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認(rèn)證信息

認(rèn)證類(lèi)型：個(gè)人認(rèn)證

認(rèn)證主體：李**（實(shí)名認(rèn)證）

IP屬地：廣東

IP屬地：廣東 上傳時(shí)間：2023-04-21 格式：DOCX 頁(yè)數(shù)：4 大?。?4.41KB 積分：6 舉報(bào) 版權(quán)申訴

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀供給需求均放緩辦公樓市場(chǎng)具有可持續(xù)發(fā)展?jié)摿ι虡I(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，亦稱(chēng)商鋪地產(chǎn)；以區(qū)分于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、消遣、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)分于一般住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式；以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。

商業(yè)地產(chǎn)的三種主要商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式

重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

基金化運(yùn)營(yíng)模式

收入

租金收入、物業(yè)管理費(fèi)收入和其他多種經(jīng)營(yíng)收入

管理費(fèi)收入和其他多種經(jīng)營(yíng)收入

租金收入分成、管理費(fèi)收入和其他多種經(jīng)營(yíng)收入

成本

開(kāi)發(fā)成本、管理成本

管理成本

分擔(dān)開(kāi)發(fā)成本、管理成本

資金沉淀

較多

無(wú)

較少

優(yōu)點(diǎn)

對(duì)于商場(chǎng)更加可控，特殊是選址定位對(duì)商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)結(jié)果起到關(guān)鍵作用；穩(wěn)定期后能收到較大規(guī)模的現(xiàn)金流入

完全輕資產(chǎn)模式，不需要大額投資支出，毛利率、凈資產(chǎn)收益率高

利益綁定，使得被管理方更加信任管理方，有效避開(kāi)利益不全都問(wèn)題，且優(yōu)秀的管理力量也能帶來(lái)良好的投資回報(bào)

缺點(diǎn)

資金沉淀高、回籠慢、投資回報(bào)低

利益綁定較少，特別依靠公司的管理水平

仍需進(jìn)行一部分投資，很難撇開(kāi)投資因素分析管理平臺(tái)的力量?jī)?yōu)劣

資料來(lái)源：公開(kāi)資料整理

市場(chǎng)現(xiàn)狀

1、進(jìn)展歷程

自改革開(kāi)放后，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入起步階段，其中東南沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)漸漸消失副食品商店、集市、供銷(xiāo)社等商業(yè)業(yè)態(tài)。1992年-2022年，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)得到較快進(jìn)展，尤其是北京、上海、廣州等大型城市涌現(xiàn)出百貨店、超市這類(lèi)商業(yè)。此后十年間商業(yè)地產(chǎn)漸漸成型，商業(yè)業(yè)態(tài)更為豐富，比如商業(yè)步行街、購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等，這些商業(yè)地產(chǎn)主要集聚于全國(guó)大中型城市或區(qū)域。2022年后，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展地更為有序成熟，開(kāi)發(fā)形式及開(kāi)發(fā)理念均呈多樣化態(tài)勢(shì)。

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展歷程

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展歷程"/>

資料來(lái)源：作者整理

2、市場(chǎng)規(guī)模

依據(jù)作者發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展深度討論與投資前景猜測(cè)報(bào)告（2022-2029年）》顯示，2022-2022年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)年度指數(shù)整體持續(xù)走高，2022年受疫情影響，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)回落，指數(shù)有所下跌；2022年經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)恢復(fù)態(tài)勢(shì)向好進(jìn)展，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，指數(shù)顯著上漲，其中第四季度商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)為153.41，比上季度環(huán)比增長(zhǎng)17.61。此外我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)周期性規(guī)律，四季度指數(shù)最高。

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（1）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房

一方面從我國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供應(yīng)來(lái)看，近年來(lái)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積增長(zhǎng)步伐放緩，2022-2022年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積從20484萬(wàn)平方米削減為14106萬(wàn)平方米；2022年新開(kāi)工面積同比削減21.7%，至2022年4月累計(jì)新開(kāi)工面積2751萬(wàn)平方米，同比增速-27.3%。表明我國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房去庫(kù)存持續(xù)長(zhǎng)周期但已取得不錯(cuò)成效。

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同時(shí)國(guó)內(nèi)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額逐年遞減，2022年銷(xiāo)售額首次跌破10000億元，同比增速為-11.2%；2022年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額持續(xù)下跌到9692億元，至2022年4月累計(jì)銷(xiāo)售額2334億元，比同期增加1.0%。

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無(wú)獨(dú)有偶，隨著城市可用土地資源的日趨削減，土地競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，會(huì)進(jìn)一步壓縮房企利潤(rùn)空間；另外電商的快速進(jìn)展嚴(yán)峻沖擊傳統(tǒng)商業(yè)，因此行業(yè)內(nèi)投資樂(lè)觀(guān)性降低，我國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資力度逐年下降，從2022年的15640億元縮減為2022年的12445億元；至2022年4月商業(yè)營(yíng)業(yè)用房行業(yè)共投資3259億元，累計(jì)增長(zhǎng)-5.3%。將來(lái)后疫情時(shí)代，在三四線(xiàn)城市商業(yè)的不斷進(jìn)展下，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資市場(chǎng)會(huì)漸漸恢復(fù)常態(tài)。

