廣東肇慶某商場項目營銷策劃報告

目錄0導(dǎo)言…………1-10項目概況……………………2-12.1項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下……2-12.2裝修設(shè)備標準……………………2-10肇慶市區(qū)及其經(jīng)濟發(fā)展概況………………3-13.1地理位置、自然環(huán)境、人口……3-13.2主要經(jīng)濟指標增勢強勁…………3-13.3綜合評述…………3-50肇慶市區(qū)同類大型商業(yè)物業(yè)市場概況……4-14.1天寧廣場…………4-14.2好世界購物中心…………………4-24.3綜合評述…………4-50項目競爭力分析……………5-15.1項目的主要競爭優(yōu)勢……………5-15.2項目的主要競爭劣勢……………5-25.3項目主要機會……………………5-35.4項目的主要風險…………………5-30項目的目標消費群…………6-1熱0泥項目的市場定蝴位漂………………代………………腐…………爹…煮7見-1定7.參1奮功能定位乓………………隔………………贊………………肆………答…葉7虎-1蝶7.拌2蔽檔次定位稼………………此………………混………………旗………禿…妻7勻-1庭7.驟3潮客戶定沫位搭趙………………搏………………盜………………間………梳…章7熄-1奴7.鏟4拍價格定位閃………………快………………瑞………………溜………團…晴7壤-3過0輝項目業(yè)態(tài)組合鋸及分布憤………………棋………………匯……較…占8購-1圣0洪租售推廣策略膚………………借………………資……………故…逢9元-1殖9.厘1齒經(jīng)營主題與布洗局主題陜………………歪………………蜜…………備…爐9執(zhí)-1勒9.倘2委經(jīng)營模式腔………………園………………丈………………稅………懇…宋9屬-4朱9.突3催招租模式遵………………慨………………秩………………辭………賄…丙9逢-5涉9.謹4雜銷售資料拖………………歌………………糖………………名………押…獎9剃-5遠9.愛5擾銷售人員欄………………皇………………毛………………倉………擔…窯9勸-5撥10.脈0遺廣告宣傳策略勻………………炭………………褲…………趨…呀10集-1湖10.倆1融廣告宣傳整體抬目標體………………綱………………毯…………兼…柱10徒-1柔10.密2罪品牌宣傳策略頌………………遵………………鴉………………酒…舞10禾-1界10.悼3灶廣告宣傳主題板（賣點）莖………………伸………………逮……彼…奶10強-2億10.撕4學廣告宣傳的目設(shè)標客戶群這………………屢………………筐……絲…膊10菌-2落5后廣告宣傳實施灶及媒介選擇恰………………所………………德…炸…崖10暫-3朋10.6睜**呆廣場首期廣告壩安排讀………………旱………………譯……圓…走10蜓-5加11.薯0謹項目租售資金鎖回收計劃復(fù)………………荷………………贈…蹄11畏-1宜12.株0匠對項目建筑設(shè)提計的意見及建混議精………………找………揉…江12鋒-1蛾12.腦1叫交通安排位………………蔬………………劍………………創(chuàng)……氏…假12僑-1日12.臣2傅輔助場地貝………………臨………………太………………看……水…胸12吃-2姨12.懇3士其他支………………逐………………固………………朵…………捕…貴12休-3貍12.4A臨、賠B限區(qū)的塔樓袍………………抬………………善………………逢…炮12顯-3州13.灶0回對項目售樓部劉工程的建議顏………………瓜……………刪…停13材-1蜂13.年1漠調(diào)整廳內(nèi)布局體………………屋………………丈………………震…累13殃-1戒13.嚷2倘大門擴寬爐………………占………………宗………………伶……賺…聚13等-1紅13.型3賭改善局部光照俗………………轟………………杏………………幣…巖13價-2姜13.音4粥地板級………………集………………清………………擋…………產(chǎn)…馳13畏-2妙13.薄5蛇門前扇形廣場賀布局鞭………………退………………饒…………練…趕13田-2賊13.趴6屈及早確定大廈魯文化特征鞏………………翠………………決……轉(zhuǎn)…勒13孫-3挑14.充0削關(guān)于籌組經(jīng)營逢管理公司的建弱議繡………………梅………番…婆14敘-1時14.重1緩經(jīng)營管理公司館的組建?！铩酢o…杜14壇-1俱14.信2霸關(guān)于物管理方墓面的建議廚………………山………………在……湖…輝14紫-3和****棋廣場商場營銷鷹策劃報告1.0導(dǎo)言據(jù)二十一世紀的著中國，商業(yè)零模售業(yè)正在發(fā)生梨巨大的變革，筋首先從沿海開李放較早的省分鮮及城市開始，鏡人們的消費意飾識及消費觀念阿逐漸在轉(zhuǎn)變，余從單純的購物釘型消費發(fā)展到鍋購物與休閑、膛娛樂、飲食相叢結(jié)合的享受型前消費，并且已首成為時尚，大叼型一站式綜合忠商場及大型超跟市由此應(yīng)運而溉生，在短短的竟時間內(nèi)取代傳慚統(tǒng)百貨商場一析躍而成為新興馬商業(yè)形態(tài)的主榜體。晚**辭廣場即將崛起傾于肇慶，一個廣大型的商業(yè)物瓣業(yè)將以非凡的腹恣態(tài)出現(xiàn)在粵蓮西，出現(xiàn)在西龍江流域。我們潛的目標和宗旨槐是：讓線**繭廣場在本地區(qū)絞開創(chuàng)全新的消薪費潮流，與中皺國同步，與世答界同步騰。毛2.妙0近項目概況氏**辦廣場（商場）建位于肇慶市端努州區(qū)，端州五市路與天寧路交奪匯點北側(cè)朝龍摸里地段，北靠飛星湖，東鄰牌花坊廣場。該地陽段屬于市內(nèi)主痕要的商業(yè)中心罷區(qū)，其繁華程燃度，居全市之仍首。膛2.發(fā)1臉項目主要技術(shù)幻經(jīng)濟指標如下趣：衣總用地面積：割21蘭2諸00軋㎡齒建筑物底層面紡積：僵約廢1650性0掘㎡嘉塔樓（住宅）羞面積浙：犧7587某0必㎡恭裙樓（商場）駝面積析：握6423濫0運㎡道地下室面積伍：提2120碎0脖㎡原總建筑面積偉：怒14010功0撐㎡克建筑總高：遲70.5m從建筑密度承：師4蜜5憑％計容積率普：棉3.7稀綠地率藍：警2惠5舉％中2.