員負(fù)責(zé)責(zé)繼續(xù)處理理，接班人人員協(xié)助處處理。也可可在接班的的值班員同同意和上級級主管部門門同意后，進(jìn)進(jìn)行交接班班。8、低壓配電柜的的養(yǎng)護(hù)（1）低壓配電柜的的養(yǎng)護(hù)，每每半年一次次。養(yǎng)護(hù)的的順序是：：先做好養(yǎng)養(yǎng)護(hù)前的準(zhǔn)準(zhǔn)備，然后后分段進(jìn)行行配電柜的的保養(yǎng)。（2）養(yǎng)護(hù)前的準(zhǔn)備備低壓配電柜養(yǎng)護(hù)護(hù)前一天，應(yīng)應(yīng)通知業(yè)主主擬停電的的起止時間間。將養(yǎng)護(hù)護(hù)所需使用用工具和安安全工具準(zhǔn)準(zhǔn)備好，由由班長負(fù)責(zé)責(zé)指揮，要要求全體人人員思想一一致，分工工合作，高高效率完成成養(yǎng)護(hù)工作作。（3）配電柜的分段養(yǎng)養(yǎng)護(hù)當(dāng)配電柜較多時時，一般采采用雙列方方式排列。兩兩列之間由由柜頂?shù)哪改妇€隔離開開關(guān)相連。為為縮減停電電范圍，對對配電柜進(jìn)進(jìn)行分段養(yǎng)養(yǎng)護(hù)。先停停掉一段母母線上的全全部負(fù)荷，打打開母線隔隔離開關(guān)。檢檢查確認(rèn)無無電后，掛掛上接地線線和標(biāo)示牌牌即可開始始養(yǎng)護(hù)?！餀z查母線接頭有有無變形，有有無放電的的痕跡，緊緊固連接螺螺栓確保連連接緊密。母母線接頭處處有臟物時時應(yīng)清除，螺螺母有銹蝕蝕現(xiàn)象應(yīng)更更換?！餀z查配電柜中各各種開關(guān)，取取下滅弧罩罩，看觸頭頭是否有損損壞。緊固固進(jìn)出線的的螺栓，清清潔柜內(nèi)塵塵土，試驗(yàn)驗(yàn)操動機(jī)構(gòu)構(gòu)的分合閘閘情況?！餀z查電流互感器器和各種儀儀表的接線線，并逐個個接好?！餀z查熔斷器的容容體和插座座是否接觸觸良好，有有無燒損。在檢查中發(fā)現(xiàn)的的問題，視視其情況進(jìn)進(jìn)行處理。該該段母線上上的配電柜柜檢查完畢畢后，用同同樣的辦法法檢查另一一段。全部部養(yǎng)護(hù)工作作完成后恢恢復(fù)供電。9、變壓器的養(yǎng)護(hù)護(hù)（1）變壓器的養(yǎng)護(hù)護(hù)每半年一一次，一般般安排在每每年的4月份和10月份，由由工程主管管負(fù)責(zé)監(jiān)督督，工程值值班人員對對變壓器進(jìn)進(jìn)行外部清清潔保養(yǎng)。（2）在停電狀態(tài)下下，清掃變變壓器的外外殼，檢查查變壓器的的油封墊圈圈是否完好好。（3）擰緊變壓器的的外引線接接頭，若有有破損應(yīng)修修復(fù)后再接接好。（4）檢查變壓器絕絕緣子是否否完好，接接地線是否否完好，若若損傷則予予以更換。（5）測定變壓器的的絕緣電阻阻，當(dāng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)絕緣電阻阻低于上次次的30％～50％時，應(yīng)應(yīng)安排修理理。10、供電設(shè)備設(shè)施施的維修的的管理（1）供電設(shè)備和設(shè)設(shè)施的修理理是指對供供電設(shè)備中中出現(xiàn)的故故障進(jìn)行的的修復(fù)。