房地產(chǎn)的成本核算

第一節(jié)成本核算概述為了加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程中的各種耗費，提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。為正確核算開發(fā)產(chǎn)品成本，房地產(chǎn)企業(yè)要按照成本核算的基本程序，科學(xué)、合理、嚴(yán)密地組織本企業(yè)的成本核算工作，最終達(dá)到成本控制的目的。一、成本核算的基本程序為正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照成本核算的程序進(jìn)行成本核算，成本核算的基本程序如下：確定成本核算對象。根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。歸集開發(fā)成本。設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，建立成本合同臺賬，核算和歸集開發(fā)成本。確定成本分?jǐn)偡椒?。按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間的分配方法和標(biāo)準(zhǔn)。在成本核算對象之間分?jǐn)偝杀?。將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法和標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之問的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計算完工產(chǎn)品單位成本。正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。編制成本報表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。綜上所述，對于房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算來講，成本對象和成本項目的劃分和確定是正確核算開發(fā)成本的基礎(chǔ)。二、確定成本核算對象圖寇屆為滿足核算企幸業(yè)經(jīng)營成果需猴要，必須按照砍一定的原則和專方法確定成本航核算對象，以素歸集不同開發(fā)鮮產(chǎn)品成本支出棚，正確配比不寺同開發(fā)產(chǎn)品的全收入和成本，鎖準(zhǔn)確核算項目醒開發(fā)經(jīng)營成果遙。潛渣(瘋一利)隔成本對象的概它念駱牧蠟成本核算對象攜是房地產(chǎn)企業(yè)此在開發(fā)經(jīng)營過舌程中，為歸集郊和分配費用而失確定的費用承用擔(dān)者。合理確殊定成本核算對峽象是正確組織浩企業(yè)成本費用珍核算的重要條根件。成本核算筑對象不同于最剪終開發(fā)產(chǎn)品，穿成本核算對象慮是具有不同使徐用功能的開發(fā)址成本歸集單元瞧，可以理解為跡歸集最終開發(fā)土產(chǎn)品成本的手廈段和中間步驟撐。歸集不同最撤終脫開發(fā)產(chǎn)品成本稈才是成本核算觀的目的，以實摟現(xiàn)和不同開發(fā)源產(chǎn)品產(chǎn)生的收登入進(jìn)行配比。笨房地產(chǎn)企業(yè)在顯確定成本核算呆對象時，要把峰握以下前提：發(fā)驗妖確定成本核算幟對象之前，要書透徹了解開發(fā)午項目的經(jīng)營計悔劃，合理確定敞項目分期，清芽楚項目立項文憂件蠅、逢“留四寺證緞”慚等項目合法性座文件中關(guān)于項所目建設(shè)內(nèi)容、蛾土地性質(zhì)等方商面的規(guī)定，清流楚所有開發(fā)產(chǎn)屆品的處理方式掌或處理方式可巨能發(fā)生的變化漂，提高成本核泄算對象劃分的夢合理性。緣伍擔(dān)確定成本核算懼對象時，企業(yè)頑財務(wù)部門要和據(jù)預(yù)算或成本部毯門充分溝通，究規(guī)范成本核算踩對象使用的名席稱，保持兩個感部門成本核算仔對象劃分一致鍋，以提高成本捐信融息的通用性。換在項目策劃階梯段、項目實施泰階段和項目決均算階段，要保閥持成本核算對搭象劃分一致，潮保持項目預(yù)算足和項目決算成屢本核算數(shù)據(jù)口緩徑一致猶。絨解成本核算對象召不同于開發(fā)產(chǎn)援品種類，確定沈成本核算對象可宜細(xì)不宜粗，偽以適應(yīng)開發(fā)產(chǎn)堆品處理方式可純能發(fā)生的變化圣，滿足土地增彩值稅計算、對都成本核算進(jìn)行廁策劃和共同成燙本分配的需要謹(jǐn)。思智漿成本核算對象纏的劃分應(yīng)滿足宣成本計算的需昌要，便于成本趣費用的歸集，腔適應(yīng)成本監(jiān)控善的要求。弄同(組二威)餅確定成本對象雅的原則味湊占可否銷售原則擦：開發(fā)產(chǎn)品能鋼夠?qū)ν饨?jīng)營銷控售的，應(yīng)作為趴獨立的成本核勺算對象進(jìn)行成漿本核算；不能遍對召外經(jīng)營銷售的耍，先作為一般席成本核算對象文進(jìn)行成本歸集辦，然后再將其兆成本攤?cè)肽軌蚰鎸ν饨?jīng)營銷售哥的成本核算對風(fēng)象。皂孔姥分類歸集原則亦：對不同開發(fā)甩地點、竣工時嫩間跨年度或產(chǎn)雁品結(jié)構(gòu)類型存云在明顯差異的樓群體開發(fā)的項恥目，應(yīng)分別作熊為成本核算對劃象進(jìn)行核算。固設(shè)富功能區(qū)分原則方：開發(fā)項目某喚組成部分相對繩獨立，且具有峽不同使用功能召時，可以作為趴獨立的成本核份算對象進(jìn)行核掏算。巾卡貓定價差異原則型：開發(fā)產(chǎn)品因鍋其產(chǎn)品類型或蹦功能不同而導(dǎo)托致其預(yù)期售價伏存在較大差異滿的，可以分別嫌作為成本核算彎對象進(jìn)行核算湖。槽壺為成本差異原則誓：開發(fā)產(chǎn)品因查建筑上存在明蝴顯差式異可能導(dǎo)致其舍建造成本出現(xiàn)盾較大差異的，悉可以分別作為哄成本核算對象近進(jìn)行核算。深株撞權(quán)益區(qū)分原則將：開發(fā)項目屬繼于受托代建的映或多方合作開殼發(fā)的，應(yīng)結(jié)合才上述原則分別捆劃分成本核算露對象進(jìn)行核算緩。江嘴(棵三腹)幼確定成本核算輪對象方法蹤根據(jù)上述原則滴，房地產(chǎn)企業(yè)董應(yīng)結(jié)合項目開按發(fā)地點、規(guī)模章、周期、開發(fā)鋸產(chǎn)品處理方式精、功能設(shè)計、護(hù)結(jié)構(gòu)類型、裝估修檔次、施工緒隊伍等因素和站管理需要等實技際情況，確定舌具體成本核算鉛對象。具體確染定方法如下臭：滲鳳單體開發(fā)項目德，一般以每一橋獨立編制設(shè)計糟概算或施工圖晝預(yù)算的單項開伏發(fā)工程為成本勿核算對象。終自龜在同一開發(fā)地藏點、結(jié)構(gòu)類型析相同、開竣工怎時間相近、由肺同一施工單位依施工或總包的脖群體開發(fā)項目捷，可以合并為允一個成本核算給對象。額達(dá)壇對于開發(fā)規(guī)模戀較大、工期較淹長的開發(fā)項目崗，可以結(jié)合項膛目特點和成本助管理的需要，膏按開發(fā)項目的裂一定區(qū)域或部梢位或周期劃分棗成本核算對象幣。階屈艙成片分期開發(fā)遍的項目，可以價以各期為成本沸核算對象。曉減暖同一項目有裙念房、公寓、寫蔑字樓等不同功潔能的，在按期乎劃分成本核算乏對象的基礎(chǔ)上咬，還應(yīng)按功能悅劃分成本核算伙對象。倒季味同一分期有高笑層、多層、復(fù)數(shù)式等不同結(jié)構(gòu)奮類型的，還應(yīng)閑按結(jié)構(gòu)類型劃耍分成本核算對漠象。當(dāng)親仔根據(jù)核算和管幕理需要，對獨衛(wèi)立編制設(shè)計概何算或施工圖預(yù)暈算的配套設(shè)施啟，不論其支出驕?zhǔn)欠駭側(cè)敕课菟沟乳_發(fā)產(chǎn)品成于本，均應(yīng)單獨右作為成本核算給對象。對于只圈為一個單體開煙發(fā)項目服務(wù)的塊、應(yīng)攤?cè)腴_發(fā)摩項目成本且造隱價較低的配套扁設(shè)施，可以不瑞單獨作為成本貌核算對象，發(fā)紗生的開發(fā)費用崇直接計入單體倡開發(fā)項目的成淡本。艦三、劃分成本攜核算項深目章扁(茫一鎖)我成本核算項目鈔的分誤類將田開發(fā)產(chǎn)品成本燭核算應(yīng)視開發(fā)誕產(chǎn)品的具體情乒況，按制造成瞧本法設(shè)置成里本項目。成本扛項目一般包括各下列六項：聰槍土地征用及拆躲遷補償費；捎前期工程費冶；備禍基礎(chǔ)設(shè)施費拍；柜暈建筑安裝工程出費；安配套設(shè)施費逆；傻存開發(fā)蘿間頭接費論。向逮(相二仿)繡成本項目的核帶算內(nèi)容腫就1棟．土地征用及倦拆遷補償費封括挎指為取得土地蒸開發(fā)使用權(quán)而刪發(fā)生的各項費易用，主要包括各以下內(nèi)容：無初劃土地征用費：膊支付的土地出川讓金、土地轉(zhuǎn)隆讓費、土地效也益金、土地開班發(fā)費，繳納的級契稅、耕地占光用稅，土地變毫更用途和超面劫積補交的地價衣、補償合作方方地價、合作項捆目建房轉(zhuǎn)入分果給合作方的房盲屋成本和相應(yīng)秀稅金等。央揮剪拆遷補償費：慨有關(guān)地上、地郊下建筑物或附同著物的拆遷補橫償支出，安置混及動遷支出，饞農(nóng)作物補償費煮，危房補償費框等；拆遷舊建組筑物回收的殘弊值應(yīng)估價入賬融，分別沖減有慰關(guān)成本。甘垮計市政配套費：陡指向政府部門玩繳納的大市政組配套費，征用茶土腸地向當(dāng)?shù)厥姓坠纠U納的紅幼線外道路、水惕、電、氣、熱晴、通信等的建璃造費、管線鋪宿設(shè)費等。嘗其愧他：如土地開雕發(fā)權(quán)批復(fù)費、扮土地面積丈量呀測繪費等。質(zhì)瘡2是．前期工程費熊慶魚指在取得土地匠開發(fā)權(quán)之后、包項目開發(fā)前期萬的籌建、規(guī)劃瘦、設(shè)計、可行幼性研究、水文砍地質(zhì)勘察、測妙繪杯、且“蘇三通一納平梁”株等前期費用。堡主要包括以下饞內(nèi)容：嘆川樂項目整體性批例報建費：項目仁報建時按規(guī)定裁向政府有關(guān)部侍門繳納的報批行費。如：人防膨工程建設(shè)費、史規(guī)劃管理費、楊新材料基秩金邀(塞或墻改專項基禁金次)濱、教師住宅基捉金難(腫或中小學(xué)教師笛住宅補貼屯費糾)缸、拆遷管理費姿、招投標(biāo)管理爽費等。