解讀管理規(guī)約

解讀管理規(guī)約第1頁/共37頁解讀《管理規(guī)約》第2頁/共37頁物業(yè)管理規(guī)約的意義

為構(gòu)建和諧的小區(qū)環(huán)境,預(yù)防和化解物業(yè)管理領(lǐng)域的利益沖突,既需要國家公權(quán)力通過立法和行政手段審慎而適度地直接干預(yù)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、業(yè)主與開發(fā)商之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,更需要鼓勵廣大業(yè)主基于意思自治精神通過規(guī)約對物業(yè)使用、維護(hù)、管理而發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任做出自律約定。因此,進(jìn)一步明確規(guī)約的法律效力,對于完善規(guī)約制度、弘揚(yáng)物權(quán)民主精神與業(yè)主自治精神具有重要的理論與實踐意義。

第3頁/共37頁管理規(guī)約的概念管理規(guī)約是規(guī)范區(qū)分所有建筑物的管理、使用乃至所有關(guān)系的自治規(guī)則，具有業(yè)主團(tuán)體(共同體)根本自治法規(guī)的性質(zhì)。它如同公司的章程、國家的憲法，規(guī)約具有自治規(guī)章的性質(zhì),但與合同有著嚴(yán)格區(qū)別我國《物權(quán)法》先后五次提到了“規(guī)約”,并在第83條明確要求業(yè)主遵守法律、法規(guī)以及規(guī)約。《物權(quán)法》頒布后,國務(wù)院于2007年8月26日對《物業(yè)管理條例》作出修改,充實和完善了有關(guān)規(guī)約的規(guī)定。鑒于《物權(quán)法》使用“規(guī)約”的概念,修訂后的《物業(yè)管理條例》將“業(yè)主公約”易名為“規(guī)約”,將“業(yè)主臨時公約”易名為“臨時規(guī)約”。第4頁/共37頁管理規(guī)約的法律依據(jù)2007年我國頒布的《物權(quán)法》第76條、第77條、第83條規(guī)定：制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。《物業(yè)管理條例》第7條、第17條還特別明定：

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出約定，管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益，管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

第5頁/共37頁管理規(guī)約的效力我國2007年頒布的《物權(quán)法》對于管理規(guī)約的效力未作規(guī)定，但同年經(jīng)修訂的《物業(yè)管理條例》第17條第3款有明文規(guī)定：“管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力?！?/p>

實務(wù)中管理規(guī)約的效力，應(yīng)包括業(yè)主及其特定繼受人，承租人、借用人等區(qū)分所有建筑物的占有人(物業(yè)使用人)，均應(yīng)受管理規(guī)約事項中有關(guān)使用事項的拘束。既然分散的買房者尚應(yīng)對業(yè)已存在的臨時規(guī)約作出遵守承諾,那些直接面對廣大業(yè)主提供職業(yè)化、專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的企業(yè)更應(yīng)作出遵守承諾。第6頁/共37頁臨時管理規(guī)約與管理規(guī)約《臨時管理規(guī)約》和《管理規(guī)約》的區(qū)別主要體現(xiàn)在物業(yè)管理的不同階段。在前期物業(yè)管理階段，即業(yè)主大會成立前，小區(qū)的管理規(guī)約叫“臨時管理規(guī)約”。按照《上海市物業(yè)管理條例》規(guī)定，購房人在購買新建商品房時，需要對開發(fā)建設(shè)單位提供的《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時管理規(guī)約》進(jìn)行書面確認(rèn)，購房人（業(yè)主）在簽訂了確認(rèn)書后，應(yīng)受其約束。在組建業(yè)主大會時，需要對《臨時管理規(guī)約》進(jìn)行修訂，修訂后稱為《管理規(guī)約》。