淺2泳裝修設(shè)備標準童（待發(fā)展商提塌供）荒**桐廣場由肇慶市爛**治總公司開發(fā)，嘴**依實業(yè)發(fā)展有限叫公司實施，現(xiàn)部時工程進度為胸大開挖樁基工刺程。亮3.迅0隨肇慶市區(qū)及其糧經(jīng)濟發(fā)展概況瞇3.系1所地理位置、自因然環(huán)境、人口截肇慶市區(qū)（端仰州區(qū)）位于廣問東省中西部西追江中下游北岸包，屬于珠江三貫角洲經(jīng)濟發(fā)展兇區(qū)范圍；南臨徹西江，北靠北老嶺山，東鄰鼎些湖區(qū)，西與高器要小湘鎮(zhèn)接壤功；處于東余經(jīng)虛112而0組23唯′胃—夏34棵′價，北質(zhì)緯媽23哀0丸2企′—泰—懷11速′屑之間；距廣州吹9其0堂公里切，距香港室14建0頃海里嘉；面暖積嫩152.氣3質(zhì)平方公里，其盆中城區(qū)面臂積擺16.惑8博平方公里。鴨端州區(qū)地勢北劃高南低，中部螺為沖積平原，掌地勢較平坦，貴大小湖塘呈半余珠狀分布，石碎山巖溶構(gòu)成具斗有特色的星湖想風景名勝區(qū)。茅199狹9甘年端州區(qū)人口過總戶數(shù)助有擁7833屋3濫戶，人昆口衰31.4趁1竄萬，其中非農(nóng)汽業(yè)人歌口好27.1底7齒萬，人口自然禿增長貢率權(quán)8.0裂5構(gòu)％，民族構(gòu)成揉以漢族為主。猜3.尿2輕主要經(jīng)濟指標毛增勢強勁仰根據(jù)最新的地扔方年鑒統(tǒng)計形，販199今9蕩年端州區(qū)國內(nèi)刪生產(chǎn)總盈值板22.偷5事億元，同比增務(wù)長床1軌2庫％，三大產(chǎn)業(yè)潛的比重依次江為拿4總：榨55.請2驚：寸40.皂8灑。人均國內(nèi)生個產(chǎn)總渠值削1802貌0牧元，同比增獨長該10.印3術(shù)％。城市居民路人均可支配收役入忌649瞇5只元，同比增輩長欠4.鷹0統(tǒng)％，居民儲畜座余證額祥25.駱4因億元，同比增疼長極18.扶3欲％。紙房地產(chǎn)開發(fā)完膝成商品房投資脖總庸額民2.4容9奔億元，建筑面澤積投32.3鏟4坐萬平方米，同逗比分別增歉長認28.行3德％宋和收38.侍9牙％；銷售額紫為旦3.2壤3掌億元，銷售面望積繁18.6枝8跡萬平方米，同柏比分別增住長百6.若9筑％皺和匹6.奪4險％；實現(xiàn)稅沫利會507妨0裙萬元，同比增走長純4.纖3廟％。孟商業(yè)方面，全申區(qū)社會消費品暖零售總嫂額配17.安2劃億元，同比增芽長美8嘆％。讀旅游業(yè)方面，仿端州旅游公司搬擁有各種旅游并路坦線僑8主5丑條，創(chuàng)吐收膽396.懸9堤萬元，同比增屯長撲7寸9跟％。另據(jù)統(tǒng)計陷，作為旅游大負市從，仍200錄1幻年全區(qū)共接待把游副客蹄428.劈1配萬人次，星湖召景區(qū)成為全國薯首家榮旗獲筐ISO140刷0蘆國家示范區(qū)稱戒號的重點風景喚名勝區(qū)。廣交通基礎(chǔ)設(shè)施境建設(shè)方面，有雅三茂鐵路由廣阻州經(jīng)端州至茂償名；有肇慶至威香港九龍直通莊火車渾；錄32約1婦、娛32竊4吃等高級公路通悠達四方；廣肇偽高速公路已近層完工；西江水昏道上行可達廣杰西梧州，下行瓣可達廣州、香死港；再加肇慶倦大橋等各處橋此梁的連接，以脫端州區(qū)為中心測點，已形成一糠個完善優(yōu)良的鞭水陸交通網(wǎng)絡(luò)待。浙肇慶市區(qū)國民址經(jīng)濟主要指標鳳說明酸：盲198勸7謝年作為基期年雅。鮮肇慶市區(qū)國內(nèi)采生產(chǎn)總值章（撐GD站P心）（當年價格）單位：萬元責肇慶市區(qū)社會練消費品零售總水額單位：萬元臥3.激3形綜合評述骨投資開發(fā)大型印商業(yè)物業(yè)，在蜓全國經(jīng)濟正常搭發(fā)展的前提下勵，對本地區(qū)經(jīng)誘濟增長狀況的誦了解就顯得很奮重要，地區(qū)經(jīng)鍬濟的高速發(fā)展鈴，使市民消費蘆力及消費需求漫不斷提高，是芳大型商業(yè)物業(yè)腸得以生存及發(fā)剃展的前提。近幸年肇慶的城市朽建設(shè)及經(jīng)濟發(fā)獸展很快，是大濤家有目共睹的擦，這就為本項拳目的開發(fā)創(chuàng)造湖了良好的大環(huán)瞞境。攻199燕9博年端州區(qū)全社矮會消費品零售菊總上額期17.食2川億元，如果按性平均增長廚率聞8套%腸計算，則拖到諷200鍋2與年應(yīng)超采過隊2捏0鵝億元，這就是匆我們看得見的炊大旦糕，開發(fā)巨大型商場目的此也是要瓜分這鐵個旦糕。此外升，每年四百多臨萬人次的游客釘，也是極寶貴切的商業(yè)客源。貓4.積0歐肇慶市區(qū)同類藍大型商業(yè)物業(yè)室市場概況宮主要考察了城墾市中心區(qū)現(xiàn)時悔最有代表性的樸兩個大型商西場零—俗—州天寧廣場和好音世界購物中心常，基本情況如決下：具4.清1或天寧廣場進位置：復(fù)天寧北路與建酷設(shè)路交匯處佛面積：僻首期工程面積圍達俯1雪0都萬平方米飽（商場約占見13500羽m巨2烈，其中天貿(mào)南芒大約占衰2000因m薦2蚊）惕發(fā)展商：倘肇慶市新長江丸房產(chǎn)實業(yè)有限北公司緞經(jīng)營范圍：鑼首層天貿(mào)南大棄百貨（服裝、磁精品、家私、天電器、皮具等沾）峽鐮粉灶二層京華美食直（約占得1500文m怪2至）其它有大商虜家落訂，具體耍經(jīng)營項目暫不芽透露。些竟需掛負一層經(jīng)營電搶腦及配件。妻招商模式：翁租期洋：丈1極年抗巾冊達租金：天貿(mào)南手大發(fā)（販4枕0植—眉3幅5漁元層/賣m襪2撤·很月）狀培劇懇曾其它產(chǎn)約暑11逐0鬧元狗/釀m戚2睡·平月痕灑膨密丙（以上租金按趴實用面積計算法，實用率箱為錫69.5抗%態(tài)）疑讀饅么管理費奇：疲9椒元育/汁m動2浴（按建筑面積賴計算）伍韻馬雙綜合推廣管理樂費錫：西1暮5式元既/右m誤2奴（按實用面積始計算）棋菌哄梁水電分攤逆：燈1舟5意元頂/嶼m澆2萍（按實用面積壯計算）幻保漿閣證炊幕金：天貿(mào)南大緞按每茶戶宏200掩0轟元收?。ㄏ?0坡m比2公以下）堤其它業(yè)主出租鼓鋪位一個月租閘金為押金。插配套設(shè)施：缺大型停車場、概中央空調(diào)、智策能化監(jiān)控、完播善的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備鉆、配備廣告位盯，為廠商做廣違告提供條件。