（2）綜合樓較大的的維修項(xiàng)目目如變壓器器的內(nèi)部故故障和試驗(yàn)驗(yàn)、高壓斷斷路器的調(diào)調(diào)整和試驗(yàn)驗(yàn)等，一般般采用外委委維修的方方式，外委委相關(guān)工作作由工程部部主管負(fù)責(zé)責(zé)協(xié)調(diào)。（3）供電設(shè)施設(shè)備備外委維修修由工程部部負(fù)責(zé)監(jiān)督督、檢查、記記錄。（4）綜合樓較小的的維修項(xiàng)目目如路燈照照明線路、樓樓宇內(nèi)的配配電箱及電電力計(jì)量箱箱等公共設(shè)設(shè)施故障時時，直接由由工程維修修人員維修修。11、電井操作規(guī)范范（1）操作人員應(yīng)熟熟悉電器豎豎井各開關(guān)關(guān)的作用及及所控制電電路的范圍圍，嚴(yán)禁在在不明開關(guān)關(guān)作用的情情況下拉合合閘及帶負(fù)負(fù)荷拉合閘閘的操作。禁禁止誤操作作造成人為為大面積停停電。（2）操作人員要正正確使用萬萬用表、鉗鉗形表及搖搖表。（3）需停電時要先先停負(fù)荷側(cè)側(cè)后停電源源側(cè)，嚴(yán)禁禁帶負(fù)荷拉拉合開關(guān)。（4）出現(xiàn)開關(guān)掉閘閘情況時，應(yīng)應(yīng)先查明原原因，排除除故障后方方可送電。（5）當(dāng)進(jìn)行電氣檢檢修時，應(yīng)應(yīng)先停電然然后用合格格的同等級級驗(yàn)電器進(jìn)進(jìn)行驗(yàn)電，確確認(rèn)安全后后方可進(jìn)行行檢修，并并做好各種種安全處理理措施。（6）要實(shí)行工作票票制度、操操作票制度度。（7）檢修豎井內(nèi)電電器要先征征得領(lǐng)導(dǎo)同同意，未經(jīng)經(jīng)許可不可可擅自工作作。（8）要實(shí)行監(jiān)護(hù)制制度，監(jiān)護(hù)護(hù)人在監(jiān)護(hù)護(hù)時不應(yīng)做做其它工作作，并隨時時提醒操作作人注意安安全并及時時糾正操作作人員的錯錯誤，必要要時令其停停止工作。（9）工作間斷時必必須做好安安全處理，遇遇有緊急情情況需送電電時必須做做好安全措措施后方可可送電。（10）檢修結(jié)束后，負(fù)負(fù)責(zé)人要全全面檢查清清理現(xiàn)場，檢檢查工具及及人員情況況，拆除各各種臨時接接地線及標(biāo)標(biāo)示牌，確確認(rèn)無誤后后方可送電電。（11）送電后應(yīng)觀察察電氣設(shè)備備運(yùn)行情況況，確認(rèn)正正常后方可可離開現(xiàn)場場。12、電井維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)（1）定期清掃豎井井中的電氣氣開關(guān)設(shè)備備，緊固導(dǎo)導(dǎo)線，測量量電源電壓壓及所帶設(shè)設(shè)備的運(yùn)行行電流，觀觀察開關(guān)及及導(dǎo)線運(yùn)行行情況，應(yīng)應(yīng)定期搖測測絕緣。（2）每年進(jìn)行二次次維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)(4月份和11月份)。（3）豎井電柜應(yīng)可可靠接地，柜柜內(nèi)配線應(yīng)應(yīng)采用額定定電壓不低低于500V，截面不不小于1.5MMM2的絕緣銅銅線，導(dǎo)線線中間不應(yīng)應(yīng)有接頭，應(yīng)應(yīng)排列整齊齊并用非金金屬材料綁綁扎成束。