工程項目投資成本預算與財務分析

/工程項目投資成本預算和財務分析一個開發(fā)項目從可行性探討到竣工投入運用，須要投入大量資金。為了對項目進行經(jīng)濟效益評價并作出投資決策，必需對項目的投資進行精確的估算。投資估算篇：投資估算所考慮的范圍包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務費、銷售費用及有關稅費等項目全部成本和費用投入。各項成本費用的構成困難、變更因素多、不確定性大，尤其是依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的項目的成本費用構成有確定的差異。項目開發(fā)成本費用構成如下：1、土地費用——土地費用是指為取得項目用地運用權而發(fā)生的費用。包括（1）土地運用權出讓金、征地費；（2）城市建設配套費；（3）拆遷安置補償費。土地運用權出讓金：土地運用權出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊金額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓、四周環(huán)境及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)政府頒布的城市基準地價，依據(jù)項目所處的地段等級、用途容積率、運用年限等因素修正得到。土地征用費：征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費，土地投資補償費等。國家和各省市對各項費用的標準都作出了具體的規(guī)定，因此農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關標準進行。城市建設配套費：指因政府投資進行城市基礎設施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等建設而由受益人分攤的費用，有時該項費用還包括非營業(yè)性的配套設施，如居委會，派出所、幼兒園、中小學等的建設費的分攤，統(tǒng)稱配套設施建設費。這些費用的估算可依據(jù)各地的具體規(guī)定或標準進行。拆遷安置補償費：拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發(fā)建設單位對被拆除房屋的運用人，依據(jù)有關規(guī)定賜予安置所需的費用。拆遷補償費是指開發(fā)建設單位對被拆除房屋的所用權人，依據(jù)有關規(guī)定賜予補償所需的費用。前期工程費——前期工程費主要包括項目的前期規(guī)劃、設計、可行性探討、水文地質勘察以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。項目的規(guī)劃、設計、可行性探討所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算?！叭ㄒ黄健钡韧恋亻_發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可依據(jù)實際工程量，參照有關計費標準估算。房屋開發(fā)費——房屋開發(fā)費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費。建安工程費：建安工程費是指干脆用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等）和室內裝修家具費。附屬工程費包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調壓站、車棚及信報箱等建設費用。室外工程費包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、室外照明等的建設費用。在可行性探討階段，房屋開發(fā)費尤其是其中的建筑安裝工程費的估算，可以工程量來計算。管理費——管理費是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教化培訓經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、詢問費、審計費、訴訟費、房產(chǎn)稅、土地運用稅、開辦費攤銷、業(yè)務款待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。管理費可按項目投資或前三項干脆費用的一個百分比計算。銷售費用——銷售費用是指開發(fā)項目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或托付銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、廣告宣揚費、代理費等。該項費用一般按銷售收入的一個百分比計算。財務費用——財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續(xù)費、融資代理費以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。其他費用——其他費用主要包括臨時用地費、臨時建設費、施工圖預算、標底編制費、工程合同預算、標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公正費，工程監(jiān)理費等雜項費用。這些費用一般按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的費率估算。不行預見費——不行預見費依據(jù)項目的困難程度和前述各項費用估算的精確程度，以上述各項費用的3%—7%估算。稅費——指項目所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。各項稅費應依據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。財務分析篇：財務分析主要是通過計算項目的財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期和成本利潤率等主要技術經(jīng)濟指標，對開發(fā)項目的盈利實力進行分析。財務內部收益率——財務內部收益率（簡寫為FIRR）是項目在整個計算期內，各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。FIRR是評價項目盈利性的基本指標。這里的計算期，對開發(fā)項目而言是指從購買土地運用權起先到項目全部售出為止的時間。FIRR的計算公式為：Σ(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0式中：CI——現(xiàn)金流入量；CO——現(xiàn)金流出量；（CI-CO）t——項目在第t年的凈現(xiàn)金流量；t=0——項目起先進行的時間點；n——計算期，即項目的開發(fā)或經(jīng)營周期。