包正門大堂設(shè)大原型投影電視。里出租率：綠60%刷優(yōu)勢：娃天寧廣場位于鳥繁華的天寧北碰路與建設(shè)三路杰交匯處，是肇墓慶市傳統(tǒng)商業(yè)晌、文化中心匯蜓聚地，租金較核低?？兞觿荩好缟虉鰞?nèi)部設(shè)計趨、布置不當，港經(jīng)營項目無分掘區(qū)、分類，且爹街鋪與商場不機能連通。但是滑發(fā)展商承諾以擇后商場內(nèi)部玻距璃會拆，實行喚敞開式經(jīng)營，喪具體時間未定籠。扇注：賭該項目在預(yù)售孔階段用返租回住報方式把商場形全部售出，但煉在銷售過程中截未對商鋪經(jīng)營著業(yè)態(tài)加以分區(qū)剩和引導(dǎo)，在開餃業(yè)經(jīng)營后對持叫續(xù)旺場組織不政力，導(dǎo)致客流舉不集中、場面嘩較冷清，租戶版難以為繼，租遷金下滑。尾4.遲2陣好世界購物中訴心錢地理位置：騎肇慶市天寧北跟路與宋城東路奮交匯處耀發(fā)漏嗽展辰教商：奴廣東省肇慶市庫好世界房產(chǎn)發(fā)染展有限公司孤銷售熱線：遺（迫075蒼8羞）蠻227744摔8稱總建筑面積：氣8義萬平方米期本項目商場部打分采用先經(jīng)營儉后銷售的方式滅，已開業(yè)大半姓年，現(xiàn)正開始衡銷售。殃功能分布：高負一層：文化忽藝術(shù)中心（精篇致間隔小單位招）丈1跳—租2庫層：時裝、珠學寶、化妝等生牙活時尚精品餐層：超市、兒華童天地捆層：數(shù)碼科技道城層：美食城寶6?！?洞2餐層：高級酒店焦、寫字樓低新華書店沃于援1?！獪?逝層平均分布茄經(jīng)營模式：溪統(tǒng)一經(jīng)營管理湊及敞開式經(jīng)營批銷售模式：貝五年返租，分澆三種形式。遠即返：每年返仆還樓價伴的暑7侵%借，五年合圖計潑35錦%剃，于樓價中即阿時潔返飲昂杰還。賴季返：每年返廉還樓娛價寄8呼%胳，且每年遞纖增穿5枯%延，三個月返還仆一次。詞年返：每年返哄還樓衰價蔬9慰%廁，且每年遞庫增爬5掀%插，每年返還一交次。藝怪工銷售樓層：談現(xiàn)在銷售首層沃及二層。湖糠蛾斷首層蘿約六13呀0胖個鋪位，二層瞇約逼20鎮(zhèn)6勿個鋪位。沾環(huán)然銷售價格：伍首層均價：構(gòu)￥螺1.夠9出萬齒/挎m病2蚊（已賄打凝8桃折）警做竭昆二層均價：守￥微1.暑1縱萬罷/暫m宣2廚（已暖打漸8竟折）勞管理費：遞約梯8.碗5燙元購/死m(xù)果2券，根據(jù)不同位疲置收取。詞租賃形式：際1涉、直接租賃罩翁倦2幻、營業(yè)額分成雷租撞抹寒金：那商場鋪位：誠A央類：某￥梨13筑0調(diào)元燃/仇m甚2儀（含管理費）倉B督類：驚￥蔬11職0黑元熔/斬m鹿2店（含管理費）傷C駁類：伯￥旬10困0勁元鋼/愈m勇2扭（含管理費）為D糠類：膚￥甩9嫌0縱元煮/兇m閘2令（含管理費）猾臨街鋪位：掏￥籠16絞0靜元求/嚇m戲2繳（含管理費）怒宣傳管理費：驕￥洽20羞0濾元按/付m圍2論（一次性）繩保泰逐滿證拿壺基金：顫￥擁15賺0夾元蕩/唐m詳2陷（可退還）鉤進場時間：測200漁2蓮年浮1澤0夫月?lián)?傅日前榜免租裝修期：絲7玻天夾營業(yè)時間：暗早慕上摘9護：玉3潔0學分捕—銅晚覺上壟1散0芒：因3瞞0萬分宣營業(yè)額分成形化式：攏商家每月每平巾方米保底營業(yè)鄉(xiāng)額子￥則60像0膊元，商場經(jīng)營邀者分障成執(zhí)20躬%渴，超出部分逢按撥15捷%曉分成，不足也鼻按保底營業(yè)額巴的分成計算。塌需提供資料：文廠家營業(yè)執(zhí)照孩、稅務(wù)登記證瑞復(fù)印件、形象帶店圖片畫冊。濟如：加盟店需鄭提供加盟證書設(shè)。宅合作期限：靠暫定兩年。很租期：青200者2繼年更1疫0獅月艱1店日睛，商場重新間袖隔，重新布局添。卻注：停好世界購物中離心地處肇慶市摟商業(yè)中心，具泉有完善的配套盆設(shè)施及功能，盤并且采用了先種出租，后銷售引的營銷模式。紛前期以較低的偽租金及優(yōu)惠的辣合作條件吸引朗商家進場經(jīng)營靈。聚集人流，杠待時機成熟時匠才公開發(fā)售。羨此模式頗受買誤家追捧，但發(fā)佩展商必須擁有戒雄基厚的資金及實茅力進行運作。愚目前該商場的斃出租率達抄到仍60蝕%伴，銷售率也達捷到棵了艷40撓%涂。民4.陽3撐綜合評述突與本項目同一巾區(qū)域內(nèi)三座大室型商場鼎立，興在領(lǐng)一公里財直徑范圍內(nèi)，狀商場總建筑面售積約十余萬平遍方米。若按西子方城市仙每竊2沾0餐萬人口配置一頁個大型商業(yè)中坑心的規(guī)劃理論距，則肇慶城區(qū)津僅晴31.吊4默萬人口，最多榨只需配置兩個井大型商業(yè)中心成，可見市場供狠求對本項目是古有較大壓力的卸。制上述兩大商場炸分別采用了不使同的營銷方式泉，天寧主要是廚割散鋪位出售親，資金回收較跡快，但對后期子經(jīng)營有負面影靠響。好世界是滲先租后售，資狀金回收慢，但瓜有利于后期經(jīng)徒營。不過，好嬸世界的方式必丑須有很強的經(jīng)佛營管理能力，夕否則開業(yè)后一添段時間，所有必缺點會暴露無肉遺，此時轉(zhuǎn)售踩，反而叫不起擋價。豆就總體而言，灣上述兩大商場界的經(jīng)營布局仍寧未脫離傳統(tǒng)模違式，管理亦未膠能跟上，效果句不盡人意義5.慮0拘項目競爭力分奇析站5.許1洞項目的主要競側(cè)爭優(yōu)勢膛良好的開發(fā)時參機位中國貸在尾200怪1脾年線1染1病月加入世貿(mào)濾（施WT蓄O卡），從此中國門將進入一個與席國際自由貿(mào)易仁體制相接軌的單新經(jīng)濟發(fā)展時約期。國內(nèi)經(jīng)濟盜持續(xù)增長，肇伯慶經(jīng)濟發(fā)展充騎滿活力，市民乎收入有較大提粘高，此時投入嚼本項目的開發(fā)需，只要能解決煩啟動資金問題暮，則其開發(fā)時鑒機是十分適宜違的。妹優(yōu)越的地理位侄置柄本項目位于城詠市主要商業(yè)中爬心區(qū)的天寧北怠路與端州五路嗽交匯處，上述邁兩條道路均為信城市主干道，都交通暢順，人第流的匯聚性和及出行的可達性省兼而有之，有戀較成熟的商業(yè)冰氛圍，加上背偶靠星湖，毗鄰?fù)概品?，有機會侵吸納眾多的旅究游消費者，這釋是其他處于同白一商業(yè)區(qū)域的跟大型商業(yè)物業(yè)饞所不具備的。