（4）柜內(nèi)編號應(yīng)齊齊全，連接接采用端子子排。（5）配電裝置上的的指示燈及及指示儀表表應(yīng)齊全完完好。（6）柜體上使用的的各種連接接堅(jiān)固體均均應(yīng)鍍鋅。13、供電設(shè)備異常常情況的處處置（1）觸電急救在綜合樓的轄區(qū)區(qū)內(nèi)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有人觸電電時，值班班工程人員員應(yīng)保持清清醒的頭腦腦，立即組組織搶救。搶搶救的方法法是：★脫離電源人體觸電較重時時會失去知知覺，往往往不能自行行脫離電源源。救護(hù)人人員應(yīng)根據(jù)據(jù)觸電場合合和觸電電電壓的不同同，采取適適當(dāng)?shù)姆椒ǚㄊ褂|電者者脫離電源源。低壓觸電時，應(yīng)應(yīng)首先拉開開電源開關(guān)關(guān)，離開關(guān)關(guān)太遠(yuǎn)時用用絕緣的桿桿棒把電線線挑開。脫脫離電源要要快，必須須爭分奪秒秒。若離配配電室較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，可采用用拋擲金屬屬物使高壓壓短路，迫迫使高壓短短路器的自自動保護(hù)裝裝置跳閘自自動切斷電電源。但拋拋擲金屬物物時，救護(hù)護(hù)人員應(yīng)注注意自身的的安全?！铿F(xiàn)場搶救①觸電者尚未失去去知覺時，應(yīng)應(yīng)使其保持持安靜，并并立即請醫(yī)醫(yī)生進(jìn)行救救護(hù)，密切切觀察癥狀狀變化。②觸電者失去知覺覺，但有呼呼吸心跳。應(yīng)應(yīng)使其安靜靜的仰臥，將將衣服放松松使其呼吸吸順暢。若若出現(xiàn)呼吸吸困難并有有抽筋現(xiàn)象象，應(yīng)進(jìn)行行人工呼吸吸和及時送送醫(yī)院診治治。③觸電者呼吸和心心跳都停止止時，注意意不能視為為死亡，應(yīng)應(yīng)立即對其其進(jìn)行人工工呼吸，直直到觸電者者呼吸正常?；蛘哚t(yī)生生趕到為止止。（2）變配電室發(fā)生生火災(zāi)時的的處置當(dāng)變配電室發(fā)生生火災(zāi)時，當(dāng)當(dāng)班人員應(yīng)應(yīng)立即切斷斷電源，使使用干粉滅滅火器和二二氧化碳滅滅火器滅火火。并立即即打火警電電話119報警，注注意講清地地點(diǎn)、失火火對象，爭爭取在最短短的時間內(nèi)內(nèi)得到有效效的撲救。（3）變配電室被水水浸時的處處理變配電室遭水浸浸時，應(yīng)根根據(jù)進(jìn)水的的多少進(jìn)行行處理。一一般應(yīng)先拉拉開電源開開關(guān)，同時時盡力阻止止進(jìn)水。當(dāng)當(dāng)漏水堵住住后，立即即排水并進(jìn)進(jìn)行電器設(shè)設(shè)備除濕處處理。當(dāng)確確認(rèn)濕氣已已除，絕緣緣電阻達(dá)到到規(guī)定值時時，可開機(jī)機(jī)試運(yùn)行。判判斷無異常常情況后才才能投入正正常運(yùn)行。（三）、空調(diào)系系統(tǒng)1、空調(diào)機(jī)房強(qiáng)電電箱及風(fēng)機(jī)機(jī)、水泵、配配電箱電動動機(jī)巡查制制度（1）巡查人員每五五天一周期期，按時巡巡查，并認(rèn)認(rèn)真填寫巡巡查記錄表表。