千錦祥大餐飲酒店可行性分析報告

千錦祥大酒店投資建設(shè)項目可行性探討報告一、投資背景：為追求酒店投資中期利益和不動產(chǎn)長期升值利益，在合肥投資中上等規(guī)模的酒店是一種戰(zhàn)略資產(chǎn)經(jīng)營。二、“千錦祥大酒店”項目概況項目取名為“千錦祥大酒店”，擬建于合肥市包河區(qū)淝河路與銅陵路交叉口，規(guī)劃總建筑面積7000余平方米，規(guī)劃主體建筑高度6層。按項目平面設(shè)計編制單位漢東裝飾工程有限公司規(guī)劃主要功能有餐飲、客房、棋牌茶藝及辦公等。其中預(yù)設(shè)一二三層餐飲，四五層客房，六層棋牌茶藝辦公負(fù)一樓廚房倉庫車庫。項目不包括購置固定房產(chǎn)費(fèi)用，預(yù)料總投資需800-960萬元，主要分于裝修費(fèi)用門頭及內(nèi)部裝飾費(fèi)用，前廳后廚客房辦公物品購置費(fèi)用，前廳后廚人員聘請培訓(xùn)費(fèi)用，營銷企劃宣揚(yáng)費(fèi)用及公共等其他費(fèi)用備用金。建設(shè)周期預(yù)料3-4個月。按合肥餐飲中高檔次標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。目標(biāo)成為周邊甚至合肥市主流酒店之一。三、“千錦祥大酒店”項目建設(shè)主要內(nèi)容及預(yù)料費(fèi)用預(yù)料費(fèi)用在各選購 環(huán)節(jié)可爭取最大質(zhì)保押金扣款尾款等應(yīng)付帳款。酒水飲料最少有幾十萬進(jìn)場費(fèi)用等營業(yè)外收入也應(yīng)最大化爭取。原材料調(diào)味料等可押月支付保證流淌資金充裕。1．公共基礎(chǔ)建設(shè)及周邊市場調(diào)查分析10-20日預(yù)留費(fèi)用10萬公用設(shè)施接入：1.給水2.排水3.排污4.供電（需增容）5.燃?xì)?.通訊網(wǎng)絡(luò)、7電視等市場調(diào)查分析：1.周邊半徑兩公里如淝河路韓江春等特殊是太湖路西頭同檔次規(guī)模若干酒店的營業(yè)狀況營業(yè)特征菜肴特色營銷方式等充分調(diào)查分析。2.周邊半徑一公里高社區(qū)如綠地海頓公館等的入住率消費(fèi)習(xí)慣特征等調(diào)查分析3.周邊三公里企事業(yè)單位大市場的消費(fèi)習(xí)慣特征等調(diào)查分析4.周邊百米內(nèi)車流人流交通擁堵等調(diào)查分析2.酒店裝修100天左右預(yù)料費(fèi)用400-500萬平面圖設(shè)計---效果圖設(shè)計—施工圖設(shè)計（報消防局和衛(wèi)生監(jiān)督所）---施工一次二次三次預(yù)算---簽訂裝修合同—施工作業(yè)及監(jiān)管---工程驗收決算一二三樓餐飲區(qū)總共3000平方中高檔次裝修600-800元/平方計180-240萬四五樓客房區(qū)2000中高檔次裝修800-1000元/平方計160-200萬六樓棋牌茶藝辦公區(qū)1000平方中上檔次裝修400-500元/平方計50萬頂樓及負(fù)一樓廚房車庫區(qū)1000多平方計100元/平方計10萬3．酒店裝飾30天左右預(yù)料費(fèi)用40-50萬門頭橫23米長3米高和直立高15米寬1米霓虹燈墻加字及頂左右兩大型戶外噴繪廣告燈箱及門頭大字及LED字等其他門頭戶外裝飾預(yù)料20萬燈具感應(yīng)大門窗簾包間客房地毯掛件等軟裝飾等內(nèi)部裝飾預(yù)料20-30萬4．