第七章-路線價(jià)法及其應(yīng)用

第七章路線價(jià)法及其應(yīng)用掌握路線價(jià)法的基本原理理解路線價(jià)的深度修正熟悉路線價(jià)法的應(yīng)用掌握路線價(jià)法的操作步驟與內(nèi)容本章內(nèi)容第一節(jié)

路線價(jià)法的基本原理第二節(jié)路線價(jià)法的操作步驟與內(nèi)容第三節(jié)

深度百分率表制作原理第四節(jié)

路線價(jià)法的應(yīng)用舉例

第一節(jié)路線價(jià)法的基本原理

一、路線價(jià)估價(jià)法的含義

路線估價(jià)法（UnitFootAppraisalMethod）,是對面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到街道的路線價(jià)，然后據(jù)此路線價(jià)，再配和深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨街同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。第一節(jié)路線價(jià)法的基本原理二、路線價(jià)估價(jià)法的理論依據(jù)

路線價(jià)法認(rèn)為市區(qū)內(nèi)各宗土地的價(jià)值與其臨街深度大小關(guān)系很大，土地價(jià)值隨臨街深度增加而遞減，一宗地越接近道路部分價(jià)值越高，離開街道愈遠(yuǎn)價(jià)值愈低。臨街同一街道的宗地根據(jù)其地價(jià)的相似性，可劃分為不同的地價(jià)區(qū)段。在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)的宗地，雖然地價(jià)基本接近，但由于宗地的深度、寬度、形狀、面積、位置等仍有差異，地價(jià)也會(huì)出現(xiàn)差異，所以需制定各種修正率，對路線價(jià)進(jìn)行調(diào)整。因此，路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上也是市場法的一種，路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià)，可看作比較實(shí)例，對路線價(jià)進(jìn)行的各種修正可視為因素修正。因此路線價(jià)法的理論基礎(chǔ)也是替代原理。第一節(jié)路線價(jià)法的基本原理三、路線價(jià)估價(jià)法的計(jì)算公式

計(jì)算公式：宗地地價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×宗地面積修正公式：宗地地價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×宗地面積修正額第一節(jié)路線價(jià)法的基本原理四、路線價(jià)估價(jià)法的適用范圍和條件1.路線價(jià)法適用于街地，主要用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價(jià)格的評估，對道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市，效果更佳；2.路線價(jià)法能快速評估土地的價(jià)格，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進(jìn)行評估的場合；3.路線價(jià)法需要較多的交易實(shí)例，且土地市場要規(guī)范；4.路線價(jià)法的精度與路線價(jià)及其修正體系密切相關(guān)。第一節(jié)路線價(jià)法的基本原理五、路線價(jià)估價(jià)法的程序

1.路線價(jià)區(qū)段的劃分2.標(biāo)準(zhǔn)深度的設(shè)定3.確定路線價(jià)4.制作深度百分率表和其他修正率表5.計(jì)算各地塊的價(jià)格

第二節(jié)路線價(jià)法的操作步驟與內(nèi)容

一、劃分路線價(jià)區(qū)段地價(jià)相等、地段相連的地段一般劃分為同一路線價(jià)區(qū)段，路線價(jià)區(qū)段為帶狀區(qū)段。路線價(jià)區(qū)段一般以路線價(jià)顯著增減的地點(diǎn)為區(qū)段分界線。原則上街道不同的路段，路線價(jià)也不相同，如果街道一側(cè)的繁華狀況與對側(cè)有顯著差異，同一路段也可劃分為兩種不同的路線價(jià)。繁華街道有時(shí)需要附設(shè)不同的路線價(jià)，住宅區(qū)用地區(qū)為差異較小，所以住宅區(qū)的路線段較長，甚至幾個(gè)街道路線段都相同。第二節(jié)路線價(jià)法的操作步驟與內(nèi)容二、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)深度是地價(jià)變化的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。但實(shí)際估價(jià)中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗地深度的眾數(shù)。例如，某路線價(jià)區(qū)段的臨街宗地大部分深度為16m，則其標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)定為16m。如此才能使宗地地價(jià)的計(jì)算達(dá)到簡化的地步。第二節(jié)路線價(jià)法的操作步驟與內(nèi)容三、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地