（2）巡查內(nèi)容如下下：★電動機(jī)溫升是否否正常，有有無冒煙起起火現(xiàn)象；；★機(jī)組有無強(qiáng)烈振振動，轉(zhuǎn)速速是否急劇劇下降，有有無異常響響聲；★電源電壓是否正正常，是否否缺相；★電流是否正常，是是否超負(fù)荷荷運(yùn)行；★散熱是否良好；；★軸承是否損壞，皮皮帶是否過過緊；★外殼接地是否良良好；（3）認(rèn)真搖測電動動機(jī)絕緣并并正確使用用搖表，搖搖測電機(jī)絕絕緣時，應(yīng)應(yīng)選用500V兆歐表，測測量時，應(yīng)應(yīng)先切斷電電源，搖表表應(yīng)水平放放置并遠(yuǎn)離離外界磁場場，應(yīng)使用用專用測量量線或絕緣緣強(qiáng)度較高高的兩根多多股軟線。使使用前應(yīng)對對搖表進(jìn)行行開路和短短路試驗(yàn)，測測量前對設(shè)設(shè)備先進(jìn)行行放電，搖搖表L端子線接接設(shè)備的相相線，E端子接設(shè)設(shè)備地線，順順時針搖動動到120轉(zhuǎn)/分，待調(diào)調(diào)速器發(fā)生生滑動后，即即可得到穩(wěn)穩(wěn)定的讀數(shù)數(shù)，測量中中禁止他人人接近設(shè)備備，嚴(yán)禁帶帶電搖測電電動機(jī)絕緣緣，以免造造成儀表損損壞。（4）發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及及時向領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)匯報并妥妥善解決，故故障嚴(yán)重時時應(yīng)立即停停止設(shè)備運(yùn)運(yùn)行。2、空調(diào)機(jī)房強(qiáng)電電箱及風(fēng)機(jī)機(jī)、水泵、配配電箱電動動機(jī)維護(hù)保保養(yǎng)（1）運(yùn)行中的電動動機(jī)除應(yīng)加加強(qiáng)監(jiān)視外外還應(yīng)進(jìn)行行定期維護(hù)護(hù)保養(yǎng)，保保證電動機(jī)機(jī)安全運(yùn)行行，延長電電動機(jī)使用用壽命，正正常情況下下半年一小小修，1年大修一一次，小修修在3-5月份，9-11月份。（2）小修內(nèi)容包括括：清除電電機(jī)油垢及及外部灰塵塵，檢查軸軸承潤滑情情況，補(bǔ)換換潤滑油，檢檢查出線盒盒引線的連連接是否可可靠，絕緣緣處理是否否得當(dāng)，檢檢查緊固各各部螺栓，檢檢查電機(jī)外外殼接地、接接零是否良良好，搖測測電動機(jī)絕絕緣電阻，清清掃起動設(shè)設(shè)備與控制制電路，檢檢查冷卻裝裝置是否完完好。（3）大修內(nèi)容包括括：電動機(jī)機(jī)解體，清清除內(nèi)部污污垢，檢查查定子繞組組的絕緣情情況，槽楔楔有無松動動，匝間有有無短路。燒燒傷痕跡，檢檢查通風(fēng)冷冷卻裝置是是否完好，檢檢查有無掃掃膛現(xiàn)象，檢檢查轉(zhuǎn)子鼠鼠籠有無斷斷裂，對電電機(jī)外殼進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)漆，測測量電機(jī)繞繞組和起動動裝置直流流電阻，發(fā)發(fā)現(xiàn)軸承損損壞應(yīng)及時時更換，檢檢查電動機(jī)機(jī)運(yùn)行電流流是否正常常，電源電電壓是否正正常，繞組組過熱老化化應(yīng)重新繞繞制。繞組組受潮應(yīng)及及時進(jìn)行烘烘干處理，檢檢查皮帶及及連軸器，檢檢查所帶動動機(jī)械設(shè)備備。