喬亦悔規(guī)劃設(shè)計費：戀項目立項后的呢總體規(guī)劃設(shè)計霧、單體設(shè)計費惠、管線設(shè)計費蛇、改造設(shè)計費友、可行性研究飄費摟(數(shù)含支付社會中喝介服務(wù)機(jī)構(gòu)的闊市場調(diào)研費民)狀，制圖、曬圖刊費，規(guī)劃設(shè)計食模型制作費，滴方案評審費。錯董撒勘測丈量費：議水文、地質(zhì)、飼文物和地基勘吃察費，沉降觀悅測費，日照測傘試費、撥地釘鍋樁驗線費、復(fù)塊線費、定線費伍、放線費、建衛(wèi)筑面積丈量費裁等拐。貞給挑、井嘩們“窗三通一鴨平脊”黑費：接通紅線皮外施工用臨時彩給排攀水唉(瞞含地下排水管伯、溝開挖鋪設(shè)牢費江用遇)迷、供電、道泰路察(迅含按規(guī)定應(yīng)交斧的占道費、道夾路挖掘勺費譯)論等設(shè)施的設(shè)計佩、建造、裝飾級和進(jìn)行場地平容整發(fā)生的費纖用千(允包括開工前垃虎圾清運雅費初)積等。械激視臨時設(shè)施費：語工地甲方臨時蕩辦公室，臨時瞞場地占用費，狀臨時借用空地比租費喊，以及沿紅線管周圍設(shè)置的臨毅時圍墻、圍欄剖等設(shè)施的設(shè)計匪、建悔造、裝飾等費滴用。臨時設(shè)施院內(nèi)的資產(chǎn)，如乳空調(diào)、電視機(jī)鑄，家具等不屬肥于臨時設(shè)施費幟。墓代間預(yù)算編審費：扒支付給社會中情介服務(wù)機(jī)構(gòu)受惰聘為項目編制中或?qū)彶轭A(yù)算而拖發(fā)生的費用。刃糾炮其他：包括擋麥光費、危房補齒償鑒定費、危散房補償鑒定技栽術(shù)咨詢費等。充達(dá)3銹．基礎(chǔ)設(shè)施費蜓緞肝指項目開發(fā)過規(guī)程中發(fā)生的小計區(qū)內(nèi)、建筑安眉裝工程施工圖抬預(yù)算項目之外虛的道路、供電雁、供水、供氣永、供熱、排污屆、排洪、通信計、照明、綠化并等基礎(chǔ)設(shè)施工魂程費用，紅線惰外營兩米收與大市政接口繼的費用，以及穗向水、電、氣倡、熱、通信等欲大市政公司繳煉納的費用。主幕要包括以下內(nèi)器容：模坐偷道筍路工程費：小碎區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)霸費。冊膊停供電工程費：貧變千(帳配唇)督電設(shè)備的購置節(jié)費，設(shè)備安裝瑞及電纜鋪設(shè)費定，柴供似(執(zhí)配指)幟電貼費、電源規(guī)建設(shè)費，繳納團(tuán)的電增容費等體。葡饅稻給排水工程費侍：自來水、密雨彩(猜污久)瞇水排放、防洪感等給排水設(shè)施申的建造、管線利鋪設(shè)費用，以蘿及向自來水公定司繳納的水增獸容費等。輛摔穴煤氣工程費：躬煤氣管道的鋪穗設(shè)費、增容費磨、集資費，煤菠氣配套費，煤雷氣發(fā)展基金、瞇煤氣掛表費等蓮。笑敞斃供暖工程費：堵暖氣管道的鋪按設(shè)費、集資費蹈。侮豆腿通信工程費：栽電話線路的鋪儉設(shè)、電話配套迷費，電話電纜臭集資費，繳納掘的電話增容費曲等。亮阻娛電視工程等費：小區(qū)內(nèi)有寨線電視民(思閉路電案視睛)毒的線路鋪設(shè)和奶按規(guī)定應(yīng)繳納斷的有關(guān)費用。紛式司照明工程費：櫻小區(qū)內(nèi)路燈照太明設(shè)施支出。司漆寶綠化工程費：扎小區(qū)內(nèi)人工草襯坪、栽花、種甩樹等綠化支出怒；綠地建設(shè)費葡。汗跨勵環(huán)衛(wèi)工程費：那指小區(qū)內(nèi)的環(huán)留境衛(wèi)生設(shè)施支篩出，如垃圾凡站療(爐箱構(gòu))教、公廁等支出鐵。式外鉤其他：小區(qū)周蜻圍設(shè)置的永久雷性圍墻、圍欄勝支出、園區(qū)大跨門、園區(qū)監(jiān)控抖工程費、自然吹下沉整改費等更。宇泊4狠．建筑安裝工族程費仙耀蠻指項目開發(fā)過增程中發(fā)生的列缸入建筑安裝工么程施工圖預(yù)算某項目內(nèi)的各項科費乓用嘉(墳含設(shè)備費、出茄包工程向承包總方支付的臨時卡設(shè)施費和勞動辣保險豆費甜)溫，有甲供材料簡、設(shè)備的，還牲應(yīng)包括相應(yīng)的朗甲供材料、設(shè)洗備費。發(fā)包工洋程應(yīng)依據(jù)承包揉方提供的經(jīng)甲噴方審定訂的續(xù)“皇工程價款結(jié)算票單第”申來確定。建筑至安裝工程費主析要包括以下內(nèi)輩容：迅映掠土建工程費：慶包括基礎(chǔ)工程施費、主體工程召費。有甲供材選料的，還應(yīng)包界括相應(yīng)的甲供墳材料費。吵丑軍安裝工程費：您包括電變氣門(括強(qiáng)挺電恨)增安裝工程費、嫂電盞訊惜(勾弱紅電絨)創(chuàng)安裝工程費、裳給排水安裝工才程費、電梯安位裝工程費、空奶調(diào)星安裝工程費、系消防安裝工程云費、煤氣安裝汪工程費、采暖找安裝工程費。嚼上述各項如有體甲供材料、設(shè)林備，還應(yīng)分別醒包括相應(yīng)的甲市供材料、設(shè)備姑費。僻凳捏裝修工程費：映內(nèi)外墻、地蝴板凝(施毯費)賺、門窗、廚潔買具、電梯間、蜓天茶(豆頂脾)演蓬、雨篷等的式裝修費，有甲嫌供材料的，還茄應(yīng)包括相應(yīng)的哨甲供材料費。駐先荷項目或工程監(jiān)脆理費：指支付脖給聘請的項目皺或工程監(jiān)理單器位的費用。舉貼耐其他：工程收也尾所發(fā)生的零郊星工程費和乙舞方保修期后應(yīng)嶺由開發(fā)商承擔(dān)蕉的維修暈費懂(竟零星工程費和杏乙方保修期后喉應(yīng)由開發(fā)商承匆擔(dān)的維修費能饅夠歸類的，應(yīng)獨按從屬主體原芽則歸類計抓入溫上述相應(yīng)費用蠶中懲)戴，現(xiàn)場垃傲圾清運費、工解程保險費等。芳葛5臘．配套設(shè)施費質(zhì)太背指房屋開發(fā)過初程中，根據(jù)有茄關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)代及其收益權(quán)不癥屬于開發(fā)商，燃開發(fā)商不能有戰(zhàn)償轉(zhuǎn)讓也不能詳轉(zhuǎn)作自留固定豪資產(chǎn)的公共配敘套設(shè)施支出。摩該成本項目下幸按各項配套設(shè)懸施設(shè)立明細(xì)科跪目，具體核算債內(nèi)容可區(qū)別以兄下情況：柱嚼銜在開發(fā)小區(qū)內(nèi)末發(fā)生的不會產(chǎn)灣生經(jīng)營收入的臉不可經(jīng)營性公懂共配套設(shè)施支有出，如建造消誦防、水泵房、鏈水塔、鍋爐夠房憤(煮建筑成報本高)乘、變電有所圓(雄建筑成躁本拾)取、居委會、派姑出所、崗?fù)?、宗兒童樂園、自彈行車棚、景浸觀佛(葡建筑小屯品萬)芹、環(huán)廊、街心唯公園、涼亭等插設(shè)施的支出。緞鞠云在開發(fā)小區(qū)內(nèi)儀發(fā)生的根很據(jù)法規(guī)或經(jīng)營仗慣例，其經(jīng)營遠(yuǎn)收入歸經(jīng)營者懇或業(yè)委會的可城經(jīng)營性公共配外套設(shè)施的支出桃，如建造幼托且、郵局、圖書虧館、閱覽室、扒健身房、游泳六池、球場等設(shè)華施的支出。濾柳居開發(fā)小區(qū)內(nèi)城壁市規(guī)劃中規(guī)定辣的大配套設(shè)施錢項目不能有償帽轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)濕營收益權(quán)時，掠發(fā)生的沒有投婦資來源的費用賤。藏議相對于產(chǎn)權(quán)、收遲入歸屬情況較疼為復(fù)雜的地下翁室、車位等設(shè)饑施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)棕地政府法規(guī)、濃開發(fā)商的銷售廳承諾等具體情為況確定是否攤唉入成本項目。盤如開發(fā)商通過慧補交地價或人棄防工程費等措睡施，得到政府線部門認(rèn)可，取械得了該配套設(shè)萍施的產(chǎn)權(quán)，則釋應(yīng)作為經(jīng)營性恢項目獨立核算剩。酬到6罪．開發(fā)間接費灘沈培指房地產(chǎn)開發(fā)倦企業(yè)內(nèi)部莫獨立核算單位叫為組織和管理動開發(fā)產(chǎn)品的開賀發(fā)建設(shè)而發(fā)生漲的各項費用。自開發(fā)間接費的午內(nèi)容包括：饞輩虧現(xiàn)場管理費用考：內(nèi)部獨立核廁算的、開發(fā)項妖目現(xiàn)場管理的逃人員工資及福也利費、工會經(jīng)識費、職工教育悅經(jīng)費，修理費曲，辦公費，辦錦公用水電費，場差旅費，市內(nèi)仁交通費，運輸淹費，通信費，墳業(yè)務(wù)交際費，龍勞動保護(hù)費，底低值易耗品攤亭銷，周轉(zhuǎn)房攤編銷等。扎脊猾利息并借款費腳用：直接用于抄項目開發(fā)所借返入資金的利息燙支出、匯兌損闊失，減去利息哄收入和匯兌收寬益的凈額。偶背密物業(yè)管理基金撕、公建維修基釣金或其他專項麗基金：按規(guī)定花應(yīng)撥付給業(yè)主時管理委員會的出由物業(yè)管理公別司代管的物辭業(yè)管理基金、吵公建維修基金刺或其他專項基駝金。勒的吳質(zhì)檢費：包括砌按規(guī)定支付給數(shù)質(zhì)檢部門的質(zhì)候量檢驗費，項柏目發(fā)生的材料清、設(shè)備質(zhì)量檢筋驗費、工程質(zhì)風(fēng)量自檢費、工效程竣工驗收費霧等質(zhì)量鑒定性爬費用。立那釘其他：項目交頁付使用后發(fā)生公的，按規(guī)定或攏協(xié)議應(yīng)由開發(fā)甜商承擔(dān)，補貼勤給物業(yè)管理公拜司的水、電、攻煤氣、暖氣等也價差，以及其與他應(yīng)計入開發(fā)短間接費的費用粒。丈嫁錘四、成本對象承和成本項目之堪間糧的關(guān)系桂削搬所有房地產(chǎn)企耕業(yè)開發(fā)項目中唐，成本項目的俯劃分是相同的喊，也就是說，很成本項目的劃艇分和確定不是勸企業(yè)自行確定萬的，而是由房乘地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)皂規(guī)定所確定的猜。而成軟本對象的確定杠，則是房地產(chǎn)話企業(yè)自行確定侵的，不同的房屆地產(chǎn)開發(fā)項目跪，其成本核算資對象也是不相惠同的。因此，擠成本核算對象筒的確定是企業(yè)盞在成本核算中數(shù)面臨的首要任勺務(wù)，也就是說難，房地產(chǎn)企業(yè)熱在項目開發(fā)前凈，首先要確定畝開發(fā)項目的成記本核算對象。往復(fù)位房地產(chǎn)開發(fā)企睬業(yè)的開發(fā)總成濫本由各個成本完對象的成本組轎成，而每個成壽本對象又由各棗個具體的成本參項目組成。如泥圖厘5莫—供1板所示?；钗?、會計科目趴的設(shè)晃置裁魚(罩一丙)挨“攻生產(chǎn)成匯本享”旁科年目東謠“律生產(chǎn)成阻本歡”鏡科目核算在房稻屋等產(chǎn)品開發(fā)下過程中所發(fā)生利的各項費用。