財務內部收益率的經(jīng)濟含義是，項目在這樣的折現(xiàn)率下，到項目壽命終了時，所可以被完全收回全部的投資。內部收益率也表明白項目投資所能支付的最高貸款利率。假如貸款利率高于內部收益率，項目就會面臨虧損。因此所求出內部收益率是可以接受的貸款最高利率。將所求出的內部收益率和部門或行業(yè)的基準收益率或目標收益率ic比較。當FIRR≥ic時，則認為項目在財務上是可以接受的。FIRR的具體計算用內插公式求：FIRR=i1+[│NPV1│(i2-i1)/│NPV1│+│NPV2│]式中：i1——當凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率；i2——當凈現(xiàn)值為接近于零的負值時的折現(xiàn)率； NPV1——接受低折現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值的正值；NPV2——接受高折現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值的負值； 式中i1和i2之差不應超過2%。財務凈現(xiàn)值——財務凈現(xiàn)值（FNPV）是開發(fā)項目財務評價中的另一個重要的經(jīng)濟指標。它是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。其計算公式：FNPV=Σ（CI-CO）t(1+ic)-t 式中：FNPV——項目在起始時間點的財務凈現(xiàn)值；ic——基準收益率或設定的目標收益率。假如FNPV≥0，說明項目的獲利實力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。動態(tài)投資回收期——動態(tài)投資回收期（Pt）是指項目一凈現(xiàn)值抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收實力的重要指標。對開發(fā)項目來說,動態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。其計算公式為：Pt=（累計折現(xiàn)值起先出現(xiàn)正值的年份-1）+（上年累計折現(xiàn)值的確定值/當年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值）求出的Pt和基準回收期Pc相比較，假如Pt≤Pc，則項目在財務上是可行的。開發(fā)商成本利潤率——開發(fā)商成本利潤率是初步推斷項目財務可行性的指標，其計算公式為：開發(fā)商成本利潤率=（項目總開發(fā)價值-總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本*100%在計算項目總開發(fā)價值是，假如項目是全部銷售，則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；當項目用于出租時，為項目在整個持有期內全部凈經(jīng)營收入的現(xiàn)值累計之和。案例篇：某開發(fā)商擬在一地塊上開發(fā)一多層住宅小區(qū)，擬售價2200元/平方米。銷售收入表：建筑類型單價（元/平方米）面積（平方米）銷售收入（萬元）多層22004000088002.成本費用表：項目子項目計算過程（單位：萬元）土地費用土地運用權出讓金32萬/畝*41畝=1312土地轉讓契稅等1.3萬/畝*41畝=53.3城市建設配套費250元/平方米*4萬平方米=1000小計2365.3前期工程費規(guī)劃勘察設計費10元/平方米*4萬平方米=40可行性探討費1元/平方米*4萬平方米=4三通一平費30元/平方米*4萬平方米=120小計164房屋開發(fā)費建安工程費600元/平方米*4萬平方米=2400附屬工程費90元/平方米*4萬平方米=360室外工程費200元/平方米*4萬平方米=800小計3560其他費用工程質量監(jiān)督費1元/平方米*4萬平方米=4工程監(jiān)理費10元/平方米*4萬平方米=40小計44管理費用/（2365.3+164+3560+44）萬元*1.3%=80財務費用/（2365.3+164+3560+44）萬元*5%=300銷售費用/8800萬元*1.36%=120不行預見費/（6133.3+80+300+120）萬元*3%=200總計/68333.利潤表：項目計算過程（單位：萬元）銷售收入8800開發(fā)成本6833營業(yè)稅及附加銷售收入*5.5%=8800*5.5%=484項目總開發(fā)價值銷售收入-營業(yè)稅及附加=8316稅前利潤項目總開發(fā)價值-開發(fā)成本=8316-6833=1483所得稅稅前利潤*33%=1483*33%=490稅后利潤稅前利潤-所得稅=1483-490=993三項基金稅后利潤*15%=993*15%=149可支配利潤稅后利潤-三項基金=993-149=844由該表可以求出項目的“成本利潤率”成本利潤率=（項目總開發(fā)價值-總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本*100%=（8316-6833）/6833*100%=21.7%4.投資支配表：（單位：萬元），（）內為投入比例項目2001年2002年2003年合計土地成本2365（100%）2365建立成本3724（100%）3724其他費用44（100%）44管理費用16（20%）32（40%）32（40%）80財務費用60（20%）120（40%）120（40%）300銷售費用24（20%）48（40%）48（40%）120不行預見費40（20%）80（40%）80（40%）200各項稅金及基金1123（100%）1123銷售收入2640（30%）6160（70%）8800由上表可以得出如下現(xiàn)金流量表：（單位：萬元）項目2001年2002年2003年現(xiàn)金流入量0+2640+6160現(xiàn)金流出量-2505-4048-1403凈現(xiàn)金流量-2503-1408+4757財務分析如下：取基準收益率為10%。財務凈現(xiàn)值（FNPV）：FNPV=Σ（CI-CO）t(1+ic)-t=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135萬因為PNPV=135>0,說明項目的獲利實力超過了基準收益率的要求，所以從財務凈現(xiàn)值的角度來看本項目是可行的。財務內部收益率（FIRR）：當i1取12%時，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29當i2取13%時，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21FIRR=i1+[│NPV1│(i2-i1)/│NPV1│+│NPV2│]=12%+29*（13%-12%）/（29+21） =12.58%由于本項目的貸款利率為7%，而本案的FIRR=12.58%