規(guī)模效應(yīng)刻本項目總建面存積情6晉萬余平方米，加在當?shù)鼐哂凶隳粔虻囊?guī)模產(chǎn)生奏規(guī)模效應(yīng)，如林果經(jīng)營得法，偏加上優(yōu)越的地胃頭，則其影響皇范圍除可覆蓋候整個市區(qū)外，楊尚有可能輻射白到鼎湖、廣寧城、德慶、封開娘、懷集、高要披及四會等周邊潔縣市以吸引更動多的投資者、英消費者。操作手段蛋我們將引進一科站式服務(wù)的經(jīng)薪營理念（集購么物、休閑、娛愁樂、飲食于一寨體）通過項目爬的合理設(shè)計，島優(yōu)良的物業(yè)管抵理，引進有實蒜力的龍頭商戶街，持續(xù)合理的拿有效推廣，為駕廣大的投資者愈、經(jīng)營者提供推一個理想的操昂作平臺。勸5.傾2復(fù)項目的主要競駱爭劣勢在大型商業(yè)物業(yè)怠市場供應(yīng)量過峽大，消費人口閥不足旱前面已經(jīng)提到黎，在本項目所揭在區(qū)域，大型橋商業(yè)物業(yè)供應(yīng)塘量較大而城市虛人口偏少，不市足以支撐幾個杠大場同時經(jīng)營燭，這種情形，處將會導(dǎo)至各大箭商場對投資者圍、經(jīng)營者及消鵝費者的爭奪，事從而令到競爭廳更加激烈，本剖項目屬于新開軌發(fā)，面對的是斧一個買方市場宋，問題會更多攀。逐本項目的設(shè)計絡(luò)有所不足遣主要是柱網(wǎng)間左距過小，部分臣扶梯及升降梯另擺放位置不妥除，地下停車位立不足以及前廣嫩場不夠大等，嶺后面會有專門蛇敘述。場遠期樓花易產(chǎn)盟生信心障礙烏本項目預(yù)計在疲一個月后推出再市場，現(xiàn)時基手礎(chǔ)工程尚未完男成，屬于遠期捷樓花，購買者悠或經(jīng)營者對物毒業(yè)能否按時建杯成并交付使用春會有信心障礙屠。迷5.強3愚項目主要機會桐本項目剛投入券開發(fā)，尚有時埋間考察廣州乃表至全國知名大叛商場，總結(jié)其謊開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)蝦驗與教訓，可綿以少走彎路，晴避免重大失誤咸。捧引入最新的經(jīng)亂營消費模式，昨在與同類樓盤舉的競爭中，有陽利于后發(fā)制人刃。袍運用極具誘惑昨力的租售手法差，最大限度地報吸引買家，投兄資者和經(jīng)營者旨。生5.碎4誕項目的主要風釣險鞏市場風險。項較目在設(shè)計上的乖不足有可能產(chǎn)窮生建成后是否白適應(yīng)市場，是挽否適應(yīng)經(jīng)營者匆需求的問題，選或者縱然能按涌經(jīng)營者的需求暴進行調(diào)整改動組，也不得不承買受降低租金、銀售價的損失。首資金風險。本僚項目的資金籌按措，除自有資至金及銀行貸款加外，相當部分策要依賴預(yù)售預(yù)被租。預(yù)售物業(yè)租如屬辦按揭者碼，有銀行放款姐期；預(yù)租者如量屬大經(jīng)營商家勻，一般所需面頂積大，租金低烤、條件較苛刻糊，前期一般只牽簽意向書，待繭物業(yè)落成，并棵可交付使用時擱方簽正式合同貞及交付按金租親金等有關(guān)款項視。上述情況如宿遇到某些環(huán)節(jié)日上的阻滯，就關(guān)會給開發(fā)投入剩帶來資金壓力輪。躺6.貪0膝項目的目標消饑費群蓮本項目的目標紛消費群如下：逢■宋犁具有中等以上遣收入的本地居篇民。詳■察播肇慶轄下各衛(wèi)歐星市鎮(zhèn)具有中于等以上收入的秘居民。蘿■缸糖觀光旅游者。木■礙診來自珠三角的姜經(jīng)商人士、大聯(lián)中小企業(yè)員工屬。救7.洲0相項目的市場定繳位蠻7.哥1僅功能定位價根據(jù)前述的項營目特點、市場暖條件及社會消停費趨勢進行判余斷，本項目不賣適宜走傳統(tǒng)百筒貨零售業(yè)的模仿式，建議將本緒項目功能定位鈴為：以大型超搜市、零售業(yè)為與主，休閑娛樂鼠餐飲服務(wù)業(yè)為畢輔，并以休閑艇、娛樂餐飲服脅務(wù)帶動零售，莊開創(chuàng)全新消費詳潮流的標志性觸商業(yè)中心。刺須桌以大型超市、汪零售業(yè)為主，犯有利于盡快回嘆收資金；以休挎閑娛樂、餐飲攔服務(wù)帶動零售掀有利于增加和麗積聚人氣、擴鎮(zhèn)大知名度。反7.男2也檔次定位掠中檔以下的建恩造及經(jīng)營檔次寒與本項目地理鴨位置、商業(yè)環(huán)孩境不相稱。走揭高檔路線則與籮肇慶現(xiàn)時的整記體消費水平不雁一致。鋸建議將本項目寸的建造檔次定朗位為中高檔大族型商業(yè)物業(yè)，第將本項目的經(jīng)推營檔次定位為烏中至中高檔大而型超市、零售堪、休閑娛樂及會餐飲服務(wù)的大布型商業(yè)物業(yè)。進7.辱3胸客戶定位銷售式銀行、金融證怨券機構(gòu)。金融礎(chǔ)行業(yè)資金充足艱，只要地頭好皇，物業(yè)質(zhì)素好快，他們就有可搖能購買，所需斜面積從數(shù)百平忌方米甚至超望一千平方米用。犧民營生產(chǎn)廠家孩。如有實力的昌家具制造商等拆，會購買商場瓜用作經(jīng)營展示者，所需面積一醋般過千平方米刺，如果租場，極則所需面積可五能更大。藏小商家、個體遣經(jīng)營者。該類聽人士屬商場的牙小業(yè)主，一般曾經(jīng)營面積從幾濱平方米到數(shù)陰1宗0圖平方米門，間隔小，總繼價低的鋪位較提受歡迎。一個錫場在引入了知喚名商企后，就今靠吸引這類小震業(yè)主買鋪經(jīng)營通，托起整個市休。木商鋪投資者。己手中擁有富余崗資金，買一兩壺個鋪返租或轉(zhuǎn)閱租出去，期望米有較高的回報驢。租賃毛■刪繪大型百貨、超摧市。以租為主雨，通常面積過惑萬平方米，一佩般選擇自行裝巷修、自行管理顆■獨英連鎖店。如佐闊丹奴、屈臣氏晨之類，對經(jīng)營吊場地一般不買挨，所需面積中寄等，癢約泥15別0絹—非40幻0漂平方米曬。新■際件品牌店。如皮尖爾卡丹、卡佛鎖連半、析SA避T須CH年I王等，所需面積漆從數(shù)屆1惡0顏平方米垂至過斤10構(gòu)0赤平方米左。幼■收紐著名快餐連鎖穴店。如麥當勞霸、必勝客、肯醬德基之類，對茶場地一般也是慎只租不買，其癢名聲越大（如婦麥當勞），入滔駐條件越苛刻懂。劇■蘆殼中、西餐飲經(jīng)夢營店。所需面肚積從過百平方感米到過千平方感米不等。驚■辟冬各類零售與批漲發(fā)的廠家。該性類廠家租場主資要是設(shè)門市作昌為窗口推銷其餓產(chǎn)品。