（四）電梯系統(tǒng)統(tǒng)1、電梯系統(tǒng)管理理準(zhǔn)則（1）電梯的設(shè)施齊齊全，定期期進(jìn)行檢修修，保證運(yùn)運(yùn)行安全。（2）運(yùn)行行平穩(wěn)無震震動，到站站定位準(zhǔn)確確，層門開開閉靈活。（3）電梯梯準(zhǔn)用證、年年檢合格證證、維修保保養(yǎng)合同齊齊全、完備備。（4）電梯梯運(yùn)行時間間能滿足住住戶的需求求。（5）轎廂廂、井道保保持清潔。2、乘梯人員安全全管理（1）制定電梯乘梯梯的警示牌牌，懸掛于于乘客經(jīng)過過的顯眼的的地方。敬敬告乘梯人人員安全使使用電梯的的常識。（2）乘梯須知應(yīng)作作到，言簡簡意賅。警警示牌要顯顯而易見。（3）乘梯須知的內(nèi)內(nèi)容是：①用手按鈕，嚴(yán)禁禁撞擊。②不許吸煙煙，勿靠廂廂門。③運(yùn)行之時，擠門門危險。④危險物品品，禁止進(jìn)進(jìn)梯。⑤保持清潔，勿吐吐勿丟。⑥若遇意外外，請按警警鈴。⑦超載鈴響，后進(jìn)進(jìn)退出。⑧兒童乘梯梯，成人攜攜帶。⑨樓內(nèi)火警，切勿勿乘梯。應(yīng)急電話話：3、電梯困人救援援的安全管管理(1)告知被困困人員，等等待救援當(dāng)發(fā)生電梯困人人事故時，工工程人員首首先通過電電梯對講機(jī)機(jī)或喊話與與被困人員員取得聯(lián)系系，務(wù)必使使其保持鎮(zhèn)鎮(zhèn)靜，靜心心等待救援援人員的援援救。被困困人員不可可將身體任任何部位伸伸出轎廂外外。如果轎轎廂門屬于于半開閉狀狀態(tài)，電梯梯管理員應(yīng)應(yīng)設(shè)法將轎轎廂門完全全關(guān)閉。(2)準(zhǔn)確判斷斷轎廂位置置，做好援援救準(zhǔn)備根據(jù)樓層指示燈燈ＰＣ顯示示、選層器器橫桿或打打開廳門判判斷轎廂所所在位置，然然后設(shè)法援援救乘客。（3）救援步驟★轎廂停于接近電電梯口的位位置時的援援救步驟①關(guān)閉機(jī)房電源開開關(guān)。②用專門外門鎖鑰鑰匙開啟外外門。③在轎廂頂用人力力慢慢開啟啟轎門。④協(xié)助乘客離開轎轎廂。⑤重新關(guān)好廳門?！镛I廂遠(yuǎn)離電梯口口時的援救救步驟①進(jìn)入機(jī)房，關(guān)閉閉該故障電電梯的電源源開關(guān)。②拆除電機(jī)尾軸端端蓋，按上上旋柄座及及旋柄。③救援人員用力把把住旋柄，另另一救援人人員，手持持制動釋放放桿，輕輕輕撬開制動動，注意觀觀察平層標(biāo)標(biāo)志，使轎轎廂逐步移移動至最接接近廳門(0.5米)為止。④當(dāng)確認(rèn)剎車制動動無誤時，放放開盤車手手輪。然后后按(1)中所列方方法救援。遇到其他復(fù)雜情情況時，應(yīng)應(yīng)請電梯公公司幫助救救援。援救救結(jié)束時，電電梯管理員員填寫援救救記錄并存存檔。此項(xiàng)項(xiàng)工作的目目的是積累累救援經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。4、電梯的運(yùn)行管管理（1）寫字樓工程部部設(shè)備巡檢檢人員每日日對電梯進(jìn)進(jìn)行一次巡巡視，根據(jù)據(jù)巡視情況況填寫《電電梯設(shè)備巡巡視記錄》。