嘴“貍生產(chǎn)成甘本減”皆科目可給按膊“照土地開發(fā)成講本辦”慈、察“沃房屋開發(fā)成述本集”厘、易“溫配套設(shè)施開發(fā)足成畏本膨”械、艱“夜代建工程開發(fā)者成四本仁”緩進(jìn)行明細(xì)核算衫，其勺中壘“安房屋開發(fā)成討本拖”剝應(yīng)當(dāng)分別按照聞成本核算對象巾設(shè)置明細(xì)賬，帽并按規(guī)定的成川本項目設(shè)置專長欄。宮土地開發(fā)成本歪：指房地產(chǎn)企雙業(yè)開發(fā)土地所馬發(fā)生的各項費五用支出籍。布握房屋開發(fā)成本獲：指房地產(chǎn)企疾業(yè)開發(fā)各種房歌屋所發(fā)生的各貢項費用支出。懲保證配套設(shè)施開發(fā)行成本：指房地少產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能苗有償轉(zhuǎn)讓啦的大配套設(shè)施襖及不能有償轉(zhuǎn)指讓、不能直接壯計入開發(fā)產(chǎn)品掌成本的公共配牧套設(shè)施所發(fā)生首的各項費用支乘出。執(zhí)代建工程開發(fā)飲成本：指房地干產(chǎn)企業(yè)接受單社位的委托，代篩為開發(fā)除土地抗、房屋以外的蝦其他工謹(jǐn)程偏(遺如市政工幸程辱)俯等所發(fā)生的各螞項費用支出弊。冠提(絡(luò)二轉(zhuǎn))荷“沃開發(fā)間接表費忌”季科目線冠嶼歸集和分配在羅房屋等產(chǎn)品開捆發(fā)過程中，本腰單位項目、設(shè)徒計、工程、預(yù)腹算、材料等業(yè)默務(wù)部門為組織釘與管理開發(fā)項月目建設(shè)而發(fā)生診的各項費用。商這類費用由本健科目歸集并按釀一定方法、標(biāo)吳準(zhǔn)分配后，再施計入各成本核麻算對象港的仁“剖開發(fā)間接籮費養(yǎng)”沃成本項目中去牢。抬銅忠(孫三連)技“磨庫存商賴品諸”遠(yuǎn)科目駐段糕核算已開發(fā)完成成并驗收合格膀的開發(fā)產(chǎn)品的導(dǎo)實際成本。房屑地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)悉行庫存商黃品核算的同時紡，應(yīng)收集、整雙理具體到每戶釘?shù)目墒勖娣e構(gòu)石成、銷售及其脹回款情況的詳浮細(xì)資料史。六“牢庫存商卸品益”概科目按成本對且象設(shè)置明細(xì)科盟目，用于核算賭各成本對象的際實際成本。潮第二節(jié)房屋開依發(fā)成本的核算樂可只房地產(chǎn)企業(yè)對助于房屋開發(fā)成緒本的核算過程筐，實際上就是市在確定成本對茶象的基礎(chǔ)上，淡合理地進(jìn)行成懂本歸集和分配藝的過程。因此住，房屋開發(fā)成得本的歸集和分才配是房地產(chǎn)企紛業(yè)成本核算的禍重要內(nèi)容。康理鑰成本歸集就是益將成本支出計征入成本項目的臘過程，而成本向分配就是將計育入成本項目的哀成本支出分配掘計入成本對象盼的過程。房地陡產(chǎn)企業(yè)通過成濫本歸集和成本榜分配，就犧可以反映出每礎(chǔ)個成本對象的禽成本支出，為惹計算銷售成本咸創(chuàng)造條件。狗巖風(fēng)一、成本分?jǐn)傇璺椒ㄐ貝赫衿髽I(yè)開發(fā)、建脈造的開發(fā)產(chǎn)品撿應(yīng)按制造成本吩法進(jìn)行計量與茫核算。其中，澤應(yīng)計人開發(fā)產(chǎn)割品成本中的費昂用屬于直接成惑本和能夠分清乘成本對象的您間疤接成本，直接化計入成本對象藍(lán)；共同成本和出不能分清負(fù)擔(dān)始對象的間接成膛本，應(yīng)按受益嗓的原則和配比壇的原則分配至乘各成本對象。胖具體分配方法寧可按以下規(guī)定岸選擇其一：角似1盒．占地面積法貼咸貧指按已動工開冬發(fā)成本對象占今地面積占開發(fā)仙用地總面積的非比例進(jìn)行分配泰。鞏突淺一次性開發(fā)的何，按某一成本勝對象占地面積陵占全部成本對著象占地總面積妖的比例進(jìn)行分立配。鋼懶魄分期開發(fā)的，渾首先按本期全塌部成本對象占堡地面積占開發(fā)奶用地總面積的緊比例進(jìn)行分配載，然后再按某煎一成本對象占拍地面積占期內(nèi)常全部成本對象貝占地總面積的悅比例進(jìn)行分配陸。禿尿歲期內(nèi)全部成本枝對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的建占地面積為期壤內(nèi)開發(fā)用地占超地面積減除應(yīng)維由各期成本對酬象共同負(fù)萍擔(dān)的占地面積銀?？?活．建筑面積法過未幸指按已動工開柏發(fā)成本對象建廳筑面積占開發(fā)頭用地總建筑面規(guī)積的比例進(jìn)行添分配。橫鈴栽一次性開發(fā)的螺，按某一成本甚對象建筑面積帝占全部成本對南象建筑面積的縣比例進(jìn)行分配鹽。擊炒毀分期開發(fā)的，抱首先按期內(nèi)成鋸本對象建筑面芝積占開發(fā)用地欺計劃建筑面積旅的比例進(jìn)行分店配，然后再按傅某一成本對象黎建筑面積占期媽內(nèi)成本對象總勢建筑面積的比多例進(jìn)行分配。傍隔3帖．直接成本法托桐居指按期內(nèi)某一浸成本對象的直豎接開發(fā)成本占狹期內(nèi)全部成本悼對象直接開發(fā)信成本的比例進(jìn)季行分配。呀雞4倦．預(yù)算造價法聞運叮指按期內(nèi)某叔一成本對象預(yù)穿算造價占期內(nèi)趨全部成本對象貫預(yù)算造價的比誘例進(jìn)行分配。別歪蜻二、土地征用鼻及拆遷補償費艇的歸集與分配嚷抱網(wǎng)土地征用費及擦拆遷補償費是文指為取得土地碼開發(fā)使用柔權(quán)挪(晉或開發(fā)炮權(quán)柜)揉而發(fā)生的各項夢費用，主要包迫括土地買價或落出讓金、大市冤政配套費、契懸稅、耕地占用挎稅、土地使用蓬費、土地閑置功費、土地變更值用途和超面積貍補難交的地價及相他關(guān)稅費、拆遷劉補償支出、安殺置及動遷支出呆、回遷房建造剪支出、農(nóng)作物拾補償費、危房若補償費等。寒掛促房地產(chǎn)項目開貢發(fā)過程中發(fā)生兔的土地征用及濟(jì)拆遷補償費。華能分清成本核組算對象的，應(yīng)撫直接計人有關(guān)姨房屋開發(fā)成本惡核算對象敵的鉆“塵土地征用及拆家遷補償幕費膠”扇成本項目，并鎮(zhèn)記吉入蘋“粗生產(chǎn)成手本冊—棟—班房屋開發(fā)成閉本捏—缸—旨某成本對槳象些—賽—迅土地征用及拆孕遷補償滾費并”耀賬戶的借方。懼分不清成本核斜算對象的，應(yīng)場將其支出先通因過極“拴生產(chǎn)成淹本憲—的—嘉房屋開發(fā)成掀本襲—傍—榜待分?jǐn)偝甥}本抄—挺—瞎土地征用及拆枕遷補償排費壞”邁賬戶進(jìn)行歸集估，會計期末按沒照一定的分配蓮標(biāo)準(zhǔn)分配給各拴受益對象。誦燒瞧應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)采品受益的，將粘其分配計入有粥關(guān)成本核算對史象，并記溜入晌“曉生產(chǎn)成堅本爭—烤—注房屋開發(fā)成本引(僻或配套設(shè)施開目發(fā)成搜本其)逗—嘴—旱某成本對攔象釣—兄—款土地征用及拆與遷補償集費秋”法賬戶的借方。料應(yīng)由投資性房叼地產(chǎn)或固定資稅產(chǎn)受益的，將猜其分配記奶入扶“瓶在建忘工拋程飲”困賬戶的借方。做嗎(歉一類)喇土地價款支付憐的特殊處理碎陣旬房地產(chǎn)企業(yè)在緣支付土地價款妨?xí)r，根據(jù)不同搜情況采取賬務(wù)乓處理方法如下透：木延廊支付全部或部烈分土地價款但銷尚未取得土地兇的，由于不符屢合資產(chǎn)定義，座所付款項叮在睜“肉預(yù)付賬排款觀”革中核算，不能播確認(rèn)土地資產(chǎn)宵。噸豪游凡已簽訂土地賠出讓合同，確敞認(rèn)了土地價款結(jié)并已取得土地械的，未絹全部支付的土舍地價款作為負(fù)堂債掛賬。刷中炎凡已取得土地限，未取得土地忽使用證的，要督在會計報告附跟注的其他重要吼事項或存貨中拾披露。役西針【統(tǒng)例托5速—播1托】餓花200緣9產(chǎn)年北6帝月盜7伶日縱，中聯(lián)房地產(chǎn)綁公司通過競拍卷拍得俯了故A趨、約茫B累兩個地塊，其幫中龜A秘地塊支付全額光地價零款勁4待億元，但至今倆未實際取得土覽地．唉B淘地塊地價款總籍額錘為擴(kuò)5廁億元。中聯(lián)公遙司已支捷付伐3直億元，并已實屬際取得了該地貸塊。中聯(lián)房地陳產(chǎn)公司根據(jù)有產(chǎn)關(guān)原始憑證，完會計分錄如下濾：夠(1溜)裹A蜻地塊。墻借：預(yù)付賬?？罡?00000架000鄰芬飽貸：銀行存芝款備400000殖000零捎(2)素B熊地塊。葉浴表借：生產(chǎn)成飽本號50勺000000旋0防蟲環(huán)貸：銀行存授款調(diào)30井000000束0謎曾鬼應(yīng)付賬黃款洞20鬼000000石0備(遠(yuǎn)二租)孔土地成本分?jǐn)倲⒌囊话惴椒ㄑ蚩纪ぐ凑斩惙ǖ挠戌犼P(guān)規(guī)定，土地盈成本一般按占拳地面積法進(jìn)行繡分配。如果確意需結(jié)合其他方步法進(jìn)行分配的冬，應(yīng)經(jīng)稅務(wù)機(jī)柏關(guān)同意。關(guān)省飄房地產(chǎn)企業(yè)在材會計核算上，牌如果成本對象盜的占地面積可政以取得，原則荷上房地產(chǎn)企業(yè)梳應(yīng)該按占地面腿積進(jìn)行分?jǐn)?。為房地產(chǎn)企業(yè)取訪得成本對象占旁地面積的途徑姻有兩個：一是劫政府規(guī)劃審批川部門在項目規(guī)康劃中測定的占拖地面積，二是烘房地產(chǎn)企業(yè)根足據(jù)項目規(guī)劃筆自行測定的占炮地面積。到介皂但在實際項目懼運作時，并不流是所有的成本腫對象都可以單風(fēng)獨取得其占地煮面積的。垂直貫排列的成本對羊象就無法取得亂各自的占地面滅積，如有的項寸目的開發(fā)產(chǎn)品揀，一至三層裙醉房為購物中心掉，三層以上是先寫字樓，作為隆成本對象，購毛物中心和寫字驟樓的占地面積亞是重合的，因瓣此，這種情況激下就不能按占孫地面積分?jǐn)偼铃懙貎r款。菌奮甜無法按占地面創(chuàng)積進(jìn)行土地價燦款分?jǐn)偟?，從壯現(xiàn)在可以采用番的分?jǐn)偡椒▉砑壙?，建筑面積犯法是最合理的防方法。比自訊亮【約例念5悅—賊2棋】郊雕200漆9滑年廉6膊月料7漆日遮，中聯(lián)房地產(chǎn)多公司通過競拍剃拍得了某地塊央，土地總滾價威5斧億元，該地塊險占地污面積須1萍0捐萬平方米，總蘭建筑面積狠為拜3喊0忙萬平方米。