辦理工商營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)手續(xù)及疏通相關(guān)公共關(guān)系30-50天預(yù)料費(fèi)用20萬健康證—消防排污衛(wèi)生許可證—工商局驗資-核名-營業(yè)執(zhí)照---國稅地稅-質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局—銀行開戶--環(huán)保市容交管等公共關(guān)系：1.衛(wèi)生（健康證后廚平面設(shè)計圖消毒室）2.工商3.稅務(wù)4.消防5.交警市容（停車位申請門頭廣告等）6環(huán)保（油煙凈化通風(fēng)設(shè)備10萬左右）7.物價8勞動保障9公安10水電燃業(yè)11技術(shù)監(jiān)督12媒體媒介等其他5．前廳后廚人員聘請培訓(xùn)30-60日預(yù)料費(fèi)用10-20萬前廳后廚客房辦公中高層管理聘請---制訂各項工作安排方案--前廳后廚客房辦公基層員工聘請--—相關(guān)人員崗位職責(zé)規(guī)章制度服務(wù)技能等理論學(xué)問培訓(xùn)---相關(guān)人員實踐模擬操作培訓(xùn)—菜肴酒水學(xué)問培訓(xùn)---培訓(xùn)結(jié)束考核定崗定薪簽訂勞動合同前廳后廚客房棋牌茶藝基層人員聘請費(fèi)用高層管理獵頭費(fèi)用相關(guān)人員辦公培訓(xùn)及補(bǔ)助費(fèi)用后廚人員配比：行政總廚1，廚師長1爐臺8-9案板8-9打荷8-9海鮮3涼菜鹵水4面點2蒸鍋2劃菜2勤雜6-8前廳人員配比（含調(diào)休）：大堂經(jīng)理1領(lǐng)班3服務(wù)員30傳菜8迎賓4保安2車童2收銀4點菜4倉管2保潔2客房人員配比（兩班倒）；經(jīng)理1總臺2收銀3服務(wù)員8保潔員8棋牌茶藝辦公副總2會計1出納1選購 1人事1營銷企劃1工程2司機(jī)1內(nèi)勤16．前廳后廚客房辦公物品購置60日左右預(yù)料費(fèi)用200-230萬空調(diào)不建議安裝中心空調(diào)（里面安裝技術(shù)盲點特別多）成本也較貴一般壁掛式（客房）及柜式比較敏捷運(yùn)用只要加強(qiáng)管理可比中心空調(diào)優(yōu)越預(yù)料30萬電視電腦20-30萬桌椅凳子沙發(fā)等預(yù)料30-40萬餐飲客房擺臺餐具及服裝布草（擺臺餐具選廣東產(chǎn)鎂質(zhì)強(qiáng)化瓷皇家瓷）預(yù)料30-40萬客房床床具茶幾沙發(fā)等配套15萬后廚廚具及大小件30萬（全鋼半鋼）后廚餐具器皿升降機(jī)冰庫原材料調(diào)味料等20萬選購 車海鮮池柴油發(fā)電機(jī)易耗品小件其他物品預(yù)留25萬附餐飲前廳物品清單：1..行政文件及用品：營業(yè)執(zhí)照，衛(wèi)生許可證，稅務(wù)登記證，辦公用公示板（黑板），企業(yè)公章，法人章，財務(wù)章（2枚，吧臺一枚）各項制度手冊（印刷品）。2.餐具類：底盤，骨碟，口湯碗，飯碗，小湯勺，醬醋碟，調(diào)味壺，筷架，筷子，煙灰缸，鋼化直升杯，口盅（茶盅），色酒杯，烈酒杯，大湯勺，醉蝦盅，公筷勺（選用），牙簽筒，分餐刀.叉.勺.夾，熱黃酒壺，熱水瓶（或飲水機(jī)），毛巾夾，毛巾框，茶壺，洗手盅，蠟燭臺，冰桶，冰夾，蟹鉗。3．服裝布草類：口布，臺布，臺裙，小毛巾，椅套，女性頭花，工作鞋（統(tǒng)一制式.自行購買），傳菜組帽，工號牌，工作服。4．