標(biāo)準(zhǔn)宗地是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地。標(biāo)準(zhǔn)宗地的面積大小隨各國而已。美國為是城市土地的面積單位計(jì)算容易，把位于街區(qū)中間寬1英尺，深100英尺（30.48米）的細(xì)長形狀作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。日本的標(biāo)準(zhǔn)宗地為寬3.63米，深16.36米的長方形土地。第二節(jié)路線價(jià)法的操作步驟與內(nèi)容四、調(diào)查評估路線價(jià)路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價(jià)格。通常在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選擇若干標(biāo)準(zhǔn)宗地分別求取單位地價(jià)。求得這一單位地價(jià)的方法是收益還原法、市場比較法等。然后求這些標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià)的簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。第二節(jié)路線價(jià)法的操作步驟與內(nèi)容五、制作深度百分率表和其他修正率表深度百分率又稱深度指數(shù)，故深度百分率表又稱深度指數(shù)表。深度百分率，是指距臨街的深度不同，地價(jià)相對變化的相對程度。制作深度百分率表的原則是，地塊的各部分價(jià)值隨遠(yuǎn)離街道的程度而有遞減的趨勢，即深度愈深，價(jià)值也就愈低。國外在估價(jià)實(shí)踐中已總結(jié)出了一些可供參考的深度百分率表，如歐美有四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則等。一面臨街的長（正）方形宗地，臨街深度雖然各不相同，但僅僅據(jù)上述的深度百分率表即可計(jì)算地價(jià)。其他宗地，如路角地、兩面臨街地、三面臨街地、四面臨街地、三角形地、不規(guī)則形地、袋地等，其地價(jià)的計(jì)算則有必要制定修正率。第二節(jié)路線價(jià)法的操作步驟與內(nèi)容六、計(jì)算臨街宗地價(jià)格依據(jù)路線價(jià)和深度百分率及其他條件修正率表，運(yùn)用路線價(jià)法計(jì)算公式，則可以計(jì)算得到宗地價(jià)值。在美國，計(jì)算公式為：V=u×dv×f

在日本，計(jì)算公式為：V=u×dv×（d×f

）式中：V表示宗地總價(jià)，u表示路線價(jià)，dv表示深度百分率，f表示宗地的臨街寬度，d表示宗地的臨街深度。第三節(jié)深度百分率表制作原理

一、深度百分率表

1.深度百分率表：隨深度的大小而引起的相對價(jià)格關(guān)系表（深度指數(shù)表）2.遞減比率的基本概念：越接近路線，土地利用價(jià)值越大3.深度百分率的表現(xiàn)形式有三種：單獨(dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率。單獨(dú)深度百分率呈遞減現(xiàn)象，累計(jì)深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。平均深度百分率=累計(jì)深度百分率*標(biāo)準(zhǔn)深度/宗地深度4.制作深度百分率表，要考慮以下幾個(gè)方面：確定標(biāo)準(zhǔn)深度；確定級距；確定單獨(dú)深度百分率；根據(jù)需要采用累計(jì)獲平均深度百分率。第三節(jié)深度百分率表制作原理根據(jù)深度百分率表的制作要求，以標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均深度百分率作為100%，將單獨(dú)深度百分率、平均深度百分率、累計(jì)深度百分率綜合制成一表，即得到深度百分率表。以四三二一法則為例見下表。深度（英尺）255075100125150175200單獨(dú)深度百分率（%）403020109876累計(jì)深度百分率（%）407090100109117124130平均深度百分率（%）16014012010087.57870.865.2第三節(jié)深度百分率表制作原理二、幾個(gè)路線價(jià)法則1.四三二一法則四三二一法則石匠標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺的普通臨街地，與街道憑興趣分為四等分，即由臨街面算起，第一個(gè)25英尺的價(jià)值占路線價(jià)的40%，第二個(gè)25英尺的價(jià)值占路線價(jià)的30%，第三個(gè)25英尺的價(jià)值占路線價(jià)的20%，第四個(gè)25英尺的價(jià)值占路線價(jià)的10%。如果超過100英尺，則需九八七六法則來補(bǔ)充，即超過100英尺的第一個(gè)25英尺價(jià)值為路線價(jià)的9%，第二個(gè)25英尺價(jià)值為8%，第三個(gè)25英尺價(jià)值為7%，第四個(gè)25英尺價(jià)值為6%。應(yīng)用四三二一法則評估，簡明易記，但因深度劃分過分粗略，可能出現(xiàn)評估不夠精細(xì)的問題。第三節(jié)深度百分率表制作原理2.蘇慕斯法則蘇慕斯法則是由蘇慕斯根據(jù)其多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并經(jīng)對眾多的買賣實(shí)例價(jià)格調(diào)查比較后創(chuàng)立的。蘇慕斯經(jīng)過調(diào)查證明，100英尺深的土地價(jià)值，前半臨街50英尺部分占全宗地總價(jià)72.5%，后半50英尺部分占27.5%，若再深50英尺，則該宗地所增的價(jià)值僅為15%。其深度百分率即在這種價(jià)值分配原則下所擬定。由于蘇慕斯法則在美國俄亥俄州克利夫蘭市應(yīng)用最著名，因此一般將其成為克利夫蘭法則。第三節(jié)深度百分率表制作原理3.霍夫曼法則霍夫曼法則是1866年紐約市法官霍夫曼所創(chuàng)造，是最先被承認(rèn)對于各種深度的宗地評估的法則。霍夫曼法則認(rèn)為：深度100英尺的宗地，在最初50英尺的價(jià)值應(yīng)占全宗地價(jià)值的2/3。在此基礎(chǔ)上，則深度100英尺的宗地，最初的25英尺等于37.5%，最初的一半，即50英尺等于67%，75英尺等于87.7%，全體的100英尺等于100%。在霍夫曼之后，由尼爾修正霍夫曼法則，由此創(chuàng)造所謂的霍夫曼-尼爾法則。第三節(jié)深度百分率表制作原理4.哈柏法則哈柏法則創(chuàng)設(shè)于英國，該法則認(rèn)為一宗土地的價(jià)值與其深度的平方根成正比。即深度百分率為其深度的平方根的10倍，即例如一宗50英尺深的土地價(jià)值，即相當(dāng)于100英尺深的土地價(jià)值的70%。因?yàn)樯疃劝俜致?