整飛體項目分為商鉆業(yè)區(qū)、住宅區(qū)攔和別墅區(qū)三個被區(qū)域，規(guī)劃指風(fēng)標(biāo)如下：止(1潮)者商業(yè)區(qū)：總占發(fā)地面貿(mào)積蒸2旺萬平方米，開揚發(fā)產(chǎn)品為三層理裙房堵和猛2絲0哀層寫字樓，總傲建筑面脂積肝l猾5最萬平方米，其岔中：裙房建筑刃面烈積盆5惹萬平方米，寫熊字樓建筑面窯積作1藍(lán)0防萬平方米。尾(2錄)齡住宅區(qū)：占地蹲面交積模3弱萬平方米，建舅筑面雹積訴1角2岡萬平方米激。吉疊(3貼)艱別墅區(qū)：占地硬面叨積零5謙萬平方米，建衡筑面狠積捐3羊萬平方米課。傲智中聯(lián)房地產(chǎn)公健司根據(jù)有關(guān)原疼始憑證，編制惜會計分錄如下嚷：強(qiáng)楊(1牛)眨土地價款的歸顯集。安鞭稍借：生產(chǎn)成憲本抬—設(shè)—恰待分饞攤成每本?！隆恋卣饔眉安鹞眠w補償光費淹鄭50逆000000施0片僵稅貸：銀行存謝款吵50糧000000帳0侄(2宮)舟土地價款的分娘攤。吃希輔根據(jù)該項目實楊際情況，中聯(lián)尼房地產(chǎn)公司確從定成本對象分容別為：裙房、駝寫字樓、住宅葡和別墅。各成闊本對象分?jǐn)偟男恋爻杀救缦聞瘢憾惔以摙冁溔狗亢蛯懽謽桥耐恋爻杀荆憾Ｉ虡I(yè)區(qū)的土地芳成本，按占地俯面積法進(jìn)行分烏攤。惜羅凈商業(yè)區(qū)的土地貫成本臨＝堂50000×項2÷1第0理＝瞧10000尖(投萬間元傍)便祥緒裙房和寫字樓騎的土地成本按嚷建筑面積法進(jìn)紗行分?jǐn)?。絕挑梁裙房的土地成齡本鹿＝錘10000×檔5÷1殼5陽＝滲3333瞧(矩萬蛋元盛)鄙勒懼寫字樓的土地渣成本杠＝濁10000×弱10÷1取5繳＝揮6667席(鈴萬袖元呆)暈密反②神住宅的土地成只本：按占地面弊積進(jìn)行分?jǐn)?。喂題掘住宅的土地成曉本遵＝壘50000×百3÷1棟0裂＝夜15000楊(晴萬以元遼)教驢揚③魚別墅的土地成旅本：按占地面很積進(jìn)行分?jǐn)偂ｐ捠鼐皠e墅的土地成請本齒＝胞50000×魔5÷10=2先5000何(報萬太元行)并巷謠會計分錄如下蹲：牧借：生產(chǎn)成微本喇—吐—逢裙珠房皮—異—前土地征用及拆悅遷補償堅費偵3333愚0000穴辛劑—甲—洽寫字滋樓兄—奏—世土地征用及拆毫遷補償詳費梢666700凍00乓浮簡—已—煮住拍宅齒—尼—械土地征用及拆斯遷補償敬費繩150000削000算瓜揭—蘭—腫別戴墅俯—歡—川土地征用及拆愛遷補償宵費慕250000薪000培貸：生產(chǎn)成茶本藍(lán)—廈—賢待分?jǐn)偝深I(lǐng)本肅—欣—謙土地征用及拆災(zāi)遷補償杰費斬50圖000000泡0帥洋(球三劍)分土地成本分?jǐn)偤愕奶厥馓幚砟窃谶M(jìn)行土地成左本分?jǐn)倳r，還縫應(yīng)注意以下幾色種特殊情況的創(chuàng)處理方法面：境竟在進(jìn)行土地成凍本分?jǐn)倳r，如化果屬于單獨建斜造的、具有獨駐立使用功能的餐地下建筑物，霞應(yīng)分?jǐn)偼恋爻商帽?；如果屬于博為建造地上建捷筑物而形成的億、不具有獨立悅使用功能的地央下基礎(chǔ)設(shè)施，托不分?jǐn)偼恋爻烧?。跡柔喜回遷房成本如盟果作為拆遷補絡(luò)償費，不分?jǐn)倳缤恋爻杀尽Ｍ鰡为毥ㄔ鞈?yīng)該尸由開發(fā)產(chǎn)品承極擔(dān)的配套設(shè)施承，應(yīng)分?jǐn)偼恋罔尦杀酒?。號旬三、前期工程迅費的歸集與分撕配站即(第一煙)坑前期工程費的組歸集迎繩報房地產(chǎn)項目開膜發(fā)過程中發(fā)生獨的規(guī)劃、設(shè)計虧、可行性研究要以及水文地質(zhì)型勘察、測繪、召場地平整等各死項前期工程支醒出，能分清成晚本核算對象的災(zāi)，應(yīng)直接計入睛有關(guān)房屋開發(fā)格成本核算對象彩的前期工程費愉成本項目，即批記粗人臨“短生產(chǎn)成想本潔—洽—照房屋開發(fā)成烈本印—碗—罷某成本對毒象繪—飾—追前期工程工費蜓”悲賬戶的借方。隱分不清成本核逮算對象的，應(yīng)被先將其支出通惹過求“紅生產(chǎn)成汗本蓮—絹—彎房屋開發(fā)成成本忌—犧—拋待分?jǐn)偝缮竞怼啤で捌诠こ逃屹M平”險賬戶進(jìn)行歸集戴，會計期末按推照沖一定的分配標(biāo)董準(zhǔn)分配給各受梢益對象。永鳥醒應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品疼受益的，將其己分配計入有關(guān)旋成本核算對象速，記揭入納“播生產(chǎn)成田本叢—淚—舟房屋開發(fā)成勢本刷(詳或配套設(shè)施開遇發(fā)成患本膀)壽—切—遭某成本對榮象見—搭—府前期工程勢費氏”塵賬戶的借方；涼應(yīng)由投資性房襖地產(chǎn)或固定資壽產(chǎn)受益的，將淹其分配記笑入著“盯在建工市程故”術(shù)賬戶的借方。禾尊(打二情)讀前期工程費的裕分配販蜘儲前期工程費的罵分配方法包括盲：占地面積法惕、建筑面積法悅、直接成本法商和預(yù)算造價法這。房地產(chǎn)企業(yè)渴在分配時，可梢以自行選擇其厘中的一種分配奴方法。對于前板期工程費中的某具體支出項目學(xué)，應(yīng)具體分析儲，分別采用不捷同的分配方法悟。如果沒有確岸實的理由歐，前期工程費怒的支出項目應(yīng)諷采用統(tǒng)一的分凡配方法，也就尺是不能人為地熟通過分配方法梅的選擇來調(diào)節(jié)化各成本對象的暫成本。杯夏餡四、建筑安裝箭工程費的歸集近與分配貨呈扯房地產(chǎn)項目開矛發(fā)過程中發(fā)生熄的建筑安裝工木程支出，應(yīng)根機(jī)據(jù)工程的不同銀施工方式，采揚用不同的核算洽方法。劍容(掏一丟)蝶采用發(fā)包方式典的核算任無嫂采用發(fā)包方式淋進(jìn)行建筑安裝甚工程施工的開絞發(fā)項目，其建堤筑安裝工程淋支出，應(yīng)根據(jù)咱企業(yè)承付的已前完工程價款確轎定，直接計入忠有關(guān)開發(fā)成本預(yù)核算對象梨的蓬“傭建筑安裝工程百費坡”趙成本項目，記備人間“竿生產(chǎn)成撲本敏—嬸—型房屋開發(fā)成擦本徐—拘—鑼某成本對咳象儀—魄—鬧建筑安裝工程申費講”肝賬戶的借方設(shè)和恐“頑應(yīng)付賬撒款受—六—智應(yīng)付工程躁款侍”汪等賬戶的貸方除。展碎1組．工程價款結(jié)贊算辦法林斤督對發(fā)包的基礎(chǔ)子設(shè)施和建筑安糟裝工程，一般肅采用招標(biāo)、議塘標(biāo)方式，通過惡工程公開招標(biāo)刻或邀請施工企蹤業(yè)議標(biāo)，將工順程發(fā)包給施工栽企業(yè)的，按工欲程標(biāo)價進(jìn)行結(jié)物算。開發(fā)企業(yè)苗與施工企業(yè)在乞工程承包合同辦中規(guī)定的工程吩價款的結(jié)算，地應(yīng)根據(jù)國家有娃關(guān)工程價款結(jié)務(wù)算辦法，結(jié)合壘當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)清定具體確定。冷從目秧前各個地區(qū)所緩采用的工程價栽款結(jié)算辦法來鋸看，歸納起來述，主要有如下鋪三種：果叫館按月結(jié)算，就顧是按照每月實既際完成的分部套分項工程進(jìn)行敞結(jié)算。根據(jù)經(jīng)扭驗收合格的各戚月份的已完分沸部分項工程的桌工程數(shù)量和預(yù)蒸算單價等計算吊的工程造價，廳就是各該月份隆應(yīng)結(jié)算和支付法的工程款。目移前一般都實行刮月中預(yù)付、月樓末結(jié)算，即在吧月中按照當(dāng)月掌施工計劃所列萄的工作量一半割預(yù)付，月推末奸(掛實際為下月壩初旁)鍬按照各工程當(dāng)惠月實際完成工環(huán)作婆量童(嚇即預(yù)算造價或膨調(diào)整計算后的賺工程標(biāo)其價漲)熱扣除月中預(yù)付箱款后進(jìn)行結(jié)算驅(qū)。遙徒魂分段結(jié)算，就雪是將一個單位四工程按形象進(jìn)塞度劃分為幾個歲階潛段籍(橡部似位鍛)翠，如基礎(chǔ)麥、結(jié)構(gòu)、裝飾外、竣工等；按心照完成階段，憲分段驗收結(jié)算虜工程價款。分巨段結(jié)算也可按莖月預(yù)付工程款雄，即在月中按戴照當(dāng)月施工計涼劃工作量預(yù)付演，于工程階段畏完成驗收后按肌分段工程預(yù)算羊造價或調(diào)整計釋算后的工程標(biāo)煌價扣除預(yù)付款殼后進(jìn)行結(jié)算。把爐弊竣工一次結(jié)算鋒，開發(fā)項目或涉單項工程施工棗工期重在盜1掉2壟個月以內(nèi)，或所者工程承包合位同價值較小的術(shù)，可以實行工偽程價款每月月肢中預(yù)支、竣工懲后一次結(jié)算。疑即在工程開工竊后，每月按當(dāng)州月施工計劃所仆列工作量預(yù)付旺工程款，于工起程竣工驗收后槍，按工程承包謀合同價值扣除震預(yù)付工程款后賄進(jìn)行結(jié)算。慈灣珠不論采用何種壟結(jié)算辦法，施蹲工期間結(jié)算的刻工夫程價款一般都認(rèn)不得超過承包晨工程合同價值顛的尸9狀5命％。尾款應(yīng)專并戶存入銀行，令待工程竣工驗也收后清算。但失如承包施工企散業(yè)已向開發(fā)企只業(yè)出具履約保這函或有其他保屑證的，可以不疑留工程尾款。孕女2獸．非合同建筑差安裝工程費支像出的核算伸直虛非合同建筑安蒼裝工程費支萄出由(忍簡泥稱詳“萬非合同建安支川出堪”異)筆需要通窩過察“矛應(yīng)付賬探款療”途科目轉(zhuǎn)號入拾“兩生產(chǎn)成克本誘”微科目，具體為餐：婚在礦“隨應(yīng)付賬棚款止”狐科目下按成本富項目設(shè)置明細(xì)哲，發(fā)生支出時策先借帳記抽“掛應(yīng)付賬互款崇”蘋科目，貸半記鍵“像銀行存世款刮”減科目，同時借先記柿“辟生產(chǎn)成季本弦”歐科目，貸瘦記渴“蟲應(yīng)付賬暴款誦”權(quán)科目。展糠米從以上可以看塞出，對于非合炸同建安支出，坦應(yīng)通陣過腥“茶應(yīng)付賬瘦款板”蔥科目進(jìn)行過渡扎，不能直接記途入畜“黎生產(chǎn)成醒本紐”歡。這樣操作的慣理由是：如果謀直接記叼入員“害生產(chǎn)成料本悄”閥，咽“頸應(yīng)付賬廟款臺”吸科目的累計發(fā)樣生額就不能完狐整反映項目建影安支出的情況乎。蜜苦坊這里要注意的傷是，非合同建維安支出核算時呼，應(yīng)付賬款的些明細(xì)科目是按時生產(chǎn)成本的成符本項目來設(shè)置塘的，這與支付指工程合同款時猾，按客戶單位懂設(shè)置應(yīng)付賬款主明細(xì)科目不同微。尾詠3服．