榴■此圓個體經(jīng)營者。衛(wèi)所需面積較小危，震約倚1友0調(diào)—繪3雨0映平方米定。拔7.真4石價格定位租賃價格母經(jīng)發(fā)展商確定資，本項目月租岡均價（按建筑腔面積計算）如艦下：津百貨超剝市缸4蔽0檔元瀉/巧㎡胃風味食雀街嚷2槳0冠元鐘/撥㎡宿其他專賣店，斑品牌店另行定送價頸發(fā)展商提供滿擊足使用功能的叔電力、空調(diào)，皺消防、供水、近排水總管至租示售物業(yè)自然層溫設(shè)備井位置，雄場地設(shè)備配置抵及二次裝修均期由租戶負責。繞如百貨超市自敢行負責空調(diào)、禾消防設(shè)備，則傾月租均價繡為犯3摔0男元丘/剃㎡。齊主要租賃條件烤。饞百貨、超市物熟業(yè)毫簽懂1紀0飽年以上租期，播其他物業(yè)租期良簽睬3姨年以上。租金戶單價每兩年遞監(jiān)增址5光％。裝修免租顛期啞3接～般6目個月（視乎所咐租場地大小）尼出售價格（待痕議）趕經(jīng)發(fā)展商確定嶄，本項目銷售票均價（按建筑與面積計算）如綠下：撒A益、纖B治區(qū)溝殺獵齒穴大咸C共、甘D癢區(qū)茄首斧層姑鄙母覺酷揭偶■躺憲首層嚇夾波層單綠贏俯攏員掙■禽最二層二層三層四層地下車位趁8.晝0致項目業(yè)態(tài)組合削及分布一、經(jīng)營主題鑼以大型超市、坦時尚、休閑、煉娛樂、特色飲盈食、為人流的釀主要引導(dǎo)，從報而帶動零售消抓費和其它消費熊。創(chuàng)營造一個時尚葵的生活中心，兩融購物、享受爪與方便生活于因一體的特色主論題商場。扶以全面性、綜亞合性、集中性淘為布局主題，競?cè)轿幻嫦蚋鳙I階層目標顧客荒群。弦裝修設(shè)計以特調(diào)色，多變煥發(fā)魂魅力，表露出咽層次感，形成辟不同的千變?nèi)f間化的吸引力。園二、布局主題赴：A、購物大型超市名店廊化妝品珠寶店鐘表、精品服裝、皮具其他生活用品B、兒童天地適兒童玩具、電劑動、電子游戲活中心拋兒童服裝、食執(zhí)品、用品兒童樂園C、飲食天地銷a饞.狹中餐及各國風烤味特色店（澳溜門街、泰國菜緊、日本壽司、豈韓國菜）。b.咖啡室貪c條.主特色小食（冷釘飲、熟食、糖嫩果、零食、鮮畏榨果汁）d.茶館槽D套、娛樂（增加進夜間吸引）桑拿、沐足腳夜總會待或陡DISSCO或E點、便利生活：銀行郵局旅行社美發(fā)、美容藥店禮品包裝服務(wù)代理午結(jié)婚用品及服咳務(wù)中介代理F、知識廣場a.圖書店b.工藝品店c.文具店d.書畫藝術(shù)e.音像制品僑G族、數(shù)碼高科技頃a龍.四電腦合成照片在、形象包裝設(shè)吩計衛(wèi)b嗽.漲電腦服飾設(shè)計噴、婚紗設(shè)計批e孩.損電腦及資訊網(wǎng)胳絡(luò)類商店f.電信業(yè)類g.影音類H、運動館鹿a擁.需運動用品及器厭材壺b彼.涉健身用品及器雨材騙c.貢灶保健用品越d新.繳運動服裝、運評動鞋給e誰.錯爬山、遠足用流品作f猶.偽高爾夫用品g.展示中心較j.券償獵魚用品及水營上用品I、觀賞類a.寵物用品知b虜.指觀賞植物、園欄藝用品槍c盲.習觀賞魚及其配恭套、養(yǎng)魚用品鍋三、各層功能侍分布顏負一層：設(shè)備跌層及停車場，昂共肺有貞30峰0曲個車位峰A花、愚B譜區(qū)首層：肥**廣名店城（中高篇檔服裝、皮具列、化裝品、珠余寶店、銀行、腹金融證券、品濱牌專賣店、精敗品、禮品、醫(yī)辜藥旅游產(chǎn)品和否用品等分區(qū)租歌售。塑A道、病B酷區(qū)夾層：流行把前線（散鋪間旗隔，大眾化中農(nóng)檔貨品綜合性滲布局，麥當勞莖或肯德基）。壘A蘇、臭B品區(qū)二、三層：惹大型百貨、超啟市（打出大型星超市本身品牌鋤例如好又多、爭吉之島、百佳迷），按層或縱飲向分割租售（胖縱向分割亦可黎以按一至三層閥分割，應(yīng)視乎料實際而定）。值其余部分：知勞識廣場（圖書另店、工藝品、嬌書畫、藝術(shù)）捐A屈、訪B京區(qū)四層：娛樂免世界（桑拿、憲沐足、夜總會荷或侮DISC府O凡；中西餐飲、小休閑娛樂。隱C裹、爬D偶區(qū)首層：兒童愁天地、高科技泊數(shù)碼城、觀賞應(yīng)類（按其租值倉分布）草C耽、輕D桂區(qū)二層：運動愉用品、家具城幫、名牌特價場想。衰裙樓頂層，平度臺花園、會所銅網(wǎng)球場、小型掃泳池等。邪產(chǎn)品出租展示所區(qū)域：所1專、吩A毀、猾B豐區(qū)主入口前廣職場。粱2采、壁A厭、下B遵區(qū)中庭。齊3貿(mào)、率C厲、貸D噸區(qū)首層中廊。顆以上僅為初步疑方案，需待本駕項目的設(shè)計修合改后（板層和決柱網(wǎng)不變），物才能對本項目撥的業(yè)態(tài)和布場艦加以完善。繞9.襯0權(quán)租售推廣策略攤經(jīng)過調(diào)研、考陳察，肇慶市現(xiàn)墓階段的商業(yè)物紫業(yè)存在各種不陡同程度的面問昆題，點**灌廣場項目在設(shè)株計上也存在不何足之處，必須鳴揚長避短，充紹分發(fā)揮自身優(yōu)僅勢，才能適應(yīng)絨市場，占領(lǐng)市遣場的制高點。萬由于本項目回器收資金的需要鳳，建暴議范7珠月下旬首推內(nèi)如部認購?？?.屠1柄銷售模式一、銷售分區(qū)晝吧汁銷售的分區(qū)有拐利于商業(yè)運作相公司的經(jīng)營運漲作，為買家提富供合適的鋪位拐。僅A粗、自由投資拜區(qū)否—舅—戰(zhàn)適合投資者購喪買后保租回報刷，由商業(yè)運作亂公司統(tǒng)一經(jīng)營指。蘆B驢、自主經(jīng)營蛾區(qū)獅—渾—布客戶購買后自腔行經(jīng)營或租賃躬二、價格策溝略半——睬“核低開高走，差圖別定爭價栗”販并舉程針對項目現(xiàn)狀飲，需迅速回籠堆資金，價格通皺過低開高走，躺吸納首批買家求，保證資金到絞位，然后逐步第上調(diào)，使樓盤拼升溫、增值，匆從而達到一種蒸宣傳效果（注駐意：定價必須氏準確一步到位憐）。同時對不呈同位置，不同層戶型，不同面崗積的鋪位，進嗎行不同的差別突定價。通過價貌格杠桿，引導(dǎo)誕購買意向，達仁到均衡出貨。疏三、集中銷鳳售拐—貪—蓬通過對準客戶關(guān)購買心理的影東響，在短期內(nèi)彎達到大量成交踏的效果，并使芬項目產(chǎn)生震撼廁力擴大影響效躺應(yīng)。捏集中銷售必須糧有足夠準客戶收的前提下實施絕，主要在每期街首推階段使用隔。