第7頁/共37頁2007年以前的原始管理規(guī)約形態(tài)所謂原始管理規(guī)約，又稱業(yè)主臨時公約，指房屋的開發(fā)商或銷售商于將區(qū)分所有（商品房、公寓、廠房等）分別讓與給單個的業(yè)主（企業(yè)）時制定的規(guī)約。如“業(yè)主臨時公約”、“物業(yè)管理協(xié)議”、“房屋使用規(guī)定”等，。華富大廈《業(yè)主臨時公約》智匯園《漕開發(fā)十二期廠房物業(yè)使用手冊》新經(jīng)濟(jì)園《漕開發(fā)新經(jīng)濟(jì)園通用廠房管理使用辦法》浦江高科松江高科《管理規(guī)約》第8頁/共37頁非居物業(yè)的管理規(guī)約非居物業(yè)的業(yè)主委員會成立條件（或業(yè)主共管委員會），僅參考住宅物業(yè)的法規(guī)，目前政府部門房辦審批暫不受理。目前我公司轄區(qū)非居物業(yè)（工業(yè)園區(qū)）的管理規(guī)約的制定，嚴(yán)格意義上應(yīng)該屬于臨時規(guī)約，大多由物業(yè)服務(wù)企業(yè)起草，開發(fā)商確認(rèn)。臨時管理規(guī)約的制定，依照《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《消防法》《環(huán)境保護(hù)法》《保安服務(wù)管理條例》《住宅室內(nèi)裝修管理辦法》《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合開發(fā)商和工業(yè)園區(qū)、商業(yè)園區(qū)的特點(diǎn)進(jìn)行編制。第9頁/共37頁管理規(guī)約規(guī)范的內(nèi)容因區(qū)分所有建筑物（住宅、辦公樓、工業(yè)園區(qū)、商業(yè)等）的規(guī)模、用途，及業(yè)主的身份（個人、企業(yè)、事業(yè)單位）等不同而有差異。管理規(guī)約規(guī)范的內(nèi)容一般包括：（1）物業(yè)的使用。包括規(guī)定業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、相鄰關(guān)系、物業(yè)的使用原則、物業(yè)的裝飾裝修、物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租的相關(guān)事項、物業(yè)的用途、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施的管理、治安消防管理、環(huán)境管理、利用物業(yè)共有部分獲利的歸屬、未按規(guī)定交付有關(guān)費(fèi)用的責(zé)任、業(yè)主損害他人合法權(quán)益的處理以及業(yè)主違反物業(yè)使用禁止行為的處理等。第10頁/共37頁管理規(guī)約規(guī)范的內(nèi)容（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)限、規(guī)定業(yè)主間及與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間矛盾糾紛的調(diào)處。業(yè)主違反管理規(guī)約的約定，物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的，相關(guān)業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任、物業(yè)費(fèi)調(diào)價的機(jī)制、程序和確認(rèn)等。（3）前期物業(yè)管理（臨時管理規(guī)約）的模式、物業(yè)管轄的范圍、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求、維修資金的籌集和使用，停車場地（地下車庫）的所有權(quán)和收益權(quán)等等。第11頁/共37頁管理規(guī)約的時效《物業(yè)管理條例》第23條要求建設(shè)單位在物業(yè)銷售前將臨時規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明；物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)對遵守臨時規(guī)約予以書面承諾。既然分散的買房者尚應(yīng)對業(yè)已存在的臨時規(guī)約作出遵守承諾,那些直接面對廣大業(yè)主提供職業(yè)化、專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的企業(yè)更應(yīng)作出遵守承諾。