支付工程合木同款的核算涼偉啟開發(fā)企業(yè)與施聞工企業(yè)有關(guān)發(fā)棗包工程款和預(yù)惱付備料款、工籌程款的核算，竊應(yīng)畢在證“秀應(yīng)付賬繪款克—裁—撿應(yīng)付工程誕款陪”乳和膜“匯預(yù)付賬逆款缸—更—濤預(yù)付承包單位礙款怪”伯兩個賬戶進(jìn)行星，淋“機(jī)應(yīng)付賬纖款悶”輸和撕“羊預(yù)付賬筑款鋒”制科目均應(yīng)按客取戶單位名稱設(shè)巷置明細(xì)科目。絹眼慎開發(fā)企業(yè)按照矩規(guī)定預(yù)付給承情包施工企業(yè)的油備料款和工程雙款，應(yīng)記扯入究“室預(yù)付賬蕉款根—呈—晌預(yù)付承包單位廳款歸”鍋賬戶的借方；烏按照工圈程價款結(jié)算賬精單應(yīng)付給承包考施工企業(yè)的工庸程款，應(yīng)記次入桶“襯生產(chǎn)成李本朽”淺等賬戶的借方繡和逼“蘆應(yīng)付賬磁款嫌—糞—府應(yīng)付工程衛(wèi)款基”唯賬戶的貸方。旱如有扣除應(yīng)付盾工程款的預(yù)付顏備料款和預(yù)付印工程款時，應(yīng)屆將扣回的預(yù)付睛備料款和預(yù)付沈工程款記幅入繭“態(tài)預(yù)付賬便款母—不—緞預(yù)付承包單位且款國”碼賬戶的貸方右，得“夏應(yīng)付賬款一應(yīng)婦付工程糟款摧”太賬戶的貸方僅納記減去扣回預(yù)笨付備料款和預(yù)澤付工程款后的辰應(yīng)付賬款。支服付工程款時，營記撐入聞“孫應(yīng)付賬溫款滔—輩—宋應(yīng)付工程耐款銳”滾賬戶的借方沃和倚“護(hù)銀行存毛款織”螺等賬戶的貸方皇。偏礦砍合同最后結(jié)算重時，按最終結(jié)著算值與已累計燕結(jié)算值差額結(jié)抽轉(zhuǎn)生產(chǎn)成本，速借晶記驟“犧生產(chǎn)成謹(jǐn)本宅”輝科目，貸巨記贈“基應(yīng)付賬菜款套”念科抓目抓，儀“撓應(yīng)付賬旱款倡”件貸方余額反映巷尚欠施工單位蝕款項。臣僚鍵【移例災(zāi)5根—綁3筍】牙連罷中聯(lián)房地產(chǎn)公緣司與中宏建筑明公司發(fā)包工程觀年度合同總值扎為乳6000歉0疼萬元，按照合班同規(guī)定，開工終前應(yīng)付預(yù)付備孩料罰款鈴1500引0昨萬元，用銀行最存款支付，應(yīng)貌作如下分錄入骨賬：膨(1梁)裹預(yù)付備料款時安。憶顛枕借：預(yù)付賬蛋款堅—?！祁A(yù)付承包單位膠款攻—跑—相中宏公減司貸1500惜00000塊腹割貸：銀行存秩款母15耕000000治0刺(2貌)穴預(yù)付工程款時紡。器槳9絨月份，根據(jù)施液工企業(yè)當(dāng)月施良工計劃所列工催作量湯的窄1儲／侵2呢即果35排0沖萬元，繩用銀行存款預(yù)鬼付工程款。密勤白借：預(yù)付賬挨款廣—嶺—覽預(yù)付承包單位害款者—困—喉中宏公僑司賤35歇00000藥訴圣貸：銀行存鑄款狗35珍00000段1證0守月初，疤根據(jù)施工企業(yè)齊提出你9膠月份工程價款拜結(jié)算賬單中的竿已完工程價值寇為靜75箭0泥萬元，減去應(yīng)棉扣回預(yù)付備料雨款擔(dān)18距0閃萬元，月中預(yù)產(chǎn)付工程乎款共35餡0痛萬元，尚應(yīng)支肯付工程榨款紀(jì)22為0使萬肝元類(75雷0縱－親18亂0錯－許350掏)胡。輝(3凡)脫工程價款結(jié)算誤時。蜜催閣借：生產(chǎn)成涼本乎75慧00000炒繞強(qiáng)貸：預(yù)付賬樂款騙—制—滲預(yù)付承包單位腎款臺—開—驗中宏公賓司特53炒00000綠紛眾應(yīng)付賬知款荷—束—洗應(yīng)付工程份款劑—支—敞中宏公添司葵22巨00000臺養(yǎng)(4伶)虛支付應(yīng)付工程把款時。會雀刻借：應(yīng)付賬指款臘—擱—就應(yīng)付工程曲款鉛—等—灣中宏公塵司劍22豐00000冠蒸館濾貸：銀奉行存款蔽22能00000缺搭房地產(chǎn)企業(yè)按奮照發(fā)包工程合做同與承包施工輛單位定期進(jìn)行鏟工程價款結(jié)算脂，既可以保證所房地產(chǎn)企業(yè)開泰發(fā)產(chǎn)品成本的識準(zhǔn)確性，也可掩以準(zhǔn)確反映房雁地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)棕債情況。如果防由于種種原因瞞，房地產(chǎn)企業(yè)笨未能按期與承泡包施工單位進(jìn)巧行工程價款結(jié)近算，為真實反貴映開發(fā)產(chǎn)品成朗本和負(fù)債情況潔，房地產(chǎn)企業(yè)帽應(yīng)根據(jù)發(fā)包工誓程合同，計提緣工程結(jié)算價款準(zhǔn)，按其金額，給借奸記置“溉生產(chǎn)成丘本或”艙科目，按應(yīng)扣婦回的預(yù)付工程益款和備料款金存額，貸額記陣“贈預(yù)付賬煤款惱”者科目，按其差游額，貸吸記師“藏應(yīng)付賬化款撤”浪科目。待以后犯進(jìn)行工程價款降結(jié)算時，相應(yīng)卡調(diào)整相關(guān)科目旱的金額。促狂賞計提害工程結(jié)算價款慌屬于預(yù)提費用宗，一般發(fā)生在挪會計期末。在決會計處理上，釘房地產(chǎn)企業(yè)可雁以根據(jù)實際情碧況進(jìn)行預(yù)提，留但根據(jù)稅法規(guī)書定，出包工程悄未最終辦理結(jié)妙算而未取得全壟額發(fā)票的，在蘇證明資料充分頁的前提下，其河發(fā)票不足金額脹可以預(yù)提，但柄最高不得超過均合同總金額的唇1辮0濱％。因此，在需稅務(wù)處理上可宴能存在納稅調(diào)央整的問題。有精4編．支付甲供材鹽料款的核算伸櫻帶甲供材料是指涂房地產(chǎn)企業(yè)代往承包商采購材筑料，并將其交順付給承包商。段甲供材料的價奧款應(yīng)包含在雙歸方的工程合同嶺中。房地產(chǎn)企柔業(yè)為了保證開才發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量擠，往往對重要見的材料實行甲盞供。虧(1嘗)恒房地產(chǎn)企業(yè)支舅付甲供材料款偏時，借擔(dān)記盡“吳應(yīng)付賬款一甲田供材曠料脊”格科目，貸們記膀“賞銀行存目款頑”盤科目，即：須借：應(yīng)付賬潤款蓬—納—諸甲供材料燕道鄰貸：銀行存款丸(2裙)戒房地產(chǎn)企業(yè)支并付施工單位工見程款時，需準(zhǔn)扣除領(lǐng)用的甲授供材料。嬸昨借：應(yīng)付賬隱款剩—茫—趴施工單級位尖(揭應(yīng)付款總下額惹)功鬧站貸：應(yīng)付賬廈款涉—縫—迎甲供材秤料期(信扣款金稠額吉)進(jìn)干滾銀行存范款稻(躺實際支付金稅額雙)友煤勿“勤應(yīng)付賬興款踐—抬—博甲供材鍵料撒”努期末借方余額賢反映施工單位日未領(lǐng)用甲供材濾料的金額。隸(3洞)權(quán)甲供材料結(jié)算呢后，按結(jié)算額厲和已扣款差額鞠進(jìn)行賬務(wù)處理覽如下撞：因洪借：應(yīng)付賬嘆款熱—晝—毯施工單除位光(圍實際領(lǐng)產(chǎn)用墨—熊—累已扣秤款戲)些棚眠原材搬料蓮(食剩余不能退貨猛部尊分那)稀寨麗貸：應(yīng)付賬梅款剛—秧—知甲供材且料唐(善結(jié)算斬額看—己—請已扣互款肌)恒伯襯需要注意的是脾施工單位的決驗算額應(yīng)包括甲陡供材料。如果搖施工單位提供礦包丟含甲供材料的飲決算額發(fā)票，定直接按決算額勸結(jié)轉(zhuǎn)成本；如榮果不包含甲供轟材料，根據(jù)甲旱供材料發(fā)票結(jié)妙轉(zhuǎn)成本，此時反施工單位應(yīng)提除供甲供材料完吸稅憑證。乳勵哨【宮例珠5械—蘋4梨】回演含中聯(lián)房地產(chǎn)公佩司根據(jù)與中宏扛公司的工程合伐同，于險200給8散年見2速月里1跪0左日框購買了一批甲員供石材，支付遇貨鞠款獎20友0聾萬元。石材到貫貨后，中宏公康司當(dāng)月陸續(xù)領(lǐng)暫用勒了煉15惠0貼萬元的石材，尋本月應(yīng)付中宏走公司工程晃款哨80蓮0猾萬元，領(lǐng)用石司材已從當(dāng)月工螞程款中扣除嬌。際200組8梳年年底，在甲輩供材料結(jié)算時顧，發(fā)現(xiàn)中宏公俗司實際領(lǐng)用的彼石材映為運18嘗0兆萬元，盒另喇2敢0血萬元的石材已補存在破損，無嘉法退回廠家。粉(1掏)親支付石騾材款時。鞋手煌借：應(yīng)付賬妖款食—挖—衣甲供材繩料糧20擊00000辣戀持貸：銀行存耗款義20杯00000帝(2環(huán))泡扣除領(lǐng)用的石拿材時。勒奔烤借：應(yīng)付賬亂款詢—禽—爽中宏公霞司判80喇00000雹陷辯貸：應(yīng)付賬紫款袍—崇—忽甲供材譽料盒15瘦00000干捧壤銀行存搭款奶65仆00000僻悅“吧應(yīng)付賬太款昂—幻—撇甲供材棋料緣”伙期末借方余額壽為洽5隆0阻萬元，為中宏懂公司未領(lǐng)用的蘭石材金額。民(3租)弓與中宏公司進(jìn)到行石材結(jié)算時姥。綁借：應(yīng)付賬掙款章—兼—塵中宏公潮司夠30危0000視劣匙原材墳料雜20謎0000屠饅憲貸：應(yīng)粗付賬亮款放—豪—長甲供材料捧50年0000粉5臭．工程水電費猜的核算供甩值施工期間工程衫臨時水電費一蝕般由開發(fā)商直糖接支付，施工處合同中約定開特發(fā)商和施工單抄位分擔(dān)比例。呼實際支付時，黃應(yīng)該由開發(fā)商特承擔(dān)的部分直甩接記賊入繩“蛙生產(chǎn)成尼本華”于科目，應(yīng)該由僑施工單位承擔(dān)普的部分直接記捕人該施工單貪位惕“琴應(yīng)付賬鑰款附”傾科目借方。遲發(fā)生時不能準(zhǔn)拖確確定的，可豐以通資過仆“均其他應(yīng)收她款善”些科目先歸集，辣借唱記叼“惜其他應(yīng)收裂款壺”陰科目，貸陣記沉“有銀行存態(tài)款贈”攔科目。最后將瘋開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)內(nèi)的部分借沾記乖“撲生產(chǎn)成拍本拼”頁科目，將由施屠工單位承擔(dān)的鴨部分借舒記蜂“理應(yīng)付賬葡款翅—撿—坦施工單削位泡”?？颇?，按全部釘?shù)乃娰M貸闊記代“木其他應(yīng)收憐款壞”跌科目。貍手在進(jìn)行工程水塌電費的核算時償，在從施工單診位工程款中扣易除房地產(chǎn)企業(yè)蠶代墊工程水電胡費時的賬務(wù)處亮理與甲供材料共的賬務(wù)處理有想所不同。水電盆費發(fā)生時，直波接借動記臟“住應(yīng)付賬及款錦—列—洋施工單刷位艙”浪科目，并沒有殃像甲供材料一匙樣，閱從務(wù)“義應(yīng)付賬黎款橫—對—情甲供材述料扎”陰中過渡，這樣己做的原因是，越工程水電費不披存在分批領(lǐng)用緞的問題，而甲扛供材料存在分倘批領(lǐng)用的問題棵，因此，必須臘先騰在章“過應(yīng)付賬款腥——媽甲供材狐料征”匹科目中過渡，構(gòu)每次領(lǐng)用時，刊再沖減該科目災(zāi)，并按領(lǐng)用的膊金額，借納記火“倡應(yīng)付賬父款嚇—界—米施工單辰位或”也科目監(jiān)。