些集中銷售是對賠有意向買家按欄其先后次序派師發(fā)籌號，并以妥貳仟元作押金刮，于規(guī)定時間罩日期內(nèi)，按其羨籌號的先后次句序統(tǒng)一認購。補貳仟元押金可斯退。武四、保租回橋報相—克—頃使客戶對本項賊目購買有信心削的保證（即返璃、期返）。遍由于競爭的激武烈，在推售過賭程中商家們各絕出其謀，以其憲吸引買家的注衛(wèi)意力繪，趁“伙保租回憲報勵”陡是滑200虛0稠年推售手法的磨一大熱點，但帖現(xiàn)階段的買家債日趨成熟，侮靠挖“緣保租回星報勝”命的銷售手法已值經(jīng)陳舊，版但掘“幕保租回面報而”移依然是一個重燃要的推售手法碧，現(xiàn)時買家最予為看重的始終扔都是商場的前見景，因此，各于商家利煌用晌“吧保租回毯報奴”襪統(tǒng)一經(jīng)營，以嬌低租金將品牌尺經(jīng)營者直接引塊入經(jīng)營，建立旋主題式的商場訪。救保租回報方式瀉：弱方式皂具體計算文即憤返叉A冤根據(jù)發(fā)展商各念自規(guī)定的比例畏，在成交價中慮一次性扣除。遠例：某商鋪成瀉交旨價斷10棟0稱萬元，按四年鹿返幟還吩30怨%鈔計算。抵計算：在成交耳價中一次性扣筍除捎30匹%境，即實際成交捕價眼7樸0促萬元，首期衣付恩3筋5禿萬元，按恩揭型3瀉5表萬元。失即倦返儉B穿根據(jù)發(fā)展商各渠自規(guī)定的比例砍，在首期款中之扣除。位例：某商鋪成冰交尚價戶10合0隔萬元，按四年惹返悼還毀30熔%差計算。細計算：成交做價置10癢0以萬元，首期梢款撐5改0扣萬元，按殖揭娘5衫0若萬元，在首期魔款中一次性扣偽除成交價莖的杰30撕%椅，即首期覺付鼠2社0顫萬元，按否揭晉5房0痛萬元。銜期返塌根據(jù)發(fā)展商各絨自規(guī)定的比例貿(mào)，開業(yè)時按比洲例每季或每年忘返還。黨例：某商鋪成箭交鍛價樸10賞0爹萬元，按四年傭返淋還患40殖%純計算。塘計算：成交咽價朝10織0噸萬元，首期兵付自5酬0畝萬元，按咐揭緞5暢0在萬元，開業(yè)時攏每年按成交價跪的材10谷%重返還，即每年始返拼還慣1得0喚萬元，共四年州。逃以上各種銷售柄方式無論是即扛返或期返均由擁發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)獎營，通常會采知用兩種方式：宿A帖、打破銷售時伴的間隔格局，安以地磚的顏色分識別原間隔，預(yù)然后由鐵發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)販營。芬B知、按原銷售時先的間隔格局，無由商業(yè)運作公濟司統(tǒng)一招納經(jīng)藏營者。港五、客戶聯(lián)誼展模靈式票—薄—旬借勢發(fā)掘潛在淹客戶擴大宣傳昂效果。怠客戶聯(lián)誼：主佛要在首推后第階二階段開始實待施。其形式是嘴**復(fù)廣場的業(yè)主，駱每戶可擁有一騾張主卡和五張覽副卡，業(yè)主持導(dǎo)主卡，將五張姑副卡分別推薦藍給有意向購買長**饑廣場的朋友、厭親戚等。持副惕卡購買者可獲城優(yōu)惠，但每次戀限使用一張，訪業(yè)主同等獲有蓮優(yōu)惠，五張副斗卡用完即止。閉星任（以上幾種模朝式在銷售中交不錯使用）碼9.徐2喪經(jīng)營模式冊一、自主經(jīng)娃營活—游—乓業(yè)主購買后自屆行經(jīng)營或自行虎租賃。向二、租金形便式籌—倍—秧商家直接支付腔租金、商場管勇理費自行經(jīng)營擺。妄三、合作經(jīng)營學------婚-肌營業(yè)額分成（脖含保底分成）估營業(yè)額分成有優(yōu)利于引入品牌切店蛛（太U島2河、主G200那0籍、佐丹奴、班球尼路等）涼營業(yè)額分成：面即從每月總營兔業(yè)額中提熔取鳴12%---肚18春%職作為租金，營隆業(yè)員、貨源、胖商場管理費由波各店自負。筆保底分成：不灑同租戶確定底陷線租金，如果羞營業(yè)額超出某核一固定數(shù)，超域出數(shù)額按一定宜比例計算。扇（以上三種方擋式均必須遵照舞商場管理條例弦執(zhí)行，準時開陳門、關(guān)貫門。）認9.芳3旺招租模式羽直班銷凈—番—君通過我司關(guān)系送網(wǎng)直接與廣州但商家及品牌店參聯(lián)系。云間接銷臘售稀—棟—貓通過傳媒及互短聯(lián)網(wǎng)宣傳吸引共商家及投資者遼。綿內(nèi)將銷餃—框—牛在本地尋找有袋實力的商家。米9.貸4蚊銷售資料灣要在開盤前盡搞快完成下列銷曬售資料：絹1豪、裝修標批準麥林斥正2鈔、認購需知誤3洞、按揭需乳知孕刃御行4礙、認購書擱5頌、平面欲圖溪哨種磨毀6盒、單張、樓書竊7殼、認租需召知尤悄課宮8笨、租賃合同蟲9錯、反租合同（助即反、期反閥）冒1少0從、各類表笛格館扮9.孩5伐銷售人員即在項目正式推攪出前，進行銷憶售人員培訓，克了解市場，熟厭悉項目、熟悉放目標客戶、熟耗悉租售運作。索開盤前期駐杏場羅4倍人。香銷售階段駐絕場殘6棗人以上。難10.倦0運廣告宣傳策略旨10.其1華廣告宣傳整體性目標攜以目前市場之系競爭環(huán)境，廣描告是最重要的壤宣傳手段，它飲最直接地貫徹說實施銷售策略磚，將項目信息痕迅速地傳播給夫商家。米根據(jù)冶**只廣場的特點，遲必須采取多元意化的廣告策略育，包括電視、初報紙、戶外、常公關(guān)宣傳活動塞等專業(yè)廣告包它裝。為突出發(fā)叮展商的實力和密樹立饞**憲廣場的良好品碎牌，宣傳策略執(zhí)定位必須走高河檔次的包裝路后線，突出籠**被廣場體現(xiàn)時尚膝潮流的特點，膜將到**粱廣場塑造成肇糧慶人心目中的賢標志性建筑物漲，同時達到既覆定的銷售業(yè)績雕，務(wù)求實現(xiàn)良招好社會效益與園經(jīng)濟效益的雙仇重目標。級10.炎2微品牌宣傳策略遠制定實施具有券獨特創(chuàng)意的篩**獄廣場系列宣傳棒計劃，通過樹谷立大形象、大姨品牌，達到整酬個宣傳的權(quán)威俊性，從而取得蕩事半功倍的效忙果。飛三大形象品牌國策略：貞發(fā)展商實力品識牌軌**過廣場時尚形象年品牌物業(yè)管理品牌軌廣告宣傳必須箱圍繞以上三大主品牌互相滲透草，三位一體。秀10.桶3飯廣告宣傳主題屈（賣點）扒開創(chuàng)全新消費傍潮流，與中國較同步，與世界柿同步。住黃金地段、黃東金物業(yè)、物超渠所值。瞞**磨標志地王商城狡。贏得虧**俯者得天下。醒輕松投資委托柔經(jīng)營。一鋪旺三代?？?0.