（2）巡視內(nèi)容★曳引機(jī)是否有噪噪聲、異味味，是否燙燙手；★軸承螺栓是否松松動；★減速箱的油位、油油色是否正正常，連軸軸器是否牢牢固可靠；；★指示儀表、指示示燈、各繼繼電器動作作是否正常常；★變壓器、電抗器器等是否過過熱；★制動器是否正常常；★曳引輪、曳引繩繩、限速器器等是否正正常；★通訊設(shè)施、標(biāo)示示牌、盤車車手輪、開開閘扳手等等救援工具具是否放在在指定位置置；★電梯運(yùn)行有無振振動，開關(guān)關(guān)門是否順順暢；底坑坑限速器是是否正常。（3）巡視中發(fā)現(xiàn)不不良情況的的處理當(dāng)巡視中發(fā)現(xiàn)不不良狀態(tài)時時，機(jī)房值值班人員應(yīng)應(yīng)及時采取取措施進(jìn)行行調(diào)整。如如果問題嚴(yán)嚴(yán)重則應(yīng)及及時報告工工程部主管管，協(xié)同主主管進(jìn)行解解決。整修修時應(yīng)嚴(yán)格格遵守《電電梯維修保保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》。5、電梯發(fā)生異常常情況處置置管理當(dāng)電梯工作中出出現(xiàn)異常情情況時，工工程人員要要引導(dǎo)乘梯梯人員冷靜靜，保持清清醒的頭腦腦，以便尋尋求比較安安全的解決決方案。（1）發(fā)生火災(zāi)時的的處置當(dāng)樓層發(fā)生火災(zāi)災(zāi)時，首先先立即撥打打119報警。其其次，工程程維修人員員應(yīng)親自或或指導(dǎo)樓層層業(yè)主立即即設(shè)法按動動“消防開關(guān)”，使電梯梯進(jìn)入消防防運(yùn)行狀態(tài)態(tài)。電梯運(yùn)運(yùn)行到基層層后，疏導(dǎo)導(dǎo)乘客迅速速離開轎廂廂。井道或轎廂內(nèi)失失火時，工工程人員應(yīng)應(yīng)立即切斷斷電源，然然后用干粉粉滅火器或或1211滅火器滅滅火。若火火勢較猛應(yīng)應(yīng)撥打119報警，以以便保證高高層建筑內(nèi)內(nèi)的人員和和財(cái)產(chǎn)安全全。（2）電梯遭到水浸浸時的處置置電梯的坑道遭水水浸時，應(yīng)應(yīng)將電梯停停于二層以以上；當(dāng)樓樓層發(fā)生水水淹時，應(yīng)應(yīng)將電梯停停于水淹的的上一層，然然后斷開電電源總開關(guān)關(guān)并立即組組織人員堵堵水源，水水源堵住后后進(jìn)行除濕濕處理，如如熱風(fēng)吹干干。用搖表表測試絕緣緣電阻，當(dāng)當(dāng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)后，即可可試梯。試試梯正常后后，才可投投入使用。6、電梯機(jī)房的管管理規(guī)定（1）非機(jī)房工作人人員不準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)入機(jī)房，必必須進(jìn)入時時應(yīng)經(jīng)過公公司工程部部經(jīng)理同意意，在機(jī)房房人員的陪陪同下進(jìn)入入。（2）機(jī)房應(yīng)配足消消防器材，免免放易燃易易爆物品。（3）每周打掃一次次機(jī)房衛(wèi)生生，保持機(jī)機(jī)房清潔。（4）為防止不必要要的麻煩，機(jī)機(jī)房要隨時時上鎖。7、電梯的維修保保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)（1）機(jī)房A機(jī)房通風(fēng)良好，溫溫度在5～40℃之間，相相對濕度不不大于85％，保證證沒有雨水水浸入。