座噸這里要注意，市房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)迫將取得的水電話費發(fā)票復(fù)印件甲及抖原始憑證分割現(xiàn)單一并交與施影工單位，施工福單位據(jù)此入賬尼。陰豆6肝．建筑安裝工妹程費的分配坦腿套如果開發(fā)企業(yè)目對建筑安裝工血程采用招標(biāo)方飛式發(fā)包，并將帳幾個工程一并屬招標(biāo)發(fā)包，房敲地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)寬生建筑安裝工釋程費時，應(yīng)先惡將其支出通瘋過蝕“倚生產(chǎn)成秩本藏—轟—淋房屋開發(fā)成挪本劍—終—燥待分?jǐn)偝墒蟊靖邸亍医ㄖ惭b工程腫費律”表賬戶進(jìn)行歸集遵，會計期末按繳照一定的分配田標(biāo)準(zhǔn)分配給各鳴受益對象。皂桂子應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品乖受益的，將其膛分配計入有關(guān)澤成本核算對象皮，即記外入評“寄生產(chǎn)成革本予—存—宵房屋開發(fā)成膚本雞(價或配套設(shè)施開侵發(fā)成遍本掏)俱—燙—擋某成本對滔象忠—鮮—聚建筑安裝工程煩費杏”參賬戶的借方。鞏應(yīng)由投資性房完地產(chǎn)或固定資屯產(chǎn)受益的，將消其分配記軟入單“若在建工憑程咳”叢賬戶的借方。秧(1觀)浴按工程結(jié)算額飽分配。建筑安蒸裝工程費與其辭他成本項目不鞭同，開發(fā)產(chǎn)品膛一般以每一獨泉立編制設(shè)計概派算或施工圖預(yù)頁算的單項開發(fā)匠工程為成本核侍算對象，也就遍是說，成本對薪象都具有獨立瘡的設(shè)計概算或勒施工圖預(yù)算，也因此，根據(jù)每天一個成本對象找的設(shè)計概算或懶施工圖預(yù)算，帳房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)衰生的建筑安裝角工程費在最后熄完工結(jié)算工程病價款時，都可徹以準(zhǔn)確確定每害一個成本對象勢的建筑安裝工敲程費。因此，間一般情況下，限房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)飽在工程完工時柳，按照工程結(jié)嚴(yán)算值分配計入哈相應(yīng)的成本對熟象。肥(2狠)挖按工程預(yù)算造換價分配。如果班開發(fā)企業(yè)對建攀筑安裝工程采遷用招標(biāo)方式發(fā)戴包，并伐將幾個工程一雖并招標(biāo)發(fā)包，裝則在工程完工忠結(jié)算工程價款邊時，也可以按并各項工程的預(yù)單算造價的比例稍，計算它們的獵標(biāo)價即實際建閃筑安裝工程費錘，并計入相應(yīng)揭的成本對象，爪公式如下：俱某項工程實際竊建筑安裝工程董費＝工程標(biāo)采價冤×咐該項工程預(yù)算線造悼價究÷兵各項工程預(yù)算嘆造價合計悟總之，建筑安捕裝工程費不能累按占地面積法黎、建筑面積法模等分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)師行分?jǐn)?，只能挑按照工程結(jié)算滴額或工程預(yù)算資造價進(jìn)行分?jǐn)偪?。欣失梅【戴例?尊—餡5縮】著筍中聯(lián)房地產(chǎn)公濤司將兩幢商品填房建筑安裝工崇程進(jìn)行招標(biāo)，從標(biāo)價瘋為乏108000弄0牌元，這兩幢商槍品房的預(yù)算造喉價為康：草10層1賢商品房翅為獄63000囑0報元菌，弄10焦2補商品房遙為溉50400懶0雨元，合計斗11納3400惹0每元。宗清治工程完工結(jié)算腳工程價款時，咬計算各幢商品科房的實際建筑渣安裝工程費：揚10熔1脾商品房建安工巾程費閃＝稼108000弊0×6300塘00÷113渡400兵0宴＝絞600000院(辣元糕)搬10驅(qū)2粱商品房建安工右程費技＝悔108000錢0×5040友00÷113朽400復(fù)0滲＝點480000羽(瓶元見)葡打(匯二妖)噴采用自營方式仙的核算羊紙攝采用自營方式頑進(jìn)行建筑安裝子工程施工的開攝發(fā)項目，其發(fā)迅生的各項建筑狼安裝工程支出撞，一般可直接薪計入有關(guān)開發(fā)彩成本核算對象胖的搶“俯建筑安裝工程疲費辮”足成本項目，即怠記旋入頃“鑒生產(chǎn)成偷本堂—勁—鑒房屋開發(fā)成打本墾—瘦—米某成本對革象群—撞—謹(jǐn)建筑安裝工程填費顆”顫賬戶的借方慧和養(yǎng)“愉庫存材相料躍”趙、近“掘應(yīng)付職工薪錘酬帝”撇、照“訊銀行存罵款踢”失等賬戶的貸方尿。斷偵念如果開發(fā)企業(yè)啞自行施工大型涌建筑安裝工程洲，可以設(shè)狐置柄“陳工程施氏工副”率、姥“俊施工間接費竭用坊”夜等賬戶，用來槳核算和歸集各遲項建筑安裝工昌程支出，月末踩將其實際成本狀轉(zhuǎn)辛入您“呼生產(chǎn)成埋本祝—瞧—都房屋開發(fā)成酒本屢—招—壯某成本對識象食——并建筑安裝工程尚費暗”批賬戶。閃蕉本企業(yè)用于項目恢開發(fā)的各項設(shè)作備，即附屬于巾工程主體的各韻項設(shè)備，應(yīng)在佛出庫交付安裝濃時，計入有關(guān)纏項目開發(fā)成本柜核算對象催的蔑“勺建筑安裝工程斃費幼”頃成本項目，即晶記胳入封“淋生產(chǎn)成下本吩—壓—思房屋開發(fā)成莫本矮—踢—數(shù)某成本對懷象盜—壓—渡建筑安裝工程隊費鄭”霞賬戶的借方剛和勤“側(cè)庫存設(shè)證備厘”萄賬戶的貸方。環(huán)五、基礎(chǔ)設(shè)施素費的歸集與分謹(jǐn)配科業(yè)(浴一幫)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施費的尸歸集溪講淹房地產(chǎn)項目開扎發(fā)過程中發(fā)生摔的小區(qū)內(nèi)建筑疲安裝工程施工洗圖預(yù)算項目之農(nóng)外的道路、供責(zé)電、供水、供瞞氣、供熱、排斤污、排洪、通梨信、照明、綠計化等基礎(chǔ)設(shè)施純工程費用，紅日線外兩米與大蘇市政接口的費貴用，以及向水莊、電、氣、熱犯、通信等大市晌政公司交納的矩費用。能分清輔成本核算對象游的，應(yīng)直接計禽入有關(guān)房屋開軍發(fā)成本核算對火象隱的葡“側(cè)基礎(chǔ)設(shè)施費裹"你成本項目，即骨記喜入踏“軟生產(chǎn)成圈本絨—見—區(qū)房屋開發(fā)成捷本礦(督或配套設(shè)施開現(xiàn)發(fā)成蜓本棉)由—醬—惰某成本對昌象延—怠—直基礎(chǔ)設(shè)施咱費示”洽賬戶的借方；串分不清成本核灘算對象的，應(yīng)改先將其支出通勸過蜜“抽生產(chǎn)成跪本勸—腦—窯房屋開發(fā)成闊本遇—聰—嚇待分?jǐn)偝珊爵~—止—獅基礎(chǔ)設(shè)施蓮費讀”云賬戶進(jìn)蔬行歸集，會計族期末按照一定圾的分配標(biāo)準(zhǔn)分帳配給各受益對顫象。墊瑞寫應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品閃受益的，將其妖分配計入有關(guān)截成本核算對象喝，記羞入旦“行生產(chǎn)成貞本動—曠—閉房屋開發(fā)成筍本納(擋或配套設(shè)施開計發(fā)成滔本什)絹—擇—繪某成本對攝象株—淋—徑基礎(chǔ)設(shè)施筍費熟”篇賬戶的借方。解應(yīng)由投資性房慨地產(chǎn)或固定資且產(chǎn)受益的，將耽其分配記惑入爹“術(shù)在建工爆程補”蓮賬戶的借方。贏號(番二抓)蘆基礎(chǔ)設(shè)施費的棟分配稠嶄漁基礎(chǔ)設(shè)施費的嘩分配方法包括毒：占地面積法點、建筑面積法傲、直接成本法拖和預(yù)算造價法矮。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)在分配時，可副以自行選擇其黎中的一種方法莖。對于基礎(chǔ)設(shè)啊施費中的具體及支出項目，可維以具體分析，姥分別采用不同殲的分配方法。捧如果沒有確實蓄的理由，基礎(chǔ)餃設(shè)施費的支出學(xué)項目應(yīng)采用統(tǒng)耐一的分配方法勸，也就是不能憶人為地通過分悲配方法的選擇策來調(diào)節(jié)各成本盛對象的成本。拍六、開發(fā)鳴間求接費的歸集與堆分筐配抗葉(末一南)和開發(fā)間接費的榜歸集樂房地產(chǎn)開發(fā)企姿業(yè)內(nèi)部獨立核肝算單位為組織執(zhí)和管理開發(fā)產(chǎn)裕品的開發(fā)建設(shè)割而發(fā)生的各項奮費用屬于開發(fā)既間正接費。開發(fā)間材接費包括現(xiàn)場譜管理費用、利再息及借款費用扇、專項基金、堂質(zhì)檢費等。委醫(yī)照開發(fā)間接費雖安也屬于直接為扮房地產(chǎn)開發(fā)而元發(fā)生的費用，倚但它不能確定數(shù)應(yīng)由哪項開發(fā)罪產(chǎn)品所負(fù)擔(dān)，楊因而無法將其印直接計入各項政開發(fā)產(chǎn)品成本設(shè)。為了簡化核丈算手續(xù)，應(yīng)將嚼其先記入倉“良開發(fā)澆間謊接費抹用都”旺賬戶，然后按奔照適當(dāng)分配標(biāo)簽準(zhǔn)，分配計入誰各項開發(fā)產(chǎn)品婦成本。剖戴禮企業(yè)所屬各內(nèi)勺部獨立核算單虹位發(fā)生的各項壁開發(fā)間接費用厲，都要塞自憑“呆應(yīng)付職工薪鈴酬渠”福、昌“雙累計折更舊痰”惰、百“鞋遞延資琴產(chǎn)怎”主、木“屯銀行存涂款任”軌等賬戶的貸方華轉(zhuǎn)憲入犯“化開發(fā)間接費睬用閘”腐賬戶的借方。渡食(異二看)矮開發(fā)間接費的遭分配經(jīng)樸倆每月終了，應(yīng)恐對開發(fā)間接費紗用進(jìn)行分配，士按實際發(fā)生數(shù)懶計人有關(guān)開發(fā)尚產(chǎn)品的成本。央開發(fā)間接費用軋的分配方法包攜括占地面積法淺、建筑面積法敬、直戒接成本法和預(yù)末算造價法等，確企業(yè)可根據(jù)開切發(fā)經(jīng)營的特點碎自行確定。計謊建不論土地開發(fā)擊、房屋開發(fā)、通配套設(shè)施和代它建工程，均應(yīng)區(qū)分配開發(fā)間接擴(kuò)費用。為了簡漠化核算手續(xù)并嚼防止重復(fù)分配氏，對應(yīng)計入房燕屋等開發(fā)成本殃的自用土地和刻不能有償轉(zhuǎn)讓捧的配套設(shè)施的臺開發(fā)成本，均拘不分配開發(fā)間異接費用。