當(dāng)組建業(yè)主大會，需要對《臨時管理規(guī)約》進(jìn)行修訂，2個三分之二通過，原規(guī)約失效，啟用新的《管理規(guī)約》。第12頁/共37頁房屋買賣合同與管理規(guī)約的關(guān)系管理規(guī)約規(guī)約具有自治規(guī)章的性質(zhì),但與合同有著嚴(yán)格區(qū)別。管理規(guī)約----------公約---物權(quán)法房屋買賣合同------契約---合同法物業(yè)管理合同------契約---合同法第13頁/共37頁第一章總則前期物業(yè)管理由開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司，委托有資質(zhì)的物業(yè)管理公司為本物業(yè)的前期物業(yè)管理者。專項維修資金的收集、使用、管理按政府相關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)實際另行約定。物業(yè)公司可根據(jù)與園區(qū)簽訂的前期《物業(yè)服務(wù)委托合同》與業(yè)主或租戶（下稱業(yè)戶）簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，以及收費(fèi)辦法。本規(guī)約作為房屋買賣合同或房屋租賃合同以及物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的附件，其所有條款與規(guī)定對開發(fā)商、業(yè)主、租戶（使用人）、物業(yè)公司具有同等法律約束力。第14頁/共37頁

第二章物業(yè)使用（構(gòu)建筑與設(shè)施）業(yè)戶應(yīng)按設(shè)計用途謹(jǐn)慎使用物業(yè)，不得用作生活居住。業(yè)戶應(yīng)按照樓層的設(shè)計承受荷載放置設(shè)備和貨物。業(yè)戶應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣等設(shè)施設(shè)備。業(yè)戶專用部位供水辦法以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)考慮總表與分水表之間的差額補(bǔ)貼辦法、抄表、開票及代付代收依據(jù)等。業(yè)戶專用部位電費(fèi)的收費(fèi)原則及標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)用電量考慮MD基本電價分?jǐn)偡椒?，確定電費(fèi)單價及調(diào)價程序。業(yè)戶應(yīng)按設(shè)計預(yù)留的位置安裝空調(diào)，未預(yù)留設(shè)計位置的，應(yīng)按物業(yè)公司指定的位置安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。第15頁/共37頁第二章物業(yè)使用（轉(zhuǎn)移與保全）業(yè)主在符合有關(guān)買賣或租賃合同相關(guān)約定的條件下，所購單元、單棟物業(yè)進(jìn)行對外租賃時，業(yè)主應(yīng)于對外租賃前書面通知物業(yè)公司，書面確認(rèn)支付物業(yè)費(fèi)的歸屬，并確保遵守本規(guī)約的一切條款。業(yè)主所購單元、單棟物業(yè)的房產(chǎn)所有權(quán)及其占用土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)于發(fā)生轉(zhuǎn)讓前書面通知物業(yè)公司，并確保繼受人與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，承諾遵守本規(guī)約的一切條款。物業(yè)使用人所擁有的單元房屋的人身、財產(chǎn)等保險事宜，由物業(yè)使用人自行負(fù)責(zé)辦理。第16頁/共37頁第二章物業(yè)使用（共用部位）業(yè)戶有權(quán)通過、進(jìn)入共用部位，使用共用設(shè)備，但不得占用、妨礙或允許他人妨礙其他業(yè)戶對共用部位及共用設(shè)備的正當(dāng)使用。為確保在發(fā)生特殊情況時貨物和人員的疏散，業(yè)戶均應(yīng)隨時保持本棟建筑的走道、樓梯、安全門等消防通道的暢通。為確保本物業(yè)與附近建筑群體的協(xié)調(diào)和建筑物的美觀，業(yè)戶不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的空地上或建筑物的屋頂、外墻、技術(shù)層搭建和安裝設(shè)備。