約等于70%。但標(biāo)準(zhǔn)深度不一定為100英尺，所以經(jīng)修訂的哈柏法則認(rèn)為：

第四節(jié)

路線價(jià)法的應(yīng)用舉例一、單面臨街矩形宗地價(jià)格計(jì)算見例7－1二、雙面臨街矩形宗地價(jià)格計(jì)算1、平均估價(jià)法：將位于兩街之間地段平分為前后兩部分，分別計(jì)算，合計(jì)全部地價(jià)2、重疊價(jià)值估價(jià)法：先求高價(jià)街所影響的深度，再分別求面臨高、低價(jià)街部分地價(jià)，再合計(jì)求全部地價(jià)。合致點(diǎn)（高價(jià)街與低價(jià)街影響范圍的分界點(diǎn)）計(jì)算公式：高價(jià)街影響深度=[高價(jià)街路線價(jià)/（高價(jià)街路線價(jià)+低價(jià)街路線價(jià)）]*全部深度低價(jià)街影響深度=總深度-高價(jià)街影響深度見例7－3第四節(jié)

路線價(jià)法的應(yīng)用舉例三、矩形街角地價(jià)格計(jì)算

采用正旁兩街分別輕重估法，即先求取高價(jià)街（亦稱正街）的地價(jià)，再計(jì)算低價(jià)街（亦稱旁街）的影響價(jià)值，然后加總。街角地的影響范圍，限于街角起100英尺以內(nèi)，超過這個(gè)范圍則不計(jì)算街角的影響。見例7－4第四節(jié)

路線價(jià)法的應(yīng)用舉例四、三角形宗地價(jià)格計(jì)算先將三角形宗地作補(bǔ)充線，使之成為長（正）方形宗地，然后依前述方法求取該長（正）方形宗地地價(jià)，再應(yīng)用三角形宗地價(jià)格百分率（三角形地價(jià)占長方形地價(jià)的百分率）進(jìn)行折扣，即求得三角形宗地的地價(jià)。五、不規(guī)則宗地估價(jià)法將其劃分為三角形、矩形、平行四邊形等按上述整宗地估價(jià)法進(jìn)行估計(jì)。見例7－2第四節(jié)

路線價(jià)法的應(yīng)用舉例六、臺灣地區(qū)路線價(jià)法的操作《臺灣省各縣市辦理規(guī)定地價(jià)及編制現(xiàn)值繁榮街道各宗地地價(jià)計(jì)算原則》規(guī)定的內(nèi)容如下：

