銀行按揭和公積金貸款培訓(xùn)

銀行按揭和公積金貸款培訓(xùn)第一部分銀行按揭知識(shí)一、按揭種類：住房商業(yè)性貸款[80%貸30年還]

2006年新政后，大于90㎡的，只能貸70%。公積金貸款[貸款年限和額度每個(gè)城市標(biāo)準(zhǔn)都不一樣]商業(yè)用房貸款（50%貸10年還）組合性貸款，以上二者結(jié)合[70%貸]二手房貸款[70%貸須是市房地產(chǎn)交易所交易的]房改房貸款[房改辦有下發(fā)的文件，需2個(gè)自然擔(dān)保人，只需本房作抵押即可裝修貸款[總房款20%或工程報(bào)價(jià)的70%]二、還款方式、方法：方式：銀行代扣。方法：等額本息還款法；等額本金還款法。三、客戶辦理銀行按揭需要準(zhǔn)備的資料1、《商品房買賣合同》原件一份。2、《首付款憑證》復(fù)印件一份。（總房款的30%以上）3、夫妻雙方的身份證、戶口本、結(jié)婚證原件及復(fù)印件各一份，單身客戶需要到民政局開(kāi)具《無(wú)婚姻登記證明》原件兩份。（這三證上的名字、出生年月日等有出入的需開(kāi)具證明，證明為同一人）4、夫妻雙方收入證明各一份，加蓋單位公章。（夫妻雙方或單身者收入證明中的收入額度總和必須是銀行還款月供額度的2倍以上）5、夫妻雙方條形私章各一枚。6、主貸人近期免冠1寸彩照一張。

7、辦理新的銀行賬戶（開(kāi)戶時(shí)需存夠2月的還款額）。四、費(fèi)用的收取：

（以下金額和數(shù)據(jù)均為參考值）借款合同工本費(fèi)：20元（大部分地方都不收）；印花稅：貸款額的0.5‰；抵押費(fèi)：貸款額的5‰；他項(xiàng)權(quán)證工本費(fèi)：80元五、符合什么情況可以按揭：年齡：18歲以上，貸款年限+現(xiàn)在年齡≤退休年齡（60周歲）離婚者要有離婚協(xié)議收入證明要超過(guò)月還款的2倍以上，要蓋公章，勞資專用章，用碳素筆、簽字筆填寫內(nèi)容，不能錯(cuò)字、改字。公積金貸款，在單位開(kāi)，是否交，交多長(zhǎng)時(shí)間，公積金帳號(hào)，須連續(xù)交一年以上。（續(xù)交年限每個(gè)單位的情況都不一樣）六、外籍人士購(gòu)買的房屋可否辦理按揭

外籍人士可以申請(qǐng)按揭貸款購(gòu)房，但必須有以下要求：必須提供在中國(guó)有固定工作和固定收入的證明必須提供在中國(guó)的合法居留證必須委托一名中國(guó)公民辦理關(guān)于該按揭貸款的一切事宜具體貸款年限與款額有待銀行進(jìn)一步落實(shí)。七、辦理按揭貸款申請(qǐng)的已婚夫婦是否都要到場(chǎng)辦理按揭在辦理按揭申請(qǐng)的審核過(guò)程中，已婚者需夫妻雙方全部到場(chǎng)，如有任何一方在異地不能一同前往者，有如下處理方案：一方在國(guó)外，需提供由國(guó)外律師事務(wù)所證明的委托公證書，委托國(guó)內(nèi)配偶全權(quán)辦理購(gòu)房事宜。一方在國(guó)內(nèi)異地，不能親自到場(chǎng)辦理按揭手續(xù)，需提供國(guó)內(nèi)律師事務(wù)所證明的委托公證書，委托其配偶全權(quán)辦理購(gòu)房事宜。八、夫妻一方在外地或外國(guó)如何辦理按揭手續(xù)