追4災(zāi)廣告宣傳的目起標客戶群大型集團公司今該類買家有相肉當實力，傾向豪于作長線的大優(yōu)型物業(yè)投資，黨如連鎖超市、命飲食集團、銀寨行等。際中小型企業(yè)、掛個體工商戶鵝該類買家購鋪詞，主要是企業(yè)合發(fā)展所需，并芬且看中友**勿廣場的發(fā)展?jié)摾锪εc機會。投資客樸該類投資客購測鋪出發(fā)點主要宇是為了增值，揀只要鋪位價格勝適中，發(fā)展前瓜景看好，預(yù)計有有足夠的升值悄潛力能令其投淡資帶來收益，夢便會吸引該類江買家。其他商家狐10.機5廉廣告宣傳實施回及媒介選擇春**禁廣跨場隨Log植o嗽（識別標志）疏設(shè)計惑盡快設(shè)計確定慚**菌廣溫場飽Log鍬o膀，希該稿Log疼o票必須體現(xiàn)出時模尚與潮流的完催美結(jié)合。薪確定項目代言冷人暗—隔—詠項目規(guī)模較大強，建議選用適說當?shù)拿餍亲鞔匀穗娨曨悘?fù)拍稿攝曾8鋒—寇1聰0屆分鐘的廣告宣潑傳片，介紹開拼發(fā)公司的以往必、現(xiàn)在、未來紅展望，介紹開塌發(fā)公司的經(jīng)營各范圍，對社會扁的職能與貢獻煎。此宣傳片在專售樓部反復(fù)播盲放。截拍建攝北8靈—餅1碼0吐分鐘的廣告宣要傳片，介紹初**畢廣場獨特的建近筑、配置、經(jīng)昏營、商機等，堅在銷售現(xiàn)場不百停播放。日拍喂攝妥3隸0播—傅6領(lǐng)0怪秒鐘的廣逼告叢2帽條（形象版、腿促銷版），分鉤別于黃金時間耍播出，如有必真要可以在廣州于投放。報紙類槳通過大篇幅設(shè)銀計精美的平面碎廣告，來塑造簽項目形象，促敏進銷售，吸引世商家關(guān)注。育通過新聞繕稿春，發(fā)表專題言豬論，造成輿論估影響，提高項啦目知名度，擴腹大銷售聲勢。述樓書制作（兩焰?zhèn)€版本）寨形象押版沃—知—隸內(nèi)容充實、風皇格實出、印制木精美，使客戶比充分了解項目殿的前景。紗促銷奔版農(nóng)—歇—尋突出優(yōu)勢，促薦銷為主，鞏固讀項目高素質(zhì)物就業(yè)形象，銷售頃人員據(jù)此向客鄭戶講解項目各伍方面的特點。宣傳單張制作嬌以郵遞、派發(fā)農(nóng)的形式，將信桂息直接傳達給掙目標客戶。展板制作東展板是售樓部踢重要組成部份梢，其內(nèi)容包括知項目：地理位仰置、生活設(shè)施克、交通環(huán)境、頸裝修標準、各菜種效果圖以及垂其它促銷資料陰。項目模型制作隙制作精美的模嗽型能令買家有嗽親臨其境的感棉覺，從而增強艇購買決心。公關(guān)宣傳活動末在廣州花園酒秀店舉辦（時間芽待定）：鋒****購廣場（商場）牽封頂?shù)涠Y暨廣脖州招商會、討葛論會；邀清知惕名人士參與造情勢，吸引廣州經(jīng)商家進駐。斗定期于銷售現(xiàn)忌場舉辦有獎活削動，請出知名富主持人、樂隊擁、演員進行現(xiàn)廉場表演、提問聞、派發(fā)禮品、計吸引人流，參縣觀者即日購買搞可獲折扣。葛利用事件營銷付，如贊助環(huán)城逆長跑活動等進預(yù)行宣傳造勢。嘉現(xiàn)場包裝：清歐理好項目及周震圍環(huán)境，粉刷刪醒目的圍墻廣袍告，插上彩旗謙、掛橫幅、升慘氣球、樹立大飾型廣告牌，設(shè)距置指路牌吸引紫路人目光。殘其它廣告：霓鎖虹燈、汗衫、梳促銷禮品、公絡(luò)車廣告等。耐10.6驕**溫廣場首期廣告仗安排受目前認**嘴廣場銷售前期婚準備工作已全歉面展開，不久露即可進入內(nèi)部賓認購，因此，墳有必要確定廣隱告宣傳媒體選輝擇及實施安排俱。以下是敝司帶列出的撕**保廣場首期廣告闖安排綱要，由駐貴公司審核確疼定后，敝司再鞏與各媒介公司雞聯(lián)系，商討制后定具體實施方盾案。譽**紫廣場首期廣告夏安排綱要：電視廣告得拍歐攝栽8稻—去1調(diào)0豎分鐘的廣告宣賺傳片，介紹開扎發(fā)公司的以往壞、現(xiàn)在、未來復(fù)展望和開發(fā)公覽司的經(jīng)營范圍命開發(fā)、實力及偵對社會的職能度與貢獻，以增收強商家的信心箭。此宣傳片在蟲售樓部反復(fù)播滿放。卻拍沫攝僑8摔—叮1待0蒸分鐘的廣告宣苗傳片，介紹洪**鎖廣場獨特的建中筑、配置、物事業(yè)管理、經(jīng)營肉特色、商機等姨此宣傳片在售莖樓部不停播放脾。缸拍門攝萌3坐0潔—望6異0誤秒鐘的廣詞告帆2甘條（形象版、鹽促銷版各一條澡）分別于黃金霞時間播出，如盼有必要可以在種廣州投放。報紙廣告倍通過大篇幅設(shè)警計精美、訴求廁準確的平面廣趕告，來塑造項懂目形象，促進雹銷售，吸引商牛家關(guān)注。擋通過新聞繕稿打，發(fā)表專題言退論或?qū)椖康倪|銷售跟蹤、熱臣點報鞭道等，制造社特會輿論來提高欠項目知名度，謠擴大銷售聲勢鏟。每星期刊登仿一篇。鑰樓書制作（兩挽個版本）游精裝沾版斤—斤—尸規(guī)格大隙概剖2身4飯個版面，內(nèi)容診充實、風格獨嚇特、印制精美賄，能充分展現(xiàn)私發(fā)展商實力和并項目本身的前謊景，同時體現(xiàn)剛項目本身的文販化內(nèi)涵和經(jīng)營檔觀念。走簡裝悠版陶—嫁—迷規(guī)格大皮概然8耍個版面，突出守優(yōu)勢、促銷為只主，鞏固項目宜高素質(zhì)物業(yè)形努象，著重介紹宣項目的優(yōu)勢、叉招商政策和投象資回報，能吸含引商家對項目臘的關(guān)注，也是攝銷售人員推銷俗的重要支持點鍵。電臺廣告繪利用其傳播廣桿、成本低的特塵點，彌補其它去廣告的不足之嘆處。可錄邀制綠1沿—荷2型條廣告帶，在碎好時段、聽眾畏喜歡的頻道播肥出，同時也可四以合作形式承肢辦節(jié)目。售樓部的包裝持售樓部相當整程個項目的微型必展覽館，是予**宅廣場整體形象橡的縮影，包括旅公司實力、服鹿務(wù)、管理等。弦售樓部的形象句直接影響大眾緒對座**北廣場的評價。佳統(tǒng)一售樓部的議辦公用品：紙拐、筆、計算器總等論統(tǒng)一銷售員工幸制服展板制作葡展板是售樓部敵重要組成部分吃，其內(nèi)容包括港：地理位置、蝶商鋪依設(shè)施、交通環(huán)出境、裝修標準噴、銷控表等各革種效果圖。項目模型制作求制作精美的模分型可令買家置己身其中，從而苦增強購買決心苦。牛項目位置環(huán)境佛包裝啟清理好項目的恐周圍環(huán)境，粉團刷醒目的圍墻腹廣告。達在售樓部上面淋安裝大型噴畫品廣告。怪霓虹燈彩旗、陰條幅廣告添在天寧路或其符它商業(yè)繁榮地零段的顯眼處（括如人行天橋、鑼大型建筑物等此）制作出色的愛霓虹燈彩旗、隆條幅廣告。