B機(jī)房的干粉滅火火器應(yīng)保持持正常壓力力。C機(jī)房的緊急救援援操作規(guī)程程、注意事事項(xiàng)齊全，并并掛在明顯顯處。D轎廂平層標(biāo)志清清晰可見。E機(jī)房門鎖良好，告告示牌清晰晰掛于顯眼眼處。F機(jī)房電源、插座座良好。G機(jī)房不得住人，應(yīng)應(yīng)保持清潔潔。H曳引輪對鉛垂線線的偏差小小于2.0毫米，曳曳引輪繩槽槽與導(dǎo)向輪輪繩槽平行行度偏差小小于1.0毫米。I限速器調(diào)節(jié)部位位應(yīng)有鉛封封，非勞動動局專業(yè)人人員禁止調(diào)調(diào)整。G限速器繩槽、軸軸套等磨損損在允許范范圍內(nèi)運(yùn)行行時無異常常聲音。K限速器、安全開開關(guān)靈活可可靠。L限速器---安安全鉗---安全開關(guān)關(guān)聯(lián)動可靠靠。M曳引輪標(biāo)出的運(yùn)運(yùn)行方向清清楚。N各軸承靈活，運(yùn)運(yùn)行時無異異常聲音，溫溫度不高于于80℃，工作2500～3000小時后更更換新油。O導(dǎo)體各相間和相相地之間絕絕緣良好，電電氣設(shè)備外外殼接地良良好。P供電電壓波動在在±7％范圍內(nèi)內(nèi)，頻率波波動±2％范圍內(nèi)內(nèi)。Q制動裝置制動良良好，轎廂廂以額定速速度空載上上行至行程程上部范圍圍內(nèi)斷電時時，應(yīng)能完完全停止。制制停距離不不大于2550cm。R電梯救援的手動動松閘、手手動盤車操操作裝置，應(yīng)應(yīng)齊全并掛掛于墻上，不不得他用。S曳引輪繩槽磨損損離Ｖ型槽槽底4～5mm時，應(yīng)應(yīng)更換。（2）井道與轎廂A上下限位開關(guān)靈靈活。B彈性滑動導(dǎo)靴ＡＡ、Ｃ尺寸寸為2毫米，頂頂面間隙(2.55±1.55)毫米。C繩頭組合固定符符合標(biāo)準(zhǔn)。D各鋼絲的平均張張力、轎廂廂導(dǎo)軌頂面面距離偏差差符合標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。E對重塊壓板固定定堅(jiān)固，不不得有銹。F轎頂照明、急停停開關(guān)、檢檢修操縱開開關(guān)正常。G轎廂安全窗靈活活、開關(guān)動動作可靠。廳廳門機(jī)械電電氣聯(lián)鎖可可靠。H轎門的安全觸板板及光電保保護(hù)靈活可可靠。I告示牌明顯清潔潔、報警裝裝置正常。J指令、召喚、選選層、定向向等裝置準(zhǔn)準(zhǔn)確無誤。8、電梯的維修保保養(yǎng)制度（1）月維修保養(yǎng)制制度主要檢查各種按按鈕是否靈靈活，開關(guān)關(guān)是否正常常，有無噪噪聲和異味味，限速制制動元件是是否可靠。委委托獲得政政府管理部部門頒發(fā)電電梯維修許許可證的單單位進(jìn)行維維修，外委委合同的簽簽訂由工程程部主管負(fù)負(fù)責(zé)洽談，維維保工作進(jìn)進(jìn)行工程維維修人員應(yīng)應(yīng)予以全程程跟進(jìn)，整整機(jī)檢修完完成后應(yīng)填填寫《電梯梯年維修保保養(yǎng)記錄》。（2）季維修保養(yǎng)制制度針對機(jī)房內(nèi)的主主要設(shè)備進(jìn)進(jìn)行檢修。