1、臨街地（1）深度未達(dá)里地線者，其每平方米單價(jià)以其深度按下面的臨街地深度指數(shù)表計(jì)算。

未滿4m滿4m未滿8m滿8m未滿12m滿12m未滿16m滿16m至18m深度指數(shù)（%）130125120110100第四節(jié)

路線價(jià)法的應(yīng)用舉例（2）平行四邊行宗地，以其高度為臨街深度，按臨街深度指數(shù)計(jì)算其單價(jià)。（3）平行邊與臨街線一致的梯形宗地（4）正三角形、逆三角形宗地（5）街廓縱深在36米以下者（6）宗地深度較深而超過里地線者2、街角地第四節(jié)

路線價(jià)法的應(yīng)用舉例3、袋地（1）單價(jià)依其深度的起訖，按袋地深度指數(shù)表（見課本）計(jì)算（2）各種形狀，比照臨街地計(jì)算（3）同時(shí)位于街地和里地上的，平均計(jì)算以上各類計(jì)算方法見實(shí)例7－2第四節(jié)

路線價(jià)法的應(yīng)用舉例例7-1求下圖中5塊宗地的價(jià)格解題：該圖中5塊宗地均為臨街地，臨街深度分別為17.5m、13.5m、3m、7m、11m，查臨街地深度指數(shù)表得其深度指數(shù)分別為100、110、130、125、120。該5塊宗地單價(jià)計(jì)算如下：1000元×1＝1000元1000元×1.10＝1100元1000元×1.30＝1300元1000元×1.25＝1250元1000元×1.20＝1200元路線價(jià)1000元17.5m13.5m3m7m11m①②③④⑤第四節(jié)

路線價(jià)法的應(yīng)用舉例例7-2求上圖中7塊宗地的價(jià)格解題：路線價(jià)1000元16.3m13m9m22m11m①②③④⑤9m⑥⑦10m里地線第四節(jié)

路線價(jià)法的應(yīng)用舉例宗地①為平行四邊形，高13米，查臨街地深度指數(shù)表的深度指數(shù)為110。該宗地單價(jià)計(jì)算如下：1000元×1.10＝1100元宗地②為梯形，高16.3米，查臨街地深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為100。因該宗地臨街邊較長利用價(jià)值較高，故其單價(jià)依臨街地標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算后以一成加價(jià)補(bǔ)正。該宗地單價(jià)計(jì)算如下：1000元×1.00×（1+0.1）＝1100元路線價(jià)1000元16.3m13m9m22m11m①②③④⑤9m⑥⑦10m里地線第四節(jié)

路線價(jià)法的應(yīng)用舉例宗地③為梯形，高9米，查臨街地深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為120。因該宗地臨街邊較短利用價(jià)值較低，故其單價(jià)依臨街地標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算后以一成減價(jià)補(bǔ)正。該宗地單價(jià)計(jì)算如下：1000元×1.20×（1-0.1）＝1080元宗地④為正三角形，高9米，取其高度的一半即4.5米為其臨街深度，查臨街地深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為125。該宗地單價(jià)計(jì)算如下：1000元×1.25＝1250元宗地⑤為逆三角形，以其頂點(diǎn)與底邊中點(diǎn)垂直距離的1/2及底邊中點(diǎn)的深度為其起訖深度，即5.5～11m，比照袋地辦法計(jì)算深度指數(shù)，查袋地深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為74。該宗地單價(jià)計(jì)算如下：1000元×0.74＝740元第四節(jié)

路線價(jià)法的應(yīng)用舉例宗地⑥總深度為22米，臨街深度18米，里地深度4米，里地部分的單價(jià)按路線的四成計(jì)算。該宗地單價(jià)計(jì)算如下：1000元×1×18/22＋1000元×0.4×4/22＝891元

宗地⑦為梯形，其平行邊與臨街線垂直，取其兩邊中點(diǎn)的連線為其臨街深度，即10米。查臨街地深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為120。該宗地單價(jià)計(jì)算如下：1000元×1.20＝1200元第四節(jié)

路線價(jià)法的應(yīng)用舉例例7-3某宗地前后兩面臨街，如下圖，求該宗地價(jià)格解法一：該宗地兩面臨街，總深度為27米，以其中間線AB分前后兩部分，臨街深度均為13.5米，查臨街地深度指數(shù)表得其深度指數(shù)均為110，該