這部閘分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)脹負(fù)擔(dān)的開發(fā)間站接費用，可直畜接分配計入有打關(guān)房屋開發(fā)成隙本。也就是說編，企業(yè)內(nèi)部獨母立核算單位發(fā)釀生的開發(fā)間接井費用，可僅對壯有關(guān)開發(fā)房屋劉、商品性土地正、能有償轉(zhuǎn)讓但配套設(shè)施及代會建工程進(jìn)行分鼓配。薦除了開發(fā)產(chǎn)品徑應(yīng)負(fù)擔(dān)開發(fā)間財接費用以外，奴如果房地產(chǎn)企哨業(yè)同時開斃發(fā)應(yīng)計入投資鏟性房地產(chǎn)或固政定資產(chǎn)的房屋個，開發(fā)間接費山用還應(yīng)對投資賀性房地產(chǎn)或固宴定資產(chǎn)項目進(jìn)完行分配，分配仍金額相應(yīng)記租入攜“蜓在建工挽程喪”賣賬戶的借方。股第三節(jié)公共配中套設(shè)施的核算鳳一、公共配套序設(shè)施成本對象古的確扶定階陜(棉一括)筑公共配套設(shè)施警的分類底房地產(chǎn)開發(fā)企猴業(yè)開發(fā)的配套公設(shè)施，可以分即為如下兩類逗：紡很非營利性公共臨配套設(shè)施。怪營利性公共配鎖套設(shè)施訊。座駐1治．非營利性公相共配套設(shè)繁施化蝦非營利性公共勿配套設(shè)施是指繪房屋開發(fā)過程都中，根據(jù)有關(guān)餡法規(guī)，其產(chǎn)釣權(quán)及收益權(quán)不此屬于開發(fā)商，影開發(fā)商不能有井償轉(zhuǎn)讓也不能附轉(zhuǎn)作自留固定片資產(chǎn)的公共配筑套設(shè)施。具體絕核算內(nèi)容可區(qū)很別以下情況：哥撕煎在開發(fā)小區(qū)內(nèi)被發(fā)生的不會產(chǎn)柱生經(jīng)營收入的嫁不可經(jīng)營性公奔共配套設(shè)施支盞出，如建造消巾防、水泵房、貧水塔、鍋爐顛房錦(純建筑成繪本唐)魯、變電號所兆(棍建筑成桂本籮)篩、居委會、派跪出所、崗?fù)?、棉兒童樂園、自第行車棚、景董觀誦(怕建筑小塌品戚)桂、環(huán)廊、街心裁公園、涼亭等扮設(shè)施的支出。昂版印在開發(fā)小區(qū)內(nèi)適發(fā)生的根據(jù)法似規(guī)或經(jīng)營慣例歷，其經(jīng)營收入疏歸經(jīng)營者或業(yè)臉委會的可經(jīng)營毀性公共配套設(shè)灌施的支出，如唉建造幼托、郵懷局、圖書欄館、閱覽室、部健身房、游泳逗池、球場等設(shè)貍施的支出。汽菌收開發(fā)小區(qū)內(nèi)城喂市規(guī)劃中規(guī)定板的大配套設(shè)施爺項目不能有償拜轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)顆營收益權(quán)時，惕發(fā)生的沒有投煩資來源的費用收。薄是獎對于產(chǎn)權(quán)、收均入歸屬情況較騾為復(fù)雜的地下貝室、車位等設(shè)真施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)能地政府法規(guī)、站開發(fā)商的銷售投承諾等具體情掌況確定是否攤患入成本項目。貞如開發(fā)商通過蹲補交地價或人補防工程費等措芽施，得到政府豪部門認(rèn)可，取微得了該配套設(shè)風(fēng)施的產(chǎn)權(quán)，則坦應(yīng)作為經(jīng)營性剖項目獨立核算世。眠低褲開發(fā)項目外為吼居民服務(wù)的給威排水、供電、犯供氣的增容增專壓、交通道路曲等，這類配套刃設(shè)施沒有投資傭來源，不能有既償轉(zhuǎn)讓。沿呆2疑．營利性公共拔配套設(shè)施傲多凝營利性公共配鵲套設(shè)施是指能局有償轉(zhuǎn)讓的城配市規(guī)劃中規(guī)定筋的大配套設(shè)施冷項目以及屬于剃營利性的，或搖產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所鉤有的，或未明攻確產(chǎn)權(quán)歸屬的爬，或無償贈與喂地方政府、公徹用事業(yè)單位以求外其他單位的畢公共配套設(shè)施喇。銅慎那營利性公共配揮套設(shè)施一般包尿括：開發(fā)小區(qū)淋內(nèi)營業(yè)性公共滑配套設(shè)施，如樸商店、銀行、纏郵局等；開發(fā)淋小區(qū)內(nèi)非營業(yè)屯性配套設(shè)施，尺如中小學(xué)、文斥化站、醫(yī)院等處。展嗚(霜二賠)步公共配套設(shè)施旨的成本核算對細(xì)象債伙1握．非營利性公直共配套設(shè)施的逐成本對象趴脾冷對非營利性公鑼共配套設(shè)施，鬧如果工程規(guī)模搜較大，可以將自各配套設(shè)施作責(zé)為成本核算對輝象。箭在粥“伙生產(chǎn)成共本霧—灶—緒配套設(shè)施開發(fā)逃成吐本舞”攀科目下按各項為配套設(shè)施設(shè)立允明細(xì)科目，如宗物業(yè)服務(wù)用房乳、業(yè)主會所、栽幼兒園、學(xué)校頌、兒童游樂設(shè)賓施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施什、運動設(shè)施、歌超市座(遵配套商業(yè)設(shè)列施招)凈等。如果工程替規(guī)模不大，與肯其他項目建設(shè)則地點較近，且焰開竣工時追間弦相差不多，并間由同一施工單霜位施工的，也橡可考慮將它們愚合并作為一個悶成本核算對象混。裹腥查對于只為一個溜單體開發(fā)項目壯服務(wù)的、應(yīng)攤糟人開發(fā)項目成俊本且造價較低癢的配套設(shè)施，宜可以不單獨作踩為成本核算對瞇象，發(fā)生的開皮發(fā)費用直接計悔入單體開發(fā)項法目的成本。正狗2攔．營利性公共易配套俗設(shè)施的成本對憂象芹一般來說，營腹利性的大配套路設(shè)施項目，應(yīng)哨以各配套設(shè)施屢項目作為成萬本核算對象，牢以正確計算各伙配套設(shè)施的開免發(fā)成本。塑烈二、非營利公匯共配套設(shè)施費職的核算跨膚粱為了正確核算很和反映企業(yè)開趣發(fā)建設(shè)中各種辮非營利性配套成設(shè)施所發(fā)生的釣支出，并準(zhǔn)確孩地計算房屋開奔發(fā)成本和各種晝大配套設(shè)施的政開發(fā)成本，對稀非營利性公共柜配套設(shè)施支出煙的核算可分為校以下兩種：竿存獲配套設(shè)施單獨彈作為過渡性成微本對象的核算怒。配套設(shè)施不仍作為成本對象免的核算。維以上兩種情況積，其公共配套勤設(shè)施費的歸集箏與分配方法是出不相同的爽。禽辛(妙一感)喊作為成本對象鉤的核算梅炮持單獨作為過渡淋性成本對象核糠算的公共配套窩設(shè)施開發(fā)成本將，通丈過憤“壩生產(chǎn)成在本關(guān)—倡—虧配套設(shè)施開發(fā)折成騾本鬼—轟—色配套設(shè)施成本百對剃象將”公科目進(jìn)行歸集聯(lián)，會計期末按歌照一定的分配著標(biāo)準(zhǔn)分配給各瞎受益對象。惹舒瘡應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品槍受益的，將其各分配計入有關(guān)盛成本核算對象皮，即記塔入尾“區(qū)生產(chǎn)成真本國—挨—警房屋開發(fā)成搞本黨—兆—陽某成本對畏象押—三—風(fēng)配套設(shè)施旱費窗”辜賬戶的借方。共應(yīng)由投資性房桐地產(chǎn)或固定資顆產(chǎn)受益的，將匯其分配記慮入唐“吸在建工俗程的”謀賬戶的借方。續(xù)寒豪根據(jù)稅法規(guī)定肝，單獨作為過神渡性成本對象蝕核算的公共配音套設(shè)施開發(fā)成將本，應(yīng)按建筑瞎面積法進(jìn)行分?jǐn)琅洹Ｒ虼?，在僑會計期末最好腎按照建筑面積引法進(jìn)行分配，水這樣可以保證申會計處理與稅加務(wù)處理的一致壟，省去納稅調(diào)楚整給企業(yè)陰會計人員帶來桑的不必要的工蛋作量。杰訴(租二匪)當(dāng)不作為成本對蛙象的核算它年島對于只為一個欺單體開發(fā)項目欠服務(wù)的、應(yīng)攤吩入開發(fā)項目成貍本且造價較低測的配套設(shè)施，鎮(zhèn)發(fā)生的開發(fā)費已用直接計入單壁體開發(fā)項目的哥成本。借扒記脂“污生產(chǎn)成烈本嗚—歐—駐房屋開發(fā)成壽本才—疤—蝶成本對期象罰”脾科目，貸柜記狀“旅銀行存助款島”詳、拆“括應(yīng)付賬震款稠”銹等科目。麗嗓(猶三域)爭非營利公共配六套設(shè)施成本項撇目的設(shè)置橡齊呢對于作為成本至對象核算的非療營利公共配套黑設(shè)施的開發(fā)成末本，在核算挖時一般可僅設(shè)按置如下四個成扶本項目：依土地征用及拆抱遷補償費或批副租地價扯；生前期工程費；估持盜基礎(chǔ)設(shè)施費；叫料司建筑安裝工程灶費。允職冬由于這些配套術(shù)設(shè)施的支出需肚由房屋等開發(fā)備成本負(fù)擔(dān)，為堵簡化核算手續(xù)拒，對這些配套酷設(shè)施，可不再至分配其他配套倍設(shè)施支出。它視本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的槽開發(fā)間接費用籠，也可直接分辨配計入有關(guān)房袖屋開發(fā)成本。兵因此，對這些先配套設(shè)施，在瓜核算時也就不怪必設(shè)置配套設(shè)鑄施費和開發(fā)信間唯接費兩個成本握項目。商三、營利性公揀共配套設(shè)施費派的核植算柄掃(夏一提)辮營利性公共配居套設(shè)施的核算敬路唱營利性公共配絕套設(shè)施應(yīng)當(dāng)單蓮獨核算其成本篩。除企業(yè)自用帆應(yīng)按建造固定幻資產(chǎn)進(jìn)行處理奇外，其他一律筋按建造開發(fā)產(chǎn)找品進(jìn)行處理。旺營利性公共配炎套設(shè)施支出，播應(yīng)證在咐“撤開發(fā)成鞭本助—帝—溉配套設(shè)施開發(fā)繞成皺本斬—挎—夫配套成本對娘象尸”依賬戶進(jìn)行歸集偶，會計期末按圓照建筑面積法從分配給各受益音對象，并記較入屠“障生產(chǎn)成滲本儉—訊—汪房屋開發(fā)成本嗽一某成本對形象公—礙—霸配套設(shè)施艷費族”娛賬戶的借方。永走(氏二采)迫營利性公共配貢套設(shè)施成本項盒目的設(shè)置鉤對這些配套設(shè)村施的開發(fā)成本涉，應(yīng)設(shè)置如下掃六個成本項目籠：霸仍土地征用及拆閘遷補償費或批使租地價；肥前期工程費除；幼軍基礎(chǔ)設(shè)施費剩；租濕建筑安裝工程會費；憑配套設(shè)施費；輩禁開發(fā)間接費礙。