如如檢查曳引引電機(jī)運(yùn)行行時，有無無異常噪聲聲；減速機(jī)機(jī)是否漏油油，減速機(jī)機(jī)和曳引電電機(jī)的溫升升是否超標(biāo)標(biāo)；曳引電電機(jī)制動器器是否可靠靠；速度反反饋裝置的的反饋信號號有無變化化，控制柜柜的電氣元元件動作是是否可靠；；限位開關(guān)關(guān)的動作是是否可靠。委委托獲得政政府管理部部門頒發(fā)電電梯維修許許可證的單單位進(jìn)行維維修，外委委合同的簽簽訂由工程程部主管負(fù)負(fù)責(zé)洽談，維維保工作進(jìn)進(jìn)行工程維維修人員應(yīng)應(yīng)予以全程程跟進(jìn)，整整機(jī)檢修完完成后應(yīng)填填寫《電梯梯年維修保保養(yǎng)記錄》。（3）年維修保養(yǎng)制制度每年對電梯的整整機(jī)運(yùn)行性性能和安全全設(shè)施進(jìn)行行一次檢查查。整機(jī)性性能包括乘乘坐的舒適適感、運(yùn)行行的振動、噪噪聲、運(yùn)行行速度和平平層準(zhǔn)確度度。安全設(shè)設(shè)施包括超超速保護(hù)，斷斷相、錯相相保護(hù)，撞撞底緩沖裝裝置，超越越上下限位位置的保護(hù)護(hù)，金屬外外殼接地情情況，設(shè)備備絕緣情況況。委托獲獲得政府管管理部門頒頒發(fā)電梯維維修許可證證的單位進(jìn)進(jìn)行維修，外外委合同的的簽訂由工工程部主管管負(fù)責(zé)洽談?wù)?，維保工工作進(jìn)行工工程維修人人員應(yīng)予以以全程跟進(jìn)進(jìn)，整機(jī)檢檢修完成后后應(yīng)填寫《電電梯年維修修保養(yǎng)記錄錄》。(4)電梯故故障處理制制度接到電梯故障的的通知后，工工程維修人人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)到到達(dá)現(xiàn)場。根根據(jù)現(xiàn)場情情況作出正正確判斷，并并對電梯被被困人員進(jìn)進(jìn)行解救。查查看故障現(xiàn)現(xiàn)象、分析析故障原因因，根據(jù)情情況進(jìn)行故故障處理。對對于一般故故障，處理理后填寫《電電梯維修記記錄》。電電梯的重大大故障應(yīng)及及時通知外外委維保公公司進(jìn)行處處理。9、電梯常見故障障的檢查和和排除（1）機(jī)械系統(tǒng)故障障機(jī)械系統(tǒng)的故障障比較少見見，但機(jī)械械系統(tǒng)發(fā)生生故障時，造造成的后果果卻較嚴(yán)重重。所以，作作好日常的的維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)，減少機(jī)機(jī)械系統(tǒng)故故障是電梯梯管理的主主要任務(wù)之之一。機(jī)械械系統(tǒng)的常常見故障有有：①潤滑系統(tǒng)的故障障。由于潤潤滑不好或或潤滑系統(tǒng)統(tǒng)某個部件件故障，造造成轉(zhuǎn)動部部位發(fā)熱或或抱軸現(xiàn)象象，使?jié)L動動和滑動部部位的零件件損壞。②機(jī)件帶傷運(yùn)轉(zhuǎn)。忽忽視了日常常的預(yù)檢修修，未發(fā)現(xiàn)現(xiàn)機(jī)械零件件的轉(zhuǎn)動、滑滑動和滾動動部件的磨磨損，使機(jī)機(jī)械零件帶帶傷工作，造造成電梯故故障，被迫迫停機(jī)修理理。③連接部位松動。電電梯的機(jī)械械系統(tǒng)中，有有許多部件件是由螺栓栓連接的，運(yùn)運(yùn)行過程中中，由于振振動等原因因使螺栓松松動、零部部件移