第17頁/共37頁第二章物業(yè)使用（公共設(shè)備）電梯系本幢建筑業(yè)戶共同使用，為確保電梯安全使用，使用人必須嚴(yán)格遵守電梯使用規(guī)定。業(yè)戶室內(nèi)公共中央空調(diào)、供暖設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)歸屬與運(yùn)行費(fèi)用應(yīng)于明確，并制定相應(yīng)規(guī)章制度。業(yè)戶室內(nèi)公共消防、安防設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)歸屬與運(yùn)行費(fèi)用應(yīng)于明確并制定相應(yīng)規(guī)章制度。購買整棟房屋的業(yè)主，電梯、中央空調(diào)、消防、安防等設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)細(xì)分明確，它的維護(hù)保養(yǎng)、和運(yùn)行費(fèi)用應(yīng)明確承擔(dān)著。第18頁/共37頁第二章物業(yè)使用（維修保養(yǎng)）超過保修期和保修范圍的專用部位、設(shè)施的維修，可以由物業(yè)公司提供有償報修服務(wù)，并按規(guī)定收取材料費(fèi)和人工費(fèi)。下列情況不屬保修范圍：1.因使用不當(dāng)造成的質(zhì)量缺陷；2.不可抗力造成的質(zhì)量缺陷；3.超過開發(fā)商建設(shè)單位保修期限。4.經(jīng)業(yè)戶二次裝修，改變原來的設(shè)施及配件、移動位置的部分。第19頁/共37頁第二章物業(yè)使用（企業(yè)標(biāo)識設(shè)立）

未經(jīng)許可不得在物業(yè)外圍豎立或放置任何招牌，通告、廣告等物品。購買整棟樓的業(yè)主，如需在外墻、屋頂設(shè)置企業(yè)標(biāo)志，應(yīng)向相關(guān)部門提交書面申請，獲準(zhǔn)后方可實施。樓內(nèi)大堂或電梯門廳內(nèi)統(tǒng)一安裝、更換企業(yè)銘牌、指示牌，費(fèi)用由企業(yè)承擔(dān)。業(yè)戶如有特殊要求安裝司標(biāo)、廣告，應(yīng)向物業(yè)公司遞交方案，經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后統(tǒng)一實施，有關(guān)費(fèi)用由相關(guān)業(yè)戶自行支付。業(yè)戶未經(jīng)許可違章搭建各種招牌，物業(yè)公司可在不事先通知情況下進(jìn)行拆除。第20頁/共37頁第三章裝修管理（一）業(yè)戶進(jìn)行內(nèi)部裝修的，應(yīng)出具委托書和裝修資質(zhì)證書，提出申請，并簽訂裝修協(xié)議。繳納設(shè)施完好保證金、消防監(jiān)管裝修管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)費(fèi)等。業(yè)戶（企業(yè)）內(nèi)部裝修前應(yīng)向政府消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫部門進(jìn)行申報審核，并將相關(guān)資料交物業(yè)公司備案，經(jīng)物業(yè)公司審核，書面簽發(fā)裝修許可證后方準(zhǔn)施工。業(yè)戶（企業(yè)）委托的施工隊?wèi)?yīng)按《裝修管理辦法》規(guī)定從事裝修行為。因裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)戶合法權(quán)益的，業(yè)戶應(yīng)及時糾正并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第21頁/共37頁第三章裝修管理（二）業(yè)戶應(yīng)督促裝修企業(yè)配合物業(yè)安全消防的監(jiān)督檢查，施工人員進(jìn)出應(yīng)進(jìn)行登記，大型裝修工具搬出本物業(yè)應(yīng)持有出門證，裝修動用明火應(yīng)辦理動火證，施工違反有關(guān)裝修管理規(guī)定，物業(yè)公司有權(quán)要求其停工或采取停電的措施，直到糾正為止，由此產(chǎn)生的后果由該業(yè)戶承擔(dān)。裝修完成后，經(jīng)消防部門備案或抽查驗收后，方可投入使用，有關(guān)備案或批準(zhǔn)文件（復(fù)印件）交物業(yè)公司存檔。