委托他人代辦，在外地的公證機(jī)關(guān)辦理委托公證或在中國(guó)駐外國(guó)的使、領(lǐng)館辦理委托手續(xù)。（因國(guó)籍的情況、客戶所在地方的不同等，情況比較復(fù)雜，必須個(gè)案處理）九、抵押貸款，質(zhì)押貸款：抵押貸款：貸款人（銀行放貸人）按法定抵押方式的借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。抵押人有權(quán)處分的房產(chǎn)及地上定著物。抵押人依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)銀行認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)不能作抵押的：土地所有權(quán)，使用權(quán)所有人不明確的，已經(jīng)抵押過(guò)的，不能強(qiáng)制執(zhí)行的，法院查封的，其他依法不能抵押的財(cái)產(chǎn)質(zhì)押貸款：指貸款按法定質(zhì)押方式以借款人或第三人的動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)押物發(fā)生的貸款。補(bǔ)充：什么是質(zhì)押？質(zhì)押的概念：

質(zhì)押包括動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。

動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定，以該動(dòng)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該動(dòng)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。權(quán)利質(zhì)押是指以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單，依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票，依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)，依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利等作為質(zhì)權(quán)標(biāo)的的擔(dān)保。補(bǔ)充：什么是質(zhì)押？（續(xù)）質(zhì)押合同：

出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立質(zhì)押合同。質(zhì)押合同自質(zhì)物移交于質(zhì)權(quán)人占有時(shí)生效。法律對(duì)權(quán)利質(zhì)押的生效時(shí)間區(qū)別不同情況分別作了規(guī)定。質(zhì)押的范圍和效力：質(zhì)權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，質(zhì)權(quán)也消滅。十、已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。十一、貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理？

根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國(guó)家調(diào)整利率，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行合同利率，不分段計(jì)算；對(duì)一年期以上貸款，于下一年1月1日開(kāi)始，按相應(yīng)期限檔次利率執(zhí)行新利率。十二、貸款人提前償還貸款時(shí)，本息如何計(jì)算？

借款人在提前歸還貸款時(shí)，應(yīng)提前10個(gè)工作日向貸款人提出書面申請(qǐng)，經(jīng)貸款審核同意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆?jì)息，此前已計(jì)收貸款利息不作調(diào)整。十三、什么是轉(zhuǎn)按揭？

就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款，個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。十四、客戶如果不按時(shí)交納月供款，怎么處理此種情況

根據(jù)客戶與銀行簽訂的抵押貸款合同的約定，一般處以小額違約金或支付逾期供款利息，逾期供款超過(guò)3個(gè)月（連續(xù)）或累計(jì)逾期供款超過(guò)6個(gè)月，銀行可以起訴客戶、拍賣該房屋、要求發(fā)展商履行回購(gòu)責(zé)任等方式處理。第二部分公積金知識(shí)一、住房公積金

是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。它是一種長(zhǎng)期性的住房?jī)?chǔ)金，具有社會(huì)保障性質(zhì)，是住房實(shí)物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)化的一種形式。二、公積金貸款

公積金貸款也就是個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運(yùn)用房改資金委托銀行向購(gòu)買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。三、申請(qǐng)住房公積金貸款的條件

凡住房公積金連續(xù)繳存6個(gè)月以上或累計(jì)繳存公積金一年以上，并且目前仍在繳存公積金，才有資格申請(qǐng)。四、公積金貸款的辦理程序借款人↓填寫《申請(qǐng)審核書》，并提交相關(guān)資料↓報(bào)送住房資金管理中心受理、審核五、辦理公積金貸款應(yīng)提供哪些資料？1、和辦理銀行按揭貸款提供的資料都一樣2、還需提供《申請(qǐng)住房公積金貸款的報(bào)告》一份。六、組合貸款組合貸款是公積金貸款與商業(yè)貸款的合稱。評(píng)估抵押的辦理程序及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦理銀行按揭、公積金貸款的客戶都須到房產(chǎn)局評(píng)估辦辦理房屋評(píng)估抵押、登記。1、辦理時(shí)需夫妻本人帶好身份證、結(jié)婚證原件、復(fù)印各一份到房產(chǎn)局評(píng)估辦辦理相關(guān)事宜；2、辦理時(shí)需交的費(fèi)用評(píng)估費(fèi)：總房款×3.5‰

抵押費(fèi)：貸款額×5‰