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（2）辦公樓

另一方面從我國(guó)辦公樓行業(yè)來(lái)看，2022-2022年國(guó)內(nèi)辦公樓新開(kāi)工面積波動(dòng)變化，2022年新開(kāi)工面積達(dá)到近幾年的最大值，為7084萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.1%；此后辦公樓新開(kāi)工面積連續(xù)下滑，2022、2022年新開(kāi)工面積分別為6604萬(wàn)平方米、5224萬(wàn)平方米，2022年下降幅度擴(kuò)大到20.9%；至2022年4月累計(jì)辦公樓新開(kāi)工面積1023萬(wàn)平方米，較同期同比降低19.5%。

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值得留意的是，北京、上海、廣州、深圳這四個(gè)一線(xiàn)重點(diǎn)城市的辦公樓租金均消失不同程度的下跌。其中北京辦公樓租金跌幅最大，月度租金從2022年Q4的358.7元/平方米下降到2022年Q1的323.2元/平方米；廣州辦公樓租金跌幅最小，2022年Q1月度租金為168.4元/平方米，比2022年Q4降低9.6元/平方米。

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與此同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)下行壓力導(dǎo)致國(guó)內(nèi)辦公市場(chǎng)需求也有所下降，2022-2022年辦公樓銷(xiāo)售額連年下滑，至2022年辦公樓銷(xiāo)售額同比削減6.9%，為4701億元；2022年4月累計(jì)銷(xiāo)售額1104億元，同比增長(zhǎng)-5.2%。

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我國(guó)辦公樓市場(chǎng)進(jìn)展受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)影響較大，當(dāng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速提升時(shí)，給辦公樓投資市場(chǎng)帶來(lái)樂(lè)觀(guān)影響，詳細(xì)表現(xiàn)在2022年辦公樓投資額稍有回升，同比增長(zhǎng)2.8%；2022年投資額再次同比增長(zhǎng)5.4%，投資規(guī)模達(dá)到6494億元；隨后2022年又回落，2022年前四月我國(guó)辦公樓投資額累計(jì)為1554億元，同比降低8.25。雖然辦公樓投資市場(chǎng)受疫情和房地產(chǎn)政策壓制，但整體仍保持高位。

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3、規(guī)模展望

2022年以來(lái)我國(guó)大宗物業(yè)投資市場(chǎng)迎來(lái)強(qiáng)勁復(fù)蘇，在此市場(chǎng)環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資有望增加。依據(jù)2022年第一季度的商業(yè)地產(chǎn)投資業(yè)態(tài)來(lái)看，辦公樓投資額約是全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資總量的一半，可見(jiàn)辦公樓最為受到市場(chǎng)重視。一般來(lái)說(shuō)辦公樓投資回報(bào)率為8%-10%，較其他業(yè)態(tài)相對(duì)較高，如此高性?xún)r(jià)比的選項(xiàng)更能帶來(lái)穩(wěn)定良好收益；另外隨著“共享”的深化進(jìn)展，辦公空間升級(jí)轉(zhuǎn)型成“共享辦公”模式，辦公樓市場(chǎng)具有長(zhǎng)期可持續(xù)進(jìn)展?jié)摿Γ瑢?lái)辦公樓將在城市地位中發(fā)揮巨大作用。

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基于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速進(jìn)展、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)以及城市化進(jìn)程的推動(dòng)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在二三十年時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了跨越式進(jìn)展，但整個(gè)行業(yè)存在嚴(yán)峻的同質(zhì)化現(xiàn)象。為轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的這種不利局面，國(guó)家及地方政府開(kāi)展培育國(guó)際消費(fèi)中心城市的建設(shè)規(guī)劃，以北京、上海、廣州、天津、重慶五個(gè)城市為試點(diǎn)對(duì)象，帶動(dòng)其他城市釋放消費(fèi)潛力，構(gòu)建強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。從進(jìn)展趨勢(shì)看，這將為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)新型特色的消費(fèi)環(huán)境和創(chuàng)新的消費(fèi)機(jī)制體制。（PY）

部分城市商業(yè)建設(shè)規(guī)劃

城市

建設(shè)方向

北京市

北京突出首都功能，以打造一批具有國(guó)際影響力的消費(fèi)地標(biāo)、做好“首都文化+”文章等為重點(diǎn)，提出全面實(shí)施消費(fèi)新地標(biāo)打造、消費(fèi)品牌矩陣培育等“十大專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)”

上海市

上海突出高端資源集聚、市場(chǎng)創(chuàng)新活躍等優(yōu)勢(shì)，著力打造全球新品首發(fā)地、全球消費(fèi)目的地、全面打響“上海服務(wù)”“上海制造”“上海購(gòu)物”“上海文化”四大品牌

廣州市

廣州提出深化實(shí)施“尚品”“提質(zhì)”“強(qiáng)能”“通達(dá)”“美譽(yù)”五大工程，打造“廣聚天下客、廣賣(mài)天下貨、廣貨賣(mài)天下”的國(guó)際消費(fèi)高地

天津市

天津深化貫徹落實(shí)京津冀協(xié)同進(jìn)展戰(zhàn)略，提出構(gòu)建“一個(gè)中心、多點(diǎn)支撐”的商圈格局，做好河、海、港、洋樓和小鎮(zhèn)五篇文章，打造面對(duì)東