家具家電類：制冰機(jī)，垃圾筒，玻璃轉(zhuǎn)盤（轉(zhuǎn)軸），消毒柜，電熱毛巾柜，吸塵器，洗衣機(jī)，滅蠅器，煤氣灶，電腦，點鈔機(jī)，文件柜，桌子（臺面和臺架），椅子，工作柜，兒童椅，沙發(fā)，衣架，茶幾，電視柜，電視機(jī)，空調(diào)。5.協(xié)助用品類：傳菜組托盤（方形），服務(wù)用托盤（圓形），結(jié)帳用托盤，收銀夾，毛巾托盤（不銹鋼），對講機(jī)，茶葉及茶葉桶（包括花草茶），花瓶（餐桌裝飾用），點菜夾，木夾（傳菜部用），服務(wù)員用餐具清理盆，餐具周轉(zhuǎn)箱，收餐車，開瓶器，雨具架。6．易損易耗品：檀香，洗手液，樟腦丸，空氣清爽劑，花露水，手紙，去污粉，餐巾紙，筷套，一次性手套，塑料袋，記號筆，玻璃清潔液，名片，訂餐卡，打火機(jī)（火柴），牙簽，鮮花（餐桌裝飾用），圓珠筆，蒼蠅拍。7．衛(wèi)生用具類：馬桶拔，拖把，簸箕，清潔球，鏟刀，掃把（大.?。?，皮手套。8．其他用品：代金券，VIP卡，大堂公示牌（2個），迎賓地毯，報紙雜志夾（架），綠色植物，各類印刷表格（點菜單.加菜單.酒水單.酒水（倉庫）盤存表.記帳單據(jù)（收銀.出納.選購 ），財務(wù)報表。9.海鮮池用品：藍(lán)海星海水晶，鹽度計，溫度計，高錳酸鉀，消毒粉，大.小號網(wǎng)漏，防水電子稱，蘇打，標(biāo)價牌，海綿。7．酒店營銷企劃宣揚(yáng)60日左右預(yù)留費(fèi)用30萬1）市場資訊：市場分析：區(qū)域地情基本概況，區(qū)域餐飲市場總量及市場前景，消費(fèi)群體，消費(fèi)習(xí)慣（時間中午晚上等），消費(fèi)偏好（口味以主等），消費(fèi)水平(大廳人均元,包房元及宴席),消費(fèi)特征(為主)。產(chǎn)品分析：我們銷售的不僅僅是菜肴酒水，精確說是千錦祥餐飲服務(wù)包含就餐消費(fèi)環(huán)境，優(yōu)質(zhì)的軟件服務(wù)，客房配套及增值服務(wù)消遣等其他服務(wù)。競爭分析：干脆競爭，間接競爭后來競爭分析明確得出千錦祥酒店投資的利益點：問題點；最佳機(jī)會點。2）營銷策略產(chǎn)品策略：突出哪些賣點特色等.市場策略：5P價格渠道廣告促銷服務(wù)價格渠道廣告促銷服務(wù)進(jìn)入期比同等檔次企事業(yè)單位請柬VIP卡滿額送代金券客戶看法表酒店類似產(chǎn)品高出小貼士牌VIP卡售后服務(wù)高檔住宅小區(qū)海報宣揚(yáng)單有獎問答(菜品等)發(fā)展高峰期與同等酒店商業(yè)購物中心宣揚(yáng)單開業(yè)慶典活動類似產(chǎn)品持平老客戶摯友圈請柬VIP卡VIP卡積分返利出租車積分卡贈送標(biāo)識紀(jì)念品衰退期比同等酒店類似非餐飲高檔消費(fèi)場所名片兌換代金券抽獎卡VIP卡代金酒水等)產(chǎn)品低出酒店內(nèi)部廣宣,手提袋,火柴盒,訂餐卡,筷子套,餐巾紙,VIP卡,,菜譜,工號牌酒店外部廣宣霓虹燈字,門牌,開業(yè)掛幅,橫幅,條幅,彩旗,燈箱.廣告牌.指示牌,電視臺（不舉薦）硬性計時廣告報刊雜志軟文報道競爭策略：差異化競爭執(zhí)行策略：安排---組織---協(xié)調(diào)—指揮---限制--評估—修正3）營銷作業(yè)：營銷方針:信息發(fā)布----信息告知---千錦祥餐飲服務(wù)銷售—售后服務(wù)營銷手段;主要人員推廣,協(xié)助媒介推廣活動推廣.次之網(wǎng)絡(luò),短信,聯(lián)合等其他推廣營銷目標(biāo):月度季度年度營業(yè)額營銷成本營銷純利潤作業(yè)流程:準(zhǔn)備階段；營銷企劃組人力資源抽調(diào)組建.落實主要負(fù)責(zé)人.