奉撞其中配套設(shè)施關(guān)費項目用以核嚇?biāo)惴峙涞钠渌涮自O(shè)施費。鉛因為要使這碎些設(shè)施投入運妨轉(zhuǎn)，有時也需奶要其他配套設(shè)植施為其提供服隨務(wù)，所以理應(yīng)離分配為其服務(wù)嗓的有關(guān)設(shè)施的括開發(fā)成本。呆對營利性配套扭設(shè)施分配的非已營利配套設(shè)施頂支出，應(yīng)計入兵各營利配套設(shè)荷施開發(fā)成本明篩細(xì)分類賬香的擔(dān)“零配套設(shè)施避費們”孕項目，即記躬人庭“戒開發(fā)成免本演—追—榆配套設(shè)施開發(fā)姓成吳本浴—獅—冰配套設(shè)施成本令對伸象啄(趴營利丸性噸)猶”軌賬戶的借方曠和濱“通開發(fā)成逐本語—倉—洞配套設(shè)施開發(fā)額成皂本拍—勺—威配套設(shè)施成本搜對惕象菜(蒜非營利桂性駱)蘆”著賬戶的貸方。要對營利性配套軍設(shè)施分配的開物發(fā)間接費用，蘭應(yīng)記銜入踢各營利配套設(shè)另施開發(fā)成本明斗細(xì)分類賬拜的魔“練開發(fā)間接科費搞”慌項目，即記堵人新“擦開發(fā)成械本往—憂—公配套設(shè)施開發(fā)過成庫本乒—貪—刪配套設(shè)施成本永對車象它(溉營利歸性暢)飄”顧賬戶的借方浪和駛“歲開發(fā)討間屋接費戴用房”智賬戶的貸慢方。坡【故例碗5何—眉6剝】失裂棄中聯(lián)房地產(chǎn)公孩司根據(jù)建設(shè)規(guī)竹劃要求，在開撕發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)烏建設(shè)一間商店轟、一座水塔和葉一所幼托。上管述設(shè)施均發(fā)包查給施工企業(yè)施著工，其中商店街建成后，有償寄轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部秀門。水塔和幼老托的開發(fā)支出攤按規(guī)定計入有圓關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的芒成本。水塔與續(xù)商品房等同步鵝開發(fā)，幼托與摩商品房等不同正步開發(fā)，其支留出經(jīng)批準(zhǔn)采用月預(yù)提辦法。上吃述各配套設(shè)施晝共發(fā)生的有關(guān)躍支出見燙表步5狠—牙1順。靠表啟5-1描切凱想配套設(shè)施支出銹明細(xì)表勒過江單位：元霜項目爹商店廈水塔呆幼托蘆合計鍛支付征地拆遷構(gòu)費節(jié)50000避5000陪50000尋105000喜支付前期工程升費流30000白20000玻30000撒80000興應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施霉費低50000牽30000陪50000系130000霸應(yīng)付建安工程導(dǎo)費哪200000磁245000礙190000完635000砍分配水塔配套歌費政35000括-3陽5000卵分配開發(fā)間接隨費隔55000肺55000宏預(yù)提幼托配套伙費夫40000床40000盯合計哈460000爭265000定320000敬1陜045000糕中聯(lián)公司相關(guān)碎賬務(wù)處理如下肯：哲(1嬸)剖用銀行存款支項付征地拆遷費遼時。況借：生產(chǎn)成齒本修—鷹—賄配套設(shè)施開發(fā)浸成綱本延10核5000率貸：銀行存霧款運10劃5000蜂過(2躬)節(jié)用銀行存款支喇付設(shè)計單位前炒期工程款時。鏈借：生產(chǎn)成瞧本蛋—課—乏配套設(shè)施開發(fā)絞成致本膏80000歷煙繡貸：銀行存張款接80000納(3桶)美將應(yīng)付施工企洪業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工也程款和建筑安證裝工程款入賬辛?xí)r掏。敞米借：生產(chǎn)成砌本積—們—兄配套設(shè)施開發(fā)宣成遷本叨76獄5000宇俯源貸：應(yīng)付賬旁款奶—元—辨應(yīng)付工程童款狠76集5000仇晚(4熟)亮按規(guī)定應(yīng)將其濕開發(fā)成本分配高計入商品房等糾開發(fā)產(chǎn)品成本護(hù)的非營利公共農(nóng)配套設(shè)施，如糧上述水塔設(shè)施陶，在完工驗收共后，應(yīng)將其發(fā)醬生的實際開發(fā)趴成本按一定的央標(biāo)息準(zhǔn)駝(外有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品恨的實際成本、敬預(yù)算成本或計議劃成查本并)衫，分配計入有尼關(guān)房屋和營利芳性公共配套設(shè)晌施的開發(fā)成本氏，作如下分錄等入賬：磚借：生產(chǎn)成修本胞—?！舴课蓍_發(fā)成僑本妄26估5000說意約帥—偶—盾配套設(shè)施開發(fā)沾成味本遷—疊—祥商艱店鼻35貼000疊炕魄貸：生產(chǎn)成奸本蝦—榮—轎配套設(shè)施開發(fā)府成顏本遮—唇—耀水領(lǐng)塔劫30哀0000墳?zāi)?5驟)躬分配應(yīng)計入商揚店配套設(shè)施開籮發(fā)成本的開發(fā)那間接費用時。箭借：生產(chǎn)成嶄本筐—續(xù)—持配套設(shè)施開發(fā)皮成厭本崇—雷—午商贏店上55救000灑姿潔貸：開發(fā)間接纏費狠用齊55沾000幕柴(6才)姐預(yù)提應(yīng)由商店踩配套設(shè)施開發(fā)駕成本負(fù)擔(dān)的幼扯托設(shè)施支出時溉，應(yīng)作：坑借：生產(chǎn)成盤本稻—旋—墳配套設(shè)施開發(fā)懲成亂本勇—猶—旦商年店姜40000弓皇襖貸：應(yīng)付賬顏款缸—祥—菠預(yù)提費遷用冶40000渴禁同時應(yīng)將各項經(jīng)配套設(shè)施支出削分別記入各配仔套設(shè)施開發(fā)成扮本明細(xì)分類賬怪。沙辱洲已完成全部開蛇發(fā)過程并經(jīng)驗挎收的配套設(shè)施申，應(yīng)按其用途繞結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成敞本。劍(7但)杯對能有償轉(zhuǎn)讓亞給有關(guān)部門的夕營利性公共配督套設(shè)施，如上菠述商店設(shè)施，詞應(yīng)在完工驗收饒后將其實際成閑本置自慶“姓生產(chǎn)成鎮(zhèn)本舒—叨—衣配套設(shè)施開發(fā)楚成蓋本狹—印—柱商研店皆”綿賬戶的貸方轉(zhuǎn)音入掩“員庫存商探品納—州—險配套設(shè)趙施江—升—啄商先店恨”掩賬戶的借方。秘借：庫存商踐品龜—衣—燈配套設(shè)棉施棵—切—想商都店環(huán)460000遇譽娛貸：生產(chǎn)成皂本婚—申—舅配套設(shè)施開發(fā)功成忠本御—說—葉商撓店聽460000磨衰營利性公共配狹套設(shè)施有償轉(zhuǎn)筐讓收入，應(yīng)作勇為銷售收入處昏理。附(8佛)舍對用預(yù)提方式乒將配套設(shè)施支敬出記入有關(guān)開準(zhǔn)發(fā)產(chǎn)品成本的際公共配套設(shè)施郊，如幼托設(shè)施羨，應(yīng)在完工驗遣收后，將其實熄際發(fā)生的開發(fā)植成本沖減預(yù)提瞞的配套設(shè)施費歡，作如下分錄厭入賬：偵借：生產(chǎn)成谷本博—農(nóng)—拆房屋開發(fā)成秧本勤28身0000刮脂店應(yīng)付賬穗款臣—興—駁預(yù)提費賀用孟40000黨瀉稠貸：生產(chǎn)成蚊本際-吹—搭—僵配套設(shè)施開發(fā)鞭成懇本早—害—訴幼聯(lián)托咱32仰0000維廟如預(yù)提配套設(shè)泳施費大于或少山于實際開發(fā)成靜本，可將其多泥提數(shù)或少提數(shù)聾沖減有關(guān)開發(fā)勒產(chǎn)品成本或作拿追加分配。如劫有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品炸已完工并辦理普竣工決算，可感將其差額沖減碰或追加分配于攏尚未辦理竣工拜決算的開發(fā)產(chǎn)撕品的成本測。洞椒四、預(yù)提配套扮設(shè)施費的核算媽消(戰(zhàn)一階)遵預(yù)提配套設(shè)施炮費的范圍舟摧婦一個小區(qū)的開狂發(fā)所用時沾間啦較長，有的需巖要幾年，開發(fā)辦企業(yè)在開發(fā)進(jìn)臺度安排上，有惰時先建房屋，趴后建配套設(shè)施枝。這樣，往往素出現(xiàn)房屋已經(jīng)世建成而有的配爹套設(shè)施可能尚袍未完成，或者巡是商品房已經(jīng)廉銷售，而幼托吳、消防設(shè)施等鵲尚未完工的情除況。這種房屋窮開發(fā)與配套設(shè)激施建設(shè)的時間瘡差，使得那些駐已具備使用條堤件并已出售的撞房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的倚配套設(shè)施費，識無法按配套設(shè)挑施的實際開發(fā)錯成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)教和分配，只能想以未完成配套藥設(shè)施的預(yù)算成濁本或計劃成本蔥為基數(shù)．計算限出已出售房屋瞎應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額托，用預(yù)提方式圾計入出售房屋俊等的開發(fā)成本銹。耳術(shù)擔(dān)但并不是所有傷的配套設(shè)施都巖可以預(yù)提成本旱，只有非營利亂性公共配套設(shè)麗施最終可以分擇配計入房屋開幣發(fā)成本，因此戒，在房屋竣工逆時，對于營利腰性公共配套設(shè)厚施尚未建造或肉尚未完工的，騎不能預(yù)提該公惜共配套設(shè)施費蘆。而對于非營錘利公共配套設(shè)粉施尚未建造或我尚未完工的，碧可按預(yù)算造價展合理預(yù)提建造槽費用。此類公搭共配套設(shè)施必奸須符合已在售檔房合同、協(xié)議后或廣告、模型蜻中明確承諾建飄造且不可撤銷剃，或按照法律拘法規(guī)規(guī)定必須今配套建造的條踏件。混亂(幟二需)稅預(yù)提配套設(shè)施桌費的賬務(wù)處理罷對于非營利公惰共配套設(shè)施與棗房屋等開發(fā)產(chǎn)摧品不同步開發(fā)培，或房屋等開徒發(fā)完成等待出鋼售或出租，而孕該配套設(shè)施尚瘡未全部完成的正，可按該配套瞇設(shè)施的預(yù)算成婚本或計劃成本項，預(yù)提配套設(shè)養(yǎng)施費，將其記莊入猴旁屋