熱公關(guān)宣傳活動予在內(nèi)部認購期從第一天，舉行蒙慶祝儀式，儀倦式可采用自助碑酒會與演出活圾動相結(jié)合，邀言請知名人士參徹加造勢，地點賠可選在銷售現(xiàn)作場或牌坊廣場熟。并準備好帶塔廣告性質(zhì)禮品植，贈送到場嘉櫻賓、觀眾。僵11.線0矩項目租售資金名回收計劃紙本項目的資金碼回收及盈利能膠力通過物業(yè)的右出售和物業(yè)的侮出租途徑實現(xiàn)蕩，就目前的情句況而言，本項條目的建筑結(jié)構(gòu)透和裝修標準未磚最后定論，資杯金的回收計劃餡只能按前期項口目的用資進度級通過預(yù)售部分奸及物業(yè)租賃的篇方式實現(xiàn)，預(yù)蔽計本項目悅7啄月下旬向市場鏟推廣實施內(nèi)部比認購。具體目量標如下：嶄200嗽2障年亡9兔月糊3勻0桶日刮前完成資金回枕收（合同額）哀￥遣300昌0飛萬元整。殊200撿2尖年糞1昌2義月哪3俱1蜓日襯前完成資金回難收（合同額）鞏累計膛￥摟800呀0伏萬元洪整變(岔含以上予￥唉300靈0烏萬禮元滅)否。嘴200宏3膜年減3桌月瓜3易1妻日僻前完成資金回慚收（合同額）吹累計粗￥英1300井0狗萬元欣整幕(耕含以上械￥盈800頂0臥萬仁元朱)俊。李200罩3背年底6判月液3討1違日前完成資金院回收（合同額恩）累計遠￥六1800蘆0靜萬元主整野(貴含以上膛￥呀1300鍵0桶萬型元泛)批。嚼本項目的出租響盈利能力必待惑本項目基本建咳成（商場部分變）后再進行具徹體的測算。議12.垂0悼對項目建筑設(shè)報計的意見及建煮議途建筑設(shè)計的合朋理性基于建筑室物的使用功能謎定位。本建議死是先將撇**疤廣場的商業(yè)功賣能設(shè)定為以大疲型超市零售業(yè)愛為主，休閑娛扁樂服務(wù)業(yè)為輔姑，并以休閑娛厭樂帶動零售的衡商業(yè)格局，以碗此出發(fā)點去審禿視大廈的建筑鄰設(shè)計。交我司使用的圖綢紙是肇慶市建卸筑設(shè)計細院纖200沿1淡年壺1巾1問月的版本?？?2.累1瓣交通安排遍現(xiàn)設(shè)計方案只摸通過瑞州五路勤頭、尾兩個入稱口進入商場（權(quán)通過天橋進入礦二層除外）建診議項目臨街鋪莖設(shè)出入口與商饑場連通，并對控商場內(nèi)交通和品間鋪要重新考推慮。增加停車位奉本項目（商場會部分）地下停殿車場至少應(yīng)提彩供歲28載0倆—反30呆0肅個汽車位午、扭40長0寬個摩托車位。紗停車場車道寬磁6屋m困，按建筑面積季計算每個車位卸約幫40鳳m禁2羅，每個車位的輩實際占地添約仍2.4×蟲5.5造m譜2巨，本項目地下歐層似不能提供炭足夠的場地，淡建議考慮以下腿幾種方法進行堅調(diào)整：處■火吸將地下層范圍房擴展到人行道丈及前廣場下方接。曠■哄望做兩層地下室煎（其中半層做率設(shè)備層，一層資半做停車場）米。縣采用垂直升降站多層停車系統(tǒng)疊。晚連通東北方向杜星湖牌坊廣場遮的現(xiàn)工藝品商蠅場位置，引入忌牌坊廣特場觀光客流。柳西側(cè)車庫入口打與小區(qū)主入口套相距過近，易啞發(fā)生人車干擾煙，容易造成車素流堵塞小區(qū)主副入口；兩臺貨特梯肯定不夠，紗建議增至四臺伯。艇首段層鳥A瞞B哪區(qū)圖未見物流驚路線安排，北蓋側(cè)貨梯位置有夢待商榷；叮A束B避區(qū)二層圖帶有屆2.5室m拌寬的外走廊，搖并將靠外廊的死外圈商鋪向外蠢開門成為獨立蕉街鋪形式，但層未見在外走廊擇有連接牌坊廣改場的天橋叉。掃濟三臺商場專用測客梯置于東南暢角主入口東側(cè)惱，其效果不及必采用安置在透漁光中庭內(nèi)兩臺糖觀光梯。蔥主入口中庭前冷的兩部進入負道一層的自動扶團梯應(yīng)設(shè)置在中舟庭的側(cè)面。沫裝卸貨區(qū)設(shè)置拒在北面，而北短面有發(fā)展成為閃步行購物街的鋒構(gòu)想，卸貨區(qū)獅與步行街之間完是否會產(chǎn)生時乓間和空間上的乒沖突，需慎重食考慮。賓12.個2遮輔助場地旁主入口前廣場勻面積過小，不吃利于積聚人流最，并且缺乏表姓演場地的空間爽；嗓主入口采用旋冬轉(zhuǎn)門不妥，會筑造成管理難度撿大、人流物流輸疏散慢、親和姐程度差（如做錫大型超市）等債一系列復(fù)雜問巨題。建議撤消貝旋轉(zhuǎn)門，采用票開放式門廳、澡使街外客人可香以直接看見大傘堂內(nèi)的情景，馬可以自由進入保大堂。主入口遷大門寬約塌8翅m溝，如采用雙門邪，則繪每個門寬度約粥為粘5搜—悟6柱m趴；剪其他輔助通道漢亦應(yīng)取消旋轉(zhuǎn)悅門；咐A孝、箏B調(diào)區(qū)首層平面圖槽未見裝卸貨區(qū)掙，貨用垂直電視梯與場外的通腫道口設(shè)置不妥編，大型商場一拖般每萬平方米鑄須配湯置甩5習個裝卸車位；掉商場垃圾量大深，現(xiàn)時垃圾處魄理中心離商場導(dǎo)較遠（殖在巨C致、不D豐區(qū)西北側(cè)），奶建議匆在按A巡、牲B臂區(qū)地下增設(shè)一貫個收集轉(zhuǎn)運點聽；滅從疊A羞B悟區(qū)首層平面見茫到環(huán)繞人行道股及主入口廣場訊的標高為征負拌0.2狹7遠，比馬路面打負聰0.4申2唇高出應(yīng)0.15頓m畜，從圖面上看緣應(yīng)是梯級平臺貢的形式，應(yīng)設(shè)紛有辦“滑無障礙通緞道羊”罵；講商場內(nèi)首層四允個入口通道都憂設(shè)置梯級，應(yīng)戒設(shè)置坡面通道件；類A區(qū)B補區(qū)首層北面，病貨梯廳地面標屋高齡負療1.5釋m潔，比入口地面旦低寨1.25聞m焦，圖示的入口搏通道坡面太陡統(tǒng)，造成運貨手站推車通行困難斯，通常高差與圾坡面的長度比宅例類為委1:狼8湯或谷1:1襲0牲。12.3其他筒中庭頂部加腿高殖5爐～桐6繪m山，使熱空氣在回頂部空間形成霞一個靜止積聚鼻層，有利于減纖少空調(diào)能耗。達將來第四層做擦餐飲、娛樂，割則應(yīng)有專用電經(jīng)梯及咨客接待續(xù)處。銷12.4腥A深、枝B告區(qū)的塔樓背第四層裙樓頂繼做平臺花園、申會所及康體設(shè)夸施（網(wǎng)球場、貧泳池童等）。舟兩棟塔樓建議它將功能改為服伐務(wù)式公寓，會餐有更好的市場勸前景。（我司翠提供該類物業(yè)拍市場資料供貴植方參考）纖塔樓首層架空眠或半架空。糖公寓設(shè)置獨立甲出入口及進行趨獨立封閉式管嘴理。耳13.狼0歷對項目售樓部某工程的建議陸我司對售樓