制定各項廣宣品文字資料及圖片資料,定稿件,須要酒店裝修結(jié)束的實際文字資料和圖片資料的先定版式.制作須要前期廣宣的廣宣品如聘請掛幅及聘請宣揚(yáng)單等導(dǎo)入階段：對各個渠道信息調(diào)查及初步溝通洽談.進(jìn)行確定通暢渠道的廣宣品設(shè)計制作.深化階段：制定詳細(xì)的渠道廣宣,在什么時間在什么地點用什么東西以什么方式對什么人宣揚(yáng)什么內(nèi)容.要達(dá)到什么效果.抽調(diào)人力開展系列廣宣實際工作.后期階段：廣宣效果評估,修正不足之處.剛好調(diào)整安排積累閱歷,吸取教訓(xùn),制定二期營銷企劃安排方案.8．試營業(yè)-----正式開業(yè)大吉10-20日預(yù)留備用金100萬試營業(yè)肯定時間，不斷調(diào)整流程、修改文檔、訓(xùn)練員工，發(fā)覺問題，解決問題。

留意事項：必需每日總結(jié)，并開展探討，不斷調(diào)整各項工作，員工間不斷磨合，嫻熟工作技能，修改各種標(biāo)準(zhǔn)化文檔。傾聽顧客看法，顧客提看法可適當(dāng)給與實惠券表示感謝。確定開業(yè)促銷活動及方案擇日開業(yè)慶典方案等（略）四，項目營業(yè)收入及成本，利潤分析1）營業(yè)收入：按一期營銷目標(biāo)中餐50%上座率及晚餐80%上座率客房60%入住率，大廳消費(fèi)每桌均400元包間消費(fèi)每桌均800元（含酒水）客房每間每天均200元計算餐飲日收入：中餐大廳38*400+包間23*800乘以50%=16800元晚餐大廳38*400+包間23*800乘以80*=26880元合計43680元客房日收入：41*200乘以60%=4920元年總收入：（43680+4920）*30*12=17496000元2）營業(yè)成本：原材料酒水水電燃?xì)庥驼叟f攤銷修理等干脆成本：均攤50%17496000*50%=8748000元房租年成本：6000平方*30元每月*12=216萬人員工資年成本：每月后廚10萬前廳8萬客房棋牌辦公4萬（10+8+4）*12=264萬易耗品營業(yè)稅金（沒按常規(guī)餐飲稅率計算）等年成本：5萬*12=60萬年總成本：8748000+2160000+2640000+600000=14148000元3）營業(yè)純利潤17496000-14148000=3348000元4）投資回收期800-960萬/3348000為2。4-2。9年以固定資產(chǎn)折舊60%計算實際投資回收期應(yīng)比這個短半年到一年左右。實際投資回收期應(yīng)在1。8-2。3年五、項目投資風(fēng)險分析項目投資風(fēng)險因素主要有：市場風(fēng)險、管理風(fēng)險、政策風(fēng)險、不行抗逆風(fēng)險。市場風(fēng)險：隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速增長和人們物質(zhì)文化生活水平的不斷提高，餐飲行業(yè)每年正以20%多的行業(yè)增長率向前發(fā)展，遠(yuǎn)超過了國家GDP8%的平均增長率，很明顯餐飲行業(yè)是一優(yōu)勢投資行業(yè)，高投資高效益幾率偏大。關(guān)鍵在于周邊甚至區(qū)域餐飲行業(yè)市場的惡性競爭。提高酒店菜肴服務(wù)等核心競爭力相當(dāng)重要。優(yōu)越的地理位置優(yōu)越的硬件設(shè)施，優(yōu)質(zhì)的軟件服務(wù)特色的菜肴是一個酒店做勝利的四大基礎(chǔ)條件。良好的公共關(guān)系及不斷創(chuàng)新的營