物業(yè)公司派員對裝修情況進(jìn)行驗收檢查，裝修企業(yè)應(yīng)提供裝修竣工圖（強(qiáng)電、弱電線路圖和上下水管隱蔽工程），為日后維修提供方便。第22頁/共37頁第四章消防管理（一）入駐企業(yè)（業(yè)戶）主要負(fù)責(zé)人是本單位的消防安全責(zé)任人，業(yè)戶應(yīng)按《消防法》《上海市消防條例》履行企業(yè)應(yīng)盡的消防安全責(zé)任。為了確保本物業(yè)的安全，入駐企業(yè)（業(yè)戶）與物業(yè)公司應(yīng)簽訂消防安全責(zé)任書。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)履行公共管理區(qū)域內(nèi)的消防安全責(zé)任，提供消防安全防范服務(wù)。業(yè)戶的專用部位的安全防火由業(yè)戶自行負(fù)責(zé)。物業(yè)公司有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督檢查的權(quán)力。第23頁/共37頁第四章消防管理（二）物業(yè)公司按規(guī)定在共用部位配置了滅火機(jī)。業(yè)戶專用部位內(nèi)也須自行配置滅火機(jī)等消防器材，并負(fù)責(zé)消防器材維修保養(yǎng)、更換，確保消防器材完好。業(yè)戶專用部位的消防煙感、噴淋有改動的，應(yīng)承擔(dān)維修保養(yǎng)、確保消防器材完好的責(zé)任。業(yè)戶應(yīng)制定本單位的防火制度和應(yīng)急疏散預(yù)案，并協(xié)助本物業(yè)公共區(qū)域的消防安全管理，積極參與物業(yè)舉行的消防演練和宣傳工作。第24頁/共37頁消防管理中事故風(fēng)險與對策消防設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)確保發(fā)生火災(zāi)時，發(fā)揮正常功效。報警失靈、無消防用水將導(dǎo)致民事和刑事法律責(zé)任，實務(wù)中物業(yè)應(yīng)有所作為：審核業(yè)戶裝修的消防報批和消防驗收。確保各類消防設(shè)施的完整有效，不允許消防通道堵塞、滅火機(jī)過期、煙感失效、消防沒水或擰不開等情況。一旦發(fā)生火災(zāi)，物業(yè)管理人員應(yīng)先報警，組織人員疏散，及時組織撲救初始起火。第25頁/共37頁第五章安全防范管理業(yè)戶應(yīng)向物業(yè)公司提供應(yīng)急聯(lián)系人名單及聯(lián)絡(luò)方式，當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件，將按上述名單聯(lián)絡(luò)及通知有關(guān)業(yè)戶。業(yè)戶及其雇員需在非上班時間內(nèi)進(jìn)出本管理區(qū)域或業(yè)戶訪客人員，應(yīng)在門衛(wèi)登記出入時間及有關(guān)信息。業(yè)戶及其雇員、訪客人員攜帶大件物品離開本管理區(qū)域，應(yīng)持有業(yè)戶簽發(fā)的物品出門證，并接受門衛(wèi)審核。業(yè)戶應(yīng)做好專用部位自身的安全防范措施和制定安全責(zé)任制，重點(diǎn)部位建議安裝防盜報警裝置。第26頁/共37頁公共安全的風(fēng)險與對策接收物業(yè)時，做好公共部位、公共設(shè)備設(shè)施的查驗與交接工作，確定責(zé)任分界線。簽訂安全責(zé)任書，明確業(yè)戶專用部位自行負(fù)責(zé)的界限。按照物業(yè)服務(wù)合同的承諾、標(biāo)準(zhǔn)做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作并做好記錄。應(yīng)考慮在特殊天氣時是否可能損壞及處理辦法。如發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)及時向有關(guān)部門報告，對事故原因調(diào)查，作出報告。該原因就是日后各方，包括法院認(rèn)定過錯和責(zé)任的依據(jù)。公共設(shè)施的使用（玻璃、臺階、噴水池、體育設(shè)施等），潛在的危險，設(shè)立告知牌進(jìn)行告知，日常巡查及時解決問題，排除危險。簽署委外項目的合同明確安全責(zé)任，保留維保中的相關(guān)證據(jù)。降低物業(yè)公司自身風(fēng)險和賠償責(zé)任。購買物業(yè)管理責(zé)任險。第27頁/共37頁第六章交通與停車管理本物業(yè)地下車庫車位產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商所有。開發(fā)商有權(quán)處置車位買賣和出租權(quán)。本物業(yè)地面車位屬全體業(yè)主所有。機(jī)動車采用收費(fèi)停放辦法。收取的停車費(fèi)扣除物業(yè)公司的直接成本，結(jié)余部分納入物業(yè)補(bǔ)充維修資金。業(yè)戶及其雇員、訪客等人員應(yīng)遵守本物業(yè)的《車輛停放管理規(guī)定》。本物業(yè)只提供停放機(jī)動車、非機(jī)動車的泊車場地，不承擔(dān)車輛的保管、損壞或失竊的賠償責(zé)任。第28頁/共37頁車輛管理損壞滅失風(fēng)險與對策物業(yè)服務(wù)合同（車位租賃協(xié)議）明確車輛停車為車位租賃使用關(guān)系，而非保管關(guān)系。在顯著位置（園區(qū)入口處、停車場）安置提醒告知牌。在《停車證》或臨時停車卡片中明確不承擔(dān)保管和賠償責(zé)任。值得注意的是，即使物業(yè)公司與業(yè)戶不存在保管關(guān)系但存在服務(wù)過錯的情況下，依據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”第29頁/共37頁車輛管理損壞滅失風(fēng)險與對策物業(yè)公司做不到的服務(wù)，就不要寫進(jìn)《物業(yè)服務(wù)合同》，否則將留下長久的隱患。物業(yè)公司對已經(jīng)做到的服務(wù)，一定要留下記錄，按照《高院證據(jù)若干規(guī)定》第五條“對合同是否履行發(fā)生爭議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任”。物業(yè)公司須舉證自己作為的證據(jù)，如果沒有證據(jù)，將會被認(rèn)定沒有履行義務(wù)。因此保留證據(jù)和履行義務(wù)同樣重要。物業(yè)巡查人員利用電子巡更記錄、即時書面記錄、特意在攝像探頭前經(jīng)過，保證攝像的正面清晰等將物業(yè)作為固定下來作為證據(jù)。物業(yè)公司注意技防設(shè)備的日常維護(hù)更新。防止因停車刷卡設(shè)備出問題、攝像頭故障、相關(guān)人員操作疏忽、管理制度缺失等，造成物業(yè)服務(wù)存在過錯而判物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。第30頁/共37頁

第七章環(huán)境管理業(yè)戶生產(chǎn)活動與產(chǎn)品涉及易燃易爆、噪音及廢氣、廢水排放等，應(yīng)事先申報并得到政府環(huán)保、消防、衛(wèi)生防疫等部門的審核和批準(zhǔn)。業(yè)戶產(chǎn)生的工業(yè)廢棄物，應(yīng)按照政府有關(guān)環(huán)保要求處置，不得隨意傾倒，如委托物業(yè)公司代行處理，費(fèi)用由委托業(yè)戶支付。業(yè)戶辦公垃圾應(yīng)分類投入指定垃圾箱內(nèi)，物業(yè)公司定時收集清運(yùn)。業(yè)戶外定快餐盒飯，所有餐具和泔腳須由送餐方自行帶出本物業(yè)。本物業(yè)內(nèi)不得飼養(yǎng)動物，不得攜帶犬類等寵物進(jìn)入本管理區(qū)域。第31頁/共37頁公共環(huán)境風(fēng)險與對策公共區(qū)域的設(shè)施工程的維修，外墻清洗登高等作業(yè)時，物業(yè)公司應(yīng)與施工單位簽訂安全協(xié)議，對現(xiàn)場管理、風(fēng)險防范法律責(zé)任分擔(dān)進(jìn)行約定。設(shè)置明顯標(biāo)志和采取防范措施。物業(yè)公司需要在公共區(qū)域設(shè)置臨時障礙物，應(yīng)設(shè)置明顯標(biāo)志提醒；在底樓玻璃幕墻和玻璃門上，應(yīng)貼防撞警示條；放置殺蟲滅鼠藥，應(yīng)做好防范措施及放置警示標(biāo)識?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定：高空建筑懸掛物、擱置物發(fā)生墜落傷人，它的所有人或管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)采取巡查告知、專人監(jiān)管、設(shè)置臨時禁區(qū)、攝像探頭取證等措施，爭取自身免責(zé)。第32頁/共37頁第八章業(yè)主的共同利益本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理收費(fèi)采取包干制方式。為維護(hù)業(yè)戶的共同利益，物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)活動中有以下權(quán)利：1、根據(jù)本規(guī)